Gestaltungsplan Hofacker

Art. 13 Freiraum

6

7

Verkehr

Art. 14 Erschliessung motorisierter

Individualverkehr

7

Art. 15 Fusswege

8

Art. 16 Parkierung

8

Umwelt

9

Art. 17 Lärmschutz

9

Art. 18 Energieversorgung

9

Art. 19 Abfallentsorgung

9

Art. 20 Entwässerung

9

Qualitätssicherung und Schlussbestimmung

10

Art. 21 Qualitätssicherung

10

Art. 22 Inkrafttreten, Änderung und Aufhebung

10

Anhang A1

11

Anhang A2

13

Präambel Der Stadtrat Brugg erlässt gestützt auf § 25 Abs. 3 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen des Kantons Aargau vom 19. Januar 1993 (Baugesetz, BauG) den nachstehenden Gestaltungsplan.

Allgemeine Bestimmungen

Art. 1 Bestandteile

Der Gestaltungsplan besteht aus den vorliegenden Sondernutzungsvorschriften und dem zugehörigen Situationsplan im Massstab 1:500. 2

Der Planungsbericht dient der Erläuterung der Planungsinhalte und ist nicht verbindlich.

Art. 2 Geltungsbereich

'Der Geltungsbereich des Gestaltungsplans umfasst den im Situationsplan bezeichneten Perimeter. 2

Der Perimeter ist in die Teilgebiete I bis IV gegliedert.

Art. 3 Verhältnis zum übergeordneten Recht

Soweit der Gestaltungsplan keine anderen Festlegungen enthält, gilt die Bau- und Nutzungsordnung (BNO) der Stadt Brugg vom 9. Juni 1998. 2

Vorbehalten bleibt die übergeordnete Gesetzgebung des Kantons und des Bundes, ins-

besondere die einschlägigen Erlasse des Planungs-, Bau- und Umweltrechts.

Art. 4 1

Zweck

Der Gestaltungsplan soll eine städtebaulich qualitätsvolle und umweltfreundliche Sied-

lungsentwicklung nach innen sicherstellen. 2

Dies beinhaltet insbesondere a) den Bau einer städtebaulich und architektonisch besonders gut gestalteten und dichten Überbauung, b) eine gemischte Nutzungsstruktur mit Schwerpunkt Wohnen, c) Freiräume von hoher Qualität, d) eine effiziente Verkehrserschliessung mit einem neuen Anschluss an die Zurzacherstrasse, e) eine zeitgemässe Energieversorgung und f) eine Ausgestaltung des Lärmschutzes, der den Verzicht auf Lärmschutzwände ermöglicht.

3

Bauvorschriften

Art. 5 Baubereiche

Gebäude dürfen unter Vorbehalt von Abs. 2 nur innerhalb der durch Baulinien begrenzten Baubereiche für Hochbauten erstellt werden. Die Baulinien ersetzen die zonengemässen Grenzabstände. 2

Nicht an die Baubereiche gebunden sind:

a) Elemente der Freiraumgestaltung und Entsorgung (z. B. Mauern, Treppen, Rampen, Sitzgelegenheiten, Einfriedungen, Veloabstellplätze, Containerabstellplätze), b) Klein- und Anbauten, c) unterirdische Bauten sowie d) vorspringende Gebäudeteile gemäss § 2 ABauV, Anhang 3, der Bauverordnung (BauV) 3

Innerhalb der Baubereiche dürfen Gebäude an bzw. über die Grundstücksgrenzen ge-

baut werden. 41m Baubereich A ist gegenüber dem Baubereich B ein nach oben offener Durchgang von

mindestens 8 m Breite zu realisieren. Die genaue Lage des Durchgangs wird mit dem Bauprojekt festgelegt. 5

Unterirdische Bauten in den Teilgebieten II bis IV dürfen über die Grundstücksgrenzen

gebaut werden.

Art. 6 Gebäudehöhen

Die im Situationsplan bezeichneten Gebäudehöhen dürfen nur durch Dachaufbauten im Sinne von § 7 SNV überschritten werden.

Art. 7 Dachaufbauten

'Als Dachaufbauten gelten Kamine, Lüftungsrohre, Solaranlagen, Liftüberfahrten usw. 2 Sie sind auf das notwendige Minimum zu beschränken und dürfen die Gesamtwirkung

der Bauten nicht beeinträchtigen.

Art. 8 Geschosszahl und -höhe

11n den Baubereichen D und E sind maximal drei, in den Baubereichen A, B und C maxi-

mal vier Vollgeschosse zulässig. 2

1n den Baubereichen A und B ist das erste Vollgeschoss als Sockelgeschoss auszubil-

den. Dieses darf maximal 1.20 m über das gewachsene Terrain hinausragen.

4

3Für den Baubereich C gilt eine Mindestgeschosszahl von drei Vollgeschossen. 4

Werden in einem Baubereich alle Vollgeschosse realisiert, ist ein Attikageschoss nicht

zulässig. Die Hohe der Vollgeschosse beträgt im Durchschnitt höchstens 3.20 m. Im Baubereich C darf für publikumsorientierte und gewerbliche Nutzungen im Erdgeschoss davon abgewichen werden. Die Gebäudehöhe gemäss Situationsplan ist jedoch einzuhalten.

Nutzung

Art. 9 Nutzungsart

11n den Baubereichen A, B, D und E sind nur Wohnungen und nicht störende Betriebe

zulässig. Als nicht störende Betriebe gelten Büros, Ateliers, Kosmetiksalons u. dgl. 2

Im Baubereich C sind Wohnungen, höchstens mässig störende Dienstleistungs- und

Gewerbebetriebe sowie Verkaufsnutzungen zulässig. Als mässig störende Betriebe gelten Läden, Restaurants, Tankstellen, Werkstätten u. dgl. 3

Das Erdgeschoss im Baubereich C ist publikumsorientierten und gewerblichen Nutzungen (z. B. Quartierladen, Tankstelle, Restaurant, Cafä etc.) vorbehalten. Verkaufsnutzungen sind bis zu einer Nettoladenfläche von maximal 450 m2 zulässig. Tankstellen dürfen maximal sechs Tanksäulen aufweisen.

Art. 10 Nutzungsmass

Pro Teilgebiet sind maximal folgende anrechenbaren Geschossflächen (aGF) zulässig: Teilgebiet

aGF in m2 gemäss BNO

II

3'650

III

2'900

IV

2'550

Total Perimeter

9'100

2

Die Nutzungsübertragung zwischen den Teilgebieten II bis IV ist zulässig. Die in Abs. 1 definiert aGF pro Teilgebiet darf dadurch aber maximal um 5% erhöht werden. 3Die Ausnützung im Teilbereich I kann nur durch eine Änderung des Gestaltungsplans

erhöht werden.

5

Gestaltung

Art. 11 Bauten

Die Bauten, Anlagen und Aussenräume sind für sich, in ihrem Zusammenhang mit der baulichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine besonders gute Gesamtwirkung entsteht. 2

In den Baubereichen B, D und E sind pro Baubereich je zwei Gebäude zu erstellen, die

zusammengebaut und in Tiefe und Höhe versetzt zueinander angeordnet sind. 3

4

In den Baubereichen A, B, D und E beträgt die Gebäudetiefe maximal 14.0 m. 1n den Baubereichen A und B sind die Hauszugänge auf der strassenseitigen Gebäude-

fassade anzuordnen. 5

Freistehende Ein- und Doppeleinfamilienhäuser sind im Gestaltungsplangebiet nicht

zulässig.

Art. 12 Dachgestaltung

11m Gestaltungsplangebiet sind nur Flachdächer und leicht geneigte Dächer bis zu 100

zulässig. 2

Flachdächer sind ökologisch wertvoll zu begrünen und mit einer angemessenen Retentionsmöglichkeit auszubilden. Abweichungen im Zusammenhang mit der Nutzung von erneuerbaren Energien sind zulässig. 3

Die Flachdächer von Dachaufbauten müssen nicht begrünt werden.

Art. 13 Freiraum

'Die Gestaltung der Freiräume in den Teilgebieten II und III hat nach einem einheitlichen, übergeordneten Freiraumkonzept zu erfolgen. Es erfüllt im Minimum folgende Vorgaben: a) fliessender Grünraum b) gemeinschaftlich nutzbare Fläche an zentraler Lage c) Spiel- und Ruheflächen in ausreichender Zahl d) Vorgärten und Baumreihe entlang der Zurzacherstrasse e) Verzicht auf Trennelemente wie Mauern, Zäune etc. f)

einheimische und standortgerechte Bäume und Sträucher

g) Ruderalflächen 2

Das Freiraumkonzept für die Teilgebiete II und III wird von den Grundeigentümern unter

Einbezug einer Fachperson und der Stadt Brugg erarbeitet.

6

3Die Freiraumgestaltung im Teilgebiet IV ist in einem separaten Freiraumkonzept festzu-

legen und richtet sich nach den Bedürfnissen der zulässigen Nutzungen. Wird eine Tankstelle erstellt, so ist mit der Freiraumgestaltung auf eine Begrenzung der mit der Nutzung verbundenen Emissionen (z. B. Lärm) hinzuwirken. 4Die Freiraumkonzepte werden vom Stadtrat beschlossen. Sie müssen vor der ersten

Baueingabe in den jeweiligen Teilgebieten vorliegen. Folgende Inhalte sind mindestens aufzuzeigen: a) Lage, Ausstattung und Gestaltung der Spiel-, Ruhe und Gemeinschaftsflächen, b) Bepflanzung, c) Möblierung und Beleuchtung (inkl. Aussagen zu deren Gestaltung), d) Führung und Gestaltung der Fusswegverbindungen e) Lage, Ausstattung und Gestaltung der oberirdischen Parkfelder und Veloabstellplätze, f)

Lage, Dimensionierung und Gestaltung der Entsorgungsstellen,

g) Materialisierung der Flachdächer sowie h) Umgang mit dem Oberflächenwasser.

Verkehr

Art. 14 Erschliessung motorisierter Individualverkehr

Die Teilgebiete I, II und III sind ausschliesslich vom Hofackerweg über die neue Erschliessungsstrasse "Süd" zu erschliessen. Die Erschliessung des Teilgebiets III über die Teilgebiete I und II ist mittels Grunddienstbarkeit, die im Zeitpunkt der Baubewilligungserteilung vorzuliegen hat, sicherzustellen. 2Die Zufahrt zum Teilgebiet IV erfolgt ab der Zurzacherstrasse über einen neu zu erstel-

lenden Anschluss und die Erschliessungsstrasse "Nord". 3Die Zufahrt zum Baubereich C ist so anzuordnen, dass genügend Stauraum vorhanden

ist. 4Für den Fall, dass im Baubereich C eine Tankstelle realisiert wird, ist eine weitere Aus-

fahrt auf die Zurzacherstrasse zulässig. Diese darf jedoch nur von Tankwagen genutzt werden. Die genaue Lage der Ausfahrt ist im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zusammen mit den kantonalen und städtischen Behörden festzulegen. 5

An der im Situationsplan bezeichneten Stelle ist für die Überbauung des Teilgebiets III

eine Baustellenzufahrt ab der Zurzacherstrasse zulässig. Die genaue Lage der Zufahrt ist im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zusammen mit den kantonalen und städtischen Behörden festzulegen.

7

6Eine Durchquerung des Gestaltungsplangebiets für den motorisierten Verkehr ist nicht

zulässig. Für Notfahrzeuge bzw. für die Ver- und Entsorgung ist die Zugänglichkeit ab dem Hofackerweg bis zum Wendeplatz sicherzustellen. 7

Die Grundeigentümer leisten Beiträge an die Finanzierung öffentlicher Strassen nach Massgabe der ihnen erwachsenden wirtschaftlichen Sondervorteile. Der Stadtrat regelt die Beitragspflicht und die Beitragshöhe in einem Beitragsplan.

Art. 15 Fusswege

Die im Situationsplan eingetragenen Fusswegverbindungen sind zusammen mit den angrenzenden Bauetappen zu erstellen. Die im Situationsplan bezeichneten öffentlichen Fusswegverbindungen sind als solche zu gestalten und mittels Grunddienstbarkeit für die dauernde Benützung zu sichern. Die Grunddienstbarkeit hat im Zeitpunkt der Baubewilligungserteilung vorzuliegen. 3

Unterhalt und Erneuerung aller Fusswegverbindungen gehen zu Lasten der Grundeigen-

tümer. 4Die Darstellung der Fusswege im Situationsplan ist symbolisch. Die genaue Linienfüh-

rung und die Breiten werden mit dem Freiraumkonzept gemäss § 13 SNV festgelegt.

Art. 16 Parkierung

Die Anzahl der Abstellplätze bestimmt sich nach der zum Zeitpunkt eines Bauentscheids gültigen Richtlinie über die Berechnung der Anzahl Parkplätze der Stadt Brugg. 2

Für Bewohner bestimmte Abstellplätze sind grundsätzlich unterirdisch anzuordnen.

3Die Ein- und Ausfahrten zu den Tiefgaragen liegen an den im Situationsplan bezeichne-

ten Stellen. Die Ein- und Ausfahrt beim Baubereich E ist in den Neubau zu integrieren. 4

Werden die unterirdischen Abstellplätze in Etappen erstellt, ist die Anschlussmöglichkeit für spätere Etappen sicherzustellen. Die Bauherrschaft hat im Rahmen des Baugesuchs einen entsprechenden Nachweis zu erbringen. 5

An der im Situationsplan bezeichneten Stelle können oberirdische Abstellplätze (inkl.

Behindertenparkplatz) angeordnet werden. Die Abstellplätze dienen sowohl dem Teilgebieten II wie auch dem Teilgebiet III. 6Für das Teilgebiet IV ist die Lage der oberirdischen Abstellplätze im Rahmen des Bau-

bewilligungsverfahrens festzulegen. 7

An geeigneten Lagen sind genügend Abstellmöglichkeiten für leichte Zweiräder herzu-

richten. Ein angemessener Anteil dieser Abstellmöglichkeiten muss witterungsgeschützt sein.

8

Umwelt

Art. 17 Lärmschutz

1

In den Baufeldern A, B und C hat die Summe alle Dämpfungen - bezogen auf den Quel-

lenwert (Lr,e) der Kantonsstrasse K112 - mindestens 21 dB(A) für lärmempfindliche Räume und 15 dB(A) für lärmempfindliche Betriebsräume zu betragen. 21m Sinne der in Art. 30 Lärmschutzverordnung (LSV) festgehaltenen Ausnahmeregelung

sind höher belastete Zweitfenster in den Baubereichen A, B und C gestattet. 3

Alle Wohnungen im Gestaltungsplangebiet haben über lärmoptimierte Grundrisse und

lärmabgewandte Aussenbereiche zu verfügen. 4Mit den Baugesuchen für die Baufelder A, B und C ist ein Lärmgutachten einzureichen,

in welchem die Einhaltung der Anforderungen nach § 17 SNV, Art. 31 LSV und der SIANorm 181, Schallschutz im Hochbau, nachgewiesen wird. 5Die Ein- und Ausfahrten zu den Tiefgaragen sind schallabsorbierend auszuführen.

Art. 18 Energieversorgung

1Bei Neubauten ist mindestens der jeweilige Minergie-Standard einzuhalten.

2

Andere Lösungen, welche bezüglich Gesamtenergieverbrauch und Umweltbelastung

mindestens gleichwertige Ziele erreichen, sind zulässig.

Art. 19 Abfallentsorgung

1Für die Bewirtschaftung der im Planungsgebiet anfallenden Abfälle sind die nötigen Flä-

chen auszuscheiden und die erforderlichen Einrichtungen zu schaffen.

Art. 20 Entwässerung

Das im Gestaltungsplangebiet anfallende, unverschmutzte Regenwasser ist über Versickerungs- und Retentionsflächen dem Grundwasser zuzuführen. 2

Regenwasser, welches nicht versickert werden kann oder darf, ist nach Massgabe des

generellen Entwässerungsprojekts (GEP) der Stadt Brugg abzuleiten.

9

Qualitätssicherung und Schlussbestimmung

Art. 21 Qualitätssicherung

Der Stadtrat kann Baugesuche durch eine unabhängige Fachperson auf Übereinstimmung mit den qualitativen Vorgaben gemäss § 4 SNV prüfen lassen. Für das Teilgebiet IV ist zwingend eine Überprüfung durchzuführen. 2

Für die Stellungnahme sind zudem das Richtprojekt in Anhang Al und die städtebauli-

che Richtlinie der Stadt Brugg in Anhang A2 beizuziehen. 3

Das Planungsgebiet kann in Etappen überbaut werden. Bei der Etappierung ist darauf zu achten, dass jede Etappe für sich die baurechtlichen und gestalterischen Anforderungen erfüllt und die Gesamtwirkung nicht ungünstig präjudiziert. 4

Neubauten im Teilgebiet I können erst bewilligt werden, wenn der Gestaltungsplan zuvor ergänzt wurde (z. B. durch Festlegung eines eigenen Baubereichs). Geringfügige Änderungen im Rahmen der Besitzstandsgarantie sind von dieser Bestimmung ausgenommen.

Art. 22 Inkrafttreten, Änderung und Aufhebung

Der Gestaltungsplan mit den dazugehörigen Sondernutzungsvorschriften tritt mit der kantonalen Genehmigung in Kraft. .. Die Anderung oder Aufhebung bedarf des gleichen Verfahrens wie der Erlass des Ge-

2

staltungsplans.

10

Anhang Al Richtprojekt Meier Leder Architekten AG, Baden, vom Mai 2012

11

tntw[cklungsplanung Hotacker brugg - Meier Leder Architekten AH baden, Mai ZU12

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11

Anhang A2 Städtebaulichen Richtlinien der Stadt Brugg vom 2. Juli 2010

13

BRUGG DIE STADT BRUGG

1113311% Wo alles zusammenströmt. ZUSAMMENFASSUNG

STÄDTEBAULICHE RICHTLINIE Städtebau und Freiraum Grundsätzlich gilt bei der

Entwicklung des Gebiets:

Berücksichtigung des

landschaftlich

geprägten Charakters Berücksichtigung bzw. Einbindung der vorhandenen offenen Bebauungsstruktur und Körnigkeit: Keine uniforme Gesamtüberbauung, „Vielfalt in der Einheit" Bewusste

baulich-räumliche

Auseinandersetzung

Kontexts

einerseits

der

und

hinsichtlich

Verdichtungsmöglichkeit,

des

Erhalt

insbesondere

landschaftlichen entlang

der

Zurzacherstrasse, andererseits: Prüfung in Bezug auf Stellung, Geschossigkeit und Volumetrie der Gebäude Zukünftige Bebauungsstruktur orientiert sich an der vorhandenen Parzellenstruktur Entlang der Kantonsstrasse parzellenübergreifende Bebauung denkbar Berücksichtigung vorhandener Durchblicke und Schaffung neuer Sichtbeziehungen: Innerhalb des Gebietes / Zum Bruggerberg und Wasserschloss hin Erhalt und Hervorheben ostsspezifischer Merkmale: Situation Eingangstor Brugg, Nähe zum Wasserschloss, Verbindungswege, Brunnen, Bäume, ehemaliges Dorfschulhaus Dichte und Nutzung Einbindung der

zukünftigen Bebauung hinsichtlich Volumetrie in die vorhandene

offene

Bebauungsstruktur Um

den

landschaftlichen

Charakter

auch

zukünftig

wahrnehmen

zu

können, wird

eine

Verdichtung der Fläche gegenüber einer höheren Geschossigkeit bevorzugt Gemäss gültiger BNO plus Anrechnung Arealbonus kann eine AZ von knapp 0.6 realisiert werden. Die Ausnützung wird als Richtwert erachtet. Prüfung einer höheren Ausnützung ist erforderlich Allfällige höhere Ausnützung ist entlang der Zurzacherstrasse denkbar. Diese muss vor allem hinsichtlich Höhenentwicklung überprüft werden Die Gebietsentwicklung sollte vor allem der Schaffung von neuem Wohnraum dienen Neben der hauptsächlichen Wohnnutzung sind Läden und Büros sowie mässig störende Gewerbetriebe entlang der Zurzacherstrasse denkbar Erschliessung Um eine städtebaulich qualitätsvolle Gebietsentwicklung sicherzustellen, wird die Erschliessung über die Zurzacherstrasse als notwendig erachtet Die Bereitstellung von Abstellplätzen für PW's sollte vorzugsweise unterirdisch erfolgen Sicherstellung

der

öffentlichen

Durchwegung

durch

das

Gebiet

Erhalt

Jägerstübliweg,

Verlängerung Hofackerweg Lärm -

Auf eine Lärmschutzwand entlang der Zurzacherstrasse sollte möglichst verzichtet werden Zweckmässige Schutzmassnahmen sollten beispielsweise über eine entsprechende Grundrissund Fassadengestaltung sichergestellt werden

SNP Hofacker - Städtebauliche Richtlinie Stand 02.07.2010

Monika Klingele Frey - Stadtplanerin Brugg Seite 1

STADT BRUGG

SNP HOFACKER

STÄDTEBAULICHE RICHTLINIE 1. Ausgangslage und Perimeter Nr. 4058 möchte gerne sein Grundstück bebauen. Das Darüber genannte Grundstück liegt in einer W2-Zone mit Erschliessungsplanpflicht. hinaus haben die Eigentümer der Parzelle Nr. 4054, welche in einer WG2 liegt, ebenfalls Der Eigentümer der Parzelle

Planungs- und Bausabsichten. Hierfür liegen bereits alternative Bauvoranfragen vor. Die Bau- und Planungskommission stellt in ihrer Sitzung vom 24. März 2010 fest, dass im bestehenden

Kontext

-

Nähe

zur

intakten

ländliche Strukturen, Zugangssituation

Natur

zu Brugg -

(Wasserschloss),

charakteristische

eine qualitätsvolle städtebauliche

Entwicklung im Gebiet sichergestellt werden soll. In diesem Zusammenhang soll die bestehende Erschliessungsplanpflicht in Richtung Gestaltungsplan ausgedehnt werden. Da aufgrund der Planungsintension eine verkehrsintensive Nutzung auf der Parzelle Nr. 4054 möglich sein soll und diese auf einen Direktanschluss ab Kantonsstrasse - in Abweichung zum rechtskräftigen Erschliessungsplan Brugg 7 - angewiesen ist, soll die Parzelle im Zusammenhang mit der erschliessungsplanpflichtigen W2-Zone betrachtet werden. Vorab sollen zur Qualitätssicherung der Entwicklung ortsspezifische Merkmale definiert und in einer städtebaulichen Richtlinie grob festgehalten werden. Die

städtebauliche

Richtlinie

dient

als

Grundlage

für

die

Entwicklung

einer

zukunftorientierten, attraktiven Siedlungsergänzung im Gebiet „Hofacker". Ebenfalls bildet sie die Basis für die erforderliche Sondernutzungsplanung. Der derzeitige Bearbeitungszeit stellt einen Entwurf der Stadtplanerin dar und muss innerhalb der Stadtverwaltung Brugg noch abschliessend diskutiert werden.

Ausschnitt Bauzonenplan Stadt Brugg

Perimeter - Gebietsentwicklung

Erschliessungsplanpflichtige W2-Zone/WG2-Zone

SNP Hofacker - Städtebauliche Richtlinie Stand 02.07.2010

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SNP Hofacker

STADT BRUGG

2. Stadtentwicklungsstrategie Stadt Brugg - Flächenpotenzial „Hofacker" der Stadt Brugg ist der Anfang für eine Planung gemacht. zukunftgerichtete In Form von Massnahmen gibt sie Leitplanken für ein Mit

der

„Stadtentwicklungsstrategie"

zielgerichtetes Planen und Realisieren. Rahmen der vorab entwickelten Vision „Stadt Brugg als Wohnstandort" wird die Schaffung von Wohnraum und Förderung ausgewählter Wohnformen explizit als Strategie Im

genannt. Die „Stadtentwicklungsstrategie" weist für die erschliessungsplanpflichtige W2-Zone und WG-Zone im Gebiet „Hofacker" ein Verdichtungspotenzial aus. Grundstücksgrössen und typologien lassen eine höhere Ausnützungsziffer zu. Eine erste Schätzung auf der Basis von Karten, Luftbildern und Begehung sowie einer Hochrechnung ergab eine zusätzlich mögliche Geschossfläche von ca. 8'000m2. Wie bekannt, befinden sich die potenziellen Parzellen in privater Hand. Dementsprechend wird das Verdichtungspotenzial über Projekte voraussichtlich durch Grundeigentümer und private Investoren umgesetzt werden. Gemäss „Stadtentwicklungsstrategie"

kann die Stadt Brugg im Gebiet „Hofacker" ein

Ausnützungsbonus analog dem Bonus bei Arealüberbauung gewähren. Voraussetzung ist die Zusammenlegung einzelner Grundstücke bzw. Bebauung über mehrere Grundstücke. Dabei gelten selbstverständlich hohe Anforderungen an die Architektur und die Gestaltung der Freiräume.

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Stadtentwicklungsstrategie Stadt Brugg - Flächenpotenzial Gebiet „Hofacker"

SNP Hofacker - Städtebauliche Richtlinie Stand 02.07.2010

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SNP HOFACKER

STADT BRUGG 3. Geschichtlicher Abriss

Die erste urkundliche Erwähnung von „Lufar" erfolgte im Jahr 1281. Der Name des Dorfes stammte von einer Fähre über die Aare. Diese wurde um 1410 jedoch nach Stilli verlegt. Das Dorf war Teil des Hofes Rein, das dem Kloster Murbach im Elsass gehörte. 1803 wurde der Hof Rein aufgelöst; Zusammen mit Rüfenach und Rein bildete Lauffohr bis 1 809 eine Gemeinde und wurde dann selbständig. Die neue Gemeinde steckte in finanziellen Schwierigkeiten und verkaufte deshalb im Jahr 1 823 rund einen Viertel ihres Gebietes an die Stadt Brugg. Die bereits zu einem früheren Zeitpunkt vorhandene Fähre wurde wieder 1 836 eingesetzt. Sie diente den Arbeitenden in den

Fabriken

von

Vogelsang

(Gemeinde

Gebenstorf)

und

Turgi.

Aarebrücke nach Vogelsang eröffnet. Im 19. Jahrhundert hielt auch

1919 in

wurde

die

Lauffohr die

Industrie Einzug, so entstand 1 852 eine Zigarrenfabrik, die bis 1922 in Betrieb war. Ab 1890 begann die Bevölkerungszahl kontinuierlich anzusteigen. Zu Beginn der 1960er Jahre lebten zwei Drittel der Einwohner im rasch wachsenden Dorfteil Au. Dieser grenzte unmittelbar an Brugg und war damals vom alten Dorfkern durch

eine

weite

unüberbaute

Fläche

deutlich

getrennt.

Bei

den

Lauffohrer

Gemeinderatswahlen gingen ebenfalls, allerdings erst im August 1965, sämtliche Sitze an die Fusionsbefürworter. Die Fusion erfolgte schliesslich am 1. Januar 1970.

Michaeliskarte ca. 1844

Luftbild 2010

Der alte Kern des Strassendorfes und die heutige Konzentration des Ortsteils befinden sich an der Engstelle zwischen dem ca. 520 Meter hohen Reinerberg und der Mündung der Limmat. In Richtung Südwesten erstreckt sich am Fusse des Bruggerbergs eine schmale dichtbesiedelte Siedlungszone, die nahtlos in die Bebauung von Brugg übergeht. Südlich davon liegt die landwirtschaftlich genutzte Aufeld-Ebene. Die Michaeliskarte erlässt bereits erkennen, dass eine Konzentration der Bebauung entlang der heutigen Zurzacher- und Dorfstrasse vorhanden war. Dies lässt die Folgerung zu, dass aufgrund der geschichtlichen Gegebenheiten ein verdichtetes Bauen entlang der Zurzacherstrasse im Sinne der Fortschreibung der Geschichte gerechtfertigt ist.

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SNP Hofacker

STADT BRUGG

4. Städtebauliche und landschaftsräumliche Qualitäten - „Genius loci" Das Gebiet „Hofacker" liegt im östlichsten Teil der Stadt Brugg und ist Eingang zum Siedlungsgebiet. Der Bereich tritt als „ländliche Seite" von Brugg in Erscheinung und bildet den Auftakt zum Städtischen. Verstärkt wird dieses Eingangstor durch die imposante landschaftliche Situation. Gegenüber des alten Dorfkerns Lauffohr eröffnet sich das einmalige Wasserschloss der Schweiz. Das Wahrzeichen von Brugg. Der Charakter des Gebietes wird aus dem geschichtlich entwickelten Erscheinungsbild geprägt. Nach wie vor dominiert das Bild von „Haus und Hof" bzw. „Hof und Gemüse-, Obstgarten", was insbesondere zwischen jägerstübliweg und Dorfstrasse erkennbar ist.

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„Hof und Gemüsebeet"

„Haus und Garten"

Das ehemalige Dorfschulhaus, welches heute als Gemeindehaus bzw. Kinderkrippe dient, ist nach wie vor ein Begegnungsort. Landwirtschaftliche Nutzungen, insbesondere nördlich des ehemaligen Jägerstübli" bestimmen den Charakter des Bereichs.

Landwirtschaftlicher Hof, Zurzacherstrasse

Ehemaliges Dorfschulhaus

Eine offene, lockere Bebauungsstruktur prägt den Bereich östlich der Dorfstrasse. Die des Bereichs wird durch eine zweigeschossige Gebäudetypologie mit gestaltetem Freiraum bestimmt. Wiederkehrende Durchblicke gewährleisten den Bezug Körnigkeit

zum

Landschaftsraum

hin

zum

Brugger

Berg

bzw.

zum

Flussraum.

Fusswege

-

jägerstübliweg und in Teilen Hofackerweg - verbinden das Gebiet.

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SNP HOFACKER

STADT BRUGG

Romantische Verbindung, Jägerstüblieweg

Hofackerweg

Zweigeschossige Gebäude mit gestaltetem Freiraum östlich der Dorfstrasse Die

unbebauten

Parzellen

zwischen

der

zweigeschossiger

Bebauungsstiefe

und

der

Zurzacherstrasse stellen das potenzielle Entwicklungsgebiet dar.

Freistehende zweigeschossige Villa

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Blick über das freie Feld zur Nachbarschaft

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SNP Hofacker

STADT BRUGG

Verstreute Gebäude in der westlichen Nachbarschaft Reminiszenzen an die landwirtschaftlich geprägte Vergangenheit sind vor Ort nach wie vor zu finden.

„Erdbeerifeld", Richtung Wasserschloss

Historischer Brunnen, instandgesetzt 1959

Landschaftsraum mit Obstbäumen

Landwirtschaftliche Wirtschaftsgebäude

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SNP HOFACKER

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Landwirtschaftlicher Betrieb mit Wohngebäude, Zurzacherstrasse 231

Bauernhof, Zurzacherstrasse 227

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Wohn-,Gewerbegebäude, Richtung Aare

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SNP Hofacker

STADT BRUGG

5. Städtebauliche Richtlinie - Anforderungen an die Entwicklung Städtebau und Freiraum Grundsätzlich gilt bei

der Entwicklung landschaftlich geprägten Charakters

des

Gebiets:

des

Berücksichtigung

Berücksichtigung bzw. Einbindung der vorhandenen offenen Bebauungsstruktur und Körnigkeit: Keine uniforme Gesamtüberbauung, „Vielfalt in der Einheit" hinsichtlich Erhalt des baulich-räumliche Auseinandersetzung insbesondere landschaftlichen Kontexts einerseits und der Verdichtungsmöglichkeit, entlang der Zurzacherstrasse, andererseits: Prüfung in Bezug auf Stellung, Bewusste

Geschossigkeit und Volumetrie der Gebäude -

Zukünftige Bebauungsstruktur orientiert sich an der vorhandenen Parzellenstruktur Entlang der Kantonsstrasse parzellenübergreifende Bebauung denkbar Berücksichtigung vorhandener Durchblicke und Schaffung neuer Sichtbeziehungen: Innerhalb des Gebietes / Zum Bruggerberg und Wasserschloss hin

-

Erhalt und Hervorheben ostsspezifischer Merkmale: Situation Eingangstor Brugg, Nähe zum Wasserschloss, Verbindungswege, Brunnen, Bäume, ehemaliges Dorfschulhaus

Dichte und Nutzung Einbindung der zukünftigen offene Bebauungsstruktur -

Bebauung

hinsichtlich Volumetrie in die vorhandene

Um den landschaftlichen Charakter auch zukünftig wahrnehmen zu können, wird eine Verdichtung der Fläche gegenüber einer höheren Geschossigkeit bevorzugt Gemäss gültiger BNO plus Anrechnung Arealbonus kann eine AZ von knapp 0.6 realisiert werden. Die Ausnützung wird als Richtwert erachtet. Prüfung einer höheren Ausnützung ist erforderlich

-

Allfällige höhere Ausnützung ist entlang der Zurzacherstrasse denkbar. Diese muss vor allem hinsichtlich Höhenentwicklung überprüft werden

-

Die Gebietsentwicklung sollte vor allem der Schaffung von neuem Wohnraum dienen

-

Neben

der

hauptsächlichen

Wohnnutzung

sind

Läden

und

Büros

sowie

mässig

störende Gewerbetriebe entlang der Zurzacherstrasse denkbar Erschliessung Um eine städtebaulich qualitätsvolle Gebietsentwicklung sicherzustellen, wird die Erschliessung über die Zurzacherstrasse als notwendig erachtet Die

Bereitstellung

von

Abstellplätzen

für

PW's

sollte

vorzugsweise

unterirdisch

erfolgen Sicherstellung der öffentlichen Durchwegung durch das Gebiet: Erhalt Jägerstübliweg, Verlängerung Hofackerweg Lärm Auf eine Lärmschutzwand entlang der Zurzacherstrasse sollte möglichst verzichtet werden Zweckmässige Schutzmassnahmen sollten beispielsweise über eine entsprechende Grundriss- und Fassadengestaltung sichergestellt werden

SNP Hofacker - Städtebauliche Richtlinie Stand 02.07.2010

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