Gestaltungsplan Zürcherstrasse Nord

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

26. November 2019 15. Januar 2016 bis 19. Februar 2016 10. Februar 2020 bis 10. März 2020 25. Januar 2021 22. März 2021 5. März 2021

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 6. Dezember 2006 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Der Bauzonenplan bezeichnet im Dorfzentrum von Arni drei Perimeter mit Sondernutzungsplanpflicht, welche im Rahmen der Umsetzung in vier Gestaltungsplanperimeter unterteilt wurden. Die vier Gestaltungsplanungen weisen einen unterschiedlichen Bearbeitungsstand auf. Beim vorliegen-

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den Gestaltungsplan "Zürcherstrasse Nord" handelt es sich um den Bereich D gemäss Planungsbericht. Der rechtskräftige kommunale Überbauungsplan "Kantonsstrassen K 406 / K 407" aus dem Jahre 1995 umfasst Festlegungen für den Bereich der ersten Bautiefe entlang der Zürcherstrasse, welche auch den Sondernutzungsplanperimeter "Zürcherstrasse Nord" betreffen. Mit dem vorliegenden Gestaltungsplan werden innerhalb des Planungsperimeters die Festlegungen des kommunalen Überbauungsplans aufgehoben (§ 14 Sondernutzungsvorschriften [SNV]). Die Ausarbeitung des Gestaltungsplans beruht auf privater Initiative (Bauvorhaben auf Parzelle 10). Mit diesem Gestaltungsplan soll die Siedlungsentwicklung unter Respektierung der bestehenden qualitätsvollen ortsbaulichen Situation koordiniert werden. Ferner gilt es, den Gewässerraum entlang des eingedolten Arnerbachs zu definieren und Massnahmen zum Hochwasserschutz festzulegen. Mitunter sind die Ausbaupläne an der Zürcherstrasse K 406 zu berücksichtigen. Der Gestaltungsplanperimeter umfasst eine Fläche von 0,88 ha. Aufgrund fehlenden, weiteren Überbauungsabsichten wurden für die Festlegung der Erschliessung und der massgebenden Überbauungs- und Freiraumstrukturen ein Freiraumkonzept sowie eine ortsbauliche Konzeption erarbeitet. Der Gestaltungsplanperimeter liegt in der Dorfzone. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Arni am 25. Januar 2021 beschlossenen Vorlage: • Gestaltungsplan "Zürcherstrasse Nord" bestehend aus: • Situation 1 : 500 • SNV Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde vom 15. März 2021 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung [RPV]). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 26. November 2019 mit Vorbehalten abgeschlossen worden. Die Planungsunterlagen wurden vor der öffentlichen Auflage gemäss den Aufträgen überarbeitet.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung Im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwicklung bezwecken Gestaltungspläne, ein Areal besonders gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung abzustimmen. Gestaltungspläne können vom allgemeinen Nutzungsplan abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonengemässe Nutzungsart nicht übermässig beeinträchtigt wird.

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Weichen Festlegungen des Gestaltungsplans vom allgemeinen Nutzungsplan ab, hat der Gemeinderat in einer qualifizierten Stellungnahme das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergebnis nachzuweisen. Die Stellungnahme liegt vor und wurde mit der abschliessend vorgeprüften Gestaltungsplanvorlage öffentlich aufgelegt. 4.2.1 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern. Ortsbild und Städtebau Das von vier Strassen eingefasste Gebiet entlang der K 406 ist der Sondernutzungsplanpflicht unterstellt. Die Bau- und Nutzungsordnung (BNO) legt keine gebietsspezifischen Zielvorgaben fest. Der Gestaltungsplan beruht auf einer privaten Initiative zur Überbauung der Parzelle 10. Zum fraglichen Gebiet besteht ein rechtskräftiger Überbauungsplan "Kantonsstrassen K 406 / K 407" (genehmigt am 24. Mai 1995). Die Festlegungen des kommunalen Überbauungsplans innerhalb des Planungsperimeters des vorliegenden Gestaltungsplans werden mit der vorliegenden Planungsvorlage aufgehoben. Innerhalb der Baubereiche soll nach Regelbauweise zur Dorfzone gebaut werden (§ 5 Abs. 1 SNV). Auf die Ausarbeitung eines übergeordneten Richtprojekts als Grundlage für die Festlegungen im Gestaltungsplan wurde verzichtet, da hinsichtlich bebauter Struktur und Bedürfnissen ausgeprägte heterogene Verhältnisse vorliegen. Die räumlichen Verhältnisse wurden im Rahmen einer ortsbaulichen Konzeption sowie eines Freiraumkonzepts analysiert und darauf abgestützt eine mögliche Entwicklung skizziert. Im Gestaltungsplan sowie in den SNV werden die wichtigsten, übergeordneten Aspekte verbindlich festgelegt (wie Baubereiche, Gestaltungsbaulinien, Hauptfirstrichtungen, differenzierte Freiraumbereiche). In qualitativer Hinsicht tragen die rechtskräftigen Bestimmungen zur Dorfzone wesentlich bei. Die im rechtskräftigen Überbauungsplan festgelegten "für den Strassenraum wichtigen Gebäude" sowie die "übrigen für den Strassenraum mitbestimmenden Gebäude" sind prägende Elemente der ortsbaulichen Qualität und sollen mit Baubereichen in Verbindung mit Gestaltungsbaulinien gesichert werden. Die Qualitätssicherung soll im Rahmen jedes Baugesuchs erfolgen, indem die Bauprojekte dem Gemeinderat frühzeitig zu melden sind und durch ein vom Gemeinderat gestelltes Fachgremium begleitet werden (§ 13 SNV). Zur Beurteilung, ob ein Bauvorhaben den qualitativen Anforderungen entspricht, kann der Gemeinderat auf Kosten der Bauherrschaft ein Fachgutachten einholen. Diese Vorgaben werden ausdrücklich begrüsst. Das Fachgremium richtet seine Begleitung nach den Zielen und Handlungsanweisungen gemäss Planungsbericht (Kapitel 5.1). Die vorliegende Ausgestaltung des Gestaltungsplans ist zweckmässig auf die örtlichen Verhältnisse abgestimmt und regelt die wichtigsten öffentlichen Interessen. Baubereiche/Gestaltungsbaulinie Im Situationsplan sind differenzierte Baubereiche festgelegt, welche sich unter anderem auf das Freiraumkonzept und die ortsbauliche Konzeption abstützen. Mit der Festlegung von Baubereichen für Hochbauten A sowie Baubereichen für Untergeschosse/Unterniveaubauten werden teilweise die erforderlichen Abstände zum Strassenmark unterschritten. Im heutigen Freiraum an der Staldenstrasse wird ein Baubereich für Hochbauten nach Regelbauweise festgelegt. Mit dieser Festlegung wird auf die geplante Platzgestaltung auf der gegenüberliegenden Seite der Zürcherstrasse reagiert. Mit der Festlegung von Baubereichen für Hochbauten A in Verbindung mit einer Gestaltungsbaulinie (Pflichtbaulinie im Sinne von § 1 lit. b der Allgemeinen Verordnung zum Baugesetz [ABauV]) wird die ortsbildprägende und raumwirksame Stellung der Gebäude in der Gebäudezeile entlang der K 406 gesichert. Die Fassaden sind auf dieser Gestaltungsbaulinie oder um maximal 1 m zurückversetzt

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anzulegen (§ 5 Abs. 2 SNV). Gemäss Fachgutachten ist die Lagesicherung der Bauten von grosser Bedeutung für das Strassen- und Ortsbild der Dorfzone. Die Baubereiche mit Gestaltungsbaulinie berücksichtigen weitgehend einen Abstand von 4 bis 6 m zum zukünftigen Strassenmark gemäss Strassenbauprojekt an der K 406. Auf den Parzellen 68 und 69 wird mit dieser Festlegung bei zwei Gebäuden der erforderliche Abstand zum Strassenmark (§ 111 BauG) deutlich unterschritten. Der Baubereich für Hochbauten A sowie die Gestaltungsbaulinie wurden auf der Parzelle 69 (Torsituation) an die Anforderungen der Verkehrssicherheit angepasst. Fachliche Stellungnahme gemäss § 8 Abs. 3 Bauverordnung (BauV) Die Abweichungen vom allgemeinen Nutzungsplan sowie vom Baugesetz beschränken sich auf die Festlegungen zu den Grenz- und Strassenabständen sowie zur Gebäudehöhe. Die Festlegung der Gestaltungsbaulinien wird für die ortsbildprägenden Gebäude als wichtige und richtige planungsrechtliche Massnahme genannt. Hervorgehoben wird auch die Regelung zur Qualitätssicherung. Insgesamt stellen die Planungsunterlagen eine gute Beurteilungsgrundlage dar. 4.2.2 Erschliessung Die Erschliessung für neue Überbauungen oder für Ersatzneubauten erfolgt über die im Situationsplan bezeichneten Erschliessungsflächen oder von der alten Aescherstrasse her (§ 11 Abs. 1 SNV). Wo nötig, sind diese Erschliessungsflächen mit Strassenlinien mit Enteignungsrecht gemäss § 132 BauG gesichert. Der Situationsplan legt Erschliessungsschilder fest, über die im Falle einer etappenweisen Überbauung im Rahmen des ersten Baugesuchs ein Gesamterschliessungskonzept erstellt werden muss (§ 11 Abs. 3 SNV). Diese Regelung ist in der vorliegenden komplexen Situation zweckmässig. Im Bereich der Parzellen 10/1013 wird mittels der Bezeichnung einer Zu- und Wegfahrt im Situationsplan der bestehende Anschluss an die K 406 grundeigentümerverbindlich gesichert. Über diesen Anschluss werden drei Erschliessungsschilder "Parzellen 8/9/10", "Parzellen 68/1013" sowie die unüberbaute Parzelle 11 (Erschliessungsschild "Parzellen 11/1013") erschlossen. Die 4,5 m breite Erschliessungsstrasse wird mittels Strassenlinien (mit Enteignungsrecht gemäss 132 BauG) gesichert. Die Festlegungen berücksichtigen die zukünftigen Ausbauten gemäss Strassenprojekt. Die neue Erschliessungsstrasse führt zur Erschliessung der Parzelle 11 über das eingedolte Gewässer und durch den Freiraum Arnerbach. Dieser Zugang zur Parzelle 11 wird durch die Planungsbehörde insbesondere aus topografischer Sicht als bessere Lösung betrachtet als die Erschliessung über den Rüschenweg (Planungsbericht, Kapitel 5.3). Aus fachlicher Sicht kann der Festlegung von Strassenlinien über das eingedolte Gewässer gestützt auf die Ausnahmemöglichkeiten gemäss Art. 38 Gewässerschutzgesetz (GSchG) zugestimmt werden. 4.2.3 Oberirdische Parkfelder Entlang der K 406 sowie der Staldenstrasse (Gemeindestrasse) werden Bereiche für die oberirdische Anordnung von Besucherparkfeldern festgelegt. Diese Bereiche kommen ganz oder nur teilweise innerhalb des gesetzlichen Strassenabstands zu liegen. Für die Festlegung der Anzahl und Lage dieser Parkfelder entlang der K 406 ist die Zustimmung des Kantons erforderlich (§ 8 Abs. 2 SNV). Wie die Parkfelder verkehrssicher erschlossen werden können, ist im Baugesuchsverfahren aufzuzeigen (Planungsbericht, Kapitel 5.3). 4.2.4 Sichtzonen Im Situationsplan werden die relevanten Sichtbeziehungen dargestellt und die erforderlichen Freihaltegebiete mittels der Festlegung von Sichtzonen gesichert.

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4.2.5 Abstimmung von Siedlung und Verkehr Die vorliegende Planung beruht weitgehend auf den Zonenbestimmungen zur Dorfzone (Bauen nach Regelbauweise) und berücksichtigt die Festlegungen im laufenden Strassenbauprojekt. Das Planungsgebiet liegt unmittelbar an der Bushaltestelle und ist mit zwei Buslinien gut mit dem öffentlichen Verkehr erschlossen. Mit einer arealinternen Fusswegverbindung ist die Anbindung ins Zentrum sowie zur Bushaltestelle sichergestellt. Die Planungsvorlage sieht keine Festlegungen vor, welche eine differenzierte und vertiefte Auseinandersetzung in Bezug auf die Abstimmung von Siedlung und Verkehr (insbesondere Herabsetzung der Anzahl Parkfelder) erfordern. 4.2.6 Weitere materielle Hinweise Freiraum Arnerbach Der Gestaltungsplanperimeter wird vom eingedolten Arnerbach gequert. Der Arnerbach verlief im Bereich des Planungsperimeters früher offen in einem Geländeeinschnitt. Im Laufe der Zeit ist der Bach eingedolt und der Einschnitt aufgeschüttet worden. Da die Gemeinde Arni den Gewässerraum noch nicht im allgemeinen Nutzungsplan umgesetzt hat, stellt die Sicherung des Gewässerraums im Rahmen der Sondernutzungsplanung durch einen freizuhaltenden Bereich (vorliegend als "Freiraum Arnerbach" bezeichnet) folglich das korrekte Vorgehen im Sinne einer provisorischen Massnahme dar. Bei einer Raumsicherung für den künftigen Gewässerraum mittels Freihaltebereich im Rahmen einer Sondernutzungsplanung ist es zulässig, dass bereits auf die Bestimmung von § 127 BauG abgestellt werden kann. Obschon es sich beim Freihaltebereich nicht um eine eigentliche Zone handelt, kommt die Sicherstellung des Gewässerraums mittels der Festlegung eines Freihaltebereichs einer faktischen Umsetzung des Gewässerraums gleich. Am 29. Oktober 2014 fand eine Besprechung mit Vertreterinnen und Vertretern der zuständigen Fachstelle statt, um den Umgang mit dem eingedolten Arnerbach im Gestaltungsplanperimeter zu klären. Auf die Forderung nach einer Bachfreilegung wird verzichtet. Damit jedoch der Zugriff zur tieferliegenden Bachleitung gewährleistet bleibt, darf der bachnahe Bereich nicht überbaut werden. Der Freiraum soll als Andeutung an den früheren Bachlauf erhalten und im Sinne der Kompensation der Eindolung ökologisch aufgewertet werden. Im Gestaltungsplan werden entlang der Bachleitung ein "Freiraum Arnerbach" sowie Gewässerabstandslinien von mindestens 6 m gegenüber den Baubereichen für Hochbauten A und B definiert. Auf der Parzelle 10 wird der Abstand zur Bachleitung für einen allfälligen Ersatzbau bis auf 3 m reduziert. Gemäss Art. 41a Abs. 4 sowie Art. 41b Abs. 3 Gewässerschutzverordnung (GSchV) kann in dicht überbauten Gebieten der Gewässerraum den baulichen Gegebenheiten angepasst werden, soweit der Schutz vor Hochwasser gewährleistet ist. Im Hochwasserschutzkonzept des Ingenieurbüros Hunziker, Zarn & Partner wird eine Gesamtlösung für den gesamten Gestaltungsplanperimeter aufgezeigt. Der Gewässerabstand Arnerbach wird in Abstimmung auf die heutigen Verhältnisse beziehungsweise auf das geplante Bauvorhaben abgestimmt. Die bestehenden Platzbereiche und die bestehende individuelle Parkierung, Garagen und offene Abstellplätze innerhalb des Freiraums des Arnerbachs sind als Orientierungsinhalt dargestellt. Im Rahmen dieser Vorlage wurde eine grundsätzliche Auseinandersetzung mit dem öffentlichen Gewässer im Rahmen des Gestaltungsplans gefordert. Die Interessenabwägung betreffend die Unterschreitung des Gewässerabstands auf der Parzelle 10 ist mit den im Planungsbericht angeführten Begründungen genügend erfolgt. Dem Hochwasserschutz wird Rechnung getragen. Mit dem minimalen Gewässerabstand von punktuell.nur 3 m ist der Zugriff zur Bachleitung für Unterhaltszwecke gewährleistet.

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Die zulässigen Nutzungen innerhalb des Gewässerraums richten sich nach den bundesrechtlichen und kantonalrechtlichen Bestimmungen (§ 7 Abs. 1 SNV). Die rechtmässig erstellten Bauten und Anlagen (Parkfelder, Anbauten, Plätze, Stützmauern, Überfahrten usw.) innerhalb des Freiraums Arnerbach sind gestützt auf Art. 41c Abs. 2 GSchV in Verbindung mit § 68 BauG in ihrem Bestand geschützt. Standortgebundene Bauten und Anlagen wie Fusswegverbindungen und Werkleitungen können gestützt auf das übergeordnete Recht bewilligt werden. Hochwassergefahren Es wurde ein Hochwasserschutzkonzept von der Firma Hunziker, Zarn & Partner AG erarbeitet und als Grundlage für die SNV sowie die Festlegung der Schutzkoten im Gestaltungsplan verwendet. Voraussetzung für die Überbauung ist die vorgängige Realisierung einer Hochwasserentlastung (§ 10 SNV). Weiter sollen die im Plan aufgeführten Koten eingehalten werden. Dieses Vorgehen und die entsprechenden Festlegungen in den SNV sind zweckmässig. Lärm Gemäss Planungsbericht (Kapitel 4.3) kann das Gestaltungsplanareal in lärmtechnischer Hinsicht als erschlossen betrachtet werden. Somit muss erst im Rahmen des Baugesuchverfahrens die Einhaltung der Anforderungen von Art. 31 Lärmschutzverordnung (LSV) nachgewiesen werden. Die SNV enthalten keine lärmtechnischen Vorgaben. Im Planungsbericht werden für die Gebäude im Baubereich für Hochbauten A die Lärmbelastungen ausgewiesen. Für die am nächsten zur Kantonsstrasse befindlichen Gebäude werden Beurteilungspegel von 64 dB(A) am Tag und 54 dB(A) in der Nacht ausgewiesen. Damit sind die für die Dorfzone massgebenden Immissionsgrenzwerte der Lärmempfindlichkeitsstufe (ES) III, welche nach Anhang 3 der LSV 65 dB(A) am Tag und 55 dB(A) in der Nacht betragen, eingehalten. Der Nachweis der Einhaltung der Anforderungen von Art. 31 LSV ist im Rahmen der jeweiligen Baugesuchverfahren basierend auf den aktuellen Verkehrszahlen beziehungsweise Emissionspegeln berechnet zu erbringen. 4.2.7 Sondernutzungsvorschriften (SNV) Der Grosse Rat hat den Beitritt zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) beschlossen und mit der BauV umgesetzt. Die Gemeinde Arni hat ihren allgemeinen Nutzungsplan noch nicht an die neuen Baubegriffe und Messweisen der IVHB angepasst. Solange eine Anpassung noch nicht erfolgt ist, gelten anstelle der Bestimmungen im Titel 3 (Baubegriffe und Messweisen) der BauV, die ABauV vom 23. Februar 1994, wie sie im Anhang 3 der BauV aufgeführt sind (§ 64 Abs. 1 BauV).

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

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Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Zürcherstrasse Nord", beschlossen vom Gemeinderat Arni am 25. Januar 2021, wird genehmigt. 2. Die Abteilung Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

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L ndammann ( Verteiler • Gemeinderat, Staldenstrasse, 8905 Arni (AG) • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU • Abteilung Tiefbau BVU • Departement Volkswirtschaft und Inneres • Abteilung Register und Personenstand DVI

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt.

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5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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