Bauzonenplan

PROTOKOLL DES REGIERUNGSRATS

Sitzung vom 8. Mai 2024

Versand: 15. Mai 2024

Regierungsratsbeschluss Nr. 2024-000563 Gemeinde Oftringen; Allgemeine Nutzungsplanung, Gesamtrevision; Genehmigung mit Direktänderungen; Publikation; Auftrag an Staatskanzlei

Sachverhalt 1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage

Beschluss Gemeindeversammlung Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

7. Juli 2020 (16. September 2021 und 9. Juni 2022 sind integraler Bestandteil) 19. Januar 2018 bis 23. Februar 2018 8. Oktober 2020 bis 9. November 2020, 1. November 2021 bis 30. November 2021 und 23. Juni 2022 bis 25. Juli 2022 29. März 2022 8. September 2022 31. Oktober 2022 10. Dezember 2022

An der Gemeindeversammlung vom 10. Mai 2020 beantragte der Gemeinderat den Beschluss der Gesamtrevision der allgemeinen Nutzungsplanung. Aufgrund verschiedener Rückweisungsanträge mit potenziell wesentlichen Änderungen wurde die Gemeindeversammlung abgebrochen und kein Beschluss zur Planung gefasst. Die planungsrechtliche Umsetzung der Rückweisungsanträge wurde am 16. September 2021 vorgeprüft und vom 1. bis 30. November 2021 öffentlich aufgelegt. Der Beschluss der Planung erfolgte mit drei Rückweisungsanträgen an der Gemeindeversammlung vom 29. März 2022. In einer weiteren Vorprüfung wurde die konkrete Umsetzung dieser Anträge am 9. Juni 2022 beurteilt und vom 23. Juni 2022 bis 25. Juli 2022 öffentlich aufgelegt. Die zwei positiv vorgeprüften Rückweisungsanträge wurden schlussendlich an der Gemeindeversammlung vom 8. September 2022 beschlossen. Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Der Regierungsrat ist für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. Sie fällt nicht unter die Ausnahmen, die gemäss § 27 Abs. 1 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) vom 19. Januar 1993 durch den Grossen Rat zu genehmigen sind.

1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind zwei Beschwerden eingereicht worden. Aus dem Beschwerdeverfahren ergeben sich keine Änderungen der beschlossenen Vorlage. Die Genehmigung erfolgt koordiniert mit dem Beschwerdeentscheid. 2. Die Vorlage im Überblick Zur Genehmigung liegen die verbindlichen Inhalte der an den Gemeindeversammlungen in Oftringen vom 29. März 2022 und 8. September 2022 beschlossenen Vorlage vor: • Bauzonenplan 1:2'500 • Kulturlandplan 1:5'000 • Spezialplan Hochwasserschutz 1:8'500 • Bau- und Nutzungsordnung (BNO) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde vom 7. Oktober 2022 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 Raumplanungsverordnung [RPV]). 2.1 Planungsgegenstand und Zielsetzungen Die rechtskräftige Nutzungsplanung wurde im Jahr 2004 genehmigt. Zwischenzeitlich haben sich verschiedene rechtliche Grundlagen geändert. Unter anderem wurde der kantonale Richtplan überarbeitet und an die Vorgaben des revidierten Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) angepasst. Die Gemeinde hat sich in den letzten Jahren intensiv mit Fragen der räumlichen Entwicklung auseinandergesetzt – insbesondere mit der Innenentwicklung und der Erneuerung – und hat gestützt auf das am 3. April 2017 beschlossene Entwicklungskonzept "Vision 2040+" die vorliegende Gesamtrevision der Nutzungsplanung erarbeitet. Mit dieser Planung werden die kommunalen Instrumente an die Anforderungen des übergeordneten Rechts angepasst. Es erfolgen zudem die Einarbeitung spezifischer Vorgaben gemäss den kantonalen Grundlagen, die Umsetzung der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB), die regionale Abstimmung sowie die Schaffung der Grundlage für eine hochwertige Siedlungs- und Wohnqualität. 2.2 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 7. Juli 2020 und den integralen Bestandteilen vom 16. September 2021 und 9. Juni 2022 mit Vorbehalten abgeschlossen worden. Die Vorbehalte gelten als bereinigt. 2.3 Nutzungsplan Siedlung Die Gemeinde ergreift verschiedene Massnahmen für eine massgeschneiderte Siedlungsentwicklung. Dazu gehören unter anderem die Zentrumsentwicklung mit Auf- und Umzonungen entlang der Kantonsstrasse K104 Baslerstrasse/Luzernerstrasse wie auch die Festlegung einer Gestaltungsplanpflicht für Schlüsselgebiete, beziehungsweise Konzentration von Verkaufsnutzungen an gut erschlossenen Lagen. Die festgelegten Interventionen führen zu einem mit dem Richtplan zu vereinbarenden Fassungsvermögen und Innenentwicklungspfad, aber auch zu einem erhöhten Abstimmungsbedarf zwischen Siedlung und Verkehr. Für Baudenkmäler von kommunaler Bedeutung wird zudem die alternative Schutzkonzeption eingeführt und die Gewässerräume werden grundeigentümerverbindlich festgesetzt.

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2.4 Nutzungsplan Kulturland Die Grundzonierung wurde nicht massgebend verändert. Vereinzelter Anpassungsbedarf bestand bei Wäldern, Gewässern und Zonenabgrenzungen. Die bestehenden Schutzzonen wurden inhaltlich übernommen und differenziert festgelegt. Neu werden zwei weitere Schutzzonen definiert. Dies gilt auch für die bestehenden Landschaftsschutzzonen, die mit einer Ergänzung umgesetzt werden. Die bestehende Speziallandwirtschaftszone wurde überprüft und unverändert beibehalten. Der Wildtierkorridor wie auch die Gewässerräume werden grundeigentümerverbindlich festgesetzt. 2.5 Bau- und Nutzungsordnung (BNO) Die BNO wurde bezüglich des Konkordats der IVHB angepasst. Für eine massgeschneiderte Siedlungsentwicklung und Sicherstellung der Qualitäten und Bewirtschaftung des Kulturlands wurden differenzierte Vorschriften definiert. Die Anpassung der BNO an die revidierte Bauverordnung (BauV) ist jedoch noch nicht erfolgt. Erwägungen 3. Gesamtbeurteilung 3.1 Überprüfungs- und Änderungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Die Genehmigungsbehörde kann die Planung zur Änderung an die Gemeinde zurückweisen oder, nach vorgängiger Anhörung des Gemeinderats und der in ihren schutzwürdigen Interessen Betroffenen, Änderungen selbst vornehmen, wenn sie von geringer Tragweite sind oder keine erhebliche Entscheidungsfreiheit besteht (§ 27 Abs. 3 BauG). 3.2 Übereinstimmung mit dem kantonalen Richtplan Urbane Entwicklungsräume werden als Teil der Agglomerationen an Bedeutung gewinnen. Zusammen mit den Kernstädten stellen sie für den umliegenden ländlichen Raum Arbeitsplätze, Absatzmärkte, Dienstleistungen und Infrastruktur zur Verfügung. Diese bereits gut erschlossenen Räume sollen zwei Fünftel und damit insgesamt den grössten Teil des prognostizierten Bevölkerungszuwachses bis 2040 aufnehmen. Zudem entfällt rund ein Drittel der angestrebten Beschäftigtenentwicklung auf die urbanen Entwicklungsräume. Der zusätzliche Raumbedarf ist zu über 40 % durch hochwertige Innenentwicklung zu decken. Die Wohnformen und -flächen sind städtisch und vielseitig zu gestalten, die Lebensqualität und Standortattraktivität sind zu verbessern. Die Vorlage stimmt mit den behördenverbindlichen Vorgaben und Handlungsanweisungen des kantonalen Richtplans überein (siehe nachfolgende Ziffern). 3.3 Regionale Abstimmung Der Planungsverband zofingenregio nahm am 17. Januar 2019 zur Gesamtrevision der Nutzungsplanung Stellung. Die Region würdigte dabei die hohe Qualität der Vorlage und hob die grossmehrheitliche Berücksichtigung der regionalen Interessen gemäss Entwicklungsmodul 1 "Koordinierte Raumentwicklung" (regionales Planungsinstrument; behördenverbindlich) hervor.

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Aus regionaler Sicht überzeugen die getroffenen Massnahmen zur hochwertigen Innenentwicklung und entsprechen den Inhalten der regionalen Planungsinstrumenten. Besonders hervorgehoben wurden die Regelungen zu den Arbeitszonen, die konsequent auf produzierendes und verarbeitendes Gewerbe ausgerichtet sind und güterverkehrs- und flächenintensive Nutzungen gemäss den regionalen Zielen ausschliessen. Weiter wurden die raumplanerischen Überlegungen bezüglich der Gebiete "C2 Zentrum" und das Areal "Schützgrube und Reithalle" begrüsst. Die Stellungnahme des Regionalplanungsverbands nimmt keinen Bezug auf die geplanten Erweiterungen des "Eventcenters" und die beantragte Einzonung zur Erweiterung der Entsorgung Region Zofingen (ERZO). Beide Vorhaben waren zum Zeitpunkt der Erarbeitung der regionalen Stellungnahme nicht Inhalt der Planungsunterlagen. Die beantragte Einzonung wurde mittlerweile von der Gemeinde zurückgezogen und soll in einem separaten Verfahren angegangen werden. Die geplante Erweiterung der Anlagen des "Eventcenters" wurde im Planungsverband besprochen und eine ausnahmsweise Zustimmung gemäss Vorgaben des Entwicklungsmoduls 1 vom Vorstand von zofingenregio beschlossen. Die Gesamtrevision gilt als regional abgestimmt. 3.4 Nutzungsplan Siedlung 3.4.1 Bevölkerungsentwicklung Gestützt auf die kantonalen Grundlagen wird für 2033 von einem Planwert von rund 17'500 Einwohnerinnen und Einwohnern (E) ausgegangen, mit einer erwarteten Zunahme auf 18'600 Personen bis 2040. Gemäss Anhang A rechnet die Gemeinde – unter Berücksichtigung des weiteren Handlungsbedarfs gemäss Kapitel 9 des Planungsberichts – in den Jahren 2030–2040 mit einer künftigen Gesamtkapazität von rund 16'700–18'600 E. In den letzten Jahren hat sich die Bevölkerung der Gemeinde Oftringen eher stark entwickelt. Insgesamt ist die Bevölkerung zwischen 2009–2016 um ca. +11,4 % beziehungsweise +1,6 % pro Jahr gestiegen. Dies ist im Durchschnitt knapp über dem Plansoll für Gemeinden im urbanen Entwicklungsraum gemäss Richtplan. Seither liegt die Wachstumsrate beim Plansoll. 3.4.2 Bauzonengrösse und Überbauungsstand Die Bauzonen weisen eine Fläche von total 400 ha auf. Davon sind ca. 351 ha überbaut und ca. 49 ha unüberbaut. Die unüberbauten Flächen umfassen rund 26 ha Wohn- und Mischzonen, 18 ha Arbeitsplatzzonen und ca. 5 ha Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen (OeBA) oder weitere Zonen (Angaben gemäss Kapitel 8.1 des Planungsberichts). 3.4.3 Fassungsvermögen der Wohn- und Mischzonen (Innenentwicklungspfad) Zur mittel- bis längerfristigen Erreichung der geforderten Mindestdichten gemäss Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisungen 2.1/2.2 sowie zur kurzfristigen Bereitstellung eines gemäss Raumkonzept Aargau (R 1) hinreichenden Fassungsvermögens innerhalb des aktuellen Planungshorizonts, sieht die Gemeinde verschiedene Massnahmen zugunsten einer massgeschneiderten und hochwertigen Siedlungsentwicklung nach innen vor, namentlich: • Auf- und Umzonung der Gebiete entlang der K104 in die Wohn- und Gewerbezone 3/4 sowie Zentrumsentwicklung mit Gestaltungsplan-Pflichten • Diverse Gestaltungsplan-Pflichten im Bereich kommunaler Schlüsselgebiete • Sonderbauvorschriften "Innenentwicklung" sowie weitere Ausnützungsboni • Reduktion der nötigen Arealüberbauungslandfläche • Erhöhung des Abgabesatzes im Bereich des Mehrwertausgleichs

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Gestützt auf die mit der vorliegenden Planungsvorlage abgeglichenen kantonalen Abschätzung zum Fassungsvermögen zeigt sich plausibel, dass die Gemeinde Oftringen bis 2033 eine angemessene Einwohnerdichte von gegen 65 E/ha erreichen kann. Für den weiteren Innenentwicklungspfad bis zum richtplanerischen Soll-Wert für 2040 von 70 E/ha werden entsprechend dem in Aussicht genommenen "weiteren Handlungsbedarf" weitere zielführende Massnahmen angestossen. Im Detail ergibt sich folgendes Bild: Unüberbaute Wohn- und Mischzonen [R] Der anzustrebende Wert gemäss Richtplan beträgt 90 E/ha. Daraus abgeleitet resultiert ein Fassungsvermögen von rund 2'340 Personen in den 26 ha unüberbauten Wohn- und Mischzonen. Entsprechend den schlüssigen Darlegungen der Gemeinde kann mit der vorliegenden Strukturierung ein Potenzial von 2'100 Personen gewährleistet werden. Dies ist sachgerecht. Überbaute Wohn- und Mischzonen [I] In den überbauten Wohn- und Mischzonen beträgt die Einwohnerdichte per dato 58 E/ha. Das zu aktivierende Innenentwicklungspotenzial in den überbauten Wohn- und Mischzonen wird im Vergleich innerhalb des Raumtyps und gestützt auf den spezifischen Entwicklungsstand auf gegen 1'200 E abgeschätzt. Dies ist anspruchsvoll und sachgerecht. Fassungsvermögen für den Planungshorizont 2033 [R-I-A] Das Fassungsvermögen der Gemeinde Oftringen beträgt (unter Berücksichtigung des weiteren Handlungsbedarfs), gestützt auf die Darlegungen der Gemeinde, rund 17'300 Personen (davon rund 780 E ausserhalb dieser Zonen) und liegt damit leicht unter dem Planwert gemäss kantonaler Prognose. Bis 2033 wird seitens der Gemeinde eine Steigerung der Einwohnerdichte in den Wohn- und Mischzonen von 58 auf rund 65 E/ha gewährleistet. Der realisierbare Innenentwicklungspfad der Gemeinde Oftringen ist konform zu den Richtplanvorgaben. Die nötigen Vorkehrungen zur Mobilisierung und zur Erschliessung der (inneren) Nutzungsreserven wurden getroffen. Das Fassungsvermögen der Wohn- und Mischzonen ist mit den Anforderungen von Art. 15 RPG und den weiteren Vorgaben des kantonalen Richtplans vereinbar. 3.4.4 Arbeitsplatzzonen und Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen Arbeitsplatzzonen, Arbeitsplatzentwicklung Gemäss Planungsbericht bestehen rund 90 ha reine Arbeitsplatzzonen (inklusive Spezialzone Autobahnanschluss [SPA]). Davon sind rund 18 ha noch unüberbaut. Die Gemeinde verfügt weiter über 26 ha unüberbaute Mischzonen. Bezogen auf die Vorgaben gemäss Raumkonzept (R 1) bestehen ansehnliche Reserven für die künftige Arbeitsplatzentwicklung. Dies ist sachgerecht. Die Gemeinde betreibt eine aktive Bodenpolitik und konnte rund 4,3 ha Bauland in der Arbeitszone 2 erwerben, die nun gezielt entwickelt werden können. Weiter ist Oftringen bestrebt, das Verhältnis zwischen Wohnraum und Arbeitsplätzen anzugleichen. Künftig sollen sich in den Arbeitszonen nur noch wertschöpfungsintensive Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe mit hoher Arbeitsplatzdichte niederlassen können, entsprechende Einschränkungen werden in der BNO festgesetzt. Dies entspricht den regionalen Vorgaben gemäss Entwicklungsmodul 1 und ist vertretbar. Gemäss Planungsbericht will die Gemeinde mit den wenigen noch verfügbaren Arbeitsplatzgebieten haushälterisch umgehen. Zeitgleich sollen zwei grössere Arbeitsplatzgebiete im wirtschaftlichen Entwicklungsschwerpunkt von kantonaler Bedeutung (ESP) in Mischzonen umgezont werden. Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen (OeBA) Oftringen verfügt über rund 46 ha OeBA. Hiervon sind gut 40 ha überbaut, rund 6 ha sind noch unüberbaut. Die Gemeinde hat sich mit dem künftigen Bedarf auseinandergesetzt und dokumentiert dies im Planungsbericht sachgerecht. 5 von 19

3.4.5 Bauzonenabgrenzung im Einzelnen Auszonungen Die Gemeinde sieht keine Auszonungen vor. Dies ist sachgerecht. Wichtigste Umzonungen Die zahlreichen Aufzonungen (siehe Nrn. 63a–g, 71, 32 im Interventionsplan) unterschiedlicher Zonen (Wohnzone 3, Wohn- und Gewerbezone 3) zur Wohn- und Gewerbezone 4 werden begründet und sind grundsätzlich sachgerecht. Die Vorschriften hinsichtlich der Zulässigkeit von Verkaufsflächen in den Mischzonen sind differenziert formuliert und erlauben der Gemeinde die angestrebte Konzentration von Verkaufsnutzungen an gut erschlossenen Lagen. So werden südlich der Arbeitszone 1 je räumlich-verkehrliche Einheit (mit Ausnahme vom Autohandel) Verkaufsflächen bis zu 500 m2 und nördlich der Arbeitszone 1 bis zu 3’000 m2 zugelassen. Die Umzonungen "Wagnerweg/Gärtnereiweg" und "Heidegässli" von der Arbeitszone A1 in die Wohn- und Gewerbezone 4 (siehe Nrn. 65a und 65c im Interventionsplan) stehen mit den kantonalen Interessen (Richtplankapitel S 1.3, ESP Standort Nr. 16, mit Vorrangnutzung für produzierende und verarbeitende Nutzungen) nicht ohne Weiteres in einem ausgewogenen Verhältnis. Das Arbeitsplatzgebiet in den betroffenen Gebieten ist von kantonaler Bedeutung, währenddem die Wohnnutzung an dieser Stelle nicht a priori im kantonalen Interesse liegt. Wohnnutzungen sind in ESP möglich, sofern die Standortgemeinde dies in ihrer städtebaulichen Entwicklung vorsieht und zu begründen vermag. Gestützt auf das Entwicklungskonzept "Vision 2040+" der Gemeinde wurden im Planungsbericht die Entwicklungsabsichten dargelegt. Produzierende und verarbeitende Nutzungen sollen demnach ausschliesslich in den verbleibenden Arbeitszonen 1 und 2 angesiedelt werden. Das Gebiet "Heidegässli" (ehemals "Wirtshüsli Ost") wird im Entwicklungskonzept "Vision 2040+" als "Arbeitsplatzgebiet 'Arbeitsplatzintensiv / Produktion und Verarbeitung' " bezeichnet. Im Planungsbericht wird entgegen "den Annahmen im räumlichen Entwicklungskonzept" die reine Gewerbenutzung entlang der K104 als nicht sachgerecht beurteilt, verbunden mit der Begründung, dass diese Vorrangnutzungen zu Nutzungskonflikten mit den angrenzenden Wohngebieten führen und die Belastung der K104 mit Schwerverkehr zu vermeiden sei. Im Unterschied zur Umzonung des Gebiets "Wagnerweg/Gärtnereiweg" (siehe Nr. 65a im Interventionsplan) im ESP Nr. 16 steht diese Umzonung nicht im Einklang mit den dokumentierten kantonalen und regionalen Interessen. Auch die Begründung der Abweichung vom kommunalen Entwicklungskonzept "Vision 2040+" vermag nicht zu überzeugen. Oftringen hat aber im Vergleich mit dem gesamtkantonalen Durchschnitt einen eher hohen Anteil an Arbeitszonen im Verhältnis zur totalen Bauzone. Weiter zeigen kantonale Auswertungen, dass der Anteil an Vollzeitäquivalent an Arbeitsplätzen in diesem Gebiet gemessen am gesamten ESP Nr. 16 nur bei ca. 3 % und somit wenig bedeutend ist. Daher ist die Planungsmassnahme vertretbar und der in der unzureichenden Begründung liegende Vorbehalt gegenstandslos. Die Umzonung in Mischzonen entspricht aber wenig den kantonalen Interessen und umso mehr ist die Entwicklung der weiteren ESP-Teilgebiete im Sinne der kantonalen Interessen des Richtplans weiter voranzutreiben. Die Umzonung "Wagnerweg/Gärtnereiweg" (siehe Nr. 65a im Interventionsplan) ist begründet und sachgerecht. Die vorgesehenen Aufzonungen (siehe Nrn. 10, 64a + b, 66, 68, 69, 79, 80 im Interventionsplan) von der Wohnzone 2 zur Wohnzone 3 oder Wohn- und Gewerbezone 3 sind grundsätzlich sachgerecht und zweckmässig. Generelle Aufzonungen bergen das Risiko, dass künftige Bauten sich möglicherweise nicht einwandfrei in den Bestand einpassen. Besondere, quartierspezifische bauliche Qualitäten werden bei diesen generellen Aufzonungen nicht gefordert. Die angepassten Vorschriften sichern künftig jedoch die Einflussmöglichkeiten des Gemeinderats hinsichtlich unerwünschter baulicher Entwicklungen inklusive Umgebungsgestaltung. Das Vorgehen ist sachgerecht.

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Die Umzonung OeBA-Zone zur Wohnzone 2 (siehe Nr. 41 im Interventionsplan) ist sachgerecht und zweckmässig. Die Umzonung ist mehrwertabgaberelevant. Die Gemeinde hebt die Zone Wohnzone 1 ersatzlos auf und ersetzt diese mit der Wohnzone 2 (siehe Nrn. 61a–g und 61.2 im Interventionsplan). Die quartierspezifischen Siedlungsstrukturen werden durch eine überlagernde Zone vor zu starken Änderungen bewahrt. Die vorgesehenen Umzonungen sind zweckmässig und begründet. Umlagerungen von Bauzonen Im Rahmen der parallellaufenden Teilrevision der allgemeinen Nutzungsplanung (BVUARE.22.282) werden unter anderem im Deckel-Areal Bauzonen umgelagert. Die vorliegende Gesamtrevision und die Teilrevision sind inhaltlich aufeinander abgestimmt und verfahrensmässig koordiniert. Einzonungen Die Entsorgung Region Zofingen (ERZO) plant eine Erweiterung ihrer Anlagen aufgrund geänderter Bedürfnisse und absehbarer Gesetzesänderungen. Die ERZO prüft nun die Erstellung einer Klärschlammbeseitigungsanlage, eines zusätzlichen Regenwasserbehandlungsbeckens sowie einer Biogasanlage für Grünabfälle. Die ERZO erfüllt eine öffentliche Aufgabe von regionaler Bedeutung. Die Erweiterung ist südöstlich der bestehenden Anlagen der ERZO angedacht. Die benötigte Fläche befindet sich in der Landwirtschaftszone. Für eine Einzonung wird Siedlungsgebiet benötigt. Die Zonenbewirtschaftung hat nach dem 4-Schritt-Modell gemäss Richtplan zu erfolgen (Nutzungsund Baulandreserven innerhalb der bestehenden Bauzone optimal ausschöpfen; Anpassung und [über-]kommunale Umlagerung von Siedlungsgebiet und Bauzonen; Abklären des Bezugs von Siedlungsgebiet aus dem "regionalen Topf"; Prüfen der Zuweisung von Siedlungsgebiet aus "kantonalem Topf"). Die vorgesehene Erweiterung muss entsprechend zu einem späteren Zeitpunkt bearbeitet werden. Arrondierungen Die geplante Einzonung der Parzelle 2085 (siehe Nr. 13 im Interventionsplan) im Umfang von 0,32 ha befindet sich nicht im Siedlungsgebiet gemäss Richtplan. Die Parzelle ist zu rund zwei Drittel von Bauzonen umgeben und grenzt im Westen an einen schmalen Streifen Landwirtschaftszone, der das Siedlungsgebiet entlang des Heidenbachs/Wolfbachs teilt. Die von der Einzonung betroffene Fläche gilt nicht als Fruchtfolgefläche (FFF). Der landwirtschaftliche Betrieb wurde aufgegeben. Auf der Parzelle befindet sich ein ehemaliges Bauernhaus mit Stall und Unterstand, das der reinen Wohnnutzung dient. Das Grundstück ist weitgehend überbaut, auf eine Frist zur Überbauung wird entsprechend verzichtet. Die Einzonung ist, gestützt auf Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisung 3.5, begründet. Das Siedlungsgebiet wird nicht fortgeschrieben. Weitere Zonen und Anordnungen im Siedlungsgebiet Im Osten der Gemeinde, angrenzend zur Autobahn A1 und der K235, befindet sich eine peripher gelegene Arbeitszone 1, in der eine Kinoanlage betrieben wird. Das Areal ist mit öffentlichen Verkehrsmitteln nicht erreichbar und verfügt über die minderwertige Güteklasse E des öffentlichen Verkehrs. Die rechtskräftige Nutzungsplanung sieht für dieses Gebiet eine Sondernutzungsplanpflicht vor; ohne rechtskräftigen Erschliessungs- oder Gestaltungsplan darf die im Bauzonenplan bezeichnete Fläche nicht erschlossen oder überbaut werden. Bis 2018 gab es einen rechtskräftigen Erschliessungsplan. Dieser wurde auf Antrag der Gemeinde aufgehoben. Der einstige Erschliessungsplan aus dem Jahr 2004 sah die Gebietserschliessung durch die Erstellung eines Kreisels vor. Der Kreisel wurde nicht realisiert, die Erschliessung des Areals soll über einen neu zu erstellenden T-Anschluss an die Kantonsstrasse erfolgen. Eine neue Er-

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schliessungsplanung ist nicht vorgesehen. Die bestehende Sondernutzungsplanpflicht wird mit vorliegender Gesamtrevision ("Eventcenter", siehe Nr. 20b im Interventionsplan) entsprechend aufgehoben. Der verschobene Anschluss dient nebst der Erschliessung des Arbeitsplatzgebiets auch der Erschliessung der westlich angrenzenden OeBA-Zone. Die Aufhebung der Sondernutzungsplanpflicht ist mit der Verschiebung und Erstellung des bestehenden Direktanschlusses an die Kantonsstrasse gegen Westen grundsätzlich begründet. Der Betreiber der Freizeitanlagen beabsichtigt, sein Angebot wesentlich auszubauen. Für Gemeinden im urbanen Entwicklungsraum sind Bestimmungen zu Verkaufsnutzungen in Kern- und Zentrumsgebieten nicht zwingend, in allen anderen Gebieten ausserhalb der Kern- und Zentrumszonen gelten hingegen die gleichen Grundsätze wie für "übrige Gebiete". Demnach sind Standorte für mittelgrosse Verkaufsnutzungen und Standorte mit hohem Personenverkehr in der Nutzungsplanung konkret zu bezeichnen (Nutzung, Grösse usw.). Einzuhalten sind die Kriterien gemäss Richtplankapitel S 3.1, Planungsgrundsatz B, lit. a–c. Aus regionaler Sicht sind Freizeiteinrichtungen im gesamten Raum zofingenregio ausgeschlossen. Das Begleitgremium des Regionalverbands kann ausnahmsweise eine Zustimmung vorsehen, sofern die erforderlichen Nachweise (hoher regionaler Nutzen, Anlagen regional koordiniert und Gewährleistung des Funktionierens des Gesamtverkehrssystems) erbracht wurden. zofingenregio hat mit Beschluss vom 13. November 2019 dem Vorhaben eine ausnahmsweise Zustimmung erteilt. Die geplante Erweiterung gilt somit als regional abgestimmt. Das Projekt mit den geplanten Dimensionen gemäss Baugesuch (BVUAFB.19.1830) ist aus fachlicher Sicht von überregionaler Bedeutung und würde entsprechend einer Festsetzung als Standort mit hohem Verkehrsaufkommen im Richtplan (Richtplankapitel S 3.1, Planungsgrundsatz A) bedingen. Dieser Sachverhalt wurde mit der Gemeinde im Rahmen des Baugesuchs besprochen (Sitzung vom 8. April 2020). Die Gemeinde prüft nun zusammen mit dem Investor/Bauherr eine Redimensionierung des Vorhabens, sodass eine Erweiterung im Rahmen des Besitzstands erfolgen könnte. Auch eine redimensionierte Erweiterung der Anlagen würde im vorliegenden Fall aufgrund der Erweiterung im Rahmen der Besitzstandsregelung die Festsetzung von Vorgaben hinsichtlich dem Nutzungszweck und -mass (Erweiterung Besitzstand, maximale Anzahl Parkfelder und Ähnliches) in der BNO bedingen. Die Gemeinde beabsichtigt, allfällig notwendige Anpassungen der Nutzungsordnung aufgrund der ausstehenden Abklärungen in einem nachgelagerten Verfahren anzugehen. Dieses Vorgehen ist begründet. Bauzonenbilanz Die nutzungsplanerischen Interventionen führen zu nachfolgender Bilanz: Gebiete Änderung/Bezeichnung

Bauzonenanpassung

Flächenbilanz

FFF-Bilanz

gemäss Planungsanweisung

räumlich angeordnetes Sied-

netto

3.5 des Richtplans

lungsgebiet

+0,32 ha

0,0 ha

-

+0,32 ha

0,0 ha

-

+0,32 ha

0,0 ha

-

Planungsanweisung 3.5 Total/Saldo 13

Lauterbachstrasse

Gesamttotal/Saldo

Es resultieren keine räumlichen Veränderungen des Siedlungsgebiets und somit wird der Richtplan diesbezüglich nicht fortgeschrieben.

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3.4.6 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern. Zentrumsentwicklung und Zentrumsfunktionen Gemäss Entwicklungskonzept "Vision 2040+" der Gemeinde befindet sich das Zentrum an der Kreuzung der Kantonsstrassen K104 und K235. Das Entwicklungskonzept sieht entlang der K104 Mischnutzungen mit "publikumsorientierten Nutzungen wie zum Beispiel Dienstleistungen, Gewerbe mit Verkaufsanteilen, kleineren Fachgeschäften" vor (siehe Kapitel 3.2.5 des Entwicklungskonzepts "Vision 2040+"). Die Zentrumsentwicklung an der Kreuzung K104 und K235 steht unter anderem in Abhängigkeit zur Machbarkeit einer neuen Bahnhaltestelle, die im Richtplan nun als Zwischenergebnis festgesetzt ist. Gestützt auf die Ergebnisse einer Machbarkeitsstudie wird eine Realisation der Haltestelle in absehbarer Zukunft als unwahrscheinlich eingeschätzt. Die Gemeinde hat die Zentrumsentwicklung aufgrund dieser Unsicherheit in den weiteren Handlungsbedarf aufgenommen. Das Vorgehen ist begründet und sachgerecht. Die Bestrebung zur Entwicklung eines lesbaren und funktionierenden Zentrums wird ausdrücklich begrüsst. Die BNO-Vorschriften sind so weit sachgerecht formuliert und geben der Gemeinde künftig gewisse Kompetenzen zur aktiven Gestaltung der Zentrumsentwicklung. Gebiete mit Gestaltungsplanpflicht Zur Förderung hochwertiger Siedlungserneuerungen oder Umstrukturierung kann die Gemeinde bei Bedarf und bei ausgewiesenem öffentlichem Interesse einen Gestaltungsplan erlassen oder eine Gestaltungsplanpflicht mit Zielsetzungen statuieren (§ 21 BauG). Für eine zielgerichtete Entwicklung werden allgemeine sowie gebietsspezifische Vorgaben statuiert (§§ 4–10 BNO). In den nachgelagerten Planungsverfahren wird mit detaillierten Festlegungen die Siedlungsqualität insgesamt gesteigert. Dies ist sachgerecht und wird begrüsst. Bei allen gestaltungsplanpflichtigen Gebieten können gestützt auf § 4 Abs. 4 BNO qualitätsfördernde Verfahren verlangt werden. Das gestaltungsplanpflichtige Gebiet "Kernzone" ist Teil eines kantonalen Wohnschwerpunkts (Zwischenergebnis, WSP) und gilt als Schlüsselgebiet. Es umfasst die um die Kreuzung der Kantonsstrassen K104 und K235 liegenden Grundstücke und soll künftig westlich der Gleise der Schweizerischen Bundesbahnen (SBB) erweitert werden. In § 5 BNO werden massgeschneiderte Ziele und Kriterien vorgegeben. Das Gebiet wird mit einer Gestaltungsplanpflicht überlagert. Die Vorgaben in der BNO, zusammen mit der vorgesehenen Gestaltungsplanpflicht, sind grundsätzlich sachgerecht. Der Vorbehalt zu fehlenden Vorgaben bezüglich innerer Siedlungsqualität und Umsetzung der Mindestdichten ist bereinigt. Das Gebiet mit Sondernutzungsplanpflicht "Peyerland" (siehe Nr. 20c im Interventionsplan) ist ein Schlüsselgebiet und befindet sich im südwestlichen Teil der Gemeinde. Es stellt eine der grössten noch nicht überbauten Baulandgebiete der Gemeinde dar. Für das Gebiet existiert ein rechtskräftiger Gestaltungsplan (genehmigt 2012). Die Sondernutzungsplanpflicht wird neu in eine Gestaltungsplanpflicht umgewandelt. Dies ist sachgerecht. Das Gebiet "A der Wigger/Wiggertalstrasse" (siehe Nr. 49 im Interventionsplan) wird von der Gemeinde als Schlüsselgebiet bezeichnet und war ursprünglich mit einer Gestaltungsplanpflicht überlagert. Das Gebiet ist Teil des ESP mit Vorrangnutzung für produzierendes und verarbeitendes Gewerbe. Personen-/güterverkehrsintensive Nutzungen, Nutzungen mit hohem Verkehrsaufkommen und mittelgrosse Verkaufsnutzungen gelten als ungeeignet. Gemäss §§ 16 und 93 BauG erfolgt die Erschliessungsplanung über Sondernutzungspläne. In einem ESP von kantonaler Bedeutung kann gestützt auf das dargelegte öffentliche Interesse nicht ohne Weiteres davon abgewichen werden. Auf die angedachte Gestaltungsplanpflicht soll nun gänzlich

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verzichtet werden. Die Sicherstellung der Erschliessung und Anbindung aller Grundstücke im Areal an das bestehende Strassennetz ist gemäss § 20 Abs. 5 BNO im Baugesuchsverfahren nachzuweisen. Ein Grossteil des Gebiets wurde mittlerweile überbaut, die Erschliessung der dahinterliegenden Grundstücke wurde gemäss Angaben im Planungsbericht im Baugesuch nachgewiesen. Der Verzicht auf die Gestaltungsplanpflicht ist damit begründet. Das Gebiet "Säliblick" (siehe Nr. 74 im Interventionsplan) befindet sich im Südosten der Gemeinde und bleibt unverändert der Zone W3 zugewiesen. Der "Säliblick" ist im Entwicklungskonzept "Vision 2040+" dem Gebiet mittlerer Dichte zugewiesen und nicht speziell bezeichnet. Im Erläuterungsbericht "Eignungsgebiete für Hochhäuser und Höhere Bauten" ist das Gebiet als "Nr. 11 Spital" bezeichnet und wie folgt umschrieben: "Da sich in der Umgebung weder ein wesentlicher Verkehrsknotenpunkt oder eine Route des individuellen noch des öffentlichen Verkehrs befindet, sollen keine städtebaulichen Akzente gesetzt werden". § 9 BNO zum Gestaltungsplan ist zweckmässig. Die Entwicklungsstrategie für das Gebiet "Waldpark" (siehe Nr. 75 im Interventionsplan) gemäss der "Vision 2040+" ist nachvollziehbar und zusammen mit der Gestaltungsplanpflicht eine gut geeignete Massnahme zur hochwertigen Siedlungsentwicklung nach innen. Mit den vorgesehenen Gestaltungsplanvorgaben für den Waldpark sollen zwecks Erneuerung künftig Gebäude mit 18 m Höhe ermöglicht werden. Eine solche Akzentsetzung am Siedlungsrand im Übergang zum Wald ist aus ortsbaulicher Sicht nicht ohne Weiteres nachvollziehbar. Der Wald bildet den prägenden Abschluss und das sollte weiterhin gewährleistet werden. Es wird daher in § 8 BNO sachgerecht eine gute Gesamtwirkung der Siedlung mit dem Wald verlangt. Die BNO-Vorschriften (§§ 6 und 7 BNO) zu den Gestaltungsplangebieten "Oberfeld" und "Hagmannstrasse" (siehe Nrn. 62 und 70 im Interventionsplan) sind zweckmässig und sachgerecht. Der Verzicht auf die Vorgabe eines Konkurrenzverfahrens liegt im Ermessen des Gemeinderats, der gestützt auf § 4 Abs. 4 BNO nämliche Anforderungen stellen kann. Überlagerte Zonen im Siedlungsgebiet Die Gemeinde weist neue Eignungsgebiete für Höhere Bauten als überlagerte Zonen aus. Die konzeptionelle Grundlage für diese Gebiete wurde separat erarbeitet und wird im Erläuterungsbericht "Eignungsgebiete für Hochhäuser und Höhere Bauten" dargelegt. Das Vorgehen wird begrüsst und ist sachgerecht. Die Vorschriften in § 11 BNO zur überlagerten Zone "Eignungsgebiete für Höhere Bauten" in Wohnund Mischzonen sind weitgehend klar und differenziert formuliert und stellen eine gute Grundlage für das nötige Gestaltungsplanverfahren dar. In den Arbeitszonen sollen gemäss § 12 BNO in den im Bauzonenplan speziell bezeichneten Gebieten Höhere Bauten bis zu 30 m auch ohne Gestaltungsplan erstellt werden können. Damit Höhere Bauten ohne GP erstellt werden können, ist gemäss § 12 BNO vorgängig zwingend ein Mobilitätskonzept beizubringen. Aufgrund dieser flankierenden Massnahme wird das von der Gemeinde gewählte Vorgehen als vertretbar beurteilt. Baudenkmäler und Kulturobjekte Die Gemeinde wendet neu die alternative Schutzkonzeption an. Mit dieser werden die Baudenkmäler von kommunaler Bedeutung nicht mehr direkt in der Nutzungsplanung unter Schutz gestellt. Dem Gemeinderat wird die Kompetenz zur Unterschutzstellung auf dem Verfügungsweg übertragen und das dafür nötige ausführende Recht in der BNO geregelt. Das Vorgehen wird begründet, die Vorschriften sind sachgerecht. Innerhalb und angrenzend der Eignungsgebiete für Höhere Bauten befindet sich das kantonale Denkmalschutzobjekt Sparkasse, Baslerstrasse 1 (OFT005). Neubauprojekte haben die Interessen

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des Schutzobjekts zu berücksichtigen und bedürfen einer Zustimmung des zuständigen Departements (§ 32 Kulturgesetz [KG]). Die Kantonale Denkmalpflege ist frühzeitig in einen allfälligen Planungsprozess einzubeziehen. Freiraum-, Strassenraum- und Erholungsraumentwicklung Mit einem Freiraumkonzept gemäss § 13 BNO wird die Grundlage zur Aufwertung der siedlungsinternen Freiräume geschaffen. Gemäss Kapitel 9.2 des Planungsberichts wird die Erarbeitung eines solchen Konzepts als weiterer Handlungsbedarf bezeichnet. Bis wann es zu erstellen ist, bleibt offen. 3.4.7 Abstimmung von Siedlung und Verkehr Die Gemeinde steht vor der anspruchsvollen Aufgabe, im Umfeld eines bereits überlasteten Strassennetzes weiter zu wachsen. Die Gemeinde ist sich der Sachlage bewusst und ist grundsätzlich bemüht, diesem Umstand mit planerischen Mitteln entgegenzuwirken. Agglomerationsprogramme Im Planungsbericht (siehe Kapitel 2.3) sind die nötigen Darlegungen im Zusammenhang mit den Agglomerationsprogrammen AareLand stufengerecht enthalten. Dies ist sachgerecht. Kommunaler Gesamtplan Verkehr (KGV) Der KGV ist auf vorgelagerte und übergeordnete Planungsinstrumente (unter anderem Verkehrsmanagement Wiggertal, Verkehrsstudie der AKP 2018, Zentrumsentwicklungsstudie, Betriebs- und Gestaltungskonzept der K104) abgestimmt und basiert auf denselben Prognosen zur Bevölkerungsentwicklung wie die vorliegende Gesamtrevision der Nutzungsplanung. Oftringen hat ihren KGV (genehmigt Januar 2020) parallel zur Gesamtrevision der Nutzungsplanung erarbeitet. Der Gesamtplan ist weitgehend auf die beabsichtige Entwicklung gemäss Gesamtrevision ausgelegt. Die wesentlichen KGV-Massnahmen wurden in die vorliegende Nutzungsplanrevision integriert (§§ 54–58 BNO). Die Pflicht zur Abstimmung Siedlung und Verkehr wird grundsätzlich erfüllt. Nutzungen mit hohem Verkehrsaufkommen und Parkierung Oftringen strebt die Konzentration von Verkaufsnutzungen in gut erschlossenen Lagen an. Die K104 soll "nicht nur eine rein verkehrstechnische Verbindungsfunktion übernehmen, sondern mit vielfältigen Nutzungen den Strassenraum beleben". Mit § 17 BNO werden künftig Verkaufsnutzungen in allen Wohn- und Gewerbezonen bis zu 500 m2 und in allen Wohn- und Gewerbezonen nördlich der Nationalstrasse A1, entlang und mit Anschluss an die K104, bis zu 3'000 m2 pro räumlich-verkehrliche Einheit zulässig sein. Südlich der A1 sind Verkaufsnutzungen in WG-Zonen bis zu 500 m2 zulässig, mit Ausnahme des Autohandels, der pro räumlich-verkehrliche Einheit bis zu 3'000 m2 beanspruchen darf. Mittelgrosse Verkaufsnutzungen mit Verkaufsflächen zwischen 500–3'000 m2 weisen überkommunalen Charakter auf und stehen auch sofort in Konkurrenz zu bereits bestehenden Einkaufsnutzungen innerhalb und ausserhalb der Gemeinde. Ein Gesamtkonzept zu publikumsintensiven Nutzungen besteht nicht. In der Region befinden sich bereits heute mehrere publikumsintensive Nutzungen und Nutzungen mit hohem Verkehrsaufkommen an schlecht erschlossenen Lagen, die das Strassennetz bereits stark belasten und in Konkurrenz mit den traditionellen Zentren der umliegenden Gemeinden treten. Im KGV und im Planungsbericht werden hohe Verkehrsbelastungen auf dem Verkehrsnetz generell und eine Überlastung in Spitzenzeiten mit steigendem Druck auf diese Infrastrukturen festgestellt. Seitens Gemeinde wird darin die Empfehlung postuliert, die entsprechenden Knoten gesamtheitlich und basierend auf gefestigte Verkehrsdaten zu untersuchen. Bestehende publikumsintensive Nutzungen werden im KGV berücksichtigt. Das nun mögliche zusätzliche Entwicklungspotenzial für publikumsintensive Nutzungen entlang der K104 (insbesondere

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nördlich der A1) wird im KGV nur bedingt berücksichtigt. Die Gemeinde Oftringen legt aber im KGV dar, dass es ihre Absicht ist, den motorisierten Individualverkehr (MIV) nach Möglichkeit zu reduzieren und sie deshalb in der Regel auch nicht mehr Parkfelder zulassen will. Die vorgesehenen Vorschriften (Mobilitätskonzept, Parkraumbewirtschaftung) unterstützen die Konzentration der Verkaufsnutzungen künftig stärker an den gewünschten Lagen nördlich der K104. Weiter sieht sie in