Gestaltungsplan Gheld

Piano d'utilizzazione speciale · Biberstein

Documento

Numero
2001-001767
Tipo
Piano d'utilizzazione speciale
Comune
Biberstein
Cantone
Argovia
Livello
Comune
Autorità
Gemeindeverwaltung
Approvato da
RR
Adottato
24 ott 2001
In vigore dal
24 ott 2001
Fonte
ÖREBlex, cantone Argovia

Carta

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Testo

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GEMEINDE BIBERSTEIN

SONDERNUTZUNGSVORSCHRIFTEN "GHELD" GEM. § 21 BAuG

-2-

1

Ziel Im Geltungsbereich des Gestaltungsplanes "Gheld" soll eine Ueberbauung mit hoher Siedlungsqualität entstehen (Ortsbild, Qualität der Architektur, Aussenraumgestaltung). Die Bauten und Aussenräume sind so zu gestalten, dass eine gute Gesamtwirkung sowohl für die einzelnen im Gestaltungsplan definierten Baubereiche wie auch für die Gesamtüberbauung entsteht.

§

2

Geltungsbereich Die Sondernutzungsvorschriften gelten für das im Gestaltungsplan bezeichnete Gebiet. Der Gestaltungsplan besteht aus: • Situationsplan 1 : 500 • Sondernutzungsvorschriften

3

Baubereiche Die für Bauten und Anlagen bestimmten Bereiche sind im Gestaltungsplan festgelegt. Baubereich 1 und 2

Die Baubereiche 1 + 2 können parzelliert und in Einzelbauweise überbaut werden. Eine gute Gesamtwirkung muss gewährleistet bleiben. Die Ausnützungsziffer beträgt 0.5. Bei einer Arealüberbauung mit einer anrechenbaren Landfläche von mindestens 2'000 m2 beträgt die Ausnützungsziffer 0.6.

Baubereich 3

Die Ueberbauung des Baubereichs 3 ist gesamthaft als Arealüberbauung zu projektieren und zu bewilligen. Die Realisierung dieser Arealüberbauung kann in Etappen erfolgen. Die ursprünglich bewilligte Arealüberbauung bleibt auch für später zu bewilligende Etappen verbindlich. Spätere Weiterentwicklungen der Arealüberbauung sind jedoch bei gleichbleibender Gesamtqualität möglich. Die Ausnützungsziffer beträgt 0.6. Ein Anspruch auf maximale Ausnützung besteht nicht. Die Arealüberbauung berechtigt zu keinen Abweichungen von der Regelbauweise.

Baubereich 4

Der Baubereich 4 kann in Einzelbauweise überbaut werden. Eine gute Gesamtwirkung muss gewährleistet bleiben. Die Ausnützungsziffer beträgt 0.4.

-3§

4

Ausnützung Bei der Berechnung der Ausnützungsziffer kann das Dach-, Attika- oder das Untergeschoss nicht weggelassen werden.

5

Gebäudehöhen Die maximale Gebäudehöhe beträgt: In den Baubereichen 1 und 2: 7.20 m In den Baubereichen 3 und 4: 6.00 m Die durch die maximalen Gebäudehöhen definierten Profile dürfen durch keine Bauteile überschritten werden (Ausnahme Liftaufbauten und dergleichen).

§

6

Firsthöhen Die Firsthöhen betragen: In den Baubereichen 1 und 2: 7.20 m In den Baubereichen 3 und 4: 6.00 m

§

7

Abgrabungen In den Baubereichen 1 und 2 sind Abgrabungen talseitig auf der ganzen Fassadenlänge möglich, wenn das Sockelgeschoss um mindestens 1.0 m von der Fassadenflucht zurückgestaffelt wird. Ohne Rückversetzung gelten die Regeln der BNO für die WZA.

8

Grenzabstände Wo nicht durch Freihalteflächen oder Baulinien festgelegte Abstände gelten, sind die Vorschriften der BNO für die VVZA massgebend.

9

Dachformen Bei Einzelbauweise und im Baubereich 3 sind nur Flachdächer und bei guter Gestaltung leicht geneigte Dächer (maximale Neigung 6°) zulässig. Bei Arealüberbauungen in den Baubereichen 1 + 2 sind andere Dachformen möglich, wobei die Firstrichtung parallel zum Hang verlaufen muss und Dachdurchbrüche nicht zulässig sind.

-4-

Art. 10 Aussenraumgestaltung

Das Terrain soll nicht unnötig verändert werden. Die Umgebungsflächen sind naturnah mit einheimischen Pflanzen zu gestalten.

Art. 11 Parkierung

Die Abstellplätze für die Bewohner sind, soweit zweckmässig, zusammenzufassen und zu überdecken.

Art. 12 Freihalteflächen

Bauten und bewilligungspflichtige Terrainveränderungen sind nicht zulässig.

Art. 13 Rebbergfläche

Terrainveränderungen sind nur zulässig, wenn sie für die Bewirtschaftung des Rebberges notwendig sind. Bauten sind nicht zulässig.

Art. 14 Ueberbaute Parzellen

Die überbauten Parzellen 1986, 1997 und 2031 unterstehen den Vorschriften der VVZA. Bei Neuüberbauungen oder Erhöhung der Gebäude- oder Firsthöhen gelten für die Parzellen 1997 und 2031 die Vorschriften des Baubereiches 4 dieser Sondernutzungsvorschriften, respektive für die Parzelle 1986 die Vorschriften des Baubereiches 1 dieser Sondernutzungsvorschriften.

Art. 15 Vorprüfung, Begutachtung

Die künftige Bebauung soll in enger Zusammenarbeit mit allen Beteiligten entstehen. Die Projekte müssen im Vorprojektstadium dem Gemeinderat zur Vorprüfung eingereicht werden. Der Gemeinderat kann auf Kosten der Bauherrschaft eine Begutachtung durch Fachpersonen anordnen.

Art. 16 Fussweg mit beschränktem Fahrverkehr

Der Fussweg mit beschränktem Fahrverkehr ist als Notverbindung auszugestalten. Er darf nur von den öffentlichen Diensten wie Post, Abfuhrwesen und dgl. befahren werden.

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Art. 17 Aufhebung bisherigen Rechts

Durch den Gestaltungsplan Gheld und diese Sondernutzungsvorschriften wird der Ueberbauungs- und Gestaltungsplan Gheld, beschlossen von der Gemeindeversammlung vom 7. Dezember 1990 und genehmigt durch den Grossen Rat am 6. Juli 1992, aufgehoben.

Art. 18 Inkrafttreten

Der Gestaltungsplan tritt mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft.

Biberstein, 21. Mai 2001

Genehmigung durch den Regierungsrat Aarau, den

Z'4. ok4-06eA

NAMENS DES GEMEINDERATES Der Ge eindeammann:

2.0oA

Der St

tssc reiber: Der Gemeindeschreiber:

Genehmigung

Protokoll des Regierungsrates des Kantons Aargau Sitzung:

24. Oktober 2001

Art. Nr. 2001-001767

Gemeinde Biberstein; Gestaltungsplan "Gheld"; Genehmigung mit Änderungen; Publikation; Auftrag an Staatskanzlei

Sachverhalt 1. Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Mitwirkungsbericht Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss des Gemeinderats Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

12. März 2001 12. Dezember 2000 8. Januar bis 6. Februar 2001 21. Mai 2001 11. Juni 2001 25. Juni 2001

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Rechtsschutzverfahren Gegen den Beschluss des Gemeinderats vom 21. Mai 2001 über den Gestaltungsplan ist eine Beschwerde eingereicht worden. Die Genehmigung erfolgt koordiniert mit dem Beschwerdeentscheid. 2. Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung vom 12. Dezember 1997. Der Bauzonenplan unterstellt das Gebiet "Gheld" der gestaltungsplanpflichtigen Wohnzone „WZA“. Zulässig sind Wohnbauten und die Nutzung einzelner Räume zu Gewerbezwecken. 3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Im Gebiet "Gheld" besteht ein Überbauungs- und Gestaltungsplan vom 7. Dezember 1990, genehmigt vom Grossen Rat am 30. Juni 1992. Die Erschliessung und die Baulandumlegung sind realisiert. Projektstudien haben jedoch gezeigt, dass der rechtskräftige Gestaltungsplan zu unerwünschten Überbauungsmöglichkeiten führt. Der bisher rechtskräftige Plan wird daher aufgehoben und durch den vorliegenden Gestaltungsplan ersetzt. Ziel des Gestaltungsplans ist es, eine Überbauung von hoher Siedlungsqualität (Ortsbild, Qualität der Architektur, Aussenraumgestaltung) zu erreichen. Der Plan legt für das rund 2,6 ha umfassende Areal verschiedene Baubereiche mit differenzierten Nutzungs- und Gestaltungsvorschriften fest. Der unterste Bereich des steil nach Süden geneigten Hanges wird für Reben freigehalten. 3.2 Gegenstand der Genehmigung

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Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel:  Gestaltungsplan,  Sondernutzungsvorschriften. Erwägungen 4. Beurteilung der Vorlage 4.1 Überprüfungsbefugnis Der Regierungsrat prüft, ob die Vorlage rechtmässig ist, mit den kantonalen Richtplänen übereinstimmt und die kantonalen und regionalen Interessen angemessen berücksichtigt (§ 27 Abs. 2 BauG). 4.2 Raumplanerische Beurteilung Mit dem Gestaltungsplan werden die raumplanerischen Voraussetzungen geschaffen für eine Überbauung, die sich gut ins Orts- und Landschaftsbild einpasst und dem Schutz des Dorfkerns Rechnung trägt. Der Gestaltungsplan weicht nur geringfügig von der Grundordnung ab. Die Abweichungen sind begründet. 4.3 Erschliessung Die Erschliessungsstrassen im Gestaltungsplan sind realisiert. Im Einzelnen sind richtigerweise keine Strassenlinien mehr ausgeschieden. Die bisher orientierend dargestellte Fusswegverbindung wird neu in den Genehmigungsinhalt übernommen, um deren Ausgestaltung verbindlich zu regeln (§ 16 SNV). Aufhebung des bisher rechtskräftigen Sondernutzungsplanes unter gleichzeitigem Ersatz durch den neuen Gestaltungsplan steht diesbezüglich nichts entgegen. 4.4 Ortsbildschutz Das Gebiet "Gheld" grenzt an den Dorfkern, welcher gemäss ISOS als Ortsbild von nationaler Bedeutung eingestuft ist. Der Gestaltungsplan berücksichtigt dies insbesondere mit den im Baubereich 4 festgelegten Freihalteflächen, der im Vergleich zu den übrigen Baubereichen reduzierten Ausnützung und den Einpassungsvorschriften (§ 3 SNV). 4.5 Gesamtbeurteilung Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Anforderungen für die Genehmigung.

Beschluss: 1. Der Gestaltungsplan "Gheld" der Gemeinde Biberstein vom 21. Mai 2001, bereinigt aufgrund des Beschwerdeentscheides, wird genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

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Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Beschluss des Regierungsrates kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 20 Tagen beginnt mit der Publikation dieses Beschlusses im kantonalen Amtsblatt. 3. Die Beschwerdeschrift muss von der beschwerdeführenden Partei selbst oder von einer im Kanton Aargau zugelassenen Anwältin bzw. einem zugelassenen Anwalt verfasst sein und einen Antrag und eine Begründung enthalten, d.h. es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 4. Auf eine Beschwerde, welche diesen Anforderungen nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 5. Eine Kopie des angefochtenen Entscheides ist der Beschwerde beizulegen. 6. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, d.h. die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

Protokollauszug – Gemeinderat, 5023 Biberstein – Ernst und Lisa Ott-Drechsle, Höhenweg 5, 5023 Biberstein – Walter Zimmermann, Lösungen für Immobilien, Kasinostrasse 32, 5000 Aarau (für sich und z.H. Erbengemeinschaft Emma Vidiella, Bern – Walter und Vreni Wehrli-Nadler, Höhenweg 258, 5023 Biberstein – Franz Deubelbeiss, Oberholzstrasse 31, 5000 Aarau – Baudepartement – Rechtsabteilung BD – Abteilung Raumplanung BD (mit Akten) – Abteilung Verkehr BD – Staatskanzlei Staatsschreiber: