Gestaltungsplan Hubel

Sachverhalt

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung und Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

8. Juni 2022 25. Juni 2022 bis 25. Juli 2022 7. August 2023 21. Mai 2024 26. September 2023

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde

Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt (BVU) ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raument­ wicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zustän­ dig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind mehrere Beschwerden eingereicht worden. Aus dem Beschwerdeverfahren erge­ ben sich keine Änderungen der beschlossenen Vorlage. Die Genehmigung erfolgt koordiniert mit dem Beschwerdeentscheid.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 22. Mai 2019 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Das rund 0,6 ha grosse Planungsgebiet "Hubel" befindet sich in der Zone \N2 an prominenter Hang­ lage mit östlicher Ausrichtung. Mit dem Gestaltungsplan soll eine gute der Lage entsprechende Über­ bauung gesichert werden.

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3.2 Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Schöftland am 7. August 2023 beschlossenen Vorlage;

• Gestaltungsplan "Hubel" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV)

Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde vom 28. Juni 2021 erläu­ tert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 Raumplanungsverordnung [RPV]). 3.3 Vorprüfungsergebnis

Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 8. Juni 2022 ohne Vorbehalte abgeschlossen worden. Erwägungen

4. Gesamtbeurteiiung 4.1 Überprüfungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichti­ gung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG.

4.2 Kantonaier Richtpian In den Ländlichen Zentren konzentrieren sich regionale Einrichtungen und die grundlegende Infra­ struktur für den ländlichen Raum. Sie sind treibende Kraft der regionalen Entwicklung, Kultur und Versorgung. Ihre strategische Ausrichtung bestimmt die wirtschaftliche Position der umgebenden Re­ gion massgeblich. Besondere Aufmerksamkeit ist dem altersgerechten Wohnraum, der Zentrumsbil­ dung sowie dem haushälterischen Umgang mit dem Boden zu schenken.

Die Vorlage stimmt mit den behördenverbindlichen Vorgaben und Handlungsanweisungen des kan­ tonalen Richtplans überein (siehe nachfolgende Ziffern). 4.3 Regionale Abstimmung

Der Gestaltungsplan ist lediglich von kommunaler Bedeutung. Eine regionale Abstimmung ist nicht erforderlich. 4.4 Kommunale Entwicklungsstrategie

Die Gemeinde ist bestrebt, ein attraktiver Wohnstandort mit hoher Lebensqualität zu sein. Dies soll über eine hochwertige Siedlungsentwicklung (nach innen) mit kurzen Wegen und über die Aufwer­ tung der bestehenden Quartiere erfolgen. Zugunsten der Lebensqualität wird gemäss der kommuna­ len Mobilitätsstrategie eine nachhaltige Verkehrsentwicklung angestrebt. Dies insbesondere durch die Vermeidung der Verkehrszunahme, der Verlagerung vom motorisierten Individualverkehr (MIV) hin zum öffentlichen Verkehr und zum Fuss- und Veloverkehr sowie einer verträglichen Abwicklung des verbleibenden MIV. Das Freiraumangebot innerhalb der Siedlung soll vielfältig ausgestaltet und bedarfsgerecht entwi­ ckelt werden. Die Aufwertung und Weiterentwicklung von durchgrünten Wohnquartieren mit hohen privaten und öffentlichen Aufenthalts- und Begegnungsqualitäten stehen dabei im Vordergrund.

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Das vorliegend betrachtete Gebiet gilt als Baulandreserve, verbunden mit der Forderung zum Erhalt und der Aufwertung der prägenden Landschaftselemente.

4.5 Raumplanerische Beurteilung Im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwicklung bezwecken Gestaltungspläne, ein Areal besonders gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung ab­ zustimmen. Gestaltungspläne können vom allgemeinen Nutzungsplan abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonengemässe Nutzungs­ art nicht übermässig beeinträchtigt wird.

Weichen Festlegungen des Gestaltungsplans vom allgemeinen Nutzungsplan ab, hat der Gemeinde­ rat in einer qualifizierten Stellungnahme das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergeb­ nis nachzuweisen. Die Stellungnahme liegt vor und wurde mit der abschliessend vorgeprüften Ge­ staltungsplanvorlage öffentlich aufgelegt. 4.5.1 Siedlungsqualität

Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern.

Das örtliche Siedlungsbild wird hauptsächlich durch Neubauten geprägt, die in der zweiten Hälfte des 20. beziehungsweise in der ersten Hälfte des 21. Jahrhunderts entstanden sind. Westlich der Lu­ zernerstrasse liegt ein Neubaugebiet, bestehend aus 4-geschossigen Mehrfamilienhäusern mit Attika und Flachdächern. Direkt an den Planungsperimeter angrenzend sind hauptsächlich Einfamilienhäu­ ser anzutreffen. Besondere ortsbauliche Qualitäten sind nur bedingt ersichtlich. Die Bebauung weist einen lockeren, durchlässigen punktuellen Charakter mit offenen, durchgehenden Grünräumen und entsprechenden Sichtbeziehungen auf. Das natürlich gewachsene Terrain ist deutlich ablesbar und mit ökologisch wertvollen Hecken und Einzelobjekten durchsetzt Der Strassenraum tritt heute starkverkehrsorien­ tiert in Erscheinung, bietet jedoch Potenzial, um einen Beitrag an die Aufenthaltsqualität zu leisten. In unmittelbarer Umgebung sind keine gemeinschaftlichen Aussenräume anzutreffen. Ortsbild und Städtebau

Das Ortsbild von Schöftland ist als verstädtertes Dorf als national bedeutend eingestuft. Die betref­ fenden Bereiche befinden sich nach ISOS’' innerhalb der Baugruppe B 0.3, bäuerlicher Dorfteii im Süden, sowie der Umgebungszone U-Zo VII, Bebauung am "Hubel". Für die Baugruppe 0.3 ist das Erhaltungsziel "B" (Erhalten der Struktur) festgelegt. Das bedeutet, dass die Anordnung und Gestalt der Bauten und Freiräume bewahrt werden sollen. Zudem sollen die für die Struktur wesentlichen Einzelelemente und Merkmale integral erhalten werden. Für die Umge­ bungszone U-Zo VII ist das Erhaltungsziel "b" (Erhalten der Eigenschaften) festgelegt. Das bedeutet, dass die Eigenschaften, die für die angrenzenden Ortsbildteile wesentlich sind, erhalten werden sol­ len. Der südliche Ortseingang ist gemäss ISOS durch relativ ursprünglich erhaltene Bauernhäuser des 18./19. Jahrhunderts geprägt (B 0.3), die durch ihre traufständige Stellung den Strassenraum prägen. Bebauungs- und Freiraumkonzept

Mit dem Vorhaben wird die punktförmige Überbauungstypologie aus der Nachbarschaft übernommen und weiterentwickelt. Dazu sind vier Baubereiche mit unterschiedlichen, unregelmässigen Polygon­ grundflächen grösstenteils parallel zum Hang festgelegt. Der Baubereich 1 markiert den Strassen­ raum zur Luzernstrasse/Hubelweg und wird deshalb mittels Pflichtbaulinie gesichert. Dass das neue Gebäude dadurch von der Strasse zurückgesetzt wird, entspricht dem heutigen Bestand auf dem

’ Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz

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Grundstück und führt im ansonsten engen Strassenraum zu einer spannenden Öffnung des Aussen­ raums, die mittels Festlegung von gemeinschaftlichen Aussenräumen in Wert gesetzt wird. Der na­ türliche Terrainverlauf wird so grossmehrheitlich bewahrt und tritt zwischen den Gebäuden erkennbar in Erscheinung.

Die beiden westlichen Gebäude der Baubereiche 1 und 2 wirken hoch. Zusammen mit den sich zu­ rücknehmenden Gebäuden der Baubereiche 3 und 4 sowie der erzielten besseren Einfügung in die Hangsituation ergibt sich jedoch ein insgesamt befriedigendes Bild. Zwischen den Baubereichen wird eine ansprechende und differenzierte Aussenraumgestaltung im Gestaltungsplan umgesetzt. Dies ist sachgerecht.

Die wesentlichen architektonischen Gestaltungsprinzipien sind lediglich in generischer Form in den §§ 11 und 12 SNV erfasst. Sie werden im Baubewilligungsverfahren substantiiert werden müssen. Dies ist aus fachlicher Sicht mit Blick auf die herausfordernde Ausgangslage und die hoch gesteck­ ten Ziele vertretbar. ökologischer Ersatz

Im östlichen Bereich des Gestaltungsplanperimeters verläuft eine 7-12 m lange kommunal ge­ schützte Hecke. Gemäss § 25 Abs. 1 BNO dürfen solche Naturobjekte nicht beseitigt werden, äusser der Gemeinderat erteilt eine diesbezügliche Bewilligung aus zwingenden Gründen und wenn an ge­ eigneter Stelle Ersatz geschaffen wird. Ein Ersatzbereich ist im Situationsplan gesichert und in § 13 Abs. 4 SNV geregelt. Im Planungsbericht finden sich dazu die nötigen Abwägungen. Dies ist sachge­ recht.

Ökologischer Ausgleich Gemäss § 40a BauG ist bei Bauten und Anlagen mit erheblichen Auswirkungen auf die Umwelt ein ökologischer Ausgleich von maximal 15 % zu leisten. Aus dem Planungsbericht geht zwar hervor, wie den Anforderungen Rechnung getragen werden soll. Planungsrechtlich festgelegt werden zwei Flächen für den ökologischen Ausgleich, wobei die eine Fläche zugleich dem ökologischen Ersatz für die Hecke dient. Mit den Planfestlegungen werden damit zwar sachgerecht einige Flächen gesichert, ob diese ausreichend sind, muss die Gemeinde jedoch gestützt auf die vorerwähnte Rechtsgrund­ lage im Baubewilligungsverfahren detailliert prüfen und verfügen.

4.5.2 Erschliessung Die Erschliessung des Gestaltungsplangebiets erfolgt hauptsächlich über den Hubelweg und ist in § 15 SNV geregelt. Über den Waldeggweg sind nur noch einzelne Besucher- beziehungsweise Kun­ denparkfelder erschlossen. Eine entsprechende Erschliessung über den Waldeggweg ist auch nötig, damit der Zugang zu den Gebäuden hindernisfrei erfolgen kann. Dies ist grundsätzlich sachgerecht. Im Situationsplan sind Angaben zum entsprechenden Ausbau des Anschlussknotens des Hubelwegs an die Kantonsstrasse ausserhalb des Gestaltungsplanperimeters dargestellt (Grundstückzufahrt Typ C). Der Anschluss ist verkehrstechnisch konform. Dies ist sachgerecht.

Die Sichtzonen beim Hubelweg und Waldeggweg auf die Luzernerstrasse K208 sind korrekt ab Hin­ terkante Gehweg ausgewiesen. Die Bepflanzung und Böschungssicherung im Perimeter des Gestal­ tungsplans sind darauf ausgerichtet. Es wird vorliegend verzichtet, die resultierenden Sichtbereiche im Gestaltungsplan sicherzustellen. Dies wird spätestens im Baubewilligungsverfahren nötig sein.

4.5.3 Abstimmung von Siedlung und Verkehr

Parkierung Die Parkierung sowie die Limitierung der Anzahl Parkfelder für Personenwagen wird in § 16 SNV ge­ regelt. Dies ist sachgerecht.

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Zur Thematik Fuss- und Veloverkehr finden sich sachgerecht in den SNV diverse Vorgaben bezüg­ lich der Wegbreite, der Materialisierung sowie der Hindernisfreiheit.

4.5.4 Weitere materielle Hinweise Lärm Der Gestaltungsplanperimeter wird als erschlossen betrachtet. Somit muss erst im Rahmen des Bau­ bewilligungsverfahrens die Einhaltung der Anforderungen von Art. 31 Lärmschutzverordnung (LSV) nachgewiesen werden (Einhaltung der Immissionsgrenzwerte). Im Planungsbericht wird plausibel aufgezeigt, dass durch das Zurückversetzen der Bauten im Be­ reich der Luzernerstrasse die massgebenden Immissionsgrenzwerte der Empfindlichkeitsstufe II ein­ gehalten werden können. Die im Planungsbericht dargestellten Grundrisse sind zudem lärmgerecht konzipiert. Die Schlafzimmer sind lärmabgewandt ausgerichtet und die lärmzugewandten Wohn- und Esszimmer können über seitliche Fenster belüftet werden. Dies ist sachgerecht.

4.5.5 Sondernutzungsvorschriften (SNV) Der Grosse Rat hat den Beitritt zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Bau­ begriffe (IVHB) beschlossen und mit der BauV umgesetzt.

Die dem Gestaltungsplan zugrundeliegende allgemeine Nutzungsplanung richtet sich danach. Die SNV sind sachgerecht und rechtskonform.

5. Ergebnis

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss

1. Der Gestaltungsplan "Hubel", beschlossen vom Gemeinderat Schöftland am 7. August 2023, wird genehmigt. 2. Die Abteilung Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

Regierungsrat

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Verteiler • Gemeinderat, Bahnhofstrasse 5, 5040 Schöftland • Parteien gemäss Beschwerdeentscheid (A-Post-Plus) • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU • Departement Volkswirtschaft und Inneres • Abteilung Register und Personenstand DVI

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Rechtsmittelbelehrung

1. Gegen diesen Entscheid kann innert einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen seit der amtlichen Publikation

beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau. Obere Vorstadt 40. 5000 Aarau. Beschwerde geführt werden. Bei der Berechnung der Frist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und

mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar.

2. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin beziehungsweise einem Anwalt zu ver­ fassen. welche(r) gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte (Anwaltsge­

setz. BGFA) vom 23. Juni 2000 zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist.

Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst, es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird.

Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt.

3. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen gemäss den Ziffern 1 oder 2 nicht entspricht, wird nicht einge­ treten.

4. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der unterzeichneten Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Be­ weismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen.

5. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der

Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 6. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abtei­ lung für Raumentwicklung des Departements Bau. Verkehr und Umwelt. Entfelderstrasse 22. 5001 Aarau, ein­

gesehen werden.

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