Bau- und Nutzungsordnung

Art. 12 grün

G Grünzone

hellgrün Familiengar­

tenzone

FG olivgrün

a) Diese Masse legt der Gemeinderat unter Abwägung der betroffenen privaten und öffentlichen Interessen im Einzelfall fest. b) Diese Masse finden für die jeweilige Zone keine Anwendung.

c)

Ermittlung Fassadenhöhe: - Bei Schrägdächern ist die Fassadenhöhe traufseitig zu messen. - Bei Flachdachbauten mit Attikageschoss gilt für die Fassadenhöhe das Mass der

Gesamthöhe. - Bei Gebäuden am Hang ist die Fassadenhöhe talseitig zu messen.

d) Bei Gebäuden am Hang reduziert sich bei Schrägdächern die Gesamthöhe um 0.50 m. e) Wird das 1. Vollgeschoss zu mehr als 50 % gewerblich genutzt, darf die Gesamthöhe

um 1.00 m erhöht werden. Wo nachfolgend nichts anderes festgelegt wird, ist sowohl die offene als auch die ge­

schlossene Bauweise zulässig.

Art. 7 Dorfkernzone D

Die Dorfkernzone D dient der Erhaltung des historisch wertvollen Ortskerns. Sie ist be­

stimmt für Wohnen, Gewerbe und Dienstleistungsbetriebe, Restaurants sowie Ver­

kaufsgeschäfte bis max. 500 m^ Nettoladenfläche. Nicht störende und mässig störende Betriebe sind zulässig.

2

Gebäude sind mit ihrer Umgebung, den Vorgärten- und Vorplatzbereichen sowie den

charakteristischen Einfriedungen zu erhalten und dürfen nicht abgebrochen werden.

Ein Abbruch von Bauten und Anlagen sowie von Teilen davon kann nur in folgenden Fäl­

len und unter Vorbehalt eines adäquaten und rechtlich gesicherten Ersatzneubaus be­

willigt werden: Die Bauten und Anlagen sind für das Ortsbild unwichtig. Der Aufwand für die Sanierung der Substanz ist unzumutbar. Ein fachliches Gutachten belegt die Unwichtigkeit oder Unzumutbarkeit

Bauten dürfen umgebaut, umgenutzt und erweitert werden, sofern der Schutzzweck

dadurch nicht beeinträchtigt wird. Unter den gleichen Bedingungen kann der Gemein derat Ergänzungsbauten oder Neubauten bewilligen. Bei der Festlegung der Baumasse und der Gestaltungsvorschriften orientiert sich der Gemeinderat am Charakter der bestehenden Überbauung und Umgebung.

5

Die Errichtung von Aussenantennen und Parabolspiegeln ist untersagt, soweit das Orts­

bild beeinträchtigt wird.

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Bau- und Nutzungsordnung (BNO) | Gemäss § 15 BauG

®

Der Gemeinderat gewährleistet die unentgeltliche, fachliche Beratung und kann insbe­

sondere bei geplanten substanziellen Baueingriffen vor Einleitung des Baubewilligungs­ verfahrens Fachleute beiziehen. Hierzu sind Bauvorhaben möglichst vor Beginn der Pro­ jektierung anzuzeigen.

Art. 8 Die Wohnzone W2 dient dem Wohnen. Kleinbetriebe (Gewerbe, Dienstleistungsbetrie­

Wohnzone W2

be) sind zugelassen, sofern es sich um nicht störende Betriebe handelt.

Art. 9 Wohnzone W2+

'

Die Wohnzone W2-t dient dem Wohnen. Kleinbetriebe (Gewerbe, Dienstleistungsbe­ triebe) sind zugelassen, sofern es sich um nicht störende Betriebe handelt.

2

Grundsätzlich gelten die Massvorschriften der Wohnzone W2. Zur Förderung einer qualitätsvollen, dichten Bauweise kann nach den Grundmassen der

W2-r gemäss § 6 gebaut werden (zusätzliche Attika- und Dachgeschosse sowie begehba­ re Dachterrassen sind nicht zulässig), wenn die Grundstücksfläche mind. 1'000 m^ be­

trägt. Vorausgesetzt werden der Nachweis einer guten Gesamtwirkung von Bauten und Anlagen sowie eine ansprechende Umgebungsgestaltung und eine rationelle Parkierung.

Ausserdem notwendig ist eine gute Einordnung in das Orts-, Quartier- und Landschafts­ bild und die Erstellung gemeinsamer Entsorgungseinrichtungen. Zur Beurteilung solcher Bauvorhaben holt der Gemeinderat zulasten des Gesuchstellers ein Fachgutachten ein. Für weitere Nutzungsboni (z.B. § 35 BauV) gilt die Anwendung analog der Arealüber­

bauung.

Art. 10

Die Wohn- und Arbeitszone WA2 ist für Wohnen, Kleinbetriebe (Gewerbe, Dienstleis­

Wohn- und Arbeitszone WA2

tungsbetriebe) und Restaurants bestimmt. Es sind nicht störende und mässig störende Betriebe zulässig.

Art. 11 Die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen OeBA ist für Bauten und Anlagen be­

Zone für öffentliche Bauten und Anlagen OeBA

stimmt, die dem öffentlichen Interesse dienen. 2

Der Gemeinderat legt die Baumasse und Abstände unter Berücksichtigung privater und öffentlicher Interessen fest. Gegenüber angrenzenden Wohnzonen sind deren Ab­

stands- und Höhenvorschriften einzuhalten. ’

Freiräume sind öffentlich zugänglich und dienen möglichst vielen Bevölkerungsschichten

zum attraktiven und sicheren Aufenthalt. Sie sind so anzuordnen und zu gestalten, dass innerhalb des Orts-, Quartier- und Landschaftsbilds eine gute Gesamtwirkung entsteht.

Zu den landschaftlich exponierten Lagen wie Schloss, Schachen und Flussufer ist beson­ ders Sorge zu tragen.

Art. 12 Umgebungsschutzzone

Schloss S

Die Umgebungsschutzzone Schloss S dient der Erhaltung des typischen Landschafts- und Ortsbildes. Bauten, Terrainveränderungen etc. können vom Gemeinderat mit Genehmi­

gung der Kant. Denkmalpflege bewilligt werden.

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Bau- und Nutzungsordnung (BNO) | Gemäss § 15 BauG

Art. 13 Grünzone G

Die Grünzone Gr dient dem Schutz des Orts- und Landschaftsbildes, der Siedlungsdurch­ grünung und der Erholung.

Die Grünzone ist mit ortstypischer oder naturnaher Vegetation zu gestalten bzw. als

Garten- oder Obstanlage zu pflegen. Mit Ausnahme von Spazierwegen und Erholungseinrichtungen (Gartenbänke, Kinder­ spielgeräte) sind Bauten in der Grünzone nicht zulässig.

Sämtliche Kleinbauten bedürfen einer Baubewilligung und müssen sich sehr gut einord­ nen.

Art. 14 Familiengartenzone FG

Die Familiengartenzone FG ist bestimmt für Kleingärten. Kleinbauten mit einer Grund­ fläche bis max. 4 m^ sind zulässig.

3.2

Landwirtschaftszonen

Art. 15 Landwirtschaftszone

Die Landwirtschaftszone ist für die bodenabhängige landwirtschaftliche und gartenbau­ liche Produktion bestimmt. 2

Die Zulässigkeit von weiteren Produktionsmethoden und Nutzungsformen richtet sich

nach eidgenössischem Recht. ’

Ersatzaufforstungen sowie Anlagen zum ökologischen Ausgleich bis 50 a pro Anlage sind

zulässig, soweit keine überwiegenden, insbesondere landwirtschaftlichen Interessen

entgegenstehen.

In der Landwirtschaftszone gilt die Empfindlichkeitsstufe III. Dauerwiese

5

In Ergänzung zu den Absätzen 1 bis 3 gelten für Dauerwiesen folgende Nutzungsein­ schränkungen bzw. Bestimmungen: Kein Umbruch, jährlich mindestens einmalige Mahd,

das Schnittgut ist abzuführen, bei Beweidung ist Säuberungsschnitt erforderlich.

Art. 16 Bauten in der Landwirtschafts­

zone

Für alle Bauten und Anlagen ist ein in Abwägung sämtlicher betroffener Interessen op­

timaler Standort zu wählen. Sie haben sich unter Wahrung der betrieblichen Erforder­ nisse in Bezug auf Ausmass, Gestaltung, Stellung sowie Bepflanzung in die Landschaft

gut einzufügen. Für Wohngebäude sind zwei Vollgeschosse erlaubt. Im Übrigen werden Baumasse und

Abstände vom Gemeinderat unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse und

der bau- und feuerpolizeilichen sowie wohnhygienischen Erfordernisse festgelegt. Es gilt für alle Bauten gegenüber den angrenzenden privaten Grundstücken generell ein

Grenzabstand aus der halben Gesamthöhe, mindestens aber 4 m.

Art. 17 Rebbauzone

Die Rebbauzone ist für den Rebbau bestimmt. Sie dient im Weiteren der Erhaltung und Förderung dieser landschaftsprägenden Strukturen.

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Bau- und Nutzungsordnung (BNO) | Gemäss § 15 BauG

3.3

Schutzzonen und Einzelobjekte

Art. 18 Die Naturschutzzonen dienen der Erhaltung und Entwicklung von Lebensräumen

Naturschutzzonen im Kultur­ land

schutzwürdiger Pflanzen und Tiere.

Soweit nachstehend nichts anderes festgelegt wird, sind Bauten, Anlagen, dem Schutz­ ziel zuwiderlaufende Terrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüttungen, Ablagerun­ gen), Bewässerung, Entwässerung, Umbruch, Verwendung von Pflanzenschutz- und Un­ krautvertilgungsmitteln (höchstens Einzelstockbehandlung) sowie Aufforstung nicht ge­

stattet.

In den Naturschutzzonen ist insbesondere alles zu unterlassen, was die Pflanzen- und

’

Tierwelt beeinträchtigen kann. Verboten sind insbesondere das Verlassen der Wege, das

Anzünden von Feuern ausserhalb der hierfür vorgesehenen Stellen, die Durchführung von Festen und sportlichen Veranstaltungen, das Laufenlassen von Hunden. Vorbehal­

ten bleiben vom Gemeinderat angeordnete Unterhalts- und Schutzmassnahmen.

Massnahmen zur Erhaltung und Förderung der Naturwerte und zur Optimierung des Schutzzieles können bewilligt werden. Vorbehalten bleiben Vereinbarungen zwischen den Grundeigentümern bzw. Bewirt­

5

schaftenden und der Gemeinde bzw. dem Kanton zur Abgeltung ökologischer Leistun­ gen, wobei nach Bedarf weitere, dem Schutzziel entsprechende und im Einzelfall festzu­

legende Anforderungen und Bedingungen zu erfüllen sind.

Folgende Naturschutzzone wird ausgeschieden:

®

Zone

Darstellung im Kulturlandplan

Schutzziel (erhalten/ fördern)

Bewirtschaftung, Unterhalt, Nutzungs­ einschränkungen

Magerwiese

hellgrün

artenreiche Heu­ wiese (hoher Anteil Magerkeitszeiger)

- jährlich mind, einmalige Mahd, Schnittgut ist abzuführen - bei fehlendem Bewirtschaftungs­ vertrag frühester Schnittzeitpunkt l.Juli - keine Düngung - keine Beweidung

Art. 19

Die Naturschutzzonen dienen der Erhaltung und Förderung seltener Waldgesellschaften

Naturschutzzonen im Wald

und besonderer Waldstrukturen als Lebensraum schutzwürdiger Pflanzen und Tiere. 2

Soweit nachstehend oder vertraglich nichts anderes festgelegt wird, sind die Bestände

soweit möglich mit standortheimischen Baumarten und auf natürliche Art zu verjüngen.

Bereichernde Strukturen und Totholz sind zu belassen. Für den Privatwald besteht eine allgemeine Anzeichnungspflicht durch den Forstdienst.

Soweit vertraglich keine abweichenden Vereinbarungen bestehen, sollen standortheimi­ sche Laubhölzer (je nach Standort auch Tanne, Föhre und Eibe) einen minimalen Anteil von mindestens 80 % und Exoten (z. B. Douglasie und Roteiche) einen maximalen Anteil von 5 % einnehmen. In seltenen Waldgesellschaften sind nur standortheimische Baumarten (keine Exoten) zu fördern.

*

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Folgende Naturschutzzonen werden ausgeschieden:

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Bau- und Nutzungsordnung (BNO) | Gemäss § 15 BauG

Zone

Darstellung im Kultur­ landplan

Schutzziel (erhalten/för­ dern)

Bewirtschaftung, Unterhalt, Nut­ zungseinschränkungen

Spezialreservat

dunkelgrün dick diagonal schraffiert

- Lichtbedürftige Pflanzen - Orchideenreicher Wald

- periodische Pflegeeingriffe im Baumbestand und Mahd offener Teilflächen

Naturschutzzone

dunkelgrün dünn vertikal schraffiert

- Naturwaldgemässe Bestockung

- Verjüngung ausschliesslich mit standortheimischen Baumarten - standortfremde Baumarten mittel­ fristig entfernen

Wald

Art. 20 Naturobjekte

Die im Bauzonen- und Kulturlandplan bezeichneten Naturobjekte sind geschützt, dürfen nicht beseitigt werden und sind artgerecht zu unterhalten. Naturobjekt

Darstellung im Kultur­ landplan

Schutzziel (erhalten /fördern)

Pflegemossnohmen, Nutzungseinschränkungen

Hecke, Feldgehölz, Ufergehölz

dunkelgrün

- Brut- und Nahrungs-biotop - Gliederung der Landschaft - Trittstein, Vernetzungs­ element - Windschutz - vielfältiger Übergangs­ bereich Wald-Kulturland

- Struktur erhalten - periodisch zurückschneiden/ver­ jüngen - im gleichen Jahr nicht mehr als 1/3 auf den Stock setzen - vorgelagerter Krautsaum von 3 m Breite - Artenzusammensetzung verbessern - Beweidung nur im Rahmen eines Bew/irtschaftungsvertrages erlaubt - keine Bauten innerhalb des Kraut­ saums

Hochstammobst­ bestand

roter Punkt­ raster

Besonderer Einzel­ baum

dunkelgrü­ ner Punkt

- siedlungs- und landschafts­ prägendes Natur-element

- Pflege auf lange Lebensdauer - bei natürlichem Abgang ersetzten

Geologische Beson­ derheit (Findling)

gelber Punkt

- Ausprägung und Struktur erhalten

- keine Abgrabungen, Aufschüttun­ gen, Ablagerungen und dergleichen

Aussichtspunkt

oranges Dreieck

- Aussicht freihalten

- keine aussichtsbehindernden Bau­ ten und Pflanzungen

3.4

- Hochstammobstbestand ist zu erhalten - die Dichte soll 3 bis 5 Bäume pro 10 Aren betragen

Überlagernde Schutzzonen

Art. 21 Landschaftsschutzzone

Die Landschaftsschutzzone ist der Landwirtschaftszone überlagert. Sie dient der Erhal­ tung der weitgehend unverbauten und naturnahen Landschaft in ihrem Aussehen und ihrer Eigenart.

Die zulässige Nutzung richtet sich unter Vorbehalt nachstehender Einschränkungen nach der Landwirtschaftszone. Von den im Absatz 3 genannten Ausnahmen abgesehen sind Bauten und Anlagen, Terrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüttungen, Ablagerun­ gen) verboten.

Bestehende landwirtschaftliche Siedlungen, Bauten und Anlagen dürfen zeitgemäss unterhalten, erneuert und ausgebaut werden, wenn das Schutzziel nicht übermässig be­

einträchtigt wird. Kleinere Terrainveränderungen, Bienenhäuschen, Weide- und Feldun-

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i

Bau- und Nutzungsordnung (BNO) | Gemäss § 15 BauG

terstände, Fahrnisbauten und betriebsnotwendige Installationen (Hagelschutznetze

usw.), die der Bewirtschaftung dienen, sowie weitere Bauten und Anlagen wie für den

ökologischen Ausgleich, Renaturierungsmassnahmen, Flur- und Wanderwege oder Ähn­ liches können bewilligt werden, wenn sie auf den Standort angewiesen sind und keine überwiegende öffentliche Interessen entgegenstehen. Wildtierkorridor

*

Für den Wildtierkorridor gilt in Ergänzung zu den Absätzen 1 bis 3 eine Baubewilligungs­

pflicht für Weidezäune, Tiergehege und Einfriedungen. Dabei ist der Nachweis zu er­ bringen, dass die Durchgängigkeit für Wildtiere nicht verschlechtert wird.

Art. 22

Als Gewässerraum wird das Gewässer mit seinen Uferstreifen bezeichnet. Der Gewäs­

Gewässerraum

serraum ist der Grundnutzungszone überlagert. 2

Innerhalb des Gewässerraums richtet sich die Zulässigkeit von Bauten, Anlagen und Nutzungen nach den Bestimmungen des Bundesrechts, insbesondere nach Art. 41c GSchV. Die Ufervegetation ist geschützt. Es sind ausschliesslich einheimische, standort­ gebundene Pflanzen zulässig.

3

Entlang der Aare gilt die Gewässerraumzone gemäss den Nutzungsplänen Siedlung und Kulturland.

4

Bei Fliessgewässern innerhalb Bauzone mit einer Gerinnesohlebreite von weniger als 2 m Breite und bei eingedolten Gewässern beträgt die Breite des Uferstreifens 6 m und

wird ab dem Rand der Gerinnesohle respektive ab Innenkante der Bachleitung gemes­ sen. Ausgenommen sind die Festlegungen bezüglich Gewässerraum im Bereich des Ge­

staltungsplanes Buhalde. Hier gelten weiterhin die Festlegungen im Rahmen des Gestal­

tungsplanes. 5

Bei Fliessgewässern ausserhalb Bauzonen mit einer Gerinnebreite von zwischen 0.5 m

und 2 m Breite beträgt der Gewässerraum 11 m. Zusätzlich gilt der Abstand für Bauten und Anlagen gegenüber Gewässern gemäss § 23.

Art. 23

Bei Fliessgewässern mit einer Gerinnesohlebreite von weniger als 2 m Breite sowie bei

Abstand für Bauten und Anlagen gegenüber Gewäs­ sern

eingedolten Gewässern beträgt der Mindestabstand für Bauten und Anlagen 6 m und

wird ab dem Rand der Gerinnesohle respektive ab Innenkante der Bachleitung gemes­ sen.

3.5

Schutzobjekte

Art. 24

Die im Bauzonenplan blau bezeichneten Gebäude sind von kulturgeschichtlichem, bau­

Gebäude mit Substanz- und Volumenschutz

geschichtlichem oder symbolischem Wert und in ihrer Substanz, d.h. in der Grundstruk­

tur, der Fassadengestaltung, der inneren Raumordnung und in ihrer wertvollen histori­

schen Oberfläche, geschützt. Sie sind zu unterhalten und dürfen nicht abgebrochen werden. Innerhalb des Bestehenden dürfen sie aus- und umgebaut werden, soweit dies

mit dem Schutzziel vereinbar ist. 2

Die im Bauzonenplan rosa bezeichneten Gebäude sind für das Ortsbild von besonderem Wert und in ihrem Volumen geschützt. Zusätzlich zu den in Abs. 1 zugelassenen bauli-

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Bau- und Nutzungsordnung (BNO) | Gemäss § 15 BauG

chen Massnahmen dürfen sie abgebrochen werden, sofern die Erstellung von Ersatzbau­ ten gesichert ist. Sie müssen an gleicher Stelle und mit den bisherigen Aussenmassen wieder aufgebaut werden, diesen kann nur abgewichen werden, wenn dadurch eine für das Ortsbild gleichwertige Lösung entsteht. Aus verkehrstechnischen und verkehrspla­ nerischen Gründen kann eine geringfügige Standortverschiebung verlangt werden. Ge­

samthaft ist auf eine besonders gute Einpassung in das Ortsbild und auf eine angemes­ sene Umgebung der Schutzobjekte zu achten.

Die zulässigen Nutzungen richten sich nach den Zonenvorschriften. Der Gemeinderat gewährleistet die fachliche Beratung. Hierzu sind Bauvorhaben mög­ lichst vor Beginn der Projektierung anzuzeigen. Die Gemeinde kann Beiträge an die Kos­

ten der Beratung, Pflege, Erhaltung und Restaurierung von Bauten und Objekten mit Substanzschutz leisten.

Art. 25 Vorgartenzone

Die in der Vorgartenzone liegenden Flächen dienen dem Erhalt der kulturhistorischen Vorgärten. Sie sind als Grün- oder Freiräume zu erhalten.

Art. 26 Kulturobjekte

Die im Bauzonen- und Kulturlandplan bezeichneten Kulturobjekte sind geschützt. Sie dürfen nicht beseitigt werden und sind fachgerecht zu unterhalten.

3.6

Gefahren- und Überflutungszonen

Art. 27 Hochwassergefahrenzone

HWZ

Die Hochwassergefahrenzonen HWZ sind der Grundnutzung überlagert. Die Hochwas sergefahrenzonen HWZ dienen dem Schutz von Personen, Bauten und Anlagen vor

Schädigungen durch Hochwasserereignisse. 2

In der Hochwassergefahrenzone HWZ 1 ist der Gefährdungssituation angemessen Rech­

nung zu tragen. Gebäudeöffnungen wie Hauszugänge, Fensteröffnungen, Abfahrten und Lichtschächte, sind ausreichend erhöht oder wasserdicht auszuführen. Potenziell gefähr­

liche Anlagen wie Öltanks sind zu sichern. Wohnräume, sensible Nutzungen wie schwer

evakuierbare oder publikumsintensive Einrichtungen, unterirdische Lager für umweltge­

fährdende Stoffe oder grosse Sachwerte usw. sind in Untergeschossen nicht zulässig. ’

In der Hochwassergefahrenzone HWZ 2 sind sensible Bauten und Anlagen wie schwer evakuierbare oder publikumsintensive Einrichtungen, Lager für umweltgefährdende

Stoffe oder grosse Sachwerte usw. nicht zulässig. Gebäudeöffnungen wie Hauszugänge, Fensteröffnungen, Abfahrten und Lichtschächte sind ausreichend erhöht oder wasser­

dicht auszuführen. Potenziell gefährliche Anlagen wie Öltanks sind zu sichern. Wohn­ räume sind in Untergeschossen nicht zulässig. Können aufgrund der nachgewiesenen Fliesstiefen gemäss Gefahrenkarte in den Hoch-

wassergefahrenzonen die zulässigen Grundmasse gemäss § 8 (insbesondere Höhenmas­

se) nicht eingehalten werden, kann der Gemeinderat das massgebende Terrain entspre­

chend erhöht ansetzen.

5

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Art. 36c

BauV bleibtanwendbar.

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Bau- und Nutzungsordnung (BNO) | Gemäss § 15 BauG

Art. 28

Die Freihaltezone Hochwasser FZH ist der Grundnutzungszone im Kulturlandplan über­

Freihaltezone Hochwasser FZH

lagert. Sie dient der Sicherstellung des erforderlichen Raums für den natürlichen Hoch­ wasserabfluss und -rückhalt bei Hochwasserereignissen.

Die zulässige Nutzung richtet sich vorbehältlich folgender Einschränkungen nach der Grundnutzungszone. Abgesehen von den in den Abs. 3, 4 und 5 genannten Ausnahmen,

sind Bauten, Anlagen und Terrainveränderungen verboten.

Bauten und Anlagen sowie Terrainveränderungen für den ökologischen Ausgleich, Rena­ turierungsmassnahmen, Bauten für den Hochwasserschutz oder Ähnliches können be­

willigt werden, wenn sie auf den Standort angewiesen sind und keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen. Rechtmässig erstellte und bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen dürfen im

Rahmen des Besitzstandsschutzes erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden. 5

Der Neubau von Bauten und Anlagen ist in der Freihaltezone Hochwasser ausnahmswei­

se zulässig, wenn; Hochwasserschutzmassnahmen umgesetzt und finanziert werden können;

keine anderen Standorte bestehen oder geschaffen werden können; weder Hochwasserabfluss oder-rückhalt noch die Wasserstandshöhe beein­ trächtigt werden;

keine nachteiligen Auswirkungen auf Ober- und Unterlieger zu erwarten sind.

®

In der Regel sind die erforderlichen Hochwasserschutzmassnahmen nach den Absätzen

3 und 4 auf die Schutzziele der kantonalen Schutzzielmatrix der Gefahrenkarte Hoch­ wasser auszurichten. Sind Menschen oder hohe Sachwerte betroffen, ist das Schutzziel

im Einzelfall zu bestimmen und gegebenenfalls zu erhöhen.

Siedlungsqualität und innere Siedlungsentwicklung

4

Art. 29

Einfriedungen und Stützmauern haben sich gut in das Ortsbild und die Umgebung ein­

Einfriedungen, Stützmauern

zupassen. Stützmauern können gegenüber Gemeindestrassen an die Trottoirkante gebaut werden. Ist kein Trottoir vorhanden, kann in einem Abstand von 60 cm an die Strassenkante ge­

baut werden.

Art. 30

Zur Förderung der Siedlungsqualität und des Ortsbilds ist der Gestaltung des Strassen­

Strassenraumgestaltung

raums besondere Beachtung zu schenken. 2

Bei Ersatz- und Neubauten sind die an die Strasse angrenzenden Parzellen als attraktiv

gestalteter Abschluss des Strassenraumes auszubilden. Einfahrten und versiegelte oder befestigte Flächen dürfen höchstens einen Drittel, ins­

gesamt max. 6 m, der gemeinsamen Grenze mit der Strasse in Anspruch nehmen.

LANAR

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Bau- und Nutzungsordnung (BNO) | Gemäss § 15 BauG

Art. 31 Bauliche Dichte

Das Bauland ist im Rahmen der baurechtlichen und ortsbaulichen Gegebenheiten opti­ mal auszunützen. Die Baubewilligung kann verweigert werden, wenn ein Grundstück of­

fensichtlich unternutzt wird und der Nachweis einer später möglichen, zonengemässen Überbauung nicht erbracht werden kann.

Art. 32 Arealüberbauungen

Arealüberbauungen sind zulässig in der Zone WA2. Sie sind nur dann möglich, wenn die anrechenbare Landfläche mindestens 2'000 m^ beträgt. 2

Die zonengemässen Gesamt- und Fassadenhöhen können um höchstens 3.2 m (ein Vollgeschoss) erhöht werden, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch

besseres Ergebnis erzielt wird.

Art. 33 Parzellierung von Grundstü­

cken

Die Parzellierung von Parzellen ist dem Gemeinderat durch den zuständigen Geometer vor der Eintragung im Grundbuch zu melden.

5

Baubegriffe und Messweisen

Art. 34 Abstand gegenüber dem

Kulturland

Gegenüber dem Bauzonenrand gilt für Gebäude in jedem Fall ein minimaler Abstand von 2.00 m. Dieser kann weder reduziert noch aufgehoben werden (§ 47 Abs. 2 BauG).

Der Abstand zum Kulturland kann nur auf 2.00 m reduziert werden, soweit die Erstel­ lung der Bauten zu keinen nennenswerten Auswirkungen auf das Kulturland führt.

6

Bauvorschriften

6.1

Im öffentlichen Interessen liegende Einrichtungen

Art. 35 Benennung von Strassen und

Plätzen

*

Die Benennung der Strassen, Wege und Plätze sowie die Strassennummerierung der Bauten sind Sache des Gemeinderates.

6.2

Technische Bauvorschriften

Art. 36 Allgemeine Anforderungen

’

Hinsichtlich Sicherheit, Fundation, Konstruktion, Material und Feuchtigkeitsisolation gelten die anerkannten Regeln der Baukunst als Richtlinie. Dies gilt auch hinsichtlich des

Schutzes vor Erdbeben, Hochwassern, Stürmen, Hagel, Schnee, Erdrutschen und ande­ ren Naturgefahren.

Der Gemeinderat kann, wenn nötig, auf Kosten der Bauherrschaft eine Begutachtung

durch Fachleute anordnen und besondere Massnahmen verlangen, soweit es überwie­ gend öffentliche Interessen erfordern.

Art. 37 Ausrichtung der Wohnungen

Die Ausrichtung der Wohnungen ist auf die örtlichen Verhältnisse (Lärm, Besonnung, Nutzung der Räume, Einpassung usw.) abzustimmen. Ausschliesslich nach Norden orien­

tierte Wohnungen sind nur in Ausnahmefällen gestattet.

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Bau- und Nutzungsordnung (BNO) | Gemäss § 15 BauG

Art. 38 Wohnungen haben ausreichende und gut benutzbare Garten-, Terrassen- oder Balkon­

Balkone etc.

flächen aufzuweisen (ausgenommen Klein- und Dachwohnungen).

2

In der Zone D kann der Gemeinderat Abweichungen bewilligen oder vorschreiben, so­ fern sie für das Ortsbild von Bedeutung sind.

Art. 39

Der Bezug von Wohnungen und Arbeitsräumen ist anzumelden.

Bezug von Wohnungen und Arbeits räumen

2

Der Gemeinderat kann den Bezug von Wohnungen und Arbeitsräumen verweigern, wenn das Gebäude nicht genügend ausgetrocknet ist, die Sicherheits- und Schutzvor­

kehren oder die Anforderungen des Schall- oder Wärmeschutzes nicht erfüllt sind.

Art. 40

In jedem Mehrfamilienhaus sind genügend grosse, gut zugängliche und abschliessbare

Velos, Kinderwagen

Abstellräume für Velos, Kinderwagen usw. vorzusehen.

Art. 41

Die Grösse der Spielplätze und Aufenthaltsbereiche bei Mehrfamilienhäusern hat ge-

Spielplätze und Aufenthaltsbe­ reiche

samthaft mindestens 15 % der anrechenbaren Geschossfläche zu betragen. Sie sind

zweckmässig und entsprechend den zu erwartenden Spiel- und Aufenthaltsbedürfnissen

unterschiedlicher Bewohnerstrukturen- und Altersstufen anzulegen. 2

Bei der Anlage der Spielplätze ist darauf zu achten, dass die Kinder diese Plätze mög­

lichst unbeaufsichtigt erreichen und benützen können.

7

Schutzvorschriften

7.1

Ortsbildschutz

Art. 42 Allgemeine Anforderungen

Der Gemeinderat beurteilt die Einordnung von Bauten und Anlagen in das Ortsbild nach

den Kriterien von § 15e BauV. Der Gemeinderat kann bei Baugesuchen auf Kosten der Bauherrschaft: a)

zusätzliche Unterlagen (Farbmuster, Materialangaben, Dachaufsichten, Auf­

nahmen des Altbestandes, Modelle, Umgebungsplan mit Gebäudeprofilen, An­

gaben über Gestaltung und Bepflanzung des Aussenraumes usw.) verlangen; b)

Vorschläge zur besseren Einordnung unterbreiten;

c)

in empfindlicher Umgebung, bei aussergewöhnlichen Bauten sowie bei schwieri­

d)

Verbesserungen oder die Beseitigung störender Anlagen und Bauteile verlangen,

gen juristischen Problemen eine Begutachtung durch Fachleute anordnen; soweit dies technisch möglich und wirtschaftlich tragbar ist, und e)

die Baubewilligung verweigern, soweit die Beeinträchtigung der Umgebung nicht

auf andere Weise vermieden werden kann.

Art. 43 Dachgestaltung

Bei Schrägdächern ist die Firstrichtung parallel zum Hang auszurichten. Der Gemeinde­

rat kann andere Ausrichtungen gestatten, wenn dadurch eine bessere Einordnung in das

Orts- und Landschaftsbild gewährleistet wird.

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Bau- und Nutzungsordnung (BNO) | Gemäss § 15 BauG

2

Dachaufbauten und Dacheinschnitte sind in allen Zonen nur auf einem Geschoss zulässig und dürfen pro Gebäudeeinheit nicht breiter sein als ein Drittel der Fassadenlänge. Attikageschosse dürfen eine Höhe von max. 3.20 m aufweisen und sind mit einem fla­

chen oder höchstens 10° geneigten Dach zu versehen.

Flachdächer von Hauptgebäuden sind, soweit sie nicht als Terrassen oder durch Ener­

gieerzeugungsanlagen genutzt werden, extensiv zu begrünen.

Art. 44 Aussenraumgestaltung

Das Terrain soll nicht unnötig verändert werden. Ökologisch und geomorphologisch

wertvolle Objekte sind zu schonen. Terrainveränderungen dürfen die Nachbarn nicht

übermässig beeinträchtigen, müssen sich einwandfrei in die Umgebung einordnen und

dürfen die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigen. Versiegelte Flächen sind auf das Notwendige zu beschränken. Parkierungsflächen, Wege und Plätze sind möglichst was­

serdurchlässig zu gestalten.

Abgrabungen sind auf der Hälfte der Fassadenlänge und bis 2.60 m ab dem massgeben­ den Terrain zulässig. Tiefere Abgrabungen können zugelassen werden, wenn die zulässi­

ge Gesamthöhe um die Mehrtiefe über 2.60 m der Abgrabung reduziert wird. Breitere Abgrabungen können zugelassen werden, wenn die zulässige Gesamthöhe um die Tiefe

der Abgrabung reduziert wird. ’

Wer an seinem Grundstück die Höhenlage verändert, hat das Erdreich mit Böschungen oder mit Stützmauern zu sichern. Stützmauern sind in genügender Stärke zu erstellen, in gutem Zustand zu erhalten und zu bepflanzen.

“*

Bei Terrassenhäusern sind die Terrassen zu mindestens 1/3 ihrer talseitigen Ansicht mit

optisch wirksamen Büschen oder kleineren Bäumen zu bepflanzen bzw. mit Kletter­

oder Hängepflanzen in entsprechendem Ausmass zu versehen.

5

Es sind vorwiegend standortgerechte, einheimische Bäume, Sträucher und Pflanzen zu verwenden. Invasive Neophyten gemäss der schwarzen Liste der schweizerischen Kom­ mission für die Erhaltung von Wildpflanzen sind nicht gestattet.

®

Flachdächer sind, äusser beim Einsatz einer vollflächigen PV-Anlage, zu begrünen.

Steinige Sickerbänder entlang Fassaden sind zulässig sowie auch weitere Kies- und Stein­ flächen mit nachweislich ökologischem Wert im Zusammenhang mit Trockenstandorten,

Biotopen, Teichen usw. Reine Steingärten sind auf untergeordnete Nebenflächen zu be­

schränken. 8

Bei Neu- und Umbauten von Ein- und Mehrfamilienhäusern ist mit dem Baugesuch ein

Umgebungsplan einzureichen, welcherfolgenden Zielsetzungen nachkommt; grosszügige und attraktive Gesamtanlage,

auf das Notwendige beschränkte Bodenversiegelung durch Parkfelder, Wege und Plätze,

auf das notwendigste beschränkte Terrainveränderungen, Stützmauern und Ab­ treppungen,

gute Durchgrünung, vorzugsweise miteinheimischen Gehölzen unterschiedlicher Wuchshöhe,

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Bau- und Nutzungsordnung (BNO) 1 Gemäss § 15 BauG

®

Die Aussenraum- und Umgebungsgestaltung bildet einen Bestandteil des Bauprojektes und ist im Baugesuch auszuweisen (inkl. Bepflanzung). Der Gemeinderat erlässt gegebe­ nenfalls entsprechende Auflagen in der Baubewilligung.

Art. 45 Mobilfunkantennen, welche als solche erkennbar sind, dürfen in den Bauzonen

Mobilfunkantennen

in erster Priorität in der "Wohn- und Arbeitszone WA2" und der "Zone für öffent­

liche Bauten und Anlagen OeBA" in zweiter Priorität in den "Wohnzonen W2 und W2+" erstellt werden.

In Bauzonen untergeordneter Priorität kann eine als solche erkennbare Mobilfunkan­ tenne nur erstellt werden, wenn dies in den Bauzonen übergeordneter Priorität nicht

möglich ist. Zudem kann in den Wohnzonen (W2 und W2+) eine als solche erkennbare Mobilfunkantenne nur erstellt werden, wenn sie vorwiegend die Versorgung des be­ troffenen Quartiers bezweckt. Nach Möglichkeit sind neue Anlagen mit bestehenden zu kombinieren.

Art. 46 Durch Brand oder andere Elementarereignisse beschädigte oder zerstörte Gebäude

Bauruinen

müssen, soweit verhältnismässig, innert zwei Jahren ganz abgetragen oder wiederher­

gestellt werden.

Baulücken, die durch Elementarereignisse oder Abbruch entstanden sind sowie baufälli­

Baulücken und baufällige Gebäude

ge Gebäude müssen ausreichend gesichert und ansehnlich befriedigend hergerichtet

werden.

7.2

Umweltschutz

Art. 47

Die Gestaltung der Aussenräume am Siedlungsrand hat sorgfältig zu erfolgen und ist auf

Siedlungsrand

die angrenzende Landschaft abzustimmen. Terrainveränderungen sind möglichst zu

vermeiden. Einfriedungen und Stützmauern sind nur zulässig, wenn sie den örtlichen Begebenheiten entsprechen und sich gut einordnen. 2

Die Bepflanzung entlang dem Siedlungsrand ist mit optisch wirksamen Grünstrukturen zu gestalten. Es sind einheimische, standortgerechte Pflanzen (Bäume, Sträucher, Blu­

menwiesen usw.) zu verwenden. ’

Die Materialisierung sowie die Farbgebung der Bauten und Anlagen am Siedlungsrand sind auf die Umgebung abzustimmen.

Art. 48

Aussenbeleuchtungen haben der SIA-Norm 491 zu entsprechen.

Lichtemissionen

Aussenleuchten, die keinem objektiven Sicherheitszweck dienen, sind nicht zulässig.

’

Beleuchtungen im Freien sind grundsätzlich von oben nach unten auszurichten.

'*

Leuchtreklamen und beleuchtete Reklamen sind nur zulässig soweit sie betrieblich not­

wendig sind. Sie sind von 22 Uhr bis 6 Uhr abzuschalten.

PLANAR

17/19

Bau- und Nutzungsordnung (BNO) | Gemäss § 15 BauG

8

Vollzug und Verfahren

Art. 49 Zuständigkeit

1

Der Gemeinderat kann Kommissionen mit beratender Funktion bestellen. Er kann für die Prüfung von Gesuchen und für Vollzugskontrollen externe Fachleute sowie regionale

Stellen beiziehen.

Der Gemeinderat kann die Bewilligungen von Bauvorhaben, die weder nachbarliche

noch öffentliche Interessen berühren, an die Baukommission delegieren. Im Übrigen ist für Verfügungen und Entscheide aller Art der Gemeinderat zuständig. Der Gemeinderat regelt die Einzelheiten in einem Reglement.

Art. 50 Gebührenreglement

Die Gebühren und die Tragung der weiteren Verfahrenskosten (Auslagen für externe Fachleute und regionale Stellen, Expertisen usw.) richten sich nach dem Gebührenreg­

lement der Gemeinde.

Art. 51 Mehrwertabgabe

Der Satz für die Mehrwertabgabe gemäss § 28a BauG beträgt 30 %.

Schluss- und Übergangsbestimmungen

9

Art. 52 Aufhebung bisherigen Rechts

’

Durch diese Bau- und Nutzungsordnung werden aufgehoben: a)

die Bau- und Nutzungsordnung vom 12. Dezember 1997

b)

die Bau- und Nutzungsordnung Teiländerung a) vom 28. November 2003

c)

die Bau- und Nutzungsordnung Teiländerung b) vom 26. Juni 2009

d)

der Bauzonenplan vom 12. Dezember 1997

e/

der Bauzonenplan Teiländerung in den Gebieten Burz, Gheld und Trottenacker vom 28. November 2003

der Kulturlandplan vom 26. Juni 2009 Für das gemäss Bauzonenplan von der Revision ausgenommene Gebiet Bärehoger gel­

ten unter Vorbehalt der noch ausstehenden eigentümerverbindlichen Umsetzung des

Bundesinventars der Trockenwiesen und -weiden von nationaler Bedeutung bis auf wei­ teres weiterhin: a)

die Bau- und Nutzungsordnung vom 12. Dezember 1997

b)

der Bauzonenplan vom 12. Dezember 1997

•X Genehmigungsvermerk Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Biberstein Beschlossen von der Gemeindeversammlung: XX. XX.XXXX Genehmigung: XX. XX.XXXX “Xi

PLANAR

3 Für die vom Regierungsrat von der Genehmigung der Revision ausgenommenen Parzellen 1600,1601, 1793,1818 und 2302 gilt bis auf weiteres die Bau- und Nutzungsordnung vom 12. Dezember 1997 (inklusive seitheriger Teiländerungen) sowie der Bauzonenplan vom 12. Dezember 1997 (inklusive seitheriger Teiländerungen). 18/19

Bau- und Nutzungsordnung (BNO) | Gemäss § 15 BauG

A Anhang

Kantonale Denkmalschutzobjekte

Nr.

Objekt

Adresse

BZP

001

Schloss

Schloss

X

002

Schlossscheune und Tor

Schloss

X

KLP

Kommunale Substanzschutzobjekte (§ 24 BNO)

Nr.

Objekt

Adresse

BZP

903

Wohnhaus

Gislifluhweg 1

X

904

Altes Spittel

Dorfstrasse 21

X

905

Bäuerlicher Vielzweckbau

Kirch be rgstrasse 24

X

906

Gasthaus zum Bären

Dorfstrasse 3

X

910

Bäuerlicher Vielzweckbau

Aarauerstrasse 10

X

912*

Wohnhaus

Eichgasse 11

X

913*

Wohnhaus

Eichgasse 1

X

KLP

Kommunale Kulturobjekte (§ 26 BNO)

Nr.

Objekt

Adresse

BZP

907A

Dorfbrunnen

vor Dorfstrasse 4

X

907B

Brunnen oberer Dorfplatz

Oberer Dorfplatz

X

911A*

Gheldmauer

Aarauerstrasse (Bereich Rebbau)

X

909A

Grenzstein Gatter

Gatter

X

* Objekt ist im Bauinventar nicht aufgeführt.

PLANAR

19/19

KLP

Baudepartement Kanton A

Abteilung Raumentvvickl

Gemeinde Biberstein

Kanton Aargau

Allgemeine Nutzungsplanung

Revision Nutzungsplanung Kulturland gemäss § 15 BauG

Teiländerung der Bau- und Nutzungsordnung (§§ 14 a bis 19 a)

Mitwirkung vom

25. März — 24. April 2008

Mitwirkungsbericht vom

25. August 2008

' AENDE UNG Nr.. .3.

Vorprüfungsbericht vom

17. Dezember 2008

1 zu Boo/h/No vom t....9...e

Öffentliche Auflage vom

20. Februar — 23. März 2009

Beschlossen von der Gemeindeversammlung am 26. Juni 2009 NAMENS DES GEMEINDERATES Der Gemeindeammann

Der Gemeindeschreiber

Peter Frei

Stephan Kopp

Genehmigung

Genehmigung durch den Regierung Aarau, den Ä.

-&a" 20Ao Der Staatsschrelber:

26. Oktober 2009

e

sCHEIDEG(.39

PARTNER

Rechtskräftige Fassung:

Neue Fassung.

3.2 Grünzone ausserhalb Baugebiet

3.2 Grünzone ausserhalb Baugebiet

Art. 14 Grünzone ausserhalb

Baugebiet

Die Grünzone dient dem Schutz der Umgebung und ist von allen Bauten freizuhalten.

Ganzer § 14 gestrichen.

3.3 Landwirtschaftszone

3.3 Landwirtschaftszonen

Art. 15

Art. 14 a

Landwirtschaftszone

'Die Landwirtschaftszone ist für die überwiegend bodenabhängige Produktion in den Bereichen Acker- und Futterbau, Tierhaltung, Gemüse-, Obst- und Rebbau sowie für den produzierenden Gartenbau bestimmt.

Landwirtschaftszone

'Die Landwirtschaftszone ist für die bodenabhängige landwirtschaftliche und gartenbauliche Produktion sowie für die innere Aufstockung und die Energiegewinnung aus Biomasse im Sinne der

Art. 16

und Art. 16a Abs. 1, Ibis und 2 RPG bestimmt. 2Die Zulässigkeit von weiteren Produktionsmethoden und Nutzungsformen richtet sich nach eidgenössischem Recht.

2Ersatzaufforstungen sowie Anlagen zum ökologischen Ausgleich (z.B. Terrainveränderungen) bis 50 a sind zulässig soweit keine überwiegenden, insbesondere landwirtschaftlichen Interessen entgegenstehen.

3Ersatzaufforstungen sowie Anlagen zum ökologischen Ausgleich (z.B. Terrainveränderungen) bis 50 Aren pro einzelne Anlage sind zulässig, soweit keine überwiegenden, insbesondere landwirtschaftlichen, Interessen entgegenstehen.

Es gilt die Empfindlichkeitsstufe III.

4

In der Landwirtschaftszone gilt die Empfindlichkeitsstufe III.

3

Dauerwiese

Art. 15 a

Art. 16 Bauten in der Landwirtschaftszone

1Für alle Bauten und Anlagen ist ein in Abwägung sämtlicher betroffener Interessen optimaler Standort zu wählen. Sie haben sich in bezug auf Ausmass, Gestaltung, Stellung sowie Umgebungsbepflanzung ins Landschaftsbild einzufügen.

Für Wohngebäude sind zwei Geschosse erlaubt. Im übrigen werden Gebäudehöhen und Gebäudelängen vom Gemeinderat unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse und der bau- und feuerpolizeilichen sowie wohnhygienischen Erfordernisse festgelegt. Es gilt für alle Bauten gegenüber den angrenzenden privaten Grundstücken generell ein Grenzabstand, welcher der halben Gebäudehöhe, mindestens aber 4.00 m entspricht.

2

5In Ergänzung zu den Absätzen 1 bis 4 gelten für Dauerwiesen folgende Nutzungseinschränkungen bzw. Bestimmungen: Kein Umbruch, jährlich mindestens einmalige Mahd, das Schnittgut ist abzuführen, bei Beweidung ist Säuberungsschnitt erforderlich.

Bauten in der Landwirtschaftszone

1Für alle Bauten und Anlagen ist ein in Abwägung sämtlicher betroffener Interessen optimaler Standort zu wählen. Sie haben sich unter Wahrung der betrieblichen Erfordernisse in Bezug auf Ausmass, Gestaltung, Stellung sowie Bepflanzung in die Landschaft gut einzufügen.

Für Wohngebäude sind 2 Geschosse erlaubt. Im Übrigen werden Gebäudehöhen und Gebäudelängen vom Gemeinderat unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse und der bau- und feuerpolizeilichen sowie wohnhygienischen Erfordernisse festgelegt. Es gilt für alle Bauten gegenüber den angrenzenden privaten Grundstücken generell ein Grenzabstand aus der halben Gebäudehöhe, mindestens aber 4 m. 2

3.4 Schutzzonen und Einzelobjekte

3.4 Schutzzonen und Einzelobjekte

Art. 17 Naturschutzzone,

Naturschutzzone im Wald

1Die Naturschutzzone dient der Erhaltung von Lebensräumen

schutzwürdiger Pflanzen und Tiere sowie von seltenen Waldbeständen.

Ganzer § 17 gestrichen. Naturschutzzonen im Kulturland werden neu unter § 16 a, Naturschutzzonen im Wald neu unter § 17 a behandelt.

2 Alle Massnahmen und Vorkehrungen, welche die Beschaffenheit des Bodens oder die ökologischen Verhältnisse verändern können, sind zu unterlassen.

3Insbesondere sind untersagt das Pflücken, Ausgraben oder Zerstören von wildwachsenden Pflanzen sowie das Entfachen von Feuern.

4Durch periodisches Entfernen der Gehölze in den offenen Flächen

und Mähen der Wiesen mindestens alle 2 Jahre im Spätsommer ist eine Verbuschung zu verhindern. Das Schnittgut ist abzuräumen. 5Der Gemeinderat sorgt für die erforderliche Kennzeichnung der Naturschutzzone.

Art. 18 Trockenstandorte

1Trockenstandorte sind extensiv genutztes Grünland mit besonders

schutzwürdigen Pflanzenbeständen auf trockenem Untergrund, deren Erhaltung oder Wiederherstellung im öffentlichen Interesse liegt. 2Der charakteristische Pflanzenbestand darf weder durch Düngung, Bewässerung, Beweidung, noch durch andere Vorkehrungen beeinträchtigt werden. Die Nutzung als Heuwiese ist gestattet. Das Schnittgut ist abzuführen. Aufforstungen sind nicht erlaubt. 3Die Nutzungsbestimmungen werden in den Bewirtschaftungsver-

trägen genauer festgelegt. 4Soweit keine Veträge abgeschlossen sind, gelten die folgenden

Nutzungsbestimmungen: Keine Düngung, Schnitt nicht vor dem 1. Juli.

Ganzer § 18 gestrichen. "Trockenstandorte" werden neu als "Magerwiesen" bezeichnet und unter § 16 a behandelt.

Art. 18 bis Pufferstreifen NK 107

besonderer Waldrand NK 107

Hochstammobstbestande NK 107

'Die im Kulturlandplan bezeichneten Pufferstreifen im Perimeter der Teilregulierung der neuen Staffeleggstrasse NK 107 sind extensiv zu nutzen. Düngung, Verwendung von Pflanzenschutz- und Unkrautvertilgungsmitteln, sowie Umbruch sind nicht gestattet.

Ganzer § 18 bis gestrichen. Die als "Pufferstreifen NK 107" bezeichneten Gebiete werden neu als "Dauerwiesen" bzw. als "Magerwiesen" bezeichnet und entsprechend unter § 14 a bzw. § 16 a behandelt.

Zur Erhaltung bzw. Schaffung eines biologisch und landschaftlich wertvollen stufigen Waldmantels (mit Strauchsaum) sind die Waldränder im Rahmen der waldbaulichen Planung entsprechend zu verjüngen, d.h. stufenförmig zu erhalten bzw. anzulegen.

Der im Zusammenhang mit der NK 107 ausgeschiedene besondere Waldrand wurde zwischenzeitlich stufenförmig verjüngt und aufgewertet.

3Die im Kulturlandplan bezeichneten Hochstammobstbestände im Perimeter der Teilregulierung der neuen Staffeleggstrasse NK 107 sind zu erhalten. Die dichte soll 3 bis 5 Bäume pro 10 Aren betragen.

Der im Rahmen der NK 107 ausgeschiedene Hochstammobstbestand wird beibehalten. Die entsprechenden Bestimmungen richten sich nach § 18 a (Naturobjekte).

2

Art. 19 Bestockte Weide

'Die bestockte Weide zeichnet sich durch eine besonders interessante Verteilung der Feldgehölze aus. 2Die Feldgehölze müssen beim VVeidebetrieb eingezäunt werden. Wo die Feldgehölze durch einen genügend dichten Unterwuchs geschützt sind, kann auf eine Einzäunung verzichtet werden.

Ganzer § 19 gestrichen.

Art. 16 a

Naturschutzzonen im Kulturland

'Die Naturschutzzonen dienen der Erhaltung und Entwicklung von Lebensräumen schutzwürdiger Pflanzen und Tiere. 2 Soweit nachstehend nichts anderes festgelegt wird, sind Bauten, Anlagen, dem Schutzziel zuwiderlaufende Terrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüttungen, Ablagerungen), Bewässerung, Entwässerung, Umbruch, Verwendung von Pflanzenschutz- und Unkrautvertilgungsmitteln (höchstens Einzelstockbehandlung) sowie Aufforstung nicht gestattet.

In den Naturschutzzonen ist insbesondere alles zu unterlassen, was die Pflanzen- und Tierwelt beeinträchtigen kann. Verboten sind insbesondere das Verlassen der Wege, das Anzünden von Feuern ausserhalb der hierfür vorgesehenen Stellen, die Durchführung von Festen und sportlichen Veranstaltungen, das Laufen lassen von Hunden. Vorbehalten bleiben vom Gemeinderat angeordnete Unterhalts- und Schutzmassnahmen. 3

Massnahmen zur Erhaltung und Förderung der Naturwerte und zur Optimierung des Schutzzieles können bewilligt werden.

4

5

Vorbehalten bleiben Vereinbarungen zwischen den Grundeigentümern bzw. Bewirtschaftenden und der Gemeinde bzw. dem Kanton zur Abgeltung ökologischer Leistungen, wobei nach Bedarf weitere, dem Schutzziel entsprechende und im Einzelfall festzulegende Anforderungen und Bedingungen zu erfüllen sind. Folgende Naturschutzzonen werden ausgeschieden:

6

Zone

Bezeichnung im Kulturlandplan

Schutzziel (erhalten / fördern)

Bewirtschaftung, Unterhalt, Nutzungseinschränkungen

Magerwiese

- gelb

- artenreiche Heuwiese (hoher Anteil Magerkeitszeiger)

- jährlich mind. einmalige Mahd, Schnittgut ist abzuführen - bei fehlendem Bewirtschaftungsvertrag frühester Schnittzeitpunkt 1. Juli - keine Düngung - keine Beweidung

Uferschutzzone

- hellblau (beidseits der Bäche je 3 m ab Böschungsoberkante)

- Erhaltung und Aufwertung der Bachläufe samt Ufersäume, Böschungen und Bestockungen

- keine Düngung - keine Beweidung - periodische Mahd - Schnittgut ist abzuführen

Art. 20 Besondere

Waldstandorte

'Die besonderen Waldstandorte weisen einen erhaltenswerten Pfeifengras-Föhrenbestand auf.

Ganzer § 20 gestrichen.

2Zur Erhaltung der lichtbedürftigen Pflanzen sind in den sich not-

wendig erweisenden Abständen Auslichtungen vorzunehmen. 3Die Verjüngung soll möglichst durch Naturverjüngung, jedenfalls aber mit standortheimischen Baumarten erfolgen. Der Vollzug erfolgt über die \Naldwirtschaftspläne.

Art. 21 Waldränder

'Biologisch wertvolle Waldränder sind zu schützen und sollen einen stufigen Aufbau von aussen nach innen aufweisen: Kräuter, Sträucher, niedrige Bäume und hohe Bäume.

Ganzer § 21 gestrichen.

2Die Waldnutzung, die Waldpflege und die Bewirtschaftung der

angrenzenden Flur muss in diesem Sinne erfolgen.

Art. 22 Waldlichtungen

1VValdlichtungen sind von Wald umschlossene Flächen, die aus

Gründen des Natur- und Landschaftsschutzes offen bleiben sollen und im natürlichen Zustand zu erhalten sind. 2 Bestehende oder aufkommende Büsche sind zu entfernen.

Wiesen sind mindestens alle 2 Jahre zu mähen.

Ganzer § 22 gestrichen.

Art. 17 a

Naturschutzzonen im Wald

'Die Naturschutzzonen dienen der Erhaltung und Förderung seltener Waldgesellschaften und besonderer Waldstrukturen als Lebensraum schutzwürdiger Pflanzen und Tiere. Soweit nachstehend oder vertraglich nichts anderes festgelegt wird, sind die Bestände soweit möglich mit standortheimischen Baumarten und auf natürliche Art zu verjüngen. Bereichernde Strukturen und Totholz sind zu belassen. Für den Privatwald besteht eine allgemei-ne Anzeichnungspflicht durch den Forstdienst. 2

Folgende Naturschutzzonen werden ausgeschieden:

3

Zone

Bezeichnung im Kulturlandplan

Schutzziel (erhalten / fördern)

Bewirtschaftung, Unterhalt, Nutzungseinschränkungen

Spezialreservat

- dunkelgrün dick diagonal schraffiert

- Lichtbedürftige Pflanzen - Orchideenreicher Wald

- periodische Pflegeeingriffe im Baumbestand und Mahd offener Teilflächen

Waldweide

- dunkelgrün dick horizontal schraffiert

- lückiger Wald- - Beweidung mit Rindern bestand mit hoher Biodiversität - fliessende Ubergänge zwischen Wald und offener Flur

Naturwaldgemässe Bestockung

- dunkelgrün dünn vertikal schraffiert

- Naturwaldgemässe Bestockung

- Verjüngung ausschliesslich mit standortheimischen Baumarten - standortfremde Baumarten mittelfristig entfernen

Art. 23 Hecken, Feld- und

Ufergeholze

'Die im Kulturlandplan und im Bauzonenplan bezeichneten Hecken (inkl. Bäume innerhalb der Hecken), Feld- und Ufergehölze sind ökologisch und landschaftlich wertvoll.

Ganzer § 23 gestrichen. Hecken, Feld- und Ufergehölze werden neu unter § 18 a behandelt.

2 Sie dürfen nicht gerodet werden, sollen aber periodisch (alle 5 - 8 Jahre) ausgelichtet werden. Schwarzerlen, Hasel, Schwarzdorn sowie vergleichbare ausschlagkräftige Arten können auf den Stock gesetzt werden, jedoch darf nicht mehr als 1/3 des Bestandes auf einmal ausgelichtet werden. Markante Bäume dürfen nicht geschlagen werden. 3I/Venn gleichenorts vollständiger Ersatz geschaffen wird, kann der Gemeinderat Beseitigungen bewilligen.

Art. 24 Einzelbaume,

Baumgruppen

Die im Kulturlandplan bezeichneten Einzelbäume und Baumgruppen sind für das Landschaftsbild besonders bedeutend.

2 Sie dürfen nicht entfernt werden. Abgehende Bäume sind durch gleichartige zu ersetzen.

Ganzer § 24 gestrichen. Einzelbäume und Hochstammobstbestände werden neu unter

Art. 180

behandelt.

Art. 25 Natur- und KulturObjekte

Die im Bauzonen- und Kulturlandplan bezeichneten Natur- und Kulturobjekte sind geschützt und dürfen nicht beseitigt werden,

Art. 18 a

Naturobjekte

Die im Bauzonen- und Kulturlandplan bezeichneten Naturobjekte sind geschützt, dürfen nicht beseitigt werden und sind artgerecht zu unterhalten. Naturobjekt

Bezeichnung im Plan

Schutzziel (erhalten / fördern)

Pflegemassnahmen, Nutzungseinschrankungen

Hecke, Feldgehölz, Ufergehölz

- dunkelgrün

- Brut- und Nahrungsbiotop - Gliederung der Landschaft - Trittstein, Vernetzungselement - Windschutz - vielfältiger Ubergangsbereich WaldKulturland

- Struktur erhalten - periodisch zurückschneiden / verjüngen - im gleichen Jahr nicht mehr als 1/3 auf den Stock setzen - vorgelagerter Krautsaum von 3m Breite - Artenzusammensetzung verbessern - Beweidung nur im Rahman eines Bewirtschaftungsvertrages erlaubt - kenie Bauten innerhalb des Krautsaums

Hochstammobstbestand

- roter Punktraster

Besonderer Einzelbaum

- dunkelgrüner Punkt

Geolo9Ische Besonderheit (Findling) AussIchtspunkt

- roter Stern

- Hochstammobstbestand ist zu erhalten - die Dichte soll 3- 5 Bäume pro 10 Aren betragen

- siedlungsund landschaftsprägendes Element

- Pflege auf lange Lebensdauer - bei natürlichem Abgang ersetzen

- Ausprägung und Struktur erhalten

- keine Abgrabungen, Aufschüttungen, Ablagerungen und dergleichen

- Aussicht freihalten

- keine aussichtsbehindernden Bauten und Anlagen

3.5 Überlagernde Schutzzonen

3.5 Überlagerte Schutzzonen

Art. 26 Landschaftsschutzzonen A und B

'Die Landschaftsschutzzonen A + B sind der Landwirtschaftszone überlagert. Sie dienen der Erhaltung der Landschaft in ihrem Aussehen und ihrer Eigenart. Zusätzlich zu den Vorschriften der Grundnutzungszone sind Bauten und Anlagen sowie Terrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüttungen, Ablagerungen) sowie Aufforstungen verboten.

Art. 19 a

Landschaftsschutzzone

'Die Landschaftsschutzzone ist der Landwirtschaftszone überlagert. Sie dient der Erhaltung der weitgehend unverbauten und naturnahen Landschaft in ihrem Aussehen und ihrer Eigenart.

Die zulässige Nutzung bestimmt sich nach § 15 Abs. 1.

2Die zulässige Nutzung richtet sich unter Vorbehalt nachstehender Einschränkungen nach §14 a. Von den im Absatz 3 genannten Ausnahmen abgesehen sind Bauten und Anlagen, Terrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüttungen, Ablagerungen) verboten.

In der Landschaftsschutzzone B bleibt der Abschluss von Bewirtschaftungsverträgen vorbehalten. Der Ackerbau ist nicht zulässig.

bisheriger Abs. 3 gestrichen. Die Landschaftsschutzzone B wird nicht mehr ausgeschieden. Die entsprechende Nutzungseinschränkung (Ackerbauverbot) wird neu unter § 14 a ("Dauerwiese") behandelt.

2

3

3Bestehende landwirtschaftliche Siedlungen, Bauten und Anlagen dürfen zeitgemäss unterhalten, erneuert und ausgebaut werden, wenn das Schutzziel nicht übermässig beeinträchtigt wird. Kleinere Terrainveränderungen, Bienenhäuschen, Weide- und Feldunterstände, Fahrnisbauten und betriebsnotwendige Installationen (Hagelschutznetze usw.), die der Bewirtschaftung dienen, sowie weitere Bauten und Anlagen wie für den ökologischen Ausgleich, Renaturierungsmassnahmen, Flur- und Wanderwege oder Ähnliches können bewilligt werden, wenn sie auf den Standort angewiesen sind und keine überwiegende öffentliche Interessen entgegenstehen.

Wildtierkorridor

Für den Wildtierkorridor gilt in Ergänzung zu den Absätzen 1 bis 3 eine Baubewilligungspflicht für Weidezäune, Tiergehege und Einfriedungen. Dabei ist der Nachweis zu erbringen, dass die Durchgängigkeit für Wildtiere nicht verschlechtert wird.

4

e

Gemeinde Biberstein

BNO — Revision

Kanton Aargau

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Ao.

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13. Oktober 2003

Mitwirkungsbericht vom:

26. Mai 2003

Vorprüfungsbericht vom: 7. August 2003 öffe tliche Auflage vom: 11. August 2003 Be hlopsen von der Gemeindeversammlung am:

bis: 9. September 2003

28. NOV. 2003 eindeschreiber:

r\ieindeammann: D i Pet r Frei

Genehmigung:

P ter Ko

Genehmigung durch den Regierungsrat Aarau, den Ar, 3 tAn; Zoozj

Kanton Aargau Departement Bau, Verkehr und Umwelt

Der Sta

•

Abteilung Raumentwicklung

AENDERUNG Nr. 1111 =

1111

II

111 Planteam

schr ber:

zu Bno/Bo/No vom

Z

Auftraggeberin

Gemeinde Biberstein

Auftragnehmerin

Planteam S AG; Dornacherplatz 17, Postfach, 4501 Solothurn Tel. 032 622 42 44 Fax. 032 623 79 43 [email protected]; www.planteam.ch

Qualitätssicherung SQS — Zertifikat ISO 9001:2000; zertifiziert seit 11. Juli 1999 Bearbeitung

Martin Eggenberger, dipl. Arch. ETH/SIA, Raumplaner ETH/FSU/SVU/Reg A, Erwachsenenbildner SVEB

Referenz

bib_BNO.doc

Gemeinde Biberstein: Revision BNO

1

Rechtsgültige BNO

3.

Zonenvorschriften

3.1

Bauzonen

Art. 4 Bauzonen

1

Der Bauzonenplan scheidet folgende Bauzonen aus:

Bauzonen

Ausnützung

Gebäu-

First-

Grenz-

Empfind-

dehöhe

höhe

abstand

lichkeits-

Zonenvorschriften

klein Dorfkernzone

D

Wohnzone A

WZA 0.4

—

gross

stufe

—

—

—

—

III

Art. 5 8.00 m

11.00 m

4.00 m

4.00 m

II

Art. 6 10.80 m

13.80 m

5.00 m

8.00 m

II

Art. 7 8.00 m

III

Art. 8 8.00 m

II

Art. 9 Areal 0.4

Wohnzone B

WZB 0.4 (0.45) Areal 0.5

bergseits 4.00 m

Wohn- und

WZG 0.4

10.80 m

13.80 m

Areal 0.5

Gewerbezone

5.00 m bergseits 4.00 m

Die Wohnzone

WZM 0.5

für Mehrfamilien-

10.80 m

13.80 m

Areal 0.6

5.00 m bergseits 4.00m

häuser Zone für

OeB —

—

—

—

—

II

Art. 10 0eA —

—

—

—

—

III

Art. 11 S

—

—

—

—

—

II

Art. 12 K

—

—

—

—

—

III

Art. 13 öffentliche Bauten

Zone für öffentliche Anlagen Umgebungschutzzone Schloss Zone für Kleingarten- und Kleintieranlagen

Planteam

2

Gemeinde Biberstein: Revision BNO

Geänderte BNO

3.

Zonenvorschriften

3.1

Bauzonen

Art. 4 Bauzonen

1

Der Bauzonenplan scheidet folgende Bauzonen aus:

Bauzonen

Empfind- Zonenlichkeits- vorschriften

Ausnützung

Gebäudehöhe

Firsthohe

Grenzabstand klein

gross

—

—

—

—

—

III

stufe

Dorfkernzone

D

Wohnzone A

WZA 0.4 Aroal 0.4

7.20 m * 10.20 m * 4.00 m

6.00 m

II

Art. 5

Art. 6 Wohnzone B

WZB 0.4 Areal +0.05 MFH +0.05

8.50m " 11.50m * 4.00m

8.00 m

II

Art. 7 Wohn- und

Gewerbezone

8.50 m * 11.50 m * 4.00 m WZG 0.4 Areal +0.05 MFH/G +0.05 — — — OeB —

8.00 m

III

Art. 8 —

II

Art. 10 —

—

III

Art. 11 —

—

II

Art. 12 —

—

III

Art. 13 Zone für

öffentliche Bauten

Zone für 0eA — öffentliche Anlagen Umgebungschutzzone Schloss

S

Zone für Kleingarten- und Kleintieranlagen

K

Planteam

—

—

—

—

— 4

—

—

—

Gemeinde Biberstein: Revision BNO

Rechtsgültige BNO

3

Geänderte BNO

Wo nachfolgend nichts anderes fest- 2 Wo nachfolgend nichts anderes festgelegt wird, ist sowohl die offene als gelegt wird, ist sowohl die offene als auch die geschlossene Bauweise zuläs- auch die geschlossene Bauweise zulässig. In der Zone WZG dürfen gewerblich sig. In der Zone WZG dürfen gewerblich genutzte Erdgeschosse eine Geschoss- genutzte Erdgeschosse eine Geschosshöhe von 4 m aufweisen. höhe von 4 m aufweisen. 2

3 Für Neubauten kann bei der Berech- verschoben zu § 29 ter BNO nung der Ausnützungsziffer entweder das Dach-, Attika- oder das Untergeschoss weggelassen werden. mater BNO 4 Abgrabungen sind auf der Hälfte der verschoben zu § 29

Fassadenlänge, maximal auf 7.00 m und bis 2.60 m ab gewachsenem Terrain zulässig. Tiefere Abgrabungen können zugelassen werden, wenn die Gebäudehöhe entsprechend reduziert wird. 6

Wohnzone A Rechtsgültige BNO

Geänderte BNO

In der Wohnzone WZA sind Wohnbauten 1 In der Wohnzone WZA sind Wohnbauzugelassen. Einzelne Räume für nicht ten zugelassen. Einzelne Räume für störende, in Wohngebiete passende Ge- nicht störende, in Wohngebiete passende Gewerbe sind gestattet. werbe sind gestattet. 2 Das im Bauzonenplan dargestellte Gebiet „Trottenacker West" und dasjenige der Parzellen 1420 und 1948 sind besonders empfindlich. Für diese Gebiete ist ein Gesamtkonzept zu erstellen. Darauf gestützt entscheidet der Gemeinderat über das weitere Verfahren; er kann die Erstellung eines Sondemutzungsplanes verlangen.

Bauten im Gebiet der Parzellen 1420 und 1948 sind terrassiert zu erstellen.

Planteam

4

Gemeinde Biberstein: Revision BNO

7

Wohnzone B Rechtsgültige BNO

Geänderte BNO

In der Wohnzone VVZB sind Wohnbauten In der Wohnzone WZB sind Wohnbauten zugelassen. Einzelne Räume für nicht zugelassen. Einzelne Räume für nicht störende, in Wohngebiete passende Ge- störende, in Wohngebiete passende werbe sind gestattet. Für Mehrfamilien- Gewerbe sind gestattet. Für Mehrfamilihäuser ab vier Wohnungen wird ein AZ- enhäuser {...} wird ein AZ-Bonus von Bonus von 0.05 auf die Regelausnüt- 0.05 auf die Regelausnützung gewährt. zung gewährt, ohne Anrechnung bei {...} Arealbauweise.

Art. 8 Wohn- und Gewerbezone

Rechtsgültige BNO

Geänderte BNO

In der Wohnzone WZG sind Wohnbau- I In der Wohn- und Gewerbezone WZG ten sowie Bauten für mässig störendes sind Wohnbauten sowie Bauten für mäsGewerbe und Dienstleistungen gestattet. sig störendes Gewerbe und Dienstleistungen gestattet. 2 Für Mehrfamilienhäuser und/oder wenn der Gewerbeanteil an der gesamthaft realisierten Bruttogeschossfläche mehr als die Hälfte beträgt, wird ein AZ-Bonus von 0.05 auf die Regelausnützung ge-

währt.

Art. 9 Wohnzone für Mehrfamilienhäuser wird aufgehoben

Rechtsgültige BNO In der Wohnzone WZM sind Mehrfamilienhäuser oder gemischte Überbauungen mit Mehrfamilienhäusern und Reiheneinfamilienhäusern zugelassen. Mindestens die Hälfte der Bruttogeschossfläche muss in Mehrfamilienhäusern realisiert werden. Einzelne Räume für nicht störende, in Wohngebiete passende Gewerbe sind gestattet.

Planteam

Geänderte BNO

Gemeinde Biberstein: Revision BNO

5

3.5

Überlagernde Schutzzonen

Art. 27 bis Zone mit besonderer landschaftlicher Einordnung

Rechtsgültige BNO

Geänderte BNO Die im Bauzonenplan dargestellten Zonen mit besonderer landschaftlicher Einordnung sind einer Bauzone überlagert. Sie sind besonders empfindlich und von weit her sichtbar. Bauten und bauliche Veränderungen haben sich besonders gut in die Landschaft einzuordnen. Es sind nur Flachdächer und bei guter Gestaltung geneigte Dächer zulässig. Dach- und Attikageschosse haben eine Profillinie von 7.20 m, gemessen ab gewachsenem Terrain, parallel zum Hang verlaufend, einzuhalten (vergleiche Anhang 1).

4.

Definitionen

Art. 29 bis Klein- und Anbauten

Rechtsgültige BNO

Geänderte BNO 1 Als Klein- und Anbauten gelten unbewohnte Gebäude und Gebäudeteile (Garagen, Schöpfe, Garten- und Gewächshäuschen, gedeckte mindestens einseitig offene Sitzplätze usw.) mit höchstens 40 m2 Grundfläche und 3 m Gebäudehöhe. Wintergärten gelten nicht als Klein- und Anbauten.

Planteam

Gemeinde Biberstein: Revision BNO

6

2 Für Klein- und Anbauten gilt ein Grenzabstand von 2 m, welcher mit schriftlicher Zustimmung der betroffenen Nachbarn reduziert oder aufgehoben werden kann. Gegenüber Hauptgebäuden und für Klein- und Anbauten untereinander gilt kein Gebäudeabstand, wenn die architektonischen, gesundheits- und feuerpolizeilichen Anforderungen gewahrt bleiben. 3 Ab 20% Hangneigung kann der Gemeinderat eine Mehrhöhe bis max. 1.00m gewähren. 4 Tiefbauten müssen einen Grenzabstand von 50 cm aufweisen. Er kann mit schriftlicher Zustimmung der betroffenen Nachbarn reduziert oder aufgehoben werden.

Art. 29 t"

Berechnung der Ausnützungsziffer Rechtsgültige BNO

Geänderte BNO

Für Neubauten kann bei der Berech- Bei der Berechnung der Ausnützungsnung der Ausnützungsziffer entweder ziffer kann entweder das Dach-, Attikadas Dach-, Attika- oder das Unterge- oder das Untergeschoss weggelassen schoss weggelassen werden. werden. 3

Art. 29 quater Abgrabungen

Rechtsgültige BNO

Geänderte BNO

4 Abgrabungen sind auf der Hälfte der Abgrabungen gemäss § 15 ABauV sind Fassadenlänge, maximal auf 7.00 m und auf der Hälfte der Fassadenlänge, mabis 2.60 m ab gewachsenem Terrain ximal auf 7.00 m und bis 2.60 m ab gezulässig. Tiefere Abgrabungen können wachsenem Terrain zulässig. Tiefere Abzugelassen werden, wenn die Gebäude- grabungen können zugelassen werden, höhe entsprechend reduziert wird. wenn die zulässige Gebäudehöhe um die Mehrtiefe über 2.60 m der Abgrabung reduziert wird. Breitere Abgrabungen können zugelassen werden, wenn die zulässige Gebäudehöhe um die Tiefe der Abgrabung reduziert wird.

Planteam

Gemeinde Biberstein: Revision BNO

Art. 31 7

Ungleichverteilung der Grenzabstände bei Mehrfamilienhäusern Rechtsgültige BNO

Geänderte BNO

Die Grenzabstände können bei Ein- 1 Die Grenzabstände für Mehrfamilienhaltung des Gebäudeabstandes durch häuser können bei Einhaltung des Geschriftliche Vereinbarung ungleich ver- bäudeabstandes durch schriftliche Verteilt werden. einbarung ungleich verteilt werden. 1

2 Die Vereinbarung ist dem Gemeinderat 2 Die Vereinbarung ist dem Gemeinderat mit dem Baugesuch einzureichen, mit dem Baugesuch einzureichen.

Art. 32 Arealüberbauungen

Rechtsgültige BNO

Geänderte BNO

1 Arealüberbauungen sind in den Zonen 1 Arealüberbauungen sind in den Zonen VVZA, VVZB, WZG und WZM zulässig. WZA, VVZB und WZG und WZM zuläsSie sind nur dann möglich, wenn die an- sig. Sie sind nur dann möglich, wenn die rechenbare Landfläche mindestens 2000 anrechenbare Landfläche mindestens m2 beträgt. 2000 m2 beträgt. 2 Bei Erfüllung der notwendigen Voraus- 2 Bei Erfüllung der notwendigen Voraussetzungen sind bezüglich der zonenge- setzungen sind bezüglich der zonengemässen Bauweise folgende Maximalwer- mässen Bauweise folgende AZ-Boni zulässig: te zulässig:

Zone

VVZA

VVZB

WZG

AZ max.

0.4

0.5

0.5

6.

Schutzvorschriften

Art. 41 bis Dachgestaltung

Rechtsgültige BNO

WZM Zone

442,4

VVZB

WZG

44LZM

0.6 AZ Bonus 0,4

0.05

0.05

04

Geänderte BNO Bei Schrägdächern ist die Firstrichtung parallel zum Hang auszurichten. Der Gemeinderat kann andere Ausrichtungen gestatten, wenn dadurch eine bessere Einordnung in das Orts- und Landschaftsbild gewährleistet wird

Planteam

Anhang 1 zu §27 bis Abs. 2 BNO

Profillinie <NI

gewachsenes Terrain

Gemeinde Biberstein

Kanton Aargau

Bau- und Nutzungsordnung (BNO) gemäss § 15 BauG

ABTEILUNG RAUMPLANUNG

AENDERL

A

nrEtneetetttrcgorr. 441.6.00

Beschlossen von der Gemeindeversammlung: 12. Dezember 1997

Der Gemeindeammann:

Der Gemeindeschreiber:

Ei. Sigrist

Genehmigung durch den Grossen Rat am 08. September 1998

P. Kopp

-1-

Bau- und Nutzungsordnung

1. Geltungsbereich

Art. 1 Geltungsbereich

'Die Bau- und Nutzungsordnung (BNO) gilt für das ganze Gemeindegebiet. 2Die BNO beinhaltet das kommunale Raumplanungs-, Umweltschutz- und Baurecht. 3Ihre Vorschriften finden Anwendung auf alle Bauten und Anlagen, deren Nutzung sowie den Schutz des Bodens.

Art. 2 Uebergeordnetes

Recht

'Die einschlägigen Vorschriften des eidgenössischen und kantonalen Rechts bleiben vorbehalten. 2Die wichtigsten Bestimmungen des übergeordneten Rechts finden sich im kantonalen Handbuch zum Bau- und Nutzungsrecht (BNR).

2. Raumplanung

Art. 3 Kulturlandplan

Bauzonenplan

Der Kulturlandplan im Massstab 1:5000 und der Bauzonenplan im Massstab 1:2000 sind Bestandteile dieser Bau- und Nutzungsordnung. Reproduktionen in kleinerem Massstab dienen zur Orientierung und sind nicht rechtsverbindlich.

-2-

3. Zonenvorschriften 3.1 Bauzonen

Art. 4 Bauzonen

/

Bauzonen

Der Bauzonenplan scheidet folgende Bauzonen aus:

-

-

-

-

-

III

Art. 5 8.00 m

11.00 m

4.00 m

4.00 m

II

Art. 6 10.80 m

13.80 m

8.00 m

II

Art. 7 10.80 m

13.80 m

8.00 m

III

Art. 8 10,80m

13.80m

5.00 m bergseits 4.00 m 5.00 m bergseits 4.00 m 5.00m bergseits 4.00 m

8.00 m

II

Art. 9 -

II

Art. 10 -

III

Art. 11 -

ii

Art. 12 III

Art. 13 Wohnzone A

WZA orange

Wohnzone B

VVZB rot

0,4 Areal 0,4 0,4 (0,45) Areal 0,5

WZG rot schraffiert WZM rot schraffiert

0,4 Areal 0,5 0,5 Areal 0,6

OeB grau

-

0eA grün

-

-

-

s hellgrün K violett

Zonenvorschriften

Firsthöhe

D hellbraun

Umgebungssutzzone Schloss Zone für Kleingarten- und Kleintieranlagen

Empfindlichkeitsstufe

Gebäudehohe

Dorfkernzone

Wohn- und Gewerbezone Wohnzone für Mehrfamilienhäuser Zone für öffentliche Bauten Zone für Öffentl. Anlagen

Grenzabstand klein gross

Ausnutzung

-

-

2Wo nachfolgend nichts anderes festgelegt wird, ist sowohl die offene als auch die geschlossene Bauweise zulässig. In der Zone WZG dürfen gewerblich genutzte Erdgeschosse eine Geschosshöhe von 4 m aufweisen.

Für Neubauten kann bei der Berechnung der Ausnützungsziffer entweder das Dach-, Attika- oder das Untergeschoss weggelassen werden.

3

4Abgrabungen sind auf der Hälfte der Fassadenlänge, maximal auf 7.00 m und bis 2.60 m ab gewachsenem Terrain zulässig. Tiefere Abgrabungen können zugelassen werden, wenn die Gebäudehöhe

-3entsprechend reduziert wird.

Art. 5 Dorfkernzone

'Die Dorfkernzone dient der Erhaltung des historischen Ortskerns. Sie ist bestimmt für Wohnen, mässig störendes Gewerbe sowie Landwirtschaft. 2Bauten ohne besonderen Schutz dürfen nur abgebrochen werden, wenn das Ortsbild nicht beeinträchtigt wird oder die Erstellung einer Ersatzbaute gesichert ist. Renovationen, Ausbauten und Zweckänderungen haben den Bestimmungen von § 41 zu entsprechen. 3Sofern der Schutzzweck nicht beeinträchtigt wird, kann der Gemeinderat Neubauten bewilligen. Bei der Festlegung der Baumasse und der Gestaltungsvorschriften orientiert er sich am Charakter der bestehenden Bebauung. Abstände gegenüber Gemeindeund Kantonsstrassen können aus ortsbaulichen Gründen unterschritten werden, solche gegenüber Kantonsstrassen nur mit Zustimmung des Aarg. Baudepartementes. °Die Errichtung von Aussenantennen und Parabolspiegeln ist im Rahmen des Bundesrechtes untersagt. 5Der Gemeinderat gewährleistet die unentgeltliche, fachliche Bera-

tung und zieht, soweit möglich, kantonale Fachstellen bei. Zu diesem Zweck sind Bauvorhaben möglichst früh anzuzeigen. Für Bauten, die das Orts- und Strassenbild aufwerten, können Beiträge ausgerichtet werden.

Art. 6 Wohnzone A

In der Wohnzone WZA sind Wohnbauten zugelassen. Einzelne Räume für nicht störende, in Wohngebiete passende Gewerbe sind gestattet.

Art. 7 Wohnzone B

In der Wohnzone WZB sind Wohnbauten zugelassen. Einzelne Räume für nicht störende, in Wohngebiete passende Gewerbe sind gestattet. Für Mehrfamilienhäuser ab vier Wohnungen wird ein AZ-Bonus von 0,05 auf die Regelausnützung gewährt, ohne Anrechnung bei Arealbauweise.

-4-

Art. 8 Wohn- und

Gewerbezone

In der Wohnzone WZG sind Wohnbauten sowie Bauten für mässig störendes Gewerbe und Dienstleistungen gestattet.

Art. 9 Wohnzone für

In der Wohnzone WZM sind Mehrfamilienhäuser oder gemischte Mehrfamilienhäuser Ueberbauungen mit Mehrfamilienhäusern und Reiheneinfamilienhäusern zugelassen. Mindestens die Hälfte der Bruttogeschossfläche muss in Mehrfamilienhäusern realisiert werden. Einzelne Räume für nicht störende, in Wohngebiete passende Gewerbe sind gestattet.

Art. 10 Zone für öffentliche

Bauten

'Die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen ist für Bauten und Anlagen bestimmt, die öffentlichen Interessen dienen. 2Der Gemeinderat legt die Baumasse und Abstände unter Berücksichtigung privater und öffentlicher Interessen fest. Gegenüber angrenzenden Wohnzonen sind deren Abstands- und Höhenvorschriften einzuhalten.

Art. 11 Zone für öffentliche

Anlagen

Die Zone für öffentliche Anlagen dient Einrichtungen für Spiel und Sport. Oeffentliche Bauten für diesen Zweck sind zugelassen. Den landschaftlich exponierten Lagen wie Schloss, Schachen und Flussufer ist besonders Rechnung zu tragen.

Art. 12 Umgebungsschutzzone Schloss

Die Umgebungsschutzzone Schloss dient der Erhaltung des typischen Landschafts- und Ortsbildes. Bauten, Terrainveränderungen etc. können vom Gemeinderat mit Genehmigung der Kant. Denkmalpflege bewilligt werden. Ablagerungen sind untersagt.

- 5-

Art. 13 Zone für

Kleingarten- und Kleintieranlagen

Diese Zone ist für Kleingärten und Kleintierhaltung bestimmt. Zulässig sind höchstens Kleinbauten. Der Gemeinderat bestimmt die Masse und die Gestaltung der Bauten und Anlagen. Ueber den Betrieb und die Nutzung erlässt er ein Reglement.

3.2 Grünzone ausserhalb Baugebiet

Art. 14 Grünzone ausserhalb Baugebiet

Die Grünzone dient dem Schutz der Umgebung und ist von allen Bauten freizuhalten.

3.3 Landwirtschaftszone

Art. 15

Landwirtschaftszone 'Die Landwirtschaftszone ist für die überwiegend bodenabhängige Produktion in den Bereichen Acker- und Futterbau, Tierhaltung, Gemüse-, Obst- und Rebbau sowie für den produzierenden Gartenbau bestimmt. 2Ersatzaufforstungen sowie Anlagen zum ökologischen Ausgleich (z.B. Terrainveränderungen) bis 50 a sind zulässig soweit keine überwiegenden, insbesondere landwirtschaftlichen Interessen entgegenstehen.

Es gilt die Empfindlichkeitsstufe III.

3

-6-

Art. 16

Bauten in der Land- 'Für alle Bauten und Anlagen ist ein in Abwägung sämtlicher bewirtschaftszone troffener Interessen optimaler Standort zu wählen. Sie haben sich in bezug auf Ausmass, Gestaltung, Stellung sowie Umgebungsbepflanzung ins Landschaftsbild einzufügen. Für Wohngebäude sind zwei Geschosse erlaubt. Im übrigen werden Gebäudehöhen und Gebäudelängen vom Gemeinderat unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse und der bau- und feuerpolizeilichen sowie wohnhygienischen Erfordernisse festgelegt. Es gilt für alle Bauten gegenüber den angrenzenden privaten Grundstücken generell ein Grenzabstand, welcher der halben Gebäudehöhe, mindestens aber 4.00 m entspricht. 2

3.4 Schutzzonen und Einzelobjekte

Art. 17 Naturschutzzone,

'Die Naturschutzzone dient der Erhaltung von Lebensräumen Naturschutzzone im schutzwürdiger Pflanzen und Tiere sowie von seltenen WaldWald beständen. 2Alle Massnahmen und Vorkehrungen, welche die Beschaffenheit des Bodens oder die ökologischen Verhältnisse verändern können, sind zu unterlassen. 3Insbesondere sind untersagt das Pflücken, Ausgraben oder Zerstören von wildwachsenden Pflanzen sowie das Entfachen von Feuern. 4Durch periodisches Entfernen der Geholze in den offenen Flächen und Mähen der Wiesen mindestens alle 2 Jahre im Spätsommer ist eine Verbuschung zu verhindern. Das Schnittgut ist abzuräumen. 5Der Gemeinderat sorgt für die erforderliche Kennzeichnung der Naturschutzzone.

-7-

Art. 18 Trockenstandorte

'Trockenstandorte sind extensiv genutztes Grünland mit besonders schutzwürdigen Pflanzenbeständen auf trockenem Untergrund, deren Erhaltung oder Wiederherstellung im öffentlichen Interesse liegt. 2Der charakteristische Pflanzenbestand darf weder durch Düngung, Bewässerung, Beweidung, noch durch andere Vorkehrungen beeinträchtigt werden. Die Nutzung als Heuwiese ist gestattet. Das Schnittgut ist abzuführen. Aufforstungen sind nicht erlaubt. 3Die Nutzungsbestimmungen werden in den Bewirtschaftungsverträgen genauer festgelegt. 4Soweit keine Veträge abgeschlossen sind, gelten die folgenden Nutzungsbestimmungen: Keine Düngung, Schnitt nicht vor dem 1. Juli.

Art. 19 Bestockte Weide

'Die bestockte Weide zeichnet sich durch eine besonders interessante Verteilung der Feldgehölze aus. 2Die Feldgehölze müssen beim Weidebetrieb eingezäunt werden. Wo die Feldgehölze durch einen genügend dichten Unterwuchs geschützt sind, kann auf eine Einzäunung verzichtet werden.

Art. 20 Besondere Waldstandorte

besonderen Waldstandorte weisen einen erhaltenswerten Pfeifengras-Föhrenbestand auf. 2Zur Erhaltung der lichtbedürftigen Pflanzen sind in den sich notwendig erweisenden Abständen Auslichtungen vorzunehmen. 3Die Verjüngung soll möglichst durch Naturverjüngung, jedenfalls aber mit standortheimischen Baumarten erfolgen. Der Vollzug erfolgt über die Waldwirtschaftspläne.

-8-

Art. 21 Waldränder

'Biologisch wertvolle Waldränder sind zu schützen und sollen einen stufigen Aufbau von aussen nach innen aufweisen: Kräuter, Sträucher, niedrige Bäume und hohe Bäume. 2Die Waldnutzung, die Waldpflege und die Bewirtschaftung der angrenzenden Flur muss in diesem Sinne erfolgen.

Art. 22 Waldlichtungen

'Waldlichtungen sind von Wald umschlossene Flächen, die aus Gründen des Natur- und Landschaftsschutzes offen bleiben sollen und im natürlichen Zustand zu erhalten sind. Bestehende oder aufkommende Büsche sind zu entfernen. Wiesen sind mindestens alle 2 Jahre zu mähen.

2

Art. 23 Hecken, Feld- und

Ufergehölze

'Die im Kulturlandplan und im Bauzonenplan bezeichneten Hecken (inkl. Bäume innerhalb der Hecken), Feld- und Ufergehölze sind ökologisch und landschaftlich wertvoll. Sie dürfen nicht gerodet werden, sollen aber periodisch ( alle 5 - 8 Jahre) ausgelichtet werden. Schwarzerlen, Hasel, Schwarzdorn sowie vergleichbare ausschlagkräftige Arten können auf den Stock gesetzt werden, jedoch darf nicht mehr als 1/3 des Bestandes auf einmal ausgelichtet werden. Markante Bäume dürfen nicht geschlagen werden. 2

Wenn gleichenorts vollständiger Ersatz geschaffen wird, kann der Gemeinderat Beseitigungen bewilligen.

3

Art. 24 Einzelbäume,

Baumgruppen

'Die im Kulturlandplan bezeichneten Einzelbäume und Baumgruppen sind für das Landschaftsbild besonders bedeutend. Sie dürfen nicht entfernt werden. Abgehende Bäume sind durch gleichartige zu ersetzen.

2

-9-

Art. 25 Natur- und Kulturobjekte

Die im Bauzonen- und Kulturlandplan bezeichneten Natur- und Kulturobjekte sind geschützt und dürfen nicht beseitigt werden.

3.5 Überlagemde Schutzzonen

Art. 26 Landschaftsschutzzonen A und B

'Die Landschaftsschutzzonen A + B sind der Landwirtschaftszone überlagert. Sie dienen der Erhaltung der Landschaft in ihrem Aussehen und ihrer Eigenart. Zusätzlich zu den Vorschriften der Grund-nutzungszone sind Bauten und Anlagen sowie Terrainverän-derungen (Abgrabungen, Aufschüttungen, Ablagerungen) sowie Aufforstungen verboten. Die zulässige Nutzung bestimmt sich nach § 15 Abs. 1.

2

31n der Landschaftsschutzzone B bleibt der Abschluss von Bewirtschaftungsverträgen vorbehalten. Der Ackerbau ist nicht zulässig.

Art. 27 Vorgartenzone

Die in der Vorgartenzone liegenden Flächen sind als Grün- oder Freiräume zu erhalten. Gestalterische Elemente wie Stützmauern, Treppen usw. sind zulässig.

3.6 Geschützte Gebäude

Art. 28 Gebäude mit Substanzschutz

'Die im Bauzonenplan violett bezeichneten Gebäude sind von kulturgeschichtlichem oder symbolischem Wert und in ihrer Substanz geschützt. Sie dürfen nicht abgebrochen werden und sind zu unterhalten. Innerhalb des bestehenden Bauvolumens dürfen sie aus- und umgebaut werden, soweit dies dem Schutzziel nicht entgegensteht.

- 10 -

Gebäude mit Volumenschutz

2Die im Bauzonenplan blau bezeichneten Gebäude sind für das Ortsbild von besonderem Wert und in ihrem Volumen geschützt. Zusätzlich zu den in Abs. 1 zugelassenen baulichen Massnahmen dürfen sie abgebrochen und an gleicher Stelle mit den bisherigen Aussenmassen wieder aufgebaut werden, wenn die Erstellung der Ersatzbaute gesichert ist. Es ist auf eine besonders gute Einpassung in das Ortsbild zu achten. Von den Aussenmassen und der Stellung des Baukörpers kann nur abgewichen werden, wenn dadurch eine bessere Lösung für das Ortsbild entsteht. 3Die zulässigen Nutzungen richten sich nach den Zonenvor-

schriften.

4. Definitionen

Art. 29 Gewerbe

'Als nicht störende Gewerbe gelten in Wohnquartiere passende Kleinbetriebe mit geringem Zubringerverkehr wie Läden, Büros und Geschäfte, die keine erheblich grösseren Auswirkungen entfalten, als sie aus dem Wohnen entstehen. 2Als mässig störend gelten Betriebe mit Auswirkungen, die im Rahmen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbetriebe bleiben, auf die üblichen Arbeits- oder Oeffnungszeiten beschränkt sind und nur vorübergehend auftreten. Betriebe, die ein hohes Mass von quartierfremdem Verkehp verursachen, gelten nicht als mässig störend.

Art. 30 Abstand gegenüber Gegenüber dem Bauzonenrand gilt für Gebäude in jedem Fall ein

dem Kulturland minimaler Abstand von 2.00 m. Dieser kann weder reduziert noch aufgehoben werden (§ 47 Abs. 2 BauG).

Art. 31 Ungleichverteilung

der Grenzabstände

'Die Grenzabstände können bei Einhaltung des Gebäudeabstandes durch schriftliche Vereinbarung ungleich verteilt werden. 2Die Vereinbarung ist dem Gemeinderat mit dem Baugesuch einzureichen.

Art. 32 Arealüberbauungen lArealüberbauungen sind in den Zonen WZA, VVZB, WZG, WZM

und zulässig. Sie sind nur dann möglich, wenn die anrechenbare Landfläche mindestens 2000 m2 beträgt. 2Bei Erfüllung der notwendigen Voraussetzungen sind bezüglich der zonengemässen Bauweise folgende Maximalwerte zulässig:

Zone AZ maximal

WZA 0,4

WZB 0,5

WZG 0,5

WZM 0,6

5. Bauvorschriften 5.1 Strassen, öffentliche Anlagen

Art. 33 Benennung

'Die Benennung der Strassen, Wege und Plätze sowie die Strassennumerierung der Bauten sind Sache des Gemeinderates.

Abstände

20ffent1iche Brunnen, Kabelverteilkasten, Personenunterstände bei Bushaltestellen und andere im öffentlichen Interesse liegenden Einrichtungen dürfen an die Grenze der Privatgrundstücke gestellt werden. 3Auf die Interessen der betroffenen Grundeigentümer ist möglichst Rücksicht zu nehmen.

5.2 Technische Bauvorschriften

Art. 34

Allgemeine Anforde- 'Hinsichtlich Sicherheit, Fundation, Konstruktion, Material und Feuchtigkeitsisolation gelten die anerkannten Regeln der Baurungen kunst als Richtlinie. 2Der Gemeinderat kann, wenn nötig, auf Kosten der Bauherr-

schaft eine Begutachtung durch Fachleute anordnen und besondere Massnahmen verlangen, soweit überwiegende öffentliche Interessen dies erfordern.

- 12 -

Art. 35 Energiesparmassnahmen

Aussenwände dürfen nachisoliert werden, selbst wenn dadurch die Vorschriften über die Grenz- und Gebäudeabstände nicht mehr in vollem Masse eingehalten und die Ausnützungsziffer überschritten werden

Art. 36 Ausrichtung der

Wohnungen

Die Ausrichtung der Wohnungen ist auf die örtlichen Verhältnisse (Lärm, Besonnung, Nutzung der Räume, Einpassung usw.) abzustimmen. Ausschliesslich nach Norden orientierte Wohnungen sind nur in Ausnahmefällen gestattet.

Art. 37 Raummasse, Fenstergrössen,

Nebenräume

1Für Neubauten gelten nachstehende Masse: Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume Raumhöhe - Vollgeschoss - Dachgeschoss

Fensterfläche

Nebenräume in Mehrfamilienhäusern Abstellraum pro Wohnung

Keller - für eine 1-Zimmer-Wohnung - für jedes weitere Zimmer

mind. 2.30 m mind. 2.30 m auf mind. 5 m2 Fläche 1/10 der Bodenfläche (die Fenster müssen direkt ins Freie führen)

mind. 4 m2 (im Estrich oder auf dem gleichen Geschoss wie die Wohnung) mind. 4 m2 1 m2 zustätzlich

2Die Wohnungen haben ausreichende und gut benützbare Garten-,

Terrassen- oder Balkonflächen aufzuweisen (ausgenommen Kleinund Dachwohnungen). 3In der Zone D kann der Gemeinderat Abweichungen bewilligen

oder vorschreiben, sofern sie für das Ortsbild von Bedeutung sind.

- 13 -

Art. 38

Bezug von WohDer Gemeinderat kann den Bezug von Wohnungen und Arbeitsnungen und Arbeits- räumen verweigern, wenn das Gebäude nicht genügend ausgetrocknet ist, die Sicherheits- und Schutzvorkehren oder die Anforräumen derungen des Schall- oder Wärmeschutzes nicht erfüllt sind.

Art. 39

Velos, Kinderwagen In jedem Mehrfamilienhaus sind genügend grosse, gut zugängliche und abschliessbare Abstellräume für Velos, Kinderwagen usw. vorzusehen.

Art. 40 Spielplätze

Bei Mehrfamilienhäusern hat die Grösse der Spielplätze gesamthaft mindestens 15% der anrechenbaren Bruttogeschossfläche zu betragen.

6. Schutzvorschriften 6.1 Ortsbildschutz

Art. 41 Ortsbildschutz

IDer Gemeinderat beurteilt die Einordnung von Bauten und Anlagen in das Ortsbild nach folgenden Kriterien: a) Stellung (Firstrichtung), b) Grösse der Baukuben, c) Wirkung im Strassenraum, d) Form, Staffelung, Gliederung der Baumasse, e) Dachform, Dachneigung, Dachgestaltung, f) Fassadengliederung, g) Materialwahl und Farbe, h) Terrain- und Umgebungsgestaltung, Einfriedigungen.

- 14 -

2Der Gemeinderat kann bei Baugesuchen: a) zusätzliche Unterlagen (Farbmuster, Materialangaben, Dachaufsichten, Aufnahmen des Altbestandes, Modelle, Umgebungsplan mit Gebäudeprofilen, Angaben über Gestaltung und Bepflanzung des Aussenraumes usw.) verlangen; b) Vorschläge zur besseren Einordnung unterbreiten; c) in empfindlicher Umgebung, bei aussergewöhnlichen Bauten sowie bei schwierigen juristischen Problemen auf Kosten der Bauherrschaft eine Begutachtung durch Fachleute anordnen; d) Verbesserungen oder die Beseitigung störender Anlagen und Bauteile verlangen, soweit dies technisch möglich und wirt schaftlich tragbar ist, und e) die Baubewilligung verweigern, soweit die Beeinträchtigung der Umgebung nicht auf andere Weise vermieden werden kann.

Art. 42 Aussenraumgestaltung

'Das Terrain soll nicht unnötig verändert werden. ökologisch und geomorphologisch wertvolle Objekte sind zu schonen. Terrainveränderungen dürfen die Nachbarn nicht übermässig beeinträchtigen, müssen sich einwandfrei in die Umgebung einordnen und dürfen die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigen. Versiegelte Flächen sind auf das Notwendige zu beschränken. 2Wer an seinem Grundstück die Höhenlage verändert, hat das Erdreich mit Böschungen oder mit Stützmauern zu sichern. Stützmauern sind in genügender Stärke zu erstellen, in gutem Zustand zu erhalten und in der Regel zu bepflanzen.

Die Umgebungsarbeiten bilden einen Bestandteil des Bauprojektes. Der Gemeinderat erlässt gegebenenfalls entsprechende Auflagen in der Baubewilligung. 3

Art. 43 Bauruinen

'Durch Brand oder andere Elementarereignisse beschädigte oder zerstörte Gebäude müssen innert zwei Jahren ganz abgetragen oder wiederhergestellt werden.

Baulücken und 2Baulücken, die durch Elementarereignisse oder Abbruch entbaufällige Gebäude standen sind sowie baufällige Gebäude müssen ausreichend gesichert und ansehnlich befriedigend hergerichtet werden.

- 15 -

6.2 Umweltschutz

Art. 44 Einwirkungen

'Jedermann ist verpflichtet, sich bei Ausübung seines Eigentums, wie namentlich beim Betrieb eines gewerblichen oder industriellen Unternehmens, aller übermässigen Einwirkungen auf das Eigentum der Nachbarn und die weitere Umgebung zu enthalten. 2Verboten sind insbesondere alle schädlichen und nach Lage sowie Beschaffenheit der Grundstücke oder nach Ortsgebrauch nicht gerechtfertigten Einwirkungen durch Lärm, Erschütterungen, Geruch, Abgase, Rauch, Russ, Dünste, Staub oder Strahlen. 3Eigentümer und Besitzer von Grundstücken haben alle zumutbaren baulichen und betrieblichen Massnahmen zu treffen, um Einwirkungen auf die Umgebung möglichst gering zu halten, soweit dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist.

Art. 45 Lärmschutz

Der Gemeinderat kann die Anforderungen an die Lärmarchitektur (Stellung und Gestaltung der Bauten, Anordnung lärmempfindlicher Räume, Schallschutzmassnahmen usw.), selbst wenn die Grenzwerte eingehalten sind, im Sinne der Vorsorge erhöhen, soweit dies technisch und betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar ist. Dies gilt insbesondere bei Bauten mit lärmempfindlichen Räumen, die die elementaren Regeln des Lärmschutzes missachten, sowie in Gebieten, die infolge Vorbelastung der nächsthöheren Empfindlichkeitsstufe zugeordnet sind.

- 16 -

7. Vollzug und Verfahren

Art. 46 Zuständigkeit

1Der Gemeinderat kann Kommissionen mit beratender Funktion bestellen. Er kann für die Prüfung von Gesuchen und für Vollzugskontrollen externe Fachleute sowie regionale Stellen beiziehen. 2Der Gemeinderat kann die Bewilligungen von Bauvorhaben, die weder nachbarliche noch öffentliche Interessen berühren, an die Baukommission delegieren. Im übrigen ist für Verfügungen und Entscheide aller Art der Gemeinderat zuständig.

Der Gemeinderat regelt die Einzelheiten in einem Reglement.

3

Art. 47 Gebührenreglement

Die Gebühren und die Tragung der weiteren Verfahrenskosten (Auslagen für externe Fachleute und regionale Stellen, Expertisen usw.) richten sich nach dem Gebührenreglement der Gemeinde.

8. Schluss- und Übergangsbestimmungen

Art. 48

Aufhebung bisherigen Durch diese Bau- und Nutzungsordnung werden aufgehoben: Rechts a) die Bauordnung vom 23. September 1986 b) die Nutzungsordnung vom 29. Juni 1993 c) der Gestaltungsplan mit Spezialbauvorschriften Dorfkern vom 30. Juni 1987

Kanton Aargau

Gemeinde Biberstein

ABTEILUNG RAUMPLANUNG 46

Bau- und Nutzungsordnung (BNO)

e

DePA Fe

gemäss § 15 BauG

AENDERUNG Nr.

A

r ........_

AENDERUNG Nr....2

ze-PeteiSeMe vom A. 1.4...6..0.0

LAENDERUNG Nr. %

vom

VOM

Beschlossen von der Gemeindeversammlung: 12. Dezember 1997

Der

Der Gemeindeammann:

7

Genehmigung durch den Grossen Rat Genehmigung:

Aarau, den

2.

b

AG'?

Im Auftrage des Grossen Rate• Der S sch eiber:

meindeschreiber:

fr

-1-

Bau- und Nutzungsordnung

1. Geltungsbereich

Art. 1 Geltungsbereich

'Die Bau- und Nutzungsordnung (BNO) gilt für das ganze Gemeindegebiet. 2Die BNO beinhaltet das kommunale Raumplanungs-, Umwelt-

schutz- und Baurecht. 3Ihre Vorschriften finden Anwendung auf alle Bauten und Anla-

gen, deren Nutzung sowie den Schutz des Bodens.

Art. 2 Uebergeordnetes

Recht

'Die einschlägigen Vorschriften des eidgenössischen und kantonalen Rechts bleiben vorbehalten. 2Die wichtigsten Bestimmungen des übergeordneten Rechts fin-

den sich im kantonalen Handbuch zum Bau- und Nutzungsrecht (BNR).

2. Raumplanung

Art. 3 Kulturlandplan

Bauzonenplan

Der Kulturlandplan im Massstab 1:5000 und der Bauzonenplan im Massstab 1:2000 sind Bestandteile dieser Bau- und Nutzungsordnung. Reproduktionen in kleinerem Massstab dienen zur Orientierung und sind nicht rechtsverbindlich.

-2-

3. Zonenvorschriften

3.1 Bauzonen

Art. 4 Bauzonen

'Der Bauzonenplan scheidet folgende Bauzonen aus:

Bauzonen

Grenzabstand klein gross

Ausnutzung

Gebäudehöhe

Firsthöhe

-

-

-

8.00m

11.00m

4.00 m

10.80 m

13.80 m

10.80 m

13.80 m

10,80m

13.80m

5.00 m bergseits 4.00 m 5.00m bergseits 4.00 m 5.00m bergseits 4.00 m

Dorfkernzone

D hellbraun

Wohnzone A

WZA orange

Wohnzone B

WZB rot

0,4 Areal 0,4 0,4 (0,45) Areal 0,5

WZG rot schraffiert WZM rot schraffiert

0,4 Areal 0,5 0,5 Areal 0,6

OeB grau

-

-

-

-

0eA grün

-

-

-

-

s

_

-

-

hellgrün K violett

-

Wohn- und Gewerbezone Wohnzone für Mehrfannilienhäuser Zone für öffentliche Bauten Zone für Öffentl. Anlagen Umgebungssutzzone Schloss Zone für Kleingarten- und Kleintieranlagen

-

-

Empfindlichkeitsstufe

Zonenvorschriften

III

Art. 5 4.00 m

II

Art. 6 8.00 m

II

Art. 7 8.00 m

III

Art. 8 8.00 m

II

Art. 9 -

II

Art. 10 III

Art. 11 li

Art. 12 III

Art. 13 Wo nachfolgend nichts anderes festgelegt wird, ist sowohl die

offene als auch die geschlossene Bauweise zulässig. In der Zone WZG dürfen gewerblich genutzte Erdgeschosse eine Geschosshöhe von 4 m aufweisen. 2

Für Neubauten kann bei der Berechnung der Ausnützungsziffer entweder das Dach-, Attika- oder das Untergeschoss weggelassen werden. 3

4

Abgrabungen sind auf der Hälfte der Fassadenlänge, maximal auf 7.00 m und bis 2.60 m ab gewachsenem Terrain zulässig. Tiefere Abgrabungen können zugelassen werden, wenn die Gebäudehöhe

3 entsprechend reduziert wird.

Art. 5 Dorfkernzone

Die Dorfkernzone dient der Erhaltung des historischen Ortskerns. Sie ist bestimmt für Wohnen, mässig störendes Gewerbe sowie Landwirtschaft. 2Bauten ohne besonderen Schutz dürfen nur abgebrochen werden, wenn das Ortsbild nicht beeinträchtigt wird oder die Erstellung einer Ersatzbaute gesichert ist. Renovationen, Ausbauten und Zweckänderungen haben den Bestimmungen von § 41 zu entsprechen. 3Sofern der Schutzzweck nicht beeinträchtigt wird, kann der Gemeinderat Neubauten bewilligen. Bei der Festlegung der Baumasse und der Gestaltungsvorschriften orientiert er sich am Charakter der bestehenden Bebauung. Abstände gegenüber Gemeinde- und Kantonsstrassen können aus ortsbaulichen Gründen unterschritten werden, solche gegenüber Kantonsstrassen nur mit Zustimmung des Aarg. Baudepartementes. 4

Die Errichtung von Aussenantennen und Parabolspiegeln ist im Rahmen des Bundesrechtes untersagt. 5

Der Gemeinderat gewährleistet die unentgeltliche, fachliche Beratung und zieht, soweit möglich, kantonale Fachstellen bei. Zu diesem Zweck sind Bauvorhaben möglichst früh anzuzeigen. Für Bauten, die das Orts- und Strassenbild aufwerten, können Beiträge ausgerichtet werden.

Art. 6 Wohnzone A

In der Wohnzone WZA sind Wohnbauten zugelassen. Einzelne Räume für nicht störende, in Wohngebiete passende Gewerbe sind gestattet.

Art. 7 Wohnzone B

In der Wohnzone WZB sind Wohnbauten zugelassen. Einzelne Räume für nicht störende, in Wohngebiete passende Gewerbe sind gestattet. Für Mehrfamilienhäuser ab vier Wohnungen wird ein AZ-Bonus von 0,05 auf die Regelausnützung gewährt, ohne Anrechnung bei Arealbauweise.

4

Art. 8 Wohn- und

Gewerbezone

In der Wohnzone WZG sind Wohnbauten sowie Bauten für mässig störendes Gewerbe und Dienstleistungen gestattet.

Art. 9 Wohnzone für

In der Wohnzone WZM sind Mehrfamilienhäuser oder gemischte Mehrfamilienhäuser Ueberbauungen mit Mehrfamilienhäusern und Reiheneinfamilienhäusern zugelassen. Mindestens die Hälfte der Bruttogeschossfläche muss in Mehrfamilienhäusern realisiert werden. Einzelne Räume für nicht störende, in Wohngebiete passende Gewerbe sind gestattet.

Art. 10 Zone für öffentliche

Bauten

'Die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen ist für Bauten und Anlagen bestimmt, die öffentlichen Interessen dienen. 2Der Gemeinderat legt die Baumasse und Abstände unter Be-

rücksichtigung privater und öffentlicher Interessen fest. Gegenüber angrenzenden Wohnzonen sind deren Abstands- und Höhenvorschriften einzuhalten.

Art. 11 Zone für öffentliche

Anlagen

Die Zone für öffentliche Anlagen dient Einrichtungen für Spiel und Sport. Oeffentliche Bauten für diesen Zweck sind zugelassen. Den landschaftlich exponierten Lagen wie Schloss, Schachen und Flussufer ist besonders Rechnung zu tragen.

Art. 12 Umgebungsschutzzone Schloss

Die Umgebungsschutzzone Schloss dient der Erhaltung des typischen Landschafts- und Ortsbildes. Bauten, Terrainveränderungen etc. können vom Gemeinderat mit Genehmigung der Kant. Denkmalpflege bewilligt werden. Ablagerungen sind untersagt.

5

Art. 13 Zone für

Kleingarten- und Kleintieranlagen

Diese Zone ist für Kleingärten und Kleintierhaltung bestimmt. Zulässig sind höchstens Kleinbauten. Der Gemeinderat bestimmt die Masse und die Gestaltung der Bauten und Anlagen. Ueber den Betrieb und die Nutzung erlässt er ein Reglement.

3.2 Grünzone ausserhalb Baugebiet

Art. 14 Grünzone ausserhalb Baugebiet

Die Grünzone dient dem Schutz der Umgebung und ist von allen Bauten freizuhalten.

3.3 Landwirtschaftszone

Art. 15

Landwirtschaftszone 'Die Landwirtschaftszone ist für die überwiegend bodenabhängige Produktion in den Bereichen Acker- und Futterbau, Tierhaltung, Gemüse-, Obst- und Rebbau sowie für den produzierenden Gartenbau bestimmt. Ersatzaufforstungen sowie Anlagen zum ökologischen Ausgleich (z.B. Terrainveränderungen) bis 50 a sind zulässig soweit keine überwiegenden, insbesondere landwirtschaftlichen Interessen entgegenstehen. 2

Es gilt die Empfindlichkeitsstufe III.

3

-6-

Art. 16

Bauten in der Land- 'Für alle Bauten und Anlagen ist ein in Abwägung sämtlicher bewirtschaftszone troffener Interessen optimaler Standort zu wählen. Sie haben sich in bezug auf Ausmass, Gestaltung, Stellung sowie Umgebungsbepflanzung ins Landschaftsbild einzufügen. 2Für Wohngebäude sind zwei Geschosse erlaubt. Im übrigen werden Gebäudehöhen und Gebäudelängen vom Gemeinderat unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse und der bau- und feuerpolizeilichen sowie wohnhygienischen Erfordernisse festgelegt. Es gilt für alle Bauten gegenüber den angrenzenden privaten Grundstücken generell ein Grenzabstand, welcher der halben Gebäudehöhe, mindestens aber 4.00 m entspricht.

3.4 Schutzzonen und Einzelobjekte

Art. 17 Naturschutzzone,

'Die Naturschutzzone dient der Erhaltung von Lebensräumen Naturschutzzone im schutzwürdiger Pflanzen und Tiere sowie von seltenen WaldWald beständen. 2

Alle Massnahmen und Vorkehrungen, welche die Beschaffenheit des Bodens oder die ökologischen Verhältnisse verändern können, sind zu unterlassen. 3Insbesondere sind untersagt das Pflücken, Ausgraben oder Zer-

stören von wildwachsenden Pflanzen sowie das Entfachen von Feuern. 4Durch periodisches Entfernen der Gehölze in den offenen Flä-

chen und Mähen der Wiesen mindestens alle 2 Jahre im Spätsommer ist eine Verbuschung zu verhindern. Das Schnittgut ist abzuräumen. 5Der Gemeinderat sorgt für die erforderliche Kennzeichnung der

Naturschutzzone.

7

Art. 18 Trockenstandorte

1Trockenstandorte sind extensiv genutztes Grünland mit besonders schutzwürdigen Pflanzenbeständen auf trockenem Untergrund, deren Erhaltung oder Wiederherstellung im öffentlichen Interesse liegt. 2

Der charakteristische Pflanzenbestand darf weder durch Düngung, Bewässerung, Beweidung, noch durch andere Vorkehrungen beeinträchtigt werden. Die Nutzung als Heuwiese ist gestattet. Das Schnittgut ist abzuführen. Aufforstungen sind nicht erlaubt.

3Die Nutzungsbestimmungen werden in den Bewirtschaftungs-

verträgen genauer festgelegt. Soweit keine Veträge abgeschlossen sind, gelten die folgenden Nutzungsbestimmungen: Keine Düngung, Schnitt nicht vor dem 1. Juli.

Art. 19 Bestockte Weide

Die bestockte Weide zeichnet sich durch eine besonders interessante Verteilung der Feldgehölze aus. 2Die Feldgehölze müssen beim VVeidebetrieb eingezäunt werden.

Wo die Feldgehölze durch einen genügend dichten Unterwuchs geschützt sind, kann auf eine Einzäunung verzichtet werden.

Art. 20 Besondere Waldstandorte

'Die besonderen Waldstandorte weisen einen erhaltenswerten Pfeifengras-Föhrenbestand auf. 2Zur Erhaltung der lichtbedürftigen Pflanzen sind in den sich not-

wendig erweisenden Abständen Auslichtungen vorzunehmen. 3Die Verjüngung soll möglichst durch Naturverjüngung, jedenfalls

aber mit standortheimischen Baumarten erfolgen. Der Vollzug erfolgt über die Waldwirtschaftspläne.

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Art. 21 Waldränder

Biologisch wertvolle Waldränder sind zu schützen und sollen einen stufigen Aufbau von aussen nach innen aufweisen: Kräuter, Sträucher, niedrige Bäume und hohe Bäume. 2Die Waldnutzung, die Waldpflege und die Bewirtschaftung der angrenzenden Flur muss in diesem Sinne erfolgen.

Art. 22 Waldlichtungen

'Waldlichtungen sind von Wald umschlossene Flächen, die aus Gründen des Natur- und Landschaftsschutzes offen bleiben sollen und im natürlichen Zustand zu erhalten sind. 2

Bestehende oder aufkommende Büsche sind zu entfernen. Wiesen sind mindestens alle 2 Jahre zu mähen.

Art. 23 Hecken, Feld- und

Ufergehölze

'Die im Kulturlandplan und im Bauzonenplan bezeichneten Hecken (inkl. Bäume innerhalb der Hecken), Feld- und Ufergehölze sind ökologisch und landschaftlich wertvoll. 2Sie dürfen nicht gerodet werden, sollen aber periodisch ( alle 5 - 8

Jahre) ausgelichtet werden. Schwarzerlen, Hase!, Schwarzdorn sowie vergleichbare ausschlagkräftige Arten können auf den Stock gesetzt werden, jedoch darf nicht mehr als 1/3 des Bestandes auf einmal ausgelichtet werden. Markante Bäume dürfen nicht geschlagen werden. 3

VVenn gleichenorts vollständiger Ersatz geschaffen wird, kann der Gemeinderat Beseitigungen bewilligen.

Art. 24 Einzelbäume,

Baumgruppen

'Die im Kulturlandplan bezeichneten Einzelbäume und Baumgruppen sind für das Landschaftsbild besonders bedeutend. 2Sie dürfen nicht entfernt werden. Abgehende Bäume sind durch

gleichartige zu ersetzen.

9

Art. 25 Natur- und Kulturob- Die im Bauzonen- und Kulturlandplan bezeichneten Natur- und

Kulturobjekte sind geschützt und dürfen nicht beseitigt werden. jekte

3.5 Überlagernde Schutzzonen

Art. 26 Landschaftsschutzzonen A und B

'Die Landschaftsschutzzonen A + B sind der Landwirtschaftszone überlagert. Sie dienen der Erhaltung der Landschaft in ihrem Aussehen und ihrer Eigenart. Zusätzlich zu den Vorschriften der Grund-nutzungszone sind Bauten und Anlagen sowie Terrainverän-derungen (Abgrabungen, Aufschüttungen, Ablagerungen) sowie Aufforstungen verboten. 2

Die zulässige Nutzung bestimmt sich nach § 15 Abs. 1.

In der Landschaftsschutzzone B bleibt der Abschluss von Bewirtschaftungsverträgen vorbehalten. Der Ackerbau ist nicht zulässig.

3

Art. 27 Vorgartenzone

Die in der Vorgartenzone liegenden Flächen sind als Grün- oder Freiräume zu erhalten. Gestalterische Elemente wie Stützmauern, Treppen usw. sind zulässig.

3.6 Geschützte Gebäude

Art. 28 Gebäude mit Substanzschutz

Die im Bauzonenplan violett bezeichneten Gebäude sind von kulturgeschichtlichem oder symbolischem Wert und in ihrer Substanz geschützt. Sie dürfen nicht abgebrochen werden und sind zu unterhalten. Innerhalb des bestehenden Bauvolumens dürfen sie aus- und umgebaut werden, soweit dies dem Schutzziel nicht entgegensteht.

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Gebäude mit Volumenschutz

2Die im Bauzonenplan blau bezeichneten Gebäude sind für das Ortsbild von besonderem Wert und in ihrem Volumen geschützt. Zusätzlich zu den in Abs. 1 zugelassenen baulichen Massnahmen dürfen sie abgebrochen und an gleicher Stelle mit den bisherigen Aussenmassen wieder aufgebaut werden, wenn die Erstellung der Ersatzbaute gesichert ist. Es ist auf eine besonders gute Einpassung in das Ortsbild zu achten. Von den Aussenmassen und der Stellung des Baukörpers kann nur abgewichen werden, wenn dadurch eine bessere Lösung für das Ortsbild entsteht. 3Die zulässigen Nutzungen richten sich nach den Zonenvor-

schriften.

4. Definitionen

Art. 29 Gewerbe

'Als nicht störende Gewerbe gelten in Wohnquartiere passende Kleinbetriebe mit geringem Zubringerverkehr wie Läden, Büros und Geschäfte, die keine erheblich grösseren Auswirkungen entfalten, als sie aus dem Wohnen entstehen. 2Als mässig störend gelten Betriebe mit Auswirkungen, die im Rahmen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbetriebe bleiben, auf die üblichen Arbeits- oder Oeffnungszeiten beschränkt sind und nur vorübergehend auftreten. Betriebe, die ein hohes Mass von quartierfremdem Verkehr verursachen, gelten nicht als mässig störend.

Art. 30 Abstand gegenüber Gegenüber dem Bauzonenrand gilt für Gebäude in jedem Fall ein

dem Kulturland minimaler Abstand von 2.00 m. Dieser kann weder reduziert noch aufgehoben werden (§ 47 Abs. 2 BauG).

Art. 31 der Grenzabstände

'Die Grenzabstände können bei Einhaltung des Gebäudeabstandes durch schriftliche Vereinbarung ungleich verteilt werden. 2Die Vereinbarung ist dem Gemeinderat mit dem Baugesuch einzureichen.

Art. 32 Arealüberbauungen 'Arealüberbauungen sind in den Zonen VVZA, WZB, WZG, VVZM

und zulässig.Sie sind nur dann möglich, wenn die anrechenbare Landfläche mindestens 2000 m2 beträgt. Bei Erfüllung der notwendigen Voraussetzungen sind bezüglich der zonengemässen Bauweise folgende Maximalwerte zulässig:

2

Zone AZ maximal

VVZA 0,4

VVZB 0,5

WZG 0,5

VVZM 0,6

5. Bauvorschriften 5.1 Strassen, öffentliche Anlagen

Art. 33 Benennung

'Die Benennung der Strassen, Wege und Plätze sowie die Strassennumerierung der Bauten sind Sache des Gemeinderates.

Abstände

2 ): u

ffentliche Brunnen, Kabelverteilkasten, Personenunterstände bei Bushaltestellen und andere im öffentlichen Interesse liegenden Einrichtungen dürfen an die Grenze der Privatgrundstücke gestellt werden.

Auf die Interessen der betroffenen Grundeigentümer ist möglichst Rücksicht zu nehmen. 3

5.2 Technische Bauvorschriften

Art. 34

Allgemeine Anforde- 'Hinsichtlich Sicherheit, Fundation, Konstruktion, Material und rungen Feuchtigkeitsisolation gelten die anerkannten Regeln der Baukunst als Richtlinie. 2

Der Gemeinderat kann, wenn nötig, auf Kosten der Bauherrschaft eine Begutachtung durch Fachleute anordnen und besondere Massnahmen verlangen, soweit überwiegende öffentliche Interessen dies erfordern.

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Art. 35 Energiesparmassnahmen

Aussenwände dürfen nachisoliert werden, selbst wenn dadurch die Vorschriften über die Grenz- und Gebäudeabstände nicht mehr in vollem Masse eingehalten und die Ausnützungsziffer überschritten werden

Art. 36 Ausrichtung der

Wohnungen

Die Ausrichtung der Wohnungen ist auf die örtlichen Verhältnisse (Lärm, Besonnung, Nutzung der Räume, Einpassung usw.) abzustimmen. Ausschliesslich nach Norden orientierte Wohnungen sind nur in Ausnahmefällen gestattet.

Art. 37 Raummasse, Fenstergrössen,

Nebenräume

1Für Neubauten gelten nachstehende Masse: Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume Raumhöhe - Vollgeschoss - Dachgeschoss

Fensterfläche

Nebenräume in Mehrfamilienhäusern Abstellraum pro Wohnung

Keller - für eine 1-Zimmer-Wohnung - für jedes weitere Zimmer

mind. 2.30 m mind. 2.30 m auf mind. 5 m2 Fläche 1/10 der Bodenfläche (die Fenster müssen direkt ins Freie führen)

mind. 4 m2 (im Estrich oder auf dem gleichen Geschoss wie die Wohnung) mind. 4 m2 1 m2 zustätzlich

2

Die Wohnungen haben ausreichende und gut benützbare Garten-, Terrassen- oder Balkonflächen aufzuweisen (ausgenommen Kleinund Dachwohnungen). 3In der Zone D kann der Gemeinderat Abweichungen bewilligen

oder vorschreiben, sofern sie für das Ortsbild von Bedeutung sind.

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Art. 38

Bezug von WohDer Gemeinderat kann den Bezug von Wohnungen und Arbeitsnungen und Arbeits- räumen verweigern, wenn das Gebäude nicht genügend ausgetrocknet ist, die Sicherheits- und Schutzvorkehren oder die Anforräumen derungen des Schall- oder Wärmeschutzes nicht erfüllt sind.

Art. 39

Velos, Kinderwagen In jedem Mehrfamilienhaus sind genügend grosse, gut zugängliche und abschliessbare Abstellräume für Velos, Kinderwagen usw. vorzusehen.

Art. 40 Spielplätze

Bei Mehrfamilienhäusern hat die Grösse der Spielplätze gesamthaft mindestens 15% der anrechenbaren Bruttogeschossfläche zu betragen.

6. Schutzvorschriften 6.1 Ortsbildschutz

Art. 41 Ortsbildschutz

'Der Gemeinderat beurteilt die Einordnung von Bauten und Anlagen in das Ortsbild nach folgenden Kriterien: a) Stellung (Firstrichtung), b) Grösse der Baukuben, c) Wirkung im Strassenraum, d) Form, Staffelung, Gliederung der Baumasse, e) Dachform, Dachneigung, Dachgestaltung, f) Fassadengliederung, g) Materialwahl und Farbe, h) Terrain- und Umgebungsgestaltung, Einfriedigungen.

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2Der Gemeinderat kann bei Baugesuchen: a) zusätzliche Unterlagen (Farbmuster, Materialangaben, Dachaufsichten, Aufnahmen des Altbestandes, Modelle, Umgebungsplan mit Gebäudeprofilen, Angaben über Gestaltung und Bepflanzung des Aussenraumes usw.) verlangen; b) Vorschläge zur besseren Einordnung unterbreiten; c) in empfindlicher Umgebung, bei aussergewöhnlichen Bauten sowie bei schwierigen juristischen Problemen auf Kosten der Bauherrschaft eine Begutachtung durch Fachleute anordnen; d) Verbesserungen oder die Beseitigung störender Anlagen und Bauteile verlangen, soweit dies technisch möglich und wirt schaftlich tragbar ist, und e) die Baubewilligung verweigern, soweit die Beeinträchtigung der Umgebung nicht auf andere Weise vermieden werden kann.

Art. 42 Aussenraumgestaltung

Das Terrain soll nicht unnötig verändert werden. Ökologisch und geomorphologisch wertvolle Objekte sind zu schonen. Terrainveränderungen dürfen die Nachbarn nicht übermässig beeinträchtigen, müssen sich einwandfrei in die Umgebung einordnen und dürfen die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigen. Versiegelte Flächen sind auf das Notwendige zu beschränken. Wer an seinem Grundstück die Höhenlage verändert, hat das Erdreich mit Böschungen oder mit Stützmauern zu sichern. Stützmauern sind in genügender Stärke zu erstellen, in gutem Zustand zu erhalten und in der Regel zu bepflanzen. 2

Die Umgebungsarbeiten bilden einen Bestandteil des Bauprojektes. Der Gemeinderat erlässt gegebenenfalls entsprechende Auflagen in der Baubewilligung. 3

Art. 43 Bauruinen

'Durch Brand oder andere Elementarereignisse beschädigte oder zerstörte Gebäude müssen innert zwei Jahren ganz abgetragen oder wiederhergestellt werden.

Baulücken und baufällige Gebäude

2Baulücken, die durch Elementarereignisse oder Abbruch entstanden sind sowie baufällige Gebäude müssen ausreichend gesichert und ansehnlich befriedigend hergerichtet werden.

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6.2 Umweltschutz

Art. 44 Einwirkungen

'Jedermann ist verpflichtet, sich bei Ausübung seines Eigentums, wie namentlich beim Betrieb eines gewerblichen oder industriellen Unternehmens, aller übermässigen Einwirkungen auf das Eigentum der Nachbarn und die weitere Umgebung zu enthalten. 2Verboten sind insbesondere alle schädlichen und nach Lage sowie Beschaffenheit der Grundstücke oder nach Ortsgebrauch nicht gerechtfertigten Einwirkungen durch Lärm, Erschütterungen, Geruch, Abgase, Rauch, Russ, Dünste, Staub oder Strahlen. 3Eigentümer und Besitzer von Grundstücken haben alle zumutbaren baulichen und betrieblichen Massnahmen zu treffen, um Einwirkungen auf die Umgebung möglichst gering zu halten, soweit dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist.

Art. 45 Lärmschutz

Der Gemeinderat kann die Anforderungen an die Lärmarchitektur (Stellung und Gestaltung der Bauten, Anordnung lärmempfindlicher Räume, Schallschutzmassnahmen usw.), selbst wenn die Grenzwerte eingehalten sind, im Sinne der Vorsorge erhöhen, soweit dies technisch und betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar ist. Dies gilt insbesondere bei Bauten mit lärmempfindlichen Räumen, die die elementaren Regeln des Lärmschutzes missachten, sowie in Gebieten, die infolge Vorbelastung der nächsthöheren Empfindlichkeitsstufe zugeordnet sind.

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7. Vollzug und Verfahren

Art. 46 Zuständigkeit

'Der Gemeinderat kann Kommissionen mit beratender Funktion bestellen. Er kann für die Prüfung von Gesuchen und für Vollzugskontrollen externe Fachleute sowie regionale Stellen beiziehen. 2Der Gemeinderat kann die Bewilligungen von Bauvorhaben, die weder nachbarliche noch öffentliche Interessen berühren, an die Baukommission delegieren. Im übrigen ist für Verfügungen und Entscheide aller Art der Gemeinderat zuständig.

Der Gemeinderat regelt die Einzelheiten in einem Reglement.

3

Art. 47 Gebührenreglement

Die Gebühren und die Tragung der weiteren Verfahrenskosten (Auslagen für externe Fachleute und regionale Stellen, Expertisen usw.) richten sich nach dem Gebührenreglement der Gemeinde.

8. Schluss- und Übergangsbestimmungen

Art. 48

Aufhebung bisherigen Durch diese Bau- und Nutzungsordnung werden aufgehoben: Rechts a) die Bauordnung vom 23. September 1986 b) die Nutzungsordnung vom 29. Juni 1993 c) der Gestaltungsplan mit Spezialbauvorschriften Dorfkern vom 30. Juni 1987