Gestaltungsplan Talstrasse Nord
Piano d'utilizzazione speciale · Seon
Documento
- Numero
- 12.40
- Tipo
- Piano d'utilizzazione speciale
- Comune
- Seon
- Cantone
- Argovia
- Livello
- Comune
- Autorità
- Gemeindeverwaltung
- Approvato da
- BVU
- Adottato
- 28 feb 2013
- In vigore dal
- 28 feb 2013
Carta
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Testo
SNP-4209-2013-E.pdf
GEMEINDE SEON
KANTON AARGAU
•
Seon, Gestaltungsplan „Talstrasse Nord", Sondernutzungsvorschriften
1. Einleitung / Geltungsbereich
Gestaltungsplan „Talstrasse Nord"
g1 Zweck
Seite 2 von 8
Kanton Aargau Departement Bau, Verkehr und Umweli Abteilung Raumentwicklung
Der Gestaltungsplan bezweckt,
Gemäss § 21 BauG Das Schliessen der Lücke im Siedlungsgebiet „Talstrasse Nord" westlich des neu projektierten Bahnhofes der Seetalbahn. Eine rationelle Erschliessung und eingepasste Überbauung.
Sondernutzungsvorschriften
Die Realisierung eines Wohnquartiers bestehend aus Mehrfamilienhäusern mit hohem Wohnwert.
Weitere Bestandteile des Gestaltungsplanes: -
Situationsplan 1:500 Profilschnitte 1:250 Planungsbericht (Orientierungsinhalt)
Die Sicherstellung einer verkehrstechnisch genügenden Erschliessung. Eine ökologisch diversifizierte Umgebungsgestaltung.
Genehmigung
Art. 2 Bestandteile des
Gestaltungsplanes
1Verbindliche Bestandteile des Gestaltungsplanes sind: - Situationsplan - Sondernutzungsvorschriften 2Erläuternde Bestandteile des Gestaltungsplanes sind: - Planungsbericht - Richtprojekt Überbauung und Umgebung
Art. 3 Perimeter
Geltungsbereich
Der Gestaltungsplan umfasst das im Situationsplan bezeichnete Gebiet (Flächen bzw. Teilflächen der Parzellen Nrn. 1612, 1616 und 1630).
Art. 4 Mitwirkungsbericht vom: 26. November 2012
Verhältnis zur Grundordnung, Ergänzendes Recht
Vorprüfungsbericht vom: 3. August 2012 Öffentliche Auflage vom: 13. August 2012
bis: 12. September 2012
4
2Vorbehalten bleibt die übergeordnete Gesetzgebung des Kantons und des Bundes, insbesondere die einschlägige Bau-, Planungs- und Umweltschutzgesetzgebung.
Beschlossen vom Gemeinderat am: 26. November 2012 Der Gep‘nde
neienn:
A Genehmigung:
Der Gemeindeschreiber:
Genehmigung durch das Departement Bau, Verkehr und Umweit rt ,ico 20 ,43 Aarau, den Z'.
1Soweit der Gestaltungsplan nichts anderes bestimmt, gelten die Bau- und Nutzungsordnung und der Bauzonen- und Kulturlandplan der Gemeinde Seon.
2. Überbauung
Art. 5 Baufelder
Allgemeines
1Hochbauten (inkl. Klein- und Anbauten mit Ausnahme von Velounterständen und Kleinstbauten gemäss § 15 SNV) sind ausschliesslich innerhalb der bezeichneten Baufelder zulässig. Die Begrenzungen der Baufelder gelten als Baulinien und ersetzen die zonengemässen Grenzabstände sowie die gesetzlichen Strassenabstände.
Dezember 2012 Flury Planer + Ingenieure AG, Seetalstrasse 79, 5703 Seon, [email protected], www.fluryag.ch; Tel. 058 733 3344, Fax. 058 733 33 45 Seon_GPTalstrasseNord_SNV_Genehmigung_Anpassung_Dez2012.doc/03.12.12/smkä
GEMEINDE SEON
KANTON AARGAU
•
Seon, Gestaltungsplan „Talstrasse Nord", Sondernutzungsvorschriften
1. Einleitung / Geltungsbereich
Gestaltungsplan „Talstrasse Nord"
g1 Zweck
Seite 2 von 8
Kanton Aargau Departement Bau, Verkehr und Umweli Abteilung Raumentwicklung
Der Gestaltungsplan bezweckt,
Gemäss § 21 BauG Das Schliessen der Lücke im Siedlungsgebiet „Talstrasse Nord" westlich des neu projektierten Bahnhofes der Seetalbahn. Eine rationelle Erschliessung und eingepasste Überbauung.
Sondernutzungsvorschriften
Die Realisierung eines Wohnquartiers bestehend aus Mehrfamilienhäusern mit hohem Wohnwert.
Weitere Bestandteile des Gestaltungsplanes: -
Situationsplan 1:500 Profilschnitte 1:250 Planungsbericht (Orientierungsinhalt)
Die Sicherstellung einer verkehrstechnisch genügenden Erschliessung. Eine ökologisch diversifizierte Umgebungsgestaltung.
Genehmigung
Art. 2 Bestandteile des
Gestaltungsplanes
1Verbindliche Bestandteile des Gestaltungsplanes sind: - Situationsplan - Sondernutzungsvorschriften 2Erläuternde Bestandteile des Gestaltungsplanes sind: - Planungsbericht - Richtprojekt Überbauung und Umgebung
Art. 3 Perimeter
Geltungsbereich
Der Gestaltungsplan umfasst das im Situationsplan bezeichnete Gebiet (Flächen bzw. Teilflächen der Parzellen Nrn. 1612, 1616 und 1630).
Art. 4 Mitwirkungsbericht vom: 26. November 2012
Verhältnis zur Grundordnung, Ergänzendes Recht
Vorprüfungsbericht vom: 3. August 2012 Öffentliche Auflage vom: 13. August 2012
bis: 12. September 2012
4
2Vorbehalten bleibt die übergeordnete Gesetzgebung des Kantons und des Bundes, insbesondere die einschlägige Bau-, Planungs- und Umweltschutzgesetzgebung.
Beschlossen vom Gemeinderat am: 26. November 2012 Der Gep‘nde
neienn:
A Genehmigung:
Der Gemeindeschreiber:
Genehmigung durch das Departement Bau, Verkehr und Umweit rt ,ico 20 ,43 Aarau, den Z'.
1Soweit der Gestaltungsplan nichts anderes bestimmt, gelten die Bau- und Nutzungsordnung und der Bauzonen- und Kulturlandplan der Gemeinde Seon.
2. Überbauung
Art. 5 Baufelder
Allgemeines
1Hochbauten (inkl. Klein- und Anbauten mit Ausnahme von Velounterständen und Kleinstbauten gemäss § 15 SNV) sind ausschliesslich innerhalb der bezeichneten Baufelder zulässig. Die Begrenzungen der Baufelder gelten als Baulinien und ersetzen die zonengemässen Grenzabstände sowie die gesetzlichen Strassenabstände.
Dezember 2012 Flury Planer + Ingenieure AG, Seetalstrasse 79, 5703 Seon, [email protected], www.fluryag.ch; Tel. 058 733 3344, Fax. 058 733 33 45 Seon_GPTalstrasseNord_SNV_Genehmigung_Anpassung_Dez2012.doc/03.12.12/smkä
Seon, Gestaltungsplan „Talstrasse Nord", Sondernutzungsvorschriften
Baufeld A
2Das Baufeld A dient dem Wohnen und mässig störendem Gewerbe. Es sind Bauten mit bis zu 4 Vollgeschossen und einem Attikageschoss zugelassen. Für das Baufeld A beträgt die maximale anrechenbare Geschossfläche 2965 m2 Das Erdgeschoss ist für gewerbliche Nutzungen Gemeinschaftsräume für die Wohnüberbauung sind zulässig.
- Bauweise
Seite 3 von 8
Attikabereich
vorbehalten.
3Zur Abschirmung der hinterliegenden Wohn- und Gewerbebauten bezüglich der Lärmeinflüsse (Aarauerstrasse K249) sind Bauten in geschlossener Bauweise auszubilden. Die max. zulässige Gebäudelänge wird durch das Baufeld definiert.
Baufelder B
4Die Baufelder B1 und B2 dienen dem Wohnen und nicht störendem Gewerbe. Es sind Bauten mit bis zu 4 Vollgeschossen und einem Attikageschoss zugelassen. Pro Baufeld beträgt die maximale anrechenbare Geschossfläche 1470 m2.
Baufelder C
6Die Baufelder Cl und C2 dienen dem Wohnen und nicht störendem Gewerbe. Es sind Bauten mit bis zu 3 Vollgeschossen und einem Attikageschoss zugelassen. Pro Baufeld beträgt die maximale anrechenbare Geschossfläche 1145 m2
Baufelder D
Seon, Gestaltungsplan „Talstrasse Nord", Sondernutzungsvorschriften
12Attikaaufbauten sind nur in den dafür ausgeschiedenen Bereichen zulässig. Bei der Anordnung und Ausgestaltung ist auf eine sorgfältige Einbindung und gute architektonische Gestaltung zu achten. Mit dem Baugesuch sind betreffend der Absetzung der Attikaaufbauten der Baufelder A-C Gestaltungsvarianten der Fassaden einzureichen. Ausser für die Anordnung gelten die Bestimmungen des übergeordneten Rechts.' §
Anforderungen an die Überbauung
Die Bauten und Anlagen haben folgende Anforderungen zu erfüllen: Gute architektonische Gestaltung der Bauten, Anlagen, Aussen- und Freiräumen. Beuteilungskriterien sind u.a. - Stellung der Baukörper zueinander und zum Freiraum - sorgfältige Einbindung der Baukörper in die Umgebung, sodass eine gute Gesamtwirkung erreicht wird - Proportionen von Bauvolumen und Bauteilen - Gliederung der Fassaden und Dachaufbauten - Wirkung der Materialien und Farben Effiziente und ökologisch ausgerichtete Energieversorgung. Neubauvorhaben sind mit einem Modell oder digitalen Fotomontagen zu visualisieren. Die Unterlagen sind mit dem Baugesuch einzureichen. Die angrenzende Umgebung ist ausreichend darzustellen.
6Die Baufelder D1, D2 und D3 dienen dem Wohnen und nicht störendem Gewerbe. Es sind Bauten mit bis zu 3 Vollgeschossen zugelassen. Ab 3 Vollgeschossen darf darüber kein Attika- oder Dachgeschoss erstellt werden. Pro Baufeld beträgt die maximale anrechenbare Geschossfläche 615 m2 . 7Das Baufeld D4 dient dem Wohnen und wenig störendem Gewerbe. Es sind Bauten mit bis zu 2 Vollgeschossen und einem Dach- oder Attikageschoss zugelassen. Für das Baufeld beträgt die maximale anrechenbare Geschossfläche 320 m2.
Seite 4 von 8
Mit dem Baugesuch ist ein Material- und Farbkonzept (FassadenGesamtkonzept) einzureichen.
Art. 7 Gebäudeprofil
Baufelder E
I3Die Baufelder El und E2 dienen dem Wohnen und nicht störendem Gewerbe. Es sind Bauten mit bis zu 2 Vollgeschossen und einem Attikageschoss zugelassen. Pro Baufeld beträgt die maximale anrechenbare Geschossfläche 390 m2.
Baufelder unterirdische Parkierung, unterirdische Bauten
9In den Baufeldern für unterirdische Parkierung und in den Baufeldern A-E sind unterirdische Bauten wie z.B. Tiefgaragen, Velo- und Kinderwagenabstellplätze, sowie Hobbyräume, Technik- und Trocknungsräume u.d.g. zugelassen. Oberirdische Bauten für die Zugänge zu den Tiefgaragen ausserhalb der Baufelder A-D sind zulässig. Die genaue Lage dieser Anlagen werden im Baubewilligungsverfahren festgelegt
Abstände
Bruttogeschossfläche BGF
10Die zulässigen anrechenbaren Geschossflächen sind als Kontingente pro Baufeld im Situationsplan eingetragen bzw. in den Sondernutzungsvorschriften festgelegt. Sie ersetzen die zonengemässe Ausnützungsziffer.
Lärmschutz
Übertragung
"Eine Übertragung von anrechenbaren Geschossflächen zwischen Baufeldern ist nur innerhalb der gleichen Baufeldergruppe (B1 — B2 resp. Cl — 02 resp. D1 — D3 und D4 resp. El- E2) im Umfang von maximal 5% der maximal zulässigen anrechenbaren Geschossfläche eines Baufelds erlaubt.
1Das jeweils zulässige Gebäudeprofil wird bestimmt durch die Baufelder und die Profillinien mit Höhenkoten. Absturzsicherungen dürfen diese um max. 1 m überschreiten, wenn nachgewiesen werden kann, dass dadurch keine Verschlechterung der Besonnung eintritt. 2Technisch notwendige Einrichtungen (Klimaanlagen, Lüftungsanlagen, Liftanlagen, Liftüberdachungen, usw. dürfen diese um max. 50 cm überschreiten. Ausgenommen sind Kamine, Antennen und Lüftungsrohre usw., deren Höhe nach den übergeordneten Vorschriften auszuführen ist. 3Die Mindestabstände (Strassenabstand, Grenzabstand, Gebäudeabstand) und die maximale Gebäudelänge für die verschiedenen Bauten sind durch die jeweiligen Baufelder definiert. Zwischen den Baufeldern B1/B2 sowie zwischen den Baufeldern C1/C2 hat der Gebäudeabstand jedoch mind. 18 m zu betragen.
Art. 8
Im Bereich mit möglichen Planungswert- und Immissionsgrenzwertüberschreitungen sind die Bauten besonders lärmgerecht zu konzipieren. Mit dem Baugesuch ist ein Nachweis über die Aussenlärmbelastung und Schalldämmung (vgl. Art. 31 und 32 LSV sowie Sie 181) einzureichen. Es ist darauf zu achten, dass die Wohnungen genügend lärmabgewandte Lüftungsfenster aufweisen. 2Die Aussenbereiche innerhalb des Baufeldes A sind nach Möglichkeit lärmgerecht zu konzipieren.
Z.B. ist hinsichtlich der Berechnung der zulässigen Grösse des Attikageschosses, Anhang 3 zur BauV, §16a ABauV massgeben. Seon_GPTalstrasseNord_SNV_Genehmigung_Anpassung_Dez2012.doc/03.12.12/smkä
Seon_GPTalstrasseNord_SNV_Genehmigung_Anpassung_Dez2012.doc./03.12.12/smträ
Seon, Gestaltungsplan „Talstrasse Nord", Sondernutzungsvorschriften
Baufeld A
2Das Baufeld A dient dem Wohnen und mässig störendem Gewerbe. Es sind Bauten mit bis zu 4 Vollgeschossen und einem Attikageschoss zugelassen. Für das Baufeld A beträgt die maximale anrechenbare Geschossfläche 2965 m2 Das Erdgeschoss ist für gewerbliche Nutzungen Gemeinschaftsräume für die Wohnüberbauung sind zulässig.
- Bauweise
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Attikabereich
vorbehalten.
3Zur Abschirmung der hinterliegenden Wohn- und Gewerbebauten bezüglich der Lärmeinflüsse (Aarauerstrasse K249) sind Bauten in geschlossener Bauweise auszubilden. Die max. zulässige Gebäudelänge wird durch das Baufeld definiert.
Baufelder B
4Die Baufelder B1 und B2 dienen dem Wohnen und nicht störendem Gewerbe. Es sind Bauten mit bis zu 4 Vollgeschossen und einem Attikageschoss zugelassen. Pro Baufeld beträgt die maximale anrechenbare Geschossfläche 1470 m2.
Baufelder C
6Die Baufelder Cl und C2 dienen dem Wohnen und nicht störendem Gewerbe. Es sind Bauten mit bis zu 3 Vollgeschossen und einem Attikageschoss zugelassen. Pro Baufeld beträgt die maximale anrechenbare Geschossfläche 1145 m2
Baufelder D
Seon, Gestaltungsplan „Talstrasse Nord", Sondernutzungsvorschriften
12Attikaaufbauten sind nur in den dafür ausgeschiedenen Bereichen zulässig. Bei der Anordnung und Ausgestaltung ist auf eine sorgfältige Einbindung und gute architektonische Gestaltung zu achten. Mit dem Baugesuch sind betreffend der Absetzung der Attikaaufbauten der Baufelder A-C Gestaltungsvarianten der Fassaden einzureichen. Ausser für die Anordnung gelten die Bestimmungen des übergeordneten Rechts.' §
Anforderungen an die Überbauung
Die Bauten und Anlagen haben folgende Anforderungen zu erfüllen: Gute architektonische Gestaltung der Bauten, Anlagen, Aussen- und Freiräumen. Beuteilungskriterien sind u.a. - Stellung der Baukörper zueinander und zum Freiraum - sorgfältige Einbindung der Baukörper in die Umgebung, sodass eine gute Gesamtwirkung erreicht wird - Proportionen von Bauvolumen und Bauteilen - Gliederung der Fassaden und Dachaufbauten - Wirkung der Materialien und Farben Effiziente und ökologisch ausgerichtete Energieversorgung. Neubauvorhaben sind mit einem Modell oder digitalen Fotomontagen zu visualisieren. Die Unterlagen sind mit dem Baugesuch einzureichen. Die angrenzende Umgebung ist ausreichend darzustellen.
6Die Baufelder D1, D2 und D3 dienen dem Wohnen und nicht störendem Gewerbe. Es sind Bauten mit bis zu 3 Vollgeschossen zugelassen. Ab 3 Vollgeschossen darf darüber kein Attika- oder Dachgeschoss erstellt werden. Pro Baufeld beträgt die maximale anrechenbare Geschossfläche 615 m2 . 7Das Baufeld D4 dient dem Wohnen und wenig störendem Gewerbe. Es sind Bauten mit bis zu 2 Vollgeschossen und einem Dach- oder Attikageschoss zugelassen. Für das Baufeld beträgt die maximale anrechenbare Geschossfläche 320 m2.
Seite 4 von 8
Mit dem Baugesuch ist ein Material- und Farbkonzept (FassadenGesamtkonzept) einzureichen.
Art. 7 Gebäudeprofil
Baufelder E
I3Die Baufelder El und E2 dienen dem Wohnen und nicht störendem Gewerbe. Es sind Bauten mit bis zu 2 Vollgeschossen und einem Attikageschoss zugelassen. Pro Baufeld beträgt die maximale anrechenbare Geschossfläche 390 m2.
Baufelder unterirdische Parkierung, unterirdische Bauten
9In den Baufeldern für unterirdische Parkierung und in den Baufeldern A-E sind unterirdische Bauten wie z.B. Tiefgaragen, Velo- und Kinderwagenabstellplätze, sowie Hobbyräume, Technik- und Trocknungsräume u.d.g. zugelassen. Oberirdische Bauten für die Zugänge zu den Tiefgaragen ausserhalb der Baufelder A-D sind zulässig. Die genaue Lage dieser Anlagen werden im Baubewilligungsverfahren festgelegt
Abstände
Bruttogeschossfläche BGF
10Die zulässigen anrechenbaren Geschossflächen sind als Kontingente pro Baufeld im Situationsplan eingetragen bzw. in den Sondernutzungsvorschriften festgelegt. Sie ersetzen die zonengemässe Ausnützungsziffer.
Lärmschutz
Übertragung
"Eine Übertragung von anrechenbaren Geschossflächen zwischen Baufeldern ist nur innerhalb der gleichen Baufeldergruppe (B1 — B2 resp. Cl — 02 resp. D1 — D3 und D4 resp. El- E2) im Umfang von maximal 5% der maximal zulässigen anrechenbaren Geschossfläche eines Baufelds erlaubt.
1Das jeweils zulässige Gebäudeprofil wird bestimmt durch die Baufelder und die Profillinien mit Höhenkoten. Absturzsicherungen dürfen diese um max. 1 m überschreiten, wenn nachgewiesen werden kann, dass dadurch keine Verschlechterung der Besonnung eintritt. 2Technisch notwendige Einrichtungen (Klimaanlagen, Lüftungsanlagen, Liftanlagen, Liftüberdachungen, usw. dürfen diese um max. 50 cm überschreiten. Ausgenommen sind Kamine, Antennen und Lüftungsrohre usw., deren Höhe nach den übergeordneten Vorschriften auszuführen ist. 3Die Mindestabstände (Strassenabstand, Grenzabstand, Gebäudeabstand) und die maximale Gebäudelänge für die verschiedenen Bauten sind durch die jeweiligen Baufelder definiert. Zwischen den Baufeldern B1/B2 sowie zwischen den Baufeldern C1/C2 hat der Gebäudeabstand jedoch mind. 18 m zu betragen.
Art. 8
Im Bereich mit möglichen Planungswert- und Immissionsgrenzwertüberschreitungen sind die Bauten besonders lärmgerecht zu konzipieren. Mit dem Baugesuch ist ein Nachweis über die Aussenlärmbelastung und Schalldämmung (vgl. Art. 31 und 32 LSV sowie Sie 181) einzureichen. Es ist darauf zu achten, dass die Wohnungen genügend lärmabgewandte Lüftungsfenster aufweisen. 2Die Aussenbereiche innerhalb des Baufeldes A sind nach Möglichkeit lärmgerecht zu konzipieren.
Z.B. ist hinsichtlich der Berechnung der zulässigen Grösse des Attikageschosses, Anhang 3 zur BauV, §16a ABauV massgeben. Seon_GPTalstrasseNord_SNV_Genehmigung_Anpassung_Dez2012.doc/03.12.12/smkä
Seon_GPTalstrasseNord_SNV_Genehmigung_Anpassung_Dez2012.doc./03.12.12/smträ
Seon, Gestaltungsplan „Talstrasse Nord", Sondernutzungsvorschriften
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Seon, Gestaltungsplan „Talstrasse Nord", Sondernutzungsvorschriften
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28 altri articoli
Art. 9
4Die langfristige Sicherung und Pflege ist vertraglich sicherzustellen. Dies ist im Grundbuch anmerken zu lassen.
Energieeffizientes Bauen
1Für Neubauten oder Um- und Ausbauten, die den Wärmedämmperimeter betreffen oder ändern, gilt als Minimalanforderung eine Dämmung nach MINERGIE-Standard aber ohne weitere Zertifikatsanforderungen wie Komfortlüftung.
5Der Gemeinderat kann verlangen, dass drei Jahre nach Abschluss der Bauarbeiten der Nachweis zur erfolgreichen Umsetzung des ökologischen Ausgleichs vorzulegen ist.
Beheizung
20ie Beheizung sowie die Warmwasseraufbereitung hat über erneuerbare Energiequellen zu erfolgen. Der Gemeinderat kann für Neu-, An- und Umbauten im Baufeld D4 in begründeten Fällen Ausnahmen zulassen.
Art. 12
Art. 10 Entwässerung,
Dachbegrünung
Bereiche für Platzgestaltung
1Die im Plan dargestellten Bereiche für Platzgestaltung sind bestimmt für Bauten und Anlagen, die der Begegnung dienen.
Bereich A Wendeplatz
2Der Bereich A dient der Zufahrt zu den Baufeldern und als Wendemöglichkeit. Er ist so auszugestalten, dass das Wenden für 10 m Lastwagen möglich ist. Mit Ausnahme des Zufahrtsbereiches ist die Fläche als Schotterrasen oder Ähnliches zu erstellen.
Bereich B Siedlungsplatz
3Der Bereich B ist als Siedlungsplatz mit einer minimalen Grösse von 600 m2, mit Sitzgelegenheiten und einzelnen grossen Bäumen zu gestalten. Die genaue Ausdehnung und Ausgestaltung ist im Umgebungsplan des Baugesuches festzulegen und nachzuweisen.
Bereich C Vorplatz
4Der Bereich C ist als Vorplatz und Begegnungszone zwischen dem Baufeld A und der möglichen SBB-Haltestelle mit grosser Aufenthaltsqualität und markantem Baumbestand inkl. Bauten und Anlagen wie beispielsweise Strassencafö, Parkplätze für PW und Velos, Sitzgelegenheiten und dergleichen zu gestalten. Bauten und Anlagen für Anlieferung und Umschlag sind zulässig, sofern sie den Zielsetzungen nicht entgegenstehen und sich gut einordnen. Die genaue Ausdehnung und Ausgestaltung ist im Umgebungsplan des Baugesuches festzulegen und nachzuweisen. Die Gestaltung des Platzes (über die im Rahmen der Seetalbahnsanierung ausgeschiedene neue Strassenfläche) bis zur neuen Haltestelle ist anzustreben. Der Übergang vom Gestaltungsplanbereich zum Bereich Seetalbahnsanierung ist mit den entsprechenden kantonalen Fachstellen zur regeln bzw. abzustimmen.
Verbindung Bereich B-C
51m EG des Gebäudes im Baufeld A ist ein Durchgang vom Bereich C zum Bereich B mit einer minimalen Breite von 3 m zu gewährleisten. Dieser ist im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens der ersten Bauetappe mittels Dienstbarkeitsvertrag sicherzustellen.
1Das innerhalb des Perimeters anfallende Regenwasser ist gemäss den Vorgaben des Generellen Entwässerungsplans (GEP) zu entsorgen. 2Soweit Flachdächer nicht als nutzbare Terrassenflächen ausgebildet werden, sind sie extensiv zu begrünen. Die Dachbegrünung soll von hoher ökologischer Qualität sein und die Anforderungen der SFG (Schweizerische Fachvereinigung für Gebäudebegrünung) erfüllen (minimale Substratstärke nach Setzung: 12 cm). 3Auf 10% der begrünten Dachflächen ist eine Substratstärke von mindestens 30 cm nach Setzung aufzubringen.
3. Aussenraumgestaltung
Art. 11 Allgemeine
Anforderungen an die Aussenraumgestaltung
1Die Aussenraumgestaltung hat folgende Anforderungen zu erfüllen: Gute Spiel-, Freizeit-, Erholungs- und Gartenanlagen sowie ökologische Ausgleichsflächen. Die Begrünung der Umgebung und der Überbauung hat weitgehend mit einheimischen Pflanzen zu erfolgen und ist in einem Umgebungs- und Bepflanzungsplan nachzuweisen, welcher mit dem Baugesuch einzureichen ist. Mit dem Baugesuch ist für die gemeinschaftlichen Grünflächen auf der Tiefgarage (zwischen Baufeld C1-C2 und westlich C) sicher zu stellen, wie das Pflanzen von Bäumen umgesetzt und garantiert werden kann. Mit dem Baugesuch der ersten Etappe ist für das gesamte Areal ein detailliertes Umgebungs- und Gestaltungskonzept einzureichen, welches von einem ausgewiesenen Landschaftsarchitekten erstellt werden muss.
Ökologischer Ausgleich
2Zur Sicherung eines angemessenen ökologischen Ausgleichs sind sämtliche gemeinschaftlich genutzten Grünflächen mit artenreichen Wiesen oder Blumenrasen anzusäen. Alle strukturgebende Pflanzungen sind mit einheimischen, dem Standort angepassten Stauden und Gehölzen auszuführen. Im nicht unterbauten Bereich sind insgesamt mindestens 30 einheimische, hochstämmige Bäume vorzusehen. 31m Baugesuch ist detailliert darzustellen, wie die Mehrfachnutzung zusammen mit dem ökologischen Ausgleich praktikabel umgesetzt wird.
Seon_GPTalstrasseNord_SNV_Genehrnigung_Anpassung_Dez2012.doc/03.12.12/sm/r5
Art. 13 Private Gärten
1Die im Plan bezeichneten Bereiche für private Gartenflächen sind hausbezogen als Privatgärten der Erdgeschosswohnungen oder als offene Wiesen, Spiel- und Erholungsflächen zu nutzen. 2Die Flächen sind zu begrünen und können gegenüber den öffentlichen Freiraumflächen leicht abgesetzt sowie mit Heckenbepflanzungen abgegrenzt werden. Zulässig sind auch vereinzelte Bäume und Sträucher. 3Mit Ausnahme der Querungen mit Haupterschliessungen und Wegen für den Langsamverkehr (Fussgänger, Velo), welche die Sondernutzungsvorschriften vorsehen und zulassen, sowie von Freizeit- und Spieleinrichtungen, Velounterstände und Kleinstbauten gemäss § 15 SNV, sind Bauten nicht zulässig.
Seon_GPTalstrasseNord_SNV_Genehmigung_Anpassung_Dez2012.doc/03.12.12/smkä
Seon, Gestaltungsplan „Talstrasse Nord", Sondernutzungsvorschriften
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Seon, Gestaltungsplan „Talstrasse Nord", Sondernutzungsvorschriften
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Art. 9
4Die langfristige Sicherung und Pflege ist vertraglich sicherzustellen. Dies ist im Grundbuch anmerken zu lassen.
Energieeffizientes Bauen
1Für Neubauten oder Um- und Ausbauten, die den Wärmedämmperimeter betreffen oder ändern, gilt als Minimalanforderung eine Dämmung nach MINERGIE-Standard aber ohne weitere Zertifikatsanforderungen wie Komfortlüftung.
5Der Gemeinderat kann verlangen, dass drei Jahre nach Abschluss der Bauarbeiten der Nachweis zur erfolgreichen Umsetzung des ökologischen Ausgleichs vorzulegen ist.
Beheizung
20ie Beheizung sowie die Warmwasseraufbereitung hat über erneuerbare Energiequellen zu erfolgen. Der Gemeinderat kann für Neu-, An- und Umbauten im Baufeld D4 in begründeten Fällen Ausnahmen zulassen.
Art. 12
Art. 10 Entwässerung,
Dachbegrünung
Bereiche für Platzgestaltung
1Die im Plan dargestellten Bereiche für Platzgestaltung sind bestimmt für Bauten und Anlagen, die der Begegnung dienen.
Bereich A Wendeplatz
2Der Bereich A dient der Zufahrt zu den Baufeldern und als Wendemöglichkeit. Er ist so auszugestalten, dass das Wenden für 10 m Lastwagen möglich ist. Mit Ausnahme des Zufahrtsbereiches ist die Fläche als Schotterrasen oder Ähnliches zu erstellen.
Bereich B Siedlungsplatz
3Der Bereich B ist als Siedlungsplatz mit einer minimalen Grösse von 600 m2, mit Sitzgelegenheiten und einzelnen grossen Bäumen zu gestalten. Die genaue Ausdehnung und Ausgestaltung ist im Umgebungsplan des Baugesuches festzulegen und nachzuweisen.
Bereich C Vorplatz
4Der Bereich C ist als Vorplatz und Begegnungszone zwischen dem Baufeld A und der möglichen SBB-Haltestelle mit grosser Aufenthaltsqualität und markantem Baumbestand inkl. Bauten und Anlagen wie beispielsweise Strassencafö, Parkplätze für PW und Velos, Sitzgelegenheiten und dergleichen zu gestalten. Bauten und Anlagen für Anlieferung und Umschlag sind zulässig, sofern sie den Zielsetzungen nicht entgegenstehen und sich gut einordnen. Die genaue Ausdehnung und Ausgestaltung ist im Umgebungsplan des Baugesuches festzulegen und nachzuweisen. Die Gestaltung des Platzes (über die im Rahmen der Seetalbahnsanierung ausgeschiedene neue Strassenfläche) bis zur neuen Haltestelle ist anzustreben. Der Übergang vom Gestaltungsplanbereich zum Bereich Seetalbahnsanierung ist mit den entsprechenden kantonalen Fachstellen zur regeln bzw. abzustimmen.
Verbindung Bereich B-C
51m EG des Gebäudes im Baufeld A ist ein Durchgang vom Bereich C zum Bereich B mit einer minimalen Breite von 3 m zu gewährleisten. Dieser ist im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens der ersten Bauetappe mittels Dienstbarkeitsvertrag sicherzustellen.
1Das innerhalb des Perimeters anfallende Regenwasser ist gemäss den Vorgaben des Generellen Entwässerungsplans (GEP) zu entsorgen. 2Soweit Flachdächer nicht als nutzbare Terrassenflächen ausgebildet werden, sind sie extensiv zu begrünen. Die Dachbegrünung soll von hoher ökologischer Qualität sein und die Anforderungen der SFG (Schweizerische Fachvereinigung für Gebäudebegrünung) erfüllen (minimale Substratstärke nach Setzung: 12 cm). 3Auf 10% der begrünten Dachflächen ist eine Substratstärke von mindestens 30 cm nach Setzung aufzubringen.
3. Aussenraumgestaltung
Art. 11 Allgemeine
Anforderungen an die Aussenraumgestaltung
1Die Aussenraumgestaltung hat folgende Anforderungen zu erfüllen: Gute Spiel-, Freizeit-, Erholungs- und Gartenanlagen sowie ökologische Ausgleichsflächen. Die Begrünung der Umgebung und der Überbauung hat weitgehend mit einheimischen Pflanzen zu erfolgen und ist in einem Umgebungs- und Bepflanzungsplan nachzuweisen, welcher mit dem Baugesuch einzureichen ist. Mit dem Baugesuch ist für die gemeinschaftlichen Grünflächen auf der Tiefgarage (zwischen Baufeld C1-C2 und westlich C) sicher zu stellen, wie das Pflanzen von Bäumen umgesetzt und garantiert werden kann. Mit dem Baugesuch der ersten Etappe ist für das gesamte Areal ein detailliertes Umgebungs- und Gestaltungskonzept einzureichen, welches von einem ausgewiesenen Landschaftsarchitekten erstellt werden muss.
Ökologischer Ausgleich
2Zur Sicherung eines angemessenen ökologischen Ausgleichs sind sämtliche gemeinschaftlich genutzten Grünflächen mit artenreichen Wiesen oder Blumenrasen anzusäen. Alle strukturgebende Pflanzungen sind mit einheimischen, dem Standort angepassten Stauden und Gehölzen auszuführen. Im nicht unterbauten Bereich sind insgesamt mindestens 30 einheimische, hochstämmige Bäume vorzusehen. 31m Baugesuch ist detailliert darzustellen, wie die Mehrfachnutzung zusammen mit dem ökologischen Ausgleich praktikabel umgesetzt wird.
Seon_GPTalstrasseNord_SNV_Genehrnigung_Anpassung_Dez2012.doc/03.12.12/sm/r5
Art. 13 Private Gärten
1Die im Plan bezeichneten Bereiche für private Gartenflächen sind hausbezogen als Privatgärten der Erdgeschosswohnungen oder als offene Wiesen, Spiel- und Erholungsflächen zu nutzen. 2Die Flächen sind zu begrünen und können gegenüber den öffentlichen Freiraumflächen leicht abgesetzt sowie mit Heckenbepflanzungen abgegrenzt werden. Zulässig sind auch vereinzelte Bäume und Sträucher. 3Mit Ausnahme der Querungen mit Haupterschliessungen und Wegen für den Langsamverkehr (Fussgänger, Velo), welche die Sondernutzungsvorschriften vorsehen und zulassen, sowie von Freizeit- und Spieleinrichtungen, Velounterstände und Kleinstbauten gemäss § 15 SNV, sind Bauten nicht zulässig.
Seon_GPTalstrasseNord_SNV_Genehmigung_Anpassung_Dez2012.doc/03.12.12/smkä
Seon, Gestaltungsplan „Talstrasse Nord", Sondernutzungsvorschriften
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Seon, Gestaltungsplan „Talstrasse Nord", Sondernutzungsvorschriften
Art. 14 Gemeinschaftliche
Grünflächen / Umgebungsflächen
1Die gemeinschaftlich genutzten Grün- und Umgebungsflächen (mit Fusswegen und Plätzen) sind als parkartiger Aussenraum zu gestalten, der eine hohe Aufenthaltsqualität aufweist. Sie dienen — mit Aufenthalts- und Spielflächen— der Naherholung und dem ökologischen Ausgleich.
Art. 19 Fuss- und Velowegverbindungen
2Die gemeinschaftlichen Grün- und Umgebungsflächen sind gemäss § 11 SNV anzulegen.
Kleinstbauten
In den gemeinschaftlichen Grünflächen und Privatgärten und Bereichen der Platzgestaltung können vereinzelte Kleinstbauten mit einer Fläche von maximal 4 rn2 zugelassen werden.
1Die im Situationsplan eingetragenen gemeinschaftlichen Wege für den Langsamverkehr (Fussgänger, Velo) sind zusammen mit der Bebauung der Baufelder B oder C zu realisieren. Die Verbindung zwischen den Baufeldern C und D (Wendeplatz — Chüferweg) ist so auszugestalten, dass sie sich gut einordnet, jedoch im Unterbau so ausgestaltet ist, dass Notzufahrten gewährleistet sind (z.B. Schotterrasen). 2Die genaue Lage und Ausgestaltung wird im Baubewilligungsverfahren festgelegt.
3Mit Ausnahme der vorgesehenen öffentlichen Wege für den Langsamverkehr (Fussgänger, Velo) und der Freizeit- und Spieleinrichtungen Velounterstände und Kleinstbauten gemäss § 15 SNV, sind Bauten nicht zulässig.
Art. 15 Seite 8 von 8
4. Erschliessung
Art. 20 Erschliessungsstrasse
1Die Erschliessung der Baufelder erfolgt über die TaIstrasse und die neue Erschliessungsstrasse (Stichstrasse).
Art. 16 Spielplatz
2Die Lage der neuen Erschliessungsstrasse ist im festgelegt.
1Die Spielplatzflächen haben total eine Fläche von mindestens 15% der gesamten anrechenbaren Geschossfläche aufzuweisen.
3Die Erschliessungsstrasse ist mit der Bebauung der Baufelder El — E2 oder D1 — D3 zu erstellen (inkl. Wendemöglichkeit).
2Die Spielplätze sind naturnah auszugestalten. Freizeitund Spieleinrichtungen sowie Velounterstände und Kleinstbauten (§ 15 SNV) sind zulässig.
4Die im Situationsplan eingetragenen Garageneinfahrten sind im Rahmen der Baubewilligungsverfahren der jeweiligen Bauetappe mittels Dienstbarkeitsvertrag sicherzustellen.
Art. 17 Entsorgung
Die Standorte der Entsorgungsanlagen sind im Gestaltungsplan als Symbol ausgewiesen. Die genaue Lage ist im Baubewilligungsverfahren festzulegen.
5. Schlussbestimmungen
Art. 18 Parkierung
1Die erforderlichen Abstellplätze sind mit Ausnahme Abs. 2 innerhalb der Baufelder für unterirdische Bauten zu erstellen.
Bereich oberirdische Parlderung
20berirdische Abstellplätze sind nur innerhalb der dafür vorgesehenen Bereiche und im Platzgestaltungsbereich C zulässig. Sie sind versickerungsfähig und in der Regel mit umgebungsintegrierten Lösungen (z.B. Rasengittersteine oder ähnliches) auszugestalten.
Velos, Kinderwagen
3Bei den unterirdischen Einstellhallen sind genügend grosse, gut zugängliche und abschliessbare Abstellräume für Velos, Kinderwagen, usw. vorzusehen. Mindestens 50% der vorgeschriebenen Veloabstellplätze sind oberidisch, gut erreichbar in der Nähe der Hauseingänge anzuordnen. Die genaue Lage und Ausgestaltung ist im Umgebungsplan des Baugesuches festzulegen und nachzuweisen.
Seon_GPTalstrasseNord_SNV_Genehmigung_Anpassung_Dez2012.doc/03.12.12/smkä
Gestaltungsplan
Art. 21 Etappierung
Die Bebauung des Perimeters ist grundsätzlich in drei Etappen gegliedert, die sich aus den Baufeldern A — C, D und E ergeben. Die Bebauung des Perimeters hat von Osten nach Westen zu erfolgen. Die erste Etappe hat das Baufeld A, wenn möglich die Baufelder A-D zu umfassen.
Art. 22 Inkrafttreten,
Genehmigung
1Der Gestaltungsplan tritt mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft. 2Eine Änderung bedarf des gleichen Verfahrens wie der Erlass des Gestaltungsplanes.
Seon_GPTalstrasseNord_SNV_Genehmigung_Anpassung_Dez2012.docJ03.12.12/smfrä
Seon, Gestaltungsplan „Talstrasse Nord", Sondernutzungsvorschriften
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Seon, Gestaltungsplan „Talstrasse Nord", Sondernutzungsvorschriften
Art. 14 Gemeinschaftliche
Grünflächen / Umgebungsflächen
1Die gemeinschaftlich genutzten Grün- und Umgebungsflächen (mit Fusswegen und Plätzen) sind als parkartiger Aussenraum zu gestalten, der eine hohe Aufenthaltsqualität aufweist. Sie dienen — mit Aufenthalts- und Spielflächen— der Naherholung und dem ökologischen Ausgleich.
Art. 19 Fuss- und Velowegverbindungen
2Die gemeinschaftlichen Grün- und Umgebungsflächen sind gemäss § 11 SNV anzulegen.
Kleinstbauten
In den gemeinschaftlichen Grünflächen und Privatgärten und Bereichen der Platzgestaltung können vereinzelte Kleinstbauten mit einer Fläche von maximal 4 rn2 zugelassen werden.
1Die im Situationsplan eingetragenen gemeinschaftlichen Wege für den Langsamverkehr (Fussgänger, Velo) sind zusammen mit der Bebauung der Baufelder B oder C zu realisieren. Die Verbindung zwischen den Baufeldern C und D (Wendeplatz — Chüferweg) ist so auszugestalten, dass sie sich gut einordnet, jedoch im Unterbau so ausgestaltet ist, dass Notzufahrten gewährleistet sind (z.B. Schotterrasen). 2Die genaue Lage und Ausgestaltung wird im Baubewilligungsverfahren festgelegt.
3Mit Ausnahme der vorgesehenen öffentlichen Wege für den Langsamverkehr (Fussgänger, Velo) und der Freizeit- und Spieleinrichtungen Velounterstände und Kleinstbauten gemäss § 15 SNV, sind Bauten nicht zulässig.
Art. 15 Seite 8 von 8
4. Erschliessung
Art. 20 Erschliessungsstrasse
1Die Erschliessung der Baufelder erfolgt über die TaIstrasse und die neue Erschliessungsstrasse (Stichstrasse).
Art. 16 Spielplatz
2Die Lage der neuen Erschliessungsstrasse ist im festgelegt.
1Die Spielplatzflächen haben total eine Fläche von mindestens 15% der gesamten anrechenbaren Geschossfläche aufzuweisen.
3Die Erschliessungsstrasse ist mit der Bebauung der Baufelder El — E2 oder D1 — D3 zu erstellen (inkl. Wendemöglichkeit).
2Die Spielplätze sind naturnah auszugestalten. Freizeitund Spieleinrichtungen sowie Velounterstände und Kleinstbauten (§ 15 SNV) sind zulässig.
4Die im Situationsplan eingetragenen Garageneinfahrten sind im Rahmen der Baubewilligungsverfahren der jeweiligen Bauetappe mittels Dienstbarkeitsvertrag sicherzustellen.
Art. 17 Entsorgung
Die Standorte der Entsorgungsanlagen sind im Gestaltungsplan als Symbol ausgewiesen. Die genaue Lage ist im Baubewilligungsverfahren festzulegen.
5. Schlussbestimmungen
Art. 18 Parkierung
1Die erforderlichen Abstellplätze sind mit Ausnahme Abs. 2 innerhalb der Baufelder für unterirdische Bauten zu erstellen.
Bereich oberirdische Parlderung
20berirdische Abstellplätze sind nur innerhalb der dafür vorgesehenen Bereiche und im Platzgestaltungsbereich C zulässig. Sie sind versickerungsfähig und in der Regel mit umgebungsintegrierten Lösungen (z.B. Rasengittersteine oder ähnliches) auszugestalten.
Velos, Kinderwagen
3Bei den unterirdischen Einstellhallen sind genügend grosse, gut zugängliche und abschliessbare Abstellräume für Velos, Kinderwagen, usw. vorzusehen. Mindestens 50% der vorgeschriebenen Veloabstellplätze sind oberidisch, gut erreichbar in der Nähe der Hauseingänge anzuordnen. Die genaue Lage und Ausgestaltung ist im Umgebungsplan des Baugesuches festzulegen und nachzuweisen.
Seon_GPTalstrasseNord_SNV_Genehmigung_Anpassung_Dez2012.doc/03.12.12/smkä
Gestaltungsplan
Art. 21 Etappierung
Die Bebauung des Perimeters ist grundsätzlich in drei Etappen gegliedert, die sich aus den Baufeldern A — C, D und E ergeben. Die Bebauung des Perimeters hat von Osten nach Westen zu erfolgen. Die erste Etappe hat das Baufeld A, wenn möglich die Baufelder A-D zu umfassen.
Art. 22 Inkrafttreten,
Genehmigung
1Der Gestaltungsplan tritt mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft. 2Eine Änderung bedarf des gleichen Verfahrens wie der Erlass des Gestaltungsplanes.
Seon_GPTalstrasseNord_SNV_Genehmigung_Anpassung_Dez2012.docJ03.12.12/smfrä
Genehmigung
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Departement B a u , Verkehr und Umwelt
AARGAU
Datum:
28.02.2013
CBRO/jwfl
j:\03_geschäfte\3_genehmigungen\02_ are\ro\20130221_bdv_12.40.doc
|\|r
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BVURO 12 40-1
Gemeinde Seon; Gestaltungsplan "Talstrasse Nord"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Abteilung Raumentwicklung
Sachverhalt 1.
Verfahren
1.1
Verfahrensdaten
Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist
3. August 2012 13. August 2012 bis 12. September 2012 26. November 2012 12. Dezember 2012 7. Januar 2013
Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2
Zuständigkeit zur Genehmigung
Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3
Rechtsschutzverfahren
Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.
2.
Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage
Die Vorlage stützt sich auf die am 17. Mai 1988 genehmigte Nutzungsplanung Siedlung.
3.
Die Vorlage im Überblick
3.1
Vorlage
Das sondernutzungsplanungspflichtige Gebiet, das teilweise in der Wohnzohne W2 und teilweise in der Wohn- und Gewerbezone WG3 liegt, soll mittels dem vorliegenden Gestaltungsplan einer angepassten Überbauung zugeführt werden. Wichtige Planungsfragen betreffen die Schliessung der Baulücke durch Realisierung eines Wohnquartiers mit hohem Wohnwert für alle Altersgruppen mit Gewerbe Richtung Seetalstrasse, die Neuerschliessung in Abhängigkeit der Seetalbahnsanierung, die ökologisch diversifizierte und attraktive Umgebungsgestaltung und ein attraktiver Übergang zur zukünftigen Seetalbahnhaltestelle Seon Nord.
Versand:
_ ^ März 2013
-2-
3.2
Gegenstand der Genehmigung
Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel: •
Gestaltungsplan "Talstrasse Nord" bestehend aus -Situation 1:500 - Profilschnitte 1:200 - Sondernutzungsvorschriften (SNV)
Erwägungen 4.
Beurteilung der Vorlage
4.1
Überprüfungsbefugnis
Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 Baugesetz, BauG). Dazu gehören namentlich die Anforderungen nach § 21 Baugesetz (BauG). 4.2
Raumplanerische Beurteilung
Der Gestaltungsplan weist hohe städtebauliche wie aussenräumliche Qualitäten aus. Die damit vorgesehenen Abweichungen führen zu einem städtebaulich besseren Ergebnis, was auch in der beigebrachten fachlichen Stellungnahme des Gemeinderats nach § 8 Abs. 3 Bauverordnung, BauV (erstellt durch Externe) bestätigt wird. Die Erschliessung an das übergeordnete Strassennetz ist aufgrund des durch Einsprachen behinderten Seetalbahnsanierungsprojekts heute noch nicht sichergestellt. Mit den Festlegungen im Gestaltungsplan wird der künftige Anschluss gesichert. Eine vorläufige Erschliessung ist über den Anschluss Talstrasse Mitte gewährleistet. Zusammenfassend handelt es sich um einen umsichtig erarbeiteten, qualitätsvollen Gestaltungsplan, der alle betroffenen Aspekte stufengerecht behandelt. 4.3
Erschliessung
Im Planungsbericht wird festgehalten, dass die vorgesehene Erschliessung und Überbauung im Gestaltungsplangebiet eine spätere durchgehende Verbindung zwischen dem vorgesehenen definitiven Anschluss an die K 246 und dem Anschluss Talstrasse Mitte nicht verunmöglicht. Sämtliche Festlegungen im Plan sind darauf ausgerichtet und die Parzellierung wurde auch bereits entsprechend vorgenommen. Das Gestaltungsplanareal ist damit gemäss Angaben der Fachstellen bis zum definitiven Anschluss an die K 246 über den Anschluss Talstrasse Mitte ausreichend erschlossen. 4.4
Lärm
Die lärmrechtlichen Ausführungen im Planungsbericht sind nachvollziehbar und richtig. Im Baufeld A werden Ausnahmen für kleine Teile gemäss Art. 24 Abs. 2 Bundesgesetz über den Umweltschutz (USG) und Art. 30 Lärmschutzverordnung (LSV) beantragt. Die Anforderungen dazu sind erfüllt, da es sich um eine Bauzone handelt, die bereits vor 1985 Bestand hatte.
-3-
Mit der in § 21 SNV festgeschriebenen Etappierung ist sichergestellt, dass die Häuser in den Baufeldern B und C durch die Liegenschaften im Baufeld A genügend vor dem Lärm abgeschirmt werden. Damit ist die Einhaltung der Planungswerte gewährleistet. Aufgrund der grossen Distanz zu den Lärmquellen und der bereits vorhandenen Bebauung, können die Planungswerte auch in den Baufeldern D und E überall eingehalten werden. 4.5
Gestaltung
Mit dem vorliegenden Gestaltungsplan wird trotz deutlich höherer Dichte eine qualitätsvolle Bebauung des Gebiets gesichert. Die Struktur und Körnigkeit der Bebauungsabsicht nimmt auf die Umgebung Rücksicht und die vorgesehenen Nutzungen sind optimal platziert. Die Erschliessung ist gut in die Topographie integriert und Land sparend angeordnet. Das Umgebungsgestaltungskonzept stellt eine qualitätsvolle Aussenraumgestaltung sicher. Zusammengefasst bildet der vorliegende Gestaltungsplan eine vorbildliche Grundlage für eine städtebaulich gute Entwicklung des Gebiets. 4.6
Gesamtbeurteilung
Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.
Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Talstrasse Nord" der Gemeinde Seon vom 26. November 2012 wird genehmigt. 2. Die Abteilung Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.
Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist - neben dem Genehmigungsentscheid - gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist.
-4-
Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst, es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.
Verteiler - Gemeinderat, Oberdorfstrasse , 5703 Seon - Departement Bau, Verkehr und Umwelt - Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) - Abteilung Verkehr BVU - Abteilung für Baubewilligungen BVU