Gestaltungsplan Tanngassmatte
Piano d'utilizzazione speciale · Oberentfelden
Documento
- Numero
- 2003-001430
- Tipo
- Piano d'utilizzazione speciale
- Comune
- Oberentfelden
- Cantone
- Argovia
- Livello
- Comune
- Autorità
- Gemeindeverwaltung
- Approvato da
- RR
- Adottato
- 24 set 2003
- In vigore dal
- 24 set 2003
Carta
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Gemeinde Oberentfelden
•
Kanton Aargau Baudepartement Kanton Aargau Abteilung Raumentwicklung
Gestaltungsplan Tanngassmatte gemäss § 21 BauG
Sondernutzungsvorschriften weiterer Bestandteil des Gestaltungsplanes: Situationsplan 1:500
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Vorprüfungsbericht vom 19. Juli 2001 Öffentliche Auflage vom 3. September bis 2. Oktober 2001 Beschlossen vom Gemeinderat am 8. Juli 2003 Gemeindeammann:
Genehmigung:
Gemeindeschreiber:
Genehmigung durch den Regierungsrat Aarau, den 24. Sep-4,-,be-t
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Stand 3. Mai 2002 / Vorlage nach Einsprachenber inigung
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Gestaltungsplan Tanngassmatte in Oberentfelden / Sondernutzungsvorschriften
2
Inhaltsverzeichnis 1. Einleitung
3
§
3 3 3
1 2 3
Zweck Geltungsbereich, Bestandteile, Grundlagen Ergänzendes Recht
2. Ueberbauung
3
§
3 3 3 4 4 4 5
4 5 6 7 8 9 10
Anordnung der Bauten Parzellierung Siedlungsmerkmale Baufeldinterne Grenz- und Gebäudeabstände Aufteilung der Geschosse Baufeld A Baufeld B
3. Aussenraumgestaltung
5
Art. 11 12
13
5 5 5
Umgebung, Versickerung Regenwasser, Bodenversiegelung Hochstämmiger Baum, Bepflanzung offene Parkplätze Hecke beim „Walther-Haus"
4. Erschliessung und Parkierung
6
Art. 14 15
16 17 18
6 6 6 6 7
Erschliessung Baufelder A und B Strassen und Wege Fuss- und Radwegverbindungen Zufahrten zum Baufeld A Zufahrten und Parkierung im Baufeld B
5. Energiesparmassnahmen 19
Heizenergiebedarf, Energiekonzept
7 7
6. Schlussbestimmungen
7
Art. 20 21
22 23
7 7 8 8
Beratung Fachgutachten Aufhebung bisherigen Rechts Inkrafttreten, Änderung
Abkürzungen: BauG Baugesetz ABauV Allgemeine Bauverordnung
Planer
Marti Partner Architekten und Planer AG Zweigbüro Lenzburg: Augustin Keller-Strasse 22, 5600 Lenzburg Verantwortlicher Partner: Thomas Meier, Raumplaner BSP
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Gestaltungsplan Tanngassmatte in Oberentfelden / Sondernutzungsvorschriften
3
1. Einleitung §1 Zweck
Der Gestaltungsplan bezweckt, Rahmenbedingungen für eine bewohnerfreundliche Überbauung zu schaffen, — die sich gut in die bestehende Quartierstruktur einfügt, — die flexibel etappierbar ist, — in der eine grosse autofreie Zone geschaffen werden kann, — die ein dichtes öffentliches Fuss- und Radwegnetz aufweist — und in der Heizenergie gespart werden kann.
Art. 2 Geltungsbereich
Der Gestaltungsplan gilt in dem im Situationsplan Mst. 1:500 festgelegten Perimeter.
Bestandteile
Bestandteile des Gestaltungsplanes sind der Situationsplan Mst. 1: 500 und die zugehörigen Sondernutzungsvorschriften.
1
2
Art. 3 Ergänzendes Recht
Soweit die nachstehenden Vorschriften nichts abweichendes bestimmen, gelten die Bau- und Nutzungsordnung sowie der Bauzonenplan Oberentfelden. Vorbehalten bleiben die Vorschriften des eidgenössischen und kantonalen Rechts.
2. Überbauung
Art. 4 Anordnung der
Bauten
Hauptbauten sind innerhalb der im Situationsplan bezeichneten Baulinien für Hauptbauten zulässig, Klein- und Anbauten sowie Tiefbauten innerhalb der Baufelder bei Einhaltung der Abstände gemäss § 18 ABauV.
Art. 5 Parzellierung
Das Gestaltungsplangebiet kann parzelliert und in Einzelbauweise überbaut werden, wenn der Nachweis erbracht wird, wie die gemeinsame Erschliessung erstellt wird.
Art. 6 Siedlungsmerkmale
— Gestaltung
1 Die Überbauung muss folgende Anforderungen erfüllen:
a)gute architektonische Gestaltung der Bauten und Freiräume b)gute Einordnung in das Quartierbild c) gute Spiel-, Freizeit-, Erholungs- und Gartenanlagen sowie ökologische Ausgleichsflächen
Gestaltungsplan Tanngassmatte in Oberentfelden / Sondernutzungsvorschriften
4
— Einfamilienhäuser
2
— Begrünung Flachdächer
3 Nicht als Terrassen benutzte Flachdächer oder leicht geneigte Pultdächer sind zu begrünen, ausgenommen bei Klein- und Anbauten.
— Private Aussenräume
Bei Wohnungen mit vier und mehr Zimmern muss jeder Wohnung ein Garten, eine Dachterrasse oder Balkone von mindestens 8% der Bruttogeschossfläche der Wohnung zugeordnet werden.
Freistehende Einfamilienhäuser sind nicht zulässig.
4
Art. 7 Baufeldinterne
Gebäudeabstände
Baufeldinterne Gebäudeabstände von Hauptbauten untereinander können bis auf 7 m reduziert werden und der Grenzbau ist zulässig. Vorbehalten bleiben die architektonischen und feuerpolizeilichen Anforderungen sowie eine gleich gute Besonnung der Wohnungen wie bei der Einhaltung der zonengemässen Gebäudeabstände.
Art. 8 Aufteilung der
Geschosse
Die Aufteilung der Geschosse ist im Rahmen des zulässigen Gebäudeprofils frei. Das zulässige Gebäudeprofil wird bestimmt durch die Gebäudehöhe und die auf der Traufseite anschliessende Gebäudeneigung von 45° bis zur zulässigen Firsthöhe. Attikageschosse dürfen dieses Gebäudeprofil im Sinne von § 16a ABauV durchstossen.
Art. 9 Baufeld A
Bei Einzelüberbauung ist die Ost-/Westorientierung vorgeschrieben. Die maximale Ausnützungsziffer beträgt 0.55.
1
Bei einer Gesamtüberbauung über das gesamte Baufeld ist die Gebäudeorientierung nicht vorbestimmt. Die maximale Ausnützungsziffer beträgt 0.60. 2
Zulässig sind Satteldächer. Die maximale Gebäudehöhe beträgt 7.5 m, die maximale Firsthöhe 11.5 m. 3
Im übrigen gelten die Vorschriften der Wohnzone W2 gemäss Bau- und Nutzungsordnung.
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Gestaltungsplan Tanngassmatte in Oberentfelden / Sondernutzungsvorschriften
5
Art. 10 Baufeld B
Die Überbauungen haben eine Grundstücksfläche von mindestens 1500 m2 aufzuweisen und die Ost-/Westorientierung ist vorgeschrieben. Die maximale Ausnützungsziffer beträgt 0.70. 1
2 Bei Gesamtüberbauungen ab 4000 m2 Parzellenfläche ist die Gebäudeorientierung nicht vorbestimmt. Die maximale Ausnützungsziffer beträgt 0.75. 3
Die maximalen Gebäudehöhen sind im Situationsplan ersichtlich.
4 Die maximale Gebäudelänge beträgt 35 m. 5 Im übrigen gelten die Vorschriften der Wohnzone W3 gemäss Bau- und Nutzungsordnung.
3. Aussenraumgestaltung
13 altri articoli
Art. 11 Mit der Baueingabe ist ein Umgebungsplan einzureichen. Zum
grössten Teil sind standortheimische Pflanzen zu verwenden.
Umgebung
1
Versickerung Regenwasser
Im Umgebungsplan ist aufzuzeigen, wie das Regenwasser mittels Versickerung und Rückhaltung abgeleitet wird.
Bodenversiegelung
2
3 Die Bodenversiegelung ist auf das Notwendige zu beschränken. Offene Parkplätze sind mit einem sickerfähigen Belag zu versehen. Für Zufahrten zu Parkierungsanlagen ist ein Hartbelag zulässig.
Art. 12 Der im Situationsplan eingezeichnete hochstämmige Baum ist
während dem Bau der Erschliessungsstrasse zu pflanzen.
Hochstämmiger Baum
1
Bepflanzung offene Parkplätze
2
Offene Parkplätze sind mit Bäumen und Hecken gegenüber Wohngebäuden abzudecken.
Art. 13 Hecken
1 Die im Situationsplan eingezeichnete Hecke beim "VValtherhaus"
ist in Absprache mit der Denkmalpflege unmittelbar nach dem Bau der Sammelstrasse zu pflanzen. Die Pflanzung der Hecke im Baufeld A kann abschnittsweise erfolgen, spätestens mit der Fertigstellung der entsprechenden Überbauungsetappe.
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Gestaltungsplan Tanngassmatte in Oberentfelden / Sondernutzungsvorschriften
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4. Erschliessung und Parkierung
Art. 14 Erschliessung
Baufelder A und B
Das Baufeld A wird für Autos ab der Tanngasse erschlossen, das Baufeld B ab der Köllikerstrasse und der zu erstellenden Sammelstrasse.
Art. 15 Strassen und Wege
Landabtretung
- Gestaltung
Die im Situationsplan mit Strassenlinien versehenen Strassen sowie der mit einer Weglinie versehene Fuss- und Radweg am Westrand des Gestaltungsplanperimeters sind öffentlich benutzbar. Für diese Strassen- und Wegflächen besteht das Enteignungsrecht (vgl. 132 BauG). 1
2 Die "Eingangspforte" zum Bauschild B ist an der im Situationsplan bezeichneten Stelle mittels einer Platzgestaltung zu akzentuieren. Der im Situationsplan bezeichnete, an den Wendeplatz angrenzende Pufferstreifen ist so zu gestalten, dass dieser Platz optimal zum Spielen genutzt werden kann.
Art. 16 Fuss- und RadwegVerbindungen
Die im Situationsplan eingetragenen privaten Fuss- und Radwegverbindungen sind öffentlich benützbar. Nach Abschluss der Umgebungsarbeiten wird im Grundbuch zugunsten der Gemeinde ein Wegrecht eingetragen. 1
2 Die genaue Lage wird mit den entsprechenden Bauprojekten im Baubewilligungsverfahren festgelegt. 3 Der Ausbau dieser Wege muss spätestens mit der Fertigstellung der entsprechenden Überbauungsetappe erfolgen.
Art. 17 Zufahrten zum
Baufeld A
1 Es sind maximal zwei Zufahrten ab der Tanngasse zulässig. Die Lage wird im Baubewilligungsverfahren festgelegt. 2 Die minimalen Sichtzonen ergeben sich über die Beobachtungs-
distanz von 2.5 m und die Knotensichtweite von 50 m.
Gestaltungsplan Tanngassmatte in Oberentfelden / Sondernutzungsvorschriften
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Art. 18 Zufahrten und
Parkierung im Baufeld B
Die Bewohnerparkplätze im Baufeld B werden in Unterniveaugaragen untergebracht. Die Zufahrten sind so anzuordnen und auszubilden, dass sie sich gut in die Umgebung einordnen und die Bewohner optimal vor Lärm geschützt werden. 1
Die Pflichtbesucherparkplätze sind an der im Situationsplan bezeichneten Stelle zu errichten. Allfällig notwendige Grundeigentümer-Vereinbarungen dazu sind mit der Baueingabe einzureichen. 2
5. Energiesparmassnahmen
Art. 19 Heizenergiebedarf
Mindestens 25% des Grenzwertes für den Heizenergiebedarf sind mit erneuerbarer Energie zu decken oder die Wärmedämmung muss bewirken, dass der Grenzwert des Heizenergiebedarfs um 25% unterschritten werden kann. Berechnungsbasis bildet der Grenzwert des Heizenergiebedarfs (Hg) gemäss der kantonalen Energieverordnung.
Energiekonzept
2
1
Bei Gesamtüberbauungen ist Energiekonzept einzureichen.
mit
der
Baueingabe
ein
6. Schlussbestimmungen
Art. 20 Beratung
Den Bauherren und ihren Vertretern wird empfohlen, frühzeitig mit der Bauverwaltung Kontakt aufzunehmen. Die Bauverwaltung bietet eine baurechtliche Beratung an und vermittelt Kontakte zu Nachbarn bezüglich Dienstbarkeiten.
Art. 21 Fachgutachten
Der Gemeinderat kann zur Kontrolle der Gestaltungsvorschriften ein Fachgutachten auf Kosten der Baugesuchsteller einholen.
Gestaltungsplan Tanngassmatte in Oberentfelden / Sondernutzungsvorschriften
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Art. 22 Aufhebung bisherigen
Rechts
Der Gestaltungsplan „Areal Bürstenfabrik Walther" vom 13. Dezember 1991 wird durch diesen Gestaltungsplan aufgehoben.
Art. 23 Inkrafttreten
Der Gestaltungsplan tritt mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft.
Änderung
2 Die Änderung bedarf des gleichen Verfahrens wie der Erlass des
1
Gestaltungsplanes.
Genehmigung
Protokoll des Regierungsrates des Kantons Aargau Sitzung:
24. September 2003
Art. Nr. 2003-001430
Gemeinde Oberentfelden; Gestaltungsplan "Tanngassmatte"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Staatskanzlei
Sachverhalt 1. Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Mitwirkungsbericht der Gemeinde Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist
Oktober 2001 13. August 2001 3. September 2. Oktober 2001 8. Juli 2003 23. Juli 2003 11. August 2003
Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Rechtsschutzverfahren Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden. 2. Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage des Gestaltungsplans Der Gestaltungsplan stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland der Gemeinde Oberentfelden vom 29. November 2000. 3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Der vorliegende Gestaltungsplan ersetzt den rechtskräftigen Gestaltungsplan "Areal Bürstenfabrik Walther" von 1991/92, der baulich nicht realisiert worden ist. Im Nordwesten sieht der neue Gestaltungsplan eine in drei Baufelder aufgeteilte Überbauung vor. Im Südosten wird der bisherige Gestaltungsplan ersatzlos aufgehoben. Mangels konkreten Vorhaben werden hier einstweilen keine neuen Sondernutzungsvorschriften erlassen. Es gilt weiterhin die Sondernutzungsplanpflicht gemäss Bauzonenplan. Die Haupterschliessung erfolgt von der Köllikerstrasse K 235 über eine Sammel- und Erschliessungsstrasse. Ein Baufeld (A) wird von der Tanngasse her erschlossen. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte des Gestaltungsplans und die Sondernutzungsvorschriften.
Versand: 29.09.2003
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Erwägungen 4. Beurteilung der Vorlage 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne und -vorschriften auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). 4.2 Raumplanerische Beurteilung Der vorliegende Gestaltungsplan ersetzt den in der Wohnzone liegenden Teil des rechtskräftigen Gestaltungsplans "Areal Bürstenfabrik Walther". Die damaligen Festlegungen entsprechen nicht mehr den heutigen Marktbedürfnissen. Die Baufelder werden neu gegliedert, die zulässigen Gebäudehöhen und die zulässige Ausnützung reduziert. Dies ermöglicht im Vergleich mit dem rechtskräftigen Gestaltungsplan eine lockerere Bebauung und bessere Besonnung. Der Gestaltungsplan lässt eine massvolle, der überbauten Umgebung angepasste, innere Verdichtung und haushälterische Nutzung des Bodens zu. Der Gestaltungsplan enthält mehrere Bestimmungen zur Natur im Siedlungsgebiet. Die planerischen Festlegungen berücksichtigen die ökologischen Anliegen angemessen. Für den in der Zone WG3 liegenden Teil des rechtskräftigen Gestaltungsplans, der nun aufgehoben wird, gilt gemäss Nutzungsplanung Siedlung eine Sondernutzungsplanpflicht. Da zurzeit keine Änderungen der im Areal bestehenden Nutzungen und Überbauungen vorgesehen sind, besteht kein Bedarf in diesem Teil bereits jetzt einen neuen Sondernutzungsplan zu erstellen. Mit dem vorliegenden Gestaltungsplan wird auch für die Zone WG3 die Basiserschliessung und insbesondere der Anschluss an die K 235 festgelegt. Aus raumplanerischer Sicht ist die vorgesehene Etappierung aus diesen Gründen sachgerecht. 4.3 Erschliessung Die geplante Sammelstrasse ist im neuen Verkehrsrichtplan der Gemeinde enthalten. Sie ist die Basis für die verkehrliche Erschliessung der rückwärtigen Wohnzonen und verhindert, dass bestehende, ungünstig liegende Anschlüsse an die K 235 (z.B. Behlenstrasse) stärker belastet werden. Innerhalb des Gestaltungsplans werden verschiedene Fuss- und Gehwege bezeichnet, die im Bauprojekt festgelegt werden. 4.4 Übereinstimmung mit dem Beschluss des Grossen Rats Bei der Genehmigung des Gestaltungsplans "Areal Bürstenfabrik Walther" nahm der Grosse Rat 1992 den Teilbereich rund um das "Walther-Haus" von der Genehmigung aus. Er wies die Gemeinde an, den Gestaltungsplan unter Berücksichtigung des unter Denkmalschutz stehenden Walther Hauses zu überarbeiten. Mit der Aufhebung des südöstlichen Teils des Gestaltungsplans und den vorgesehenen Massnahmen entlang der Erschliessungsstrasse im Bereich des unter Denkmalschutz stehenden Gebäudes sind die Auflagen von 1992 des Grossen Rats formell erfüllt. Bei der späteren Erarbeitung des Gestaltungsplans über den südöstlichen Teil ist der Schutz der Umgebung des unter Denkmalschutz stehenden Walter Hauses im Sinne des Denkmalschutzdekrets zu berücksichtigen, um damit der Auflage des Grossen Rats materiell zu entsprechen.
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4.5 Gesamtbeurteilung Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Beschluss: 1. Der Gestaltungsplan Tanngassmatte der Gemeinde Oberentfelden vom 8. Juli 2003 wird genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Beschluss des Regierungsrates kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 20 Tagen beginnt mit der Publikation dieses Beschlusses im kantonalen Amtsblatt. 3. Die Beschwerdeschrift muss von der beschwerdeführenden Partei selbst oder von einer im Kanton Aargau zugelassenen Anwältin bzw. einem zugelassenen Anwalt verfasst sein und einen Antrag und eine Begründung enthalten, d.h. es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 4. Auf eine Beschwerde, welche diesen Anforderungen nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 5. Eine Kopie des angefochtenen Entscheides ist der Beschwerde beizulegen. 6. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, d.h. die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.
Protokollauszug Gemeinderat, 5036 Oberentfelden Baudepartement Rechtsabteilung BD Abteilung Raumentwicklung BD (mit Akten) Abteilung Verkehr BD Staatskanzlei (Amtsblatt) Staatsschreiber:
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