Bauzonenplan Ortsteil Zentrum Villmergen

PROTOKOLL DES REGIERUNGSRATS

Sitzung vom 28. September 2022

Versand: 5. Oktober 2022

Regierungsratsbeschluss Nr. 2022-001269 Gemeinde Villmergen; Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland, Gesamtrevision; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Staatskanzlei

Sachverhalt 1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung 1. Öffentliche Auflage 2. Öffentliche Auflage Beschluss Gemeindeversammlung Ablauf der Beschwerdefrist Eingereicht zur Genehmigung

11. Mai 2017 und 27. Januar 2021 8. Dezember 2014 bis 19. Januar 2015 25. September 2017 bis 24. Oktober 2017 8. März 2021 bis 6. April 2021 28 September 2021 13. Dezember 2021 22. Dezember 2021

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Der Regierungsrat ist für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. Sie fällt nicht unter die Ausnahmen, die gemäss § 27 Abs. 1 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) vom 19. Januar 1993 durch den Grossen Rat zu genehmigen sind. 1.3 Rechtsschutz Eine Beschwerde konnte aufgrund deren Rückzugs abgeschrieben werden. 2. Die Vorlage im Überblick Zur Genehmigung liegen die verbindlichen Inhalte der von der Gemeindeversammlung Villmergen am 28. September 2021 beschlossenen Vorlage vor: • Bauzonenplan, Situationsplan 1:2'500 • Kulturlandplan, Situationsplan 1:5'000 • Bau- und Nutzungsordnung (BNO) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde vom 30. November 2021 sowie in "Ergänzung zum Planungsbericht nach Art. 47 RPV – Änderungen und Verfahren nach erster öffentlicher Auflage vom September/Oktober 2017, Stand 30. November 2021" (nachfolgend "Ergänzung zum Planungsbericht" genannt) erläutert und begründet (Planungsberichte gemäss Art. 47

Raumplanungsverordnung [RPV]). Als weitere Grundlage liegt das Aussenlärmgutachten zur Teileinzonung Parzelle 3446, Gebiet Unterzelg des Büros Grolimund + Partner AG vom 17. Juli 2020 vor. 2.1 Planungsgegenstand und Zielsetzungen Nach dem Zusammenschluss der Gemeinden Villmergen und Hilfikon sowie aufgrund des Alters der rechtskräftigen Nutzungsplanungen erfolgte gestützt auf ein räumliches Gesamtkonzept die Gesamtüberprüfung der Nutzungsplanungen. Die Gesamtrevision der Nutzungsplanung wurde mit Bericht vom 11. Mai 2017 ein erstes Mal abschliessend vorgeprüft. Im Anschluss an die öffentliche Auflage erfolgten diverse Änderungen infolge von Einwendungen sowie durch die Gemeinde selber. Die geänderte Vorlage erwies sich in diversen Punkten nicht als rechtmässig, zweckmässig und angemessen und war zu bereinigen. Namentlich betroffen waren die Umsetzung des Bauinventars in kommunale Substanzschutzobjekte, die Umsetzung des Siedlungstrenngürtels gemäss kantonalem Richtplan in Landschaftsschutzzonen, eine Einzonung (Parzelle 3446) und weitere Änderungen am Bauzonenregime. Zusätzlich umfasst die Vorlage eine Spezialzone "Rigacher Pferdehaltung und Landwirtschaft", eine Speziallandwirtschaftszone "Rigacher/Unterzelg" sowie weitere kleinere Anpassungen. Im Zug der Beratung sowie aufgrund eines Antrags einer Grundeigentümerin erfolgten noch weitere letzte Bereinigungen. 2.2 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfungsvorlage erfüllte die Genehmigungsanforderungen an Nutzungspläne mit Ausnahme zweier im Vorprüfungsbericht vom 27. Januar 2021 enthaltenen Vorbehalte. • Zuweisung Bahnhofareal (und Gleise) zur Bauzone. Entsprechende Korrektur der Bauzonengrenze im Bauzonenplan (Genehmigungsinhalt) und Kulturlandplan (Orientierungsinhalt). • Der Wortlaut von § 10 Abs. 4 BNO ist im Sinne von Ziffer 3.3.2, Absatz "Einzonung Teilparzelle 3446 / Lärm" zu präzisieren (Dämpfungen sind bei sämtlichen Fenstern von lärmempfindlichen Räumen einzuhalten). Die Vorlage wurde entsprechend angepasst. 2.3 Änderungen nach öffentlicher Auflage Die aufgrund von Einwendungen erfolgten Änderungen sind in der "Ergänzung zum Planungsbericht" in Kapitel 2.4 aufgeführt und begründet. Auch diese Änderungen erfüllen die Genehmigungsanforderungen. 2.3.1 Rückweisungen durch die Gemeindeversammlung Die Gemeindeversammlung vom 28. September 2021 hat folgende Inhalte zurückgewiesen, die somit nicht Gegenstand der Genehmigung sind: • Erweiterte Landschaftsschutzzonen I und II gegenüber dem rechtskräftigen Kulturlandplan • Nicht-Unterschutzstellung des Brunnens auf der Parzelle 3217 (SBB) bei der Schachenstrasse • Zonierung der Parzelle 3762 (reformierte Kirchgemeinde) • § 37 BNO (Arealüberbauung) • Unterschutzstellung des Substanzschutzobjekts Nr. 908 auf Parzelle 5262 (Schultheiss), Ortsteil Hilfikon • Überweisung für die Überprüfung und Einführung eines Infrastrukturbeitrages von (Prozentsatz ist zu definieren) der Bausumme für nicht selbstbewohntes Wohneigentum

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2.4 Nutzungsplan Siedlung Die Hauptthemen betreffen die Sachbereiche Erneuerungs- und Innenentwicklungsgebiete, Aufwertung Zentrumsbereiche, Förderung der Siedlungsqualität, kommunaler Substanzschutz, Grünkorridore sowie öffentliche Bauten und Anlagen. 2.5 Nutzungsplan Kulturland Die Hauptthemen sind Vernetzung im Kulturland sowie der Landschaftsschutz inklusive die Umsetzung der Siedlungstrenngürtel gemäss kantonalem Richtplan. 2.6 Bau- und Nutzungsordnung (BNO) Die beiden Regelwerke von Villmergen und Hilfikon werden zusammengeführt. Dabei erfolgt die Integration der Harmonisierung der Baubegriffe und Messweisen (IVHB1). Zudem werden die Bestimmungen an das übergeordnete Recht angepasst. Erwägungen 3. Gesamtbeurteilung 3.1 Überprüfungs- und Änderungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Die Genehmigungsbehörde kann die Planung zur Änderung an die Gemeinde zurückweisen oder, nach vorgängiger Anhörung des Gemeinderats und der in ihren schutzwürdigen Interessen Betroffenen, Änderungen selbst vornehmen, wenn sie von geringer Tragweite sind oder keine erhebliche Entscheidungsfreiheit besteht (§ 27 Abs. 3 BauG). 3.2 Übereinstimmung mit dem kantonalen Richtplan 3.3 Kantonaler Richtplan Die Vorlage stimmt mit den behördenverbindlichen Vorgaben und Handlungsanweisungen des kantonalen Richtplans überein (siehe nachfolgende Ziffern). 3.4 Regionale Abstimmung Der Regionalplanungsverband Unteres Bünztal stellt mit seiner Stellungnahme vom 22. Januar 2015 fest, dass die Gesamtrevision der Nutzungsplanung Villmergen als Ganzes den regionalen Bedürfnissen gerecht werde und regional abgestimmt sei. Bezüglich der Spezialzone "Rigacher Pferdehaltung und Landwirtschaft" enthält die "Ergänzung zum Planungsbericht" in Kapitel 3.1.5 Darlegungen zur regionalen Abstimmung inklusive Erwägungen zum Bedarf. Der Regionalplanungsverband Unteres Bünztal stellt mit ergänzender Stellungnahme vom 26. August 2019 zur Spezialzone "[Pferdesport] Rigacher" fest, dass mit dem Vorhaben ein vorhandenes Bedürfnis durch einen lokalen Anbieter abgedeckt werden kann und dass der Regionalplanungsverband diese Spezialzone auf der Grundlage des Regionalen Entwicklungskonzepts (REK)

1 Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe

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unterstützt; insbesondere als Teil eines vielfältigen, siedlungsnahen Freizeitangebots im Urbanen Entwicklungsraum und im regionalen Zentrum Wohlen-Villmergen. 3.5 Nutzungsplanung Siedlung 3.5.1 Mindestdichten, Fassungsvermögen der Wohn- und Mischzonen Zur mittel- bis längerfristigen Erreichung der geforderten Mindestdichten gemäss Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisungen 2.1/2.2 sowie zur kurzfristigen Bereitstellung eines gemäss Raumkonzept Aargau (R 1) hinreichenden Fassungsvermögens innerhalb des aktuellen Planungshorizonts sieht die Gemeinde verschiedene Massnahmen zugunsten einer massgeschneiderten und hochwertigen Siedlungsentwicklung nach innen vor, namentlich: • Allgemeine Massnahmen (Anreize) zur Förderung der Innenentwicklung wie beispielsweise Nichtanrechnung Unter-, Dach- und Attikageschosse an die Ausnützungsziffer, Abschaffung Mehrlängenzuschlag. • Förderung der baulichen Entwicklung und Erneuerung im Ortszentrum, Festsetzung von Gestaltungsplanpflichten mit in der BNO festgelegten Zielsetzungen. • Ausschluss flächenintensiver Gebäudetypen in einzelnen Zonen beziehungsweise Gebieten. • Anhebung der Ausnützungsziffern in verschiedenen Zonen. • Sonderbauvorschriften im Sinne eines Anreizsystems für im Zonenplan räumlich konkret bezeichnete Gebiete (überlagerte "Nachverdichtungszone"). • Handlungsprogramm Innenentwicklung. • Controlling mit Folge-/Vertiefungsmassnahmen. Gestützt auf die im Planungsbericht dargelegte kommunale Abschätzung zum Fassungsvermögen zeigt sich plausibel, dass die Gemeinde Villmergen bis 2030 eine Einwohnerdichte von rund 56 (überbaute Wohn- und Mischzonen [W/M-Zonen]) beziehungsweise 67 (unüberbaute Wohnmischzonen) Einwohnerinnen und Einwohnern pro Hektare (E/ha) erreichen kann. Im Vergleich mit der kantonalen Abschätzung beziehungsweise mit den Werten der Gemeinden desselben Raumtyps sind die Zahlen eher unterdurchschnittlich. Für den weiteren über diesen ersten Schritt hinausgehenden Innenentwicklungspfad bis zum richtplanerischen Soll-Wert für 2040 von 70 E/ha (überbaut) beziehungsweise 90 E/ha (unüberbaut) werden entsprechend dem im Planungsbericht dargelegten Handlungsprogramm Innenentwicklung weitere zielführende Massnahmen in Aussicht genommen. Auf eine rechtsverbindliche Verankerung des Handlungsprogramms in Form eines verpflichtenden Handlungsauftrags in der BNO verzichtet die Gemeinde. Umso mehr liegt es in der Verantwortung der Gemeinde, eine aktive Rolle bei der weiteren Innenentwicklung einzunehmen. Das Fassungsvermögen von Villmergen beträgt gestützt auf die begründeten Darlegungen der Gemeinde rund 8'500 Personen und liegt damit leicht über dem Planwert 2030 gemäss kantonaler Prognose, jedoch unter dem Zielwert 2040 von 9'300 E. Entsprechend ist es nötig, dass gestützt auf das Handlungsprogramm Innenentwicklung weitere zielführende Massnahmen aktiv geprüft und umgesetzt werden. Bis 2030 wird seitens der Gemeinde eine Steigerung der Einwohnerdichte in den W/M-Zonen von 52 auf einen Mittelwert von rund 60 E/ha gewährleistet (56 E/ha überbaute W/M-Zonen, 67 E/ha unüberbaute W/M-Zonen; realisierbarer Innenentwicklungspfad der Gemeinde). Der von der Gemeinde Villmergen als realisierbar beurteilte Innenentwicklungspfad ist bezogen auf den Nutzungsplanungshorizont (2030), unter Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten sowie vor dem Hintergrund des langen Verlaufs der vorliegenden Planung (Beginn vor in Kraft treten der Revision des Raumplanungsgesetzes [RPG-Revision]) angemessen. Die vorerst möglichen Vorkehrungen zur Mobilisierung und zur Erschliessung der (inneren) Nutzungsreserven wurden getroffen

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(vgl. § 4 Bauverordnung [BauV], Handlungsprogramm Innenentwicklung). Sie gelten materiell als wesentlicher Bestandteil der vorliegenden Planung. Unter Berücksichtigung des Raumkonzepts Aargau sowie der massgeblichen Interessen und Rahmenbedingungen wird die Grösse der Bauzone als angemessen beurteilt. Das Fassungsvermögen der W/M-Zonen ist mit den Anforderungen von Art. 15 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) und den weiteren Vorgaben des kantonalen Richtplans vereinbar. Die vorliegende Gesamtrevision stellt insofern einen ersten Schritt dar. In nachfolgenden Planungen werden im Hinblick auf die Richtplanvorgaben (unter anderem Raumkonzept R 1 sowie Richtplankapitel S 1.2) und den Richtplanhorizont 2040 weitere Schritte im Sinne der hochwertigen Innenentwicklung notwendig sein. 3.5.2 Bauzonenabgrenzung im Einzelnen Verzicht auf Umzonung Teilparzelle 2218 von Grünzone in Wohnzone WI Entwürfe sahen vor, auf Antrag der Grundeigentümerin Teilparzelle 2218 von der Grünzone in die Wohnzone WI umzuzonen. Entlang des Hinterbachs gilt gemäss Art. 41a der Gewässerschutzverordnung (GSchV) nach wie vor ein Bauverbot, das mittels Festlegung einer Uferschutzzone umgesetzt wird. Bis zur noch pendenten Festlegung der Gewässerräume in der Nutzungsplanung sind zusätzlich die Übergangsbestimmungen gemäss bundesrechtlicher Gewässerschutzverordnung anzuwenden. Das schränkt die Nutzung der Parzelle für Bautätigkeiten sehr stark ein. Grundsätzlich gilt zurzeit ein beidseitiger Gewässerabstand von 8 m plus die Bachbreite, was bei einer Gerinnesohlenbreite von 3 m einen Bachabstand von 11 m beidseits gemessen ab der Uferlinie ergibt. Aufgrund dieser Situation hat die Gemeinde entschieden, auf die beschriebene Umzonung zu verzichten. Im Zusammenhang mit der noch ausstehenden Umsetzung der Gewässerräume soll eine allfällige Teilumzonung der erwähnten Parzelle nochmals geprüft werden. Eine Umzonung von einer Grünzone in eine Wohnzone ist einer Einzonung gleichgestellt. Sie müsste gegebenenfalls kompensiert werden und wäre mehrwertabgaberelevant. Einzonung Rigacker Die Gemeinde sieht insgesamt 0,75 ha zur Einzonung in die Arbeitszone AI vor. Gestützt auf Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisung 1.2 soll das räumlich Siedlungsgebiet durch wertgleiche Umlagerungen im Ausmass von 0,75 ha räumlich neu angeordnet werden. Die Umlagerung erfolgt zugunsten eines seit mehreren Jahrzehnten am jetzigen Standort ansässigen Gewerbebetriebs. Der ursprünglich zonenkonform produzierende Gärtnereibetrieb hat sich im Verlauf der Zeit zum rein gewerblichen Gartenbaubetrieb entwickelt. Die Zonenkonformität in der rechtskräftigen Spezialzone nach Art. 18 RPG für die bodenabhängige und bodenunabhängige pflanzliche Produktion ist somit nicht mehr gegeben. Mit der Zuweisung eines Teils des bisherigen Betriebsareals zur Arbeitszone AI soll die Weiterführung des Betriebs gesichert werden. Der Planungsbericht legt die Interessenabwägung nachvollziehbar dar. Namentlich die Lage unmittelbar angrenzend an die bestehende Bauzone und die nach Beurteilung der Gemeinde hinreichende Erschliessung kann zugunsten der Einzonung gewürdigt werden. Positiv ins Gewicht fällt die Redimensionierung des Betriebsareals. Bezüglich Fruchtfolgeflächenbilanz sind 1,3 ha betroffen. Davon werden 0,55 ha rekultiviert und wieder der Landwirtschaftszone zugewiesen. 0,75 ha werden wie oben beschrieben eingezont. Trotz Klassierung als Fruchtfolgefläche (FFF) sind von der Einzonung zu einem grossen Teil bereits überbaute Flächen betroffen (zum Beispiel Gewächshäuser) zudem können 0,2 ha FFF durch Auszonungen kompensiert werden. Die Anforderung, wonach die FFF möglichst zu schonen sind, bleibt hinreichend gewahrt. Die Richtplananforderung, wonach mit einer Umlagerung ein raumplanerisch besseres Ergebnis erreicht werden muss, ist im Kontext der konkreten Verhältnisse zu beurteilen. Unter Würdigung der gesamten Umstände können die im Planungsbericht dargelegte Einzonung "Rigacher" und die entsprechenden Auszonungen als wertgleiche Siedlungsgebietsumlagerungen mit einem insgesamt raumplanerisch besseren Ergebnis beurteilt werden. Die beantragte Einzonung erfüllt insgesamt die Anforderung gemäss Richtplan. 5 von 17

Einzonung Teilparzelle 3446 Die zuerst entgegenstehenden überwiegenden Interessen aus umweltrechtlicher Sicht (Nichteinhaltung von Lufthygiene-Abständen) wurden bereinigt. Gemäss dem vorliegenden Betriebskonzept des Pferdehaltungs- und Landwirtschaftsbetriebs "Stall am Rietenberg" auf der benachbarten Parzelle 1894 ist vorgesehen, geruchsreduzierende Massnahmen zu ergreifen. Die Mastschweinehaltung soll definitiv aufgegeben werden. Zudem soll im Junghennenstall eine Abluftreinigungsanlage eingesetzt werden. Gemäss dem im Betriebskonzept enthaltenen Geruchsgutachten führen diese Massnahmen dazu, dass der Mindestabstand gegenüber der zur Einzonung vorgesehenen Fläche auf der Parzelle 3446 eingehalten werden kann. Die Umsetzung der beschriebenen Massnahmen ist durch die Gemeinde mit den Betroffenen zu regeln. Insbesondere ist sicherzustellen, dass die vorgesehene Nutzung des ehemaligen Schweinestalls und der Einbau der Abluftanlage beim Geflügel den bau- und raumplanungsrechtlichen Bestimmungen entsprechen und die notwendigen Bewilligungsver-fahren durchlaufen. Das Erfüllen der umweltrechtlichen Vorgaben wird im Baubewilligungsverfahren für die Wohnbauten auf Parzelle 3446 zu prüfen beziehungsweise nachzuweisen sein. Im Bereich der Einzonung sind FFF vorhanden. Tangiert wird eine als FFF ausgewiesene Fläche von rund 0,4 ha. Gemäss dem Aargauischen Geografischen Informations-system AGIS ist auch die Fläche der ehemaligen landwirtschaftlichen Liegenschaft mit direkt angrenzendem Umschwung als FFF festgelegt. Da diese Fläche jedoch bereits überbaut ist, handelt es sich tatsächlich nicht mehr um FFF. Durch die Einzonung werden effektiv ca. 0,17 ha FFF beansprucht. Hinsichtlich der Standortqualität des Siedlungsgebiets kann die Umlagerung als Verbesserung beurteilt werden (kompakte Abgrenzung des Siedlungsgebiets, Lage zu einer Haltestelle des öffentlichen Verkehrs). Die Beanspruchung von FFF bleibt untergeordnet. Zu berücksichtigen sind die wichtigen Hinweise zur Erschliessung. Es wird auf die entsprechenden nachfolgenden Ausführungen verwiesen. Die Einzonung erfüllt die Anforderungen gemäss Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisung 1.2 (Teil Umlagerung) respektive die Anforderungen von gemäss Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisung 3.5 (Fall a; nicht mehr landwirtschaftlich genutzte Wohn- und Ökonomiegebäude; vgl. Kapitel 3.2 in der Ergänzung zum Planungsbericht). Die abgehende FFF wird vollständig kompensiert. Erschliessung Der Kommunale Gesamtplan Verkehr (KGV) der Gemeinde Villmergen wurde bezüglich den Zielsetzungen (Kapitel 4) sowie des Grobkonzepts (Kapitel 5) durch den Vorsteher des Departements Bau, Verkehr und Umwelt am 3. Mai 2018 genehmigt. Gemäss KGV ist beabsichtigt, die K 377 Unterzelgstrasse als kantonale Verbindungsstrasse aufzuheben und neu als Erschliessungsstrasse zu klassieren, die für den motorisierten Individualverkehr gesperrt werden soll. Aus fachlicher Sicht ist die Entlassung der K 377 aus dem Kantonsstrassennetz möglich. Detailabklärungen diesbezüglich müssen noch getroffen werden. Die Einzonung der Teilparzelle 3446 tangiert die Unterzelgstrasse. Bis zur erfolgten Abklassierung sind die rechtlichen Vorgaben betreffend die Lage an einer Kantonsstrasse einzuhalten beziehungsweise Baugesuche werden entsprechend zu prüfen sein. Die vorliegende Einzonung im allgemeinen Nutzungsplanungsverfahren präjudiziert die in separaten Verfahren (eventuell Landabtretung zugunsten Gehweg; Baubewilligungsverfahren) zu regelnden Abstände und allfälligen Ausnahmebewilligungen nicht. Die entsprechenden Verfahren bleiben vorbehalten. Ob die Kehrichtentsorgung über die Bushaltestelle abgewickelt werden kann, wird ebenfalls im Baubewilligungsverfahren zu prüfen sein (vgl. "Ergänzung zum Planungsbericht", Ausführungen in Kapitel 3.2.2).

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Bauzonenbilanz Die nutzungsplanerischen Interventionen für zu folgender Bauzonenbilanz: Gebiet/Bezeichnung

Bauzonen werden ein-/

Flächenbilanz räumlich

FFF-Bilanz (netto)

ausgezont gemäss den

angeordnetes Sied-

effektive Bodenfläche ge-

Planungsanweisungen

lungsgebiet

mäss Angaben Planungs-

1.2, 3.5

bericht Kapitel 5

Planungsanweisung 1.2 (Umlagerung) Auszonung "Büttikerstrasse"

- 0,38 ha

- 0,38 ha

+ 0,38 ha

Auszonung "Geisslerrain"

- 0,25 ha

- 0,25 ha

0,00 ha

Auszonung "südlich Friedhof"

- 0,37 ha

- 0,37 ha

0,00 ha

Einzonung Rigacher

+ 0,75 ha

+ 0,75 ha

- 0,75 ha

+ 0,0335 ha + 0,1533 ha + 0,0542 ha + 0,0090 ha

+ 0,0335 ha + 0,1533 ha + 0,0542 ha + 0,0090 ha

- 0,1100 ha

0,0 ha

0,0 ha

- 0,5342 ha

Einzonung Teilparzelle 3446 Unterzelg 1. Etappe exkl. Arrondierung 2. Etappe 2. Etappe Anpassung Erschliessung Total/Saldo

Gebiet/Bezeichnung

- 0,0542 ha

Bauzonen werden ein-/

Flächenbilanz räumlich

FFF-Bilanz (netto)

ausgezont gemäss den

angeordnetes Sied-

effektive Bodenfläche ge-

Planungsanweisungen

lungsgebiet

mäss Angaben Planungs-

1.2, 3.5

bericht Kapitel 5

Planungsanweisung 3.5 (Arrondierung) Himmelrych

+ 0,0900 ha

0,00 ha

0,00 ha

entlang Wohlerstrasse

+ 0,1700 ha

0,00 ha

0,00 ha

Zonenrandstrassen; entlang Bahntrassee

+ 0,7300 ha + 0,0400 ha

0,00 ha

0,00 ha

Parzelle 3446 Unterzelg

+ 0,1962 ha

0,00 ha

0,00 ha (ca. 0,2 ha in AGIS als FFF dargestellte, aber tatsächlich langjährig überbaute Fläche)

Total/Saldo

+ 1,2262 ha

0,0 ha

0,0 ha

- 0,17 ha

- 0,17 ha

0,00 ha

+ 1,0562 ha

- 0,17 ha

- 0,5342 ha

Planungsanweisung 4.2 Auszonung "Industrie" (Industriezone ohne Hochbauten LwZ; keine Kompensation aufgrund fehlender Gleichwertigkeit) Gesamt-Total/Saldo

Die räumlichen Veränderungen des Siedlungsgebiets und der FFF werden im Sinne des Richtplans fortgeschrieben.

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3.5.3 Siedlungsqualität Baudenkmäler und Kulturobjekte Aufgrund der Ergebnisse der ersten öffentlichen Auflage beziehungsweise einer ergänzenden Umfrage des Gemeinderats bei betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern hat sich die Gemeinde entschieden, die alternative Schutzkonzeption umzusetzen. Mit dieser Konzeption wird über die Unterschutzstellung und den Umfang des Schutzes von inventarisierten Objekten nicht im Rahmen der Nutzungsplanung entscheiden, sondern erst später auf Ersuchen der Grundeigentümerinnen oder Grundeigentümer oder von Amts wegen; in der Regel im Zusammenhang mit einer konkreten Bauabsicht (vgl. Ausführungen in "Ergänzung zum Planungsbericht", Kapitel 3.6). Die Umsetzung der alternativen Schutzkonzeption ist sachgerecht erfolgt. Substanzschutzobjekt HIK 908 auf Parzelle 5262 Die bisherigen Substanzschutzobjekte im Ortsteil Hilfikon werden mit einer Übergangsregelung in die neue Planung überführt. Mit Beschluss vom 28. September 2021 hat die Gemeindeversammlung Villmergen die Festlegung des Gebäudes Nr. 38 als Substanzschutzobjekt zurückgewiesen (vgl. Planungsbericht, Kapitel 2.2.8, und Protokoll zur Gemeindeversammlung vom 28. September 2021). Aufgrund der Rückweisung ist die Festlegung des Objekts HIK 908 als Substanzschutzobjekt nicht Gegenstand der vorliegenden Genehmigung. Im von der Gemeindeversammlung beschlossenen Kulturlandplan ist das Objekt trotzdem im Genehmigungsinhalt als Substanzschutzobjekt dargestellt. Lediglich orientierend wird auf die Rückweisung hingewiesen. Die Festlegung als Substanzschutzobjekt im Kulturlandplan ist somit mittels Direktänderung von der Genehmigung auszunehmen. Dieses Objekt ist bereits in der rechtskräftigen Planung als kommunales Substanzschutzobjekt festgelegt. Die Rückweisung an der Gemeindeversammlung kann sich aus rechtlichen Gründen nur auf die Übernahme des Substanzschutzes in die revidierte Planung beziehen, nicht jedoch auf die Entlassung aus dem rechtskräftigen Substanzschutz. Eine allfällige Schutzentlassung ist in einem separaten Verfahren zu prüfen. Die rechtskräftige Festlegung als Schutzobjekt gemäss Bauzonen- und Kulturlandplan vom 15. Juni 2001 (Beschlussdatum Gemeindeversammlung Gemeinde Hilfikon) bleibt einstweilen in Kraft. § 58 BNO (Übergangsbestimmungen) ist mittels Direktänderung dahingehend zu korrigieren, als unter Absatz 1, Buchstabe q zusätzlich auch Ziffer 9 "Anhang Gebäude mit Substanzschutz (§ ...21 Abs. 1)" Bezüglich Gebäude Nr. 38 von der Aufhebung auszunehmen ist. Die Gemeinde hat sich mit Schreiben vom 23. August 2022 (Auszug aus dem Protokoll des Gemeinderats [PA]) mit diesem Vorgehen einverstanden erklärt. 3.6 Nutzungsplanung Kulturland 3.6.1 Landwirtschaftszone und Fruchtfolgeflächen Die Abgrenzung der Landwirtschaftszone ist sachgerecht. Die Gesamtbilanz aller räumlichen Veränderungen der FFF beträgt – 0,78 ha (vgl. Ziffer 3.5.2 sowie 3.6.4), sie gelten damit im Sinne des Richtplans als fortgeschrieben. 3.6.2 Speziallandwirtschaftszone "Rigacher/Unterzelg" Die langjährig bestehende, für die bodenabhängige und bodenuanbhängige Produktion im Bereich des Pflanzenbaus bestimmte Spezialzone "Rigacher/Unterzelg" gemäss Art. 18 RPG auf der Parzelle 3444 wird im neuen Kulturlandplan in eine Speziallandwirtschaftszone gemäss Art. 16a Abs. 3 RPG überführt. Die Speziallandwirtschaftszone ist nach § 24 Abs. 1 BNO für Bauten und

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Anlagen bestimmt, die der bodenunabhängigen und der bodenabhängigen Produktion landwirtschaftlicher oder gartenbaulicher Erzeugnisse dienen. Gemäss § 24 Abs. 2 BNO sind Bauten und Anlagen zur Produktion pflanzlicher Erzeugnisse zulässig. Trotz dieser Neuregelung sollen gemäss den zur Genehmigung eingereichten Schluss- und Übergangsbestimmungen nach § 58 BNO die alte Spezialzone "Unterzelg" vom 16. März 1993 sowie die zugehörigen Bestimmungen in § 31 alt BNO von der Aufhebung des alten Rechts ausgenommen werden. Die Gemeinde bestätigt mit PA vom 23. August 2022, dass es sich dabei um ein offenkundiges Versehen handelt. § 58 Abs. 1 Buchstaben a und c sind mit Direktänderungen zu korrigieren. 3.6.3 Naturschutzzonen und -objekte im Kulturland Die Vorlage erfüllt die Anforderungen an den Schutz der Umwelt, der Natur und der Landschaft im Sinne der §§ 40 und 40a BauG und der einschlägigen Bestimmungen des Einführungsgesetzes zur Bundesgesetzgebung über den Schutz von Umwelt und Gewässer (EG Umweltrecht). 3.6.4 Weitere Zonen ausserhalb Siedlungsgebiet Weitere Zonen nach Art. 18 RPG Spezialzone "Rigacher Pferdehaltung und Landwirtschaft" Ausgangslage Auf Parzelle 1894 soll eine Spezialzone "Pferdehaltung und Landwirtschaft" festgelegt werden. Beim Betrieb handelt es sich um ein langjährig bestehendes landwirtschaftliches Gewerbe (Stand 2018: 1,6 Standardarbeitskräfte, rund 25 ha landwirtschaftliche Nutzfläche) mit den Betriebszweigen Mutterkuh-, Geflügel-, Pensionspferdehaltung und Direktvermarktung. Im Jahr 2016 erfolgte die kantonale Zustimmung für den Neubau eines Pferdestalls mit 14 Boxen, eines Gruppenstalls mit vier Plätzen, eine Krankenbox, ein Futterlager, zwei Sattelkammern, vier Waschplätze, ein WC, ein Mistplatz, ein Allwetterplatz (800 m²) sowie ein Heu- und Strohlager in einem neuen Ökonomiegebäude zonenkonform nach Art. 22 Abs. 2 und Art. 16abis RPG in Verbindung mit Art. 34 und Art. 34b RPV. Die Parzelle 1894 schliesst im Gebiet "Rigacher" unmittelbar an den nördlichen Rand des Siedlungsgebiets beziehungsweise die Bauzone an. Am nächsten an der Bauzone steht das Wohnhaus, anschliessend folgen die Ökonomiegebäude, aufgereiht in nordsüdlicher Richtung. Die südliche Grenze der geplanten Spezialzone soll in einem Abstand von rund 30 m zur Bauzonengrenze festgelegt werden und erstreckt sich nach Norden bis zum nächsten Flurweg. Die Zone umfasst bestehende Ökonomiegebäude und Anlagen, namentlich Remise, bestehende Pferdestallungen sowie einen Allwetterplatz. Die Spezialzone soll die planerische Grundlage für weitere Angebote im Bereich der gewerblichen Pferdenutzung sowie die Errichtung entsprechender Bauten ermöglichen wie Reithalle, Führanlage und Round-Pen (detaillierte Angaben zum Nutzungskonzept vgl. "Ergänzung zum Planungsbericht", Kapitel 3.1). Beabsichtigt ist die Ausrichtung des Betriebs auf folgende Nutzungen und Tätigkeiten: • Haltung von 23 Pensionspferden (Sport- und Freizeitreiter) und 4 eigene Pferde • Angebot von Reitunterricht auf dem Betrieb • Haltung von Mutterkühen, Lege- und Junghennen • Produktion von Eiern und Fleisch sowie Direktvermarktung auf dem eigenen Betrieb

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Erwägungen Gemäss der Bundeswegleitung "Pferde und Raumplanung“ ist zwischen zonenkonformer Pferdehaltung in einer Landwirtschaftszone (zum Beispiel landwirtschaftliche Pferdezucht) und gewerblicher Pferdehaltung (Art. 37a RPG/Art. 43 RPV) zu unterscheiden. Bauten und Anlagen für den Pferdesport und die gewerbliche Pferdehaltung gehören in die Bauzone oder in eine Spezialzone nach