Bau- und Nutzungsordnung

Art. 12 Abgrenzungen

Art. 13 Ziele Allgemein

Art. 14 Konzept "Zentrumsentwicklung"

Art. 15 Gebäude

Art. 16 Freiraum

Art. 17 Nutzungen im Erdgeschoss

9 9 9 9 9 9 10 10

3.3.

Teilgebiete

Art. 18 Entwicklungsziele für Teilgebiete

10 10

3.4.

Umsetzung

Art. 19 Planungsinstrumente

Art. 20 Konkurrenzverfahren

Art. 21 Landsicherung

Art. 22 Fachgremium

Art. 23 Ausnahmen

11 11 11 11 12 12

4. Zonenvorschriften 4.1.

Bauzonen

Art. 24 Bauzonen

Wohnzonen

Art. 25

Art. 26 Wohnzone "Webermühle"

Art. 27 Wohn- und Arbeitsplatzzone 4

Art. 28 Wohn- und Arbeitsplatzzone "Härdli"

Art. 29 Zentrumszone

Art. 30 Dorfzone

Art. 31 Arbeitsplatzzone I

Art. 32 Arbeitsplatzzone II

Art. 33 Zone für öffentliche Bauten und Anlagen; Kleingärten

Art. 34 Grünzone

Art. 35 Spezialzone "Überdeckung Al"

Art. 36 Hochwassergefahrenzonen

Art. 37 Oberflächenwasserschutz

13 13 13 14 14 15 15 15 15 16 16 16 17 17 17 18

2

4.2.

Landwirtschaftszonen Landwirtschaftszone

Art. 38 18

18

4.3.

Bauten in der Landwirtschaftszone

Art. 39 Bauten in der Landwirtschaftszone

18 18

4.4.

Schutzzonen und -objekte Schutzzonen

Art. 40

Art. 41 Landschaftsschutzzone

Art. 42 Magerwiesen, Feuchtwiesen

Hochstamm-Obstgärten

Art. 43

Art. 44 Uferschutzzone Limmat

Art. 45 Hecken

Art. 46 Naturobjekte

Art. 47 Naturschutzzone Wald

Art. 48 Waldränder

Freihaltegebiet Hochwasser

Art. 49 Substanzschutzobjekte

Art. 50 Kulturobjekte

Art. 51 19

19 19 19 19 19 20 20 20 20 21 21 22

5. Definitionen Grünflächenziffer

Art. 52

Art. 53 Geschlossene Bauweise

Art. 54 Gewerbe

Arealüberbauung

Art. 55 Abstand gegenüber dem Kulturland

Art. 56

Art. 57 Ungleichverteilung der Grenzabstände

Art. 58 Besondere Vorschriften zum Gebäudeabstand

Abgrabungen

Art. 59 23

23 23 23 23 23 24 24 24

6. Bauvorschriften

25

6.1.

Baureife, Erschliessung

Art. 60 Benützung von Privateigentum für öffentliche Zwecke

25 25

6.2.

Technische Bauvorschriften Allgemeine Anforderungen

Art. 61 Energiesparmassnahmen

Art. 62

Art. 63 Wohnhygiene, Ausrichtung der Wohnungen

Art. 64 Raummasse, Fenstergrössen, Nebenräume

Art. 65 Bezug von Wohnungen und Arbeitsräumen

Art. 66 Spiel- und Begegnungsplätze

25 25 25 26 26 26 26

6.3.

Parkierung

Art. 67 Begrenzung, Bewirtschaftung und Anordnung von Parkfeldern

Autoreduziertes Wohnen

Art. 68 Abstellplätze für Zweiräder und Kinderwagen

Art. 69 Ersatzabgaben

Art. 70 27

27 27 27 27

7. Allgemeine Schutzvorschriften 7.1.

Grundsätze zum Ortsbildschutz Beurteilungskriterien zum Ortsbildschutz

Art. 71 Bauberatung

Art. 72 Wettbewerb

Art. 73

Art. 74 Anforderungen zur Aussenraumgestaltung

Bepflanzungen auf und gegenüber öffentlichem Grund

Art. 75

Art. 76 Flachdächer

29 29 29 29 29 30 30 30

3

Art. 77

Art. 78

7.2.

Antennenanlagen Materialablagerungen

Umweltschutz

Art. 79 Einwirkungen

Art. 80 Lichtemissionen

Art. 81 Entsorgung

30 30 31 31 31 31

8. Vollzug und Verfahren

Art. 82 Zuständigkeit

Art. 83 Wirkungsberichte Nutzungsplanung

Art. 84 Personenwechsel

Art. 85 Gebührenreglement

Art. 86 Vollzugsrichtlinien

32 32 32 32 32 32

9. Schluss- und Übergangsbestimmung

Art. 87 Übergangsbestimmung

Art. 88 Aufhebung bisherigen Rechts

33 33 33

Anhang I

34

Zielvorgaben gemäss § 6 Abs. 2 BNO Anhang II Liste der Schutzobjekte Anhang III Minimal und maximal erforderliches Parkfelder-Angebot im vereinfachten Verfahren für die Bewohner, das Personal und die Besucher/Kunden (§ 67 Abs. 2 BNO) Anhang IV Berechnung des Parkfelder-Angebots im vereinfachten Verfahren für die Bewohner bei Bauvorhaben mit der ausdrücklichen Zielsetzung autoreduziertes Wohnen (§ 68 Abs. 1 BNO) Anhang V Plan: Zuordnung der Platzflächen, Teilgebiete und Perimeter Konkurrenzverfahren gemäss § 12 BNO (Lage schematisch)

34 36 36 38 38 39 39 40 40

4

1. Geltungsbereich

Art. 1 Geltungsbereich

Geltungsbereich

1Die Bau- und Nutzungsordnung (BNO) umfasst das kommunale Raumplanungs-,

Umweltschutz- und Baurecht. 2Ihre Vorschriften finden Anwendung auf alle Bauten und Anlagen, deren Nutzung sowie den Schutz des Bodens. 3Die BNO gilt für das gesamte Gemeindegebiet.

Übergeordnetes Recht

Art. 2 Übergeordnetes Recht

Die einschlägigen Vorschriften des eidgenössischen und kantonalen Rechts sowie hierzu ergangene Entscheide, vor allem zu Strassen- und Wasserbauprojekten, bleiben vorbehalten.

5

2. Raumplanung Planungsgrundsätze

Art. 3 Planungsgrundsätze

1Die wesentlichen Ziele mit der rechtlichen Bedeutung von Planungsgrundsätzen sind: a. die ökonomische und ökologisch sinnvolle Nutzung und Erschliessung des Baugebiets; b. die Förderung einer guten Wohnqualität bzw. eines guten Wohnumfelds; c. die Durchmischung der Funktionen Wohnen, Arbeiten und Erholen; d. die Förderung einer guten Siedlungs-, Freiraum- und Architekturqualität; e. die Pflege des Ortsbilds; f. die Erhaltung und Verbesserung der siedlungsökologischen und landschaftlichen Qualitäten; der Schutz der Menschen, Tiere und Pflanzen, ihrer Lebensgemeinschaften 9. und Lebensräume vor schädlichen Einwirkungen; h. und die aktive Zusammenarbeit mit den Nachbargemeinden und der Region. 2Jede raumwirksame Tätigkeit soll unter grösstmöglicher Schonung der natürlichen

Lebensgrundlagen wie Boden, Luft und Wasser erfolgen. 3Die Planungsgrundsätze der BNO sind als massgebender Beurteilungsmassstab für alle raumwirksamen Tätigkeiten verbindlich.

Optimale Baulandausnützung

Art. 4 Optimale Baulandausnützung

1Das Bauland ist im Rahmen der baurechtlichen und städtebaulichen Gegebenheiten optimal auszunützen. 2Wenn ein Grundstück durch Neubauten nur teilweise bebaut wird, so sind diese

nur bewilligungsfähig, wenn der Nachweis einer später möglichen, zonengemässen Bebauung erbracht wird. 3Der Gemeinderat kann Ausnahmen gestatten, wenn das Grundstück wegen öffentlich-rechtlicher Baubeschränkungen nicht voll überbaubar ist.

Nachverdichtung

Art. 5 Nachverdichtung

1Die im Bauzonenplan speziell bezeibneten Gebiete dienen der Nachverdichtung bestehender Einfamilienhausquartiere. 2Der Gemeinderat kann in diesen Gebieten maximal drei Vollgeschosse und die geschlossene Bauweise bewilligen. Ein Dach- bzw. Attikageschoss ist nicht zulässig. Voraussetzungen dafür sind: a. es entstehen mehr Wohneinheiten als heute vorhanden; b. ein unabhängiges Gutachten weist eine - gute architektonische Gestaltung der Bauten, Anlagen und Freiräume sowie eine - gute Einordnung in das Orts-, Quartier- und Landschaftsbild nach.

6

Sondemutzungsplanpflicht

Art. 6 Sondernutzungsplanpflicht

1Die im Bauzonenplan speziell bezeichneten Gebiete dürfen nur erschlossen und überbaut werden, wenn ein rechtskräftiger Erschliessungs- oder Gestaltungsplan vorliegt. 2Für die einzelnen Gebiete gelten die Zielvorgaben gemäss Anhang I BNO. 3Bei Bedarf können weitere Erschliessungs- und Gestaltungspläne ausgearbeitet werden. Für diesen Fall kann der Gemeinderat Vorgaben bezüglich Bebauungsstruktur, Erschliessung und Freiraumgestaltung definieren. 4Ist eine zweckmässige Unterteilung des Planungsgebiets möglich, können für Teilgebiete je eigene Erschliessungs- oder Gestaltungspläne erstellt werden. Dabei ist der Nachweis zu erbringen, dass das gesamte Gebiet nicht negativ betroffen wird und die Zielvorgaben auch bei etappierter Planung erreicht werden können. 5Als Grundlage für die Gestaltungspläne ist von den Grundeigentümern in einem qualifizierten Konkurrenzverfahren zwingend ein Bebauungs-, Erschliessungs- und Freiraumkonzept ausarbeiten zu lassen. Die Gemeinde ist in das Verfahren miteinzubeziehen. 6VVird der Gestaltungsplan im Sinne einer kooperativen Planung zwischen dem Grundeigentümer und der Gemeinde erarbeitet, kann auf das Konkurrenzverfahren gemäss Abs. 5 verzichtet werden. 71m Rahmen von Gestaltungsplänen kann der Gemeinderat bis zu zwei zusätzliche Vollgeschosse bewilligen, wenn dadurch eine städtebaulich besonders gute Lösung erreicht wird und die Nachbargrundstücke nicht unzumutbar beeinträchtigt werden. 5Für Neubauten im Rahmen von Gestaltungsplänen ist mindestens der jeweils geltende Minergie-Standard vorgeschrieben. Andere Lösungen, die bezüglich Gesamtenergieverbrauch und Umweltbelastung mindestens gleichwertige Resultate erreichen, sind ebenfalls zulässig. 5Geringfügige Bauvorhaben und untergeordnete Umgestaltungen, Erweiterungen und Zweckänderungen können ohne Erschliessungs- oder Gestaltungsplan bewilligt werden, sofern sie keine wesentlichen Auswirkungen haben bzw. den Zielvorgaben gemäss Anhang I der BNO nicht widersprechen.

Perimeter "Hardstrasse"

Art. 7 Perimeter "Hardstrasse"

'Die im Bauzonenplan speziell bezeichneten Gebiete dienen der Umstrukturierung und Nachverdichtung der Grundstücke entlang der Hardstrasse. 2Es gelten die Vorschriften der Wohnzone W4.

'Der Gemeinderat kann Abweichungen von der Regelbauweise bewilligen. Voraussetzungen für die Abweichungen sind: eine parzellenübergreifende Planung; a. b. die Fassung des Strassenraums bzw. die Bildung einer Skyline gegenüber der Limmat; c. die Anordnung der Gebäude in der ersten, des Freiraums in der zweiten Bautiefe; d. eine gemeinsame Autoabstellanlagen; die Einhaltung der übrigen für Arealüberbauungen geltenden Bestimmungen. e.

7

4Für Neubauten, welche die Voraussetzungen gemäss Abs. 3 erfüllen, kann der

Gemeinderat die geschlossene Bauweise und bis zu zwei zusätzliche Vollgeschosse bewilligen.

Umgebungsschutz Dorfzone

Art. 8 Umgebungsschutz Dorfzone

'Die im Bauzonenplan speziell bezeichneten Gebiete dienen der städtebaulich und architektonisch guten Gestaltung von Neubauten im Übergangsbereich zur Dorfzone. Sie sind der Grundnutzungszone überlagert. 2 6ei der Gestaltung der Bauten und Aussenräume ist auf den Charakter der Dorfzone

Rücksicht zu nehmen. Es gelten die Beurteilungskriterien nach § 71 BNO. 3Der Gemeinderat gewährleistet die fachliche Beratung. Zu diesem Zweck sind Bauvorhaben frühzeitig anzuzeigen.

99 Weitere Planungsinstrumente

Weitere Planungsinstrumente 'Zu den weiteren Planungsinstrumenten gehören Leitbilder, Richtpläne, Inventare, Grundlagenpläne und Konzepte. 2Die Leitbilder, Inventare und die Grundlagenpläne dienen zur Orientierung über

bestehende Verhältnisse. Sie sind für die Beurteilung von Planungen beizuziehen. 3Richtpläne und Konzepte zeigen die gewünschte räumliche Entwicklung bestimmter

Areale, Gebiete oder Quartiere auf. Sie enthalten Festlegungen zu einzelnen Sachbereichen wie Siedlung, Verkehr, Landschaft, Energie usw. 'Die weiteren Planungsinstrumente werden vom Gemeinderat angeordnet und beschlossen. Sie sind bei der Projektierung und Beurteilung von Bauvorhaben sowie zur Auslegung der Vorschriften der BNO beizuziehen und dienen als Grundlage für die Sondernutzungsplanungen.

8

3. Zentrumsentwicklung 3.1. Zweck Zweck

Art. 10 Zweck

Der im Bauzonenplan speziell bezeichnete Perimeter dient der Erneuerung, Aufwertung und Umstrukturierung des Ortszentrums von Neuenhof.

3.2. Allgemeine Vorschriften Geltung

Art. 11 Geltung

Die allgemeinen Vorschriften gelten für alle Grundstücke im Perimeter, soweit in den Zusatzvorschriften für die Teilgebiete nicht ausdrücklich etwas Abweichendes bestimmt ist.

Abgrenzungen

Art. 12 Abgrenzungen

Für die Abgrenzung der Teilgebiete, der Platzflächen und der Perimeter der Konkurrenzverfahren ist der Plan im Anhang V BNO massgebend.

Ziele allgemein

Art. 13 Ziele Allgemein

Für den Perimeter "Zentrumsentwicklung" gelten folgende allgemeinen Ziele und Vorgaben: a. Die unterschiedlichen Abschnitte entlang der Zürcherstrasse sind entsprechend ihrer Bedeutung als Wirtschaftszentrum von Neuenhof weiterzuentwickeln. b. Gebäude haben sich in den baulichen Kontext einzufügen und variierende Strassenabstände aufzuweisen. c. Öffentliche Fusswegverbindungen und Grünräume haben die Durchlässigkeit des Zentrums und seine Anbindung an die angrenzenden Quartiere, den Bahnhof und die Landschaftsräume sicherzustellen. d. Zentrale Nutzungen haben sich hauptsächlich entlang der Zürcherstrasse und um den Bahnhof herum anzusiedeln.

Konzept "Zentrumsentwicklung"

Gebäude

Art. 14 Konzept "Zentrumsentwicklung"

Der Bericht "Konzept Zentrumsentwicklung Neuenhof' (inkl. Pläne) vom 1. Juni 2016 verdeutlicht die Ziele und dient als Grundlage für die Umsetzung bzw. für das Fachgremium gemäss §§ 19 bis 23 BNO.

Art. 15 Gebäude

'Gebäude sind grundsätzlich parallel zur Strasse anzuordnen 2Wird ein Gebäude bzw. eine Gebäudeeinheit deutlich grösser als die Nachbarbaute erstellt, ist sie volumetrisch zu gliedern. Dabei ist darauf zu achten, dass die Gliederung einen architektonischen und funktionalen Mehrwert bringt. 3Gebäude sind so zu gestalten, dass sie dem öffentlichen Raum ihre Eingänge und eine voll befensterte Fassade zuwenden.

9

4Wohnungen im Erdgeschoss sind als Hochparterre auszubilden und vor Einblicken zu schützen.

Freiraum

Art. 16 Freiraum

'Platzflächen sind durch Neubauten zu fassen. 'Der Freiraum zur Strasse ist als wichtiger Bereich des Freiraums anzusehen und dementsprechend durch Beizug einer Fachperson parzellenübergreifend zu gestalten. 'Private Freiräume im Erdgeschoss sind strassenseitig als eingezogene Loggien zu gestalten. 4Der Übergang zwischen privaten Freiräumen und dem öffentlichen Raum ist als frei

begehbare und nutzbare Vorzone oder als gemeinschaftlicher Vorgarten zu gestalten.

Nutzungen im Erdgeschoss

Art. 17 Nutzungen im Erdgeschoss

'In den Erdgeschossen, welche der Zürcher-, Sand- und Hardstrasse zugewandt sind, sind in der ersten Raumtiefe nur publikumsorientierte, gewerbliche oder gemeinschaftliche Nutzungen zulässig. 'Der Gemeinderat kann andere Nutzungen zulassen, sofern nachgewiesen wird, dass kein Bedarf gegeben ist. 3Für publikumsorientierte und gewerbliche Nutzungen müssen die Erdgeschosse eine Geschosshöhe von mindestens 4.10 m aufweisen (gemessen von Oberkante bis Oberkante der fertigen Böden).

3.3. Teilgebiete Entwicklungsziele für Teilgebiete

Art. 18 Entwicklungsziele für Teilgebiete

Zusätzlich zu den allgemeinen Zielen gelten für die Teilgebiete I bis V nachfolgende Entwicklungsziele: Teilgebiet I - Zentrum Der Kreuzungsbereich ist als zusammenhängender Verkehrsplatz mit publikumsorientierten Nutzungen in den Erdgegchossen zu entwickeln. Der Standort des bestehenden Hochhauses ist zu erhalten. Die Neubauten zwischen Zürcher- und Bifangstrasse sind als "Tor" zum alten Dorfkern besonders sorgfältig zu gestalten. Die übrigen Bauten haben sich zukünftig zur Zürcherstrasse und zum Platz hin zuzuwenden. Zum benachbarten Zentrumspark ist eine räumliche Abgrenzung zu schaffen (z. B. Markthalle, Baumgruppe). Die Erschliessung ist von der Sandstrasse her zu lösen. Teilgebiet II - Zentrumspark Die bestehende Grünfläche entlang der Zürcherstrasse und vor dem Gemeindehaus ist zu einem Park weiter zu entwickelt und mit neuen Querachsen an die umliegenden Quartiere anzubinden. Gebäude, die einer öffentlichen Nutzung dienen, dürfen in den Raum des Parks hineingreifen (z. B. Dach, Arkade).

10

Teilgebiet III - Kirchplatz Zwischen der Kreuzung und der neuromanischen Pfarrkirche ist eine baumbestandene Platzfläche zu realisieren. Im Zusammenhang mit der Limmattalbahn ist der Knoten Dorfstrasse-Zürcherstrasse-Hardstrasse umzugestalten, um die räumliche Situation (z. B. Sicht auf die Kirche, Gebäudevorplätze) zu verbessern. Teilgebiet IV - Sandstrasse/Bahnhof SBB Die bestehenden Bauten nördlich der Sandstrasse sind durch Sockelbauten für Läden oder Dienstleistungen zu ergänzen. Entlang der Strasse sind Kundenparkplätze vorzusehen. Zwischen der Hardstrasse und dem Bahnhof ist ein angemessener Bahnhofplatz als Empfangsraum zu entwickeln. Langfristig ist der Zugang zu den Gleisen mittels Überführung sicherzustellen (in der Verlängerung der Sandstrasse). Teilgebiet V - Spottpark Die Qualität des Sportparks mit seinem vielfältigen Nutzungsangebot und den Ausblicken bis zur Lägern sind zu erhalten. Neubauten haben sich an der bestehenden Typologie zu orientieren (freistehende Gebäude in fliessendem Grünraum ohne Erdgeschosswohnungen bzw. private Aussenräume). Kann der Grünraum um den Sportpark über die Hardstrasse hinaus erweitert werden, ist die Reihe der bestehenden Scheibenhochhäuser entlang der Sandstrasse mit einem neuen Hochhaus abzuschliessen.

3.4. Umsetzung Planungsinstrumente

Art. 19 Planungsinstrumente

'Der Gemeinderat setzt die Ziele gemäss §§ 13 und 18 BNO mittels Konkurrenzverfahren und Gestaltungsplanungen um. 2Werden die Ziele und Vorgaben gemäss §§ 13 bis 18 BNO von den Grundeigen-

tümern mit dem Bauprojekt erfüllt, kann der Gemeinderat gestützt auf die Stellungnahme des Fachgremiums auf das Konkurrenzverfahren und die Ausarbeitung eines Gestaltungsplans verzichten. 'Der Gemeinderat kann Konkurrenz- und Planungsverfahren nach Massgabe des öffentlichen Interesses finanziell unterstützen.

Konkurrenzverfahren

Art. 20 Konkurrenzverfahren

'Für die Gebiete gemäss Plan im Anhang V BNO sind zwingend Konkurrenzverfahren (Ideen- bzw. Projektwettbewerbe) durchzuführen. 2Die Gemeinde Neuenhof ist in die Verfahren miteinzubeziehen.

Landsicherung

Art. 21 Landsicherung

Der Gemeinderat sichert sich die für die öffentlichen Einrichtungen (z. B. Fusswege, Grünräume) notwendigen Flächen mittels Gestaltungsplanungen bzw. Dienstbarkeitsverträgen.

11

Fachgremium

Art. 22 Fachgremium

'Der Gemeinderat setzt für die qualitative Beurteilung von Planungen, Neu- und Ersatzbauten sowie für grössere Umbauten mit Nutzungs- und/oder Fassadenänderung ein unabhängiges und qualifiziertes Fachgremium ein 'Der Gemeinderat regelt die Arbeitsweise des Fachgremiums in einem Reglement.

Ausnahmen

Art. 23 Ausnahmen

Der Gemeinderat kann Abweichungen von den Entwicklungsvorstellungen gemäss §§ 13 und 18 BNO gestatten, wenn: a.

diese mit Sinn und Zweck der vorangehenden Bestimmungen vereinbar sind,

b.

sich die Abweichungen auf ein Konkurrenz- bzw. Gestaltungsplanverfahren abstützen und

c.

das Fachgremium den Abweichungen zustimmt.

12

4. Zonenvorschriften 4.1. Bauzonen Bauzonen

Art. 24 Bauzonen

1Das Baugebiet wird in folgende Bauzonen eingeteilt: Zone

Abkürzung

Farbe im Plan

Wohnzone 2 Wohnzone 3 Wohnzone 4 Wohnzone 5 Wohnzone "Webermühle" Wohn- und Arbeitsplatzzone 4

W2 W3 W4 W5 WW VVA4

Wohn- und Arbeitsplatzzone "Härdli"

\NAH

Zentrumszone 5 Dorfzone Arbeitsplatzzone I Arbeitsplatzzone II Zone für öffentliche Bauten und Anlagen Grünzone Spezialzone "Überdeckung Al"

Z5 D Al All

gelb orange rot dunkelrot pink blaulila, hellrot schraffiert blaulila, rot schraffiert nussbraun braun blaulila violett

OBA GR SN

grau hellgrün ockergelb

13

4m

135m

4m

4

17.0 rn

5m

W5

5

20.0 m

6m

WA4 VVAH Z5

8m

0.35

II

26

0.35

II

26

0.35

11

26

0.30

II

26

II

27

III

28

III

29

III

30

III

31

10 m

W4

WW

§ gemäss BNO

105m

3

Empfindlichkeitsstufe gemäss LSV

kleiner Grenzabstand'

2

W3

Mindestgrünflächenzi ffer (OZ)

Gesamthöhe

W2

2 0

N

grosser Grenzabstand

Anzahl Vollgeschosse

2In den Bauzonen gelten folgende Massvorschriften und Zuordnungen:

12 m

4m 4

17,5m

5m

10 m

0.30

Baumasse der Z5 als Richtwerte, definitive Festlegung irn Gestaltungsplan 5

21.0 m

6m

12 m

0.25

D Al

0.15

III

32

All

0.15

IV

33

OBA

11/111

34

GR

III

35

SN

III

36

Die mit " bezeichneten Masse legt der Gemeinderat unter Abwägung privater und öffentlicher Interessen im Einzelfall fest. Lärmvorbelastung

3In den im Bauzonenplan dargestellten lärmvorbelasteten Flächen gilt die Empfindlichkeitsstufe III.

Geschosshöhen

4Die Geschosshöhen sind im Rahmen der übrigen Bestimmungen frei.

Wohnzonen

Art. 25 Wohnzonen

1Die Wohnzonen W2, W3, W4 und W5 dienen dem Wohnen. Nicht störende Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe sind zugelassen. 2Die Wohnzonen W3, W4 und W5 sind ausschliesslich für Mehrfamilienhäuser

bestimmt. Ein- und Doppeleinfamilienhäuser sowie Reiheneinfamilienhäuser sind nicht zulässig.

Wohnzone "Webermühle"

Art. 26 Wohnzone "Webermühle"

1Die Wohnzone 1/1/W dient der baulichen Erneuerung, Erweiterung und Nachverdichtung der bestehenden Grosssiedlung "Webermühle". 2Zulässig sind Wohnungen, nicht störende Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe,

öffentliche Bauten und Anlagen, Sport- und Freizeitanlagen, Restaurants und Verkaufsgeschäfte bis maximal 500 m2 Nettoladenfläche.

'Gemäss Beschluss Gemeindeversammlung vorn 27. März 2017 gelten weiterhin die Masse der BNO vorn 9. Juni 1998.

14

3Der Gemeinderat legt die Einzelheiten der Überbauung (Gebäudetypologie, Freiraum, Erschliessung, Etappierung etc.) unter Berücksichtigung privater und öffentlicher Interessen in einem Gestaltungsplan fest.

Wohn- und Arbeitsplatzzone

Art. 27 Wohn- und Arbeitsplatzzone 4

1Die Wohn- und Arbeitsplatzzone VVA4 ist für Wohnen, mässig störende Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe, Restaurants und Verkaufsgeschäfte bis maximal 500 rn2 Nettoladenfläche bestimmt. 2In der Regel gilt die geschlossene Bauweise.

Wohn- und Arbeitsplatzzone "Härdli"

Art. 28 Wohn- und Arbeitsplatzzone "Härdli"

1Die Wohn- und Arbeitsplatzzone VVAH dient der Entwicklung eines gemischten Quartiers entlang der Limmat. 2Zulässig sind Wohnungen, mässig störende Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe, öffentliche Bauten und Anlagen, Sport- und Freizeitanlagen, Restaurants und Verkaufsgeschäfte bis maximal 500 m2 Nettoladenfläche. 3Der Gemeinderat legt die Einzelheiten der Überbauung (Gebäudetypologie, Freiraum, Erschliessung, Etappierung etc.) unter Berücksichtigung privater und öffentlicher Interessen in einem Gestaltungsplan fest. 4Als Grundlage für den Gestaltungsplan ist zwingend ein qualifiziertes Wettbewerbsverfahren durchzuführen. Für den Wettbewerb gelten die Massvorschriften der Zentrumszone als Richtwerte.

Zentrumszone

Art. 29 Zentrumszone

1Die Zentrumszone Z5 dient der baulichen Erneuerung, Entwicklung und Verdichtung des modernen Ortskerns. 2Zulässig sind mässig störende Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe, Restaurants,

öffentliche Bauten und Anlagen, Wohnungen und Verkaufsgeschäfte bis maximal 3'000 m2 Nettoladenfläche. 3In der Regel gilt die geschlossene Bauweise.

Dorfzone

Art. 30 Dorfzone

1Die Dorfzone D dient der Erhaltung des historisch gewachsenen Ortskerns. Dazu gehört vor allem die für ein Strassendorf typische Struktur von Bauten und Freiräumen. 2Zulässig sind mässig störende Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe, Restaurants, öffentliche Bauten und Anlagen, Wohnungen, Landwirtschaftsbetriebe und Verkaufsgeschäfte bis maximal 500 m2 Nettoladenfläche. 3Gebäude sind mit ihrer Umgebung, den Vorgärten und Vorplatzbereichen sowie den charakteristischen Umzäunungen zu erhalten und dürfen nicht abgebrochen werden. 4Der Gemeinderat kann Ausnahmen vom Abbruchverbot bewilligen, sofern ein

Gebäude für das Ortsbild unwichtig ist. Er beauftragt dazu nach Anhörung der Bauherrschaft und auf deren Kosten eine unabhängige Fachperson mit der Ausarbeitung einer Stellungnahme darüber, ob das Gebäude abgebrochen werden kann oder nicht.

15

6Bauten dürfen umgebaut, umgenutzt und erweitert werden, sofern der Schutzzweck

dadurch nicht beeinträchtigt wird. Unter den gleichen Bedingungen kann der Gemeinderat Ergänzungsbauten bewilligen. Es besteht kein Rechtsanspruch auf eine Erhöhung der bestehenden Nutzung. 6Bei der Festlegung der Baumasse und der Gestaltungsvorschriften orientiert sich der Gemeinderat am Charakter der bestehenden Überbauung. In der Regel gilt die geschlossene Bauweise. 'Dachdurchbrüche sind nur auf einem Geschoss zulässig und dürfen pro Gebäudeeinheit nicht breiter sein als ein Drittel der Fassadenlänge. 8Die Errichtung von Aussenantennen und Parabolspiegeln ist untersagt, soweit mit zumutbarem Aufwand vergleichbare Alternativlösungen möglich sind.

sSolaranlagen sind sorgfältig in das Ortsbild einzupassen. Der ruhige Gesamteindruck der Dachlandschaft ist unter Einbezug aller Dachauf- und -einbauten durch eine rücksichtsvolle Dimensionierung zu erhalten. 10Die in der kantonalen Bauverordnung (BauV) aufgeführten bewilligungsfreien Bauten und Anlagen unterstehen in der Dorfzone der Bewilligungspflicht. Bewilligungspflichtig sind zudem Fassadenrenovationen, Neueindeckungen von Dächern, die Erneuerung von Türen und Fenstern etc. 11Der Gemeinderat gewährleistet die fachliche Beratung und zieht soweit möglich kantonale Fachstellen bei. Zu diesem Zweck sind Bauvorhaben frühzeitig anzuzeigen.

Art. 31 Arbeitsplatzzone I

Arbeitsplatzzone I

1Die Arbeitsplatzzone Al dient dem mässig störenden Gewerbe. 2Wohnungen sind nur für den Betriebsinhaber sowie für betrieblich an den Standort gebundenes Personal gestattet. 3Reine Lager- und Logistikbetriebe sind nicht zulässig. 4Die Bauten müssen sich hinsichtlich Grösse, Gestaltung, Oberfläche und Aussen-

raum so in die Umgebung einordnen, dass eine gute Gesamtwirkung entsteht.

Arbeitsplatzzone II

Art. 32 Arbeitsplatzzone II

Die Arbeitsplatzzone All dient grossgewerblichen und industriellen Nutzungen. 2Wohnungen sind nur für den Betriebsinhaber sowie für betrieblich an den Standort

gebundenes Personal gestattet. 3Reine Lager- und Logistikbetriebe sind nicht zulässig. 4Die Bauten müssen sich hinsichtlich Grösse, Gestaltung, Oberfläche und Aussen-

raum so in die Umgebung einordnen, dass eine gute Gesamtwirkung entsteht.

Art. 33 Zone für öffentliche Bauten und Anlagen; Kleingärten

Zone für öffentliche Bauten und Anlagen; Kleingärten

1Die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen OBA ist für Bauten und Anlagen be-

stimmt, die dem öffentlichen Interesse dienen. 2Der Gemeinderat legt die Baumasse und Abstände unter Berücksichtigung privater und öffentlicher Interessen fest. Gegenüber angrenzenden Wohnzonen sind deren Abstands- und Höhenvorschriften einzuhalten.

16

3Solange die Zone ÖBA nicht für öffentliche Bauten und Anlagen genutzt wird, kann der Gemeinderat die Nutzung mit Kleingärten zulassen. Einzelheiten der Kleingartennutzung regelt der Gemeinderat in einem Reglement.

Art. 34 Grünzone

Grünzone

1Die Grünzone GR dient der Freihaltung des Gebietes entlang der Limmat, der

Schlittelwiese Eich und der Siedlungsbegrenzung Chlosterrüti-Damsau. 2Die Grünzone ist von allen Bauten freizuhalten. In den Grünzonen entlang der

Limmat sind Spazierwege, Erholungsanlagen (Gartenbänke usw.) sowie Kleinbauten, die zur Pflege der Grünzone notwendig sind, zulässig. 3Entlang von Gewässern ist innerhalb der Grünzone hinsichtlich Bauten und Gestaltung das übergeordnete Recht zu berücksichtigen (§ 127 BauG und

Art. 41c

GSchV).

Spezialzone "Überdeckung Al"

Art. 35 Spezialzone "Überdeckung Al"

1Die Spezialzone SN dient Nutzungen im öffentlichen Interesse, vor allem für Bauten und Anlagen für Sport, Freizeit und Erholung. 2Der Gemeinderat legt die Einzelheiten der Erschliessung unter Berücksichtigung

privater und öffentlicher Interessen in einem Gestaltungsplan fest. Gegenüber angrenzenden Bauzonen sind deren Abstands- und Höhenvorschriften einzuhalten.

Hochwassergefahrenzonen

Art. 36 Hochwassergefahrenzonen

1Die Hochwassergefahrenzonen (HWZ) sind den Grundnutzungszonen überlagert. Sie dienen dem Schutz von Personen, Bauten und Anlagen vor Schädigungen durch Hochwasserereignisse. 2In der Hochwassergefahrenzone HWZ 1 ist der Gefährdungssituation angemessen

Rechnung zu tragen. Gebäudeöffnungen wie Hauszugänge, Fensteröffnungen, Abfahrten und Lichtschächte sind ausreichend erhöht oder wasserdicht auszuführen. Potenziell gefährliche Anlagen wie Öltanks sind zu sichern. Wohnräume, sensible Nutzungen wie schwer evakuierbare oder publikumsintensive Einrichtungen, unterirdische Lager für umweltgefährdende Stoffe oder grosse Sachwerte usw. sind in Untergeschossen nicht zulässig. 3In der Hochwassergefahrenzone HWZ 2 sind sensible Bauten und Anlagen wie schwer evakuierbare publikumsintensive Einrichtungen, Lager für umweltgefährdende Stoffe oder grosse Sachwerte usw. nicht zulässig. Gebäudeöffnungen wie Hauszugänge, Fensteröffnungen, Abfahrten und Lichtschächte, sind ausreichend erhöht oder wasserdicht auszuführen. Potenziell gefährliche Anlagen wie Öltanks sind zu sichern. Wohnräume sind in Untergeschossen nicht zulässig.

'Wer in einer Hochwassergefahrenzone baut, hat im Baugesuch nachzuweisen, dass er dem Projekt entsprechende Schutzmassnahmen getroffen hat. In der Regel sind die Massnahmen auf das schadenfreie Überstehen eines hundertjährlichen Hochwassers (HQ100) auszurichten, im Falle einer Fliesstiefe von mehr als 50 cm im HQ300 auf das dreihundertjährliche Hochwasser. 5In Gebieten mit Gefahrenstufen gemäss Gefahrenkarte und ohne ausgewiesenes Schutzdefizit (Restgefährdung) kann die Baubewilligungsbehörde verlangen, dass die Bauherrschaft nachweist, welche Massnahmen zum Schutz vorgesehen sind.

17

6Als massgebliche Projektierungs- und Überprüfungsgrundlagen gelten namentlich

Gefahrenkarte, Ereigniskataster, Schutzdefizitkarte und Massnahmenplanung, welche auf der Gemeindeverwaltung eingesehen werden können. 7Die Baubewilligungsbehörde kann, wenn nötig auf Kosten der Bauherrschaft, eine

Begutachtung durch Fachleute anordnen sowie, unter Abwägung sämtlicher berührter Interessen, Ausnahmen und weitergehende Massnahmen verfügen.

Oberflächenwasserschutz

Art. 37 Oberflächenwasserschutz

11n Hang- und Muldenlagen ist der Gefährdung durch Oberflächenabfluss angemessen Rechnung zu tragen. 2Gebäudeöffnungen wie Hauszugänge, Fensteröffnungen, Abfahrten und

Lichtschächte sind ausreichend erhöht oder wasserdicht auszuführen. 3Die Baubewilligungsbehörde kann, wenn nötig, auf Kosten der Bauherrschaft eine Begutachtung durch Fachleute anordnen. Soweit überwiegende öffentliche Interessen es erfordern, kann die Baubewilligungsbehörde weitergehende Massnahmen verlangen oder Bauvorhaben untersagen.

4.2. Landwirtschaftszonen Landwirtschaftszone

Art. 38 Landwirtschaftszone

'Die Landwirtschaftszone ist für die bodenabhängige landwirtschaftliche und gartenbauliche Produktion sowie für die innere Aufstockung und die Energiegewinnung aus Biomasse im Sinne der Art. 16, 16a Abs. 1, e s, 2 und 16ab'' RPG bestimmt. 2Die Zulässigkeit von weiteren Produktionsmethoden und Nutzungsformen richtet sich nach dem eidgenössischen und kantonalen Recht. 3Ersatzaufforstungen sowie Anlagen zum ökologischen Ausgleich (z.B. Terrainver-

änderungen) bis 50 Aren sind zulässig, soweit keine überwiegenden, insbesondere landwirtschaftlichen Interessen entgegenstehen.

4.3. Bauten in der Landwirtsphaftszone Bauten in der Landwirtschaftszone

Art. 39 Bauten in der Landwirtschaftszone

1Für alle Bauten und Anlagen ist ein - in Abwägung sämtlicher Interessen - optimaler Standort zu wählen. Sie haben sich unter Wahrung der betrieblichen Erfordernisse in Bezug auf Ausmass, Gestaltung, Stellung sowie Umgebungsbepflanzung gut in die Landschaft einzufügen. 2Für Wohngebäude sind zwei Vollgeschosse erlaubt. Im Übrigen werden Baumasse und Abstände vom Gemeinderat unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse und der bau- und feuerpolizeilichen sowie wohnhygienischen Erfordernisse festgelegt. Es gilt für alle Bauten gegenüber den angrenzenden privaten Grundstücken generell ein Grenzabstand aus der halben Gebäudehöhe, mindestens aber von 4 m. 3In der Landwirtschaftszone gilt die Empfindlichkeitsstufe III.

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4.4. Schutzzonen und -objekte

Schutzzonen

Art. 40 Schutzzonen

'Die Schutzzonen im Kulturland dienen der Erhaltung und Entwicklung von Lebensräumen schutzwürdiger Pflanzen und Tiere. 'Bauten, Anlagen, Terrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüttungen, Ablagerungen), Bewässerung, Entwässerung, Umbruch, Verwendung von Pflanzenschutzund Unkrautvertilgungsmitteln, Mulchen, Düngung, Aufforstung, Betreten, Campieren und das Entfachen von Feuer sind nicht gestattet. 'Der Gemeinderat kann Eingriffe ausnahmsweise bewilligen, wenn diese dem Schutzzweck dienlich sind.

Landschaftsschutzzone

Art. 41 Landschaftsschutzzone

'Die Landschaftsschutzzone ist der Landwirtschaftszone überlagert. Sie dient der Erhaltung der weitgehend unverbauten Landschaft in ihrem Aussehen und in ihrer Eigenart. 2Die zulässige Nutzung richtet sich unter Vorbehalt nachstehender Einschränkungen nach den Bestimmungen über die Landwirtschaftszone.

'Zusätzlich zu den Vorschriften der Grundnutzungszone sind Bauten und Anlagen, Terrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüttungen, Ablagerungen) und länger als drei Monate dauernde Abdeckungen verboten. 4Kleinere Terrainveränderungen, Bienenhäuschen, Weideunterstände, Fahrnisbauten,

die der Bewirtschaftung dienen, sowie betriebsnotwendige Installationen (Hagelschutznetze usw.) und Massnahmen im Dienste des Schutzzweckes können bewilligt werden, wenn sie auf den Standort angewiesen sind und keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen.

Magerwiesen, Feuchtwiesen

Art. 42 Magerwiesen, Feuchtwiesen

'Auf den im Kulturlandplan bezeichneten Mager- und Feuchtwiesen ist die standorttypische Vegetation zu erhalten und zu fördern. Die Wiesen dürfen nicht verbuschen. 2Magerwiesen und Feuchtwiesen dürfen nicht gedüngt und nicht beweidet werden. Die Wiesen sind jährlich mindestens einmal zu mähen, in der Regel nicht vor dem 1. Juli. Nährstoffreiche Bestände sollen früher und mehrmals geschnitten werden. Riedvegetation wird nicht vor Mitte September geschnitten. Das Schnittgut ist wegzuführen, möglichst bald nach der Mahd.

HochstammObstgärten

Uferschutzzone Limmat

Art. 43 Hochstamm-Obstgärten

Die im Kulturlandplan bezeichneten Hochstamm-Obstgärten sind nach Möglichkeit zu erhalten. Abgehende Exemplare sind zu ersetzen. Die Gemeinde unterstützt Neuanpflanzungen.

Art. 44 Uferschutzzone Limmat

'Das Betreten und Befahren der Röhrichte ist nicht gestattet, ausgenommen im Rahmen von Pflegemassnahmen. 'In den Monaten März bis August haben Boote und andere Schwimmkörper zu den Röhrichten einen Abstand von 20 m einzuhalten.

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Hecken

Art. 45 Hecken

1Die im Bauzonen-/Kulturlandplan bezeichneten Hecken (einschliesslich Gebüschgruppen, Ufer- und Feldgehölze sowie Bäume innerhalb der Hecken) dürfen nicht beseitigt oder beeinträchtigt werden. Sie sind abschnittsweise zu pflegen. Auf landwirtschaftlichen Nutzflächen gelten die Vorgaben der Direktzahlungsverordnung für Qualitätsstufen I und II. 2Gegenüber geschützten Hecken ist ein Bauabstand von mindestens 4 m einzuhalten. 3Eine Rodung von Hecken darf nur mit Bewilligung des Gemeinderates bzw. des Baudepartementes (bei Ufergehölzen) vorgenommen werden, sofern überwiegende öffentliche oder private Interessen dies erfordern. Die Erteilung einer Bewilligung setzt voraus, dass an geeigneter Stelle vorgängig Ersatz geschaffen wird.

Naturobjekte

Art. 46 Naturobjekte

'Die in den Nutzungsplänen bezeichneten Naturobjekte (vgl. Anhang II BNO) sind geschützt, dürfen nicht beseitigt werden und sind artgerecht zu unterhalten. 2Weiher dienen als Laichgebiete und Brutbiotope. Das Einfangen und Aussetzen von

Tieren ist untersagt. Für eine fischereirechtliche Nutzung in öffentlichen und privaten Gewässern bedarf es einer kantonalen Zustimmung.

Naturschutzzone Wald

Art. 47 Naturschutzzone Wald

'Die Naturschutzzone Wald dient der Erhaltung und Förderung seltener Waldgesellschaften und besonderer Waldstrukturen als Lebensraum schutzwürdiger Pflanzen und Tiere. 2Soweit vertraglich nichts anderes festgelegt wird, sind die Bestände soweit möglich mit standortheimischen Baumarten zu bestocken und auf natürliche Art zu pflegen. Bereichernde Strukturen und Totholz sind zu belassen. Für den Privatwald besteht eine allgemeine Anzeichnungspflicht durch den Forstdienst. 3Die Naturschutzzone Wald ist wie folgt unterteilt:

Bezeichnung im Plan

A

Schutzziel

Pflegemassnahmen, Nutzungseinschränkungen

Naturwaldgemässe Bestockung (entspricht Naturschutzzone • Wald)

Verjüngung ausschliesslich mit standortheimischen Baumarten. Standortfremde Baumarten mittelfristig entfernen.

Altholzinsel (kleiner 20 ha)

Langfristiger Verzicht auf forstliche Nutzung.

Waldränder

Art. 48 Waldränder

'Die im Kulturlandplan bezeichneten Waldränder sind im Rahmen der waldbaulichen Planung stufenförmig mit Strauchsaum auszubilden bzw. zu erhalten. 2Der vorgelagerte Strauchsaum von 4 m Breite darf nur extensiv bewirtschaftet

werden.

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Freihaltegebiet Hochwasser

Art. 49 Freihaltegebiet Hochwasser

1Das Freihaltegebiet Hochwasser (FGH) dient der Sicherstellung des erforderlichen Raums ausserhalb der Bauzonen für den natürlichen Hochwasserabfluss bei grossen und seltenen Hochwasserereignissen sowie für den Hochwasserrückhalt. 2Sieht der Zonenplan nichts anderes vor, umfasst das FGH innerhalb des

Untersuchungsgebiets der Gefahrenkarte Hochwasser alle Gefahrenstufen der Gefahrenkarte. Ausserhalb des Untersuchungsgebiets umfasst das FGH das Gefahrenhinweisgebiet gemäss Gefahrenhinweiskarte vom März 2002. 'Die zulässige Nutzung richtet sich unter Vorbehalt nachstehender Einschränkungen nach der Grundnutzungszone. Von den in Absätzen 4, 5 und 6 genannten Ausnahmen abgesehen, sind Bauten und Anlagen sowie Terrainveränderungen verboten. 4Bauten und Anlagen sowie Terrainveränderungen für den ökologischen Ausgleich, Renaturierungsmassnahmen, Bauten für den Hochwasserschutz oder ähnliches können bewilligt werden, wenn sie auf den Standort angewiesen sind und keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen. 5Rechtmässig erstellte und bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen dürfen im Rahmen des Besitzstandsschutzes erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie dem Hochwasserschutz genügend Rechnung tragen und den natürlichen Abfluss nicht beeinträchtigen. 6Der Neubau von Bauten und Anlagen ist ausser in der Landschaftssschutzzone

ausnahmsweise zulässig, wenn: a. erforderliche Hochwasserschutzmassnahmen umgesetzt und von der Gemeinde oder den Landeigentümern finanziert werden können, b. keine anderen Standortmöglichkeiten bestehen, oder geschaffen werden können, c. der Hochwasserabfluss und die Höhe des Wasserstands nicht nachteilig beeinflusst werden, d. die Hochwasserrückhaltung nicht beeinträchtigt wird und e. keine nachteiligen Auswirkungen auf Ober- und Unterlieger zu erwarten sind. 2In der Regel sind die erforderlichen Hochwasserschutzmassnahmen nach den Absätzen 5 und 6 auf die Schutzziele der kantonalen Schutzzielmatrix der Gefahrenkarte Hochwasser auszurichten. Sind Menschen oder hohe Sachwerte betroffen, ist das Schutzziel im Einzelfall zu bestimmen und gegebenenfalls zu erhöhen.

SubstanzschutzObjekte

Art. 50 Substanzschutzobjekte

1Die im Bauzonenplan rot bezeichneten Gebäude sind von kulturhistorischem, baugeschichtlichem oder symbolischem Wert und in ihrer Substanz, d. h. in der Grundstruktur, der Fassadengestaltung, der inneren Raumordnung und in ihrer wertvollen historischen Oberfläche (z. B. Wandmalerei, Stuckdecken etc.) geschützt. Sie sind zu unterhalten und dürfen nicht abgebrochen werden. Innerhalb des Bestehenden dürfen sie aus- und umgebaut werden, soweit dies mit dem Schutzziel vereinbar ist. Bei Einhaltung der Schutzziele ist die Errichtung zusätzlicher Kellerräume (Tank- und Schutzräume usw.) zulässig. 2Werden die gesetzlichen Abstände, die nach BauG einer Zustimmung des

Departements Bau, Verkehr und Umwelt erfordern, unterschritten, so setzt der Umbau ebenfalls dessen Zustimmung voraus.

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'Die zulässigen Nutzungen richten sich nach den Zonenvorschriften.

Kulturobjekte

e 51 Kulturobjekte Die im Bauzonen-/Kulturlandplan bezeichneten Kulturobjekte (vgl. Anhang II BNO) sind in ihrer Substanz geschützt. Sie dürfen nicht beseitigt werden und sind fachgerecht zu unterhalten. 2Die im Bauzonen-/Kulturlandplan dargestellten historischen Verkehrswege sind in ihrer Linienführung und Substanz (gemäss IVS-Objektblatt und -Geländekarte) geschützt. Bauliche Eingriffe an historischen Verkehrswegen dürfen dem Schutzzweck nicht zuwiderlaufen.

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5. Definitionen Grünflächenziffer

Art. 52 Grünflächenziffer

'Die Übertragung der Grünflächenziffer zwischen benachbarten Grundstücken ist möglich, sofern das Orts-, Quartier- und Landschaftsbild nicht übermässig beeinträchtigt wird. 2Die Übertragung ist im Grundbuch anzumerken.

11 Geschlossene Bauweise

Art. 53 Geschlossene Bauweise

lBei geschlossener Bauweise in den Nachverdichtungsgebieten, in der Wohn- und Arbeitszone VVA4, in der Zentrumszone Z5 und in der Dorfzone D kann ohne Zustimmung der Grundstücksnachbarn bis auf eine Bautiefe von maximal 16 m seitlich an die Grundstücksgrenze gebaut werden. 2Für Hauptgebäude gilt eine maximale Bautiefe von 16 m, gemessen ab der Baulinie oder der Strassenabstandslinie (bei Kantons- und Gemeindestrassen). 3Die seitlichen Gebäudefassaden sind so auszugestalten, dass ein späterer Zusammenbau möglich ist und der Brandschutz gewährleistet ist. 4Gegenüber bestehenden Bauten dürfen keine unzumutbaren wohn- oder

arbeitshygienischen Verhältnisse entstehen.

Gewerbe

Art. 54 Gewerbe

lAls nicht störende Gewerbe gelten in Wohnquartiere passende Kleinbetriebe mit geringem Zubringerverkehr wie Läden, Büros und Geschäfte (Dienstleistungen), die keine erheblich grösseren Auswirkungen entfalten, als sie aus dem Wohnen entstehen. 2Als mässig störend gelten Betriebe gemäss Abs. 1 mit Auswirkungen, die im Rahmen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe bleiben, auf die üblichen Arbeitsoder Öffnungszeiten beschränkt sind und nur vorübergehend auftreten. Betriebe, die ein hohes Mass an quartierfremdem Verkehr verursachen, gelten nicht als mässig störend.

Arealüberbauung

Art. 55 Arealüberbauung

lArealüberbauungen sind in den Zonen W2, W3, W4 und W5 möglich, wenn die Grundstücke eine zusammenhängende Fläche von mindestens 2000 m2 aufweisen. In den übrigen Bauzonen ist keine Mindestfläche erforderlich. 2Der Gemeinderat erlässt eine Richtlinie zur Beurteilung von Arealüberbauungen. 3Sind die Voraussetzungen (kantonale Bestimmungen und kommunale Richtlinie) für

Arealüberbauungen erfüllt, ist die Erstellung eines zusätzlichen Geschosses zulässig.

1 Abstand gegenüber dem Kulturland

Art. 56 Abstand gegenüber dem Kulturland

IGegenüber dem Kulturland haben Bauten den zonengemässen kleinen Grenzabstand einzuhalten. 2Dieser Grenzabstand kann weder aufgehoben noch reduziert werden.

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Ungleichverteilung der Grenzabstände

Art. 57 Ungleichverteilung der Grenzabstände

1Die Grenzabstände können bei Einhaltung des Gebäudeabstandes durch schriftliche Vereinbarung ungleich verteilt werden. 2Die Vereinbarung ist dem Gemeinderat mit dem Baugesuch einzureichen.

Besondere Vorschriften zum Gebäude- und Grenzabstand

Abgrabungen

Art. 58 Besondere Vorschriften zum Gebäudeabstand

Stehen auf anstossenden Grundstücken schon Bauten mit geringeren als den zonengemässen Grenzabständen, so muss ein Neubau lediglich den Grenzabstand, nicht aber den Gebäudeabstand einhalten, wenn die architektonischen, gesundheits- und feuerpolizeilichen Anforderungen gewahrt bleiben.

Art. 59 Abgrabungen

lEntlang der Fassadenfluchten darf das massgebende Terrain bis 0.8 m ohne Einschränkung der Länge abgegraben werden. Tiefere Abgrabungen sind auf maximal einen Drittel der Fassadenlänge beschränkt. 2 Nicht zulässig sind Abgrabungen entlang von Fassaden oder Fassadenabschnitten,

innerhalb derer sowohl das Untergeschoss um mehr als 0.8 m über das massgebende Terrain hinausragt, als auch ein allfälliges Attikageschoss nicht mindestens um das Mass seiner Höhe von der Fassadenflucht zurückgesetzt ist.

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6. Bauvorschriften 6.1. Baureife, Erschliessung Benützung von Privateigentum für öffentliche Zwecke

Art. 60 Benützung von Privateigentum für öffentliche Zwecke

1Die Benennung der Strassen, Wege und Plätze sowie die Strassennummerierung der Bauten sind Sache des Gemeinderates. 20ffentliche Brunnen, Kabelverteilkasten, Personenunterstände bei Bushaltestellen und andere im öffentlichen Interesse liegende Einrichtungen dürfen an die Grenze der Privatgrundstücke gestellt werden. 3Die Gemeinde kann öffentlichen Zwecken dienende Vorrichtungen wie Verkehrs- und Werkleitungstafeln, Lampen, Leitungsmasten, Hydranten usw. auf oder an Privateigentum anbringen. 4Die Gemeinde kann in das Trassee aller öffentlichen und privaten Verkehrswege Werkleitungen aller Art verlegen. Die Gemeinde kann solche Leitungen auch ausserhalb des Strassenkörpers in privates Eigentum verlegen, wenn sich hiefür eine Notwendigkeit ergibt. Nach Bauarbeiten ist der frühere Zustand wieder herzustellen. 6Die Gemeinde kann eine vorübergehende Beanspruchung von privaten Strassen für Umleitungen anordnen, sofern dies die Verkehrssituation erfordert. 6Auf die Interessen der betroffenen Grundeigentümer ist weitmöglichst Rücksicht zu

nehmen.

6.2. Technische Bauvorschriften Allgemeine Anforderungen

Art. 61 Allgemeine Anforderungen

1Hinsichtlich Sicherheit, Fundation, Konstruktion, Material und Feuchtigkeitsisolation gelten die anerkannten Regeln der Baukunst als Richtlinie. 2Der Gemeinderat kann, wenn nötig, auf Kosten der Bauherrschaft eine Begutachtung durch Fachleute anordnen und besondere Massnahmen verlangen, soweit überwiegende öffentliche Interessen dies erfordern.

'Dem Aspekt der öffentlichen Sicherheit ist bei der Planung, der Ausführung und dem Betrieb von Bauten und Anlagen hohes Gewicht beizumessen.

Energiesparmassnahmen

Art. 62 Energiesparmassnahmen

lEs sollen nach Möglichkeit keine Einzelfeuerungsanlagen erstellt werden, sofern ein Zusammenschluss zu einer Gruppenheizung oder die Versorgung mit Abwärme oder zentral hergestellter Wärme möglich, sinnvoll und zumutbar ist. 2Aussenwände dürfen nachisoliert werden, selbst wenn dadurch die Vorschriften über die Grenz- und Gebäudeabstände nicht mehr im vollen Masse eingehalten werden.

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Wohnhygiene, Ausrichtung der Wohnungen

Raummasse, Fenstergrössen, Nebenräume

Art. 63 Wohnhygiene, Ausrichtung der Wohnungen

Die Ausrichtung der Wohnungen ist auf die örtlichen Verhältnisse (Lärm, Besonnung, Nutzung der Räume, Einpassung usw.) abzustimmen. Ausschliesslich nach Norden orientierte Wohnungen sind nur in Ausnahmefällen gestattet, wenn nachweislich keine andere Lösung möglich ist.

Art. 64 Raummasse, Fenstergrössen, Nebenräume

1Für Neubauten gelten nachstehende Masse: Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume Raumhöhen: - Vollgeschoss - Dachgeschoss

mind. 2.40 m mind. 2.40 m auf mind. 5 m2 Fläche

Fensterflächen:

1/10 der anrechenbaren Bodenfläche

Zimmerflächen: Die Nettowohnfläche pro Zimmer darf 10 m2 nicht unterschreiten. Kleinere Räume sind zulässig, sofern sie mit andern Räumen zusammengelegt werden können. Nebenräume in Mehrfamilienhäusern Abstellraum: mind. 4 m2 - pro Wohnung Keller - für eine 1-Zimmer-Wohnung - für jedes weitere Zimmer

mind. 4 m2 1 m2 zusätzlich

2Die Wohnungen haben ausreichende und gut benützbare Garten-, Terrassen- oder Balkonflächen aufzuweisen (ausgenommen Klein- und Dachwohnungen). 3In der Dorfzone kann der Gemeinderat Abweichungen bewilligen. 4Von diesen Bestimmungen kann beim Wohnungsbau im Rahmen des

Eidgenössischen Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes im Sinne der massgebenden Richtlinien abgewichen werden.

Bezug von Wohnungen und Arbeitsräumen

Art. 65 Bezug von Wohnungen und Arbeitsräumen

Der Gemeinderat kann den Bezug vdSn Wohnungen und Arbeitsräumen verweigern, wenn das Gebäude nicht genügend ausgetrocknet ist, die Sicherheits- und Schutzvorkehrungen oder die Anforderungen des Schall- oder Wärmeschutzes nicht erfüllt sind.

Art. 66 Spiel- und Begegnungsplätze

Spiel- und Begegnungsplätze

1Bei Mehrfamilienhäusern sind gemeinschaftliche Spiel- und Begegnungsplätze im

Freien auf privatem Grund und abseits vom Verkehr anzulegen. Sie sind ihrer Zweckbestimmung zu erhalten und sachgemäss zu unterhalten. Als Richtlinie für die Gestaltung gelten die Empfehlungen der Pro Juventute 2Diese Plätze müssen in der Regel mindestens 15% der zu Wohnzwecken genutzten anrechenbaren Geschossfläche umfassen. In den Zonen Z5 und D wird die realisierende Fläche aufgrund der örtlichen Umstände festgelegt. 3Spielflächen sind zweckmässig anzulegen und auszustatten. Bei ihrer Ausgestaltung sind die Spielbedürfnisse unterschiedlicher Altersstufen zu berücksichtigen. Es ist auf einen angemessenen Sonnenschutz (z. 6. Bepflanzung, Sonnensegel etc.) zu achten.

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4Ist das Erstellen der gemäss Abs. 1 bis 3 geforderten Spiel- und Begegnungsplätze

nicht möglich, hat die Bauherrschaft eine Ersatzabgabe zu leisten, deren Höhe den voraussichtlichen Erstellungskosten der entsprechenden Anlagen entspricht. Der Erlös ist für die Erstellung neuer oder die Aufwertung bestehender Spielplätze auf öffentlichem Grund zu verwenden, die den abgabepflichtigen Grundstücken zu dienen vermögen.

6.3. Parkierung Begrenzung, Bewirtschaftung und Anordnung von Parkfeldern

Art. 67 Begrenzung, Bewirtschaftung und Anordnung von Parkfeldern

1Die Berechnung der notwendigen Parkfelder richtet sich nach den kantonalen Vorschriften. 2Ist das vereinfachte Verfahren gemäss der VSS-Norm SN 640 281 anzuwenden, ist das minimal und maximal erforderliche Parkfelder-Angebot für die Bewohner, das Personal und die Besucher/Kunden gemäss Anhang III BNO zu ermitteln. 3Für autoreduziertes Wohnen gelten § 68 BNO und Anhang IV BNO. 4Bei Neuansiedlung von Arbeitsplätzen im Umfang ab 50 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, ist ein Mobilitätskonzept vorzulegen. Darin ist aufzuzeigen, wie der Anteil des motorisierten Individualverkehrs tief gehalten und das Parkfeldangebot so weit wie möglich in Richtung der Minimalwerte gemäss Anhang III BNO reduziert werden kann. Dabei ist eine monetäre Parkplatzbewirtschaftung vorzusehen. 5Die Parkplätze sind so zu gestalten, dass eine gute Freiraum- und Strassenraumqualität entsteht. Insbesondere sind oberirdische Abstellplätze zur Erhaltung von Grünflächen und Vorgärten zweckmässig anzuordnen.

Autoreduziertes Wohnen

Art. 68 Autoreduziertes Wohnen

IDas Parkfelder-Angebot für Bauvorhaben mit der ausdrücklichen Zielsetzung autoreduziertes Wohnen ist gemäss Anhang IV BNO zu ermitteln. 2Bewilligungsvoraussetzungen für autoreduziertes Wohnen sind:

a. b. c.

Abstellplätze für Zweiräder und Kinderwagen

ein Mobilitätskonzept zur dauerhaften Reduktion des motorisierten Individualverkehrs; eine periodische Überprüfung der Umsetzung des Mobilitätskonzepts zuhanden der Bewilligungsbehörde; die rechtliche Sicherstellung des Mobilitätskonzepts durch entsprechende Verträge und Eintragungen im Grundbuch.

Art. 69 Abstellplätze für Zweiräder und Kinderwagen

1Bei Mehrfamilienhäusern sind gut zugängliche und abschliessbare Abstellplätze für Velos und Mofas vorzusehen. 2In jedem Mehrfamilienhaus sind genügend grosse und gut zugängliche Abstellräume

für Kinderwagen und dergleichen vorzusehen.

Ersatzabgaben

Art. 70 Ersatzabgaben

I Die Höhe der Ersatzabgaben für die nicht erstellten Abstellplätze richtet sich nach dem Reglement über die Ersatzabgaben.

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2Für Abstellplätze, die gestützt auf ein Mobilitätskonzept gemäss § 67 Abs. 4 BNO

oder § 68 Abs. 2 BNO nicht erstellt werden, gilt keine Abgabepflicht. 3Der Gemeinderat kann eine Ersatzabgabe nachträglich verfügen, wenn der Gesuchsteller nicht in der Lage ist, die im Mobilitätskonzept gemäss § 67 Abs. 4 BNO oder § 68 Abs. 2 BNO anvisierten Ziele umzusetzen. Diese Verpflichtung ist als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch anmerken zu lassen.

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7. Allgemeine Schutzvorschriften 7.1. Grundsätze zum Ortsbildschutz Beurteilungskriterien zum Ortsbildschutz

Befugnisse des Gemeinderates

Bauberatung

Art. 71 Beurteilungskriterien zum Ortsbildschutz

1Der Gemeinderat beurteilt die Einordnung von Bauten und Anlagen in das Ortsbild nach folgenden Kriterien: a.

Stellung (Firstrichtung);

b.

Grösse der Baukuben;

c.

Wirkung im Strassen-/ öffentlichen Raum;

d.

Form, Staffelung, Gliederung der Baumasse;

e.

Dachform, Dachneigung, Dachgestaltung;

f.

Fassadengliederung;

g.

Materialwahl, Farbe;

h.

Terrain- und Umgebungsgestaltung, Einfriedungen.

2Der Gemeinderat kann bei Baugesuchen:

a.

zusätzliche Unterlagen (Farbmuster, Materialangaben, Dachaufsichten, Aufnahmepläne des Altbestandes, Modelle, Umgebungsplan mit Gebäudeprofilen, Angaben über Gestaltung und Bepflanzung des Aussenraumes usw.) verlangen;

b.

Vorschläge zur besseren Einordnung unterbreiten;

c.

in empfindlicher Umgebung sowie bei aussergewöhnlichen Bauten eine Begutachtung verlangen;

d.

Verbesserungen oder die Beseitigung störender Anlagen und Bauteile verlangen, soweit dies technisch möglich und wirtschaftlich tragbar ist, und

e.

die Baubewilligung verweigern, soweit die Beeinträchtigung der Umgebung nicht auf andere Weise vermieden werden kann.

Art. 72 Bauberatung

1Grössere Bauvorhaben - vor allem in den Zonen Z5 und D, sowie in den Perimetern Umgebungsschutz Dorfzone und "Hardstrasse" - sind vor Ausarbeitung des Bauprojekts der Bauverwaltung anzumelden. 2Die Gemeinde legt zusammen mit der Bauherrschaft die gestalterischen Rahmen-

bedingungen für die Entwicklung eines städtebaulich qualitätsvollen Projekts fest. Diese orientieren sich am Zweck der entsprechenden Zone und an den Kriterien zum Ortsbild gemäss § 71 BNO.

Wettbewerb

Art. 73 Wettbewerb

Bei grösseren oder schwierigen Aufgaben kann der Gemeinderat zur Erreichung eines optimalen Projekts die Durchführung eines Architekturwettbewerbs oder die Erteilung von Studienaufträgen verlangen, sofern dieses Ziel nicht anderweitig erreicht werden kann.

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Anforderungen zur Aussenraumgestaltung

Art. 74 Anforderungen zur Aussenraumgestaltung

1Das Terrain soll nicht unnötig verändert werden ökologisch wertvolle Objekte sind zu schonen. Terrainveränderungen dürfen die Nachbarn nicht übermässig beeinträchtigen, müssen sich einwandfrei in die Umgebung einordnen und dürfen die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigen. Versiegelte Flächen sind auf das Notwendige zu beschränken. 2Wer an seinem Grundstück die Höhenlage verändert, hat das Erdreich mit Böschungen und nötigenfalls mit Stützmauern zu sichern. Stützmauern sind in genügender Stärke zu erstellen, in gutem Zustand zu erhalten und in der Regel zu bepflanzen. 3Die Umgebungsarbeiten bilden einen Bestandteil des Bauprojektes. Der Gemeinderat erlässt gegebenenfalls entsprechende Auflagen in der Baubewilligung.

9 75 Bepflanzungen auf und gegenüber öffentlichem Grund Bepflanzung auf und gegenüber öffentlichem Grund

'Hochstämmige Bäume auf öffentlichem Grund dürfen die üblichen Grenzabstände unterschreiten, wenn das Nachbargrundstück nicht unzumutbar beeinträchtigt wird. Das gleiche gilt für hochstämmige Bäume auf privatem Grund gegenüber öffentlichen Grundstücken. 'übergeordnetes Recht (z. B. Strassenabstand gemäss § 111 BauG) bleibt vorbehalten.

Flachdächer

Antennenanlagen

Art. 76 Flachdächer

Flachdächer sind extensiv zu begrünen, sofern sie nicht als begehbare Terrassenflächen genutzt werden. Wegleitend für die Ausführung ist die Richtlinie der Schweizerischen Fachvereinigung Gebäudebegrünung (SFG).

Art. 77 Antennenanlagen

1Satellitenempfangsanlagen sind an kommunal oder kantonal geschützten Baudenkmälern und deren Umgebungsschutzbereich ausgeschlossen. 2Für das Verfahren zur Errichtung neuer oder zur Änderung bestehender Mobilfunk-

anlagen gilt die jeweils aktuelle Vereinbarung über die Standortevaluation und -koordination zwischen den Mobilfunkbetreibern und dem Departement Bau, Verkehr und Umwelt (BVU) des Kantons Aargau.

Materialablagerungen

Art. 78 Materialablagerungen

1Die Ablagerung von Material für eine Dauer von mehr als 2 Monaten kann nur in den Zonen Al und All bewilligt werden. 2Der Gemeinderat kann Auflagen machen über die zugelassenen Materialien sowie über Höhe, Abstände und Gestaltung der Ablagerung und des Lagerplatzes. Er kann nötigenfalls eine Umzäunung verlangen.

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7.2. Umweltschutz Einwirkungen

Art. 79 Einwirkungen

1Jedermann ist verpflichtet, sich bei Ausübung seines Eigentums, wie namentlich beim Betrieb eines gewerblichen oder industriellen Unternehmens, aller übermässigen Einwirkungen auf das Eigentum der Nachbarn und der weiteren Umgebung zu enthalten. 2Verboten sind insbesondere alle schädlichen und nach Lage sowie Beschaffenheit der Grundstücke oder nach Ortsgebrauch nicht gerechtfertigten Einwirkungen durch Lärm, Erschütterungen, Geruch, Abgase, Rauch, Russ, Dünste, Staub oder Strahlen. 3Eigentümer und Besitzer von Grundstücken haben alle zumutbaren baulichen und betrieblichen Massnahmen zu treffen, um Einwirkungen auf die Umgebung möglichst gering zu halten, soweit dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist.

Lichtemissionen

Art. 80 Lichtern issionen

lAussenbeleuchtungen sind sparsam und gezielt einzusetzen. Der Gemeinderat kann Einschränkungen bezüglich Lichtquellen, vor allem im Zusammenhang mit Werbeeinrichtungen oder Schaufenstern, anordnen und die Betriebszeiten beschränken. 2Fassaden von Bauten und Anlagen dürfen grundsätzlich nicht an- oder ausgeleuchtet werden. Für öffentliche Gebäude mit Repräsentationsfunktion oder für Baudenkmäler kann der Gemeinderat Ausnahmen gestatten.

Entsorgung

Art. 81 Entsorgung

Der Gemeinderat kann die Erstellung der erforderlichen Kompostier- und Entsorgungsplätze verlangen.

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8. Vollzug und Verfahren Zuständigkeit

Art. 82 Zuständigkeit

1Der Gemeinderat kann Kommissionen mit beratender Funktion bestellen. Er kann für die Prüfung von Gesuchen und für Vollzugskontrollen externe Fachleute sowie regionale Stellen beiziehen. 2Der Gemeinderat kann die Zuständigkeit für Bewilligungen von Bauvorhaben, die

weder nachbarliche noch öffentliche Interessen berühren, an die Bauverwaltung / die Baukommission delegieren. Im Übrigen ist für Verfügungen und Entscheide aller Art der Gemeinderat zuständig. 3Der Gemeinderat regelt die Einzelheiten in einem Reglement.

Wirkungsberichte Nutzungsplanung

Art. 83 Wirkungsberichte Nutzungsplanung

1Die Bauverwaltung legt dem Gemeinderat im fünften Jahr nach Inkrafttreten dieser Bau- und Nutzungsordnung (BNO) einen Bericht über den Vollzug und die Wirkung der Bestimmungen zur Raumplanung (Kapitel 2.), zur Zentrumsentwicklung (Kapitel 3.) und zu den Bauzonen (Kapitel 4.1) vor. 2Der Wirkungsbericht gibt insbesondere Auskunft über

a.

die bewilligten Planungen und Bauten,

b.

die laufenden Planungen und Bauten,

c.

die Einwohnerdichten (E/ha) in den überbauten Wohn- und Arbeitszonen,

d.

die Einwohnerkapazitäten des Bauzonenplans sowie

e.

Massnahmen, falls die Einwohnerdichten gemäss lit. c) unter den Vorgaben des kantonalen Richtplans liegen.

3Der Gemeinderat kann im zehnten Jahr nach Inkrafttreten der BNO einen zweiten

Wirkungsbericht verlangen. 4Die Bauverwaltung kann nach Anhörung des Gemeinderates eine qualifizierte

Fachperson mit der Erstellung der Wirkungsberichte beauftragen. 5Die Wirkungsberichte sind öffentlichizugänglich zu machen.

Personenwechsel

Gebührenreglement

Vollzugsrichtlinien

Art. 84 Personenwechsel

Tritt während der Bauausführung ein Wechsel in der Person des Bauherrn oder des Grundeigentümers ein, so ist dem Gemeinderat innert 10 Tagen schriftlich Mitteilung zu machen.

Art. 85 Gebührenreglement

Die Gebühren und die Tragung der weiteren Verfahrenskosten (Auslagen für externe Fachleute und regionale Stellen, Expertisen usw.) richten sich nach dem Gebührenreglement der Gemeinde.

Art. 86 Vollzugsrichtlinien

Der Gemeinderat kann Richtlinien zum Vollzug der BNO erlassen.

32

9. Schluss- und Übergangsbestimmung Übergangsbestimmung

Art. 87 Übergangsbestimmung

1 Die im Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser BNO hängigen Baugesuche werden nach neuem Recht beurteilt. 2Für altrechtliche Sondernutzungspläne (Erschliessungs- und Gestaltungspläne) gelten die Bestimmungen und Definitionen der Allgemeinden Verordnung zum Baugesetz (ABauV) vom 23. Februar 1994, wie sie im Anhang 3 der Bauverordnung (BauV) vom 25. Mai 2011 aufgeführt sind.

Aufhebung bisherigen Rechts

Art. 88 Aufhebung bisherigen Rechts

Durch diese BNO werden aufgehoben: a. b. c. d. e.

Bau- und Nutzungsordnung vom 9. Juni 1998; Bauzonenplan vom 9. Juni 1998; Kulturlandplan vom 9. Juni 1998; Spezialbauvorschriften, Teilzonenplan und Richtplan "Sandacker" vom 7. Juli 1961; Spezialvorschriften, Gestaltungsplan und Richtplan für die Überbauung "Webermühle" vom 5. Januar 1973.

33

Anhang 1 Zielvorgaben gemäss § 6 Abs. 2 BNO Gebiet

Zielvorgaben

Webermühle

Mit dem Gestaltungsplan wird die Nachverdichtung der bestehenden Arealüberbauung durch Neubauten sichergestellt. Die zulässige Dichte (u.a. Geschossigkeit) ist im Rahmen eines Konkurrenzverfahrens zu ermitteln. Neubauten und bauliche Erweiterungen sind sorgfältig in die bestehende Anlage und in die Umgebung einzufügen. Diese ist als Grün- und Spielfläche aufzuwerten. Mit dem Gestaltungsplan ist eine ausreichende soziale Infrastruktur (z. B. Quartierladen, Freizeit- und Betreuungsanlagen usw.) sicherzustellen.

Härdli

Im Gebiet Härdli muss mit dem Gestaltungsplan sichergestellt werden, dass das grösstenteils unbebaute Areal bei einer Neunutzung und Umstrukturierung zweckmässig erschlossen sowie städtebaulich und architektonisch besonders gut gestaltet und umweltverträglich überbaut wird. Dabei ist auf folgende Punkte zu achten: a.

Gesamtanlage mit höherer Baudichte;

b.

Vielfalt an urbanen Wohn- und Arbeitsformen;

c.

Lärmschutz mit architektonischen Mitteln und geschickter Nutzungsanordnung;

d.

autoarme Siedlung;

e.

gute Anbindung des Langsamverkehrs Richtung Bahnhof und Limmat; angemessene Verteilung von privaten und öffentlichen Freiräumen;

g.

Integration bzw. Ersatz bestehender Nutzungen.

Bifang

Der Gestaltungsplan stellt sicher, dass das zur Hälfte unbebaute Areal zweckmässig erschlossen sowie städtebaulich und architektonisch besonders gut gestaltet und umweltverträglich überbaut wird.

Zürcherstrasse

a.

gute ttädtebauliche und architektonische Integration in die Zentrumszone und den Strassenraum Zürcherstrasse;

b.

einladender Zugang zum ehemaligen Friedhof bzw. gute ortsbauliche Beziehung der Neubauten zum Erholungsaum

c.

optimale Nutzungsanordnung, die auf den Charakter der Zürcherstrasse und die Lärmschutzanforderungen Rücksicht nimmt;

d.

gute Freiraumgestaltung;

e.

optimale Erschliessung für den motorisierten Individualverkehr (MIV) mit Direktanschluss ab der Zürcherstrasse;

f

gesicherte Fusswegverbindung zwischen der Zürcher- und der Hardstrasse.

34

Unterdorf-Güterstrasse

Das Areal zwischen der Zürcher- und Güterstrasse soll zweckmässig erschlossen sowie städtebaulich und architektonisch besonders gut gestaltet und umweltverträglich überbaut werden. Dabei ist auf folgende Punkte zu achten: a.

besonders gute Fortführung der für ein Strassendorf typischen Bebauungsstruktur;

b.

Umgebungsschutz neuromanische Pfarrkirche (kantonales Denkmalschutzobjekt);

c.

schliessen der Baulücke entlang der Zürcherstrasse

Inneni Gassächer

Mit dem Gestaltungsplan muss sichergestellt werden, dass das Areal bei einer Umstrukturierung zweckmässig erschlossen sowie städtebaulich und architektonisch besonders gut gestaltet und umweltverträglich überbaut wird. Der Übergang zur Dorfzone muss einwandfrei gestaltet sein. Gewerbliche Nutzungen sind vor allem im Erdgeschoss anzuordnen.

üsseri Gassächer

Mit dem Gestaltungsplan sollen die zeitgemässe Erneuerung, die Ergänzung und der Ersatz bestehender Bauten sichergestellt werden. Ein Ersatz bestehender Bauten ist nur im Rahmen eines Gesamtkonzepts zulässig. Neubauten und bauliche Erweiterungen sind sorgfältig in die bestehende Anlage und in die Umgebung einzufügen. Die Parkplätze sind in gemeinsame Autoabstellaniagen zusammenzufassen und die Umgebung mittels zusätzlicher Grünund Spielflächen aufzuwerten.

35

Anhang II Liste der Schutzobjekte

A

Objekte unter kantonalem Denkmalschutz

Nr. im Plan

Objekt

Strasse/Nr.

Geb.-Nr.

Parz.-Nr.

1

Röm.-kath. Pfarrkirche

Zürcherstrasse

9

802

2

Spycher

Dorfstrasse 24

48

609

3

Haus Nr. 52

Zürcherstr. 52

136

1836

4

Haus Nr. 54

Zürcherstr. 54

135

1835

5

Haus Nr. 56

Zürcherstr. 56

134

1834

6

Haus Nr. 58

Zürcherstr. 58

133

1833

7

Haus Nr. 60

Zürcherstr. 60

132

1832

8

Haus Nr. 62

Zürcherstr. 62

131

1831

9

Haus Nr. 64

Zürcherstr. 64

130

1830

10

Haus Nr 66

Zürcherstr. 66

129

1829

11

Haus Nr. 68

Zürcherstr. 68

128

1828

12

Haus Nr. 70

Zürcherstr. 70

127

1827

B

Kommunale Schutzobjekte

B1 Naturobjekte gemass § 46 BNO Nr. im Plan

Objekt

2.3.1

Weiher/Biotop mit Umgebung in den Studenächer

3116

2.3.2

Weiher im Moserai

3094

2.3.3

Zwei Weiher am Waldrand als Sandfang genutzt

2.3.4

Zwei Quelltümpel im Wald

3065

3.8.2

Alpenkalk-Findling

1740

Parz.-Nr.

3087/3088

36

B2 Substanzschutzobjekte gemäss § 50 BNO Nr. im Plan

Objekt

Strasse/Nr.

902

Altes Schulhaus

910

Villa "Ermitage"

Geb.-Nr.

Parz.-Nr.

Zürcherstrasse 89

137

1759

Webermühle 4

66

2512

B3 Kulturobjekte gemäss § 51 BNO Nr. im Plan

Objekt

911

Drahtseilbrücke "Gwaggelibrugg" über die Limmat

912 A

SBB-Unterführung, Dohlenmättli

839

912 B

SBB-Unterführung, Hard

323

913 A

Wegkreuz, Bifangstrasse

569

913 B

Wegkreuz, Rüsler

3065

913 C

Wegkreuz, Chrüzliberg

1653

914

Historischer Grenzstein, Rüsler/Zangghözli

1740

915A

Brunnen, Dorfstrasse

1883

915 B

"Hörnlibrunnen", Dorfstrasse/Güterstrasse

1883

915 C

Brunnen, Hafnerweg

1887

915 D

"Hungerbrunnen", Rehweg

3021

916

Francis-Turbine, Webermühle

2

917

Wirtshausschild des Gasthofs "Zum Posthorn"

1816

918 A

Felsenkeller, Waldegg

2387

918 B

Felsenkeller, Althof

1954

Parz.-Nr.

37

Anhang III Minimal und maximal erforderliches Parkfelder-Angebot im vereinfachten Verfahren für die Bewohner, das Personal und die Besucher/Kunden (§ 67 Abs. 2 BNO) Das minimal und maximal erforderliche Parkfelder-Angebot berechnet sich für Wohnnutzungen wie folgt: 1

Ermittlung der Richtwerte gemäss VSS-Norm SN 640 281, Punkt 9

2.

Festlegen des Parkfelder-Angebots innerhalb des minimal und maximal möglichen Parkfelder-Angebots gemäss Tabelle in diesem Anhang III, abhängig von den Parkierungszonen. Die Parkierungszone ergibt sich aus dem Plan gemäss Anhang III.

Das minimal und maximal erforderliche Parkfelder-Angebot berechnet sich für die übrigen Nutzungen wie folgt: 1. Ermittlung der Richtwerte gemäss VSS-Norm SN 640 281, Punkt 10, Tabelle 1 2.

Festlegen des Parkfelder-Angebots innerhalb des minimal und maximal möglichen Parkfelder-Angebots gemäss der Tabelle in diesem Anhang III, welche Tabelle 3 der VSS-Norm SN 640 281, Punkt 10 ersetzt, abhängig von der Parkierungszone. Die Parkierungszone ergibt sich aus dem Plan gemäss Anhang III.

Plan: Zuordnung der Parkierungszonen gemäss VSS-Norm SN 640 281

,-egs4• •

Tabelle: Parkfelder-Angebot in % der Richtwerte gemäss VSS-Norm SN 640 281 Parkierungszone

Personal max.

Besucher/Kunden min. max.

Bewohner min. max.

min.

80

100

20

40

40

60

90

100

35

55

50

80

38

Anhang IV Berechnung des Parkfelder-Angebots im vereinfachten Verfahren für die Bewohner bei Bauvorhaben mit der ausdrücklichen Zielsetzung autoreduziertes Wohnen (§ 68 Abs. 1 BNO) Das mögliche Parkfelder-Angebot berechnet sich für Bewohner bei Bauvorhaben mit der ausdrücklichen Zielsetzung autoreduziertes Wohnen wie folgt: 1

Ermittlung der Richtwerte gemäss VSS-Norm SN 640 281, Punkt 9

2

Festlegen der Besucherparkfelder gemäss VSS-Norm SN 640 281, Punkt 9, welche in jedem Fall zu realisieren sind.

3

Festlegen des Parkfelder-Angebots innerhalb des minimal und maximal möglichen Parkfelder-Angebots gemäss der Tabelle in diesem Anhang IV, abhängig von der Parkierungszone. Die Parkierungszone ergibt sich aus dem Plan gemäss Anhang

Tabelle: Parkfelder-Angebot in % der Richtwerte gemäss VSS-Norm SN 640 281 für Bauvorhaben mit ausdrücklicher Zielsetzung autoreduziertes Wohnen Parkierungszone

Bewohner min.

max.

50

<80

60

<90

39

Anhang V Plan: Zuordnung der Platzflächen, Teilgebiete und Perimeter Konkurrenzverfahren gemäss § 12 BNO (Lage schematisch)

Legende PIatzflächen (Entwicklungsvorstelungen gemäss § 18 BNO) Teilgebiete I Zentrum, II Zentrumspark, III Kirchplatz, IV Sandstrasse / Bahnhof SBB, V Sportpark Perlmeter Konkurrenzverfahren

40