Gestaltungsplan Roggächer Nord

Art. 1 Zweck und Ziele

Der Gestaltungsplan Roggächer Nord bezweckt eine koordinierte, auf die örtliche Situation abgestimmte, verdichtete Bebauung unter Berücksichtigung eines möglichst grosszügigen Freiraums und einer hohen Wohnqualität. 2

Der Gestaltungsplan verfolgt folgende Ziele: haushälterischer Umgang mit dem knappen Bauland, in dem die zonenkonformen Vorgaben ausgeschöpft werden und die architektonische Gestaltung alle Aspekte einer zeitgemässen Überbauung beinhaltet (Umwelt, Energie, Ökologie und Ökonomie), eine sorgfältige Einpassung der Bauten in die topografischen Gegebenheiten (Hanglage nach Osten gerichtet) o die Sicherstellung einer zeitgemässen Überbauung mit attraktiven Wohneinheiten und einer hohen Wohnqualität, welche eine direkte Verbindung und einen Bezug zur ländlichen Umgebung gewährleistet, o eine Freiraumgestaltung, welche eine hohe ökologische Qualität aufweist, einen Beitrag an die hitzeangepasste Siedlungsentwicklung leistet und gleichzeitig eine attraktive, vielfältige Nutzung durch die Bewohnenden zulässt.

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Art. 2 Bestandteile

1

Verbindliche Bestandteile des Gestaltungsplans sind: Sondernutzungsvorschriften o Situationsplan 1:500

2

Erläuternde Grundlagen des Gestaltungsplans mit orientierendem Charakter sind: Der Planungsbericht o Das Richtprojekt o Das Modell MST. 1:500

Art. 3 Perimeter

1 Der Geltungsbereich des Gestaltungsplans umfasst die im Plan bezeichnete Perimeterfläche.

Art. 4 Verhältnis zur

Grundordnung

1 Soweit mit dem Situationsplan und den dazugehörigen Sonder­ nutzungsvorschriften nicht abweichende Regelungen getroffen werden, gelten die Bestimmungen der Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Mühlau, insbesondere die Vorschriften der WG (Wohn- + Gewerbezone). 2 Vorbehalten bleibt die übergeordnete Gesetzgebung des Kantons und des Bundes, insbesondere die einschlägige Bau-, Planungs- und Umweltschutzgesetzgebung.

2

Art. 5 Nutzungen

1 Innerhalb der Baubereiche 1,2,3 und 4 sind Wohnungen und nicht störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe zulässig.

2 In den Baubereichen A, B, und C sind Kleinbauten und allgemein zugängliche Nebenräume wie Velo- und Kinderwagenabstellräume zulässig. 3 Im Baubereich D ist ein Gebäude mit nicht anrechenbarer Nutzfläche, als Gemeinschaftsraum, Spielgeräteraum und Grillplätze zulässig. Die Grundfläche ist auf 70 m2 beschränkt.

Art. 6 Baubereich

Gesamthöhe

1 Gebäude und Kleinbauten sind ausschliesslich innerhalb der bezeichneten Baubereiche zulässig.

2 Die maximale Gesamthöhe der Gebäude in den Baubereichen 1,2,3 und 4 richtet sich nach der Bau- und Nutzungsordnung Mühlau

Art. 4

Abs. 2, a.) und § 5, sie beträgt max. 13.50 m + 3.20 m = 16.70 m. In den Baubereichen 1,2 und 3 sind maximal viergeschossig in Erscheinung tretende Gebäude, plus Attikageschoss zulässig. Im Baubereich 4 ist ein maximal dreigeschossiges Gebäude zulässig. 3 Die Gebäudehöhe im Baubereich D richtet sich nach BauV § 19, Abs.1, a.) Klein- und Anbauten. Die Dachflächen in den Baubereichen A, B, C und D sind zu begrünen.

Art. 7 Geschossflächen GF

1 Die zulässigen Geschossflächen sind als Kontingente pro Baubereich im Situationsplan eingetragen. Sie ersetzen die zonengemässe Ausnützungsziffer. Erfolgt die Bebauung in Etappen, ist ein Nachweis vorzulegen, wie das zulässige Kontingent unter Einbezug des vorgelegten Teilobjekts eingehalten bzw. ausgeschöpft wird.

2 Eine Übertragung von Geschossflächen zwischen den Baubereichen 1,2,3 und 4 ist zulässig. Zwischen den Baubereichen 1,2 und 3 darf die Übertragung maximal 5 % über dem jeweiligen Kontingent liegen und die max. zulässige anrechenbaren Geschossfläche im Perimeter gesamthaft nicht übersteigen. 3 Die Übertragungen von nicht ausgeschöpften Kontingenten aus den Baubereichen 1,2 und 3, können auf den Baubereich 4 übertragen werden, Im Baubereich 4 sind max. 800 m2 anrechenbare Geschossflächen zulässig.

3

Art. 8 Erschliessung

1 Die Erschliessung für den motorisierten Verkehr erfolgt ab der Kantons­ strasse K260 über die im Situationsplan eingetragene Erschliessungsstrasse.

Teilparzelle Nr.1O

2 Die Erschliessung der Teilparzelle Nr. 10 und der Parzelle Nr. 640 ist mit rotem Pfeil im Situationsplan eingetragen.

Parzelle Nr. 11

3 Die mögliche Erschliessung der Parzelle Nr. 11 ist mit blauem Pfeil im Situationsplan eingetragen.

Art. 9 Parkierung

1 Im Perimeter sind maximal 90 unterirdische Parkplätze zulässig. Bauten oder Umnutzungen dürfen nur soweit bewilligt werden, als die gemäss den Vorschriften erforderlichen Parkplätze im Rahmen dieses Gesamtkontingents liegen.

Baubereich unterirdische Parkierung

2 Die erforderlichen Abstellplätze sind unterirdisch innerhalb des bezeichneten Baubereichs zu erstellen. Ausgenommen bleiben die Besucherparkplätze für Wohnen und Gewerbe.

Ein- und Ausfahrt Tiefgarage

3 Die zulässige Ein- und Ausfahrt in die Tiefgaragen ist im Situationsplan festgelegt.

Bereich oberirdische Parkierung

* Oberirdische Abstellplätze sind innerhalb der blau markierten Bereiche nur für Besucher zulässig und entsprechend zu bezeichnen. Beläge sind versickerungsfähig auszugestalten. Mindestens ein Besucherparkplatz ist behindertengerecht zu erstellen.

Velo

5 Bei jedem Mehrfamilienhaus sind genügend grosse, gut zugängliche und abschliessbare Abstellräume für Velos vorzusehen.

Art. 10 Umgebungsgestaltung

1 Das Terrain darf nicht unnötig verändert werden. Die Niveau­ unterschiede sind möglichst als Böschungen mit einheimischen Bepflanzungen auszubilden.

2 Die maximale Höhe der Stützmauern beträgt 1.50 bei den Sitzplätzen und 1.50 m - 3.00 m bei Hauseingängen. Der Gemeinderat kann bei architektonisch guter Umsetzung und gut in die Landschaft eingepasster Umgebungsgestaltung höhere Stützmauern zulassen. Stützmauern höher als 1.2 m sind zu begrünen.

3 Für die Umgebungsgestaltung ist das Richtprojekt gemäss Freiraumgestaltung Plan Nr. 1-209 und 1-210 massgebend. Der nachhaltige Unterhalt erfolgt durch privatrechtliche Verträge.

Grünflächen

* Grünflächen sind im Situationsplan hellgrün bezeichnet und gemeinschaftlich nutzbar, sie sind für Blumenwiesen und Pflanzflächen vorgesehen. Pro Wohneinheit im 1. Vollgeschoss 1st maximal 30 m2 befestigte Fläche, inkl. Sitzplatz und eine angemessen dimensionierte, ausschliesslich private Nutzung des Umschwungs zur Wahrung der Privatsphäre zulässig. 4

Art. 11 Bereich Spielplatz

■■ Innerhalb der im Situationsplan grün gepunkteten Flächen sind gemeinschaftlich nutzbare Spiel- und Aufenthaltsbereiche im Umfang von mindestens 15 % der anrechenbaren Geschossflächen zu gestalten. Sie sind nach den neuesten Erkenntnissen über kindergerechte Wohnumfelder und den Altersgruppen entsprechend auszustatten. Bekieste Fusswege, Spielgeräte, Sitzbänke und dergleichen sind zulässig. Maximal 10% der grün gepunkteten Flächen dürfen befestigt werden. Steingärten über 5 m2 sind nicht zulässig.

Art. 22

Abs. 6 SNV verlangt im letzten Satz, dass die Materialisierung sowie die Farbgebung der Bau­ ten und Anlagen auf die landschaftliche Umgebung abzustimmen sind. Die Vorschrift wurde syste­ matisch etwas unglücklich unter der Marginalie "Richtprojekt" in die SNV eingefügt. Es wird festge­ halten, dass es sich im letzten Satz bei § 22 Abs. 6 SNV. um eine rechtsverbindliche SNV handelt.

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Ökologischer Ausgleich Es sind 1'660 der Perimeterfläche für den ökologischen Ausgleich vorgesehen. In der Summe, wird die geforderte Mindestfläche von 15 % erreicht beziehungsweise übertroffen (20 % gemäss Flä­ chennachweis im Planungsbericht, Seite 115). Die Flächen sind im Situationsplan und im Planungs­ bericht separat ausgewiesen. Klimaanpassuna im Siedlungsgebiet

Aufgrund des Klimawandels ergeben sich für die bauliche Entwicklung neue Herausforderungen wie zunehmende Sommerhitze, längere Trockenperioden sowie häufigere und intensivere Starknieder­ schläge. In Gebieten mit einer höheren baulichen Dichte, in GP-Gebieten und bei der Überbauung von Freiflächen ist es besonders wichtig, geeignete Massnahmen zur Hitzeminderung umzusetzen. Diese leisten einen entscheidenden Beitrag an die Wohnqualität.sowie an das siedlungs- und land­ schaftsgestalterisch bessere Ergebnis (§ 8 Abs. 3 Bauverordnung, BauV).

Die Klima-Planhinweiskarte Tag^ zeigt eine starke Wärmebelastung im Planungsgebiet. In der KlimaPlanhinweiskarte Nacht^ wird ersichtlich, wie Kaltluft aus westlicher Richtung durch den GP-Perimeter fliesst. Die Kaltluftströmung trägt zur Abkühlung des Siedlungsgebiets bei und leistet damit einen wesentlichen Beitrag für die Wohnqualität im GP-Perimeter und in den östlich angrenzenden Gebietén, die eine nächtliche Überwärmung aufweisen. Das Richtprojekt "Freiraumgestaltung" und der Situationsplan zeigen gute Ansätze zur Hitzeminde­ rung (hoher Grünanteil, unversiegelte Flächen, Regenwasserrückhaltung und -Versickerung, Baum­ pflanzungen). Allerdings ist das Gebäude (Baubereich) 2 aus klimatischer Sicht nicht optimal ausge­ richtet (Riegelwirkung). Es ist wichtig, dass in den Bereichen zwischen den Gebäuden 1, 2 und 3 keine weiteren Barrieren das Kaltluftströmungsfeld beeinträchtigen. Die hitzeangepasste Siedlungs­ entwicklung ist unter "Zweck und Ziele" in § 1 Abs. 2 SNV verankert. Der Planungsbericht legt dar, inwiefern der GP Synergien zur hitzeangepassten Siedlungsentwicklung gewährleistet. Qualitätssicherung

Die Qualitätssicherung ist in § 24 Abs. 4 SNV GP verbindlich geregelt. Zur Beurteilung der Frage, ob ein Bauvorhaben den qualitativen Zielsetzungen des GP entspricht, holt der Gemeinderat auf Kosten der Bauherrschaft ein Fachgutachten ein. Dasselbe gilt sinngemäss auch für die Beurteilung des ökologischen Ausgleichs (§ 13 Abs. 4 SNV). Erschliessung im Gestaltungsplanperimeter

Für den GP-Perimeter wird eine neue Direkterschliessung an die Aarauerstrasse, Kantonsstrasse K 260 (Regionalverkehrsstrasse [RVS]), im Situationsplan festgelegt. Nebst den Baubereichen 1 bis 4 wird darüber auch die Teilparzelle 10 erschlossen. Zudem besteht die Möglichkeit, die Parzelle 11 über denselben Anschluss zu erschliessen.

Im Bereich der Direkterschliessung sind im Situationsplan eine Entsorgungsstelle und die zugehörige Wendefläche festgelegt. Im Planungsbericht wird die Funktionalität mittels Schleppkurvennachweis aufgezeigt. Regelungen sind in § 16 SNV GP enthalten. Die Festlegungen und die aufgezeigte Funk­ tionsweise sind sachgerecht. Es wird festgehalten, dass die geplante Versickerungsmulde im Bereich der Kantonsstrasse eine be­ triebsnotwendige Anlage ist, die den gesetzlichen Abstand von 6 m gegenüber der Kantonsstrassen­ parzelle einhalten muss (§111 Abs. 1 lit. a Baugesetz, BauG). Gemäss Situationsplan ist das sicher­ gestellt.

www.aq.ch/klimakarten > Online-Karten > Planhinweiskarte Tag

2 www.aq.ch/klimakarten > Onllnekarten > Planhinweiskarte Nacht

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Die Fusswegverbindungen werden im Situationspian festgelegt und in § 21 SNV GP geregelt. Die Parkierung wird in § 9 SNV GP sachgerecht geregelt. Bezüglich Veloabstellplätze verweist der Planungsbericht auf die Grundordnung von § 41 Bau- und Nutzungsordnung (BNO). Zudem sieht

Art. 23

Abs. 2 SNV GP Lademöglichkeiten für Elektrofahrräder vor.

4.2.2 Erschliessungsplan "Roggächer Süd" Mit Erschliessungsplänen werden Lage und Ausdehnung von rationellen Erschliessungsanlagen festgelegt und das dafür erforderliche Land gesichert. Zur Förderung der Siedlungsqualität können sie Anordnungen zur Aufwertung des Strassenraums enthalten.

Erschliessungskonzept für Parzelle 13 Die Parzelle 13 ist in erster Linie rückwärtig über die Kestenbergstrasse erschlossen. Die ergän­ zende Erschliessung der Parzelle 13 ab der Aarauerstrasse, Kantonsstrasse K260, wird im Pla­ nungsbericht begründet (vgl. Seite 73 ff. und Seite 113). In § 1 Abs. 1 SNV EP ist festgehalten, dass die Haupterschliessung von Parzelle 13 weiterhin rückwärtig über die Kestenbergstrasse erfolgt. Die rechtliche Sicherung der Erschliessung von Parzelle 13 söll rein privat geregelt werden:

•

Die private Regelung der Erschliessung geht aus der Legende des Situationsplans (Genehmi­ gungsinhalt) klar hervor und wird im Planungsbericht erläutert.

•

In § 6 SNV ist eine Verfahrensvorschrift verankert, wonach die neue Erschliessungsfläche für die Parzelle 13 mittels Dienstbarkeit mit Eintrag im Grundbuch sicherzustellen ist. Beides muss vor Baubewilligung vorliegen.

Mit diesen Festlegungen kann die im Situationsplan braun gefärbte Erschliessungsfläche für die Parzelle 13 zur anrechenbaren Grundstücksfläche gemäss § 32 BauV gezählt werden. Abstimmung mit Gestaltungsplan "Roggächer Nord"

Der mögliche nördliche Anschluss ab Teilparzelle 10 in die Tiefgarage auf Parzelle 11 wird körrekterweise als Orientierungsinhalt dargestellt, weil er ausserhalb des EP-Perimeters liegt und im GP "Roggächer Nord" rechtlich gesichert ist. 4.3 Weitere materielle Hinweise 4.3.1 Gestaltungsplan "Roggächer Nord"

Lärm

Im GP "Roggächer Nord" ist im Bereich der Kantonsstrasse K260 (Aarauerstrasse) ein rund 25 m breiter Streifen ab Strassenmitte ausgewiesen, der im.Orientierungsinhalt als "Lärmvorbelasteter Be­ reich" aufgeführt wird. In § 17 der SNV GP wird dazu festgehalten, dass die Baubereiche der Emp­ findlichkeitsstufe (ES) III unterliegen. In Baubereich 4 muss jeder lärmempfindliche Raum ein genü­ gend grosses Lüftungsfenster aufweisen, das gegenüber der Emissionsquelle K 260 die folgende Gesamtdämpfung aufweist: Wohnraum 14 dB(A). Stärker belastete Zweitfenster sind im Sinne von Ausnahmen gemäss Art. 30 Lärmschutz-Verordnung (LSV) zulässig, sofern die Anforderungen von

Art. 31

LSV eingehalten werden. Mit der vorgesehenen Gesamtdämpfung von 14 dB(A) ist gewähr­ leistet, dass zumindest jeder lärmempfindliche Wohnraum ein Fenster aufweist, bei dem die Pla- , nungswerte der ES III eingehalten sind. Bezüglich der Ein- und Ausfahrt zur Tiefgarage werden auf Seite 87 des Planungsberichts Lösungen aufgezeigt (teilweise Überdachung / Verzicht auf Fenster, die zur Ein- und Ausfahrt ausgerichtet sind), wie die Lärmproblematik gelöst werden kann. Es wird davon ausgegangen, dass mit diesen Massnahmen.die massgebenden Grenzwerte der LSV eingehalten werden können. Auch bezüglich der Vorsorge werden diese Massnahmen aus fachlicher Sicht als sinnvoll erachtet.

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4.4 Sondernutzungsvorschriften (SNV)

4.4.1 Sondernutzungsvorschriften Gestaitungspian "Roggächer Nord" Anwendbares Recht

Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB)

Sondernutzungspläne, die nach dem 1. Januar 2022 öffentlich aufgelegt werden, müssen mit der Re­ gelung der IVHB konform sein (§ 64 Abs. 1“» BauV). Die Gemeinde Mühlau hat die Begriffe und Messweisen der IVHB übernommen.

Abweichungen von der Regelbauweise Bei Abweichungen vom allgemeinen Nutzungsplan zeigt der Gemeinderat auf, wie diese zu einem siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseren Ergebnis führen (§ 8 Abs. 3 BauV). Abweichungen dürfen nicht so weit gehen, dass eine Sinnentleerung der Grundordnung resultiert. Eine solche ist anzunehmen, wenn der Charakter der zugrundeliegenden Zone nicht mehr gewahrt ist und durch den GP eine andere Nutzungszone entsteht als diejenige, welche die Grundordnung vorschreibt. Beim vorliegenden GP kann der Gemeinderat folgende Abweichung zulassen: Erhöhung der Ausnüt­ zungsziffer (AZ) bis zu 15 % und Erhöhung der Fassadenhöhe beziehungsweise der Gesamthöhe um bis zu 3,2 m (vgl. § 4 Abs. 2 BNO). Diese Abweichungen sind so festzulegen, dass die Planungs­ grundsätze erfüllt sind (§ 4 Abs. 4 und 6 BNO). Der GP "Roggächer Nord" hat sich ausserdem nach demi Masterplan "Hinterdorf' zu richten (§ 4 Abs. 4 BNO).

Gemäss Planungsbericht wird die maximale Gesamthöhe (aus Einordnungsgründen) nicht erreicht. Abgewichen wird von der AZ - und dies im Rahmen von § 4 BNO - sowie von der Dachform, da le­ diglich Flachdächer zulässig sind. Der Planungsbericht geht in Kapitel 3.2 auf die Abweichung bezüglich der AZ ein. Des Weiteren listet . er in Kapitel 3 öffentliche Interessen an der Erhöhung der AZ auf. Potentiell entgegenstehende öf­ fentliche Interessen werden an verschiedenen Stellen des Berichts abgehandelt. Kapitel 5 sowie er­ gänzende Darlegungen auf SeiteJ14 beschreiben die durchgeführten Planungsschritte und den Ein­ bezug verschiedener Akteure. Gemäss den Ausführungen auf Seite 114 seien Drittinteressen aufge­ nommen worden und sie seien ins Projekt eingeflossen.

5. Ergebnis

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss

1. Der Gestaitungspian "Roggächer Nord", und der Erschliessungsplan "Roggächer Süd", beide zusam­ men beschlossen vom Gemeinderat Mühlau am 23. Januar 2023, werden genehmigt. 2. Die AbteUurjp F aumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.'

S:ephan Rlpgierungsrat

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Verteiler

'

• Gemeinderat, Rüstenschwilerstrasse 8, 5642 Mühlau • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten)

• Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU • Departement Volkswirtschaft und Inneres • Abteilung Register und Personenstand DVI

Rechtsmittelbelehrung 1.

Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau,

Laurenzenvorstadt 11, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden.

2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aar­ gau zu laufen.

Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und

vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3.

Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist - neben dem Genehmigungsentscheid gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsent­

scheid nicht abgelöst worden sind.

.4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni

2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist ä) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt.

5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6.

Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7.

Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei.hat in der

Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abtei­ lung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingese­ hen werden.

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