Gestaltungsplan Hintermatt

Mitwirkungsbericht der Gemeinde Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

1. Dezember 2005 10. März 2005 17. März – 15. April 2005 21. November 2005 9. Januar 2006 11. Januar 2006

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2

Rechtsschutzverfahren

Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden. 2.

Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage

Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung vom 12. Januar 1999. Sie setzt jedoch eine Änderung des Bauzonenplans voraus, die die Gemeindeversammlung am 24. Juni 2005 beschlossen hat. Die Änderung des Bauzonenplans sowie die Änderung an der Bau- und Nutzungsordnung liegen gleichzeitig zur Genehmigung vor. Die vorliegende Sondernutzungsplanung und die erforderliche Änderung der Nutzungsplanung werden daher auf Kantonsebene koordiniert genehmigt und publiziert. 3.

Die Vorlage im Überblick

3.1

Vorlage

Im Gebiet Hintermatt besteht heute ein Gärtnereibetrieb, der einen Grossteil der Landfläche bewirtschaftet. Der Gärtnereibetrieb soll nächstens aufgegeben werden. Das Gebiet soll künftig hauptsächlich der Wohnnutzung dienen. Daher wurde in einem ersten Schritt die notwendige Anpassung des Bauzonenplans vorgenommen. Diese sieht neu eine W3und im kantonsstrassennahen Bereich eine WG-Zone mit Gestaltungsplanpflicht vor. Die betroffenen Grundeigentümer möchten das Gebiet Hintermatt zur Baureife bringen. Sie haben daher parallel zum erwähnten Umzonungsverfahren den vorliegenden Gestaltungsplan erarbeiten lassen. Versand: 21. Februar 2006

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3.2

Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel: – –

Situationsplan 1:500 Sondernutzungsvorschriften

Erwägungen 4.

Beurteilung der Vorlage

4.1

Überprüfungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne und -vorschriften auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 Baugesetz [BauG]). 4.2

Raumplanerische Beurteilung

4.2.1 Allgemeine Beurteilung Der Gestaltungsplan stützt sich auf ein vorgängig erarbeitetes Gesamtkonzept zur Arealentwicklung im Gebiet Hintermatt. Die entsprechend ausgestalteten Ziele der Überbauung (§ 1 Sondernutzungsvorschriften [SNV]) sind durch unabhängige Gutachten für alle Baugesuche zu prüfen (§ 18 SNV, Qualitätssicherung). Die gemäss Konzept auf die Topographie ausgerichtete Bebauungsstruktur ist situationsgerecht. Mit der vorgesehenen Ausrichtung der internen Fussgängererschliessung wird die notwendige Grundlage für eine hangparallele Bebauung gelegt. Sie knüpft an das Bild der neueren Bebauungen ausserhalb des alten Ortskerns an. Bezüglich der architektonischen Gestaltung und Einpassung der Bebauung im Quartierbild strebt die Gemeinde richtigerweise ein einheitliches, nicht übermässig städtisches Erscheinungsbild an (§ 6 SNV). 4.2.2 Hinweis bezüglich Anschluss der Moosstrasse an die K 271 Gestützt auf § 113 BauG können Baubewilligungen im Planungsperimeter, die mit einer Mehrbeanspruchung des Anschlusses Moosstrasse verbunden sind, nur erteilt werden, wenn der Anschluss an die Kantonsstrasse den Anforderungen entspricht und für eine gefahrlose Benutzung eine hinreichende Sicht gewährleistet ist. Lässt sich der geplante Kantonsstrassenausbau zeitlich nicht mit der Realisierung der Überbauung koordinieren, kann ein Provisorium im Anschlussbereich nötig werden. Solange die Kantonsstrasse nicht ausgebaut ist, sind Baubewilligungen im Gestaltungsplanperimeter gestützt auf § 63 lit. b BauG nur mit einer kantonalen Zustimmung möglich. 4.2.3 Kantonsarchäologie Aus der unmittelbaren Nachbarschaft des Gestaltungsplan-Areals "Hintermatt" ("Weiherweg 13") stammt ein Steinbeil. Dieses ist möglicherweise ein Hinweis auf eine grössere jungsteinzeitliche Fundstelle (Siedlungsplatz, Gräber). Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass durch die Realisierung des Gestaltungsplans eine archäologische Fundstelle angegraben wird; diese müsste archäologisch untersucht werden. Eine eventuelle nachfolgende archäologische Ausgrabung kann nicht ausgeschlossen werden. Es wird darauf hingewiesen, dass hierfür gegebenenfalls genügend Zeit einzuräumen ist.

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4.3

Gesamtbeurteilung

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Beschluss: 1. Der Gestaltungsplan "Hintermatt" der Gemeinde Niederrohrdorf vom 21. November 2005 wird genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Die Publikation erfolgt gemeinsam mit derjenigen der Bauzonenplanänderung "Hintermatt". Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Beschluss des Regierungsrates kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 20 Tagen beginnt einen Tag nach der Publikation dieses Beschlusses im kantonalen Amtsblatt. 3. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, d.h. es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 4. Auf eine Beschwerde, welche diesen Anforderungen nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 5. Eine Kopie des angefochtenen Entscheides ist der Beschwerde beizulegen. 6. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, d.h. die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

Protokollauszug  Gemeinderat, Bremgartenstrasse 2, 5443 Niederrohrdorf  Departement Bau, Verkehr und Umwelt  Abteilung Raumentwicklung BVU (mit Akten)  Rechtsabteilung BVU

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  

Departement Finanzen und Ressourcen Abteilung Landwirtschaft DFR Staatskanzlei (Amtsblatt)

Staatsschreiber:

1.Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

16. Januar 2020 31. Oktober 2019 bis 2. Dezember 2019 5. August 2021 bis 3. September 2021 6. Dezember 2021 7. März 2022 10. April 2022

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 12. Januar 1999 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Zweckmässigerweise werden parallel zur Zonenplanrevision auch die rechtskräftigen Sondernutzungspläne (SNP) auf ihren Bedarf überprüft. Das Verfahren zur Aufhebung der SNP erfolgt parallel zur Gesamtrevision der allgemeinen Nutzungsplanung.

J:103_Geschäfte\3_Genehmigungen\02_AREIOSR\20220718_bdv_18.7190.docx

3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen ist die vom Gemeinderat Niederrohrdorf am 6. Dezember 2021 beschlossenen Vorlage zur Aufhebung der folgenden 15 SNP: • • • • • • • • • • • • • • •

Erschliessungsplan (kommunaler Überbauungsplan [OP]) "Gwiggweg" vom 9. März 1971 Erschliessungsplan (OP) "Zweiere" vom 9.03.1971 Erschliessungsplan (OP) "Moos-Vordermatt" vom 14. März 1973 inklusive Änderung 1988 Erschliessungsplan (OP) "Hiltimatt" vom 14. März 1973 Erschliessungsplan (OP) "Römerweg" vom 14. Januar 1975 Erschliessungsplan (OP) "Clemenzweg" vom 14. Januar 1975 Erschliessungsplan (OP) "Breitacher" vom 12. Februar 1980 Erschliessungsplan (OP) "Moos-Vordermatt vom 13. Dezember 1988 Erschliessungsplan (ÜP) "Römerweg-Fohrhölzli" vom 20. Juni 1989 Erschliessungsplan (OP) Römerweg vom 21. April 1999 Erschliessungsplan "Obere Loonstrasse" vom 14. Mai 2008 Gestaltungsplan (GP) "Hintermatt" vom 15. Februar 2006 GP "Oberdorfstrasse" vom 29. März 2003 inklusive Teiländerung vom 8. April 2016 GP "Bremgartenstrasse" vom 28. März 2007 GP "Oberdorfstrasse, Teil 2 und Mellingerstrasse" vom 29. Juni 2005

Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde vom 21. Januar 2022 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 Raumplanungsverordnung [RPV]). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 16. Januar 2020 ohne Vorbehalte abgeschlossen worden.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungs- und Änderungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). 4.2 Verfahrenskoordination Die vorliegende Aufhebung der SNP und die Gesamtrevision der allgemeinen Nutzungsplanung sind materiell und formell aufeinander abgestimmt. Die Voraussetzungen sind erfüllt, um beide Vorlagen koordiniert zu genehmigen. Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt beschliesst daher die Aufhebung der SNP koordiniert mit dem Regierungsratsbeschluss über die Gesamtrevision der allgemeinen Nutzungsplanung. Die Genehmigungen zur Aufhebung der SNP und der Gesamtrevision der allgemeinen Nutzungsplanung werden gleichzeitig publiziert. 4.3 Raumplanerische Beurteilung Die Gemeinde Niederrohrdorf überprüft parallel zur Gesamtrevision der allgemeinen Nutzungsplanung die bestehenden rechtskräftigen SNP bezüglich Bedarf. SNP lassen sich aufheben, wenn die Bauten und Erschliessungswerke erstellt oder die Vorschriften in die allgemeine Zonenplanung überführt wurden oder auch, wenn die Festlegungen in den Sondernutzungsplanungen nicht mehr den aktuellen Bedürfnissen entsprechen.

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Weichen Pläne von den allgemeinen Vorschriften deutlich ab, stellt sich die Frage nach der Rechtbeständigkeit. Beim Verzicht auf Baulinien, die den allgemeinen gesetzlichen Strassenabstand unterschreiten, geraten rechtmässig erstellte Bauten in einen rechtswidrigen Zustand und unterstehen fortan der kantonalen Besitzstandsgarantie (§ 68 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen [Baugesetz, BauG]). Eine Beurteilung erfolgt in erster Linie durch die Gemeinde als Planungsbehörde. Die Aufhebung der Erschliessungspläne wird gut begründet und ist sachgerecht. Auch die Aufhebung des GP "Hintermatt" ist nachvollziehbar. Aus kantonaler Sicht sind die Auswirkungen der Aufhebung der GP entlang den Kantonsstrassen relevant. Die Freihaltung der Platzsituationen und Freiräume ist nur generell mit der allgemeinen Nutzungsplanung gesichert. Der dazu massgebende Masterplan "Kernzone/Bunt" hat dazu keine Grundeigentümerverbindlichkeit. Deshalb wird begrüsst, dass die essentiellen Qualitäten aus der vorgenannten informellen Planung in der Gesamtrevision der allgemeinen Nutzungsplanung mit einem Schutzbereich Ortskern verankert wird und in einem Ergänzungsplan "Schutzbereich Ortskern" differenziert festgesetzt werden. Im Ergänzungsplan wurden zudem die wichtigsten Inhalte der aufzuhebenden GP übernommen.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Die Aufhebung der nachfolgenden 15 Sondernutzungspläne, beschlossen vom Gemeinderat Niederrohrdorf am 6. Dezember 2021, wird genehmigt. • • • • • • • • • • • • • • •

Erschliessungsplan (kommunaler Überbauungsplan [OP]) "Gwiggweg" vom 9. März 1971 Erschliessungsplan (OP) "Zweiere" vom 9.03.1971 Erschliessungsplan (ÜP) "Moos-Vordermatt" vom 14. März 1973 inklusive Änderung 1988 Erschliessungsplan (ÜP) "Hiltimatt" vom 14. März 1973 Erschliessungsplan (ÜP) "Römerweg" vom 14. Januar 1975 Erschliessungsplan (OP) "Clemenzweg" vom 14. Januar 1975 Erschliessungsplan (ÜP) "Breitacher" vom 12. Februar 1980 Erschliessungsplan (OP) "Moos-Vordermatt vom 13. Dezember 1988 Erschliessungsplan (ÜP) "Römerweg-Fohrhölzli" vom 20. Juni 1989 Erschliessungsplan (UP) Römerweg vom 21. April 1999 Erschliessungsplan "Obere Loonstrasse" vom 14. Mai 2008 Gestaltungsplan (GP) "Hintermatt" vom 15. Februar 2006 GP "Oberdorfstrasse" vom 29. März 2003 inklusive Teiländerung vom 8. April 2016 GP "Bremgartenstrasse" vom 28. März 2007 GP "Oberdorfstrasse, Teil 2 und Mellingerstrasse" vom 29. Juni 2005

2. ie Abt ilung Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

tephan At 'ger Regierungsrat

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Verteiler • Gemeinderat, Bremgartenstrasse 2, 5443 Niederrohrdorf • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU • Departement Volkswirtschaft und Inneres • Abteilung Register und Personenstand DVI

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Laurenzenvorstadt 11, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte (Anwaltsgesetz, BGFA) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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