Bauzonenplan Vorderdorf

Beschluss der Gemeindeversammlung

29. November 2013

Eingereicht zur Genehmigung

16. Januar 2014

Ablauf der Beschwerdefrist

20. Februar 2014

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Zuständigkeit zur Genehmigung Der Regierungsrat ist für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. Sie fällt nicht unter die Ausnahmen, welche gemäss § 27 Abs. 1 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) vom 19. Januar 1993 durch den Grossen Rat zu genehmigen sind. 1.3 Rechtsschutzverfahren Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden. 2. Die Vorlage im Überblick Zur Genehmigung liegen vor: • Teiländerung Bauzonenplan 1:2'500 – Vorderdorf • Teiländerung Bau- und Nutzungsordnung (BNO); Dorfkernzone 2.1 Ausgangslage und Planungsziele Das Gebiet "Vorderdorf" ist der Dorfzone zugewiesen und grenzt an zwei Seiten an die Mehrfamilienhauszone. Die Vorgaben der Dorfzone sind für eine grosse Neuüberbauung im noch mehrheitlich unüberbauten Bereich des Gebiets "Vorderdorf" sehr restriktiv. Mit der Teiländerung des Bauzonenplans sollen die planungsrechtlichen Grundlagen so angepasst werden, dass auf den beiden Parzel-

len 145 und 146 eine zeitgemässe Wohnüberbauung erstellt werden kann, die aufgrund ihrer Lage den Ansprüchen der Dorfkernzone und Mehrfamilienhauszone besser zu genügen vermag. 2.2 Planungsablauf/Vorprüfung Die abschliessende Vorprüfung erfolgte mit Bericht vom 14. August 2013 ohne Vorbehalte. 2.3 Teiländerung Bauzonenplan und Bau- und Nutzungsordnung Mit der Teiländerung wird das Areal mit Ausnahme eines Streifens von 31–45 m entlang der Vorderdorfstrasse von der Dorfkernzone in eine Mehrfamilienhauszone MF1 umgezont. Zudem wird § 8 der Bau- und Nutzungsordnung (Dorfkernzone) mit einem Absatz 2a ergänzt, welcher die Richtmasse für Neubauten vorgibt. Zudem wird der bestehende Gestaltungsplan "Dorfkern" vom 8. November 1988 für den Bereich aufgehoben, gleichzeitig aber das gesamte Areal mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt. Erwägungen 3. Beurteilung der Vorlage 3.1 Raumplanerische Beurteilung 3.1.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). 3.1.2 Ortsbild Die geplante Umzonung eines Teilareals ist aufgrund der Lage und der das Gebiet umgebenden Zonen planerisch plausibel. Eine der Situation angemessene ortsbauliche und freiraumpflegerische Qualität wird mit einem Gestaltungsplan gesichert. Dieses Anliegen ist nachvollziehbar und richtig; die ortsbaulichen Qualitätsvorgaben von § 40 Abs. 1 lit. f BauG können durchaus auch mit einer Mehrfamilienhauszone gesichert werden, wenn die Rahmenbedingungen aufgrund der für die Gemeinde wichtigen Lage des Gebiets mit einem situationsspezifischen Gestaltungsplan sichergestellt werden. Für die Sicherung der ortstypischen Bebauung entlang der Vorderdorfstrasse bleibt ein Streifen mit einer Breite von 31,5 m (Osten) bis 45 m (Westen) in der Dorfkernzone. Die Dorfkernzone weist damit genügend Platz für eine typische Dorfkernbebauung auf einschliesslich den Vorplätzen, Vorgärten sowie ortstypischen rückwärtigen "Baumgärten", um einen guten Übergang zur Mehrfamilienhauszone sicherzustellen. Die Abgrenzung ist sachgerecht. 3.1.3 Abstimmung Siedlung und Verkehr Gemäss § 4 Abs. 2 der Bauverordnung (BauV) sind Siedlung und Verkehr bei Umzonungen aufeinander abzustimmen. Im konkreten Fall wird der Gestaltungsplan parallel zur vorliegenden Teiländerung des Bauzonenplans erstellt. Es liegen detaillierte Aussagen zur Verkehrssituation und zur Verkehrserzeugung aufgrund der geplanten Neubauten vor. Das Areal ist verkehrlich vergleichsweise gut integriert und mit dem öffentlichen Verkehr recht gut erschlossen (öV-Güteklasse C). Die eher geringfügigen Auswirkungen der Nutzungsänderung auf die Mobilitätsaspekte sind gemessen an den Interessen der kantonalen Verkehrsplanung problemlos; die Auswirkungen in Bezug auf die Abstimmung von Siedlung und Verkehr marginal. Aufgrund der allgemeinen Problemsituation beim Individualverkehr (zunehmende Stausituationen in Zentren und Agglomerationen) empfiehlt es sich,

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im Rahmen des Gestaltungsplanverfahrens ein Mobilitätskonzept zu erarbeiten, welches gestützt auf die relativ gute Lagesituation in Bezug auf den öffentlichen Verkehr diesen sowie auch den Langsamverkehr aktiv unterstützt. 3.1.4 Regionale Abstimmung Die vorgesehene Umzonung hat keine regionale Dimension. Eine vertiefte regionale Abstimmung erübrigt sich damit. 3.1.5 Grundnutzungsordnung Die bisherigen Dorfkernzonenbestimmungen in § 8 BNO verweisen auf die Spezialbauvorschriften "Dorfkern" von 1988. Diese sind nicht mehr zeitgemäss und aus heutiger Sicht unnötig einschränkend. Mit der Umzonung werden innerhalb des Gestaltungsplanperimeters der Gestaltungsplan "Dorfkern" vom 8. November 1988 und der kommunale Erschliessungsplan (Überbauungsplan) "Kehlmatt-Unterlätte" vom 29. Juni 1983 aufgehoben. Da in der bisher rechtskräftigen BNO zudem keine Massvorschriften für die Dorfkernzone existieren, ist vorgesehen, mit dem neuen § 8 Abs. 2a BNO die wichtigsten Baumasse als Richtmasse festzulegen mit dem Zusatz, dass der Gemeinderat Abweichungen davon bewilligen kann, falls der Zonenzweck nicht beeinträchtigt wird. Im vorliegenden Fall in Kombination mit der Gestaltungsplanpflicht ist diese Teiländerung der BNO im Sinne einer Übergangslösung sachgerecht und zielgerichtet. Ein Ziel der laufenden Gesamtrevision sind zeitgemässe Dorfkernzonenvorschriften und unter Anlehnung an die kantonale Muster-BNO (A 3.1.2) die konkreten Anforderungen an die Einpassung in den Dorfkern zu definieren. 3.2 Gesamtbeurteilung Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Beschluss 1. Die Nutzungsplanung Siedlung, Teiländerung "Vorderdorf" der Gemeinde Birr vom 29. November 2013 wird genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

Dr. Peter Grünenfelder Staatsschreiber Verteiler • Gemeinderat, Pestalozzistrasse 10, 5242 Birr • Abteilung Raumentwicklung BVU (mit Akten) • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Wald BVU • Staatskanzlei (Amtsblatt)

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Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Entscheid kann innert einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen seit der amtlichen Publikation beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 2. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin beziehungsweise einem Anwalt zu verfassen, welche(r) gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte (Anwaltsgesetz, BGFA) vom 23. Juni 2000 zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 3. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen gemäss den Ziffern 1 oder 2 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 4. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der unterzeichneten Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 5. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

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