Gestaltungsplan Müligasse/Mülimatte

Sachverhalt

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten

Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

14. Februar 2024 8. Januar 2024 bis 6. Februar 2024 10. Juni 2024 bis 9. Juli 2024 22. Juli 2024 9. September 2024 26. August 2024

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt

1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 des Gesetzes über Raument­ wicklung und Bauwesen {Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zustän­ dig.

1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 10. Januar 2013 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Das rund 1,2 ha grosse Planungsgebiet liegt in der Wohn- und Arbeitszone (WA) und ist mit der Ge­ staltungsplanpflicht überlagert. Das Planungsareal grenzt an den alten Dorfkern, die Kantonsstrasse K285 und an die SBB-Bahnlinie sowie an die Surb und die Aare. Es handelt sich um ein bebautes Areal, das heute noch vielfältig von Gewerben genutzt wird. Mit dem Gestaltungsplan (GP) soll die

planungsrechtliche Grundlage zur Umstrukturierung beziehungsweise für eine Überbauung mit massvoller baulicher Dichte unter Wahrung einer hohen Wohnqualität mit angemessenen Grün- und Freiräumen geschaffen werden.

3.2 Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Döttingen am 22. Juli 2024 be­ schlossenen Vorlage: Gestaltungsplan "Müligasse/Mülimatte" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV)

Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde vom 27. August 2024 er­ läutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 Raumplanungsverordnung [RPV]). 3.3 Vorprüfungsergebnis

Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 14. Februar 2024 mit Vorbehalten abgeschlossen worden. Die be­ anstandeten Punkte wurden sachgerecht überarbeitet.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichti­ gung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung

Im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwicklung bezwecken Gestaltungspläne, ein Areal besonders gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung ab­ zustimmen. Gestaltungspläne können vom allgemeinen Nutzungsplan (NP) abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonenge­ mässe Nutzungsart nicht übermässig beeinträchtigt wird. Weichen Festlegungen des GP vom allgemeinen NP ab, hat der Gemeinderat im Planungsbericht nach Art. 47 RPV das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergebnis zu begründen. 4.2.1 Siedlungsentwicklung nach innen

Handlungsgebiet nach Richtplankapitel S 1.2 Gemäss Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisung 2.1, sind die Gemeinden gehalten, aufzuzeigen, wie mit den kommunalen Planungsinstrumenten die behördenverbindlichen Entwicklungsziele ge­ währleistet werden. Gemäss dem zu Grunde liegenden Richtprojekt zur Bebauung sind 73 Wohneinheiten geplant (Pla­ nungsbericht, Kapitel 1.5.4). Dies würde bei einer durchschnittlichen Belegung eine Dichte von rund 120 Einwohnerinnen und Einwohner pro Hektare (E/ha) ermöglichen. Der GP trägt massgeblich zur gewünschten Siedlungsentwicklung nach innen bei.

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4.2.2 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern. Die Planungsbehörde verfolgt gemäss § 1 SNV folgende Ziele und Zwecke:

• Der GP "Müligasse/Mülimatte" schafft die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine ortsbau­ lich und architektonisch überzeugende Überbauung. • Die Erstellung von Neubauten mit einer guten Gestaltung und Einpassung in das Ortsbild an der Hauptstrasse und angrenzend an das Dorfzentrum.

• Die Sicherstellung einer ortsangepassten Nutzungsdichte und Nutzungsmischung. • Eine attraktive Wohn- und Gewerbeüberbauung zwischen den Gewässern Surb und Aare, den Kantonsstrassen sowie unter Berücksichtigung der vorhandenen Lärmquellen. • Eine Platzgestaltung entlang der Hauptstrasse je nach Nutzung auf den Parzellen 416 und 408. • Eine attraktive und ökologisch wertvolle Umgebungsgestaltung, die verschiedenen Altersgruppen dient. Ortsbild und Städtebau

Das Gebiet Mülimatte liegt in seiner Breite begrenzt zwischen dem Bahndamm und der Aare. Von zwei Richtungen aus wird der Perimeter erheblich von Infrastruktur dominiert, einerseits durch die Bahnlinie im Osten und andererseits von der Kantonsstrasse im Norden. Die anderen beiden Seiten werden von den Gewässern Aare und Surb bestimmt, die ein grosses Potenzial an Erholungs- und Freiraumqualitäten mit sich bringen. Ortsbaulich von Bedeutung gesehen sind insbesondere der di­ rekte Blick auf das Areal von der erhöhten Bahnlinie sowie der Übergang zum historisch gewachse­ nen Ortskern im Norden und zu den Flussufern. Direkt nördlich an das Planungsgebiet angrenzend befindet sich die Dorfzone, die geprägt von dich­ ten kleinparzellierten Strukturen ist, die überwiegend mit Giebeldachbauten bebaut sind. Nordwest­ lich des Areals entlang der historischen Wegachse "Müligasse", an der sich auch das geschützte Wegkreuz befindet, bestehen aufgrund der engen, strassennahen Bebauung besondere strassen­ räumliche Qualitäten. Damit ist die historische Gasse noch heute als solche erkennbar.

Innerhalb des Planungsperimeters sticht das Fabrikgebäude hervor, das bereits eine ortsbauliche Prägnanz durch seine Höhe und Dimensionen erreicht. Ansonsten befinden sich verschiedene klei­ nere Industriebauten, Lagerhallen und Garagen auf dem Gelände. An der Kantonsstrasse befindet sich eine Tankstelle sowie ein Take-away. Im Planungsbericht (Kapitel 1.7.2) werden die Verhältnisse zum Bundesinventar der schützenswer­ ten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) kurz dargelegt. Gemäss Angaben im Planungsbericht wurde die bestehende Siedlungsstruktur bei der neuen Überbauung im Gestaltungsplanperimeter berücksich­ tigt.

Bebauung Die Initiative zur Bebauung im fraglichen Gestaltungsplanperimeter geht von der Grundeigentümerin der Parzelle 409 aus. Das Gestaltungsplangebiet wird in vier Sektoren aufgeteilt, wobei einzig für den Sektor 2 eine konkrete Entwicklung vorgesehen ist. In den Sektoren 1, 3 und 4 bestehen keine Bauabsichten. Diese Sektoren sollen daher nach der Regelbauweise überbaut werden (§ 7 Abs. 4 SNV).

Als Grundlage für den GP wurde, basierend auf einem Variantenstudium, ein Richtprojekt zur Bebau­ ung und zum Freiraum auf der Parzelle 409 erstellt (Sektor 2). Im Rahmen des Variantenstudiums wurden fünf Varianten untersucht und bewertet (Planungsbericht, Kapitel 2.4).

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Sektor 1 Der Sektor 1 ist für das innere Ortsbild von grosser Bedeutung. Da keine Bauabsicht besteht, wurde auf die Ausarbeitung eines detaillierten Richtprojekts für diesen Sektor verzichtet. Für den Sektor 1 wurden jedoch im Rahmen des Variantenstudiums zwei Subvarianten (Reiheneinfamilienhäuser und Mehrfamilienhaus mit Tankstelle) geprüft. Die Abgrenzung des Baubereichs E wird ungefähr auf die heutige bebaute Situation abgestimmt. Gegenüber der Parzelle 405 besteht gemäss Planungsbericht (Kapitel 2.5.1) ein vertraglich geregeltes Grenzbaurecht. Gemäss § 10 Abs. 4 SNV erfordert eine Überbauung ein Variantenstudium unter Einbezug des Frei- und Strassenraums. Der sehr guten Ein­ passung ins Dorf- und Strassenbild ist Rechnung zu tragen. Die Überbauung in der WA hat sich an den qualitativen Anforderungen der Dorfzone zu orientieren. Für die Planung gilt es, frühzeitig mit der Bauverwaltung und dem Fachexperten Ortsbildschutz Kontakt aufzunehmen (§ 7 Abs. 3 SNV). Mit diesen Bestimmungen werden für den Sektor 1 grundsätzlich gute Qualitätsanforderungen festge­ legt. Sektor 2

Im Sektor 2 werden acht Baubereiche für einen bestehenden Fabrikbau, für sechs Punktbauten, die in Zweiergruppen um einen Innenhof angeordnet werden, sowie für eine Überdachung der Tiefgara­ geneinfahrt festgelegt. Die Baubereiche sind eng auf die Gebäude des Richtprojekts abgestimmt. Das Fabrikgebäude im Baubereich F ist Zeuge des ehemaligen Industrieareals und wirkt identitäts­ stiftend. Bei diesem Gebäude muss gemäss § 10 Abs. 6 SNV zumindest dessen Tragstruktur erhal­ ten bleiben. Das Beibehalten des Fabrikbaus wird aus fachlicher Sicht als grosser Mehrwert für die Siedlung gesehen. Das Bauen im Bestand wird sehr begrüsst. Für die Gebäude werden maximale Höhenkoten festgelegt. Als Referenz gilt die im Situationsplan festgelegte massgebende Terrainkote (§ 5 Abs. 1 SNV). Die lockere Setzung der Punktbauten in Richtung Gewässer wird positiv bewertet. Die Punktbauten weisen eine ähnliche Gesamthöhe wie der bestehende Fabrikbau auf, der mit sei­ nem grossen Volumen das Gebiet dominiert. Durch die Anhebung des Terrains im Bereich zur Aare um bis zu zwei Meter (aufgrund des hohen Grundwasserspiegels), wird die Wirkung der bis zu 15 m hohen Gebäude gegenüber dem Flussraum zusätzlich akzentuiert. Gemäss des Variantenstudiums (Planungsbericht, Kapitel 2.4) wurden Gebäude mit drei Vollgeschossen in den Baubereichen AI und A2 entlang der Müligasse geprüft. Aus verschiedenen Gründen (wie Verhältnis zum Fabrikge­ bäude, Gebäudeproportionen, Anzahl Gebäudetypen) wird an Gebäuden mit vier Vollgeschossen in den Baubereichen AI und A2 festgehalten. Die Adressierung der Gebäude von innen über die arealinterne Erschliessungsfläche erscheint lo­ gisch und hilft, die Siedlung als Einheit zu betrachten. Die Verödung der Gebäudeeingänge im Situa­ tionsplan wird begrüsst. Sektoren 3 und 4

Der Sektor 3 ist vollständig mit einem Gewerbebau mit Wohnraum überbaut. Im Rahmen der Ausar­ beitung des Richtprojekts zum'Sektor 2 wurde mit der Setzung der Gebäude auf diesen Betrieb Rücksicht genommen (Planungsbericht, Kapitel 2.3). Gemäss Planungsbericht (Kapitel 1.9.2) wird die Lärmproblematik durch Gewerbebetriebe als unproblematisch eingestuft. Im Situationsplan sind minimale Festlegungen in Bezug auf die optische Trennung vorgesehen (zwei Einzelbäume). Bei der Parzelle 410 im Sektor 4 handelt es sich um den Standort einer stillgelegten Trafostation im Eigentum der AEW Energie AG.

Freiraum, Strassenraum und Erholungsraum Das Richtprojekt Umgebung zeigt für den Sektor 2 gute Freiraumqualitäten auf. Positiv beurteilt wird insbesondere die Freiraumgestaltung entlang der Müligasse und der Badstrasse, die Baumpflanzun­ gen im Bereich der arealinternen Freifläche, die Gestaltung der Übergänge zwischen der arealinter­ nen Freifläche und den Vorzonen der Baubereiche A, B, C und F. 4 von 13

Im Situationsplan werden die privaten und halböffentlichen Freiraumbereiche nach dem Öffentlich­ keitsgrad und Ausrichtung/Nutzung differenziert festgelegt.

Im Situationsplan ist eine stattliche Anzahl an Bäumen schematisch festgelegt. Dabei wird zwischen Bäumen und grosskronigen Bäumen differenziert. Die grosskronigen Bäume im Bereich der gemein­ schaftlichen Aufenthalts- und Spielflächen kommen innerhalb des Baubereichs für Unterniveaubau­ ten und unterirdische Bauten zu liegen. Innerhalb dieses Baubereichs sind keine Festlegungen für Baumschächte vorgesehen. Gemäss § 13 Abs. 8 SNV ist für Pflanzungen über diesem Baubereich eine Substrathöhe von 1,5 m für grosse Bäume und 1,2 m für mittlere und kleinere Bäume vorzuse­ hen.

Die gemäss § 45 Bau- und Nutzungsordnung (BNO) geforderten Spiel- und gemeinschaftlichen Auf­ enthaltsflächen werden ausgewiesen beziehungsweise leicht übertroffen (Planungsbericht, Kapitel 2.7.2). Entlang der Hauptstrasse wird nebst der Verkehrsfläche zur Erschliessung und einer ökologischen Ausgleichsfläche innerhalb des Sektors 2 ein grosszügiger Vorplatzbereich im Sektor 1 festgelegt. Da für den Sektor 1 noch kein ausgereifter Überbauungsentwurf vorliegt und die zukünftige Nutzung noch nicht abschliessend geklärt ist, werden in § 11 Abs. 4 SNV minimale Vorgaben zur Gestaltung festgelegt. Das Areal ist über verschiedene Fuss- und Velowegverbindungen zweckmässig an die angrenzen­ den Strassen angebunden. Gemäss § 11 Abs. 11 SNV haben die Fuss- und Velowegverbindungen mindestens eine Breite von 2,5 m aufzuweisen. Natur im Siedlungsgebiet

Die kantonale Praxis sieht bei Gestaltungsplanungen gestützt auf § 40a BauG die Leistung eines ökologischen Ausgleichs (öA) von 15 % der Fläche des Planungsperimeters vor. Die Flächen für den öA werden im Situationsplan festgelegt. In § 13 SNV sind die quantitativen und qualitativen Vorgaben zum öA festgelegt. Gemäss Planungsbericht (Kapitel 3.4.9) wird ein Anteil an öA von mindestens 15 % der Gesamtfläche ausgewiesen.

Gestaltung / Qualitätssicherung Das Richtprojekt Architektur sowie das Richtprojekt Umgebung haben gemäss § 2 Abs. 3 SNV weg­ leitenden Charakter. Das Richtprojekt weist wenige, gestalterische Qualitäten auf. In § 10 SNV sind minimale, jedoch grundsätzlich gute qualitative Anforderungen festgelegt. Gemäss § 10 Abs. 13 SNV zieht der Gemeinderatzur Beurteilung der Gestaltungsanforderungen eine Fachperson bei oder ver­ langt einen unabhängigen Fachbericht. Siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis (§ 8 Abs. 3 BauV^)

Die Festlegungen im Gestaltungsplan weichen in verschiedenen Punkten massgeblich von der Grundordnung ab. Gemäss § 21 BauG können Gestaltungspläne von den allgemeinen Nutzungsplä­ nen abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt wird, die zonengemässe Nutzungsart nicht übermässig beeinträchtigt wird und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.

Im Planungsbericht (Kapitel 4) erfolgt eine tabellarische Darstellung der Abweichungen von der Grundordnung. Der Nachweis des geforderten siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseren Ergebnisses erfolgt im Planungsbericht (Kapitel 4.1.1 bis 4.1.7) mittels einerthemenspezifischen Beurteilung der Zielvor­ gaben des GP. Mitunter wird die hohe Dichte als ortsverträglich beurteilt. Zusammenfassend kommt

1 Bauverordnung

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die Planungsbehörde zum Schluss, dass die Zielvorgaben gemäss den SNV eingehalten und die In­ teressen der Gemeinde berücksichtigt werden.

Gesamtbeurteilunq aus fachlicher Sicht

Die Auseinandersetzung mit den verschiedenen Überbauungsvarianten ist im Planungsbericht nach­ vollziehbar dargelegt. Aus fachlicher Sicht handelt es sich grundsätzlich um ein gutes Überbauungsund Freiraumkonzept. Positiv hervorzuheben sind der Umgang mit dem Fabrikgebäude, die Anord­ nung und Ausrichtung der Punktbauten in Zweiergruppen um einen Innenhof, die Freihaltung dieses Innenhofs vom motorisierten Verkehr sowie die differenzierte Freiraumgestaltung. Ob die Festlegung von vier Vollgeschossen für die Punktbauten gegenüber der Müligasse sowie ge­ genüber dem Flussraum mit dem Gebot zur Einpassung ins Orts- und Landschaftsbild vereinbar ist, ist aus fachlicher Sicht umstritten. Der Entscheid der Gemeinde kann gestützt auf die Darlegungen im Planungsbericht zum Variantenstudium jedoch nachvollzogen werden. Klimaanpassung im Siedlungsgebiet Aufgrund des Klimawandels ergeben sich für die bauliche Entwicklung neue Herausforderungen wie zunehmende Sommerhitze, längere Trockenperioden sowie häufigere und intensivere Starknieder­ schläge. In Gebieten mit einer höheren baulichen Dichte, in Gestaltungsplangebieten und bei der Überbauung von Freiflächen ist es besonders wichtig, geeignete Massnahmen zur Hitzeminderung umzusetzen. Diese leisten einen entscheidenden Beitrag an die Wohnqualität sowie an das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergebnis (Richtplankapitel H 7 und § 8 Abs. 3 BauV).

Die Klima-Planhinweiskarte Tag (auffindbar mit der Suchfunktion auf https://www.ag.ch/app/aqisviewer4/v1/aqisviewer.html )zeigt im Planungsperimeter eine mässige Wärmebelastung. In den nördlich und östlich angrenzenden Flächen ist jedoch eine starke bis sehr starke Überwärmung vorhanden. Die Klima-Planhinweiskarte Nacht (auffindbar mit der Suchfunktion auf https://www.aq.ch/app/aqisviewer4/v1/aqisviewer.htmh zeigt im Planungsperimeter ein weniger günstiges und nordöstlich an­ grenzend sogar ein ungünstiges Bioklima. Bereits eine geringe nächtliche Überwärmung wirkt sich auf die Wohn- und Lebensqualität negativ aus. Im GP wurden verschiedene Massnahmen zur Hitzeminderung integriert (Materialwahl, klimage­ rechte Bäume, Beschattung, Grünanteil). Zudem hat die Gemeinde eine Modellierung der Kaltluft­ ströme für das Gemeindegebiet erstellen lassen. Dies wird positiv gewürdigt.

4.2.1 Doppelspurausbau Bahn Gemäss Planungsbericht (Kapitel 1.5.4) wurde der im kantonalen Richtplan festgesetzte Doppel­ spurausbau Turgi-Koblenz gestützt auf die Kontaktaufnahme mit den Schweizerischen Bundesbah­ nen (SBB) in der Planung berücksichtigt. Die erforderlichen Abstände (Grenzabstand, nichtionisie­ rende Strahlung) zur Bahnlinie werden gemäss Planungsbericht eingehalten.

4.2,2 Kantonaler Nutzungsplan (NP)

Entlang der K285 ist im kantonalen NP "Landstrasse Q XI" (genehmigt 16. Februar 1954) eine Bauli­ nie festgelegt. Im vorliegenden GP werden innerhalb der Baulinien keine irreversiblen Massnahmen festgelegt, die einem allfälligen Strassenausbau entgegenstehen könnten. Die Festlegungen sind mit den kantonalen Freihalteinteressen vereinbar. Hinweis für die nachgelagerten Verfahren Im Rahmen des erforderlichen Variantenstudiums im Sektor 1 ist die Vereinbarkeit mit den Festle­ gungen des kantonalen NP erneut zu überprüfen.

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4.2.3 Erschliessung

Arealerschliessung Die K285 ist als Regionalverbindungsstrasse klassiert. Die Fahrbahnbreite der K285 weist im Be­ reich des Planungsperimeters eine Breite von ca. 6,40 m auf. Der Ausbaustandard von 7 m (Normal­ fahrbahn) oder 9 m mit beidseitigem Radstreifen ist damit noch nicht erreicht. Im fraglichen Abschnitt besteht nur auf der gegenüberliegenden Strassenseite ein Gehweg.

Kantonsstrassen dienen nach Massgabe ihres Widmungszwecks grundsätzlich nicht der Direkterschliessung (§ 83 BauG). Die Rechtsprechung hält fest, dass eine Direkterschliessung einer über den Gemeingebrauch hinausgehende Benutzung einer öffentlichen Strasse gleichkomme und nur bewilligt werden kann, wenn die in § 103 BauG angeführten Voraussetzungen erfüllt sind. Dabei ist zu beachten, dass für neue Anschlüsse sowie die Mehrbeanspruchung bestehender Anschlüsse vo­ rauszusetzen ist, dass die Verkehrssicherheit nicht erheblich gestört ist (§113 BauG) und so leis­ tungsfähig ist, dass er den mit der Nutzung induzierten Verkehr zu bewältigen vermag (§ 32 BauG).

Im Planungsbericht (Kapitel 2.1) wird die Auseinandersetzung und Bewertung der untersuchten Er­ schliessungsvarianten nachvollziehbardargelegt. Gestützt auf diese Beurteilung wird die Haupter­ schliessung des Areals über einen gemeinsamen Anschluss an die K285 festgelegt.

Die Erschliessung des Sektors 1 (Parzellen 408 und 416) sowie des Sektors 2 (Parzelle 409) wird mit der symbolhaften Festlegung der "Ein- und Ausfahrt Plangebiet" auf den Parzellen 409 und 408 gesichert. Diese Festlegungen setzen entsprechende Dienstbarkeiten zugunsten der Parzellen 408 und 416 voraus (§11 Abs. 1 SNV). Der "Bereich für Erschliessungs- und Verkehrsflächen" zeigt innerhalb des Sektors 2 den mutmassli­ chen Flächenbedarf für die Zufahrt zur Nachbarparzelle 408, zu den oberirdischen Auto-Abstellplät­ zen der Sektoren 1 und 2 und zur Tiefgarage sowie zur Entsorgungsstelle auf. Für die bestehende Erschliessung der Tankstelle gilt der Besitzstand. Innerhalb des Sektors 2 wird für eine spätere Ent­ wicklung (zum Beispiel Tankstellenzufahrt) im Situationsplan eine "Optionale Einfahrt je nach Nut­ zung" symbolhaft festgelegt, wobei die Ausfahrt über die gemeinsame Haupterschliessung auf der Parzelle 409 zu erfolgen hat. Im Sektor 1 ist der Vorplatzbereich entlang der K285 so zu gestalten, dass ein Befahren und Abstellen von Motorfahrzeugen verunmöglicht wird (§ 11 Abs. 4 SNV). Dies ist sachgerecht.

Die Erschliessung des Sektors 3 (Parzelle 1466) erfolgt ab der Badstrasse mittels einer mit Strassen­ linien mit Enteignungsrecht gemäss § 132 BauG gesicherten, separaten Zufahrt. Entlang dieser Zu­ fahrtsstrasse wird eine Baulinie für eine Stützmauer festgelegt. Die heutige Zufahrt zur Parzelle 1466 1st gemäss Planungsbericht (Kapitel 3.4.6) mittels Dienstbarkeitsvertrag gesichert. Die Festlegungen im Situationsplan bedingen die Verlegung der heutigen Erschliessungsstrasse aus dem Gewässer­ raum der Surb beziehungsweise aus der Gewässerparzelle 455. Im Planungsbericht (Kapitel 2.6.2) werden die Verhältnisse bezüglich der Fahrbahnbreite dargelegt sowie die begrenzten Wendemög­ lichkeiten für Motorfahrzeuge erläutert. Der Zugang zum Sektor 4 (Parzelle 410) erfolgt bis zur Aufhebung der Trafostation via Sektor 2 (§ 11 Abs. 13 SNV beziehungsweise Planungsbericht, Kapitel 1.3). Das Erschliessungskonzept ist sachgerecht. Erschliessung Fussverkehr

Entlang der K285 besteht kein Gehweg. Das Areal soll mit der Verlängerung des Gehwegs Im Be­ reich der Parzellen 404 und 416 auch für den Fussverkehr erschlossen werden. Im Situationsplan wird innerhalb des Vorplatzbereichs von Sektor 1 ein "Projektierter Gehweg" als Orientierungsinhalt dargestellt. Die Erschliessung für den Fuss- und Veloverkehr soll auch von der Müligasse und der Badstrasse aus mittels 2,5 m breiten Wegen erfolgen (§ 11 Abs. 11 SNV).

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Mit dem projektierten Gehweg entiang der K285 sowie den schematisch dargesteiiten Fuss- und Veiowegverbindungen kann eine verbesserte Fuss- und Veiowegerschiiessung sichergesteiit werden. HinweiOirdienachaelaaerten^/er^^

Auf dem Abschnitt der Parzellen 408 und 416 ist ein 2 m breiter Gehweg spätestens mit der zukünfti­ gen Bebauung des Sektors 1 zulasten des Strasseneigentümers zu realisieren.

Warenumschlag und Notzufahrt Die Zufahrt für den Warenumschlag, die Entsorgungsfahrzeuge und die Notfalldienste erfolgen ab der Haupterschliessung. Die Fahrzeuge für den Warenumschlag und die Notfalldienste können bis in den Innenhofverkehren. Im Situationsplan sind an zwei Standorten (K285 und Badstrasse) Entsorgungsstellen vorgesehen. Die Entsorgungsstelle im Bereich der K285 kommt gemäss Richtprojekt Umgebung ausserhalb der Baulinien gemäss kantonalem NP zu liegen. Die Wendemanöver der Entsorgungsfahrzeuge werden im Planungsbericht (Kapitel 2.6.2) mittels Schleppkurven dargestellt. 4.2.4 Sichtzonen

Die Sichtzonen werden gestützt auf die massgebenden Sichtbeziehungen sachgerecht festgelegt. Die Sichtzonen sind auf die Flächen innerhalb des Planungsperimeters zu beschränken. 4.2.5 Abstimmung von Siediung und Verkehr Anbindung an den öffentlichen Verkehr (ÖV)

Das Planungsareal liegt in der öV-Güteklasse D und E2. Der Bahnhof liegt in einer Entfernung von 800 m und ist zu Fuss in 10 Minuten erreichbar. Die nächste Bushaltestelle liegt auf halbem Weg zum Bahnhof.

Verkehrsaufkommen Das durch die zukünftige Überbauung im Sektor 2 generierte Verkehrsaufkommen beträgt gemäss den Angaben im Planungsbericht 245 Fahrten. Auf die Ausarbeitung eines Verkehrsgutachtens wird verzichtet. Gemäss Planungsbericht (Kapitel 2.6.1) wird die Verkehrszunahme durch die neue Über­ bauung auf der Kantonsstrasse als tolerierbar beurteilt.

Parkierung Gemäss § 12 Abs. 1 SNV hat die Parkierung der Anwohner im Sektor 2 in unterirdischen Sammelga­ ragen zu erfolgen. Es gelten die Richtwerte gemäss § 43 Abs. 1 BauV. Die Parkierung für die An­ wohner im Sektor 1 kann auch gebäudeintegriert erfolgen. Die Abstellplätze für Besuchende der Sektoren 1 und 2 sind oberirdisch an den konkret verorteten Stellen zu realisieren.

Das Parkfelderangebot für Personenwagen wird limitiert und sachgerecht in § 12 Abs. 2 SNV gere­ gelt. Die Festlegungen entsprechen der kantonalen Strategie mobilitätAARGAU. Die Veloparkierung wird in § 12 SNV sachgerecht geregelt. 4.2.6 Weitere materieile Hinweise Gewässerraum

Der Gestaitungsplanperimeter grenzt südseitig an die Surb und westseitig an die Aare. Beim Mülikanal handeit es sich nicht um ein öffentliches Gewässer. Der Kanal ist inzwischen äusser Betrieb ge­ setzt und wird mit der zukünftigen Überbauung zurückgebaut. Dass es sich beim Mülikanal nicht mehr um ein öffentliches Gewässer handelt, ist in einem anderen Verfahren entschieden worden.

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Die Kantone sind gemäss Art. 36a des Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer (GSchG) verpflichtet, den Raumbedarf der Gewässer festzulegen. Dieser Gewässerraum dient der Gewähr­ leistung der natürlichen Funktionen der Gewässer, dem Schutz vor Hochwasser sowie der Gewäs­ sernutzung. Die Gemeinde setzt die Gewässerräume im parallellaufenden Verfahren um (BVUARE.22.23; die Genehmigung ist noch nicht erfolgt; der Rückweisungsantrag der Gemeindever­ sammlung betrifft den vorliegenden Gestaltungsplanperimeter nicht).

Der vorliegende Gestaltungsplan ist mit den erforderlichen Gewässerräumen abgestimmt. Die Raumsicherung erfolgt, da der Gewässerraum noch nicht rechtskräftig umgesetzt ist, im vorliegen­ den Verfahren mittels der Festlegung eines Freihaltebereichs Gewässerraum. Dies ist sachgerecht. Hinweis

Die zulässige Nutzung innerhalb des Freihaltebereichs Gewässerraum richtet sich nach Art. 41c der Gewässerschutzverordnung (GSchV). Hochwassergefahren

Gemäss der nachgeführten Gefahrenkarte ist der Gestaltungsplanperimeter von einer Restgefähr­ dung betroffen. Auf Festlegungen zum Hochwasserschutz wird verzichtet. Dies ist sachgerecht. Die Darlegungen im Planungsbericht (Kapitel 1.9.5) sind zweckmässig. Grundwasser

Der Projektstandort befindet sich im Gewässerschutzbereich Au über einem Grundwasservorkom­ men von mittlerer Mächtigkeit. Gestützt auf Anhang 4, Ziffer 211 der GSchV vom 28. Oktober 1998 dürfen im Gewässerschutzbereich Au keine Bauten erstellt werden, die unter dem mittleren Grund­ wasserspiegel liegen. Gemäss dem geologischen Bericht (Jäckli Geologie AG, 25. August 2022) sind alle Bauten über dem mittleren Grundwasserspiegel geplant.

Hinweise für die nachgelagerten Verfahren

Alle Bauten sind über dem mittleren Grundwasserspiegel zu erstellen. Die Massnahmen gemäss dem geologischen Bericht (Jäckli Geologie AG, 25. August 2022) sind vollständig umzusetzen. Damit bei hohen Wasserständen das Grundwasser nichtzustromseitig aufgestaut wird, sind entspre­ chende Massnahmen zur Gewährleistung des Grundwasserdurchflusses vorzusehen.

Gestützt auf Art. 43 GSchG sind permanente Grundwasserabsenkungen verboten. Eine periodische Grundwasserabsenkung könnte unter bestimmten Auflagen im Sinne einer Ausnahme erteilt werden (Spitzenbrecherdrainage). Im Baugesuch ist darzulegen, ab welchem Grundwasserspiegel die Drai­ nage "anspringt" und wie dieser Grundwasserspiegel bezüglich des mittleren und höchsten Grund­ wasserspiegels einzustufen ist. Für eine vorübergehende Absenkung des Grundwasserspiegels (Bauwasserhaltung) ist eine Nut­ zungsbewilligung nach § 5 des Wassernutzungsgesetzes (WnG) von der Abteilung für Umwelt erfor­ derlich.

Siedlungsentwässerung Gemäss § 17 SNV ist das Dachwasser entweder in eine Sauberwasserleitung oder in einen Vorfluter einzuleiten. Bei den Gebäuden mit Flachdach sind Retentionsdächer vorzusehen. Das Areal ist grundsätzlich im Teil-Trennsystem zu entwässern (1. Priorität: Versickerung Dachwasser / 2. Priori­ tät: Einleitung Dachwasser in Vorfluter beziehungsweise Sauberwasserleitung). Gemäss des Generellen Entwässerungsplans (GEP) der Gemeinde Döttingen aus dem Jahr 2005 ist das in dem Projektperimeter anfallende Dachwasser in einen Vorfluter beziehungsweise eine Sau­ berwasserleitung abzuleiten. In der zugehörigen Versickerungskarte aus dem Jahr 2003 ist jedoch 9 von 13

der nördliche Bereich des Projektperimeters mit "gut" hinsichtlich der Eignung für die Regenwasser­ versickerung, einem Flurabstand des Grundwasserspiegels mit > 3 m und der Empfehlung "Versicke­ rung in einer Anlage anstreben" ausgewiesen. Der nördliche Bereich wird mit "mässig gut" hinsicht­ lich der Eignung beurteilt. Dem geologisch-geotechnischen Bericht (Jäckli Geologie AG vom 25. Au­ gust 2022) ist zu entnehmen, dass eine solche räumliche Differenzierung neu nicht mehr vorgenom­ men wurde. Die vorgesehene Entwässerung der Dachflächen entspricht grundsätzlich dem GEP. Gemäss dem geologischen Fachbericht eignet sich der Untergrund für eine Versickerung. Bei hohen Grundwasserständen sind die entsprechenden Schichten mit Wasser gesättigt und daher nicht für die Versickerung geeignet. Gemäss § 17 Abs. 2 SNV sind Retentionsdächer vorzusehen und Regen­ wassernutzungen im nachgelagerten Verfahren zu prüfen und nach Möglichkeit umzusetzen. Gemäss dem Werkleitungskataster der Gemeinde Döttingen und dem GEP der Gemeinde befinden sich öffentliche Werkleitungen im Gestaltungsplanperimeter. Die Sauberwasserleitung dient dazu, das Grundwasser auf dem Grundstück abzuführen.

Hinweise für das nachgelagerte Verfahren In der Gemeinde Döttingen ist der GEP 2. Generation geplant. Die Auswirkungen der vorliegenden Planung und der Handlungsbedarf sind in diesem GEP 2 aufzuzeigen. Die Zusicherung eines Staats­ beitrags liegt mit Schreiben der Abteilung für Umwelt (AfU) vom 27. August 2018 bereits vor.

Die Werkleitung (öffentliche Leitung) muss mit der Neuüberbauung der Parzellen 409, 408 und 416 verlegt werden. Die Umlegung von privaten und öffentlichen Abwassersammelleitungen setzt eine kantonale Genehmigung voraus (siehe Ordner Siedlungsentwässerung, Kapitel 3; AfU) Lärm

Im Planungsbericht wird ausgeführt, dass die Grundstücke 408, 409, 416 und 1466 innerhalb des Planungsperimeters vor dem 1. Januar 1985 erschlossen waren und überbaut wurden. Die beste­ hende Dienstbarkeit "Fuss- und Fahrwegrecht" zugunsten der Parzelle 1466 datiert das Jahr 1985. Das Areal wird als lärmtechnisch erschlossen beurteilt, weshalb die Immissionsgrenzwerte (IGW) eingehalten werden müssen. Für das Richtprojekt hat die Steigmeier Akustik + Bauphysik GmbH, Baden ein Lärmschutzgutachten erstellt. Dieses zeigt, dass die für die Wohn- und Arbeitszone (WA) 3 massgebenden IGW der Emp­ findlichkeitsstufe (ES) III (65 dB(A) am Tag und 55 dB(A) in der Nacht) bei sämtlichen Fenstern von lärmempfindlichen Räumen eingehalten sind. Für das am stärksten vom Lärm der Kantonsstrasse betroffene Gebäude CI werden im Dachgeschoss beim strassenzugewandten Fenster Beurteilungs­ pegel von 59,5 dB(A) am Tag und 50,7 dB(A) in der Nacht ausgewiesen. § 15 Abs. 1 SNV legt fest, dass gegenüber der K285, der Kl 13 "Aaretalstrasse", sowie der SBBBahnlinie geeignete Lärmschutzmassnahmen zu treffen sind und dass im Baubewilligungsverfahren die Einhaltung der Lärmgrenzwerte anhand eines Lärmschutznachweises nachzuweisen sei. Belastete Standorte / Altlasten

Auf der Parzelle 409 befindet sich gemäss Kataster der belasteten Standorte AA4304.0102. Dieser wurde bereits altlastenrechtlich untersucht. Die Resultate der Untersuchung zeigen, dass aktuell vom Standort keine Gefährdung der Umwelt ausgeht. Deshalb ist der Standort als weder übenA/achungsnoch sanierungsbedürftig eingestuft.

Hinweis für das nachgelagerte Verfahren

Für die Planung der Aushubarbeiten im Bereich der Belastungen ist frühzeitig ein Altlasten-Fachbüro beizuziehen, das für die fach- und umweltgerechte Entsorgung der anfallenden Abfälle ein Entsor­ gungskonzept gemäss Art. 16 Verordnung über die Vermeidung und die Entsorgung von Abfällen

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(WEA) erstellt. Das Entsorgungskonzept ist der AfU spätestens mit den Baugesuchsunterlagen ein­ zureichen. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens werden von der AfU abfall- und altlasten­ rechtliche Auflagen formuliert, welche die fachgerechte Entsorgung der vom belasteten Standort an­ fallenden Abfälle betreffen. Nichtionisierende Strahlung Gemäss Planungsbericht (Kapitel 1.5.4) werden die Grenzabstände zur SBB-Parzelle 411 sowie die Strahlenwerte eingehalten.

Im Planungsperimeter befindet sich eine Mobilfunkanlage (Sunrise AG638). Innerhalb des Planungs­ perimeters ist der Anlagegrenzwert (AGW) möglicherweise nicht eingehalten. Hinweise für das nachgelagerte Verfahren

Nach der Realisierung der Bauten ist zwingend die Einhaltung des AGWzu prüfen. Die Anlage ist gegebenenfalls so anzupassen, dass der AGW eingehalten wird. Energie

Gemäss § 14 Abs. 1 SNV sind energieeffiziente Gebäude zu erstellen, die mindestens den zertifizier­ ten Minergie-Standard nach § 39 Abs. 2 BauV erreichen. Auf den Flachdächern der Attikageschosse sind Photovoltaik-Anlagen zu erstellen. Die Festlegungen werden aus fachlicher Sicht begrüsst.

Archäoiogie Das Areal befindet sich aufgrund seiner topografischen Lage am Rand der historischen Ortsbebau­ ung von Döttingen (vgl. hierzu Michaeliskarte 1837-43) und im Mündungsbereich der Surb in die Aare. Ein aktenkundiger Alt-Fund (Fst.-Signatur; 213(B)7 kann, vorsichtig gewertet, als ein Anzeiger für eine mögliche prähistorische Nutzung des Areals gesehen werden. Der Gestaltungsplanperimeter befindet sich somit in einer archäologischen Verdachtsfläche. Im Zusammenhang mit Bodeneingrif­ fen im Zug der Bauarbeiten zur Realisierung des Gestaltungsplans "Müligasse/Mülimatte" kann es zur Aufdeckung bislang unbekannter archäologischer Hinterlassenschaften kommen. Die rechtlichen Grundlagen im Zusammenhang mit archäologischen Hinterlassenschaften sind im Kulturgesetz (KG) vom 31. März 2009 und in der Verordnung zum Kulturgesetz (VKG) vom 4. November 2009 geregelt. Gemäss § 38 KG sind archäologische Hinterlassenschaften grundsätz­ lich zu erhalten und zu schützen. Sie dürfen ohne Bewilligung der Kantonsarchäologie wederverän­ dert, zerstört, in ihrem Bestand gefährdet noch in ihrem Wert oder ihrer Wirkung beeinträchtigt wer­ den. Gemeinden sind verpflichtet, jegliche Gefährdung von archäologischen Hinterlassenschaften der Kantonsarchäologie zu melden (§ 41 KG). Eine fachgerechte Untersuchung und Dokumentation wird nötig, falls eine Zerstörung unumgänglich ist (§ 44 KG). Die Darlegungen im Planungsbericht (Kapitel 1.7.4 und 3.5.1) sind zweckmässig. Die Belange der Kantonsarchäologie sind grundsätzlich durch § 4 Abs. 1 und 2 SNV abgedeckt.

Hinweise für die nachgelagerten Verfahren Die Kantonsarchäologie ist über die weiteren Projektschritte und Massnahmen, insbesondere über konkrete Baugesuche, Arealbepflanzungen oder auch Baugrundsondierungen frühzeitig zu informie­ ren. Dies gewährleistet, dass die Terminierung der weiteren Schritte mit archäologischen Massnah­ men koordiniert werden kann. Die Kantonsarchäologie beabsichtigt, die während den Abbrucharbeiten und der Bauphase vorzu­ nehmenden Bodeneingriffe zu begleiten. Sollten hierbei Befunde freigelegt werden oder Funde zum Vorschein kommen, ist der Kantonsarchäologie genügend Zeit zu deren Untersuchung und Doku­ mentation einzuräumen.

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Die vor Ort arbeitenden Personen sind vorgängig über die archäologische Situation und über ein mögliches Fundvorkommen zu unterrichten und explizit auf die Meldepflicht nach § 41 KG für archä­ ologische Funde hinzuweisen. Unabhängig von der Mitwirkung der Kantonsarchäologie sind sämtliche Bodeneingriffe mit der nöti­ gen Aufmerksamkeit vorzunehmen. Bei einem archäologischen Fund (Mauern, Steinsetzungen, Gru­ ben, Brandschichten, Knochen, Feuersteinwerkzeuge, Keramikfragmente, Kleinfunde aller Art etc.) muss die Arbeit an der betreffenden Stelle selbstständig unterbrochen und die Kantonsarchäologie unverzüglich informiert werden (Tel. 056 462 55 19/00). Gegebenenfalls sind anschliessende Wei­ sungen der Kantonsarchäologie verbindlich.

Historische Verkehrswege, Fuss- und Wanderwege Der Planungsperimeter wird von den IVS^-Objekten AG 13.0.3 (nationale Bedeutung, historischer Verlauf) und AG 2000.0.3 (regionale Bedeutung, historischer Verlauf) begrenzt. Die Festlegungen betreffen die Schutzziele des IVS nicht.

4.3 Sondernutzungsvorschriften (SNV)

Gemäss § 64 Abs. 1 BauG müssen Sondernutzungspläne, die nach dem 1. Januar 2022 öffentlich aufgelegt werden, mit der Regelung der Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) konform sein. Die Gemeinde Döttingen hat die Begriffe und Messweisen der IVHB vom 22. September 2005 übernommen.

Die Sondernutzungsvorschriften sind sachgerecht.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss

1. Der Gestaltungsplan "Müligasse/Mülimatte", beschlossen vom Gemeinderat Döttingen am

22. Juli 2024, wird genehmigt.

2.

Die Abteil

lumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

itephan A^iger legierungsrat

Inventar der historischen Verkehrswege der Schweiz

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I

Verteiler

• Gemeinderat, Surbtalstrasse 5, 5312 Döttingen • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Landschaft und Gewässer. Sektion Gewässernutzung • Abteilung für Umwelt • Abteilung Verkehr BVU • Departement Volkswirtschaft und Inneres • Abteilung Register und Personenstand DVI • Departement Bildung, Kultur und Sport BKS, Kantonsarchäologie

Rechtsmittelbelehrung 1.

Gegen diesen Entscheid kann innert einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen seit der amtlichen Publikation

beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. Bei der Berechnung der Frist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor

Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezem­ ber bis und mit dem 2. Januar. 2.

Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin beziehungsweise einem Anwalt zu ver­ fassen, welche(r) gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte (Anwaitsge-

setz, BGFA) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist.

Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst, es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird.

Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 3.

Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen gemäss den Ziffern 1 oder 2 nicht entspricht, wird nicht einge­

treten. 4. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der unterzeichneten Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Be­

weismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 5.

Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der

Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 6.

Der Genehmigungsbeschluss und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abtei­ lung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingese­

hen werden.

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