Gestaltungsplan VOCO Areal

Abteilung Raumentwicklung

Sachverhalt

1. Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Vorprüfungsbericht

22. Januar 2014

Öffentliche Auflage

24. Februar 2014 bis 25. März 2014

Beschluss Gemeinderat

14. April 2014

Eingereicht zur Genehmigung

23. April 2014

Ablauf der Beschwerdefrist

27. Mai 2014

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Zuständigkeit zur Genehmigung Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Ge­ nehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutzverfahren Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf die am 10. März 1992 genehmigte Nutzungsplanung Siedlung.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Das zu überbauende Gebiet liegt östlich der Bahnlinie der WSB und wird im Norden von der Schul­ anlage Neumatt mit dem Sportplatz, im Osten von der Neumatt- und im Süden von der Tunaustrasse umschlossen. Die unmittelbare Nähe zur Bahnstation der WSB, die gute Anbindung an das überge­ ordnete Strassennetz, die ruhige Umgebung sowie die benachbarten Naherholungsgebiete sind ideale Voraussetzungen für eine attraktive Wohnnutzung in diesem Gebiet. Mit dem Gestaltungsplan "Voco Areal" sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine attraktive und ortsbaulich ver­ trägliche Wohnüberbauung geschaffen werden.

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3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel: • Gestaltungsplan Voco-Areal bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 30. November 2013 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungs­ verordnung, RPV).

Erwägungen

4. Beurteilung der Vorlage 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichti­ gung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören namentlich die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung Das vorliegende Planungsresultat bildet eine ausserordentlich gute Grundlage für eine qualitatsvolle Siedlungsentwicklung. Die fünf unterschiedlichen Gebäudetypen konkurrieren die Aussenraumgestaltung trotz ihrer spannenden Anordnung nicht. Unter Berücksichtigung der Offenlegung des Scho­ renbachs und den damit verbundenen Hochwasserschutzszenarien ist ein ausgeklügeltes Aussenraumkonzept erarbeitet worden. Mit diesem parkähnlichen Aussenraumkonzept kann das Überlaufen des offen gelegten Schorenbachs aufgenommen und das Schadenrisiko massgeblich gemindert werden. 4.3 Erschliessung Zum Gestaltungsplan liegt ein Verkehrsbericht mit Mobilitätskonzept (Ballmer + Partner AG, 27. November 2013) vor. Gestützt auf diese Erkenntnisse wurden in § 10 SNV sachgerecht Vorga­ ben zur Parkierung und zum Mobilitätsmanagement aufgenommen. 4.4 Gestaltung Die Offenlegung des Schorenbachs und die damit verbundenen Hochwasserschutzszenarien bilden ein "organisch" gestaltetes Aussenraumkonzept. Die fünf unterschiedlichen Gebäudetypen treten durch diese charaktervolle Aussenraumgestaltung in den Hintergrund. Zwar sind auch die Bauvolu­ men spannungsvoll zueinander in Szene gesetzt, die spezielle Ausdrucksform der Aussenraumge­ staltung vermögen sie jedoch nicht zu konkurrenzieren. Die Architektursprache sollte in der Bauprojektphase sehr zurückhaltend gestaltet werden. Die Bau­ ten sollten dem Aussenraumkonzept entsprechend mit offenen Gartenfassaden, mit grossformatigen Balkonfronten und mit zurückhaltenden lochfassadenartigen Eingangsfassaden gestaltet werden. Die entsprechende Prüfung erfolgt im Baubewilligungsverfahren durch den Gemeinderat.

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4.5 Gewässer Durch den Perimeter des Gestaltungsplans verläuft der eingedolte Weihermattbach, der abgestimmt auf die einzelnen Baubereiche weitgehend offengelegt und renaturiert werden soll. Die Bachrenaturierung wurde mit den zuständigen Verwaltungsstellen abgesprochen und die technische Machbar­ keit abgestimmt auf die Hochwasserschutzmassnahmen überprüft. Der definitive Gewässerraum hat für den Weihermattbach laut Art. 41a Abs. 2 lit. a Grundwasser­ schutzverordnung (GSchV) 11 m zu betragen. Dieses Erfordernis wird nicht auf der gesamten Länge eingehalten. Da es sich jedoch um ein Bauvorhaben in einem aus planerischer Sicht dicht überbau­ ten Gebiet handelt, kann der Gewässerraum gestützt auf Art. 41a Abs. 4 GSchV partiell herabgesetzt beziehungsweise mit differenzierten Breiten festgesetzt werden. Die abschnittsweise Herabsetzung der Gewässerraumbreite wird teilweise durch grössere Querschnitte, die über den minimalen gesetz­ lichen Anforderungen liegen, situationsgerecht kompensiert. 4.6 Hochwasserschutz Für den Gestaltungsplan wurde vom Planungsbüro Staubli, Kurath & Partner AG (SK), Zürich, ein Hochwasserschutzkonzept erarbeitet. Die Massnahmen sind mit den zuständigen kantonalen Fach­ stellen abgestimmt. Die Vorgaben zum Hochwasserschutz sind in den SNV und die räumliche Festlegung des neuen Gerinnes mit Retentionsraum auf dem Situationsplan auf Stufe Gestaltungsplan fachtechnisch und konzeptionell in Ordnung. 4.7 Umwelt Siedlungsentwässerung Die zur Überbauung gehörende Entwässerung wurde überprüft. Es liegt ein Vorprojekt für die kanali­ sationstechnische Erschliessung bei. Das Vorprojekt ist sachgerecht, für das Baubewilligungsverfah­ ren sind noch Ergänzungen hinsichtlich Meteorwasser notwendig. Die abschliessende Überprüfung erfolgt stufengerecht im Baubewilligungsverfahren. Lärm Das Planungsgebiet gilt als erschlossen. Demzufolge muss im Rahmen des Baubewilligungsverfah­ rens die Einhaltung von Art. 31 Lärmschutz-Verordnung (LSV) überprüft werden. Dabei gelten die Immissionsgrenzwerte (IGW) als massgebende Grenzwerte. Auf Stufe Gestaltungsplan sind keine besonderen Massnahmen erforderlich; die abschliessende Überprüfung erfolgt stufengerecht im Baubewilligungsverfahren. Belastete Standorte und Altlasten Teile des Areals sind im Kataster der belasteten Standorte (KBS) unter der Nr. AA4141.0224 einge­ tragen. Der belastete Standort wurde durch die Fachbüros MBT Umwelttechnik AG, 1992, CSD AG, 2007, und BMG Engineering AG, 2009, untersucht. Die Resultate der Untersuchungen zeigen, dass aktuell vom Standort keine Gefährdung der Umwelt ausgeht. Deshalb ist der Standort zurzeit als weder überwachungs- noch sanierungsbedürftig eingestuft. Im Rahmen der Baubewilligungsverfahren werden projektbezogene, abfall- und altlastenrechtliche Auflagen formuliert werden, die auf die Einhaltung von Art. 3 Altlasten-Verordnung (AltIV) sowie die fachgerechte Entsorgung von belastetem Material fokussieren. 4.8 Sondernutzungsvorschriften Die Sondernutzungsvorschriften sind sachgerecht und rechtskonform.

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4.9 Gesamtbeurteilung Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss

1. Der Gestaltungsplan Voco-Areal der Gemeinde Reinach vom 14. April 2014 wird genehmigt. 2.

Die Abteilung Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

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Verteiler • Gemeinderat, Hauptstrasse 66, 5734 Reinach • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Verkehr BVU

Rechtsmittelbelehrung 1.

Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2.

Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist - neben dem Genehmigungsentscheid gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsent­ scheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten.

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6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8.

Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abtei­ lung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingese­ hen werden.

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