Gestaltungsplan Bären-Baumgarten

Mitwirkungsbericht der Gemeinde Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Ablauf der Beschwerdefrist Eingereicht zur Genehmigung

14. Oktober 2008 8. April 2008 6. Mai 2008 bis 4. Juni 2008 11. August 2008 15. September 2008 14. Oktober 2008

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2

Rechtsschutzverfahren

Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden. 2.

Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage

Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung vom 19. August 2005 ab. Das Gebiet liegt in der Dorfzone. Für das Gebiet besteht eine Sondernutzungsplanpflicht. 3.

Die Vorlage im Überblick

3.1

Vorlage

Der Gestaltungsplan schafft die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Neubebauung des zentral gelegenen Areals in der Dorfzone. Der Gestaltungsplan enthält drei Baufelder für Hauptbauten. Im Bereich der Baufelder 1 und 2 sind Hauptgebäude traufständig anzuordnen, die Gebäudelängsseite und die Firstrichtung müssen parallel zur Erschliessungsstrasse verlaufen. Für das Baufeld 3 gilt die traufständige Anordnung bezogen auf den öffentlichen Fussweg. Die Erschliessung erfolgt über die bestehende Bücke über den Talbach beziehungsweise über eine 4.50 m breite Erschliessungsstrasse, welche mit Strassenlinien gesichert wird. Die Brücke sowie der Einmündungsbereich ins Gässli sind 4.00 m breit. Die bestehende Bebauung dient als typologische Richtgrösse. Das Gebäudeprofil hat von der Volumengliederung her zweigeschossig zu erscheinen. Die Ausnützungsziffer

Versand: 10. November 2008

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beträgt 0.55. Der Gemeinderat kann Abweichungen von diesem Wert bewilligen, falls der Zonenzweck nicht beeinträchtigt wird. Bauten und Anlagen haben sich harmonisch in die bauliche und landschaftliche Umgebung einzufügen. Die Sondernutzungsvorschriften (SNV) enthalten klare Beurteilungskriterien. Der Gemeindrat kann zur Beurteilung des Bauprojekts ein Gutachten zu den qualitativen Anforderungen gemäss SNV einholen. Die SNV enthalten Vorgaben zur attraktiven Umgebungsgestaltung. Zudem sind Massnahmen zur Hochwassersicherheit in den SNV aufgenommen. 3.2

Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel:  Gestaltungsplan  Sondernutzungsvorschriften Erwägungen 4.

Beurteilung der Vorlage

4.1

Überprüfungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne und -vorschriften auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 Baugesetz, BauG). Dazu gehören namentlich die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2

Raumplanerische Beurteilung

Die Baufelder nehmen die üblichen Kubaturen in der Dorfzone auf. Die Vorschriften zur Firstrichtung und zur Bautypologie sichern gute, der Umgebung angepasste Bauten und die §§ 13 und 14 SNV sichern eine gute architektonische Gestaltung und Einpassung in die Umgebung sowie eine der Situation angepasste landschaftliche Gestaltung. Die Anforderungen von § 21 BauG werden dadurch vollumfänglich erfüllt. Die Anordnung der Baufelder zum Bach ermöglicht eine Überbauung, die besser gegen Süden orientiert ist und damit auch eine energetische Ausrüstung mit erneuerbarer Energie (Solarnutzung) ermöglichen würde. Die Erschliessung führt über die bestehende Brücke in das Gebiet. Lage und Ausdehnung der Erschliessungsstrasse sind sachgerecht. Die ausgeschiedene Sichtzone nimmt auf die Velowegverbindung Rücksicht. Die Grösse und Ausgestaltung des Wendeplatzes am Ende der Erschliessungsstrasse ist sachgerecht. Er ermöglicht Wendemanöver von Personenwagen und Kleinbussen. Für grössere Fahrzeuge müssen private Vorplätze mitbenützt werden. Entlang des Talbachs verläuft ein kantonaler Wanderweg mit Naturbelag. Dieser darf gemäss Gestaltungsplan nicht beeinträchtigt werden. Gemäss Gefahrenhinweiskarte liegt der Perimeter des Gestaltungsplans in einem möglichen Überflutungsgebiet. In den SNV wird die Hochwassersicherheit der geplanten Bauten in § 15 geregelt. In § 15 Abs. 2 SNV werden höhere Erdgeschosskoten als die gegenüberliegenden Böschungskanten des Talbachs verlangt. Dies ist grundsätzlich richtig. Ein

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zusätzlicher Freibord von 50 cm zur Abwehr von allfälligen Ausuferungen ist in Absatz 4 festgelegt. Damit sind Kellerabgänge und Gebäudeöffnungen ins Untergeschoss hochwassersicher (HQ 100) angelegt. 4.3

Gesamtbeurteilung

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Bären-Baumgarten" der Gemeinde Thalheim vom 11. August 2008 wird genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Beschluss des Regierungsrats kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 20 Tagen beginnt einen Tag nach der Publikation dieses Beschlusses im kantonalen Amtsblatt. 3. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, d.h. es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 4. Auf eine Beschwerde, welche diesen Anforderungen nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 5. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerde beizulegen. 6. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, d.h. die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

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Verteiler  Gemeinderat, Gässli 265, 5112 Thalheim  Departement Bau, Verkehr und Umwelt  Abteilung Raumentwicklung BVU (mit Akten)  Rechtsabteilung BVU  Abteilung Verkehr BVU  Staatskanzlei (Amtsblatt) Staatsschreiber: