Gestaltungsplan Kernzone

Anpassung Gestaltungsplan Kernzone

&1 Der Gestaltungsplan “Kemzone” schafft die Voraussetzungen, damit die im Planungsgebiet liegenden Parzellen Iandsparend erschlossen und durch Neubauten (Durchmischung von Wohnen, Arbeiten und

Einkaufen) in dichter Weise besser genutzt werden können.

gemäss & 21 BauG

Situation 1 : 500 I Sondernutzungsvorschriften

52 Bestandteile

Der Gestaltungsplan besteht aus:

- Situation 1:500 / Sondemutzungsvorschriften - Werkleitungen 1:500 (Orientierungsplan)

Geltungsbereich

&3 Der Gestaltungsplan umfasst das in der Situation 1:500 bezeichnete Gebiet (Perimeter des Gestaltungsplanes).

@4

Mitwirkungsauflage vom

4. März 2003

bis

Mitwirkungsbericht vom

17. Juni 2003

Vorprüfungsbericht vom

6. November 2003

Öffentliche Auflage vom

11. November 2003 bis

Beschlo an vom Gemeinderat am

24. Mai 2004

Soweit der Gestaltungsplan nicht anderes bestimmt, gelten die Bauordnung und der Bauzonenpian.

munalen, kantonalen

Vorbehalten bleiben die Bestimmungen des kantonalen und eidgenössischen Bau- und

und eidgenössischen Bau- undRaumplanungsrecht

Planungsrechtes.

Gebietseinteilung (Baufelder)

24. März 2003

10. Dezember 2003 Baufelder mit gemischter Nuhung

deammann nnnnnnnnnnnnnnnn

Verhältnis zum kom-

@5 Das Planungsgebiet wird in folgende Baufelder eingeteilt - Baufelder A, B, C und D mit gemischter Nutzung - Baufelder E und F mit vomiegender Wohnnutzung

&6 1 Die Baufelder mit gemischter Nutzung dienen für Dienstleistungsbetriebe, Verkaufsläden, mässig störendes Gewerbe, Reihen und Mehrfamilienhäuser. Es sind nur die für den Betrieb notwendigen Lagerllächen erlaubt.

2 Im Baufeld D sind auch öffentliche Bauten und Anlagen zulässig. 3 Im Erdgeschoss muss die Gebäudestruktur die Geschäftsnutzung erlauben.

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Genehmigung NGE"‘

Aarau. den 22. Scp'lremhét Zoo „A..—._.m

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Der Sta Plan-Nr.

Status

64.01 .006 - 1

Genehmigung

Auftrag—Nr. 64.01.006

Format 75/147 Datum -

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Projektleitung

Bearbeitung

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Baufeldermit vonnlegender Wohnnutzung

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Name F. Koch

Planersteilung

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Plotdatum

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Projekt—Info

PIanung/Oftringen/O1/OG/CAD/GP Kernzone.dwg

03.08.2004

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Geschlossene

1 Länge der Zürichstrasse (Baufelder B und C) gilt die geschlossene Bauweise. Davon abweichend gilt die Grenzabstandsregelung von Baufeld A (5 9). 2 Bei geschlossener Bauweise sind die Hauptgebäude seitlich an die Grenze zu stellen. 3 Bei eieppenweiser Realisierung (Grenzbau) erlässt der Gemeinderat Gestaltungsvorschriften für länger als ein Jahr freistehende. geschlossene Fassaden.

Grenz- und Gebäudeabstände

1 Innerhalb des Baufeldes A beträgt der Grenzabstand für Hauptbauten 5 m.

eoao usursnsurre 32% ; 333 33 gg

INFO@KOPA CH

rso 9001 zennr=rzrsnr

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59

Plot-Info

GENEHMIGUNGSINHALT rot

Baulinien für Hauptbauten

rot

Strassen- und Weglinien / Sockellinien; Enteignungsrecht, s 132 BauG (Sockellinie = Baulinie für Einfriedigungen)

grün-bandiert

Baufeld A

vlolett-bandiert

2 Im Baufeld F sind auch Einfamilienhäuser zulässig. 3 Nutzungen für nicht störendes Gewerbe dürfen 30 % der Bruttogeschosstläche nicht übersteigen.

58

susanne sam 061 / sec 96 er FAX EMAIL

@7 1 Die Baufelder mit vomiegender Wohnnutzung sind für Doppel-, Reihen und Mehrfamilienhäuser sowie für nicht störendes Gewerbe bestimmt.

'

2 Innerhalb der Baufelder E und F beträgt der Grenzabstand für 3-gwchossige Hauptbauten 5 m, für 2-geschossige Hauptbauten 4 m. 3 Innerhalb des Baufeldes D wird der Grenzabstand vom Gemeinderat unter Abwägung der betroffenen privaten und öffentlichen Interessen festgelegt.

5 10 Ausnützungsziffer

1 Für Neubauten im Planungsgebiet gelten folgende Mindestausnützungsziffem:

- Baufelder A, B, C und D 0.6 - Baufelder E und F 035 2 Bei der Berechnung der Mindestausnützungsziffer gelangt 5 19 Abs. 2 der Bauordnung (Ausnützungszuschlag von 10% für Minergie-Standard) nicht zur Anwendung. 3Wird in einem Bauprojekt die Mindestausnützungsziffer nicht erreicht, ist mit dem Baugesuch der Nachweis zu erbringen, dass mit einem weiteren rechtsmässigen Projekt die Mindestausnützungsziffer

Baufeld B

dunkelgelb-bandiert Baufeld G

erfüllt werden kann. hellblau»bandiert

@

grau—bandiert

Baufeld D

5 11 1 In den Baufeldem A, B, C und D sind die Hauptgebäude 3-geschossig zu erstellen. Die Erdgeschosse

Baufeld E

orange-bandbrt

Baufeld F

_

hellgrün

Öffentliche Freiflächen

D

blau

Kulturobjekte von kommunaler Bedeutung

S°hfafflefl

die Detailgestaltung erfolgt im Rahmen des Bauprojektes

haben eine Geschosshöhe von mindestens 3.5 m aufzuweisen. 2 In den Baufeldem E und F sind die Hauptgebäude mindestens 2-geschossig und maximal 3-geschossig zu erstellen.

5 12 Parkierung

Bereich für Verkehrsberuhigungsmassnahmen;

@

_

violett

Öffentliche Fusswege

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schrafflert

Öffentliche Fusswege mit beschränktem Fahrverkehr

heMom

Bereich für Fussweg (Breite von maximal 2 m); die genaue Lage wird mit der Bebauung festgelegt (Enteignungsrecht, @ 132 BauG)

.

Geschosszahl

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"

1 Für Neubauten in den Baufeldem A, B, C und 0 gilt die Pflicht zur Beteiligung an gemeinsamen Anlagen zur unterirdischen Parkierung. 2 Die Ersteller solcher Anlagen sind verpflichtet, die Mitbenutzung von Rampen und die Durchfahrt durch

Anstösser zu dulden (5 38 Abs. 1 BauG). 3 Die Strassenerschliessung der Baufelder A, B und C erfolgt rückwärtig, nicht von der Basler- und Zürichstrasse her. 4 Im Situationsplan sind mögliche Standorte für öffentliche und private oberirdische Parkplätze aufgezeigt. Innerhalb des Perimeters gilt: - Offene, unüberdeckte Autoabstellplätze sind ab Hinterkante Sockellinie von Gemeindestrassen möglich. - Offene, überdeckte Autoabstellplätze (Carports inkl. Vordach) sind mit einem minimalen Abstand von 2 m ab Hinterl<ante Sockellinie von Gemeindestrassen möglich.

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dunkelblau schraffiert Bereich für oberirdische Parkplätze

"

b °°'

Bereich für Zufahrtsstrasse (Parzellen Nm. 3462 / 4143); die genaue Lage wird mit der Bebauung festgelegt

Besucherparkpl'a'tze bewilligt, sofern ihre Anzahl vertretbar ist und sie das Ortsbild nicht stören.

_

hellblau

Sichtzone mit Beobachtungsdistanz B und Knotensichtweite A

5 13 1 Die im Situationsplan bezeichneten Flächen sind als Spiel- und Freizeitanlagen zu gestalten und

000° 0

schwarz

Perimeter des Gestaltungsplanes

"

50ffene, oberirdische Parkplätze in den Baufeldem A, B, C und D werden im Umfang der erforderlichen

Öffentliche Freiflächen

heizuhaiten. 2 Die Planung, Erstellung sowie der Unterhalt der Plätze erfolgt durch die Gemeinde.

5 14

Bestehende Strasse

Baugesuche müssen verbindliche Umgebungspläne im Massstab 1:100 enthalten, insbesondere - die Anordnung aller Erschliessungselemente wie Zufahrt, Fusswege, Gehwege, Parkierung, Einstellhalle, Containerplatz; - die Bepflanzung;

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Quartiersammelstrassen

- die Terrainveränderungen; - die Lage, Grösse und Ausstattung der Spielplätze.

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Erschliessungsstrassen

5 15

Umgebungs-

ORIENTIERUNGSINHALT ‘

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gerastert

hellvlolett

Fusswege

sich schrafiiert

Flanierzone / Zukünftiger Busbahnhof

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Zukünftige Zu— und Wegfahrten (Fahrrichtungspfeile) auf K104 (Baslerstrasse)

schwarz

Schliessung Ein- / Ausfahrt Sandackerweg

schw

Kreisel Anschluss Neuquartier / Parkstrasse - Zürichstrasse

asstaitung / Bepflanzung

Verdachtsfläche Altlasten

durchzuführen. 5 16

Fachliche Begleitung 1 Die fachliche Begleitung der Planungs- und Ausführungsarbeiten erfolgt durch eine vom Gemeinderat bestellte Fachkommission in Zusammenarbeit mit den betroffenen Grundeigentümem. 2 Die Fachkommission setzt sich aus Sachverständigen der Raum- und Siedlungsplanung, des Ortsbildschutzes und der Verkehrsplanung zusammen.

Inkrafttreten

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blau schreibe"

Für die Erstellung, Änderung von Bauten und Anlagen gilt Art. 3Ait. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens istvon den Grundeigentümem eine Voruntersuchung nach Art 7 Alt

5 17 1 Derangepasste Gestaltungsplan “Kemzone” tritt mit Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft

Knoten Kreuzplatz K104 / K235:

Die Abänderung bedarf des gleichen Verfahrens wie der Erlass.

Mit der Realisierung des Neuanschlusses an die Baslerstrasse und im Rahmen der Umgestaltung der Zürichstrasse zu einer Flanierzone sind die Verkehrsbeziehungen auf der Kreuzstrasse zu überprüfen. Wenn möglich sind sie im Hinblick auf eine Steigerung der Knotenleistungsfähigkeit für die übrigen Beziehungen anzupassen.

2 Der Gestaltungsplan “Kemzone” vom 18. Oktober 1999 wird aufgehoben.

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Verdachtsfläche Altlasten

schwarz

Zonenbezeichnung gemäss Zonenpian

braun

Mögliche Parzellengrenzen nach Landumlegung

3 Innerhalb des Perimeters werden die rachtskräftigen Strassen-, Weg- und Baufinien bestehender

kommunaler Überbauungs- und Erschliessungspläne aufgehoben.

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Mitwirkungsbericht der Gemeinde Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

17. Juni 2003 6. November 2003 11. November – 10. Dezember 2003 24. Mai 2004 5. Juli 2004 18. Juni 2004

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2

Rechtsschutzverfahren

Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden. 2.

Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage

Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung vom 31. August 2004. 3.

Die Vorlage im Überblick

3.1

Vorlage

Am 18. Oktober 1999 beschloss der Gemeinderat den Gestaltungsplan "Kernzone". Dieser diente als Grundlage für die Erarbeitung der Landumlegung. Die bestehende Parzellenstruktur und die zum Teil erhaltenswerte Bebauung führten zu erheblichen Schwierigkeiten bei der Festlegung der Neuparzellierung. Aufgrund dieser Erkenntnisse wurde der Gestaltungsplan "Kernzone" überprüft und gleichzeitig das Landumlegungsverfahren weiter bearbeitet. Im Gestaltungsplan sind die neu vorgesehenen Parzellengrenzen als Orientierungsinhalt dargestellt. Der Gestaltungsplan legt neu Baufelder mit unterschiedlichen Nutzungen fest. Gegenüber der bisherigen Regelung wird der Gestaltungsspielraum bezüglich Lage, Grösse und Staffelung künftiger Bauten erhöht. Bestehende Bauten müssen nicht zwingend abgebrochen werden, respektiert werden drei Gebäude, welche im laufenden Verfahren unter kommunalen Schutz gestellt werden. Das Bebauungskonzept sieht entlang der Basler- und Zürichstrasse eine Mischnutzung vor (Lärmriegel), der hinterliegende Teil soll vorwiegend für Wohnnutzungen zur Verfügung stehen.

Versand: 27. September 2004

-2-

Das Gebiet wird an das übergeordnete Strassennetz wie folgt angeschlossen:  Quartiererschliessungsstrasse West an die Baslerstrasse K104 im Rechts-RechtsRegime. Die Festlegungen im Gestaltungsplan berücksichtigen einen möglichen Vollanschluss mit Linksabbiegespur.  Quartiersammelstrasse Ost an die Zürichstrasse K235 mit Ausbildung eines Kreisels als zweckmässigste Knotenform.  Anschluss der Kreuzstrasse an die Baslerstrasse K104; noch offen ist die Ausgestaltung des Knotens mit Lichtsignalanlage oder die Ausbildung eines Kreisels.  Die Verbindung der Zürichstrasse K235 zwischen der Kreuzstrasse und der Quartiersammelstrasse Ost soll zu einer Flanierzone ohne motorisierten Individualverkehr umgestaltet werden. Der Gestaltungsplan bezeichnet verschiedene Bereiche für Fusswege, deren genaue Lage mit der Bebauung festgelegt werden. Diese Wege sind wichtig für die Fussgängerbeziehungen in dieser Zone. Die Lage und Linienführung sind zurzeit noch nicht bekannt, sie werden mit der Bebauung festgelegt. Im Einzelfall ist gemäss Landumlegungsplan jeweils nur ein Grundeigentümer betroffen, Anfangs- und Endpunkt sind im Plan bezeichnet. Die maximale Breite des Fusswegs wird mit 2 m festgelegt. Diese Fusswegverbindungen dienen primär auch der Erschliessung der Überbauung, die Realisierung dürfte daher problemlos möglich sein. 3.2

Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel:  

Gestaltungsplan Sondernutzungsvorschriften

Erwägungen 4.

Beurteilung der Vorlage

4.1

Überprüfungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne und -vorschriften auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). 4.2

Raumplanerische Beurteilung

Mit dem vorliegenden Gestaltungsplan werden verbesserte planungsrechtliche Voraussetzungen für die Erschliessung und Bebauung einer ca. 6 ha grossen Fläche in der Kernzone geschaffen. Die Festlegungen sind situationsgerecht und entsprechen den Zielsetzungen der Nutzungsplanung. Die Sondernutzungsvorschriften weichen in einzelnen Punkten von den Bestimmungen zur allgemeinen Nutzungsplanung ab, sie sind begründet und sachgerecht. Die vorgesehenen Abweichungen von der Regelbauweise sind mit den Vorgaben des Baugesetzes vereinbar.

-3-

4.3

Gesamtbeurteilung

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Beschluss: 1. Der Gestaltungsplan "Kernzone" der Gemeinde Oftringen vom 24. Mai 2004 wird genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Beschluss des Regierungsrates kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 20 Tagen beginnt mit der Publikation dieses Beschlusses im kantonalen Amtsblatt. 3. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, d.h. es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 4. Auf eine Beschwerde, welche diesen Anforderungen nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 5. Eine Kopie des angefochtenen Entscheides ist der Beschwerde beizulegen. 6. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, d.h. die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

Protokollauszug  Gemeinderat, Zürichstrasse 30, 4665 Oftringen  Baudepartement  Rechtsabteilung BD

-4-

  

Abteilung Raumentwicklung BD (mit Akten) Abteilung Verkehr BD Staatskanzlei (Amtsblatt)

Staatsschreiber: