Gestaltungsplan Güetli

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Gemeinde Zofingen; Gestaltungsplan "Güetli"; Genehmigung mit Änderung; Publikation; Auftrag an Abteilung Raumentwicklung

Sachverhalt 1.

Verfahren

1.1

Verfahrensdaten

Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss Stadtrat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

28. Juni 2007 2. bis 31. Oktober 2007 10. November 2010 6. Dezember 2010 5.Januar 2011

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2

Zuständigkeit zur Genehmigung

Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3

Rechtsschutzverfahren

Zur Vorlage ist eine Beschwerde eingereicht worden. Aus dem Beschwerdeverfahren ergeben sich folgende Änderungen der Vorlage: Situationsplan 1 : 500: • •

Die neue Erschliessungsstrasse auf Parzelle 1698 und 1697 wird 5 m nach Süden hin verlängert (Breite: 3,85 m). Die Schraffur "überbaubare Bereiche Baufelder Höhe i.L. 2,50 m" auf Parzelle 1698 wird verkleinert (so dass die Villa Arnold ausserhalb der Schraffur liegt). Die Breite der Schraffur (ab nördlicher Grenze der Parzelle 1698) beträgt neu 1 m. Eine gleich breite Schraffur wird ebenfalls auf der gegenüberliegenden Strassenseite (Parzelle 1697) angebracht sowie beidseits der 5 m-Strassenverlängerung im Süden (Parzellen 3568 und 1697).

Sondernutzungsvorschriften: •

§ 7 Abs. 2: Wird ersatzlos gestrichen.

•

§ 1 0 neu: Gegenüber den zonengemäss zulässigen Nutzungen gelten folgende Einschränkungen: Nicht zulässig sind innerhalb des gesamten Perimeters: -

Versand:

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Verkaufsnutzungen mit einer Nettoiadenfläche von mehr als 500 m pro Anlage sowie Freizeitnutzungen wie namentlich Kinos, Theater- oder Konzertsäle und

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dergleichen, welche ein hohes Verkehrsaufkommen erzeugen und pro Anlage mehr als 30 Parkplätze aufweisen. Grössere Unterkünfte ohne Bezug zu einem Hotelbetrieb. Störende Betriebe des Sexgewerbes wie Bordelle, Sexshops und dgl. •

§ 1 4 Abs. 4 neu: Die Anwendbarkeit von Absatz 3 setzt voraus, dass die Mehrkosten für den Lärmschutz in dem Mass zulasten der Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer gehen, als sie davon einen wirtschaftlichen Sondervorteil haben.

Die Genehmigung erfolgt koordiniert mit dem Beschwerdeentscheid.

2.

Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage

Die Vorlage stützt sich auf die am 2. Juli 1996 genehmigte Nutzungsplanung Siedlung.

3.

Die Vorlage im Überblick

3.1

Vorlage

Das Areal Güetli ist durch die SBB-Linie im Westen, die untere Grabenstrasse im Osten, die Henzmannstrasse im Süden und die Funkenstrasse im Norden begrenzt. Es liegt im eigentlichen Kernbereich Zofingens, in unmittelbarer Nähe zur Altstadt und zum Bahnhof. Gemäss rechtskräftigem Bauzonenplan ist der grösste Teil der Wohn- und Gewerbezone WG4 zugeteilt, den nördlichen Abschluss bildet das Feuerwehrmagazin, welches in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen liegt. Aufgrund der zentralen und prominenten Lage besteht ein grosses öffentliches Interesse an einer optimalen städtebaulichen Entwicklung innerhalb dieses Schilds und einer Integration in den Kontext der Bauten und Nutzungen im näheren Umfeld. Der Gestaltungsplan ist dabei zweifellos das richtige Planungsinstrument. Damit wird die Rechtsgrundlage für ein städtebaulich, architektonisch und wirtschaftlich attraktives Quartier in Zentrumsnähe geschaffen. 3.2

Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel: • Gestaltungsplan "Güetli" bestehend aus Situation 1 : 500 Sondernutzungsvorschriften

Erwägungen 4.

Beurteilung der Vorlage

4.1

Überprüfungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören namentlich die Anforderungen nach § 21 BauG.

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4.2

Raumplanerische Beurteilung

4.2.1 Allgemeine Beurteilung Die rechtskräftige Bau- und Nutzungsordnung der Stadt Zofingen regelt bereits verschiedene zusätzlich zu einer WG4-Zone einzuhaltende, qualitätsfördernde Bestimmungen (Beispiel: Berücksichtigung der Festlegungen zur Umgebungsschutzzone). Der Gestaltungsplan enthält daher nur noch wenige, konkret städtebaulich und im Sinne von § 21 BauG direkt anwendbare Baubestimmungen. Er enthält zusätzliche Regelungen zu: • • • • • • • • • •

Grenzabständen entlang der Strassen und dem Gelände der SBB Zwangsbaulinien (Lage der Bauten zum Strassenraum) Einschränkung von stark verkehrserzeugenden Nutzungen Verkehrserschliessung, insbesondere zur Kantonsstrasse K 104 rechtliche Sicherstellung von durchgehenden Fuss- und Radroutenbeziehungen Lärmschutzwand gegenüber dem SBB-Areal notwendige Beurteilung der Altstadtkommission Baumreihe entlang der K 104 Notwendigkeit eines Studienmodells mit Beurteilung der räumlichen Auswirkung Stadtrat kann Fachgutachten erstellen lassen

Wichtige Eckpunkte für eine gute Gestaltung werden somit in Ergänzung zur Bau- und Nutzungsordnung (BNO) in den Sondernutzungsvorschriften aufgenommen. Es werden dabei nicht alle städtebauliche Fragen für das Grundeigentum verbindlich festgelegt. Die verlangte Beurteilung der Fachgremien lässt somit im Baubewilligungsverfahren einen gewissen Spielraum zu. Dies bietet aber auch die Chance zur detaillierten Prüfung und Umsetzung der Planungsziele auf der Stufe des konkreten Bauprojekts, unter Berücksichtigung der aktuellen Situation. Unter Berücksichtigung dieser Anforderungen stellt der Gestaltungsplan eine gute und den gesetzlichen Anforderungen entsprechende Vorlage dar. 4.2.2 Motorisierter Individualverkehr/Längsparkplätze zur K 104 Das Erschliessungssystem sieht zwei Stichstrassen zur Funkenstrasse und zur Unteren Grabenstrasse im Mischverkehr vor. Rechtlich wird diese Planungsabsicht mit einer Einund Ausfahrtsbeschränkung (Bestandteil des Genehmigungsinhalts) in den Zwischenbereichen zur Funkenstrasse und zur Unteren Grabenstrasse gesichert. Die Lage der Erschliessungsstrassen wird mit klar definierten Strassenlinien grundeigentümerverbindlich sichergestellt. Beim Neuanschluss an die K 104 werden Sichtzonen von 2,5/60 m ausgeschieden. Die Untere Grabenstrasse K 104 ist als Hauptverkehrsstrasse klassiert. An Hauptverkehrsstrassen ist das Parkieren und der Güterumschlag am Strassenrand innerorts im Allgemeinen ungünstig. Entlang der Unteren Grabenstrasse K 104 sind bereits heute Längsparkplätze vorhanden. Mit der gewählten Anordnung (grösserer Abstand zur K 104 und Zwischenbereiche für Baumreihe) wird die Zu- und Wegfahrt zu diesen Längsparkplätzen demgegenüber vereinfacht und dadurch die Verkehrssicherheit erhöht. Diese Parkplätze stehen zudem in direktem Zusammenhang mit den angrenzenden Geschäften. Mit den klar definierten Kurzzeitparkplätzen soll ein "wildes" Parkieren am Strassenrand vermieden werden. Aufgrund der bestehenden und bisher zu wenig Problemen führenden Lösung ist die Anordnung dieser Längsparkplätze vorliegend ausreichend begründet und vertretbar.

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4.2.3 Langsamverkehr Das Planungsgebiet ist über die beiden Stichstrassen im Mischverkehr zur Funkenstrasse, der Unteren Grabenstrasse (K 104) und der Henzmannstrasse erschlossen. Die Vernetzung des Langsamverkehrs mit den übrigen Quartieren und wichtigen öffentlichen Einrichtungen ist sichergestellt. 4.2.4 Lärm Der Planungsperimeter grenzt auf der Westseite an die SBB-Bahnlinie Zofingen-Olten und auf der Ostseite an die Untere Grabenstrasse (K 104). Das Gebiet ist heute weitgehend überbaut und erschlossen. Gemäss lärmtechnischer Beurteilung der Gemeinde können mit Ausnahme einer ersten Bautiefe entlang der Unteren Grabenstrasse (K 104) die geforderten Immissionsgrenzwerte gemäss eidgenössischer Lärmschutzverordnung eingehalten werden. Im § 14 Sondernutzungsvorschriften (SNV) wird geregelt, welche Massnahmen bei Neubauten oder wesentlichen Umbauten gegenüber dem SBB-Areal und der Kantonsstrasse zu treffen sind. Dadurch kann insbesondere gegenüber dem SBB-Areal im Innern des Schilds (Beispiel: Garten- und Aussenbereiche) eine deutliche Verbesserung zu den Mindestanforderung bezüglich Lärm erreicht werden. 4.2.5 Sondernutzungsvorschriften In den Sondernutzungsvorschriften werden wichtige Elemente der Überbauung verbindlich umgesetzt. Dazu gehören qualitative Anforderungen der Bauten und Anlagen (§ 6 und 15 SNV), der Umgebungsgestaltung (§ 16 SNV). Weiter sind zweckmässige Bestimmungen zur Erschliessung und Parkierung (§§ 11 und 12 SNV) aufgenommen. Die Sondernutzungsvorschriften sind sachgerecht und rechtmässig und unterstützen die Zielsetzungen des Gestaltungsplans. 4.3

Gesamtbeurteilung

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss

1. Der Gestaltungsplan "Güetli" der Gemeinde Zofingen vom 10. November 2010 wird, bereinigt durch den Beschwerdeentscheid, genehmigt. 2. Die Abteilung Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt, einschliesslich der Änderungen aus dem Rechtsschutzverfahren.

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden.

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2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist - neben dem Genehmigungsentscheid - gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst, es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen.

7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

Verteiler - Stadtrat, Vordere Hauptgasse 74, 4800 Zofingen - Departement Bau, Verkehr und Umwelt - Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) - Rechtsabteilung BVU - Abteilung Verkehr BVU