Gestaltungsplan Häfelerhau

Geschäfts-Nr. BVUARE.16.116 Gemeinde Obersiggenthal; Gestaltungsplan "Häfelerhau"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Abteilung Raumentwicklung

Sachverhalt

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

24.08.2020 08.03.2019 bis 08.04.2019 27.11.2020 bis 28.12.2020 02.08.2021 16.08.2021 14.09.2021

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorläge stützt sich auf den am 19. März 2014 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Im Rahmen der letzten Gesamtrevision der allgemeinen Nutzungsplanung wurde das Areal "Häfelerhau" von der Gärtnereizone in die Wohnzone umgezont und mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt. Mit dem vorliegenden Gestaltungsplan möchte die Gemeinde die Rahmenbedingungen für eine attraktive Überbauung sicherstellen. Die Qualitäten des vorliegenden Richtprojekts (Resultat eines Studienauftrages mit fünf Planungsteams) sollen dazu grundeigentümerverbindlich gesichert werden.

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Das Areal umfasst sechs Parzellen mit einer Gesamtfläche von 14560 m2 und liegt zwischen Dorfund Waldrand an erhöhter Lage. Die Siedlung soll in der anspruchsvollen Topografie aus drei Längsvolumen mit einer differenzierten Höhenstaffelung beziehungsweise Vor- und Rücksprüngen sinnvoll eingebettet werden. Durch die kompakten Volumina sollen möglichst durchlässige und zusammenhängende Landschaftsräume mit unterschiedlichen Freiraumtypen zwischen den Bauten entstehen. Die Erschliessung für den Motorisierten Individualverkehr (MIV) erfolgt von der Hertensteinstrasse und den Waldeggweg in eine gemeinsame Unterniveaugarage und ist teilweise über den separaten Erschliessungsplan Waldeggweg geregelt. Der Gestaltungsplan legt die Lage der oberirdischen Parkplätze, der Veloabstellplätze, sowie öffentliche und siedlungsinterne Fusswegführungen fest. Mit dem vorliegenden Gestaltungsplan "Häfelerhau" sollen die Ziele sachgerecht umgesetzt werden. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Obersiggenthal am 2. August 2021 beschlossenen Vorlage: • Gestaltungsplan Häfelerhau bestehend aus: • Situationsplan 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde vom 25. Juni 2021 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 Raumplanungsverordnung [RPV]). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 24. August 2020 ohne Vorbehalte abgeschlossen worden.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Verfahrenskoordination Der vorliegende Sondernutzungsplan und der parallel dazu erarbeitete Erschliessungsplan "Häfelerhau" sind materiell und formell aufeinander abgestimmt. Die Voraussetzungen sind erfüllt, um beide Vorlagen koordiniert zu genehmigen. Die Baureife des Gestaltungsplanareals bedingt den mit dem Erschliessungsplan "Häfelerhau" sichergestellten Ausbau des Waldeggwegs. Eine Baubewilligung kann erst nach dem erforderlichen Ausbau des Waldeggweg bezüglich dem Begegnungsfall Personenwagen (PW)/PW, Ausweichbucht PW/Lastkraftwagen (LKW) erteilt werden.

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4.3 Raumplanerische Beurteilung Im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwicklung bezwecken Gestaltungspläne, ein Areal besonders gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung abzustimmen. Gestaltungspläne können vom allgemeinen Nutzungsplan abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonengemässe Nutzungsart nicht übermässig beeinträchtigt wird. Weichen Festlegungen des Gestaltungsplans vom allgemeinen Nutzungsplan ab, hat der Gemeinderat in einer qualifizierten Stellungnahme das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergebnis nachzuweisen. Die Stellungnahme liegt vor und wurde mit der abschliessend vorgeprüften Gestaltungsplanvorlage öffentlich aufgelegt. Das Verfahren (Studienauftrag) und das Resultat überzeugen. Das Richtkonzept ist sehr gut abgestimmt auf die spezielle Topografie und der bestehenden örtlichen Situation am Waldrand. Auch die planungsrechtliche Umsetzung überzeugt mehrheitlich. Grundsätzlich werden mit dem vorliegenden Gestaltungsplan die Anforderungen von § 21 BauG trotz der markant hohen baulichen Dichten erfüllt. Der Gestaltungsplan sichert eine hochwertige Siedlungsentwicklung nach innen. 4.4 Kantonaler Richtplan Urbane Entwicklungsräume werden als Teil der Agglomerationen an Bedeutung gewinnen. Zusammen mit den Kernstädten stellen sie für den umliegenden ländlichen Raum Arbeitsplätze, Absatzmärkte, Dienstleistungen und Infrastruktur zur Verfügung. Diese bereits gut erschlossenen Räume sollen zwei Fünftel und damit insgesamt den grössten Teil des prognostizierten Bevölkerungszuwachses bis 2040 aufnehmen. Zudem entfällt rund ein Drittel der angestrebten Beschäftigtenentwicklung auf die Urbanen Entwicklungsräume. Der zusätzliche Raumbedarf ist zu über 40 % durch hochwertige Innenentwicklung zu decken. Die Wohnformen und -flächen sind städtisch und vielseitig zu gestalten, die Lebensqualität und Standortattraktivität sind zu verbessern. Beim Gebiet "Häfelerhau" handelt es sich aufgrund der Lage und der Grösse nicht um ein Schlüsselgebiet hinsichtlich der Innenentwicklung. Das Richtprojekt sieht 65 Wohnungen vor. Anhand der durchschnittlichen Belegungsdichte von rund 2,2 Bewohnerinnen und Bewohnern pro Wohnung ergibt dies 143 Einwohnerinnen und Einwohner (E) auf der Gesamtfläche von knapp 1,5 ha. Die Richtplanzielwerte von 90 E/ha werden damit erreicht. Die Vorlage stimmt mit den behördenverbindlichen Vorgaben und Handlungsanweisungen des kantonalen Richtplans überein. 4.5 Regionale Abstimmung Die Nutzungsplanungen sind regional aufeinander abzustimmen (vgl. § 13 Abs. 1 BauG). Die regionale Abstimmung erfolgt im Grundsatz im Rahmen der Gesamtrevision der Zonenplanung. Eine weitergehende Abstimmung ist nicht notwendig. 4.6 Siedlungsentwicklung nach innen Ausgleich anderer Planungsvorteile Andere Planungsvorteile, die durch Um-/Aufzonungen oder aufgrund anderer Planungsmassnahmen resultieren, können seitens Gemeinde mittels verwaltungsrechtlichen Vertrags ausgeglichen werden.

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4.6.1 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern. Das Areal liegt zwischen den Ortsteilen Nussbaumen und Rieden. Das Areal ist geprägt durch die spezielle Lage am Waldrand, durch die Topografie, der Verzahnung der Landschaft mit dem Wald, dem wertvollen hohen Baumbestand sowie der bestehenden Hecke, dem Fussweg vom Waldeggweg zum Wald und den Naturschutzgebieten auf zwei Seiten des Areals. Dem Richtprojekt beziehungsweise dem Gestaltungsplan zugrunde liegt ein Studienauftrag mit fünf Planungsteams. Das Siegerprojekt vermag zu überzeugen. Die geplante Siedlung wird trotz recht hoher Dichte sehr gut eingebettet in den Hang. Topografie und Landschaft prägen die Architektur. Die drei Baufelder sind gut in die Landschaft integriert. Die beiden Baufelder West und Ost folgen dem Terrainverlauf mittels Abtreppungen, während das Baufeld Süd der Höhenlinie folgt. Die Fassaden der Gebäudezeilen sind zu staffeln mittels Vor- und Rücksprüngen. Die Flachdächer sind — soweit sie nicht als Standorte zur Energiegewinnung dienen — extensiv zu begrünen. Die Gestaltungsvorschriften in § 11 SNV vermögen zu überzeugen. Die in der Fachstellungnahme nach § 8 Abs. 3 Bauverordnung (BauV) vorgenommene Beurteilung der städtebaulichen Qualitäten werden geteilt. Gesamthaft erfüllt der Gestaltungsplan die Anforderungen von § 21 Abs. 2 BauV. Ortsbild und Städtebau Der Gestaltungsplan sichert mit § 9 SNV eine minimal erforderliche und eine maximal zulässige Geschossfläche in den einzelnen Baubereichen. Diese Werte ergeben eine Ausnutzung von rund 0,6 gegenüber der Grundnutzung von 0,4 in der Wohnzone W2. Dies entspricht einer Erhöhung von 50 % mit entsprechenden Anforderungen an die Gesamtqualität (vgl. Anforderungen § 21 Abs. 2 BauG). Der Dichtesprung (liegt im Bereich der Ausnützungsziffer [AZ] für eine Wohnzone W3) liegt am oberen Rahmen für einen Gestaltungsplan, ist vorliegend aber aufgrund der gesicherten städtebaulichen Gesamtqualität vertretbar. Freiraum, Strassenraum und Erholungsraum Die Einbettung der Gebäude in die Topografie und die Landschaft ist in dieser Situation absolut wesentlich. Die vorgenommene Differenzierung der Aussenräume in die Grün- und Aussenbereiche, die gemeinschaftlichen Aussenräume, die Spiel- und Aufenthaltsbereiche, die Bereiche für extensive Bepflanzung und die Allmend ähnlichen Wiesenbereiche vermögen zu überzeugen. Auf wohnungszugehörige Privatgärten wird verzichtet; der Aussenraum bleibt somit allen zugänglich. Private Gärten können gemäss SNV im westlichen Areal zusammengefasst werden (§ 12 Abs. 6 SNV). Natur im Siedlungsgebiet Der geforderte ökologische Ausgleich kann grosszügig umgesetzt werden im Bereich der "extensiven Bepflanzung", im 18-Meter-Waldabstandsbereich, der bereits in § 11 Abs. 8 BNO geregelt wird, und mit den Heckenpflanzungen. 4.6.2 Erschliessung Die Pläne sind sorgfältig erarbeitet und dokumentiert. Der Planperimeter liegt abseits bestehender oder geplanter kantonaler Verkehrsinfrastrukturen. Von gewisser kantonaler Bedeutung ist die Mehrbeanspruchung des Anschlusses Waldeggweg an die Hertensteinstrasse K 427 durch die 50 neuen Wohneinheiten. Die Baureife im Sinne von § 32 BauG wird mit dem Erschliessungsplan "Häfelerhau" sichergestellt.

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4.6.3 Weitere materielle Hinweise Wald Die Waldgrenze entlang des Gebietes "Häfelerhau" ist im rechtskräftigen VValdgrenzenplan Nr. 5 der Gemeinde Obersiggenthal vom 23. November 1998 festgelegt. Gemäss § 48 Abs. 1 lit. c BauG müssen grössere Bauten und Anlagen gegenüber Wäldern einen Abstand von mindestens 18 m einhalten. Die Baufelder halten diesen Waldabstand ein. Gemäss § 48 Abs. 1 lit. b BauG gilt für Klein- und Anbauten, unterirdische und Unterniveaubauten, Schwimmbäder und Materialabbaustellen sowie Terrainveränderungen und Stützmauern über 80 cm bis 1,80 m Höhe, ein gesetzlicher Waldabstand von mindestens 8 m. Die Baubereiche für unterirdische und Unterniveaubauten halten diesen Waldabstand ein. Die Wegverbindung Waldeggweg wird umgelegt und neugestaltet. 4.6.4 Sondernutzungsvorschriften (SNV) Der Grosse Rat hat den Beitritt zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) beschlossen und mit der BauV umgesetzt. Die vorliegende BNO richtet sich nach diesen neuen Bestimmungen. Massgebendes Terrain Die SNV (§ 7 Abs. 2) sehen vor, dass im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens das massgebende Terrain punktuell angepasst werden kann. Begründet wird die Zulässigkeit planerisch (wechselnde, nicht gleichmässig verlaufende Topografie, Lage am Hang sowie Länge der Baukörper [Nutzfläche möglichst konzentriert, was hohen Anteil an Aussenraum freispielt]). Diese Argumentation leuchtet ein und die Interessenabwägung ist nachvollziehbar. 4.6.5 Verschiedenes und Formelles Gemäss § 34 BNO dürfen Hecken und Feldgehölze nicht gerodet werden. Sie sind abschnittsweise zu pflegen. Eine Rodung der Hecken aus zwingenden Gründen darf nur mit Bewilligung des Gemeinderates vorgenommen werden. Die Erteilung einer solchen Bewilligung setzt voraus, dass an geeigneter Stelle Ersatz geschaffen wird (§ 4 Abs. 3 Dekret über den Natur- und Landschaftsschutz [NLD]). Die gemäss Gestaltungsplan vorgesehenen potenziellen Standorte für Hecken (Ersatz) sind nachvollziehbar. Es wird darauf hingewiesen, dass der Heckenersatz nur anteilmässig im 18-MeterWaldabstand zu liegen kommen sollte. Zudem ist auf eine naturnahe Heckenpflanzung zu achten und es sollte ein Pflegeplan erarbeitet werden, um die Qualitäten zu sichern.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

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Beschluss 1. Der Gestaltungsplan Häfelerhau, beschlossen vom Gemeinderat Obersiggenthal am 2. August 2021, wird genehmigt. 2. De Abteilu g Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

ephan A t. Landammann

Verteiler • Gemeinderat Obersiggenthal, Landstrasse 134 a, 5415 Nussbaumen • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU • Abteilung Wald • Departement Volkswirtschaft und Inneres • Abteilung Register und Personenstand DVI

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt.

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5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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