Gestaltungsplan Mittlerer Hafen

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung und öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

6. März 2019 8. April 2019 bis 8. Mai 2019 20. August 2019 und 31. März 2020 9. April 2020 5. Oktober 2019

Der Gemeinderat Bözberg hat am 20. August 2019 den Gestaltungsplan Mittlerer Hafen genehmigt. Dieser Entscheid wurde am 5. September 2019 im Amtsblatt publiziert. Am 14. November 2019 wurden die Unterlagen erstmals an das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung Raumentwicklung, zur Prüfung und Genehmigung zugestellt. Die Prüfung hat ergeben, dass § 4 Abs. 3 der zur Genehmigung eingereichten Sondernutzungsvorschriften (SNV) hinsichtlich der Festlegungen zu den erkerartigen Vorbauten den kantonalen Vorgaben gemäss Allgemeiner Verordnung zum Baugesetz (ABauV) widerspricht und somit unzulässig ist. Am 31. März 2020 beschloss der Gemeinderat in Absprache mit dem betroffenen Grundeigentümer eine den Vorgaben der ABauV entsprechende formalrechtlichen Anpassung des § 4 SNV und der dazugehörenden Signatur im Gestaltungsplan zuhanden der kantonalen Genehmigungsbehörde. Die fraglichen Anpassungen sind von geringer Tragweite, erfolgen im Einverständnis mit dem betroffenen Grundeigentümer und können somit gestützt auf § 27 Abs. 3 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) antragsgemäss genehmigt werden. Die Änderungen sind mit dem Genehmigungsentscheid zu publizieren. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 BauG für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

J:\03_Geschäfte13_Genehmigungen\02_ARE\OSR120200421_bdv_18.1.docx

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 29. Juni 1993 genehmigten Nutzungsplan Siedlung und der am 26. September 2001 genehmigten Bau- und Nutzungsordnung (BNO) des Ortsteils Unterbözberg ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Das Gebiet "Mittlerer Hafen" ist ein rund 1,03 ha grosses, mehrheitlich noch unüberbautes Areal im Ortsteil Unterbözberg der Gemeinde Bözberg. Das Areal ist der Wohnzone W2 mit Sondernutzungsplanpflicht zugewiesen, welche die Parzellen 448 und 766 umfasst. Markant sind die kleine Waldfläche am westlichen Rand des Areals sowie die anspruchsvolle Topografie. Grundlage des Gestaltungsplans bildet ein Richtprojekt für die geplante Wohnüberbauung sowie ein ergänzendes Richtprojekt für die Umgebungsgestaltung. Mit dem Gestaltungsplan sollen die planungsrechtlichen Grundlagen für die Überbauung geschaffen werden. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Bözberg am 20. August 2019 beschlossenen Vorlage inklusive Änderungen gemäss Beschluss vom 31. März 2020: • Gestaltungsplan "Mittlerer Hafen" bestehend aus: • Situationsplan 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde vom 23. März 2020 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 6. März 2019 mit einem Vorbehalt abgeschlossen worden. Die Planung wurde vor der öffentlichen Auflage entsprechend angepasst, so dass der Vorbehalt mit der vorliegenden Planung aufgehoben wurde.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Verfahrenskoordination Die Gemeinde Bözberg hat am 16. Januar 2016 die kantonalen Grundlagen für die geplante Gesamtrevision der Zonenplanung erhalten. In diesem Zusammenhang wurde seitens Kantons festgehalten, dass die Bauzone rein rechnerisch gegenüber dem Bedarf (vgl. Art. 15 Bundesgesetz über die Raumplanung [RPG] / Zielsetzungen gemäss Raumkonzept Aargau) deutlich überdimensioniert ist und auch Auszonungen geprüft werden müssen.

2 von 7

Mit Einreichen des Gestaltungsplans "Mittlerer Hafen" am 2. Mai 2017 wurde die Gemeinde mit Schreiben vom 17. Mai 2017 nochmals darauf hingewiesen und insbesondere auch die Konsequenzen bezüglich Umgang mit den noch unüberbauten Baugebietsreserven und damit auch dem Areal "Mittlerer Hafen" aufgezeigt. Die Gemeinde als zuständige Planungsbehörde wurde darin aufgefordert, den Gestaltungsplan zu sistieren oder aber aufzuzeigen, weshalb dies unverhältnismässig wäre beziehungsweise wie sie dann mit den Anforderungen von Art. 15 RPG umzugehen gedenke. Mit Protokollauszug vom 6. März 2018 nimmt die Gemeinde dazu im Detail Stellung und legt insbesondere die "besonderen Verhältnisse" und die Vorgeschichte des Areals "Mittlerer Hafen" glaubwürdig dar. Insbesondere die sehr lange Vorgeschichte (unter anderem die kantonale Vorprüfung und die öffentliche Auflage eines Gestaltungsplanentwurfs 2009) zeigen die "besonderen Verhältnisse" des Areals "Mittlerer Hafen" auf. Es ist Sache der Gemeinde, die Konsequenzen im Rahmen der Gesamtrevision der Zonenplanung entsprechend zu erläutern und umzusetzen. 4.3 Raumplanerische Beurteilung Im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwicklung bezwecken Gestaltungspläne, ein Areal besonders gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung abzustimmen. Gestaltungspläne können vom allgemeinen Nutzungsplan abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonengemässe Nutzungsart nicht übermässig beeinträchtigt wird. Mit dem vorliegenden Gestaltungsplan sollen die planungsrechtlichen Grundlagen für die Überbauung des topografisch sehr schwierigen Gebiets "Mittlerer Hafen" geschaffen werden. Grundlage bildet ein Richtkonzept. Das gewählte Überbauungskonzept nimmt die schwierige Topografie auf und vermag zu überzeugen. Die Gesamtqualität hängt aber wesentlich von der konkreten Ausführung ab. Diesbezüglich ist die Gemeinde im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens gefordert. Weichen Festlegungen des Gestaltungsplans vom allgemeinen Nutzungsplan ab, hat der Gemeinderat in einer qualifizierten Stellungnahme das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergebnis nachzuweisen. Die Stellungnahme liegt vor und wurde mit der abschliessend vorgeprüften Gestaltungsplanvorlage öffentlich aufgelegt. 4.3.1 Siedlungsentwicklung nach innen Schlüsselgebiet nach S 1.2 Die Gemeinde Bözberg ist gemäss Raumkonzept Aargau eine Gemeinde im ländlichen Entwicklungsraum. Dazu zählen die Gemeinden ausserhalb der Ballungsräume. Sie zeichnen sich durch eine hohe Lebensraumqualität aus. Ihre Entwicklung ist auf die vorhandene Stärke und ihre Identität aufzubauen. Das Gebiet "Mittlerer Hafen" ist aufgrund der Grösse von mehr als 1 ha ein Schlüsselgebiet der baulichen Entwicklung. Die Arealentwicklung sollte hohe Qualitätsanforderungen erfüllen bezüglich der Stärkung der Identität der Gemeinde Bözberg, ortsbaulicher Eingliederung, Architektur und Freiraumund Umgebungsgestaltung. Gemäss Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisung 2.1, sind die Gemeinden gehalten, aufzuzeigen, wie mit den kommunalen Planungsinstrumenten die behördenverbindlichen Entwicklungsziele gewährleistet werden. Da vorliegend eine namhafte Baugebietsreserve aktiviert wird (sogenanntes Schlüsselgebiet), hat die Überbauung einen wichtigen Beitrag zur Innenentwicklung zu leisten. Gemäss Raumkonzept sind die Wohn- und Mischzonenreserven für noch unüberbaute Gebiete mit 60 E/ha zu entwickeln. Der Nachweis der Erreichung der Mindestdichte nach kantonalem Richtplan wird im Planungsbericht dargelegt.

3 von 7

Ausgleich anderer Planungsvorteile Andere Planungsvorteile, die durch Um-/Aufzonungen oder aufgrund anderer Planungsmassnahmen resultieren, können seitens Gemeinde mittels verwaltungsrechtlichen Vertrags ausgeglichen werden. 4.3.2 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern. Das vom Gestaltungsplan betroffene Gelände liegt am Rand der Bauzone. Nördlich und östlich des Gestaltungsplanperimeters befinden sich Einfamilienhäuser, südlich liegt ein Bauernhof. Das Gelände fällt gegen die Mitte und nach Süden ab. Die Topografie erweist sich als äusserst anspruchsvoll. Im Bauzonenplan ist das betreffende Grundstück der Wohnzone W2 zugeordnet. Die Vorschriften für diese Zone sind in § 7 BNO festgelegt. Ortsbild und Städtebau Der Gestaltungsplan "Mittlerer Hafen" hat eine längere Entstehungsgeschichte. Verschiedene frühere Planungen konnten aus diversen Gründen nicht realisiert werden. Mit dem vorliegenden Ansatz wurde aus Sicht Ortsbild ein überzeugender Weg gefunden, mit den diversen Ansprüchen und Randbedingungen eine situationsgerechte Überbauung sicherzustellen. Dem Geländeverlauf folgend sollen vier Zeilen Reihenhäuser, die entlang der Höhenkurven verlaufen, erstellt werden. In der Talsohle erfahren diese Zeilen einen Knick (kleiner Platz). Die Körnung der umgebenden Einfamilienhausstruktur wurde nicht übernommen (vgl. Schwarzplan). Durch die kleinteilige Gliederung der Baukörper korrespondieren die Reihenhäuser jedoch gemäss fachlicher Stellungnahme optisch mit der Umgebung. Jeweils zwei Häuserreihen werden zentral von einer 7,5 m breiten Zufahrt verkehrstechnisch erschlossen. Die Fahrzeuge werden in die im Baukörper integrierten Doppelgaragen abgestellt. Weil sich der Gebäudeeingang immer im Norden befindet, sind zusätzliche Erschliessungswege für Fussgänger nötig. Entsprechend bleibt nur wenig begrünte Fläche übrig, der Bereich zwischen den Gebäuden ist fast vollständig befestigt. Mit Pflanzentrögen und einheimischen Bäumen sowie Stauden soll "Urban Gardening" angestrebt werden. Mit der Konzentration der Bauten entsteht ein grosszügiger Grünraum im westlichen Bereich. Im Norden der Parzelle bildet ein längeres Reiheneinfamilienhaus mit 4 Einheiten den oberen Abschluss. Die Parkierung für dieses Reiheneinfamilienhaus erfolgt in einer Tiefgarage. Im Grundsatz ist die Konzeption unter Berücksichtigung der recht schwierigen topografischen Ausgangslage verständlich und situationsgerecht. In § 4 Abs. 2 SNV wird entlang der längsseitig parallel zueinander verlaufenden Begrenzungslinien ein Gebäudeabstand von mindestens 8,5 m festgelegt. Die Festlegung der Baubereiche für Hochbauten A mit einem geringeren Abstand von 7,5 m lässt demnach einen gewissen Handlungsspielraum zur Anordnung der Gebäude offen. Das Richtprojekt Umgebung sowie die Querschnitte/Fassaden zeigen, dass kaum Bauten zur "künstlichen" Überwindung des Geländes nötig sind. Mit § 13 Abs. 1 SNV wird dieser Grundsatz planungsrechtlich gesichert. Natur im Siedlungsgebiet Eine Überbauung an dieser Lage erfordert Massnahmen zur Gestaltung des Siedlungsrandes. Gemäss § 1 SNV (Ziel und Zweck) des Gestaltungsplans soll dieser eine sorgfältige Gestaltung des Übergangs zum Kulturland sicherstellen. Das Richtprojekt Umgebung zeigt einen fliessenden Übergang mit offen gestalteten Flächen.

4 von 7

Gemäss § 12 Abs. 2 SNV sind die Dächer mit Ausnahme von begehbaren Terrassen und von Solaranlagen extensiv zu begrünen. Die Vorschrift ist sachgerecht und wird begrüsst. 4.3.3 Erschliessung Das Erschliessungskonzept ist nachvollziehbar und im Grundsatz sachgerecht. Die Autoboxen in den Nischen direkt an der Fahrgasse sind aufgrund der eingeschränkten Einsehbarkeit beim Rückwärtsfahren verkehrstechnisch kritisch. Die Gemeinde argumentiert, dass das Verkehrsaufkommen gering sei und dass der Abstand zwischen den Gebäudezeilen auf 8,50 m erhöht wurde. Dies liegt im Ermessen der Gemeinde. Ein Element des Zubringerdiensts ist ein Konzept zur Kehrichtentsorgung. Im Plan sind dazu zwei Entsorgungsstellen bei den Strassenanschlüssen eingetragen. Offenbar erfolgt die Kehrichtentsorgung mittels eines auf der Gemeindestrasse haltenden Fahrzeugs. Für die Leerung der schätzungsweise 40 Wohnungen dienenden Container wird das Fahrzeug Minuten halten. Da auf der Strasse weder eine kantonale Radroute noch Buslinien liegen, obliegt es der Gemeinde, zu beurteilen, ob sie diese Benutzung der öffentlichen Strasse noch als im Rahmen des Gemeingebrauchs zu dulden bereit ist (vgl. § 103 BauG). Im Plan sind für die Einlenkertrichter der beiden Anschlüsse an den "Hinteren Hafen" Strassenlinien mit Enteignungsrecht festgesetzt. Anzumerken ist, dass laut § 41 Abs. 2 Bauverordnung (BauV) für Grundstückzufahrten die VSS-Norm SN 640 050 "Grundstückzufahrten" vom Mai 1993 als Richtlinie gilt. Es handelt sich um Grundstückzufahrten vom Typ B, dies bedingt Einlenker mit 5-m-Radien. Laut § 43 Abs. 4 und § 44 Abs. 2 BauV gelten die VSS-Normen SN 640 065 vom August 2011 und SN 640 066 vom August 2011 als Richtlinien für die Festsetzung von Anzahl und Gestaltung von Fahrradabstellplätzen. Diese Richtlinien stellen vielseitige Anforderungen, welche nur sicher umgesetzt werden können, wenn sie von Anbeginn der Planung weg berücksichtigt werden. Das Richtprojekt zeigt in den Grundrissen grosszügige Räume für Autos/KellerNeloabstellplätze. 4.3.4 Weitere materielle Hinweise Oberflächenwasser Das betroffene Gemeindegebiet liegt in einem Abflusskorridor mit bis zu 0,1 m Fliesstiefe. Unterhalb von Hanglagen oder Mulden wie in diesem konkreten Fall, ist mit einem erhöhten Überschwemmungsrisiko durch Oberflächenwasser infolge von Starkregenereignissen auszugehen. Am Zonenrand bieten zentrale Massnahmen wie Flutrinnen, Schutzdämme respektive Abflusskorridore die Möglichkeit, diese Problematik übergeordnet zu lösen. Dabei ist zu beachten, dass die Ableitung des Oberflächenwassers bis ins Tal durch eine entsprechende Längsvernetzung (geplante Abflusskorridore) sichergestellt wird. Sind Massnahmen am Zonenrand nicht möglich oder ist die Längsvernetzung nicht realisierbar, sind die Neubauten durch geeignete Massnahmen weitgehend vor drohenden Schäden zu schützen. Im Situationsplan ist der Fassungsbereich Oberflächenwasser mit Abflussrichtung aufgenommen und dargestellt. § 16 SNV ist sachgerecht. Wald Die Waldabstände werden eingehalten. Energie § 15 SNV verlangt den MINERGIE-Standard oder "gleichwertige" Lösungen. Dies ist sachgerecht. Um der dezentralen Energiegewinnung und der Elektromobilität mehr Gewicht verleihen zu können wurde in § 15 Abs. 2 SNV aufgenommen, dass die Parkfelder mit einer ausreichenden Anzahl Steckdosen für Elektrofahrzeuge auszurüsten seien.

5 von 7

4.4 Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die Gemeinde Bözberg hat ihren allgemeinen Nutzungsplan noch nicht an die neuen Baubegriffe und Messweisen der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) angepasst. Solange eine Anpassung nicht erfolgt ist, gelten anstelle der Bestimmungen im Titel 3 BauV (Baubegriffe und Messweisen) die Bestimmungen der ABauV vom 23. Februar 1994, wie sie im Anhang 3 aufgeführt sind (§ 64 Abs. 1 BauV). Die SNV sind nach Anpassung mit Beschluss vom 31. März 2020 sachgerecht und unterstützen die Zielsetzungen des Gestaltungsplans.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Mittlerer Hafen", beschlossen vom Gemeinderat Bözberg am 20. August 2019, mit Änderungen vom 31. März 2020, wird genehmigt. 2. Die Abteilung Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. In der Publikation ist auf die Änderungen gegenüber der öffentlichen Auflage wie folgt hinzuweisen: Der Gemeinderat Bözberg hat am 31. März 2020 folgenden Beschluss gefasst: Änderung des Gestaltungsplans Mittlerer Hafen gegenüber der öffentlichen Auflage: • Anpassung Sondernutzungsvorschriften (SNV) § 4 Baubereiche für Hochbauten • Anpassung Situationsplan 1:500, Festlegung eines "Baubereichs für Erker" anstelle "Erkerartige Vorbauten (ungefähre Lage)"

tephan Attiger egierungsrat

Verteiler • Gemeinderat, Chapf 7, 5225 Bözberg • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU • Departement Volkswirtschaft und Inneres • Abteilung Register und Personenstand DV

6 von 7

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

7 von 7

..