Gestaltungsplan Weiherfeld inkl. Teiländerung 2010

Art. 13

Art. 14

Art. 15 Planer

4 4 4 5

5 5 6 6

7

Energieeffizientes Bauen Lärmschutz Kehrichtsammelplätze

6. Schlussbestimmungen

Art. 19

Art. 20

Art. 21 4

Erschliessung; Öffentliche Rad- und Fusswegverbindung; Fusswegverbindungen; Sicherstellung 6 Bereich für Vorgarten und offene Parkierung; 6 Zufahrt Parkierungsanlagen; 6 Gestaltung offene Abstellplätze 7 Zweiradabstellplätze

5. Energie / Umwelt

Art. 16

Art. 17

Art. 18 3

7 7 7 8

Beurteilungskriterien für Gestaltung Aufhebung bisherigen Rechts Inkrafttreten; Änderung, Aufhebung

8 8 8

Marti Partner Architekten und Planer AG Zweierstrasse 25 8004 Zürich

Thomas Rubin dipl. Ing. FH, Raumplaner FSU REG A Tel. 044 422 51 51 Fax. 044 381 62 01

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Gestaltungsplan „Weiherfeld-Mitte"

Entwurf Sondernutzungsvorschriften

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1. Einleitung

Art. 1 Ziel und Zweck

Mit dieser Teil-Überbauungsordnung soll die Realisierung einer für den Ort angemessenen Wohnüberbauung mit hoher städtebaulicher Qualität sichergestellt werden. Grundlage bildet das Richtprojekt. Der Gestaltungsplan schafft die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen für eine Überbauung: • die eine hohe Wohn- und Siedlungsqualität aufweist • die eine hohe Aussenraumqualität aufweist • die eine sorgfältige Gestaltung der Übergänge zu den umliegenden Bebauungen aufweist • die eine rationelle Erschliessung sicherstellt.

Art. 2 Geltungsbereich

1 Der Gestaltungsplan gilt in dem im Situationsplan 1 : 1'000 festgelegten Gestaltungsplanperimeter.

Bestandteile

2

Bestandteile des Gestaltungsplanes sind der Situationsplan 1 : 1'000 und diese Sondernutzungsvorschriften.

Orientierende Grundlagen des Gestaltungsplanes sind der Planungsbericht und das Richtprojekt. 3

Art. 3 Ergänzendes Recht

Soweit die nachstehenden Vorschriften nichts abweichendes bestimmen, gelten die Bau- und Nutzungsordnung (BNO) und der Bauzonenplan Rheinfelden. Vorbehalten bleiben die Vorschriften des kantonalen und eidgenössischen Rechts.

2. Überbauung

Art. 4 Ausnutzung

1 Die bauliche Ausnutzung umfasst insgesamt eine Bruttogeschossfläche (BGF) von maximal 34'063 m2.

Nutzungsverteilung

2 Die Nutzung verteilt sich wie folgt auf die einzelnen Baufelder: Baufeld Baufeld A Baufeld B Baufeld C Total

BGF 1 11 355 m2 111354 m2 111354 m2 34'063 m2

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Nutzungsübertragung

3 Sollen die den einzelnen Baufeldern zustehenden Nutzungsmöglichkeiten auf andere Baufelder übertragen werden, ist dies im Baugesuch auszuweisen und in der Baubewilligung festzuhalten.

Ausnützungsbonus

Der Gemeinderat kann für Lösungen mit hoher Qualität und für Nutzungen im öffentlichen Interesse (z.B. Kindergarten) einen Ausnützungsbonus von insgesamt maximal 3'374 m2 auf der Grundlage der Beurteilung durch einen Fachgutachter gewähren. 4

Art. 5 Baufelder

1 Die Gebäude sind innerhalb der Baufelder zu erstellen. Die Begrenzungen der Baufelder gelten als Baulinien und ersetzen die zonengemässen Grenzabstände sowie die gesetzlichen Strassenabstände.

Baufeld Kleinbauten und zusätzliche Einrichtungen

Klein- und Anbauten sowie zusätzliche Einrichtungen für Spielplätze und Gemeinschaftsräume gemäss Art. 81 Abs. 5 BNO sind innerhalb des Baufeldes für Kleinbauten und zusätzliche Einrichtungen zu erstellen. Bauten für gemeinschaftliche Einrichtungen ausserhalb der Baufelder dürfen eine Geschossfläche von maximal 250 m2 und eine Gebäudehöhe von maximal 4.50 m aufweisen. 2

Art. 6 Geschosszahl und

massgebende Terrainkote

Es sind 5 Vollgeschosse zulässig. Die massgebende Terrainkote für das gewachsene Terrain beträgt 281.50 m ü. M.

Gebäudehöhe

Die maximale Gebäudehöhe hat die Kote von 297.00 m ü. M. einzuhalten. Diese Höhenkote darf mit Ausnahme von technisch bedingten Dachaufbauten nicht überschritten werden. Diese sind mit Ausnahme von Liftaufbauten und Kaminen so zu platzieren, dass sie möglichst wenig in Erscheinung treten.

1

2

§ Abstände

Der Gebäudeabstand innerhalb und zwischen den Baufeldern hat mindestens die architektonischen, gesundheits- und feuerpolizeilichen Anforderungen zu erfüllen, Basis bildet das Richtprojekt.

Art. 8 Dachform

1 Für Hauptbauten sind nur Flachdächer mit maximal 5% Neigung zulässig.

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Begrünung Flachdächer

2 Nicht als Terrassen benutzte Flachdächer sind extensiv zu begrünen und ortsspezifisch zu gestalten, davon ausgenommen sind technisch bedingte Aufbauten, sowie Klein- und Anbauten.

3. Aussenraumgestaltung / Gartenbereich

Art. 9 Freihaltefläche

1 Mindestens 10% des Areals ist als Freihalteflächen entsprechend den Vorschriften der Naturschutzzone Freihaltung (Art. 21 BNO) zu gestalten.

Wanderkorridor Augartenstrasse

2 Die Freihaltefläche entlang der Augartenstrasse dient als Wanderkorridor für wärmeliebende Tier- und Pflanzenarten. Die Gestaltung richtet sich nach dem Bericht „Wanderkorridor Augarten Ost" vom November 2006. Die den Korridor querenden Wege sind mit Mergel- oder Kiesbelag auszuführen. Mit der ersten Bauetappe ist der gesamte Wanderkorridor entlang der Augartenstrasse fertig zu gestalten.

Weitere Flächen

3 Pro Bauetappe sind mindestens 200 m2 Freihalteflächen als Mager- und Blumenwiesen anzulegen. Auf Freihalteflächen dürfen keine privaten Aussenräume (z. B. Sitzplätze) angelegt werden.

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Beschaffenheit

5 Es sind ein nährstoffarmes Substrat, standortheimische Pflanzen und Saatgut zu verwenden.

Pflege

6 Mager- und Blumenwiesen sind 1 - 2 mal jährlich (1. Schnitt Ende Juni) zu mähen. Freihalteflächen dürfen nicht gedüngt werden.

Art. 10 Hofraum

Der Hofraum ist pro Baufeld als zusammenhängender Freiraum mit einer Fläche von mindestens 500 m2 zu gestalten. 1

2 Klein- und Anbauten für Spiel- und Freizeitnutzung sowie Velounterstände sind zulässig.

Art. 11 Baumstandorte

2 Entlang dem Pappelnweg ist eine Baumreihe mit standortheimischen Bäumen anzulegen, zu erhalten und zu pflegen. Sie sind im Zusammenhang mit der Realisierung der Erschliessungsstrasse zu pflanzen.

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Art. 12 Umgebung

Mit der ersten Baueingabe ist ein Umgebungsgestaltungskonzept für das gesamte Areal einzureichen, in welchem die Einzelheiten der Umgebungsgestaltung verbindlich festgesetzt werden. Der Umgebungsgestaltungsplan hat insbesondere die Lage, Materialisierung, Abmessungen und Gestaltung von Anlagen zu regeln sowie Angaben zu deren Ausbaustandard und Ausstattung zu enthalten.

4. Erschliessung / Parkierung

Art. 13 Erschliessung

1 Die Erschliessung des Areals erfolgt ab dem Pappelnweg über die im Situationsplan bezeichnete Zufahrt Parkierungsanlagen

Öffentliche Rad- und Fusswegverbindung

2 Die im Situationsplan bezeichnete öffentliche Rad- und Fusswegverbindung hat eine Breite von 3.50 m aufzuweisen.

Fusswegverbindungen

Die genaue Lage der im Situationsplan bezeichneten öffentlichen und siedlungsinternen Fusswegverbindungen wird im jeweiligen Bauprojekt festgelegt. Die Wege müssen eine Breite von mindestens 2.00 m aufweisen. 3

Der Ausbau dieser Fusswege muss spätestens mit der Fertigstellung der entsprechenden Überbauungsetappe erfolgen. Sicherstellung

Soweit die Wegverbindungen nicht in das Eigentum der Gemeinde übergehen, sind die Wegrechte im Grundbuch anzumerken. Die Sicherstellung der Wege, der Grad der Öffentlichkeit sowie der Unterhalt werden mittels öffentlich-rechtlichem Vertrag zwischen der Grundeigentümerin und der Stadt geregelt. 4

Art. 14

Bereich für Vorgarten 1 Im Bereich für Vorgarten und oberirdische Parkierung sind und oberirdische Par- Fusswege, Hauszugänge, Einfriedigungen Velounterstände, Parkplätze für Besucher und Containerstandplätze zulässig. kierung Die Zufahrt zu den Parkierungsanlagen ist nur in dem, im Situationsplan bezeichneten Bereich zulässig.

Zufahrt Parkierungsanlagen

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Gestaltung offene Abstellplätze

3 Es sind maximal 40 offene Abstellplätze für Besucher zulässig. Diese sind sorgfältig zu gestalten und mit Hecken, Sträuchern, Bäumen oder Rankgewächsen zu begrünen. Sie sind mit einem sickerfähigen Belag zu versehen.

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Art. 15 Zweiradabstellplätze

Für die Bemessung der Anzahl Zweiradabstellplätze gilt die Stufe C der Norm SN 640 065 „Leichter Zweiradverkehr, Abstellanlagen, Bedarfsermittlung" vom Oktober 1996. Die Abstellflächen sind in der Regel ebenerdig, gedeckt und bedürfnisgerecht anzuordnen.

5. Energie / Umwelt

Art. 16 Energieeffizientes

Bauen

1 Es ist mindestens der Minergie-Standard oder eine energetisch und ökologisch gleichwertige Lösung zu erfüllen. Die Abwärme und erneuerbare Energien sind mit Priorität zu nutzen. 2

Art. 17 Lärmschutz

An den massgebenden Lüftungsfenstern von lärmempfindlichen Räumen hat die Summe aller Dämpfungen (Abstandsdämpfung, Aspektwinkelreduktion, Hindernisdämpfung) — bezogen auf den Quellwert mindestens folgende Werte zu erreichen: • gegenüber der SBB-Bahnlinie: im Baufeld mit Lärmvorbelastung (ES III): 31.2 dB(A) 36.2 dB(A) im übrigen Gebiet (ES II): 1

Dazu sind nebst der bestehenden Lärmschutzwand gestalterische Massnahmen wie verglaste Loggias mit geschütztem Aussenbereich, Glaserker mit seitlichen Schalldämpfern oder gleichwertige Lösungen notwendig. Im Sinne der für kleine Teile möglichen Ausnahme (vgl. Art. 30 LSV) kann die Baubehörde, wenn Massnahmen gemäss Abs. 2 nicht sinnvoll sind, für einzelne Räume — insbesondere bei etappierter Überbauung — auch eine geringere Dämpfung akzeptieren. 2

Art. 18

Kehrichtsammelplätze Die Kehrichtsammelstellen sind so auszugestalten, dass keine nachteiligen Einwirkungen auf die Umgebung entstehen.

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6. Schlussbestimmungen

Art. 19 Gestaltung von Bauten und Anlagen

1 Bauten und Anlagen sind sorgfältig zu gestalten und aufeinander abzustimmen. Die Übergänge zwischen Bauten und Aussenraum haben sorgfältig zu erfolgen. Alle baulichen Veränderungen, die nach Aussen in Erscheinung treten sind bewilligungspflichtig und müssen sich in das Gesamtkonzept einordnen. Die Beurteilung der Baugesuche erfolgt gestützt auf das Richtprojekt. Beurteilungskriterien sind im Wesentlichen: • Prägnante architektonische Gestaltung mit Atmosphäre und identitätsstiftendem Charakter. • Aussenraumgestaltung mit hoher Aufenthaltsqualität und klarer Differenzierung öffentlicher, halböffentlicher und privater Räume und deren Funktionen. • Einfaches, sicheres Erschliessungskonzept mit gut auffindbaren Zugängen, für alle Nutzungsarten einschliesslich Parkierung. • Einhaltung der Regeln der Baukunde für ökologisches, energieeffizientes und behindertengerechtes Bauen. 2

Art. 20

Aufhebung bisherigen Durch diesen Gestaltungsplan werden die innerhalb des GestalRechts tungsplanperimeters liegenden Teile des Sondernutzungsplanes: • Gestaltungsplan Weiherfeld vom 15. März 2000 aufgehoben.

Art. 21 Inkrafttreten

1 Der Gestaltungsplan tritt mit der Genehmigung durch das zuständige Departement in Kraft.

Änderung, Aufhebung 2 Die Änderung oder Aufhebung des Gestaltungsplanes bedarf des gleichen Verfahrens wie der Erlass des Gestaltungsplanes.

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