Gestaltungsplan Ochsen - Rössli

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

7. Februar 2018 23. November 2017 bis 22. Dezember 2017 19. März 2018 bis 17. April 2018 30. April 2018 4. Mai 2018 11. Juni 2018

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 16. März 1993 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Auf den beiden Parzellen 2087 und 2089 im Dorfkern von Villmergen soll eine Zentrumsüberbauung mit Ladennutzungen im Erdgeschoss sowie mit Wohnen und vereinzelten Ateliers und Büros in den Obergeschossen entstehen. Das rund 0,3 ha grosse Areal befindet sich an ortsbaulich prominenter Lage inmitten des Dorfzentrums. Es grenzt unmittelbar an den Dorfplatz und an die Schulanlage Dorf. Auf dem Areal befindet sich an der Fassade der Liegenschaft Gasthof zum Rössli ein kantonal geschütztes Wappenrelief. Das Gestaltungsplanareal liegt gemäss rechtskräftigem Bauzonenplan in

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der Dorfzone D. Im Entwurf des neuen Bauzonenplans (abschliessend vorgeprüft mit Bericht vom 11. Mai 2017) ist das Areal der Zentrumszone Z zugewiesen und mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt. Der Einpassung der Bauten und Anlagen ist an dieser Lage besonders Rechnung zu tragen. Das öffentliche Interesse am Erlass eines Gestaltungsplans ergibt sich aus der ortsbaulich empfindlichen Lage sowie den geplanten publikumsorientierten Nutzungen an zentraler Lage. Als Basis für den Gestaltungsplan "Ochsen-Rössli" dient das Richtkonzept Bebauung des Architekturbüros Xaver Meyer AG. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Villmergen am 30. April 2018 beschlossenen Vorlage: • Gestaltungsplan "Ochsen-Rössli" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 20. November 2017 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV). Bestandteile des Planungsberichts sind zudem • Richtprojekt Bebauung, umfassend Situationspläne 1:500, Grundrisse 1:200, Schnitte 1:200 sowie Ansichten 1:200, Xaver Meyer AG vom 16. November 2017 • Richtprojekt Umgebung, Situation 1:200, arcoplan vom 14. November 2017 • Bericht zur Freiraumgestaltung, arcoplan vom 14. November 2017 • Objektschutzgutachten Hochwasser, Hunziker, Zarn & Partner vom 15. Mai 2017 • Situation 1:250 "Überprüfung Anlieferung, Anhängerzug" (Schleppkurvenplan) vom 20. Januar 2018 • Situation 1:250 "Überprüfung Anlieferung, Sattelschlepper" (Schleppkurvenplan) vom 20. Januar 2018 Es liegt eine qualifizierte fachliche Stellungnahme (§ 8 Abs. 3 Bauverordnung, BauV) des Architekturbüros Philipp Husistein, Aarau, vom 22. November 2017 vor. 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 7. Februar 2018 mit Vorbehalten abgeschlossen worden (vgl. Ausführungen unter Ziffer 4.2.2 nachfolgend).

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG.

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4.2 Raumplanerische Beurteilung 4.2.1 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern (Richtplankapitel S 1.1). Kantonales Bauinventar, kantonales Denkmalschutzobjekt Wappenrelief Der Gasthof zum Rössli ist aufgrund seines stattlichen Erscheinungsbilds und der Bedeutung des Baukörpers als prägender und identitätsstiftender Bestandteil des historischen Zentrums von Villmergen ein bedeutendes Bauinventarobjekt (VIM904). Der Erhalt der ganzen zweiteiligen Hauptfassade des Gasthofs zum Rössli entlang der Schulhausstrasse zum Dorfplatz mit dem kantonalen Denkmalschutzobjekt Wappenrelief (VIM007) soll mittels Festlegungen im vorliegenden Gestaltungsplan gesichert werden. In diesem Zusammenhang wird die südwestliche Gebäudehöhe des Baukörpers wiederhergestellt. • Die getroffene Regelung im Gestaltungsplan zum Erhalt der Schaufassade ist sachgerecht. Die kantonale Denkmalpflege ist bezüglich des Umgangs mit dem kantonalen Schutzobjekt Wappenrelief VIM007 möglichst frühzeitig beizuziehen. • Im Interesse des Umgebungsschutzes (kantonales Schutzobjekt) und der optimalen Anbindung zum historischen Baukörper des Gasthofs zum Rössli sind Materialwahl und Gestaltung der Fassaden in den Baufeldern A und B frühzeitig mit der kantonalen Denkmalpflege abzusprechen. Siedlungsentwicklung und Ortsbild Das Ortsbild der Gemeinde Villmergen ist gemäss des Inventars der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) als regional bedeutend eingestuft. Die betroffene Parzelle befindet sich nach ISOS innerhalb des Bereichs 1.2 "Dorfkern", der dank architekturhistorischer, regionaltypischer und räumlicher Merkmale als Ganzheit ablesbar ist. Für diesen Bereich ist das höchste Erhaltungsziel A (Erhalten der Substanz) festgelegt. Das Gestaltungsplanareal grenzt im Südosten an den Dorfplatz mit Coop, Post, Bank und diversen Restaurants. Der Dorfplatz wird geprägt durch die identitätsstiftenden Gebäude Gasthof zum Rössli (Bauinventar) und Gasthof Ochsen. Nach ISOS setzen die relativ intakt gebliebenen Baugruppen wie der erwähnte Dorfkern markante Akzente ins Strassenraumbild. Demnach besitzt Villmergen räumliche Qualitäten durch den reich verzweigten Strassenraum mit häufigen Platzbildungen. Als Grundlage für alle Planungsebenen zeigt das ISOS nach schweizweit einheitlichen Kriterien die Interessen und Ziele des Ortsbildschutzes auf (Interessenermittlung). Die Rechtsprechung des Bundes zeigt, dass die sachgerechte Auseinandersetzung mit dem ISOS im Rahmen der (Sonder-)Nutzungsplanung beziehungsweise im Rahmen der umfassenden Interessenermittlung und -abwägung zwingend erforderlich ist. Gemäss fachlicher Stellungnahme von Husistein und Partner AG wird mit dem Richtprojekt gezeigt, dass mit dem Gestaltungsplan grundsätzlich eine robuste und in sich stimmige Bebauung ermöglicht wird. Die fachliche Stellungnahme ist plausibel und kann gestützt werden. Bei der Unterdorfstrasse wird zugunsten eines breiteren Trottoirs von der heutigen Gebäudeflucht abgewichen. Im Gestaltungsplan ist in diesem Bereich eine Zwangsbaulinie vorgesehen. Ein eng gefasster Strassenraum entlang der Unterdorfstrasse ist ortsbaulich begründet und wichtig (vgl. ISOS). Ausgleich von Planungsvorteilen Planungsvorteile, die durch Um-/Aufzonungen oder aufgrund anderer Planungsmassnahmen resultieren, können seitens Gemeinde mittels verwaltungsrechtlichen Vertrags ausgeglichen werden.

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4.2.2 Erschliessung Direktanschluss an Kantonsstrasse Die sachliche Notwendigkeit der vorgesehene Direkterschliessung der Tiefgarage ab der Kantonsstrasse K 378 ist in der Vorlage hergeleitet. Aufgrund der örtlichen Gegebenheiten ist der Direktanschluss ab der Kantonsstrasse begründet. • Die genaue Lage und die Dimension sind im Baugesuchsverfahren zu beurteilen. Dabei ist auf eine möglichst gute Einordnung der Tiefgarageneinfahrt in das Ortsbild zu achten. Sichtzonen Der Situationsplan wurde nach der abschliessenden Vorprüfung bereinigt. Die Sichtzonen sind korrekt festgelegt und der Perimeter des Gestaltungsplans ist entsprechend angepasst. Mit den korrigierten Sichtzonen wird die Nachbarparzelle 2090 (Schulhaus) massgeblich mit der Sichtlinie tangiert. • Vor der Erteilung einer Ausfahrtsbewilligung auf die Kantonsstrasse muss eine entsprechende Vereinbarung zwischen der Gemeinde als Grundeigentümerin und dem Gesuchsteller vorliegen. Diese Vereinbarung ist spätestens im Rahmen des nachgelagerten Baugesuchsverfahrens beizubringen. Nach erfolgter Baubewilligung werden die Sichtzonen als öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch der betroffenen Parzellen anzumerken sein (§ 163 Abs. 1 lit. a BauG). Zwangsbaulinie entlang Kantonsstrasse K 378 Die ortsbaulich begründete Zwangsbaulinie wird akzeptiert. Im Vergleich zur erheblich abstandskritischeren Altbaute der bestehenden Bebauung stellt die Ersatzüberbauung hinsichtlich der Ansprüche des Strassenverkehrs immer noch eine Verbesserung dar. Jedoch ist sicherzustellen, dass die sehr strassennahe Zwangsbaulinie nicht durch vorspringende Gebäudeteile im Sinne von § 2 Allgemeine Vorordnung zum Baugesetz (ABauV) überstellt wird, welche den Lichtraum für Fussgänger zusätzlich einschränken könnten. Die Bestimmungen in den SNV (§ 5 Abs. 2 SNV, § 6 Abs. 2 SNV) wurden entsprechend der Vorgabe im abschliessenden Vorprüfungsbericht angepasst. Dasselbe gilt sinngemäss für die Legende des Situationsplans. Anlieferung Gewerbe, Ver- und Entsorgung Die Funktionsfähigkeit der Anlieferung für die gewerbliche Nutzung (Detailhandel) sowie das störungsfreie Funktionieren von Ver- und Entsorgung sind im Planungsbericht und mit den nach der abschliessenden Vorprüfung nachgelieferten Schleppkurvenplänen hinreichend nachgewiesen. Aus fachlicher Sicht kann die für die gewerbliche Anlieferung bestimmte Verkehrsfläche ausserhalb der Anlieferungszeiten auch für die Ver- und Entsorgung sowie für Umzüge genutzt werden. Vorbehalte gemäss abschliessendem Vorprüfungsbericht vom 7. Februar 2018 Zusammenfassend wird festgestellt, dass die Vorbehalte gemäss abschliessendem Vorprüfungsbericht vom 7. Februar 2018 bereinigt sind. Fuss und Radverkehrsbedürfnisse Vor dem Hintergrund der vom Grossen Rat 2016 einstimmig beschlossenen kantonalen MobilitätsStrategie wird empfohlen, die nötigen ebenerdigen Veloabstellanlagen im Innenhofbereich festzulegen. Im Übrigen sind die Fuss- und Radverkehrsbedürfnisse im Planungsbericht hinreichend abgehandelt. 4.2.3 Lärm Das Areal ist vollständig überbaut sowie auf drei Seiten von Strassen umgeben. Aus lärmschutzrechtlicher Sicht gilt es als erschlossen (vgl. Planungsbericht Kapitel 4.2). Demzufolge muss im

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Rahmen des Baubewilligungsverfahrens die Einhaltung von Art. 31 Lärmschutz-Verordnung (LSV) überprüft werden. Dabei gelten die Immissionsgrenzwerte (IGW) als massgebende Grenzwerte.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Ochsen-Rössli", beschlossen vom Gemeinderat Villmergen am 30. April 2018, wird genehmigt. 2. ie Ab

g Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

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Verteiler • Gemeinderat, Schulhausstrasse 17, 5612 Villmergen • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU • Abteilung für Umwelt BVU • Abteilung Tiefbau BVU • Abteilung Denkmalpflege BKS

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche

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oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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