Gestaltungsplan Unterdorf

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KANTON AARGAU

LSIW/SS2G

DEPARTEMENT BAU, VERKEHR UND UMWELT

Versand: 28.10.2026

Datum Genehmigung: 26.10.2026

Geschäfts-Nr. BVUARE.20.235 Gemeinde Fischbach-Göslikon; Gestaltungsplan "Unterdorf"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Abteilung Raumentwicklung

Sachverhalt

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten

Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

12. November 2021 26. Juni 2020 bis 27. Juli 2020 16. August 2025 bis 16. September 2025 16. März 2026 22. September 2026 29. Juni 2026

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde

Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz

Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage

Die Vorlage stützt sich auf den am 31. Mai 2023 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage

Die Grundeigentümerschaften der Parzellen 93 und 95 beabsichtigten auf der Parzelle 95 den Bau eines Einfamilienhauses. Die beiden Parzellen liegen im Gebiet "Zimmerrain/Unterdorf' im Ortsteil Fischbach. Zusammen mit den Parzellen 98, 99 und 964 bilden die Parzellen 93 und 95 eines von lediglich zwei grösseren, nahezu unbebauten Gebieten in Fischbach-Göslikon. Weiter tangiert sind

die Parzellen 100, 449 und 956. Das rund 1,5 ha grosse Gebiet Unterdorf liegt gemäss rechtskräfti gem Bauzonenplan (BZP) teils in der Dorfzone und teils in der Wohnzone 3. Zudem ist das Gebiet mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt. Der Gestaltungsplan soll in einem ersten Schritt die Teilbebauung der Parzelle 95 ermöglichen. Da für die restlichen Parzellen noch keine Bauabsichten bestehen, soll der Gestaltungsplan einerseits eine qualitativ hochwertige Bebauung sicherstellen und andererseits mit eher offen formulierten Re gelungen unterschiedliche Bebauungsmöglichkeiten zulassen. 3.2 Gegenstand der Genehmigung • Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Fischbach-Göslikon am 16. März 2026 beschlossenen Vorlage:

• Gestaltungsplan "Unterdorf' bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV)

Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde vom 13. März 2026 erläu tert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 Raumplanungsverordnung [RPV]). 3.3 Vorprüfungsergebnis

Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 12. November 2021 mit mehreren Vorbehalten abgeschlossen worden.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichti gung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung

Im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwicklung bezwecken Gestaltungspläne, ein Areal besonders gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung ab zustimmen. Gestaltungspläne können vom allgemeinen Nutzungsplan abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonengemässe Nutzungs art nicht übermässig beeinträchtigt wird. Weichen Festlegungen des Gestaltungsplans vom allgemeinen Nutzungsplan ab, hat der Gemeinde rat im Planungsbericht nach Art. 47 RPV das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergeb nis zu begründen.

Die Interessenabwägung, insbesondere betreffend die Abweichung vom Nutzungsplan und den ge setzlichen Abständen zum Strassenmark wird im Planungsbericht (Kapitel 5) dargelegt. Die Erläute rung der Abweichungen von der Regelbauweise und die erforderliche Auseinandersetzung zwischen den Abweichungen und dem siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseren Ergebnis erfolgt im Planungsbericht (Kapitel 5.2 und 5.3). Die Begründungen und Abwägungen sind aus fachlicher Sicht plausibel.

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4.2.1 Siedlungsentwicklung nach innen

Schlüsselgebiet nach Richtplankapitel S 1.2 Gemäss Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisung 2.1, sind die Gemeinden gehalten, aufzuzeigen, wie mit den kommunalen Planungsinstrumenten die behördenverbindlichen Entwicklungsziele ge währleistet werden.

Da vorliegend eine namhafte 1,5 ha-Reserve aktiviert wird (sogenanntes Schlüsselgebiet), ist im Pla nungsbericht darzulegen, welcher Entwicklungsbeitrag dieser Fläche seitens Gemeinde beigemes sen wird. Gemäss Raumkonzept sind in Gemeinden im Ländlichen Entwicklungsraum die Wohn- und Mischzonenreserven über alles gesehen mit 60 Einwohnerinnen und Einwohner pro Hektare (E/ha) zu entwickeln. Der vorliegende Gestaltungsplan ermöglicht die Realisierung von 69 Wohnungen für geschätzte 150 Einwohnende. Dies entspricht einer Einwohnendendichte von rund 103 E/ha. Die Gemeinde hat sich vertieft mit dem zusätzlichen Einwohnendenpotenzial auseinandergesetzt, das mit dem vorlie genden Gestaltungsplan geschaffen wird (Planungsbericht, Kapitel 5.1).

Ausgleich anderer Planungsvorteile Andere Planungsvorteile, die durch Um-ZAufeonungen oder aufgrund anderer Planungsmassnahmen resultieren, können seitens Gemeinde mittels verwaltungsrechtlichen Vertrags ausgeglichen werden.

4.2.2 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern. Im Rahmen der Gesamtrevision wurden zum Gestaltungsplangebiet "Unterdorf' Zielvorgaben in der Bau- und Nutzungsordnung festgelegt (§ 4 BNO). Nebst Vorgaben zur Geschossigkeit und zum Wohnungsangebot wurde insbesondere aufgrund der sensiblen örtlichen Lage und topografischen Verhältnisse (Ortskern, geschützte Gebäude, Hangkante) die Verpflichtung zur Ausarbeitung eines städtebaulichen Richtkonzepts vorgegeben.

Gemäss § 1 SNV werden folgende qualitative Vorgaben festgelegt:

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• Sicherstellung einer hohen Wohnqualität durch eine geeignete Bebauungs- und Freiraumplanung • gute Eingliederung der Bebauung in das Orts- und Landschaftsbild • gestalterische Berücksichtigung des kommunalen Substanzschutzobjekts sowie des Denkmal schutzobjekts "Zum Rittersaal" • Sicherstellung der Durchlässigkeit für den Fussverkehr • Gestaltung der Strassenräume als Orte der Begegnung • Schaffung von Lebens- und Wohnraum für verschiedene Bevölkerungsschichten und Altersgrup pen

Ortsbild und Städtebau Der rund 1,5 ha grosse Planungsperimeter befindet sich im Ortsteil Fischbach im weitgehend über bauten Bereich zwischen der westlich gelegenen Bremgartenstrasse, der nördlich und östlich verlau fenden Unterdorfstrasse sowie der Zimmerrainstrasse im Südosten. Das Areal befindet sich im Über gangsbereich zweier Geländeniveaus mit einer charakteristischen Hangkante im Westen, die gegen Osten in eine Ebene flach ausläuft.

Das Ortsbild vom Ortsteil Fischbach hat gemäss Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) lokale Bedeutung. In Perimeternähe stehen das kantonale Denkmalschutzobjekt Un tervogthaus "Zum Rittersaal" (FIG005), das Pestkreuz (FIG004) von 1615 sowie das kommunale Substanzobjekt "Alte Gnossi" (FIG905) Wohnhaus aus der Zeit um 1820/30.

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Im nördlichen Perimeterbereich befindet sich auf der Parzelle 93 ein aktiver Landwirtschaftsbetrieb, dessen Hofensemble als ortsbildprägend eingestuft und erhalten werden soll (Erläuterungsbericht zum Richtprojekt, Kapitel 3.3). Der Landwirtschaftsbetrieb soll bis auf Weiteres fortgeführt werden. Die Tierhaltung wird voraussichtlich eingestellt. Auf der Parzelle 98 befindet sich ein ortstypisches Bauernhaus mit Ökonomieteil. Der “Rupplihof wird heute als Wohnhaus sowie für das Angebot von heilpädagogischem Reiten genutzt. Die Bau substanz wird in Bezug auf die Kubatur und Stellung im Strassenraum der Zimmerrainstrasse als er haltenswert eingestuft. Die übrigen Flächen innerhalb des Planungsperimeters sind unbebaut.

Überbauungskonzept

Das vorliegende architektonische und landschaftsarchitektonische Richtkonzept basiert auf einer sorgfältigen und umfangreichen Analyse. Unter Berücksichtigung der Zielsetzungen der Grundeigen tümerinnen und den Etappierungs- und Erschliessungsmöglichkeiten wurden folgende gestalterische Ziele definiert: • Erhalt der bestockten Fläche auf der Parzelle 99 als Grünfilter • attraktives Freiraumkonzept mit Nutzungssynergien • verkehrsberuhigtes Areal mit früher Verteilung des motorisierten Verkehrs in Tiefgaragen • haushälterischer Umgang mit der Grundfläche, Verdichtung nach innen • Gewährleistung einer partiellen Gebietsdurchlässigkeit • Erhalt der noch bestehenden Hangkante • Fussweganschluss an die Bremgartenstrasse

Im Erläuterungsbericht zum Richtprojekt sind die ausgearbeiteten Varianten zur Bebauung, zu den Tiefgaragen und zur Umgebungsgestaltung sehr gut dokumentiert und bewertet. Entsprechend der Nutzung, Lage und Grundstücksverhältnisse wurden im Überbauungskonzeptvier Baubereichsgrup pen (A bis D) definiert. Zu jeder Baubereichsgruppe werden differenzierte Vorgaben im Situations plan und in den SNV festgelegt. Einpassung ins Ortsbiid

Mit dem Überbauungskonzept beziehungsweise der Setzung der Wohngebäude wird auf die orts bauliche Charakteristik sowie auf die spezielle Topografie reagiert. Die linearen Gebäudezeilen ori entieren sich einerseits an der Hangkante sowie an der zentralen Verkehrsfläche mit Quartierplätzen, die sowohl Zufahrt als auch Begegnungszone ist, andererseits an den Bebauungen entlang der Un terdorfstrasse. Diese Anordnung schafft einen zentralen Begegnungs- und Spielbereich. Die Setzung von vier Punktbauten innerhalb der Baubereichsgruppe D und die Freihaltung der Hangflächen da zwischen ermöglicht die Ables-/Erlebbarkeit der speziellen topografischen Verhältnisse. Die Gebäude und Anlagen sind unter Berücksichtigung differenzierter, spezifischer Vorgaben betref fend die Baubereichsgruppen sorgfältig zu gestalten und aufeinander abzustimmen (§ 15 Abs. 1 und 2 SNV). Innerhalb der einzelnen Baubereichsgruppen ist ein einheitlicher architektonischer Ausdruck der Gebäude erforderlich (§15 Abs. 3 SNV).

Das Überbauungskonzept beruht auf einer differenzierten Dichteverortung und folgt den heutigen li nearen Strukturen im Ortsteil Unterdorf. Es ist in Bezug auf die Körnigkeit und Höhe der Gebäude mit dem Umfeld, unter anderem auf die geschützten Gebäude im Umfeld abgestimmt. Die Baubereiche Gebäude sind konsequent auf das Richtprojekt abgestimmt und sind bewusst eng, jedoch mit einem angemessenen Spielraum auf die jeweiligen Fussabdrücke der Bauten abge stimmt. Es werden Firstrichtungen und Pflichtbaulinien festgelegt sowie die Hauptzugänge verortet. Die SNV legen darüber hinaus differenzierte Vorgaben zur Fassadengestaltung und Materialisierung sowie zur Bedachung fest.

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Die Baubereichsgruppe A stellt den Auftakt ins neue Quartier dar. Die ortsbildprägende Struktur des Hofensembles soll erhalten werden. Mit der Festlegung unterschiedlicher Baubereiche teils gekop pelt mit Pflichtbaulinien im Unterabstand zum Strassenmark wird sowohl einer landwirtschaftlichen Entwicklung mit eigenständigem Baubereich für einen Ökonomiebau als auch einer allfälligen späte ren Wohnbauentwicklung mit struktureller Anlehnung an das heutige Gebäudeensemble Rechnung getragen.

In den Baubereichen B1 bis B3 sowie C1, C2 und C4 sind im Interesse der Einpassung ins Ortsbild beziehungsweise der Angleichung an die benachbarte Bebauung nur maximal zwei Vollgeschosse zulässig. Diese Einschränkung gegenüber den Zonenbestimmungen ist im Interesse der Einpassung in die bestehende Überbauungsstruktur wie auch in Bezug auf die Wirkung aus Distanz aus fachli cher Sicht richtig. Für die übrigen Gebäude in den Gruppen B und C wird eine maximale Höhenkote definiert. Für den Baubereich B1, der zonenübergreifend festgelegt wird, gelten die Zonenbestim mungen der W3 (§ 9 Abs. 2 SNV). Dies ist sachgerecht. Im Interesse der Ablesbarkeit des natürlichen Hangverlaufs und als Beitrag zur Gebietsdurchlässig keit wird in den Baubereichen D1-D4 die bauliche Dichte reduziert. Die vier im Richtprojekt als Flachdachgebäude skizzierten und quer zum Hang gesetzten Punktbauten werden mittels den Bau bereichen eng gefasst und damit genau verortet. Zulässig sind drei Vollgeschosse, Einfamilienhäu ser werden ausgeschlossen (§11 Abs. 2 SNV). Im Baubereich DI ist aus Rücksicht auf das denk malgeschützte Gebäude "Alte Gnossi" auf ein Attikageschoss zu verzichten (§ 11 Abs. 3 SNV). In den Baubereichen D2 und D3 dürfen Attikageschosse nur in den im Gestaltungsplan eingezeichne ten Bereichen angeordnet werden. Freiraum Zur Aussenraumgestaltung liegt ein landschaftsarchitektonisches Richtprojekt vor, das mit verschie denen Massnahmen zweckmässig in den Gestaltungsplan übersetzt wurde. Ziel ist es, unabhängig von der Etappierung innerhalb der einzelnen Baubereichsgruppen ein abgestimmtes Erscheinungs bild zu erreichen (§ 18 Abs. 2 SNV).

Der Aussenraum wird in verschiedene Bereiche und Plätze mit privater oder halböffentlicher Ausrich tung unterteilt. Im Vordergrund stehen die zwei Quartierplätze, die als lokal beschränkte Aufweitun gen der Erschliessungsstrasse vorgesehen sind, sowie je zwei zentrale Begegnungs- und Spielberei che sowie Pocketplätze. § 21 SNV legt qualitative Anforderungen zu diesen Flächen fest. Auf die Festlegung quantitativer Vorgaben wird in den SNV, mit Ausnahme zu den Sitzplätzen, gänzlich ver zichtet. Die grosszügig bemessenen Gebäudezwischenräume werden als Hangbereich festgelegt mit dem Ziel des Schutzes und Erhalts der Hangkante. Dieser Bereich ist von jeglichen Bauten und An lagen freizuhalten (§ 26 SNV).

Im Situationsplan sind verschiedene halböffentliche (ungefähre Lage) sowie öffentliche durch Wegli nien mit Enteignungsrecht genau verortete Wegverbindungen festgelegt. Mit einem durch Weglinien gesicherten Freihaltebereich soll eine öffentliche Wegverbindung zwischen der Erschliessungs strasse und der Kantonsstrasse gesichert werden und für eine weitere Anbindung des Dorfzentrums sorgen. Die Dimensionierung der öffentlichen Wegverbindungen wird in § 32 SNV vorgegeben. Der Anschluss sowie die Querung der Kantonsstrasse sind im kommunalen Gesamtplan Verkehr (KGV) nicht vorgesehen und sollen daher in einem separaten Verfahren gesichert werden. Als zentrales Element wird die Erschliessungsstrasse betrachtet. Diese soll gemäss Planungsbericht (Kapitel 4.5.1) in einem separaten Verfahren als Begegnungszone mit Tempo 20 ausgelegt und mit zwei integrierten, multifunktionalen Quartierplätzen gestärkt werden. Die Hauszugänge entlang der Erschliessungsstrasse werden im Interesse der Belebung der Begegnungszone auf diese hin ausge richtet. Bei den dahinterliegenden Gebäuden erfolgt die Adressierung zum zentralen Begegnungsund Spielbereich. Die Erschliessungsstrasse wird gemäss Situationsplan und § 20 Abs. 1 SNV von einer Baumreihe gesäumt.

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Insgesamt legt der Gestaltungsplan vier verschiedene Kategorien Bäume fest, die im Situationsplan alle ausserhalb des Baubereichs unterirdische Bauten verortet sind. Dies wird ausdrücklich begrüsst. Darüber hinaus sind in den zentralen Begegnungs- und Spielbereichen "ausreichend grosse" Baum pflanzungen vorzusehen oder Überdachungen zu erstellen (§ 24 Abs. 3 SNV). Da diese Begeg nungs- und Spielbereiche vollumfänglich über der Tiefgarage gemäss Richtprojekt liegen, ist gemäss