Gestaltungsplan Mattrüti

Mitwirkungsbericht der Gemeinde Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

21. September 2009 18. Mai 2009 9. Juni 2009 bis 8. Juli 2009 21. September 2009 12. Oktober 2009 5. November 2009

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2

Rechtsschutzverfahren

Eine Beschwerde konnte infolge Rückzug abgeschrieben werden. 2.

Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage

Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung. Das Gebiet ist der Wohnzone W2 zugeordnet und mit einer Sondernutzungsplanpflicht belegt. Hauptzielsetzung des Gestaltungsplans ist die Sicherung einer zweckmässigen Überbauung des Nordhangs mit einer Seniorenresidenz. 3.

Die Vorlage im Überblick

3.1

Vorlage

Der Gestaltungsplan wurde gestützt auf die Projektidee für eine Seniorenresidenz entwickelt. Das hierfür erarbeitete Richtprojekt bildet die Grundlage für den Gestaltungsplan. Das Planungsareal umfasst den heute noch nicht baulich genutzten Teil des Areals zwischen der Mattrüti- und der Dorfstrasse. Der Gestaltungsplan teilt das Gebiet in zwei unterschiedliche Bau- und Nutzungsbereiche auf. Der östliche Teil wird für die geplante Seniorenresidenz benötigt und entsprechend planungsrechtlich reserviert. Der Gestaltungsplan bezeichnet darin vier Baufelder für Hochbauten mit Bruttogeschosskontingenten. Erlaubt sind drei Vollgeschosse sowie ein zusätzliches Attikageschoss. Das Baufeld 1 ermöglicht ein durchgehendes Erdgeschoss. Die Erdgeschosshöhe kann 4 Meter aufweisen. Für die Gebäudehöhe und die Firsthöhe gelten die Bestimmungen der Wohnzone W3. Das Richtprojekt gilt als Massstab bei der Versand: 25. Januar 2010

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qualitativen Beurteilung des Bauprojekts. Neubauten können auf Kosten der Bauherrschaft durch Fachleute begutachtet werden. Dachgeschosse und Schrägdächer sind nicht gestattet. Die Dachflächen sind nach Möglichkeit zu begrünen. Für Neubauten gilt als Minimalanforderung der Minergie-Standard oder eine energetisch gleichwertige Lösung. Im Baubereich West sind Lage und Stellung von Hochbauten grundsätzlich frei. In diesem Bereich ist zwingend eine Baute mit 150 m² bis maximal 200 m² Bruttogeschossfläche zu erstellen. Auch hier gilt als Minimalanforderung der Minergie-Standard. Die Erschliessung des Areals erfolgt für die Baufelder 1 bis 4 von der Dorfstrasse her beziehungsweise für das Westareal von der Mattrütistrasse her. Die Parkierung für die Baufelder 1 bis 4 hat grundsätzlich unterirdisch zu erfolgen. Für Neubauten sind im Baugesuch Hochwasserschutzmassnahmen nachzuweisen, welche auf das hundertjährliche Hochwasser auszurichten sind. Der Art. 10 der Sondernutzungsvorschriften regelt den Umgang mit den Umgebungsflächen und unterscheidet insbesondere private und halböffentliche Aussenräume. Die halböffentlichen Räume dürfen nicht grossflächig versiegelt werden. Die Oberflächenbeschaffenheit ist auf die spezifischen Bedürfnisse der Bewohnerschaft (Seniorenresidenz) auszurichten. 3.2

Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel:  Gestaltungsplan (Situation)  Sondernutzungsvorschriften (SNV) Erwägungen 4.

Beurteilung der Vorlage

4.1

Überprüfungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne und -vorschriften auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 Baugesetz, BauG). Dazu gehören namentlich die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2

Raumplanerische Beurteilung

4.2.1 Gestaltung/Einordnung Die Erarbeitung und weitere Verwendung des Richtprojekts als Grundlage für den Gestaltungsplan ist planerisch sinnvoll und zweckmässig. Mit den Vorgaben im Gestaltungsplan wird die Bebaubarkeit dieses in zwei Terrassen abgestuften Nordhangs verbessert. Der vorliegende Gestaltungsplan genügt diesen Anforderungen und ist sachgerecht. Er sichert die insgesamt zweckmässige Überbauung dieses Nordhangs und liefert die verbindliche Regelung insbesondere hinsichtlich Einordnung, Frei- und Aussenraumgestaltung sowie interner Arealerschliessung. Die in der Zone W2 kommunal festgelegte Gebäudelänge wird überschritten. Dies steht zwar der Körnung der Bauten in der Dorf- und der W2-Zone entgegen. Demgegenüber ist das durchgehende Erdgeschoss für die vorgesehene Nutzung und erwünschte Nutzungs-

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dichte unabdingbar. Die Krümmung der Dorfstrasse wird mit dem Baufeld übernommen. Die Wuchtigkeit der Anlage wird relativiert durch eine gute Fassadengliederung, welche in Art. 6 Abs. 2 SNV vorgeschrieben wird. Diesem Punkt ist im Bauprojekt grosse Beachtung zu schenken. Ebenfalls relativiert wird die Grösse der Anlage durch die auf das Erdgeschoss gesetzten Baufelder 2 bis 4. Mit den drei Punktbauten wird die Gliederung deutlich verbessert und trägt auch zu einer besseren Besonnung der geplanten Wohnungen bei. Mit den Vorschriften bezüglich Dachgeschosse und dem Verbot von Schrägdächern wird angemessen auf die Nachbarliegenschaften Rücksicht genommen. Insgesamt wird mit diesen Massnahmen eine gute und situationsgerechte Überbauung des Areals sichergestellt. 4.2.2 Erschliessung Gemäss § 32 BauG ist eine der Nutzung entsprechende Zufahrt eine Bedingung für die Baureife. Die ca. 6 Meter breite Dorfstrasse gibt diesbezüglich zu keinen Bemerkungen Anlass. Entlang der Dorfstrasse wird mit einer Strassenlinie die Fläche für die Erstellung eines Trottoirs sichergestellt. Die geforderte unterirdische Erschliessung ist sachgerecht und erhöht die Qualität der Bebauung und des Aussenraums. Der Bau- und Nutzungsbereich W soll über die Mattrütistrasse erschlossen werden. Diese ist teilweise kaum breiter als 3 Meter. Auf dermassen schmalen Strassen können sich Personenwagen nicht kreuzen. Sinnvollerweise scheidet der Gestaltungsplan daher einen Bereich für eine Ausweichstelle aus. Damit wird das Kreuzen zweier Fahrzeuge auf diesem Strassenabschnitt ermöglicht, ohne dass bestehende Vorplätze der Anwohner tangiert werden. 4.2.3 Hochwasserschutz Gemäss Gefahrenhinweiskarte ist der nordöstliche Teil des Perimeters hochwassergefährdet. Die in den Sondernutzungsvorschriften vorgesehenen Bestimmungen zum Hochwasserschutz-Nachweis sind aus fachlicher Sicht ausreichend und im Baubewilligungsverfahren umzusetzen. 4.2.4 Freiraum/Ökologie Die im Plan ausgeschiedenen privaten Bereiche dienen der Erstellung entsprechender Aussenräume für die Nutzungen im Erd- und im ersten Obergeschoss. In den halböffentlichen Bereichen sind altersgerechte Umgebungsanlagen anzuordnen. Diese müssen eine Grundfläche von mindestens 15 % der anrechenbaren Geschossflächen aufweisen. Die definitive Abgrenzung der Bereiche erfolgt im Rahmen des Bauprojekts. Diese Festlegung ist stufengerecht und kommt den Anforderungen gemäss §§ 21 und 40 BauG entgegen. Die Anforderung in Art. 6 Abs. 12 SNV, dass für Neubauten der Minergie-Standard oder eine energetisch und ökologisch gleichwertige Lösung erforderlich ist, entspricht der Gesamtstrategie "energieAARGAU" vom 11. Mai 2005. 4.3

Gesamtbeurteilung

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

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Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Mattrüti" der Gemeinde Fislisbach vom 21. September 2009 wird genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Entscheid kann innert einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. Die Frist beginnt einen Tag nach der Publikation des Entscheids im kantonalen Amtsblatt. Sie steht still vom Samstag vor Palmsonntag bis Ostermontag, vom 1. Juli bis 15. August und vom 20. Dezember bis 10. Januar. 2. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin beziehungsweise einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 3. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen gemäss den Ziffern 1 oder 2 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 4. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der unterzeichneten Beschwerde beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 5. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

Verteiler  Gemeinderat, Badenerstrasse 30, 5442 Fislisbach  Departement Bau, Verkehr und Umwelt  Abteilung Raumentwicklung BVU (mit Akten)  Rechtsabteilung BVU

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 Abteilung Verkehr BVU  Staatskanzlei (Amtsblatt) Staatsschreiber: