Gestaltungsplan Grossfeld / Nüeltsche

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung

2. August 2016 23. November bis 22. Dezember 2015 27. August bis 26. September 2016 14. November 2016 29. November 2016

Ablauf der Beschwerdefrist

27. Dezember 2016

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 7. März 2012 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab. Das Gebiet Grossfeld/Nüeltsche mit einer Fläche von 1,78 ha wurde der Wohnzone W2 mit Gestaltungsplanpflicht zugewiesen.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Als Grundlage für den Gestaltungsplan wurde eine Testplanung durchgeführt und basierend auf deren Resultate ein Richtprojekt erarbeitet. Der Gestaltungsplan bezweckt gestützt auf § 4 Abs. 2 Bauund Nutzungsordnung (BNO) eine sorgfältige Einpassung der Bauten und der Umgebung ins Gelände, eine gute architektonische Qualität mit weitgehend aufeinander abgestimmtem Erscheinungsbild,

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eine sorgfältige Gestaltung des Übergangs zur offenen Landschaft hin sowie eine angemessene bauliche Dichte und Durchgrünung. Die Zu- und Wegfahrt von der Grossfeldstrasse soll so ausgestaltet werden, dass die Sicherheit, insbesondere im Bereich der kantonalen Radroute, für alle Verkehrsträger gewährleistet wird. Der Gestaltungsplan legt verschiedene Baufelder für Hochbauten (mit maximal zulässigen Geschossflächen) und ein Baufeld für ein Untergeschoss fest. Im Detail behandelt werden auch die Freiflächen (Umgebungsflächen Baufelder Platz und Baufelder Feld) und die wichtigen Abstandsbereiche innerhalb der Baufelder. Die Erschliessungsstrasse ist als Begegnungsraum festgelegt. Die Parkierung erfolgt mehrheitlich direkt in einer Tiefgarage. Ebenfalls festgelegt werden die Durchwegung für Fussgänger und quer zum Hang auch für Velofahrer. Die Sondernutzungsvorschriften (SNV) ergänzen die Festlegungen bezüglich den wichtigen Themen wie Gestaltungsanforderungen an Bauten und Anlagen, an die Umgebungsgestaltung, den im Gestaltungsplan festgelegten Begegnungsraum, an den Umgang mit dem Siedlungsrand usw. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Wohlenschwil am 14. November 2016 beschlossenen Planungsmittel: • Gestaltungsplan Grossfeld/Nüeltsche bestehend aus: • Situation 1 : 500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 14. November 2016 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die abschliessende Vorprüfung erfolgte mit Bericht vom 2. August 2016 ohne Vorbehalte.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung 4.2.1 Siedlungsentwicklung nach innen Schlüsselgebiet nach S 1.2 Wohlenschwil ist eine Gemeinde im ländlichen Entwicklungsraum. Auch diese Gemeinden haben eine wichtige Aufgabe bei der Innenentwicklung. Das Areal "Grossfeld-Nüeltsche" ist 1,78 ha gross und damit für die Entwicklung der Gemeinde ein wichtiges Gebiet. Zudem ist die Einwohnergemeinde Grundeigentümerin der Parzelle 214. Zweckmässigerweise hat die Gemeindeversammlung im Jahr 2014 mit der Ermächtigung zum Verkauf dieser Parzelle die Gemeinde beauftragt, wichtige öffentliche Interessen im Rahmen der nachfolgenden Planungen sicherzustellen. Damit nimmt die

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Gemeinde auch die Vorbildfunktion war. Das Gebiet "Grossfeld-Nüeltsche" kann als Schlüsselareal für die Gemeindeentwicklung angesehen werden. Aufgrund der Lage am Hang hat sich gezeigt, dass eine nachhaltige Umsetzung der angestrebten Ziele hohe Anforderungen stellt. Deshalb wurde zweckmässigerweise im Vorfeld der Planung eine Testplanung mit zwei Architekturbüros durchgeführt. Das vorliegende Resultat ist überzeugend. Die Vorlage stimmt mit den behördenverbindlichen Vorgaben und Handlungsanweisungen des kantonalen Richtplans überein. 4.2.2 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, nebst der massgeschneiderten und hochwertigen Innenentwicklung insbesondere die Siedlungsqualität zu fördern (§§ 13, 15, und 46 BauG; Richtplankapitel S 1.1, S 1.2, S 1.4 und S 1.9; § 4 Bauverordnung [BauV]). Dazu gehören beispielsweise Massnahmen zur Schliessung von Baulücken, zur Aufwertung von Ortsbildern und Strassenräumen, zur Förderung der kompakten Bauweise, zur vollständigen Ausnutzung bestehender Gebäude beziehungsweise Bauzonen, zur Erneuerung überalterter Siedlungsteile oder zugunsten qualitätsvoller Neuüberbauungen und Umstrukturierungen mitsamt identitätsstiftender Umgebungsund Freiraumgestaltung. Ausgangslage Das Ortsbild der Gemeinde Wohlenschwil ist gemäss dem Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) als regional bedeutend eingestuft. Das betreffende Areal befindet sich ausserhalb des ISOS-Gebiets. Das bisher unbebaute Areal befindet sich an Südost-Hanglage, am Siedlungsrand von Wohlenschwil und grenzt an eine eher heterogene Wohnquartierstruktur (WG-Zone, Einfamilienhäuser und kleinere Mehrfamilienhäuser). Die Zufahrt zum Areal wird über die Grossfeldstrasse gewährleistet. Der Mägenwilerweg (kantonale Radroute) bildet nordwestlich den Abschluss gegenüber dem Kulturland. Der ostseitige Hasenweg dient als ein weiterer Zugang für den Fuss- und Radverkehr. Beurteilung Aus kantonaler Sicht gelingt es mit dem vorliegenden Konzept/Richtprojekt, die Gesamtanlage gut in das ortsbauliche Umfeld einzufügen. Mit der differenzierten Setzung der unterschiedlichen Bautypen ("Platz", "Feld", Baufelder Regelbauweise / EFH) und der in den Grundzügen einheitlichen Gestaltung der Freiräume entsteht ein ausgewogenes Siedlungsgefüge, welches mit der zentralen Spielstrasse zusammengebunden wird. In den SNV sind die konzeptrelevanten Anforderungen bezüglich der Gestaltung qualitätssichernd festgehalten. Das Verhältnis zwischen gestalterischer Ordnung (gestalterische Vorgaben) und dem für die weitere Projektierung wichtigen Gestaltungsfreiraum ist stimmig und zweckmässig. Gemäss § 49 Abs. 2b BNO kann die Gemeinde jederzeit eine Begutachtung zu Lasten der Bauherrschaft vornehmen. In § 12 Abs. 4 SNV wird nochmals präzisierend aufgenommen, dass der Gemeinderat die Baugesuche durch ein unabhängiges Fachgutachten auf Kosten der Gesuchsteller darauf prüft, ob das Baugesuch mit den erforderlichen Qualitäten des Gestaltungsplans übereinstimmt. Zudem wird in § 13 Abs. 2 SNV aufgenommen, dass ein verbindliches Gestaltungskonzept für den gesamten Strassenraum inklusive Baumstandorte mit dem ersten Baugesuch vorliegen muss. Dies ist sachgerecht. Das als Grundlage für den Gestaltungsplan erarbeitete Richtprojekt Umgebung ist eine solide Grundlage für die Entwicklung und Gestaltung des Gebietes "Grossfeld/Nüeltsche". Die wichtigen Grundprinzipien sind in den Situationsplan und die SNV stufengerecht eingeflossen.

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4.2.3 Abstimmung mit dem nördlich gelegenen landwirtschaftlichen Betrieb In einer Distanz von rund 100 m befindet sich der in den 1990er Jahren ausgesiedelte Landwirtschaftsbetrieb Füglistaller. Wie bereits im Rahmen der Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland (NPSK) vom 7. März 2012 erwähnt, werden die Mindestabstände eingehalten. Aufgrund der topografischen Verhältnisse (Kaltluftabfluss) muss aber dennoch mit Immissionen in diesem Gebiet gerechnet werden. 4.2.4 Hangwasser / Oberflächenwasserabfluss Das Areal innerhalb des Gestaltungsplanperimeters "Grossfeld/Nüeltsche" ist durch Oberflächenwasserabfluss gefährdet. Aus diesem Grund wurde von der Hunziker, Zarn und Partner (HZP) ein Schutzkonzept mit Massnahmenvorschlägen ausgearbeitet. Dieses Konzept ist von sehr guter Qualität. Mit § 14 SNV wird sichergestellt, dass die wichtigsten Massnahmen des Konzepts umgesetzt werden. 4.2.5 Abstimmung Siedlung und Verkehr (Anforderung § 13 Abs. 2bis BauG) Erschliessung Das gesamte Areal soll über die Grossfeldstrasse ans übergeordnete Kantonsstrassennetz erschlossen werden. Dies ist sachgerecht. Der Anschluss weist teilweise Verkehrssicherheitsprobleme auf (Verkehrsrichtplan). Die Gemeinde hat einen Nachweis der Verkehrserzeugung beziehungsweise einen einfachen Kapazitätsnachweis erarbeitet. Dieser ist nachvollziehbar und eine gute Grundlage für die Abstimmung Siedlung und Verkehr. Weitere Massnahmen sind nicht notwendig. Fuss- und Radwegverbindungen Der Gestaltungsplan befasst sich intensiv mit den Fuss- und Radverkehrsverbindungen (auch kantonale Radroute). Positiv zu erwähnen ist das angestrebte dichte und arealinterne Fusswegnetz, welches im Gestaltungsplan umgesetzt wird. Auch die ergänzenden Bestimmungen bezüglich Veloabstellplätze sind sachgerecht. Mobilitätsmanagement und Parkierung Das Mobilitätsmanagement ist Teil der kantonalen Mobilitätstrategie. Angesichts zusehends überlasteter Strassen sind attraktive Voraussetzungen für die Bewältigung des Mobilitätsbedarfs mit alternativen Verkehrsmitteln wichtig. Gelingt es das Mobilitätsverhalten zu beeinflussen, wirkt sich dies auch auf den Parkfelderbedarf und das zweckmässige Parkfelderangebot aus. Das Gebiet "Grossfeld/Nüeltsche" ist mit den öffentlichen Verkehrsmitteln (Bus) mässig erschlossen. Es liegt gemäss Fachkarte „öV-Güteklassen" in der öV-Güteklasse D. Die Bushaltestellen „Wohlenschwil, Zentrum" oder „Büblikon, Rössli" sind in 150-250 m Distanz erreichbar und bieten tagsüber im Halbstundentakt Verbindungen nach Baden (34 Minuten) und Mellingen-Heitersberg (15 Minuten). Eine VOLG-Filiale für den Einkauf des täglichen Bedarfs liegt etwa 300 m entfernt. Die nächstgelegene kantonale Radroute 592 verläuft auf dem Mägenwilerweg beziehungsweise auf der Grossfeldstrasse unmittelbar angrenzend an das Gestaltungsplangebiet. Der nächstgelegene MobilityStandort liegt in der Siedlung „Neugrüen" in Mellingen rund 1000 m entfernt und umfasst ein Fahrzeug. Die Gemeinde stellt sich auf den Standpunkt, dass das Gebiet eher mässig öV-erschlossen ist und deshalb die Erschliessung für den motorisierten Verkehr zentral sei. In den SNV werden die Anzahl der Abstellplätze für die Wohnnutzung auf das maximal Zulässige gemäss VSS-Norm begrenzt. Sofern ein Bedarf für CarSharing bestehe, seien entsprechende Parkfelder bereit zu stellen.

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Diese Massnahmen sind gestützt auf die kantonalen Zielsetzungen einer nachhaltigen Mobilitätsbewältigung minimalistisch. Wir empfehlen der Gemeinde, im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens Alternativen zum Autobesitz aktiv zu fördern (Carsharing, mobility@home-Angebot usw.) 4.2.6 Lärm Das Gebiet "Grossfeld/Nüeltsche" wurde mit der letzten Zonenplanrevision neu in die Bauzone aufgenommen. Gemäss Umweltschutzgesetzgebung ist im Rahmen der Gestaltungsplanung der Nachweis zu erbringen, dass die Planungswerte (Art. 29 Lärmschutzverordnung [LSV]) ohne Ausnahmen eingehalten werden. Das Lärmgutachten zeigt detailliert auf, dass dank der abschirmenden Wirkung der vorhandenen Gebäude zwischen der Kantonsstrasse und dem Planungsgebiet, im ganzen Planungsgebiet die Planungswerte der Empfindlichkeitsstufe (ES) II ohne zusätzliche Massnahmen eingehalten sind. Somit sind die Anforderungen von Art. 29 LSV erfüllt und es müssen keine Lärmschutzmassnahmen in die SNV aufgenommen werden. 4.2.7 Energie § 15 der SNV verlangt den MINERGIE-Standard. Um der Elektromobilität mehr Gewicht verleihen zu können, wurde § 10 Abs. 4 SNV ergänzt, dass sowohl die Parkfelder wie auch die Zweiradabstellplätze mit einer ausreichenden Anzahl Steckdosen auszurüsten sind. Dies wird begrüsst. 4.2.8 Sondernutzungsvorschriften Die Sondernutzungsvorschiften sind sachgerecht und unterstützen die Zielsetzungen des Gestaltungsplans.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Grossfeld/Nüeltsche", beschlossen vom Gemeinderat Wohlenschwil am 14. November 2016, wird genehmigt. 2. ie Abteir

aumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

ephan Attiger L ndammann

Verteiler • Gemeinderat Wohlenschwil, Hauptstrasse 373, 5512 Wohlenschwil • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU

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Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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