Gestaltungsplan Husmatt Sektor D, G und C

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

18. November 2020 31. Oktober 2016 bis 29. November 2016 26. April 2021 bis 25. Mai 2021 14. Juni 2021 5. August 2021 27. Juli 2021

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 30 März 2016 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Die Überbauung Husmatt wurde in den Jahren 1989 bis 1995 zwischen dem ursprünglichen Dorf Dättwil und dem Areal des Kantonsspitals realisiert. Es umfasst ein breites Nutzungsangebot mit Verkaufsgeschäften, Restaurant, Gewerbenutzungen und rund 110 Wohnungen. Das Gebiet befindet sich in der Wohn-/Gewerbezone 3 (WG3), teilweise in der Wohn-/Gewerbezone 4 (VVG4) und der Planungsperimeter umfasst die Parzellen 5459, 5460, 5461 und 5463

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Die Husmatt soll für die Zukunft gestärkt werden, um den langfristigen Bestand zu sichern. Ziel des Gestaltungsplans ist die Schaffung zusätzlicher Ladenflächen und zusätzlichen Wohnraums an dieser gut erschlossenen Lage. Es wurden dazu zwei Richtprojekte erarbeitet, die vor allem bezüglich dem Baubereich 3 differieren. Der Fokus liegt aber aus Sicht der Stadt auf dem Richtprojekt 2. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Stadtrat Baden am 14. Juni 2021 beschlossenen Vorlage: • Gestaltungsplan "Husmatt Sektor D, G und C" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde vom 29. März 2021 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 Raumplanungsverordnung ,RPV). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 18. November 2021 ohne Vorbehalte abgeschlossen worden. Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung Im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwicklung bezwecken Gestaltungspläne, ein Areal besonders gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung abzustimmen. Gestaltungspläne können vom allgemeinen Nutzungsplan abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonengemässe Nutzungsart nicht übermässig beeinträchtigt wird. Weichen Festlegungen des Gestaltungsplans vom allgemeinen Nutzungsplan ab, hat der Gemeinderat in einer qualifizierten Stellungnahme das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergebnis nachzuweisen. Die Stellungnahme liegt vor und wurde mit der abschliessend vorgeprüften Gestaltungsplanvorlage öffentlich aufgelegt. 4.2.1 Siedlungsentwicklung nach innen Ausgleich anderer Planungsvorteile Andere Planungsvorteile, die durch Um-/Aufzonungen oder aufgrund anderer Planungsmassnahmen resultieren, können seitens Gemeinde mittels verwaltungsrechtlichen Vertrags ausgeglichen werden. 4.2.2 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern. Mit dem vorliegenden Gestaltungsplan wird die rechtliche Grundlage geschaffen, um ein bereits bestehendes Ensemble nachträglich zu ergänzen und zu optimieren. Die bauliche Konzeption ist daher

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primär durch das bereits Vorhandene geprägt. Die 1989 bis 1995 geschaffene Anlage ist als ein herausragendes, zeittypisches Wohn-/Geschäfts-Ensemble mit vielen positiven städtebaulichen Eigenschaften zu beurteilen. Die vorliegenden Entwicklungsabsichten umfassen nicht das gesamte Ensemble, sondern nur die Sektoren D, G und C. Diese fragmentierte Betrachtung ist anspruchsvoll. Es gilt nun trotz der beschränkten Einflussnahme durch die Abgrenzung des Gestaltungsplanperimeters, die bestehende stadträumliche Bedeutung, respektive architektonische Gestaltung nicht zu schwächen. Zudem sind die räumlichen Qualitäten und Funktionen der vorhandenen Freiräume, respektive der Nutzungsmix zu stärken. Ortsbild und Städtebau Die Husmatt bildet den Auftakt des neuen Quartierteils westlich des alten Ortskerns von Dättwil. Sie bildet den Trennraum gegenüber dem grossräumigen Areal des Kantonsspitals und hat durch seine bauliche Eigenart eine ausreichende Präsenz mit einer differenten siedlungsgestalterischen Qualität mit den nach innen orientierten Geschossnutzungen um den innenliegendem "Dorfplatz" und einer dem Strassenraum zugewandten Rückseite mit den mehrheitlich befestigten Flächen und Parkierungsanlagen. Die geplanten Veränderungen umfassen in den Sektoren D, G und C die Vergrösserungen der Erdgeschoss-Flächen des winkelförmigen Hauptbaus im Sektor D (Baubereiche 1, 3 und 4), sowie dessen Aufstockung um ein Geschoss (Baubereich 1 und 3) samt der Erweiterung der unterirdischen Einstellhalle (Baubereich 5). Weiter ist geplant, im Sektor C (Baubereich 6) das heutige Attikageschoss in ein Vollgeschoss und im Sektor G (Baubereich 2) ein zusätzliches Vollgeschoss zuzulassen. Die Erweiterung der Erdgeschoss-Flächen im Sektor D (Baubereiche 3 und 4) sind im Interesse der geplanten Stärkung der Zentrumsnutzungen und aus fachlicher Sicht für eine funktionierende Quartierversorgung nachvollziehbar (erwünschte Mischnutzung). Eine "Anstückung" mit differenten Gebäudehöhen im Bestand verunklärt aber die räumliche Situation. Die Aufstockung des Baufelds 3 (siehe Richtprojekt 2) in Kombination mit der Aufstockung im Baufeld 1 wird daher aus städtebaulicher Sicht als folgerichtige Stärkung an dieser Lage beurteilt. Die Umwandlung des Attikageschosses im Sektor C (Baufeld 6) in ein Vollgeschoss führt zu einer vergleichbaren Situation zum Bestand und ist somit unproblematisch. Das gilt grundsätzlich, bis auf die Sicherung der Wohnqualität, auch für die Aufstockung des Sektors G (Baufeld 2). Das zusätzliche Geschoss und die unmittelbare partielle Nähe zum Sektor D (Baufeld 1) kann zu einer Beeinträchtigung der natürlichen Belichtung und vor allem Besonnung gemäss § 52 Abs. 2 BauG von einzelnen bestehenden Wohnungen führen. Es ist daher sachgerecht, beim Sektor G auf ein Attikageschoss zu verzichten. Damit die Erweiterung und Verdichtung der Überbauung Husmatt die adäquaten Ziele von § 3 SNV erreichen kann und die unter anderem architektonischen, stadträumlichen und Wohnqualitätsanforderungen erreichen kann, ist die Qualitätssicherung im nachgelagerten Baubewilligungsverfahren BBV essentiell. Die Bestimmungen in § 15 SNV und die Einforderung eines Modells im BBV sind grundsätzlich sachgerecht. Freiraum, Strassenraum und Erholungsraum Im Zusammenhang mit der geplanten Nutzungsintensivierung wird auch eine strassenräumliche Korrektur angestrebt. Dieser Raum soll aber nicht nur für eine Nutzungsintensivierung, sondern auch für dringend nötige Aufwertungsmassnahmen (Gestaltung, Verbesserung Situation für Fussgänger) genutzt werden.

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Die Aussenwirkung und Aufenthaltsqualität der Überbauung am Scharnier zwischen dem Areal des Kantonsspitals und dem Ortskern von Dättwil mit einer sicheren fussläufigen Vernetzung ist aus fachlicher Sicht wichtig. Umso wichtiger ist neben der architektonischen Qualität der Bauten und systematischen Anordnung der Parkfelder, auch der Erhalt der strassenraumbegleitenden Bäume und die sichere respektive entflechtete Fussgängerführung. Die Nutzung und Gestaltung des strassenseitigen Aussenraums untersteht an diesem Standort erhöhten Anforderungen und ist im Rahmen des BBV zumindest für diese Freifläche zu konkretisieren. Positiv bewertet wird, dass der vollständig befestigte Innenhof zu einem wesentlichen Teil begrünt und aufgewertet werden soll. 4.2.3 Erschliessung Der Sondernutzungsplan (SNP) enthält keine die kantonalen Verkehrsinfrastrukturen tangierende Inhalte. Verkehrsplanerisch ist die Aufwertung der Husmatt als Quartierzentrum sachgerecht. Die Erschliessung erfolgt wie bisher. Das Innere des Areals ist verkehrsfrei mit Wegen für den Fussund Veloverkehr. Die geplante Nutzungsverdichtung führt zu mehr Parkplätzen, trotz sehr guter Anbindung an den öffentlichen Verkehr. Für die Kundschaft der Läden sollen Parkfelder auf dem oberirdischen Areal wie bisher beibehalten werden. Wichtiger Bestandteil ist die im Situationsplan festgelegte öffentliche Fusswegverbindung. Diese Fusswegverbindung ist in § 11 SNV rechtlich genügend sichergestellt. 4.2.4 Abstimmung von Siedlung und Verkehr Parkierung Gemäss beiliegender "Parkfelder- und Ersatzabgabenberechnung nach VSS1-Norm SN 640 281 und Bau- und Nutzungsordnung (BNO) Baden" beträgt das Gesamttotal des Parkfeldbedarfs (Wohnen und Gewerbe) mit dem Richtprojekt 2 im Minimum 216 und im Maximum 329 Parkfelder, Gemäss Planungsbericht reicht das gesetzliche Minimum nicht aus, das Maximum soll aber eingehalten werden. Mit dem Richtprojekt 2 wird die Parkfelderanzahl von bestehenden 325 Parkfeldern trotz zusätzlichen Wohn- und Gewerbeflächen nur um 4 Parkfelder leicht erhöht und liegt somit knapp im Maximum. Grundsätzlich ist die Anzahl Parkfelder in der BNO der Stadt Baden geregelt. Die Zielsetzung für die Parkierungseinrichtungen wird in § 3 Ziffer 2 lit. b definiert und eine summarische Festlegung in § 12 SNV bezüglich oberirdischer Parkfelder vorgenommen. Bei einem Quartierzentrum ist aber zu erwarten, dass der gegebene lokale Bezug, mit hinsichtlich auf Mobilitätsbewältigung und Parkierung adäquaten Bestimmungen in den SNV, sichergestellt wird. Es ist fachlich wenig nachvollziehbar, dass an dieser Lage bei gegebener Funktionalität das gesetzliche Maximum angestrebt werden soll. Dies widerspricht der kantonalen Mobilitätsstrategie (mobilitätAARGAU, moAG). Speziell bei Quartierzentren lässt sich ein grosser Teil des resultierenden Mobilitätsbedarfs zu Fuss oder mit dem Velo bewältigen. Dieser hohe Fuss- und Veloverkehrsanteil am Modal Split gebietet spezifische Parkfelderbedarfsvorschriften (vgl. § 8 Abs. 2 lit. c Bauverordnung, BauV). Statt darauf zu achten, mit gezielten Massnahmen eine zukunftstaugliche Mobilität zu fördern, zeigt das im Planungsbericht präsentierte Richtprojekt eine auf den motorisierten Individualverkehr (MIV) ausgerichtete Parkierung mit über den gesamten strassennahen Aussenbereich angeordneten Parkfeldern. In Anbetracht des Standorts, der öV-Güteklasse B und unter Berücksichtigung der moAG ist aus fachlicher Sicht die Reduktion der Anzahl Parkfelder in Kombination mit einem Mobilitätsmanagement möglich. Auf ein Mobilitätsmanagement wird verzichtet. Die oberirdischen Parkfelder der Kunden und Besucher werden jedoch bewirtschaftet (§ 12 SNV).

' Schweizer Normen des Schweizerischen Verbands der Strassen- und Verkehrsfachleute

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Knoten Im Ergel / Pilgerstrasse Der Knoten Im Ergel / Pilgerstrasse soll redimensioniert werden, wodurch der Aussenraum (Baubereich 5) an Fläche gewinnt. Mit den diversen Schleppkurven wird aufgezeigt, dass die Anlieferung, Ver- und Entsorgung, Notfallzufahrten aber auch der öffentliche Bus entsprechend verkehren kann, wenn teilweise auch sehr knapp. Durch die entsprechende Umgestaltung entfällt in diesem Bereich der Gehweg. Die Fussgängerführung soll künftig durch den Hof sowie über die Verkehrsfläche der oberirdischen Parkierung führen. Mit der Ergänzung des Gehwegs der Pilgerstrasse wird der Fussweg bis auf die von verschiedenen Verkehrsteilnehmerinnen und Verkehrsteilnehmern genutzte strassenseitige Vorzone des Sektors D attraktiver und sicherer. Die vorgenannte Fläche wird gleichzeitig als Ein- und Ausfahrt auf die Pilgerstrasse und als öffentliche Fussgängerverbindung ohne erkennbare Aufenthaltsqualität genutzt. Es ist im nachgelagerten BBV dringend darauf zu achten, dass der öffentliche Fussweg von der allgemeinen Verkehrsfläche und Parkierungsanlage sinnvoll entflechtet wird. Für die Berechnung der Velo-Abstellplätze gelten die Bestimmungen gemäss § 43 Abs. 4 BauV. Eine entsprechende Berechnung liegt nicht vor, weshalb diese nicht geprüft werden konnte. 4.2.5 Weitere materielle Hinweise Lärm Das Areal ist gemäss Nutzungsplan der Lärmempfindlichkeitsstufe III zugeordnet. Das Gebiet ist erschlossen, es gelangen die Immissionsgrenzwerte zur Anwendung. Im Planungsperimeter sind keine Lärmschutzmassnahmen notwendig; die Grenzwerte werden problemlos eingehalten. Die Einstellgaragenzufahrt bei der Dättwilerstrasse hat bereits akustisch gedämpfte Seitenflächen. Archäologie Die geplanten Baumassnahmen zur Realisierung des Gestaltungsplans "Husmatt Sektor D, G und C" beeinträchtigen die aktenkundige archäologische Fundstelle Nr. 14(A)10b "Dättwil-Hochstrass". Es handelt sich dabei um den römischen Strassenverlauf von Vindonissa nach Turicum (Windisch bis Zürich). Es kann daher nicht ausgeschlossen werden, dass bei den Bodeneingriffen zur Realisierung der Vorhaben gemäss Gestaltungsplan archäologische Hinterlassenschaften angetroffen werden; sie müssen vor ihrer unwiederbringlichen Zerstörung fachgerecht untersucht werden. Unabhängig vom Mitwirken der Kantonsarchäologie muss bei einem archäologischen Fund (Mauerreste, Ziegelfragmente, Bodenverfärbungen, Steinkonzentrationen und Kleinfunde wie Scherben oder Knochen usw.) die Arbeit an der betreffenden Stelle selbständig unterbrochen und unverzüglich die Kantonsarchäologie in Brugg benachrichtigt werden (056 462 55 19/00). 4.3 Sondernutzungsvorschriften (SNV) Der Grosse Rat hat den Beitritt zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) beschlossen und mit der BauV umgesetzt. Die vorliegende BNO richtet sich nach diesen neuen Bestimmungen. Die vorliegenden SNV sind stufengerecht formuliert.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

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Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Husmann Sektor D, G und C", beschlossen vom Stadtrat Baden am 14. Juni 2021, wird genehmigt. 2. Di Abtei ung Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

S phan Attiger L

dammann

Verteiler • Stadtrat, Rathausgasse 1, 5401 Baden • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt, Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vorn 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten.

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6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7 Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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