Gestaltungsplan Langacher

Mitwirkungsbericht der Gemeinde Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

30. April 2003 12. Oktober 2005 7. November – 6. Dezember 2005 6. Februar 2006 2. März 2006 13. März 2006

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2

Rechtsschutzverfahren

Zur Vorlage ist eine Beschwerde eingereicht worden. Die Genehmigung erfolgt koordiniert mit dem Beschwerdeentscheid. 2.

Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage

Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung vom 26. Oktober 1999. Die Zonenplanung weist das Gebiet "Langacher" im Bereich der Kantonsstrasse der Mischzone WG4 und im rückwärtigen Bereich abgestuft der Wohnzone W3 beziehungsweise Wohnzone W2 zu. Das Gebiet ist sondernutzungsplanpflichtig. 3.

Die Vorlage im Überblick

3.1

Vorlage

Mit dem vorliegenden Gestaltungsplan sollen die Voraussetzungen für die Erschliessung und Überbauung des Gebiets mit folgenden Zielsetzungen geschaffen werden:      

Gute Gestaltung des Ortseingangs und des Siedlungsrands Lärmschutz entlang der Zürcherstrasse Schaffung der Rahmenbedingungen für ein attraktives, zeitgemässes, möglichst verkehrsfreies Wohnquartier, welches in Etappen realisiert werden kann Definition einer rationellen und einfachen Erschliessung Sicherung eines attraktiven und grosszügigen Aussenraums mit einer guten und zusammenhängenden Freiraumgestaltung Gemeinschaftliche Anlagen

Versand: 2. Februar 2007

-2-

Für das Gebiet besteht ein rechtskräftiger Erschliessungsplan vom 13. November 2000 (genehmigt am 11. November 2001). Dieser sichert den Ausbau des Chrüzlibergwegs und je eine Längs- und Querverbindung für Fussgänger durch das Gebiet. Im Weiteren enthält er Baulinien entlang der Kantonsstrasse und den kommunalen Strassen. Neu haben sich die 12 Grundeigentümer mit einem Vertrag zu einer Miteigentümergemeinschaft zusammengeschlossen. Das Areal kann so als zusammenhängende Grundstücksfläche mit einem gemeinsamen Konzept erschlossen und überbaut werden. Einzelne der bisherigen Festlegungen widersprechen dem neuen Erschliessungs- und Überbauungskonzept und werden daher aufgehoben. Der neu erarbeitete Gestaltungsplan basiert auf diesem Konzept und verlangt eine geschlossene Bauweise (Lärmriegel) entlang der stark befahrenen Zürcherstrasse K 274. Im Weiteren legt er die Hauptausrichtung der Bauten fest. Mit Strassenlinien werden die Fuss- und Velowegführung entlang der Kantonsstrasse und dem unteren Bereich des Chrüzlibergewegs gesichert. Die siedlungsinterne Fusswegsicherung erfolgt mit einem Bereich für einen Siedlungsweg und Bereiche für Fusswege, deren genaue Lage jedoch erst im Baubewilligungsverfahren bestimmt wird. Die Erschliessung des Gebiets für den Individualverkehr erfolgt vom Chrüzlibergweg in unterirdische Einstellhallen. Besucherparkplätze sind entlang des Chrüzlibergwegs und des Brühlwegs anzuordnen. Die Sondernutzungsvorschriften enthalten Grundsätze zur Überbauung (Baumasse, maximale Bruttogeschossfläche pro Zone usw.) und zur architektonischen Gestaltung. Aufgrund der Erhöhung der Ausnutzung im Umfang des Zuschlags für Arealüberbauungen gelten zusätzlich die Anforderungen an Arealüberbauungen (§ 21 Abs. 1 ABauV). Zur Sicherung der Zielsetzungen ist für jede Bauetappe auf Kosten der Gesuchstellenden die Stellungnahme einer unabhängigen Fachperson einzuholen. Das im Planungsbericht dokumentierte Richtkonzept sowie die Vorschriften im Gestaltungsplan enthalten entsprechende Vorgaben. 3.2

Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel:  

Gestaltungsplan Sondernutzungsvorschriften (SNV)

Erwägungen 4.

Beurteilung der Vorlage

4.1

Überprüfungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne und -vorschriften auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 Baugesetz, BauG). 4.2

Raumplanerische Beurteilung

Die Erschliessung des Gebiets ist einfach und zweckmässig und ermöglicht eine hohe Gesamtqualität der Wohnsiedlung, indem der innere Bereich verkehrsfrei bleibt.

-3-

Mit der diagonal verlaufenden Hauptausrichtung der Gebäude wird eine Bebauungsstruktur vorgegeben, welche sich von derjenigen der umliegenden Quartiere absetzt. Die optische Wirkung der Bebauung ist unterschiedlich; im Nahbereich wird eine Auflockerung des Bebauungsschildes erreicht, aus grösserer Entfernung dagegen wird sich das Siedlungsbild schliessen. Der Gestaltungsplan legt einen mäanderförmigen Freiraum fest, welcher sich in mehreren Kammern gliedert. Damit werden Voraussetzungen für einen attraktiven, inneren Siedlungsbereich geschaffen. Mit der Vorschrift, dass mit der ersten Bauetappe für die zusammenhängende Freiraumgestaltung ein Gesamtkonzept zu erstellen ist und diese mit der Baubewilligung zur verbindlichen Vorgabe für alle weiteren Etappen wird, kann ein klares Konzept gesichert werden. Die spezifischen Anforderungen an diesen Aussenraum sind in den Vorschriften (§ 15 Abs. 2 SNV) grundeigentümerverbindlich festgelegt. Ebenso konkretisiert und verbindlich festgelegt ist die Ausgestaltung der Siedlungsränder (§ 16 SNV). Die Massnahmen sind sachgerecht und sichern die nach § 21 Abs. 1 lit. a BauG geforderte gute Einpassung und Gestaltung. 4.3

Lärmschutz (Anpassung SNV)

Das Gebiet ist starker Lärmbelastung von der Zürcherstrasse her ausgesetzt. Mit dem im Gestaltungsplan fixierten Lärmriegel wird eine gute Abschirmung der dahinter liegenden Bereiche gesichert, was die Wohnqualität unterstützt. Die Festlegungen sind sachgerecht und erfüllen die Anforderungen der Lärmschutzgesetzgebung. Durch den vom Bundesrat 2004 bewilligten Autobahn-Halbanschluss in Spreitenbach wird die Zürcherstrasse indessen erheblich entlastet. Nach den verfügbaren Prognosen ist annähernd mit einer Halbierung des Verkehrsaufkommens zu rechnen. Dies ergibt eine Reduktion von ca. 3 dB(A). Die in § 10 der Sondernutzungsvorschriften festgelegte Summe aller Dämpfungen für Bauten im Bereich des Lärmschutzriegels von 20 dB(A) wurde noch ohne Halbanschluss Spreitenbach definiert. Dies geht deutlich über das hinaus, was nach heutigem Stand der Planung (nach aktueller Projektausschreibung ist mit einer Inbetriebnahme des Halbanschlusses Ende 2008 zu rechnen) tatsächlich notwendig ist und führt damit zu einer nicht mehr verhältnismässigen Vorgabe. Unter Berücksichtigung des rechtskräftig genehmigten Halbanschlusses und der damit verbundenen Verkehrsabnahme sind die Planungswerte für Betriebsräume und die Immissionsgrenzwerte für Wohnungen nun vollumfänglich eingehalten. Aufgrund dieser veränderten Ausgangslage hat der Gemeinderat deshalb am 13. November 2006 folgende Änderung von § 10 Abs. 3 und 4 der Sondernutzungsvorschriften beschlossen: 3

Sind einzelne lärmempfindliche Räume nicht über völlig lärmabgewandt orientierte Fenster zu lüften, dürfen Baubewilligungen unter folgenden Voraussetzungen erteilt werden: a) es wird nachgewiesen, dass Fenster zur Lüftung zur Verfügung stehen, vor welchen andere Massnahmen eine Lärmabschirmung von mindestens 17 dB(A) sicher stellen (Summe aller Dämpfungen bezogen auf den Quellenwert der Kantonsstrasse) oder b) die betroffenen Räume müssen in geeigneter Weise anders schallgedämpft belüftet werden können (mit Vorteil: kontrollierte Lüftung als Element des Minergie-Standards). 4 Bevor der Langbau vollständig erstellt ist, können weitere Wohnungen nur bewilligt werden, wenn nachgewiesen wird, dass Räume über Fenster belüftet werden können, vor welchen die Summe aller Dämpfungen bezogen auf den Quellenwert (Emissionswert) der Zürcherstrasse, in der Mitte der offenen Fenster lärmempfindlicher Räume mindestens 17 dB beträgt.

Diese Änderung wurde zwar bereits vom Gemeinderat am 13. November 2006 beschlossen, ist aber aufgrund der hier gegebenen Verfahrensvoraussetzungen formell wie eine Direktänderung im Sinne von § 27 Abs. 2 BauG zu behandeln. Da nebst dem Beschluss des Gemeinderats auch die Zustimmung der Eigentümerschaft schriftlich vorliegt, ist das

-4-

Anhörungserfordernis erfüllt (im Vertrag über die Miteigentumsparzelle ist unter "VII Verfügungsordnung" unter anderem festgelegt, dass die Miteigentümerschaft über den Gestaltungsplan gemeinsam beschliesst; ein Beschluss gilt als Zustande gekommen, wenn ihn die Einwohnergemeinde und von den übrigen Miteigentümern die Hälfte, welche zusammen mindestens Eigentümer der Hälfte ihrer Miteigentumsanteile sind, zustimmen). 4.4

Gesamtbeurteilung

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Beschluss: 1. Der Gestaltungsplan "Langacher" der Gemeinde Neuenhof vom 6. Februar 2006 wird einschliesslich der vom Gemeinderat am 13. November 2006 beschlossenen Änderung von § 10 Abs. 3 und 4 der Sondernutzungsvorschriften genehmigt: 3

Sind einzelne lärmempfindliche Räume nicht über völlig lärmabgewandt orientierte Fenster zu lüften, dürfen Baubewilligungen unter folgenden Voraussetzungen erteilt werden: a) es wird nachgewiesen, dass Fenster zur Lüftung zur Verfügung stehen, vor welchen andere Massnahmen eine Lärmabschirmung von mindestens 17 dB(A) sicher stellen (Summe aller Dämpfungen bezogen auf den Quellenwert der Kantonsstrasse) oder b) die betroffenen Räume müssen in geeigneter Weise anders schallgedämpft belüftet werden können (mit Vorteil: kontrollierte Lüftung als Element des Minergie-Standards). 4 Bevor der Langbau vollständig erstellt ist, können weitere Wohnungen nur bewilligt werden, wenn nachgewiesen wird, dass Räume über Fenster belüftet werden können, vor welchen die Summe aller Dämpfungen bezogen auf den Quellenwert (Emissionswert) der Zürcherstrasse, in der Mitte der offenen Fenster lärmempfindlicher Räume mindestens 17 dB beträgt.

2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Beschluss des Regierungsrates kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 20 Tagen beginnt einen Tag nach der Publikation dieses Beschlusses im kantonalen Amtsblatt. 3. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, d.h. es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 4. Auf eine Beschwerde, welche diesen Anforderungen nicht entspricht, wird nicht eingetreten.

-5-

5. Eine Kopie des angefochtenen Entscheides ist der Beschwerde beizulegen. 6. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, d.h. die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

Protokollauszug  Gemeinderat, Zürcherstrasse 107, 5432 Neuenhof  Departement Bau, Verkehr und Umwelt  Abteilung Raumentwicklung BVU (mit Akten)  Rechtsabteilung BVU  Departement Finanzen und Ressourcen  Abteilung Landwirtschaft DFR  Staatskanzlei (Amtsblatt) Staatsschreiber: