Gestaltungsplan Areal Köbihaus

Art. 1 Ziel und Zweck

Der Gestaltungsplan „Areal Köbihaus" bezweckt eine koordinierte, gut in die örtliche Situation und in die Topographie eingepasste Überbauung am zentralen Platzraum des Dorfzentrums. Mit dem Gestaltungsplan ist insbesondere folgendes sicher zu stellen: ein klarer ortsbaulicher Abschluss des Platzraumes, - eine auf die Umgebung Rücksicht nehmende Höhenstaffelung und Körnung der Bauten, - eine in den wesentlichen Grundzügen aufeinander abgestimmte Überbauung, - eine zusammengefasste und rationelle Erschliessung, - eine konzeptionell durchdachte Aussenraumqualität, - eine hohe Wohnqualität, - die Ermöglichung eines Dorfladens am zentralen Platzraum.

Art. 2 Qualitative Anforderungen

1 Die Bauten und Anlagen sind sorgfältig nach einheitlichen Prinzipien zu konzipieren. Dabei ist insbesondere auf eine gute architektonische Gestaltung und räumliche Wirkung sowie auf einen guten Bezug zu den Aussenräumen zu achten. 2 Innerhalb des gesamten Perimeters sind die Überbauungen der einzelnen Baufelder so aufeinander abzustimmen, dass eine insgesamt ruhige Gesamtwirkung ohne gegenseitige Beeinträchtigung der einzelnen Bauvorhaben resultiert. 3 Zur Beurteilung der Frage, ob ein Bauvorhaben den qualitativen Zielsetzungen des Gestaltungsplanes entspricht, kann der Gemeinderat auf Kosten der Bauherrschaft ein Fachgutachten einholen. 4 Der Gemeinderat beurteilt die Einhaltung der geforderten Qualitäten nach den im Zeitpunkt eines Baugesuches gültigen Kriterien der Arealüberbauung gemäss ABauV.

Art. 3 Perimeter und Bestandteile

Der Gestaltungsplan beinhaltet den im Situationsplan 1:500 bezeichneten Perimeter. 2 Grundeigentümerverbindliche Bestandteile des Gestaltungsplanes sind diese Sondernutzungsvorschriften (SNV) sowie der Situationsplan 1:500 inklusive dem zugehörigen Querschnitt. 3 Der Planungsbericht dient ausschliesslich der Erläuterung des Gestaltungsplanes und ist nicht verbindlich.

Art. 4 Verhältnis zum übergeordneten Recht

1 Soweit mit dem Situationsplan 1:500 und den zugehörigen Sondernutzungsvorschriften nicht abweichende Regelungen getroffen werden, gelten die Bestimmungen der Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Birrwil, insbesondere die Vorschriften der Kernzone KN.

Vorbehalten bleibt die übergeordnete Gesetzgebung des Kantons und des Bundes, insbesondere die einschlägige Bau-, Planungs- und Umweltschutzgesetzgebung.

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Gestaltungsplan Areal Köbihaus, Sondernutzungsvorschriften

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Art. 5 Privatrechtliche Regelungen

Die erforderlichen Gemeinschaftsanlagen (z.B. Ein- und Ausfahrten Tiefgarage, Vorplatzbereiche) sowie allfällige für die Etappierung nötige Anschlussbauwerke sind von der Bauherrschaft sicherzustellen. Die Erteilung einer Baubewilligung ist vom Vorliegen einer diesbezüglich grundbuchlich gesicherten Dienstbarkeit abhängig.

Art. 6 Baufelder

für Hochbauten A, B1, B2, C

Hochbauten inklusive Klein- und Anbauten sind, mit Ausnahme von § 7 und § 13 Abs. 2, ausschliesslich innerhalb der im Situationsplan 1:500 bezeichneten Baufelder A, B und C zulässig. Die Begrenzungslinien der Baufelder ersetzen die zonengemässen Grenz- und Gebäudeabstände sowie die Strassenabstände gemäss BauG. Die Begrenzungen der Baufelder gelten als Baulinien, wobei untergeordnete Gebäudeteile (Vordächer, Balkone, Wintergärten, Windfänge) in Abweichung zu § 2 ABauV innerhalb der Baufelder für Hochbauten anzuordnen sind. Für alle Dachvorsprünge gilt § 2 ABauV weiterhin. 2

Gestaltungsbaulinien

In dem im Situationsplan 1:500 bezeichneten Bereich des Baufeldes A können die Gebäudevolumen nur im untersten Geschoss (Ebene 1) bis an die Gestaltungsbaulinie gestellt werden. In den darüber liegenden Geschossen (Ebenen 2 bis 4) ist an der Unteren Wannestrasse zum Dorfplatz hin ein Zurückweichen von 1.5 m erforderlich und bis maximal 2 m möglich. Entlang der Oberen Wannestrasse kann der Gemeinderat in begründeten Fällen ein Zurückweichen von der Gestaltungsbaulinie um maximal 1 m bewilligen. 3

4 In den Baufeldern B1 und B2 sind zwei Baukörper vorzusehen oder durch eine Fassadengliederung zwei optisch klar erkennbare Teilabschnitte zu bilden.

Art. 7 Baubereich D, E für

unterirdische Bauten und Zwischenbauten

Die im Situationsplan 1:500 als „Baubereiche für unterirdische Bauten und Zwischenbauten" bezeichneten Flächen sind für zusätzliche Nutzflächen bestimmt; gemeinschaftliche Fahrzeugeinstellhalle, Abstellräume für Velos/Mofas, Technik-, Lager-, Neben-, Abstell-, Kellerräume und dergleichen. Sie sind bis auf die im Situationsplan bezeichneten Höhen zulässig.

Art. 8 Höhen und

Geschosse

1 In den Baufeldern für Hochbauten müssen die baulichen Volumen innerhalb des im Situationsplan 1:500 bezeichneten Querschnittes realisiert werden. Die Zulässigkeit von darüber liegenden Dachdurchbrüchen richtet sich nach § 16 ABauV, wobei Dacheinschnitte zum Dorfplatz hin und Dachdurchbrüche bei Dachneigungen unter 25° generell nicht gestattet sind. 2 Innerhalb des zulässigen Querschnittes sind die Geschossniveaus so zu legen, dass die Anschlüsse an die Vorplatzbereiche ohne Abstufungen möglich sind und der Terrainverlauf im Bereich der Grünflächen soweit wie möglich der charakteristischen Geländeform folgt.

Richtkoten Aussenraum

3 Die im Situationsplan als „Richtkoten Aussenraum" bezeichneten Koten dienen zur Abstimmung der Bauten und der Umgebungsgestaltung. Die Höhenlagen werden im Baubewilligungsverfahren definitiv festgelegt.

Gestaltungsplan Areal Köbihaus, Sondernutzungsvorschriften

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Dachformen

" Innerhalb der Baufelder A und B sind Satteldächer oder Walmdächer mit einer Neigung von 200 bis 40° sowie von Westen nach Osten verlaufender Firstrichtung zugelassen. In den Baufeldern B1 und B2 können auch Flachdächer zugelassen werden. Im Baufeld C ist nur ein Flachdach zugelassen mit einer max. Höhe von 570 m ü.M.

Art. 9 Nutzungen

Im Baufeld A sind auf dem Niveau des nördlich angrenzenden Vorplatzbereiches publikumsorientierte sowie öffentliche oder gewerbliche Nutzungen zugelassen. Für solche Nutzungen ist in diesem Bereich eine Geschosshöhe bis zu 4.5 m zulässig.

Art. 10 Erschliessung

Die Erschliessung in die unterirdische Einstellhalle hat von der Oberen Wannestrasse im Bereich der im Situationsplan 1:500 eingetragenen Einund Ausfahrt zu erfolgen.

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2 Im Vorplatzbereich nördlich des Baufeldes A können Ein- und Ausfahrten für ausgewiesene oberirdische Kundenparkplätze sowie für Anlieferungen bewilligt werden.

Art. 11 Parkierung

Die Parkierung muss, mit Ausnahme von Abs. 4 und 5, in unterirdischen Fahrzeugeinstellhallen erstellt werden.

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2 Mit der Realisierung der Fahrzeugeinstellhalle ist eine Zu- und Wegfahrt für die bestehende Tiefgarage südlich des Gestaltungsplanareals sicher zu stellen. Die Erteilung einer Baubewilligung ist von einer grundbuchlich gesicherten Dienstbarkeit abhängig.

Die Zugänge zu den Fahrzeugeinstellhallen sind für die Benutzerinnen und Benutzer übersichtlich und gut auffindbar anzuordnen. In der Detailgestaltung sind die Sicherheitsaspekte der Benutzerinnen und Benutzer zu berücksichtigen (einsehbar, hell und beleuchtet). 3

Für Besucherinnen und Besucher sind in dem im Situationsplan 1:500 bezeichneten Bereich oberirdische Parkfelder bereit zu stellen.

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5 Für Kundinnen und Kunden können oberirdische Parkplätze in dem im Situationsplan 1:500 bezeichneten Bereich nach den ausgewiesenen Bedürfnissen bewilligt werden. Bezüglich Anzahl, Lage und konkrete Anordnung ist die kantonale Zustimmung erforderlich.

Mindestens 50% der vorgeschriebenen Veloabstellplätze sind gut erreichbar in der Nähe der Hauseingänge anzuordnen.

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Art. 12 Vorplatzbereiche

Die im Situationsplan 1:500 dargestellten Vorplatzbereiche dienen als oberirdische Zugangsbereiche für die Überbauung sowie als platzartig ausgestaltete Aussenbereiche. 1

Gestaltungsplan Areal Köbihaus, Sondernutzungsvorschriften

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Für den mit einem Punktraster dargestellten Vorplatzbereich ist ein durchgehendes Gestaltungskonzept vorzusehen, in welchem die verkehrlichen Anforderungen berücksichtigt sind und die Ausbildung der Beläge und Abschlüsse zu einer hohen Aussenraumqualität führen. Eine zurückhaltende Möblierung und Bepflanzung des Platzes ist zugelassen, soweit sie dem Zweck des Vorplatzes dienen und sich gestalterisch gut integrieren. Die verkehrstechnische Freihaltung der Fläche ist mit gestalterischen Mitteln zu lösen. Vereinzelte Parkplätze für gewerbliche Nutzungen nach den ausgewiesenen Kundenbedürfnissen sind möglich, auch innerhalb des Strassenabstandes, sofern die Sichtzonen eingehalten sind. Für die Festlegung der Anzahl und Lage dieser Parkplätze ist die Zustimmung des Departement BVU erforderlich. 2

3 Die Vorplatzbereiche sind zusammen mit den jeweils betroffenen bzw. angrenzenden Bauetappen zu erstellen.