Gestaltungsplan Dorfkern Süd / Gänsacker / Biel inkl. Änderung 2007
Piano d'utilizzazione speciale · Küttigen
Documento
- Numero
- 2007-001622
- Tipo
- Piano d'utilizzazione speciale
- Comune
- Küttigen
- Cantone
- Argovia
- Livello
- Comune
- Autorità
- Gemeindeverwaltung
- Approvato da
- RR
- Adottato
- 15 giu 2005
- In vigore dal
- 28 nov 2007
Carta
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Testo
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Gemeinde Küttigen
•
Kanton Aargau
Gestaltungsplan Dorfkern Süd/Gänsacker/Biel gemäss § 21 BauG
Sondernutzungsvorschriften Kanton Aargau Departement Bau, Verkehr und Umwelt Abteilung Raumentwicklung
Weiterer Bestandteil des Gestaltungsplans: - Situationsplan 1:500
Übersichtsplan 1: 25'000
Vorprüfungsbericht vom: 02. Februar 2004 bis: 15. März 2005
Öffentliche Auflage vom: 14. Februar 2005 Beschlossen vom Gemeinderat am: 04. April 2005
Der 9emein
Der Vizeammann:
schreiber:
Ißau Genehmigung:
Genehmigung durch den Regierungsrat Aarau, den
A S. 14,1r1;
Zoor
Der Staatsschreiber:
Frey + Wehrli AG, Bauingenieure und Raumplaner Werner Schibli Dipl. Architekt ETH/SIA + Raumplaner FSU/BSP
Hauptstrasse 15 5024 Küttigen Frey-Herosä-Strasse 25 5000 Aarau
Sondernutzungsvorschriften
Art. 1 Zweck
Der Gestaltungsplan "Dorfkern Süd/Gänsacker/Biel" bezweckt die Erhaltung der wesentlichen Gestaltungselemente des südlichsten Teils des Dorfkerns sowie dessen Fortsetzung im Gebiet Gänsacker/Biel. Er präzisiert für diesen Bereich die Vorschriften der §§ 30 (Dorfzone) resp. 47 (Ortsbildschutz) der Bauordnung Küttigen vom 25. März 1994.
Art. 2 Bestandteile
Der Gestaltungsplan besteht aus folgenden Bestandteilen: - Sondernutzungsvorschriften - Situationsplan 1:500
Art. 3 Geltungsbereich
Der Geltungsbereich des Gestaltungsplans umfasst die im Plan bezeichnete Perimeterfläche.
Art. 4 Verhältnis zur
Grundordnung
1 Soweit mit dem Gestaltungsplan und den zugehörigen SondernutGrundordnung zungsvorschriften nicht ausdrücklich abweichende Regelungen getroffen werden, gelten die Bestimmungen der Bauordnung Küttigen, insbesondere diejenigen für die Dorf- bzw. Dorfkernzone.
Der Gestaltungsplan sieht von der Grundordnung abweichende Bestimmungen in folgenden Bereichen vor: - Strassenabstände
Art. 5 -7 Sondernutzungsvorschriften
- Bachabstände
Art. 5 , 6
- Gebäude- und Firsthöhen
Art. 6 - Grenz- und Gebäudeabstände
Art. 8 2
If
/I
/3
Art. 5 Baulinien
Die minimalen Strassen- und Bachabstände werden mittels Baulinien festgehalten, wenn sie das ordentlichen Mass gemäss § 56 BNO (Strassen) resp. § 127 BauG (Bäche) unterschreiten können. In Bereichen ohne Baulinie resp. Zwangsbaulinie (§ 6 der Sondernutzungsvorschriften) gelten die baugesetzlichen Abstände, sofern nicht zusätzliche Freihaltebereiche gemäss § 7 der Sondernutzungsvorschriften ausgeschieden sind.
1
Art. 6 Zwangsbaulinien
Wo Zwangsbaulinien bestehen, sind die Fassaden neuer Hauptbauten auf diese zu stellen. Handelt es sich dabei um den Ersatz einer erhaltenswerten Baute gemäss § 12 der Sondernutzungsvorschriften, hat der Neubau dem bestehenden Baukörper ausserdem bezüglich der Dachform und Firstrichtung sowie der ungefähren Gebäude- und Firsthöhe zu entsprechen. Der ersatzlose Abbruch bestehender Bauten an Zwangsbaulinien ist nicht zulässig.
Art. 7 Freihaltebereiche
1
Um die charakteristische Abfolge von Verengungen und ausgeweiteten Aussenräumen im Strassenbereich zu erhalten, sind die orange schraffierten Freihaltebereiche in der Regel von Hauptbauten freizuhalten. Der Gemeinderat kann Abweichungen bewilligen, sofern der Nachweis einer gestalterisch oder räumlich besseren Lösung erbracht werden kann. 2
Klein- und Anbauten sowie Tiefbauten gemäss § 18 ABauV können bei guter Gestaltung und Wahrung der räumlichen Gesamtwirkung innerhalb der Freihaltebereiche platziert werden, sofern der ordentliche Strassenabstand gemäss § 111 BauG eingehalten wird.
Art. 8 Grenz- und Gebäudeabstände
1
Innerhalb des Perimeters kann der Gemeinderat im Interesse einer besseren ortsbaulichen Gestaltung, namentlich einer geschlosseneren Wirkung der strassenseitigen Aussenräume, eine Reduktion der zonengemässen Grenz- und Gebäudeabständen bewilligen, sofern keine wohnhygienischen oder feuerpolizeilichen Gründe entgegenstehen. 2
Die externen Grenz- und Gebäudeabstände gegenüber Nachbargrundstücken ausserhalb des Perimeters sind gemäss Bauordnung einzuhalten.
8 altri articoli
Art. 9 Erschliessung und
Baulandumlegung unüberbauter rückwärtiger Flächen
Die Erschliessung des rückwärtigen Bereichs zwischen dem Bielweg und der Kirchbergstrasse (Parzellen Nr. 6773, 6774, 6775, 6776 und 6826) ist noch nicht definitiv bestimmt. Wird auf einer dieser Parzellen ein Neubau geplant, ist vor dem Erteilen einer Baubewilligung die interne Erschliessung als Fortsetzung des im Gestaltungsplan bezeichneten Anschlusses von der Kirchbergstrasse her festzulegen. Ebenso ist eine Landumlegung über den gesamten, im Gestaltungsplan bezeichnerten Perimeter durchzuführen mit dem Ziel, zonenkonform bebaubare Grundstücke zu erhalten.
Art. 10 Areal Parzellen
6824 und 6825
1 Neubauten innerhalb des bezeichneten Perimeters auf den Parzellen 6824 und 6825 oder Umbauten des bestehenden Gewerbekomplexes auf diesem Areal, welche zu einer wesentlichen Veränderung der Kubatur und äusseren Erscheinung führen, sind nur im Rahmen einer Ergänzung des vorliegenden Gestaltungsplans zulässig. Damit soll eine verdichtete Überbauung ermöglicht werden, welche den örtlichen Gegebenheiten, insbesondere der Topografie und der benachbarten Bebauung, angepasst ist und die Feinerschliessung regelt.
2
2 Im Rahmen dieser Ergänzung des Gestaltungsplans kann die Ausnützungsziffer für die gesamte Perimeterfläche bis auf 0.70 erhöht werden. 3 Bei einer gewerblichen Nutzung der Parzelle 6824 erfolgt die Zufahrt für den Schwerverkehr über den Bielweg, die Wegfahrt über die Gänsackerstrasse.
Art. 11 Lärmschutz
Innerhalb eines Streifens von 20 m ab Fahrbahnrand der Kantonsstrasse K 107sind besondere Lärmschutzmassnahmen erforderlich. Bei Neubauten oder wesentlichen Umbauten sind die Fenster von Wohnräumen auf der lärmabgewandten Seite anzuordnen. Weniger gut geschützte Fensteröffnungen sind möglich, sofern die Räume über weitere Fenster verfügen, welche immissionsgeschützt sind und für die Lüftung ausreichen. Der erforderliche Lärmschutznachweis ist im Baubewilligungsverfahren zu erbringen.
Art. 12 Erhaltenswerte
Bauten
1 Die im Situationsplan dunkelgrau dargestellten Bauten prägen das Bild des Quartiers in besonderer Weise und sind aufgrund ihrer baulichen Substanz, ihres heimatkundlichen Wertes oder ihrer gestalterischen Qualitäten nach Möglichkeit zu erhalten.
Erweist sich eine vollständige oder weitgehende Erhaltung als unzumutbar, werden Neu- oder tiefgreifende Umbauten nur bewilligt, wenn sie gestalterisch mindestens gleichwertige Qualitäten wie das vorhandene Gebäude aufweisen.
2
Für die blau bandierten Gebäude gelten zusätzlich die Bestimmungen für kommunale Kulturobjekte (§ 48 BO).
Art. 13 Gestaltung Bauten
1 Die bestehenden Bauten innerhalb des Perimeters weisen zum gros-
sen Teil einheitliche Gestaltungsmerkmale auf, welche in Ergänzung zu den Vorschriften von § 30 BO (Dorfzone) und § 31 (Dorfkernzone) für die Projektierung neuer Bauten oder Bauteile als Richtlinie gelten: Einfache Baukörper aus massivem, verputztem Mauerwerk, Fassadengestaltung mit Lochfenstern von hochrechteckigem Format, grössere Öffnungen oder holzverkleidete Partien allenfalls beim Ökonomieteil der landwirtschaftlichen Bauten, Vor- oder Anbauten als Leichtkonstruktionen in Holz, ruhige, wenig durchbrochene Satteldächer mit Tonziegeleindeckung. Störende Elemente
2 Störende Elemente wie Parabolantennen von mehr als 60 cm Durchmesser, Reklameanschriften von über 1 m2 und dgl. sind nicht zulässig. Auf den Dachflächen sind Stabantennen, Parabolantennen und Reklameanschriften generell ausgeschlossen.
Gestaltung Aussenräume
3 Die Aussenräume prägen das Bild des Quartiers entscheidend mit und sind deshalb mit der erforderlichen Sorgfalt zu gestalten. Dies gilt namentlich für die möglichst unveränderte Übernahme des bestehenden Terrainverlaufs, die Begrünung der Vorgartenbereiche, die Auswahl und Platzierung hochstämmiger Bäume sowie die Gestaltung von Stützmauern, Einfriedigungen und befestigten Flächen. 4 Der Gemeinderat kann im Rahmen einer Baubewilligung Auflagen bezüglich Gestaltung und Materialien von Bauten und Aussenanlagen machen.
3
Art. 14 Einzelbäume und
Uferbestockungen
Die im Situationsplan eingezeichneten Einzelbäume und Uferbestockungen sind geschützt. Massnahmen, die über den pflegerischen Unterhalt hinausgehen, sind bewilligungspflichtig und können mit Ersatzauflagen verbunden werden.
Art. 15 Vorgehen
1 Bauherren und Projektverfasser, welche sich mit einem Bauvorhaben im Bereich des Gestaltungsplans Dorfkern Süd/Gänsacker/Biel befassen, haben sich zwecks Abklärung der spezifischen Randbedingungen frühzeitig, d.h. vor dem Ausarbeiten eines vollständigen Bauprojekts, mit der Bauverwaltung in Verbindung zu setzen. 2 Bei Baugesuchen und bei Gesuchen um einen Vorentscheid ist für Neubauten oder Umbauten mit wesentlicher Veränderung der Kubatur zusätzlich zu den ordentlichen Planunterlagen ein Studienmodell 1:200 oder 1:500 abzuliefern, welches die angrenzenden Liegenschaften einbezieht und eine Beurteilung der räumlichen Gesamtwirkung ermöglicht. 3 Zur Beurteilung grösserer Bauvorhaben oder gestalterisch heikler Probleme kann der Gemeinderat Fachgutachten einholen. Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen von § 9 BO. 4 Im Gebiet nördlich und südlich des Bielwegs werden archäologische Funde und Befunde vermutet. Bauvorhaben in diesem Gebiet sind während des Baubewilligungsverfahrens der Kantonsarchäologie zu melden.
Art. 16 Aufhebung bisherigen Rechts
Durch diesen Gestaltungsplan wird der innerhalb des Perimeters liegende Teil des kommunalen Überbauungsplans Eggenboden-Boondlet vom 22. Juni 1979 aufgehoben.
Aarau / Küttigen, 20.12.2004
4
Genehmigung
Protokoll des Regierungsrats Sitzung:
28. November 2007
Art. Nr. 2007-001622
Gemeinde Küttigen; Gestaltungsplan "Locherareal", Teiländerung Gestaltungsplan "Dorfkern Süd/Gänsacker/Biel"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Staatskanzlei
Sachverhalt 1.
Verfahren
1.1
Verfahrensdaten
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Mitwirkungsbericht der Gemeinde Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist
14. Mai 2007 27. April 2007 4. Juni - 4. Juli 2007 24. September 2007 18. Oktober 2007 29. Oktober 2007
Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2
Rechtsschutzverfahren
Zu den Vorlagen sind keine Beschwerden eingereicht worden. 2.
Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage
Die Vorlagen stützen sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung vom 25. März 1994, die der Grosse Rat am 11. März 1997 genehmigt hat. 3.
Die Vorlage im Überblick
3.1
Vorlagen
Das "Locherareal" liegt in der Dorfzone mit Gestaltungsplanpflicht (§ 30 Abs. 4 Bauordnung, BO). Im Gestaltungsplan "Dorfkern Süd/Gänsacker/Biel" vom 4. April 2005 (genehmigt durch den Regierungsrat am 15. Juni 2005) ist festgelegt, dass Neubauten im "Locherareal" eine Ergänzung des Gestaltungsplans erfordern (§ 10 Sondernutzungsvorschriften, SNV). Die ehemalige Fabrikliegenschaft ist in schlechtem baulichem Zustand und soll nun durch eine Neuüberbauung mit Wohnhäusern ersetzt werden. Für das Areal wurde daher ein Gestaltungsplan erarbeitet und der Gestaltungsplan "Dorfkern Süd/Gänsacker/Biel" von 2005 entsprechend geändert. Der Gestaltungsplan "Locherareal" bezweckt eine gut ins Gebiet Gänsacker/Biel eingepasste, verdichtete Neuüberbauung. Er legt im Wesentlichen verschiedene Baufelder, die Erschliessung und ökologische Ausgleichsflächen fest.
Versand: 3. Dezember 2007
-2-
3.2
Gegenstand der Genehmigung
Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte des Gestaltungsplans "Locherareal" (Situation 1:500) mit Sondernutzungsvorschriften (SNV), sowie die Teiländerung des Gestaltungsplans "Dorfkern Süd/Gänsacker/Biel" mit Sondernutzungsvorschriften (§ 10). Zwischen den Vorlagen besteht ein unmittelbarer Zusammenhang, welcher eine gleichzeitige Genehmigung erfordert. Erwägungen 4.
Beurteilung der Vorlage
4.1
Überprüfungsbefugnis
Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne und -vorschriften auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 Baugesetz, BauG). 4.2
Raumplanerische Beurteilung
Der Gestaltungsplan "Locherareal" setzt die Planungsziele bezüglich der Ortsbildanliegen zweckmässig um. Förderlich sind insbesondere das verbindlich festgeschriebene Fachgutachten (§ 4 Abs. 2 SNV) und die Festsetzungen zur Umgebungsgestaltung (§ 4 Abs. 3, 9 und 10 SNV). 4.3
Ortsbild
Im Nordwesten grenzen die unter Denkmalschutz stehende "Alte Mühle" (Gebäude Nr. 240) und das kommunale Substanzschutzobjekt "Zehntenhaus" (Objekt Nr. 32, Anhang BNO) an den Gestaltungsplan. Der Umgebungsschutz der Objekte ist in der Planung berücksichtigt worden. Die vorhandene Baustruktur, insbesondere entlang der ans Areal angrenzenden Strassen, wird weitergeführt (§ 8 Abs. 1 SNV). Die Baufelder B und C ermöglichen eine verdichtete Bauweise, die sich deutlich von der übrigen Dorfstruktur und Siedlungskörnung absetzt. Durch die geplanten Neubauten wird jedoch die heutige Situation mit den überdimensionierten Gewerbebauten mitten im Dorfkern verbessert. 4.4
Erschliessung
Das Areal war bisher gewerblich genutzt. Die künftige Wohnnutzung stellt an die Erschliessung weniger hohe Anforderungen als die bisherige Nutzung (Lastwagenverkehr). Das Areal ist für die neue Nutzung genügend erschlossen. 4.5
Hochwasser
Der Gestaltungsplan grenzt an den Dorfbach. In der Gefahrenhinweiskarte sind Randbereiche des Baufelds C als Gefahrenhinweisgebiet Hochwasser bezeichnet. Die Gefahrenhinweiskarte zeigt die Gebiete, die bei einem Extremereignis von Hochwasser betroffen sein könnten. Die mögliche Hochwassergefahr wird nach Überprüfung der konkreten Situation als gering eingeschätzt. Das rechte Ufer des Dorfbachs liegt tiefer und ist flacher als das linke Ufer mit dem Baufeld C. Allfällige Ausuferungen sind daher im Gestaltungsplanareal nicht zu erwarten. Es sind keine Hochwasserschutzmassnahmen erforderlich.
-3-
4.6
Altlasten
Die Standortbelastung aufgrund der früheren gewerblichen Nutzungen ist im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zu überprüfen (Art. 3 Altlastenverordnung, AltlV; SR 814.680). Im Gestaltungsplan sind keine Massnahmen erforderlich. Eine früh in der Planungsphase durchgeführte Voruntersuchung nach Art. 7 AltlV ermöglicht es, das Projekt der aktuellen Belastung anzupassen. 4.7
Archäologie
Das "Locherareal" liegt im Bereich der archäologischen Fundstelle "auf dem Bühl". Der Gestaltungsplan "Dorfkern Süd/Gänsacker/Biel" trägt dem Rechnung (§ 15 Abs. 4 SNV). Bauvorhaben im Gestaltungsplan "Locherareal" sind im Baubewilligungsverfahren von den Gemeindebehörden der Kantonsarchäologie in Brugg zu melden, damit die angemessenen archäologischen Massnahmen getroffen werden können. 4.8
Gesamtbeurteilung
Die Vorlagen erfüllen die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Beschluss: 1. Der Gestaltungsplan "Locherareal" und die Teiländerung Gestaltungsplan "Dorfkern Süd/ Gänsacker/Biel" der Gemeinde Küttigen vom 24. September 2007 werden genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Beschluss des Regierungsrates kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 20 Tagen beginnt einen Tag nach der Publikation dieses Beschlusses im kantonalen Amtsblatt. 3. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, d.h. es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird.
-4-
4. Auf eine Beschwerde, welche diesen Anforderungen nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 5. Eine Kopie des angefochtenen Entscheides ist der Beschwerde beizulegen. 6. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, d.h. die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.
Protokollauszug Gemeinderat, Neue Stockstrasse 23, 5024 Küttigen Departement Bau, Verkehr und Umwelt Abteilung Raumentwicklung BVU (mit Akten) Rechtsabteilung BVU Abteilung Verkehr BVU Staatskanzlei (Amtsblatt) Staatsschreiber: