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PROTOKOLL DES REGIERUNGSRATS

Sitzung vom 24. April 2024

Versand: 30. April 2024

Regierungsratsbeschluss Nr. 2024-000476 Gemeinde Hallwil; Allgemeine Nutzungsplanung, Gesamtrevision; Genehmigung mit Direktänderungen; Publikation; Auftrag an Staatskanzlei

Sachverhalt 1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeindeversammlung Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

29. März 2022 8. April 2022 bis 9. Mai 2022 10. Juni 2022 bis 11. Juli 2022 16. Juni 2023 / 24. November 2023 27. September 2023 / 25. Januar 2024 11. September 2023 / 14. Februar 2024

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Der Regierungsrat ist für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. Sie fällt nicht unter die Ausnahmen, die gemäss § 27 Abs. 1 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) vom 19. Januar 1993 durch den Grossen Rat zu genehmigen sind. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind zwei Beschwerden eingereicht worden. Aus den Beschwerdeverfahren ergeben sich keine Änderungen der beschlossenen Vorlage. Die Genehmigung erfolgt koordiniert mit dem Beschwerdeentscheid. 2. Die Vorlage im Überblick Zur Genehmigung liegen die verbindlichen Inhalte der von der Gemeindeversammlung Hallwil 16. Juni 2023 (Beschluss über die Gesamtrevision mit Teilrückweisungen) sowie am 24. November 2023 (Beschluss über die Teilrückweisungen zu den kommunale Substanzschutzobjekte Nrn. 901 und 904) beschlossenen Vorlage vor: • Bauzonen- und Kulturlandplan 1:2'500 • Bau- und Nutzungsordnung (BNO)

Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde "Stand Vorlage Genehmigung" erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 Raumplanungsverordnung [RPV]). 2.1 Planungsgegenstand und Zielsetzungen Die Nutzungsplanung der Gemeinde Hallwil ist am 16. Juni 1989 von der Gemeindeversammlung beschlossen und am 12. Mai 1992 vom Grossen Rat mit Ausnahmen und Auflagen genehmigt worden. In den Jahren 2009 und 2012 erfolgten Teiländerungen ("Herti-Areal" beziehungsweise Gewerbezone "Breite"). Die grundlegenden Planungsinstrumente sind mehr als 25 Jahre alt. Sie beruhen auf bereits damals in Teilen überholten Rechtsgrundlagen und zudem haben sich zwischenzeitlich zusätzlich diverse übergeordnete raumplanerische Vorgaben erheblich geändert (namentlich der kantonale Richtplan). Ebenfalls wurde die Verlegung der Seetalbahn abgeschlossen. Im Rahmen der Nutzungsplanungsrevision standen die Überprüfung und Aktualisierung des Bauzonenregimes (Auftrag aus 1992), eine örtlich differenzierte Betrachtung der hochwertigen Siedlungsentwicklung nach innen und weiterer qualitativer Aspekte sowie die Abstimmung von Siedlung und Verkehr im Vordergrund. 2.2 Vorprüfungsergebnis Die abschliessend geprüfte Vorlage erfüllte die Genehmigungsanforderungen an Nutzungspläne, mit Ausnahme eines Vorbehalts zu den Gewässerraumbestimmungen in der BNO. Der Vorbehalt wurde durch eine Anpassung der Bestimmungen nur bedingt bereinigt, weshalb es im Rahmen der Genehmigung einer Direktänderung (Ziffer 3.7) bedarf. 2.3 Nutzungsplan Siedlung Mit der Überprüfung der Bauzonen 2. Etappe, der Umsetzung der gemäss kantonalem Richtplan geforderten Auszonungen sowie weiteren Anpassungen und Korrekturen der Bauzonen werden die Grundlage und Voraussetzung für eine geordnete, qualitative und kontinuierliche Siedlungsentwicklung geschaffen. Die Innenentwicklung erfolgt über die Nutzung leerstehender/unternutzter Bauten oder "Baulücken". Zur Förderung massgeschneiderter Lösungen und einer guten ortsbaulichen und architektonischen Qualität gelten in der Dorfkernzone anstelle der fixen Baumasse neu Richtwerte. Entlang der Hauptverkehrsachsen werden Vorgaben zur Aussenraumgestaltung gemacht. In der Arbeitszone werden für die gut einsehbaren Lagen qualitative Vorgaben gemacht und die Grünflächenziffer eingeführt. 2.4 Nutzungsplan Kulturland Die Revision der Nutzungsplanung Kulturland beinhaltet im Wesentlichen die Umsetzung der Gewässerräume, Anpassungen an die veränderten übergeordneten Vorgaben (Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen [Baugesetz, BauG], Bauverordnung [BauV], kantonaler Richtplan) sowie die Überprüfung und Aktualisierung der Schutzzonen und -objekte. Als Basis für die Unterschutzstellung der Natur- und Kulturobjekte erfolgte eine Feldaufnahme. Die wichtigsten Informationen sind dokumentiert und zusammengefasst. 2.5 Bau- und Nutzungsordnung (BNO) Das bisherige kommunale Bau- und Planungsrecht der Gemeinde war aufgeteilt in die Bauordnung sowie die Nutzungsordnung Kulturland und beruhte noch auf dem kantonalen Baugesetz von 1971. Die neue BNO fasst das kommunale Bau- und Planungsrecht zusammen. Neben Anpassungen am Aufbau wurde in der neuen BNO (mit Ausnahme der Geschossflächenziffer) das harmonisierte kantonale Recht übernommen, das sich auf die interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung des Baurechts (IVHB) abstützt. Anstelle der Geschossflächenziffer wird die Ausnützungsziffer (AZ) nach bisherigem Recht beibehalten.

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2.6 Änderungen nach der öffentlichen Auflage Das Einwendungsverfahren führte gegenüber der öffentlich aufgelegenen Vorlage zu folgenden Änderungen an den verbindlichen Bestandteilen der allgemeinen Nutzungsplanung: • Die Hecke H16 wurde im Bereich der Parzelle 469 aus dem Schutz entlassen, weil dort keine vorhanden ist. Die verbleibende Hecke H16 bleibt geschützt. • Für die Gebäude mit Substanzschutz, Objekt Nr. 901 (Mitteldorf 48/49) sowie Objekt Nr. 904 (Mitteldorf 55) wurde auf Basis eines Fachgutachtens der Schutzumfang im Anhang der BNO präzisiert (vgl. Ziffer 3.4.1). • Im Bereich der Parzellen 1204 und 1205 erfolgt eine Anpassung des Bauzonenrandes (Bauzonen- und Kulturlandplan), damit eine Bautiefe entlang der Seengerstrasse überbaubar bleibt. Weiter wird auch im Bereich der Parzelle 1203 der Bauzonenrand angepasst, um dort die innerhalb des bestehenden Volumens realisierbare anrechenbare Geschossfläche auf einer baurechtlich legitimen Basis realisieren zu können. Das Vorhaben vergrössert die Bauzonenfläche um rund 0,1 ha. Obwohl die baurechtliche Situation der Gartenanlagen damit nicht gelöst wird, ist die Begründung zur Bebaubarkeit nachvollziehbar und in diesem Sinn als Grenzfall vertretbar. • Im Gebiet "Haldenacher" bis "Bettacher" wurde die Landschaftsschutzzone vergrössert und für die drei Landwirtschaftsbetriebe mittels "L"-Symbol ein Siedlungsstandort ausgewiesen. Ergänzend wurden in der BNO (§ 16 Abs. 4) Vorgaben für neue landwirtschaftliche Bauten und Anlagen (Anforderungen an die Einpassung) aufgenommen. Bei den drei Landwirtschaftsbetrieben handelt es sich im raumplanungsrechtlichen Sinne um aktive Landwirtschaftsbetriebe. • Gestützt auf § 20 Abs. 4 BNO leistet die Gemeinde bei Mehraufwänden für Baumassnahmen an Gebäuden mit Substanzschutz eine Unterstützung in Form einer fachlichen Beratung und der Beantragung von Zuschüssen durch den Kanton. • Der § 42 BNO zu den Mobilfunkanlagen wird an die aktuelle Rechtsprechung angepasst (vgl. Ziffer 3.7). Erwägungen 3. Gesamtbeurteilung 3.1 Überprüfungs- und Änderungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Die Genehmigungsbehörde kann die Planung zur Änderung an die Gemeinde zurückweisen oder, nach vorgängiger Anhörung des Gemeinderats und der in ihren schutzwürdigen Interessen Betroffenen, Änderungen selbst vornehmen, wenn sie von geringer Tragweite sind oder keine erhebliche Entscheidungsfreiheit besteht (§ 27 Abs. 3 BauG). 3.2 Übereinstimmung mit dem kantonalen Richtplan Die Vorlage stimmt mit den behördenverbindlichen Vorgaben und Handlungsanweisungen des kantonalen Richtplans überein.

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3.3 Regionale Abstimmung Der Planungsverband Lebensraum Lenzburg Seetal (LLS) hat am 15. Dezember 2021 zur Nutzungsplanung der Gemeinde Hallwil Stellung genommen. Insgesamt wird die Vorlage als auf die regionalen Entwicklungsvorstellungen abgestimmt beurteilt. 3.4 Nutzungsplan Siedlung Bevölkerungsentwicklung, Bauzonen, Fassungsvermögen Die Gemeinde rechnet gemäss ihrem Entwicklungsleitbild mit einer Bevölkerungszahl von 1'200 beziehungsweise 1'300 Personen im Jahr 2040. Diese Annahmen sind, da sie mit +60 % zwischen 2012 und 2040 weit über dem Wachstumswert des wachstumsstärksten Raumtypen ("Urbaner Entwicklungsraum" +42 %) liegen, nicht ohne Weiteres mit den behördenverbindlichen Vorgaben des Grossen Rats gemäss Raumkonzept (R 1) und der darauf basierenden Siedlungsstrategie (Richtplankapitel S 1.2) konform. Vorliegend gilt es jedoch, die konkreten Verhältnisse des Einzelfalls gebührend zu berücksichtigen. Die Bauzonen weisen eine Fläche von rund 44,8 ha auf. Davon sind rund 39,1 ha überbaut und rund 5,7 ha unüberbaut. Die unüberbauten Flächen umfassen rund 5,4 ha Wohn- und Mischzonen, rund 0,3 ha Arbeitsplatzzonen. Die Gemeinde nimmt mit der vorliegenden Gesamtrevision der Nutzungsplanung Auszonungen in den Gebieten "Mürbe", "Rüchlig" und "Weid" gemäss der Richtplan-Teilkarte vor (rund 3 ha). Damit wird der Richtplanauftrag erfüllt. Dies ist sachgerecht. Die weitere Reduktion der Bauzonen im Umfang von rund 3 ha ist raumplanungsrechtlich geboten, begründet und zweckmässig. In der mit Beschluss des Grossen Rats vom 12. Mai 1992 zu weiten Teilen genehmigten Nutzungsplanung der Gemeinde Hallwil waren in mehreren Gebieten Bauzonen zweiter Etappe vorgesehen. Diese Nichtbauzonen (zweite Etappe) werden mit der vorliegenden Planung nun zu einem grossen Teil in "definitive Bauzonen" überführt. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Bauzonen nach wie vor grosszügig dimensioniert sind. Insgesamt ist aber ebenfalls festzustellen, dass die Gemeinde eine vertiefte Überprüfung und entsprechend diverse Massnahmen zur Reduktion der Bauzonen vorgenommen hat. Nur mit Blick auf die besondere Situation und deren Historie kann die Vorlage trotz weiterhin grosszügiger Dimensionierung als grenzwertig vertretbar beurteilt werden. Wichtigste Umzonungen Im Hinblick auf das Entwicklungsziel H4 (Stärkung des Potenzials der alten Dorfstrukturen) wird die Dorfkernzone auf den heute noch gut erkennbaren Teil reduziert. Dies entspricht etwa dem Gebiet 1 gemäss dem Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS). Der nördliche Bereich der bisherigen Dorfkernzone wird in die Zone WA umgezont. Dadurch wird in der Nähe der Bahnstation eine lagegerechte Entwicklung ermöglicht. Die Umzonung des ehemaligen Bahnhofplatzes von der Gewerbezone in die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (OeBA) hat die Erstellung einer Park+Ride-Anlage zum Ziel. Diese wie auch die weiteren Umzonungen sind sachgerecht. Arrondierung Im Bereich der Parzelle 1445 beziehungsweise des rechtskräftigen Gestaltungsplans "Rüchlig" erfolgt eine minimale Anpassung des Bauzonenrands von rund 200 m2. Es sind Fruchtfolgeflächen (FFF) betroffen. Die Änderung ist gestützt auf das Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisung 3.5, lit. e, sachgerecht.

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Bauzonenumlagerung Auf der Parzelle 1341 erfolgt eine Einzonung von rund 1'200 m2 für das dortige Gewerbe (Schreinerei). Die Einzonung wird kompensiert (Planungsanweisung 1.2). Bauzonenbilanz Die nutzungsplanerischen Interventionen führen zu nachfolgender Bilanz: Gebiet/Bezeichnung

Bauzonen werden ein/ausgezont gemäss den Planungsanweisungen 1.2, 3.5, 4.1 und 4.2

Flächenbilanz räumlich angeordnetes Siedlungsgebiet

FFF-Bilanz (netto) effektive Bodenfläche gemäss Angaben LWAG1

Nichteinzonung bisherige 2. Etappe Rebhübel (C), Weid (G), Seetalbahn (J)

-1,92 ha

-1,92 ha

+0,58 ha FFF

Einzonung bisherige 2. Etappe "W2", "WA2"

+4,40 ha

Zusätzliche Einzonung Grundmatt

+0,12 ha

+0,12 ha

Total/Saldo

+2,60 ha

-1,80 ha

+0,58 ha FFF

+0,02 ha

0,00 ha

-0,02 ha FFF

-2,97 ha

0,00 ha

(+2,89 ha FFF gemäss Erläuterungsbericht Revision S 1.2, S. 20)

Auszonung bisherige Bauzone Chrumbacher (H) und Steinmatt (I)

-1,30 ha

-1,30 ha

+1,00 ha FFF

Total/Saldo

-1,30 ha

-1,30 ha

+1,00 ha FFF

Gesamt-Total/Saldo

-1,65 ha

-3,10 ha

+1,56 ha FFF (+2,89 ha FFF)

Planungsanweisung 1.2

Planungsanweisung 3.5 Total/Saldo Wannacher Planungsanweisung 4.1 Total/Saldo Mürbe, Rüchlig, Weid

Planungsanweisung 4.2

Die räumlichen Veränderungen des Siedlungsgebiets und der FFF gelten damit im Sinne des Richtplans als fortgeschrieben. Arbeitsplatzzonen und Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen Die bisherigen Gewerbezonen werden neu in Arbeitszonen umbenannt und die Vorschriften aktualisiert. Bezüglich der räumlichen Anordnung ergeben sich keine Veränderungen. Die Dimensionierung und die räumliche Abgrenzung sind zweckmässig. Im Gebiet "Steinmatt" wird eine namhafte OeBAFläche ausgezont.

1 Landwirtschaft Aargau

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3.4.1 Siedlungsqualität Gebiete mit Gestaltungsplanpflicht Das für die kommunale Entwicklung zentrale Gebiet "Langjucharten" in Bahnhofsnähe wurde mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt. Für das Gebiet "Tal" wird eine Sondernutzungsplanpflicht festgelegt. Diese Massnahmen sind sachgerecht. Ortsbildentwicklung Die BNO (§§ 8, 9 und 11) wird mit qualitativen Vorgaben für den Dorfkern, die Wohn- und Arbeitszonen sowie die Arbeitszonen ergänzt, was sachgerecht erscheint. Damit kann ein wesentlicher Beitrag zur Siedlungsqualität erreicht werden. Baudenkmäler und Kulturobjekte Mit Ausnahme zweier Objekte werden alle Inventarobjekte (Kurzinventar der Kulturgüter) der Gemeinde umgesetzt. Dazu kommen weitere kommunale Kulturobjekte wie Brunnen und Trafobauten. Bei den von der Schutzentlassung betroffenen Objekten handelt es sich um die kommunalen Substanzschutzobjekte Mitteldorf 48/49 (KI-HAL901) und Mitteldorf 55 (KI-HAL904). Diese Objekte wurden bei der Inventarisierung 1998 und am Augenschein im Jahr 2022 als schutzwürdig eingestuft. Zum selben Schluss kommt auch ein in Auftrag gegebenes externes Gutachten. Dabei wurde insbesondere die Schutzwürdigkeit des Statthalterhaus (KI-HAL901) attestiert, was eine Aufnahme in den kantonalen Schutz prüf-/denkbar erscheinen lässt. Aufgrund seiner historischen Bedeutung und seiner Stellung im Ortsbild ist die Gemeinde Hallwil gehalten, beim Alten Statthalterhaus gestützt auf