Gestaltungsplan Zürcherstrasse West

Art. 1 Zweck des Gestal­

tungsplans

■' Der Gestaltungsplan „Zürcherstrasse West“ regelt die Rahmenbedin­ gungen für ein zeitgemässes Wohnquartier. Die neue Siedlung zeichnet sich durch eine qualitativ hochwertige Architektur und Aussenraumgestal­ tung aus und berücksichtigt die benachbarten Nutzungen sowie die Lage am Ortseingang. 2 Die Gebäudeabwicklung berücksichtigt den Hangverlauf des Geländes. Eine angemessene Verdichtung mit einem hohen Anteil privater und ge­ meinschaftlich verfügbaren Freiflächen nutzt das vorhandene Bauzonen­ potential und unterstützt die Innenentwicklung in der Gemeinde. ®Die ortsbaulichen Gestaltungsprinzipien der benachbarten Bebauung „Zürcherstrasse Ost“ (u.a. Innenhöfe, Gebäudeausrichtung, Freistellung Gebäude mit Schutzstatus) werden ebenso wie die besondere Lärmsitua­ tion zwischen der Kantonsstrasse und der Bahnlinie berücksichtigt.

Art. 2 Privatrechtliche Regelungen

’ Eine Baubewilligung kann nur erteilt werden, wenn die grundbuchamtlich gesicherten Dienstbarkeiten für die öffentlichen Fuss- und Fahrwegrechte vorliegen.

2 Notwendige Anschlussbauwerke zu den Nachbarparzellen sind frühzei­ tig eigentümerverbindlich zu sichern.

Art. 3

Perimeter und Bestand- Diese Vorschriften gelten im Perimeter des Gestaltungsplans teile des Gestaltungs­ „Zürcherstrasse West“. plans 2 Rechtsverbindliche Bestandteile des Gestaltungsplans sind: a) Situationsplan 1: 500 b) Sondernutzungsvorschriften (SNV) 3

Verhältnis zur GrundOrdnung

Orientierender Bestandteil des Gestaltungsplans sind: c) Planungsbericht d) Lärmgutachten Kopitsis Bauphysik AG. Februar 2018 e) Richtprojekt KMP Architektur AG, 27.11.2023 f) Richtprojekt Freiraum grünwerk 1 Landschaftsarchitekten AG, November 2021

Art. 4 Soweit die nachstehenden Vorschriften und der Gestaltungsplan nichts

Abweichendes bestimmen, gelten die Bau- und Nutzungsordnung sowie der Bauzonenplan der Gemeinde Killwangen.

2 Vorbehalten bleiben die Vorschriften des kantonalen und eidgenössi­ schen Bau-, Umwelt- und Raumplanungsrechts.

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Bauweise und Gestaltung

Art. 5 Gestaltung

Die neue Überbauung „Zürcherstrasse West“ soll sich ortsbaulich gut in die Umgebung einfügen und hohe Qualitäten in der Gestaltung der Bau­ ten und der Freiräume ausweisen. 2 Die Bebauung soll u.a. folgende Kriterien erfüllen:

• gestalterischer Bezug zu den jeweils angrenzenden Räumen und Nut­ zungen (Wohnen, Strassen-, Landschafts- und Limmatraum) • Freistellung und Akzentuierung des Gebäudes mit Volumenschutz • Schaffung gemeinschaftlicher Hofsituationen • Überwindung der Höhendifferenz zwischen den Wohnhöfen • Öffentliche Wegverbindung zwischen Kantonsstrasse und Mühlehal­ denstrasse • Trassee-Sicherung für die Velovorzugsroute Limmattal West • Attraktive Zugänge zur Überbauung • Hochwertige Freiflächengestaltung mit verschiedenen Nutzungen • Ökologische Ausgleichsflächen in den Randbereichen ’ Für die Bauvorhaben im Gestaltungsplanperimeter dient das revidierteRichtprojekt der KMP Architektur AG vom 27.11.2023 als Referenzprojekt und Beurteilungsgrundlage. Das Richtprojekt ist nicht eigentümerverbind­ lich.

Art. 6 Baubereiche für Ge­

bäude generell

’ Mit den ausgeschiedenen Baubereichen sollen u.a. folgende Gestal­ tungsziele sichergestellt werden:

• Sicherung einer Gesamtstruktur der Siedlung • Schaffung von Winkelbauten und Hofsituationen (u.a. zur Reduzierung der Lärmbeeinträchtigungen und für eine gute Anbindung der Woh­ nungen an Aussenräume) • allseitige Blickachsen in die Umgebung • gestaffelte Anordnung der Bauten gemäss der Geländetopographie

Art. 7 Baubereiche A bis C

■* Die Baubereiche A bis C sind mit Mehrfamilienhäusern zu bebauen. Die Grundrisse der Wohnungen müssen so konzipiert sein, dass sie von den jeweiligen Vorteilen der aussenräumlichen Bezüge, wie Belichtung, Aussicht und Lärmschutz profitieren.

Nutzung

2 Die Baubereiche A bis C werden für Wohnen genutzt. Im Baubereich C ist auch nicht störendes Gewerbe zugelassen. Mässig störendes Gewer­ be ist nicht zugelassen. 2 In den Baubereichen A bis C sind Gebäude mit vier Vollgeschossen und einem Attikageschoss zulässig. Für Gebäude mit Volumenschutz sind die Vorschriften des Volumen­ schutzes gemäss Bau- und Nutzungsordnung § 24 massgebend.

Geschossigkeit, Positionierung

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maximale Höhenkoten

'* Folgende maximalen Höhenkoten gemessen bis zum obersten Punkt der Dachkonstruktion dürfen in den Baubereichen nicht überschritten werden: Baubereich A: 418.5 m ü. M. Baubereich B; 421.5 m ü. M. Baubereich BI: 418.5 m ü. M. Baubereich C: 424.5 m ü. M.

Gebäudelängen Balkonschicht

Dächer

Baubereiche A bis C Architektonischer Ausdruck/ Gestaltung Attiken

Fassadengestaltung

®Die maximalen Gebäudelängen werden durch die Baubereiche be­ stimmt. ®Die auskragenden Balkone haben sich rhythmisch in das Gesamtbild der Fassade einzuordnen. Um die Qualität der Aussenraumbezüge für die Vollgeschosse zu erhöhen, dürfen sie 2/3 der Fassadenlänge betragen. Die Balkonschicht in Baubereich B ist gegen die Innenhöfe und gegen Süden auszurichten. Die Dächer sind als Flachdächer mit einer maximalen Neigung von 5% auszugestalten. Sie sind mit einer Substratschicht von mindestens 15cm auszuführen und als ökologisch wertvolle Flächen intensiv zu begrünen sowie retentionswirksam zu gestalten. Kombinationen mit Solaranlagen sind möglich.

®Die Fassadengestaltung der Baukörper soll die horizontale Richtung betonen und ist mit Baikonen aufzulockern. Für eine angemessene Durchlässigkeit der Bebauung sind im Baubereich A vier und in den Bau­ bereichen B (inkl. BI) und Cje drei voneinander getrennte, eigenständige Attiken zulässig. Durch die horizontale Gliederung über die Materialien Holz/Beton und die teilweise fassadenbündige Gestaltung werden die Attiken ins Gebäude eingebunden. ®Dem Gemeinderat ist vor Baubeginn ein Gestaltungs- und Materialkon­ zept für die Baubereiche A bis C zur Genehmigung einzureichen.

Art. 8 Klein- und Anbauten

Klein- und Anbauten sind ausserhalb der Baubereiche für gemeinschaft­ liche Nutzungen (Velo, Container, Pavillon) nach einem einheitlichen Ge­ staltungsprinzip zulässig.

Lärmschutz

Art. 9 Lärmschutz

In den Baubereichen A bis C sind zur Sicherstellung des Lärmschutzes folgende Kriterien pro Wohnung einzuhalten:

•

• •

•

pro Wohnung darf höchstens eins von drei Zimmern mit Schlaf­ funktion ausschliesslich über Fenster verfügen, die über dem Im­ missionsgrenzwert ES III mit Lärm belastet sind alle anderen Zimmer müssen unterhalb des IGW ES III belüftet werden können mindestens ein Zimmer pro Wohnung darf ausschliesslich über Fenster verfügen, die höchstens bis zum Planungswert ES III mit Lärm belastet sind die Aussenbereiche der Wohnungen dürfen höchstens bis zum Planungswert ES III mit Lärm belastet sein

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2 Die Schalldämmung der Aussenbauteile hat den erhöhten Anforderun­ gen des Schweizer Ingenieur- und Architektenvereins (SIA) Schallschutz im Hochbau zu genügen. 2 Die Wohnungen sind mit einer kontrollierten Wohnungslüftung auszurüs­ ten.

'* Für das bestehende Restaurant Schwyzerhüsli erfolgt die Lärmbeurtei­ lung nach Art. 31 LSV. ®lm Baubewilligungsverfahren ist die Einhaltung der lärmrechtlichen Vor­ gaben mit einem Lärmgutachten nachzuweisen.

Erschliessung und Parkierung

Art. 10 Haupterschliessung

an übergeordnetes Strassennetz

Der Hauptanschluss an das übergeordnete Strassennetz erfolgt von der Zürcherstrasse aus. 2 Über die Zürcherstrasse wird die Ein- und Ausfahrt zur Unterniveauga­ rage und zu den oberirdischen Besucherparkplätzen beim Schwyzerhüsli gewährleistet. Die Zufahrt zur Unterniveaugarage erfolgt über das Gestaltungsplangebiet „Zürcherstrasse Ost“ in dem im Situationsplan bezeichneten Bereich.

Zufahrt Zubringerdienst (Anlieferung/ Zügelwa­ gen) und Not- und Ret­ tungsfahrzeuge

’ Die Zu- und Wegfahrt für Anlieferung und Zügelwagen erfolgt über die Mühlenhaldenstrasse. Not- und Rettungsfahrzeuge nutzen die Zufahrten über die Mühlenhaldenstrasse oder die Zürcherstrasse. Das Vorwärtsausfahren auf die Zürcherstrasse muss gewährleistet sein.

Zufahrt Kehrichtentsor­ gung

'’Die Kehrichtentsorgung erfolgt über die Mühlehaldenstrasse und ist mit den Entsorgungsbetrieben abzustimmen. Die Fahrzeuge der Kehrichtentsorgung nutzen den Wendehammer am Ende der Mühlehaldenstrasse.

Interne Erschliessung/ Notzufahrten

® Die Wege zu den Hauseingängen sind dem Langsamverkehr Vorbehal­ ten. Ausnahmen bilden Notzufahrten für Feuerwehr- und Rettungsfahr­ zeuge und Zubringerdienste.

Zufahrt Besucherpark­ plätze beim Wende­ hammer

®Die Zu- und Wegfahrt zu den Invalidenparkplätzen ßesucherparkplätzen beim Wendehammer erfolgt über die Mühlehaldenstrasse.

Freihaltung, Dimensio­ Der Wendehammer wurde im Projekt GP Zürcherstrasse Ost geplant nierung und Materialiund bewilligt und dient für beide Gestaltungspläne als Wendemöglichkeit sierung Wendehammer für Not- und Rettungsfahrzeuge, Kehricht und Zügelwagen. Die im Gestaltungsplan liegende Fläche des Wendehammers wird asphal­ tiert (Belagsstärke mind. 10cm. Die Oberbaudimensionierung erfolgt nach den VSS-Normen). Im Rahmen des nachgelagerten strassenverkehrs­ rechtlichen Verfahrens soll geprüft werden, ob für die Freihaltung des Wendehammers ein Halteverbot angeordnet werden soll. Velovorzugsroute

®Zur Sicherstellung der künftigen Velovorzugsroute wird dessen Trasse mit Strassenlinien nach §6 BauV gesichert. Das künftige Trassee liegt östlich und nördlich des Baubereich A. Die Velovorzugsroute wird auf eine Breite von 5.00m ausgelegt (Fahrbahnbreite 4.00m, beidseitiges Bankett von 50cm). Die Oberbaudimensionierung erfolgt nach den VSS-Normen. Bis zum Zeitpunkt der Realisierung der Velovorzugsroute kann das Tras­ se auch anderweitig genutzt werden.

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Art. 11 Abstellplätze / Baube­

reich Unterniveaubau­ ten

Die erforderlichen Abstellplätze für Motorfahrzeuge sind in einer Unterni­ veaubaute als Sammelgarage (Baubereich für Unterniveaubauten) zu­ sammenzufassen.

Zugänge Unterniveau­ garage

2 Die Zugänge für Fussgänger zur Garage und den Abstellplätzen sind übersichtlich und gut auffindbar anzuordnen. Bei der Detailgestaltung sind die Sicherheitsaspekte der Benutzer und die Einbindung in den Aussen­ raum zu berücksichtigen. Von der Unterniveaugarage sind die Wohnun­ gen auf direktem Weg zu erreichen.

Besucherparkplätze

® Notwendige Besucherparkplätze sind nördlich des Schwyzerhüsli «né beim Wendehammer auf den bezeichneten Flächen im Situationsplan anzuordnen.

Veloabstellplätze

'* Gemäss der in den § 43 und 44 BauV genannten Richtlinien sind ausrei­ chend gedeckte Veloabstellplätze (Eingangsnähe oder Untergeschoss) vorzusehen. In der Nähe der Gebäudeeingänge sind Kurzzeitveloabstell­ plätze bereitzustellen.

Parkfeldanzahl und Mobilitätskonzept

® Die Anzahl Pflichtparkfelder ist auf den Maximalwert der entsprechenden Norm zu begrenzen. In Kombination mit einem Mobilitätsmanagement kann die Anzahl der Pflichtparkplätze reduziert werden. Die Anzahl der möglichen Parkplatzreduktion soll im Mobilitätsmanagement festgelegt werden.

Freiraumflächen und -gestaltung

Art. 12 Freiflächenkonzeption

und Umgebungsplan

Der Freiraum im Gestaltungsplanperimeter ist von einem Landschaftsar­ chitekten nach einem einheitlichen Konzept zu gestalten, auf die Architek­ tur abzustimmen und in einem Umgebungsplan darzustellen. Der Umge­ bungsplan ist mit den Baugesuchsunterlagen einzureichen und unterliegt der Genehmigung durch den Gemeinderat. Das Richtkonzept Freiraum dient als Referenzprojekt und Beurteilungsgrundlage, (vgl. §3, Absatz 3) 2 Der Umgebungsplan soll zu einer hochwertigen Umgebungsgestaltung und einem zusammenhängenden Erscheinungsbild des Quartieres bei­ tragen. Er regelt insbesondere die gestalterische Einteilung gemeinschaft­ licher und privater Freiflächen. Er enthält die Angaben zu Höhenkoten, Standorten und Art der Begrünung, zur Materialwahl der Einbauten, Belä­ ge, Möblierung und Beleuchtung.

Gestalterische Einteilung

Die ausgeschiedenen Bereiche tragen einerseits zur Orientierung und Gesamtgestaltung der Überbauung und andererseits zur Eingliederung in die vorhandene Struktur bei. Als Grundlage dient der einzureichende Um­ gebungsplan. Im Freiraumkonzept müssen folgende Gestaltungsprinzi­ pien ablesbar sein: • netzartiges Wegenetz inkl. Anbindungen an die Umgebung • Verzahnung mit der Landschaft • zentrale, gemeinschaftliche Flächen • private Wohngärten • Adressbildung an der Zürcherstrasse und der geschützten Baute • Öffentliche Fusswegverbindung zwischen Kantonsstrasse und Mühlehaldenstrasse • Velovorzugsroute • Umgebungsflächen, Rasen- und Pflanzbereich

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• • • • • •

Gestaltungsbereich Vorplatz Gemeinschaftlicher Aufenthalts- und Spielbereich Zentraler Aufenthaltsbereich Freiflächen Feuerwehrzufahrt Stellflächen Feuerwehr Oberirdische Parkplätze

Umgebungsfläche Rasen- und Pflanzfläche/Blumenrasen

Für eine deutliche Begrünung, zur Unterstützung der Verzahnung mit der umliegenden Landschaft und zur Förderung der ökologischen Funktionen sind die Umgebungsflächen, ausgenommen der befestigten Platz- und Wegeflächen, als Rasen- und Pflanzflächen auszubilden. An den Aussenbereichen zur Landschaft sind die Freiflächen mit einem Blumenrasen aus hochwertigen, einheimischen Saaten auszubilden und werden dort, wo es die Feuerwehrzufahrt zulässt, mit einheimischen Bäumen/Laubgehölzen ergänzt.

Wege- und Freiraum­ vernetzung

® Die Anbindung der Siedlung an die Umgebung, insbesondere an das Dorf und den Bahnhof, ist in der Konzeption zu berücksichtigen. Die Durchwegung, zusammenhängende Freiflächen und Sichtbeziehun­ gen zur Umgebung sollen die Durchlässigkeit der Bebauung unterstützen. Ein freigeführtes Wegenetz hat die wichtigsten internen Verbindungen sicherzustellen und muss die Hauseingänge einbinden. Das netzartige Gefüge und unterschiedliche Wegebreiten sollen an Knotenpunkten platzartige Aufweitungen und innenliegende Freiflächen entstehen lassen.

Private Vorgärten/ Gebäudezugänge

®Dort, wo Wohnungen an den Aussenraum angrenzen sollen in den aus­ gewiesenen Bereichen private Vorgärten ausgebildet werden. Die Darstel­ lung im Richtprojekt ist schematisch und ist mit dem Umgebungsplan zum Bauprojekt zu konkretisieren. Von den hofseitigen privaten Vorgärten muss der direkte Zugang in die gemeinschaftlichen Aussenräume möglich sein. Die räumliche Trennung zu den privaten Vorgärten hat mit Hecken­ fragmenten und Staudenpflanzungen zu erfolgen. Im Bereich der Vorgärten sind Aussparungen für die gemeinschaftlichen Hauszugänge vorzusehen.

Gemeinschaftlicher Aufenthalts- und Spiel­ bereich

In den Wohnhöfen sind gemäss Situationsplan gemeinschaftlich nutzba­ re Aufenthalts- und Spielbereiche frei eingelagert vorzusehen. Der Ge­ meinschaftsbereich zwischen den Baubereichen A und B ist als grosszü­ giger Spielrasen anzulegen.

Zentraler Aufenthaltsbereich

® Die im Situationsplan als zentraler Aufenthaltsbereich dargestellte Flä­ che bildet das Zentrum der Siedlung im Aussenraum und ist als attraktiver Platz auszubilden.

Vorplatz Restaurant Schwyzerhüsli

® Durch die Materialisierung in Grünflächen und Hartbelag ist der Platz um die volumengeschützte Baute optisch und gestalterisch hervorzuheben. Der Platz ist attraktiv zu gestalten und bietet neben Parkierungsflächen auch weitere Nutzungen. Parkierungs- und Erschliessungsflächen haben sich in die Belagsfläche zu integrieren. Baumpflanzungen sind auf die Platzfläche und die Bepflanzung entlang der Zürcherstrasse abzustim­ men.

Baumbepflanzungen, Mindestüberdeckung

Bei den Bepflanzungen sind frei eingestreute Bäume in den Höfen als Verbindung zwischen Landschaft und Quartiergrün mit Filterfunktion auf der Westseite vorzusehen. Es sind raumwirksame Bäume in mittelgrosser Höhe zu wählen. Die Min­ destüberdeckung von 1.20 m ist im Tiefgaragenbereich durch Sub­ strataufschüttungen und Geländemodellierung zu gewährleisten.

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Beläge

Innerhalb der Umgebungsflächen müssen Hartbeläge in die angren­ zenden Grünflächen entwässert werden. Wo dies nicht möglich ist, ist ein sickerfähiger Belag auszuführen

Umwelt

Art. 7

Abs. 2 SNV). Für die Bauten im Baubereich A und B gelten daher die Baumassen der Wohn­ zone 3 (W3, vgl. §§ 5 und 8 BNO). Dies scheint auch für den Baubereich C zu gelten. Gemäss § 7 Abs. 5 SNV werden die maximalen Gebäudelängen durch die Baubereiche bestimmt. Von der Gebäudelänge weicht der GP ab. Dies wird mit der lärmexponierten Lage zwischen der Ei­ senbahn und Kantonsstrasse zugunsten abgeschirmter Aufenthaltsbereiche begründet. Das ist nach­ vollziehbar und der Vorbehalt ist bereinigt. Die Baubereiche für Gebäude ermöglichen gemäss § 7 Abs. 3 SNV vier Vollgeschosse und ein Atti­ kageschoss. Die Abweichung von der Regelbauweise mit einem Vollgeschoss ist grundsätzlich sach­ gerecht. Es ist darauf hinzuweisen, dass Attikageschosse höchstens 60 % der Fläche eines Vollge­ schosses betragen dürfen und eine Zurückversetzung gemäss § 25 Abs. 1“= Bauverordnung (BauV) einhalten müssen. Ansonsten gelten sie als Vollgeschosse. Untergeschosse dürfen im Mittel nicht mehr als 80 cm über die Fassadenlinie hinausragen (§ 23 Abs. 1 BauV). Sie dürfen auf höchstens 50 % der Fassadenlänge abgegraben werden {§ 23 Abs. 2 BauV in Verbindung mit § 32 Abs. 1 BNO). Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, gelten sie als Vollgeschosse.

Gemäss BNO ist eine Gesamthöhe von 13,5 m zulässig. Gemäss Planungsbericht soll im Rahmen dieses GP eine Gesamthöhe von 15,5 m beziehungsweise 17 m zugelassen werden. Dies scheint angesichts des zusätzlichen Vollgeschosses sachgerecht zu sein. Die Abweichungen wurden seitens der Planungsträgerin begründet Der Vorbehalt ist bereinigt.

4.2.1 Siedlungsentwicklung nach innen

Schlüsselgebiet nach S 1.2 Gemäss Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisung 2.1, sind die Gemeinden gehalten, aufeuzeigen, wie mit den kommunalen Planungsinstrumenten die behördenverbindlichen Entwicklungsziele ge- ' währleistet werden. Da vorliegend eine namhafte Entwicklungsreserve aktiviert wird, ist im Planungs­ bericht darzulegen, welcher Entwicklungsbeitrag dieser Fläche seitens Gemeinde beigemessen wird. Gemäss Raumkonzept sind die Wohn- und Mischzonenreserven - über alles gesehen - mit 90 Ein­ wohnerinnen und Einwohnern pro Hektare zu entwickeln.

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Ausgleich anderer Planungsvorteile

Andere Planungsvorteile, die durch Um-ZAufzonungen oder aufgrund anderer Planungsmassnahmen resultieren, können seitens Gemeinde mittels verwaltungsrechtlichen Vertrags ausgeglichen werden. 4.2.2 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern. Dazu gehö­ ren beispielsweise Massnahmen zur Schliessung von Baulücken, zur Aufwertung von Ortsbildern und Strassenräumen, zur Förderung der kompakten Bauweise, zur vollständigen Ausnützung beste­ hender Gebäude beziehungsweise Bauzonen, zur Erneuerung überalterter Siedlungsteile oder zu­ gunsten qualitätsvoller Neuüberbauungen und Umstrukturierungen mitsamt identitätsstiftender Umgebungs- und Freiraumgestaltung.

Der westliche Ortseingang von Killwangen ist durch die bestehende Bebauung geprägt. Zum Ge­ samtbild gehört das volumengeschützte "Schwyzerhüsli" und das substanzgeschützte Doppelbau­ ernhaus (Zürcherstrasse 15 und 17) im benachbarten GP-Perimeter "Zürcherstrasse Ost" sowie die geschützten Gebäude auf der gegenüberliegenden Strassenseite (Zürcherstrasse 4, 6 und 8). Diese "historischen" Gebäude sind für die Identität und die Eingangssituation von Killwangen von grosser Bedeutung und haben Einfluss auf die ortsbaulichen Aspekte für die Weiterentwicklung (vgl. auch § lOAbs. 5BNO). Im GP sind viele wichtige Aspekte enthalten, die eine adäquate Siedlungsqualität fördern. Zu den Kernelementen gehört die städtebauliche Setzung mit den Bau- und Aussenraumbereichen sowie weiteren Elementen zur Einbindung in den ortsbaulichen Zusammenhang (unter anderem Durchwegung).

Nutzung Es sind fast ausnahmslos Wohnnutzungen vorgesehen. Lediglich im volumengeschützten Gebäude "Schwyzerhüsli" und im Baufeld C sind allenfalls gemeinschaftliche, nicht störende kleingewerbliche oder öffentliche Nutzungen geplant (zum Beispiel Restaurant, Gemeinschaftsraum, Velowerkstatt, Kindertagesstätte usw.). Dies wird aus fachlicher Sicht als absolutes Minimum erachtet. Ortsbild und Städtebau

Die Setzung der Bauten ist durch die Lärmimmissionen der Bahnlinie und der Kantonsstrasse, dem Ortseingang und der Topografie geprägt. Es entstehen durch diese Typologie zwei differenzierte grosse, lärmabgewandte und zusammenhängende Innenhöfe (Wohnhöfe), die eine Verzahnung mit dem Siedlungsrand suchen. Die Freiräume sind nutzungsspezifisch zoniert und durch ein Wegnetz verknüpft. In der Massstäblichkeit versucht die Überbauung, sich an der Umgebung anzugleichen und durch die Auflösung der Geschosse in der Vertikalen die spezifische Charakteristik der dörfli­ chen Bebauung aufzunehmen. Es sind in den Winkelbauten rund 87 Wohnungen vorgesehen. Der volumengeschützte Punkt-Bau "Schwyzerhüsli" wird in seiner Bedeutung durch Abbruch von Anbau­ ten präzisiert und als Auftakt zum neuen Quartier gestärkt. Der GP mit dem vorliegenden Richtprojekt sieht eine sehr hohe Dichte vor, die aufgrund der zukünfti­ gen Lage (Erschliessungsqualität durch Limmattalbahn [LTB]) zwar vertretbar ist, aber gestützt auf

Art. 21

Abs. 2 BauG auch eine sehr hohe Gesamtqualität einfordert. Aufgrund der hohen Dichte wer­ den in § 5 Abs. 1 SNV in diesem GP-Gebiet erhöhte Anforderungen in der Gestaltung der Bauten und Freiräume eingefordert. Der Vorbehalt ist damit bereinigt.

Das Richtprojekt wird als Referenzprojekt und Beurteilungsgrundlage in § 5 Abs. 3 SNV festgeschrie­ ben. Wegleitende Kriterien sind insbesondere der gestalterische Bezug zu den Räumen und Nutzun­ gen, die Freistellung und Akzentuierung des Gebäudes mit Volumenschutz, die Schaffung von ge­ meinschaftlichen Hofsituationen und die Überwindung der Höhendifferenz zwischen den Wohnhöfen.

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Es sind verschiedene Bestimmungen zur Gestaltung der Bauten unter § 7 SNV aufgenommen. Nebst der Geschossigkeit, Höhen, Gebäudelängen, Balkonschichten und Dächern wird in § 7 SNV auch die architektonische Ausgestaltung der Bauten thematisiert. Diese hat erhöhten Anforderungen zu genügen; das Richtprojekt gilt als wegleitend für die qualitative Beurteilung. Zudem sind die Stel­ lung der Bauten, die Gliederung der Baukörper sowie die Abstimmung diverser gestalterischer As­ pekte auf die jeweiligen Örtlichkeiten als Beurteilungskriterien in den SNV gesichert. Dies ist grund­ sätzlich sachgerecht. Ein Material- und Farbkonzept ist mit dem Baugesuch einzureichen. Aus fachlicher Sicht wird ein nachvollziehbarer Spielraum eingeräumt. Die Herausforderung wird unter anderem darin liegen, die wesentlichen fachspezifischen Grundsätze der Richtprojekte in der qualitativen Beurteilung der Bau­ projekte konkret zu benennen. Es wird empfohlen, sich im weiteren Projektverlauf, spätestens im Baubewilligungsverfahren, gezielt durch Fachpersonen zu verstärken.

Der festgelegte Umgang mit dem geplanten Abbruch der Nebengebäude und der akzentuierten Frei­ stellung des identitätsstiftenden volumengeschützten "Schwyzerhüsli" wird aus fachlicher Sicht als zweckmässig erachtet. Aufgrund der gewichtigen Freihalteinteressen für die LTB und die damit ver­ bundene Verkehrssicherheit (siehe Ziffer 3.3.4) ist eine Aufwertung des Gebäudes im Rahmen des Besitzstands zu prüfen.

Freìraum, Strassenraum und Erholungsraum Das gewählte Bebauungskonzept mit hoher Dichte verlangt einen hochwertigen Umgang mit dem Freiraum. Es wird festgestellt, dass verschiedene Freiraumqualitäten ausgearbeitet wurden. Die Schaffung von zwei Wohnhöfen, einer öffentlichen Fussgängerverbindung, einer differenzierten Frei­ raumqualität beim "Schwyzerhüsli" und einer durchdachten Durchwegung wird sehr begrüsst. Gesämthaft tragen die differenzierten Aussenraumzonen zur Orientierung und Gesamtgestaltung der Überbauung und zur guten Eingliederung bei. Das Freiraumkonzept sichert ein zusammenhängen­ des Erscheinungsbild des Quartiers und regelt die wesentlichen Aspekte des Freiraums wie Beläge, Möblierung, gemeinschaftliche und private Aufenthaltsbereiche und die Beleuchtung. Das Freiraum­ konzept als Ganzes vermag zu überzeugen, sofern es mit aller Klarheit umgesetzt wird.

Die Grundsätze aus dem Freiraumkonzept wurden im QP aufgenommen. Aus rechtlichen Gründen wurden die wesentlichen Qualitätsmassnahmen grundeigentümerverbindlich festgelegt; das Richt­ konzept Freiraum dient als Referenzprojekt (§ 12 Abs. 1 SNV). Die Gestaltungsprinzipien in

Art. 12

Abs. 3 SNV sind zweckmässig. Der Freiraum für die Bebauungen ist im nachgelagerten Baubewilligungsverfahren von einem Land­ schaftsarchitekten nach einem einheitlichen Konzept zu gestalten, auf die Architektur abzustimmen und in einem Umgebungsplan darzustellen. Der Umgebungsplan ist mit den Baugesuchunterlagen einzureichen und unterliegt der Genehmigung durch den Gemeinderat (§12 Abs. 1 SNV). Dies ist stufengerecht. Gemäss § 12 Abs. 4 SNV werden in den Rand- und somit Restbereichen für die Biodiversität wich­ tige Blumenrasen vorgesehen. Weiter sollen die Flachdächer intensiv begrünt werden. Der ökologi­ sche Nutzen und Ausgleich am Siedlungsrand und auf den Dächern ist minim, aber tolerierbar. Im Planungsberichtwerden auf den ebenerdigen ökologischen Ausgleichsflächen noch einheimische Bäume und Laubgehölze vorgesehen. Dies wird aber in den Bestimmungen so nicht geregelt. Zu­ gunsten der ökologischen Qualität der Umgebungsflächen werden eine einheimische Bepflanzung in

Art. 12

Abs. 4 SNV festgelegt. Der Vorbehalt gilt damit als bereinigt. Die privaten Vorgärten sind eine wichtige Vorzone im Aussenraum der Wohnungen in den Erdge­ schossen, vor allem zu den halböffentlichen Wohnhöfen. Sie sind auch ein wichtiger Bestandteil für die Ausstrahlung der Bebauung (siehe fachliche Stellungnahme) und sind daher sachgerecht im Ge­ nehmigungsinhalt des Situationsplans definiert.

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4.2.3 Erschliessung Die Haupterschliessung des GP-Perimeters für den motorisierten Individualverkehr (MIV) erfolgt ab der K274 Zürcherstrasse über eine gemeinsame Erschliessungsanlage mit dem GP-Gebiet "Zür­ cherstrasse Ost" in die Tiefgarage. Die verkehrstechnische Prüfung sowie die Leistungsfähigkeit der gemeinsamen Erschliessung erfolgte anlässlich der Prüfung des GP "Zürcherstrasse Ost". Für das nachgelagerte Baubewilligungsverfahren wird festgehalten, dass die bestehende gemein­ same Grundstückszufahrt für die Zu-/Wegfahrt des Parkplatzes rückliegend dem "Schwyzerhüsli" nicht verbreitert werden darf. Im Bereich dieser Zu-A/Vegfahrt ist zudem eine öffentliche Fusswegver­ bindung. Bei der Ausgestaltung ist darauf Rücksicht zu nehmen.

Die oberirdischen Besucherparkfelder können über die Haupterschliessung ab der K274 Zür­ cherstrasse oder via Mühlehaldenstrasse erreicht werden. Die Ver- und Entsorgung erfolgt via Müh­ lehaldenstrasse. Dies ist sachgerecht. Die Erschliessung und Durchwegung für den Fuss- und Veloverkehr (FW) wird innerhalb des GPAreals und in Richtung Bahnhof sichergestellt. Regelungen dazu sind in §§ 2,10 und 12 SNV zu fin­ den.

Die Veloabstellplätze sind im GP verortet. In § 11 Abs. 4 SNV wird auf die entsprechenden überge­ ordneten Gesetzesartikel des BauG und der BauV verwiesen. Dies ist stufengerecht. 4.2.4 Abstimmung von Siedlung und Verkehr

Kommunaler Gesamtplan Verkehr (KGV) Für den GP-Perimeter enthält der KGV Inhalte wie die Förderung des FW, Massnahmen zur Erhö­ hung der Verkehrssicherheit auf der Kantonsstrasse, die Erarbeitung eines Betriebs- und Gestal­ tungskonzept (BGK) sowie eine Fussgängerquerung im Bereich "Schwyzerhüsli". Kantonsstrassenabstand

Am 8. September 2020 hat der Grosse Rat mit deutlichem Mehr die Weiterführung der LTB von Kill­ wangen nach Baden als Zwischenergebnis in den kantonalen Richtplan aufgenommen. Die Linien­ führung folgt der Zürcherstrasse, wie dies als Orientierungsinhalt im Situationsplan korrekt vorweg­ genommen ist. Entsprechend zu berücksichtigen sind demzufolge auch die Freihalteinteressen des möglichen Trassenverlaufs. Eine entscheidende Engstelle als Restriktion für die Trassierung der LTB ist der Strassenquerschnitt zwischen zwei Objekten mit Substanzschutz im Bereich des GP "Zürcherstrasse Ost". Von Fassade zu Fassade stehen dort 21 m Breite zur Verfügung. Für den Strassenkörper (inklusive Trottoir, Velo­ spur, MIV, Tram) werden ca. 19,5 m in der Geraden benötigt. Mit den nötigen Aufweitungen in Ver­ schwenkungen werden die 21 m vermutlich völlig beansprucht. Die bisher vorhandenen Flächen für Grundstückserschliessung und Parkplätze haben dabei keinen Platz mehr, Ersatzflächen müssen in der nahen Umgebung bereitgestellt werden können. Vor diesem Hintergrund sind weitere Engstellen und Einschränkungen, namentlich im Bereich des GP "Zürcherstrasse West" zu minimieren oder zu beseitigen. Ein Kantonsstrassenabstand beim "Schwyzerhüsli" von 3 m schafft daher einen wesentli­ chen Spielraum für die Längenentwicklung des Strassenquerschnitts, auch wenn eine detaillierte Projektierung noch nicht vorliegt.

Die Gemeinde Killwangen hat in der BNO entsprechende Voraussetzungen geschaffen. Gemäss

Art. 24

Abs. 3 BNO ist es möglich, dass für Gebäude unter Volumenschutz aus Gründen der Verkehrs­ sicherheit und für eine notwendige Inanspruchnahme für die LTB eine geringfügige Standortverschie­ bung verlangt werden kann. Da das "Schwyzerhüsli" lediglich einen Abstand von ca. 1.2 m zur Kan­ tonsstrassenparzelle aufweist, werden künftige Verkehrsprojekte hier beeinträchtigt. Eine bauliche Veränderung am "Schwyzerhüsli" hat unter Berücksichtigung von § 24 Abs. 3 BNO zu erfolgen.

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Es wurde weiter aufgezeigt, dass bei einem allfälligen Totalabbruch des "Schwyzerhüsli" die Funktio­ nalität der Parkierung auch bei einer Zurückversetzung um ca. 1,9 m noch gegeben ist. Die vorge­ nannten Freihalteinteressen werden somit nicht zusätzlich negativ präjudiziert und die Funktionalität der Erschliessung wird auch zukünftig gewährleistet. Dies ist sach- und stufengerecht.

Velovorzugsroute Die künftige Velovorzugsroute soll von der Mühlehaldenstrasse durch das GP-Areal führen und ist im Situationsplan mit einer überlagerten Fläche der Feuerwehrzufahrt und eines Blumenrasens darge­ stellt. Zwecks Sicherung neu zu gestaltender Verkehrswege wurde der künftige Verlauf der Velovor­ zugsroute in geeigneter Form im Situationsplan gesichert. Zudem wurden entsprechende Details wie Nutzung und Materialisierung in § 10 Abs. 8 SNV geregelt. Dies ist sachgerecht und die kantonalen Interessen sind gewahrt. Der weitere Verlauf der Velovorzugsroute Richtung Neuenhof ist noch nicht abschliessend geklärt. Es besteht die Möglichkeit, dass diese nach dem GP-Areal Richtung Kantonsstrasse schwenkt und nordseitig entlang der K274 weitergeführt wird.

Parkierung Gesamthaft wurden für das Richtprojekt 115 Parkfelder projektiert. Gemäss Raumkonzept des Kan­ tons Aargau befindet sich die Gemeinde Killwangen im Urbanen Entwicklungsraum. Die Verkehrs­ entwicklung hat abgestimmt auf die Siedlungsentwicklung zu erfolgen. Aufgrund der unmittelbaren Nähe zum Zentrum und dem Bahnhof, der sich mit der LTB zur multimodalen Verkehrsdrehscheibe entwickelt, entstehen beste Voraussetzungen, damit ein Beitrag zur kantonalen Stossrichtung der Verkehrspolitik gemäss der kantonalen Strategie "mobilitätAARGAU", den Anteil Autofahrten am Ge­ samtverkehr zu senken, geleistet werden kann. Die Anzahl Pflichtparkfelder wurde deshalb in

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Abs. 5 SNV auf den Maximalwert der entsprechenden Norm begrenzt. Weiter wurde definiert, dass eine weitere Reduktion in Kombination mit einem Mobilitätskonzept festgelegt werden soll. Das ist sachgerecht.

4.2.5 Weitere materielle Hinweise Lärm

Das Planungsgebiet wird im Sinne von Art. 19 Bundesgesetz über die Raumplanung (Raumpla­ nungsgesetz [RPG]) als nicht erschlossen erachtet. Demzufolge darf das Gebiet nur so weit er­ schlossen werden, als die Planungswerte (PW) eingehalten sind oder durch eine Änderung der Nut­ zungsart oder durch planerische, gestalterische oder bauliche Massnahmen eingehalten werden können (Art. 30 Lärmschutz-Verordnung [LSV]). Für kleine Teile kann die kantonale Behörde Aus­ nahmen gestatten (§ 25 Abs. 2 EG UWR^). Zur Erreichung des nötigen Schallschutzes für das Gestaltungsplanungsgebiet hat die Abteilung für Umwelt des Departements Bau, Verkehr und Umwelt gemeinsam mit den Projektverantwortlichen ein Lärmschutzkonzept erarbeitet. Dieses wird in Kapitel 5.6 des Planungsberichts umschrieben und in

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SNV konkretisiert. Das ist sachgerecht.

Energie Um der Elektromobilität mehr Gewicht verleihen zu können, wurden in § 13 Abs. 6 SNV sinnvolle Rahmenbedingungen für E-Ladestationen für die Autoabstellplätze geschaffen (siehe auch Ziffer 3.3.6).

’ Einführungsgesetz zur Bundesgesetzgebung über den Schutz von Umwelt und Gewässer

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Archäologie

Von den baulichen Massnahmen ist die aktenkundige, archäologische Fundstelle 22(A)8 sowie die archäologische Verdachtsfläche 433 betroffen. Der Planungsbericht verweist auf die Meldepflicht nach § 41 Kulturgesetz (KG). Es finden somit die grundlegenden rechtlichen Rahmenbedingungen Berücksichtigung. Gegenwärtig sind das KG und die Verordnung zum KG als übergeordnetes kantonales Recht die alleinigen und verbindlichen Rechtsgrundlagen.

Bei der aktenkundigen archäologischen Fundstelle 22(A)8 handelt es sich um die Überreste der mit­ telalterlichen St. Victor Kirche, die im Gebäude "Zürcherstrasse 1" vermutet werden. Dieser Umstand legt die Wahrscheinlichkeit nahe, dass im weiteren Umfeld der Fundstelle auch ein Friedhof sowie weitere mögliche mittelalterliche Baureste untertägig erhalten sein können.

Die baulichen Eingriffe befinden sich des Weiteren in einer archäologischen Verdachtsfläche, die aufgrund ihrer siedlungsgünstigen Lage und besonders guten Erhaltungsbedingungen für archäologi­ sche Hinterlassenschaften definiert ist. Aus diesem Grund müssen alle Bodeneingriffe innerhalb des Geltungsbereichs des GP "Zürcherstrasse West" durch die Kantonsarchäologie begleitet oder dieser zur weiteren Beurteilung rechtzeitig zur Kenntnis gebracht werden.

Historische Verkehrswege, Fuss- und Wanderwege Der Planungsperimeter berührt gemäss Inventar der historischen Verkehrswege (IVS) das IVS-Objekt AG 2.2 (Landstrasse, nationale Bedeutung, historischer Verlauf). Das IVS-Objekt besitzt keine IVS-relevante Substanz und sein Verlauf wird mit der vorliegenden Planung nicht verändert. Dies ist sachgerecht. 4.3 Sondernutzungsvorschriften (SNV)

Der Grosse Rat hat den Beitritt zur interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Bau­ begriffe (IVHB) beschlossen und mit der BauV umgesetzt. Die vorliegende BNO richtet sich nach diesen neuen Bestimmungen.

Der Regierungsrat hat am 25. August 2021 eine BauV-Änderung beschlossen (Inkrafttreten; 1. No­ vember 2021). Entsprechend gilt diese Fassung. Die vorliegenden SNV sind stufengerechtformuliert. Der Vorbehalt bezüglich der IVHB-Kompatibilität und Festlegung Zufahrt für Kehrrichtentsorgung und Zubringerdienst sind bereinigt.

4.3.1 Verschiedenes und Formelles Im nördlichen Bereich der Parzelle 1044 verlaufen zwei Hochspannungsleitungen sowie eine Glasfa­ serverbindung der AEW Energie AG (AEW) als Kabelleitungen. Bei den zu erwartenden Tiefbauar­ beiten müssen diese Leitungen eventuell gesichert werden. Dazu ist frühzeitig im Baubewilligungs­ verfahren eine Koordination mit der AEW notwendig.

Ausserhalb des GP-Perimeters können keine Festlegungen vorgenommen werden. Der Situations­ plan wurde entsprechend angepasst und der Vorbehalt bereinigt. Die Festlegungen in den SNV und dem Situationsplan bezüglich Zufahrt Kehrrichtentsorgung und Zubringerdienst wie auch für die Not- und Rettungsfahrzeuge wurden vereinheitlicht und die Vorbe­ halte gelten als bereinigt. Die Breite des Perimeters der Baikone ist 1,5 m. Der entsprechende Vorbehalt ist bereinigt.

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5. Ergebnis

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss

1. Der Gestaltungsplan "Zürcherstrasse West", beschlossen vom Gemeinderat Killwangen am 4. März 2024, wird genehmigt.

2.

Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

Verteiler • Gemeinderat, Schürweg 2, 8956 Killwangen • Parteien gemäss Beschwerdeentscheid (A-Post-Plus) • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU • Departement Volkswirtschaft und Inneres • Abteilung Register und Personenstand DVI

Rechtsmittelbelehrung

1. Gegen diesen Entscheid kann innert einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen seit der amtlichen Publikation

beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. Bei der Berechnung der Frist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezem­

ber bis und mit dem 2. Januar. 2.

Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin beziehungsweise einem Anwalt zu ver­

fassen, welche(r) gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte (Anwaltsge­ setz, BGFA) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist.

Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst, es ist a) anzugeben, wie das Venwaltungsgericht entscheiden soll, und

b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird.

Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 3.

Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen gemäss den Ziffern 1 oder 2 nicht entspricht, wird nicht einge­

treten.

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4Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der unterzeichneten Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Be­

weismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen.

5. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

6. Der Genehmigungsbeschluss und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abtei­ lung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingese­

hen werden.

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