Gestaltungsplan Mülihalde

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 19. Februar 2014 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Das Gebiet Mülihalde umfasst eine Fläche von 0,64 ha und ist der Wohnzone W3 zugeordnet. Gemäss § 4 Abs. 5 der rechtskräftigen Bau- und Nutzungsordnung (BNO) gilt für dieses Gebiet eine Gestaltungsplanpflicht mit folgenden Zielvorgaben: • Verwirklichung dichter Bauformen mit guter Integration in die dörfliche Struktur • Rationelle Erschliessung unter Berücksichtigung der Landstrasse als Langsamverkehrsachse • angemessene ortsbauliche Reaktion in einem klar abgegrenzten Bereich zum alten Dorfteil

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3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Lengnau am 25. Juni 2018 beschlossenen Vorlage: • Gestaltungsplan "Mülihalde" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 6. Juli 2018 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 1. März 2018 mit Vorbehalten abgeschlossen worden. Mit den von der Gemeinde vorgenommenen Anpassungen wurden diese ausgeräumt.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung 4.2.1 Siedlungsentwicklung nach innen Gemäss Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisung 2.1, sind die Gemeinden gehalten, aufzuzeigen, wie mit den kommunalen Planungsinstrumenten die behördenverbindlichen Entwicklungsziele gewährleistet werden. Da vorliegend ein hinsichtlich Innenentwicklung wichtiges Areal beplant wird (sogenanntes Schlüsselgebiet), ist im Planungsbericht darzulegen, welcher Entwicklungsbeitrag dieser Fläche seitens Gemeinde beigemessen wird. Die Zielvorgaben des Richtplans zur Innenentwicklung (Einwohner/ha) können gestützt auf das Richtprojekt erreicht werden (Planungsbericht Kapitel 6.3). Die Vorlage stimmt mit den behördenverbindlichen Vorgaben und Handlungsanweisungen des kantonalen Richtplans überein. 4.2.2 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern (Richtplankapitel S 1.1). Ortsbild, Städtebau und Freiraum Das Siedlungsbild ist im Bereich des Perimeters und seiner Umgebung intakt und weist eine hohe landschaftliche sowie ortsbauliche Qualität auf. Insbesondere der Hang mit seinen freistehenden Obstbäumen bereichert das freie Feld zwischen den Gemeindeteilen Unter- und Oberlengnau. Ein kommunales Schutzobjekt und das Restaurant Rössli im alten Dorfteil werten die Nahumgebung auf. Südlich des Gestaltungsplanperimeters ist ein langer, viergeschossiger Neubau mit Flachdach für Alterswohnen geplant.

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Das Überbauungskonzept entlang der Landstrasse bezieht das Neubauprojekt für Alterswohnungen der Nachbarparzelle konzeptionell mit ein. Die drei unterschiedlich dimensionierten Baukörper sind in der Ebene platziert und lassen den Hangfuss frei, was zu überzeugen vermag. Die Volumina der Baukörper A und B bewegen sich dabei aus fachlicher Sicht an der oberen Grenze bezüglich Massstäblichkeit. Dies wird insbesondere durch die umliegende bestehende Bebauung mit vorwiegend zwei Stockwerken und Steildach noch verstärkt. Da das neue Volumen der Alterswohnungen auf der Nachbarparzelle für eine Einbindung ins Siedlungsbild mitberücksichtigt werden muss, sind die Bauvolumen auch aus städtebaulicher Sicht nachvollziehbar. Eine gute Einordnung und ein besseres Ergebnis im Vergleich zur Nutzungsplanung setzt zwingend eine sehr gute Gestaltung und eine zurückhaltende Farbgebung, die gut auf die Baukörper untereinander sowie die nahe Umgebung abgestimmt sind, voraus. Im weiteren Projektverlauf ist dies zu berücksichtigen und durch Studien und Bemusterungen eines Material- und Farbkonzepts vor der Ausführung im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens und unter Einbezug von Experten beziehungsweise einer Fachkommission zu untersuchen (§ 13 Abs. 3 SNV). 4.2.3 Erschliessung Die Landstrasse dient als Basiserschliessung im Mischverkehr. Auf der Ostseite ist ein Trottoir gelb markiert (Aargauer Trottoir). Es gilt Tempo 30 sowie Rechtsvortritt (Planungsbericht Kapitel 4.1). Die Landstrasse mit einer Gesamtbreite von 6,0 m (Mischverkehrsfläche inklusive Trottoir) genügt den Anforderungen zur Erschliessung des Planungsgebiets. Die Anschlüsse ans übergeordnete Strassennetz K 284 und K 427 für den motorisierten Strassenverkehr (MIV) sind sichergestellt, dies gilt ebenso für den Rad- und Fussverkehr ans übergeordnete Netz (kantonale Radroute) und zum Zentrum mit öffentlichen Einrichtungen (inklusive Bushaltestellen). Mit Ausnahme des Baubereichs C ist die Erschliessung über eine Zufahrtsrampe am südlichen Rand des Gestaltungsplanungsperimeters vorgesehen (Ein- und Ausfahrt unterirdische Einstellhalle). Die Lage auf der Zonengrenze W3 / OE ermöglicht ein Zusammenlegen der Erschliessung mit dem Projekt Alterswohnungen auf der Parzelle 2073. Im Interesse der Abstimmung der Erschliessung wird auf der Parzelle 2073 ein Bereich Ein- und Ausfahrt inklusive Zufahrtsrampe festgelegt. Die Erschliessung und Parkierung der Parzellen 2072 und 2073 ist privatrechtlich so zu koordinieren, dass insgesamt eine rationelle und übersichtliche Konzeption sichergestellt werden kann (§§ 6 und 8 SNV). 4.2.4 Abstimmung Siedlung und Verkehr Das MoSilitätsmanagement (MM) ist Teil der kantonalen Gesamtverkehrsstrategie. Das MM kann eine nachhaltige und den standortspezifischen Rahmenbedingungen Rechnung tragende Mobilität ermöglichen. Die Vorlage ist in dieser Hinsicht auf die örtlichen Verhältnisse und die Erschliessungsgüte des öffentlichen Verkehrs abgestimmt. Die Anzahl möglicher Parkfelder ist auf die kantonale Norm ausgelegt. Auf eine Limitierung der Anzahl Parkfelder nach oben wird in der vorliegenden Planungsvorlage verzichtet. 4.2.5 Weitere materielle Hinweise Lärm Das Planungsgebiet gilt in raumplanerischer/umweltrechtlicher Hinsicht als nicht erschlossen. Demzufolge darf das Gebiet nur so weit erschlossen werden, als die Planungswerte (PW) eingehalten sind oder durch eine Änderung der Nutzungsart oder durch planerische, gestalterische oder bauliche Massnahmen eingehalten werden können (Art. 30 Lärmschutzverordnung [LSV]). Für kleine Teile kann die kantonale Behörde Ausnahmen gestatten (§ 25 Abs. 2 Einführungsgesetz zur Bundesgesetzgebung über den Schutz von Umwelt und Gewässer [EG UWR]). Das vorliegende Lärmgutachten erbringt nachvollziehbar den Nachweis, dass in Bezug auf den Lärm der Kantonsstrasse K 284 die massgeblichen PW der Empfindlichkeitsstufe (ES) II im gesamten

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Planungsgebiet eingehalten werden können. Ergänzend wurden aus kantonaler Sicht die Emissionen der Landstrasse mitbeurteilt, gesamthaft können die PW eingehalten werden. Die Festlegungen in den SNV sind sachgerecht. Hochwasserschutz Die Gemeinde Lengnau hat das Delegationsmodell in § 46 BNO aufgenommen. Die Festlegungen in den SNV sind sachgerecht. 4.2.6 Sondernutzungsvorschriften In den SNV werden wichtige Elemente des städtebaulichen Konzepts verbindlich geregelt. Dazu gehört die Nutzung und Gestaltung der Bauten (§ 12 SNV), die Freiräume und Bepflanzung (§ 11 SNV) sowie die Erschliessung und Parkierung (§§ 8-10 SNV). Die SNV sind sachgerecht und rechtmässig. Sie gewährleisten sowohl die Zielsetzungen von § 21 BauG als auch der BNO und des Gestaltungsplans.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Mülihalde", beschlossen vom Gemeinderat Lengnau am 25. Juni 2018, wird genehmigt. 2. ie Ateurg Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

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Verteiler • Gemeinderat Lengnau (AG), Zürichstrasse 34, 5426 Lengnau (AG) • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen.

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Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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