Gestaltungsplan Alte Mühle

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

07. September 2016 09. Mai 2016 bis 7. Juni 2016 17. Oktober 2016 bis 15. November 2016 28. November 2016 19. Dezember 2016 09. Januar 2017

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 15. Mai 2002 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Im Gebiet Alte Mühle besteht ein rechtskräftiger Gestaltungsplan (genehmigt vom Grossen Rat am 16. Oktober 1990) mit Änderungen (genehmigt vom Regierungsrat am 3. September 1997 beziehungsweise 8. Dezember 1999). Dieser wird mit der jetzigen Vorlage aufgehoben (§ 3 Abs. 2 Sondernutzungsvorschriften, SNV).

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In der Zwischenzeit wurden verschiedene Bauvorhaben realisiert. Bedarf für Neufestlegungen besteht insbesondere auf der Parzelle 1178. Diese umfasst eine Fläche von 0,41 ha und ist der Kernzone K zugeordnet. Die Festlegungen im Gestaltungsplan basieren auf einem Wettbewerbsergebnis aus dem Jahr 2015, welches in der Zwischenzeit weiterentwickelt wurde (Richtprojekt vom 29. August 2016). Trotz der vorhandenen Lärmbelastung durch die Kantonsstrasse soll eine hohe Wohnund Aufenthaltsqualität erreicht werden. Angestrebt wird eine einheitliche architektonische Gestaltung mit einer zweckmässigen zentralen Erschliessung und einer sorgfältigen Integration in die landschaftliche und bauliche Umgebung. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Aarburg am 28. November 2016 beschlossenen Planungsmittel: • Gestaltungsplan "Alte Mühle" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 28. November 2016 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 7. September 2016 ohne Vorbehalte abgeschlossen worden.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung 4.2.1 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, nebst der massgeschneiderten und hochwertigen Innenentwicklung insbesondere die Siedlungsqualität zu fördern (§§ 13, 15, und 46 BauG; Richtplankapitel S 1.1, S 1.2, S 1.4 und S 1.9; § 4 BauV). Dazu gehören beispielsweise Massnahmen zur Schliessung von Baulücken, zur Aufwertung von Ortsbildern und Strassenräumen, zur Förderung der kompakten Bauweise, zur vollständigen Ausnützung bestehender Gebäude beziehungsweise Bauzonen, zur Erneuerung überalterter Siedlungsteile oder zugunsten qualitätsvoller Neuüberbauungen und Umstrukturierungen mitsamt identitätsstiftender Umgebungs- und Freiraumgestaltung. Das Gebiet Alte Mühle liegt zwischen dem Städtchen Aarburg und dem Bahnhofsgebiet an der Bahnhofstrasse K 310 in der Kernzone. Die sehr dichte Überbauung übernimmt die ablesbaren Strukturen der Umgebung. Entlang der Bahnhofstrasse sind im Erdgeschoss richtigerweise keine Wohn- und Schlafräume beziehungsweise eher öffentliche Nutzungen und eine entsprechende Gestaltung des Raums zwischen Fassade und Fahrbahn vorgesehen (§ 11 SNV). Die drei sehr eng

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stehenden Volumen im Hof sind bezüglich Nutzung und Höhenentwicklung sowie Belichtung sorgfältig aufeinander abgestimmt. Aufgrund der teils starken Beschattung sind im Erdgeschoss nur untergeordnet Wohn- und Schlafräume zulässig (§ 8 Abs. 4 SNV). Mit den relativ detaillierten Vorschriften (§ 13 SNV) kann sichergestellt werden, dass eine gute Gestaltung erreicht werden kann. Bei der Beurteilung stützt sich der Gemeinderat auf die Empfehlung eines begleitenden Fachgremiums aus den Reihen der Jurymitglieder des Architekturwettbewerbs von 2015 (§ 13 Abs. 5 SNV). Dies gilt ebenfalls für den Konzeptplan Umgebung. Wichtige Elemente (Hochstammbäume/Hecke) werden zudem direkt im Gestaltungsplan festgelegt. 4.2.2 Erschliessung/Mobilität Strasse/Sichtzonen Die Erschliessung der Parzelle 1178 erfolgt direkt östlich des Baufelds "Strasse" zur Kantonsstrasse K 310. Die Parzellen 2105, 566 und 1261 sind heute ebenfalls direkt zur K 310 erschlossen. Zukünftig sind bei baulichen Änderungen oder Nutzungsänderungen die Pflichtparkplätze in einer Tiefgarage anzuordnen. Die Tiefgarage muss über die noch zu erstellende Zufahrt der Parzelle 1178 erschlossen werden (§ 6 Abs. 3 SNV). Bei der Ausfahrt Parzelle 1178 ist die Sichtzone korrekt mit 3,5/60 m ab ausgebautem Strassenrand (gemäss Landerwerbsplan Strassenbauprojekt K 310) eingetragen. Die Sichtzonen bei den bestehenden Ausfahrten Mühlegasse und Grossmannallee wurden vom Strassenprojekt K 310 übernommen und verbindlich eingetragen. Fussweg / Zufahrtsbereiche Veloabstellanlagen Die Parzelle 1178 wird auf der West- und Ostseite des Baufelds "Strasse" zur K 310 erschlossen. Rückwärtig sind die internen Fusswege zur Grossmannallee und Mühlegasse anzuschliessen. Die Vernetzung mit den übrigen Quartieren wird somit sichergestellt. Veloabstellplätze sind im Erdgeschoss der einzelnen Häuser anzuordnen und zusätzlich auf der Westseite des Baufelds "Strasse". Alle Fusswege und Veloabstellplätze sind über den "Umgebungsbereich" zugänglich. Damit werden wichtige Elemente zur Erschliessung und Parkierung für Fussgängerinnen und Fussgänger sowie Velofahrende aus dem Richtprojekt vorbildlich umgesetzt. Parkierung/Mobilitätsmanagement Alle Pflichtparkplätze einer zukünftigen Überbauung auf den Parzellen 1178, 1261, 2105 und 566 sind unterirdisch in einer Tiefgarage zu realisieren. Die Zufahrt zur Tiefgarage befindet sich im Haus D, oberirdisch sind nur Besucherparkplätze zulässig. Somit kann der Umgebungsbereich weitgehend verkehrsfrei genutzt werden, was insbesondere zu einer guten Aufenthaltsqualität beiträgt. Das Mobilitätsmanagement (MM) ist ein Element der kantonalen Verkehrsstrategie. Das MM bezweckt, eine nachhaltige und die begrenzten Strassenkapazitäten schonende Mobilität sicherzustellen, dabei ist den standortspezifischen Rahmenbedingungen Rechnung zu tragen. Das Areal liegt in einer zumutbaren Wegdistanz von rund 500 m zum Bahnhof Aarburg-Oftringen. Im Baubewilligungsverfahren soll ein allfällig reduzierter Bedarf der Parkplätze geprüft und festgelegt werden. Dies ist sachgerecht. 4.2.3 Lärm Das Planungsgebiet gilt gemäss Stand der Erschliessung als erschlossen. Demzufolge muss im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens die Einhaltung von Art. 31 Lärmschutzverordnung (LSV) überprüft werden. Es gelten die Immissionsgrenzwerte (IGW) der Empfindlichkeitsstufe III (ES III). Die SNV beinhalten keine lärmrechtlichen Vorgaben. Dies ist korrekt, da die Einhaltung im Baubewilligungsverfahren überprüft werden muss. Im Baufeld "Strasse" ist aufgrund der IGW-Überschreitungen eine kantonale Zustimmung gemäss Art. 31 Abs. 2 Lärmschutzverordnung notwendig. Gemäss

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Richtprojekt sind die Grundrisse in den Obergeschossen lärmgerecht konzipiert. Im Erdgeschoss sind entsprechende Anpassungen noch vorzunehmen. 4.2.4 Gewässerraum Der Mühletych an der westlichen Grenze des Gestaltungsplans ist ein künstlich angelegtes Fliessgewässer ohne ökologische Bedeutung (§ 127 Abs. Ibis lit. a BauG). Auf die Festlegung eines Gewässerraums kann verzichtet werden. 4.2.5 Sondernutzungsvorschriften Der Grosse Rat hat am 15. September 2009 den Beitritt zur 'Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe' (IVHB) beschlossen und mit der BauV vom 25. Mai 2011 umgesetzt. Die Gemeinde Aarburg hat die Bau- und Nutzungsordnung (BNO) noch nicht an die neuen Bestimmungen angepasst. In den SNV werden wichtige Elemente des städtebaulichen Konzepts verbindlich geregelt. Dazu gehören Lage und Gestaltung der Bauten (§§ 5, 7, 8, 13 SNV), die Umgebungsgestaltung (§§ 11, 12 SNV) sowie die Erschliessung und Parkierung (§ 6 SNV). Für die Beurteilung des nachfolgenden Bauvorhabens stützt sich der Gemeinderat auf das Fachgremium aus den Reihen der Jurymitglieder des Architekturwettbewerbs (§ 13 Abs. 5 SNV). Die Festlegungen sind sachgerecht.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Alte Mühle", beschlossen vom Gemeinderat Aarburg am 28. November 2016, wird genehmigt. 2. R umentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

teph n At iger Regierungsrat

Verteiler • Gemeinderat Aarburg, Städtchen 37, 4663 Aarburg • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden.

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2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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