Gestaltungsplan Flüehügel Nordost

Sachverhalt

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

13. März 2017 19. August 2016 bis 19. September 2016 19. Mai 2017 bis 19. Juni 2017 15. Januar 2018 24. Januar 2018 26. Februar 2018

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den rechtskräftigen Zonenplan ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Mit dem Gestaltungsplan soll die Erschliessung und Überbauung der Parzelle 675 auf dem Moränenhügel eingangs Würenlos unter Berücksichtigung der landschaftlich sehr exponierten Lage sichergestellt werden. Der Gestaltungsplan legt zwei Baufelder für Hochbauten, ein Baufeld für eine Tiefgarage inklusive Zufahrt sowie die Vorfahrt, Fusswegverbindungen und den Umgang mit dem Freiraum fest.

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3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Würenlos am 15. Januar 2018 beschlossenen Planungsmittel: • Gestaltungsplan "Flüehügel Nordost" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom April 2017 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 13. März 2017 unter Vorbehalt des Verzichts auf die Besucherparkplätze ausserhalb Bauzone abgeschlossen worden.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung 4.2.1 Kantonaler Richtplan Die Gemeinde Würenlos ist gemäss Raumkonzept des kantonalen Richtplans eine Gemeinde im Urbanen Entwicklungsraum. Auch wenn für eine solche Gemeinde die Innenentwicklung im Vordergrund steht, ist bei diesem Gestaltungsplan die Einpassung in die sensible Situation auf dem sehr markanten Moränenhügel, welcher von weitem einsehbar ist, ein primäres Ziel. 4.2.2 Sondernutzungsplan Gestaltungspläne bezwecken, ein Gebiet architektonisch gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung abzustimmen, den Boden haushälterisch zu nutzen und eine angemessene Ausstattung mit Anlagen für die Erschliessung und Erholung sicherzustellen (§ 21 Abs. 1 BauG). Gestaltungspläne können von den allgemeinen Nutzungsplänen abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt sowie die zonengemässe Nutzungsart nicht übermässig beeinträchtigt wird und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (§ 21 Abs. 2 BauG). Weichen Festlegungen des Gestaltungsplans vom allgemeinen Nutzungsplan ab, hat der Gemeinderat aufzuzeigen, inwiefern dies zu einem siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseren Ergebnis führt (§ 21 Abs. 2 BauG). Die vorgesehenen Abweichungen und das bessere Ergebnis sind in einer Stellungnahme durch eine qualifizierte Fachperson aufzuzeigen. Diese Fachstellungnahme liegt mit Bericht vom 20. April 2016 vor. Insgesamt werden die Anforderungen gemäss Art. 21 BauG erfüllt.

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4.2.3 Sied lungs- und landschaftsgestalterische Einordnung Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, nebst der massgeschneiderten und hochwertigen Innenentwicklung insbesondere die Siedlungsqualität zu fördern (§§ 13, 15 und 46 BauG; Richtplankapitel S 1.1, S 1.2, S 1.4 und S 1.9; § 4 Bauverordnung [BauV]). Beim vorliegenden Gestaltungsplan liegt der Schwerpunkt nicht bei der Innenentwicklung, sondern bei der landschaftlichen Integration (Berücksichtigung des Landschaftsbilds mit der Moräne, Sicherung und Aufwertung des Freiraums). Das Richtkonzept vermag aus kantonaler Sicht zu überzeugen. Auch die Umsetzung in den Gestaltungsplan ist zweckmässig. Architektonische Qualität Die Setzung der Baukörper einerseits und die Ausformulierung des § 5 bezüglich Gestaltung andererseits vermögen zu überzeugen. Das Fachgutachten ist ebenfalls positiv. Qualität der Freiräume Die landschaftliche Eingliederung ist an dieser Randlage des Baugebiets auf dem Moränenhügel von zentraler Bedeutung. In § 12 der SNV sind umfassende Bestimmungen zum Umgang mit dem Freiraum im Detail festgelegt. Der sehr umfassende Artikel, welcher alle wichtigen Elemente für diesen Standort umfasst, vermag zu überzeugen. 4.2.4 Abstimmung Siedlung und Verkehr! Erschliessung Die bisherige und auch zukünftige Erschliessung erfolgt von der Industriestrasse und damit über eine Nichtbauzone. Dies ist rechtlich problematisch, auch wenn bereits eine Strasse besteht, diese aber ausgebaut werden muss. Die Erschliessung muss im Rahmen eines Gestaltungsplans als ausreichend und rechtmässig beurteilt werden, damit die Planung genehmigt werden kann. Dabei hat sich die Erschliessung nach der künftigen Nutzung zu richten. Im vorliegenden Fall führt die bestehende Erschliessung durch die Landwirtschaftszone und durch die überlagerte Landschaftsschutzzone. Bauten und Anlagen, also auch Strassen, müssen dem Zonenzweck entsprechen (Art. 22 Abs. 2 lit. a Bundesgesetz über die Raumplanung [RPG]). Das heisst, in der Landwirtschaftszone muss eine ausreichende Verbindung zur landwirtschaftlichen Nutzung bestehen. Insbesondere wird ein unmittelbarer und funktionaler Bezug gefordert. Im vorliegenden Fall handelt es sich um eine Erschliessungsstrasse für eine Bauzone, die durch landwirtschaftliches Land führt. Es besteht kein Bezug zur Landwirtschaft und die Strasse gilt in diesem Fall als nicht zonenkonform. Einer Baute ausserhalb Baugebiet kann nach Art. 24 RPG eine Ausnahmebewilligung erteilt werden, wenn sie standortgebunden ist und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen. Ein Standort ausserhalb der Bauzone kann durch technische oder betriebswirtschaftliche Gründe oder aufgrund der Bodenbeschaffenheit erforderlich sein. Damit der Zersiedelung erfolgreich entgegengewirkt werden kann, ist bei der Beurteilung ein strenger Massstab anzulegen (BGE 118 lb 497 E. 4. a; BGer 1A 256/2004 vom 31. August 2005, E.5). Die Gemeinde weist im Planungsbericht glaubhaft nach, dass eine andere Erschliessung nicht möglich ist. Die Erschliessung ist somit an die bestehende Zufahrt gebunden. Die bestehende Strasse ist zwar durch die Besitzstandsgarantie geschützt, sie reicht aber in der aktuellen Form nicht für die geplante Nutzung. Die Verbreiterung der Strasse und das Neuerstellen von Ausweichstellen gelten nicht als Unterhalt oder Erneuerung, sondern sind eine Erweiterung. Diese bleibt im vom Bundesgericht festgelegten Rahmen (BGer 1C_350/2014 vom 13. Oktober 2015, E. 5.3f.). Die bestehende Zufahrt verfügt über eine Breite zwischen 2,2 m und 2,4 m, im Einfahrtsbereich zur Industriestrasse über eine solche von rund 4 m. Die bestehende Zufahrt entspricht mit Ausnahme

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von marginalen Anpassungen (geringe Vergrösserung der Fahrbahnbreite, Sichern der Kreuzungsmöglichkeit im Einfahrtsbereich, minimale Einlenkerradien) dem Typ B (Grundstückszufahrt). Der Zufahrtsweg dient neu zur Erschliessung von total sechs geplanten Wohneinheiten. Die Länge zwischen den beiden Ausweichstellen PW—PW beträgt 70 m. Der oben beschriebene Ausbau kann sich auf das Bankett beschränken und an die Topografie angepasst einseitig oder beidseitig erfolgen. Durch die Sicherstellung der Kreuzungsmöglichkeit im Einfahrtsbereich wird die Verkehrssicherheit gewährleistet. Die Anhaltesichtweiten für die kantonale Radroute sind eingehalten; die bestehende Markierung im Bereich der Radquerung ist mittels Randmarkierung gut gekennzeichnet und die Vortrittsverhältnisse sowohl beim Radweg wie auch bei der Einfahrt auf die Fahrbahn der Industriestrasse klar geregelt und signalisiert. Es besteht zudem die Möglichkeit, das Signal "kein Vortritt" durch ein "Stop"-Signal zu ersetzen oder längs der Fahrbahn eine leichte Rampe anzuordnen. Dies ist jedoch Sache des Baubewilligungsverfahrens. Der Gestaltungsplan beinhaltet keinen Enteignungstitel für die Strassenverbreiterung beziehungsweise für die nötige Verbreiterung bei der Einmündung in die Industriestrasse. Die sachgerechte Erschliessung ist grundsätzlich möglich. Die nötige Erweiterung ist rechtlich noch nicht sichergestellt. Sie ist aber Voraussetzung für eine Baubewilligung. Die Kehrichtabfuhr erfolgt am Eingang zur Industriestrasse (Abfallreglement). Für weitere Anlieferungen wie zum Beispiel Zügelwagen können ca. 8 m lange LKW mit Rangieren im Vorplatzbereich wenden. In Bezug auf die Realisierung der Bauten genügt die heutige Zufahrt nicht. Entweder ist eine separate temporäre Baupiste zu erstellen oder die bestehende Zufahrt wird durch eine Bauzufahrt (temporär) ersetzt, welche nach Abschluss der Bauarbeiten wieder entsprechend dem heutigen Ausbaustandard zurückgebaut werden muss. Die Fusswegerschliessung ist hauptsächlich via Verbindungstreppe zur K 275 vorhanden. Gestützt auf § 10 Abs. 4 SNV ist eine kurze sinnvolle Fusswegverbindung Richtung Bahnhof nachzuweisen und vor Baubeginn grundbuchrechtlich sicherzustellen. Auch die Vorschrift (§ 11 Abs. 4 SNV) bezüglich Veloabstellplätze vermag zu überzeugen und ist sachgerecht. Gesamthaft konnte glaubhaft aufgezeigt werden, dass die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung gegeben sind und mit entsprechenden baulichen Ergänzungen sowohl die genügende Erschliessung wie auch die gute Einpassung in die Landschaft und die Verkehrssicherheit gewährleistet werden können. Dies erfolgt im Baubewilligungsverfahren. 4.2.5 Lärm Das Gebiet ist planungsrechtlich nicht erschlossen. Demzufolge darf das Gebiet nur so weit erschlossen werden, als die Planungswerte (PW) eingehalten sind oder durch eine Änderung der Nutzungsart oder durch planerische, gestalterische oder bauliche Massnahmen eingehalten werden können (Art. 30 Lärmschutzverordnung [LSV]). Für kleine Teile kann die kantonale Behörde Ausnahmen gestatten (§ 25 Abs. 2 Einführungsgesetz zur Bundesgesetzgebung über den Schutz von Umwelt und Gewässer [EG UWR]). Die Baufelder befinden sich in einer Zone der Lärm-Empfindlichkeitsstufe ES II. Die massgeblichen Planungswerte betragen demzufolge 55 dB(A) am Tag und 45 dB(A) in der Nacht. Gemäss Lärm-Expertise liegen die abgeschätzten Beurteilungspegel an der zur Kantonsstrasse hin gerichteten Fassade unter Berücksichtigung einer 1,4 m hohen Lärmschutzwand auf der Böschungskante unterhalb der PW. Ohne diese Wand, auf welche aus ästhetischen Gründen verzichtet werden soll, können die PW im Erd- und 1. Obergeschoss eingehalten werden. Im 2. Obergeschoss werden sie um 3 dB(A) überschritten.

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Die Kantonsstrasse K 275 liegt im massgebenden Abschnitt in einem Geländeeinschnitt. Die Böschungskante schirmt das Planungsgebiet bis und mit dem ersten Obergeschoss ab. Das 2. Obergeschoss wird teilweise abgeschirmt. Aufgrund der Reduktion des Aspektwinkels (Winkel, unter welchen die Strasse von einem Punkt aus eingesehen werden kann) an den strassenabgewandten Seitenfassaden können die PW auch im 2. Obergeschoss eingehalten werden. Die Immissionsgrenzwerte können in sämtlichen lärmempfindlichen Punkten eingehalten werden. Die Anforderungen für das 2. Obergeschoss sind erfüllt, um nach Art. 30 LSV eine Ausnahme zur Einhaltung der Planungswerte zu gewähren. 4.2.6 Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die Sondernutzungsvorschriften sind sachgerecht und sichern die Ziele des Gestaltungsplans.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Flüehügel Nordost", beschlossen vom Gemeinderat Würenlos am 15. Januar 2018, wird genehmigt. 2. 'e Abt I

Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

1 epha egierungsrat

Verteiler • Gemeinderat Würenlos , Schulstrasse 26, 5436 Würenlos • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU • Abteilung für Baubewilligung BVU

Rechtsmittelbelehrung 1 Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen.

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Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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