Gestaltungsplan Buhalde

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

23. September 2015 6. März bis 7. April 2015 16. Oktober bis 16. November 2015 6. Juni 2016 10. Juni 2016 11. Juli 2016

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 8. September 1998 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Im Gebiet der "Buhalde" ist in den 1970/80er-Jahre eine Arealüberbauung mit zweiunddreissig gleichartig gestalteten Einfamilienhäusern mit Geldern der Wohneigentumsförderung (WEG) erstellt worden. Das 2,5 ha grosse Areal ist vollständig erschlossen und überbaut. Es liegt in der Wohnzone WZA (W2). Die kleinen Einfamilienhäuser entsprechen nicht mehr den heutigen Wohnbedürfnissen. An-, Um- und Neubauten sollen in einem geordneten Rahmen ermöglicht werden, wobei das Er-

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scheinungsbild und der Charakter der Arealüberbauung zu bewahren sind. Der Gestaltungsplan hat diese Quartierserhaltung zu gewährleisten (§ 1 Sondernutzungsvorschriften [SNV]). 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Biberstein am 6. Juni 2016 beschlossenen Planungsmittel: • Gestaltungsplan "Buhalde" bestehend aus: • Situation 1 : 500 • Sondernutzungsvorschriften Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom Juni 2016 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die abschliessende Vorprüfung erfolgte mit Bericht vom 23. September 2015 ohne Vorbehalte.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung Dem Gestaltungsplan liegt eine ausführliche Analyse des baulichen Bestands und der Quartiersstruktur zu Grunde. Mit den vorgesehenen Baufeldern können die bestehenden Einfamilienhäuser mit einer Grundfläche von lediglich 80 m2 vergrössert oder in quartiersverträglicher Weise ersetzt werden. Der Charakter der Arealüberbauung wird weitgehend erhalten. Die Ziele des Gestaltungsplans sind begründet (Quartierserhaltung), auch wenn sie nicht zu einer merklichen Innenentwicklung und insbesondere auch nicht zu einer Erhöhung der bestehenden, geringen Einwohnerdichte von rund 38 Personen pro Hektare führen werden. Die getroffenen Anordnungen sind der Lage entsprechend sachgerecht. 4.3 Erschliessung Das Areal ist erschlossen. Der Gestaltungsplan tangiert keine Belange der kantonalen Verkehrsplanung. Die Weiterentwicklung der Arealüberbauung hat kaum nennenswerte Auswirkungen auf die Verkehrsinfrastruktur. Stellenweise sind geringe Abstände zu den Gemeindestrassen vorgesehen (2 m). Sie tangieren die bestehenden Anschlüsse jedoch nicht (Sichtzonen). 4.4 Gewässerraum Der rechtskräftige Erschliessungsplan Burghalde vom 12. Mai 2003 legt gegenüber dem Dorfbach und gegenüber dem eingedolten Chuchibach respektive der Buhaldenstrasse Baulinien fest. Die Kantone sind gemäss Art. 36a Bundesgesetz über den Schutz von Gewässern (GSchG) verpflichtet, den Raumbedarf der Gewässer bis 2018 festzulegen. Der Gewässerraum ist bei der Nut-

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zungsplanung zu berücksichtigen und extensiv zu gestalten und zu bewirtschaften. Die revidierte Gewässerschutzverordnung (GSchV) legt in Art. 41a die Bemessung der Gewässerräume fest. Der Gestaltungsplan bezeichnet entlang des Dorfbachs den Bereich zwischen den rechtskräftigen Baulinien als Gewässerraum. Daraus ergibt sich eine Gewässerraunnbreite von rund 13 m (bei den beiden Teichen breiter). Der Gewässerraum ist im Gestaltungsplanperimeter sachgerecht umgesetzt. 4.5 Hochwasserschutz Das Areal ist bei einem dreissigjährlichen Hochwasserereignis gefährdet. Es besteht ein Schutzdefizit. Im Gestaltungsplan sind die konkreten Massnahmen zum Schutz vor Hochwasser festgelegt (§ 14 SNV). Der Hochwasserschutz ist im Gestaltungsplan sachgerecht umgesetzt. 4.6 Waldabstand Die Baufelder weisen einen grösseren Waldabstand auf als gemäss § 48 BauG erforderlich. Im Gestaltungsplan sind keine weiteren Massnahmen erforderlich. 4.7 Vorschriften Die Gemeinde Biberstein hat ihren allgemeinen Nutzungsplan noch nicht an die neuen Baubegriffe und Messweisen der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe und Messweisen (IVHB) angepasst. Solange eine Anpassung nicht erfolgt ist, gelten anstelle der Bestimmungen im Titel 3 (Baubegriffe und Messweisen) die Bestimmungen der Allgemeinen Verordnung zum Baugesetz (ABauV) vom 23. Februar 1994, wie sie in Anhang 3 der Bauverordnung (BauV) aufgeführt sind (§ 64 Abs. 1 BauV). Die Sondernutzungsvorschriften sind rechtmässig. 4.8 Archäologie Baumassnahmen im Gestaltungsplan "Buhalde" können die aktenkundige archäologische Fundstelle "Hub beim Bachhaldetälchen" tangieren. Es handelt sich dabei um Spuren einer bronzezeitlichen Siedlungsstelle sowie von alemannischen Gräbern. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass bei den Bodeneingriffen noch unerkannte archäologische Hinterlassenschaften angetroffen werden; sie müssen vor ihrer unwiederbringlichen Zerstörung fachgerecht untersucht werden. Die Kantonsarchäologie ist von der Bauherrschaft vier Wochen vor Beginn der ersten Bodeneingriffe zu benachrichtigen (056 462 55 19/00). Voruntersuchende Bodeneingriffe, wie zum Beispiel geologische Sondierungen, sind der Kantonsarchäologie sofort zu melden. Weitergehende Weisungen der Kantonsarchäologie sind verbindlich. Unabhängig vom Mitwirken der Kantonsarchäologie muss bei einem archäologischen Fund (Mauerreste, Ziegelfragmente, Bodenverfärbungen, Steinkonzentrationen und Kleinfunde wie Scherben oder Knochen usw.) die Arbeit an der betreffenden Stelle selbstständig unterbrochen und unverzüglich die Kantonsarchäologie benachrichtigt werden.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

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Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Buhalde", beschlossen vom Gemeinderat Biberstein am 6. Juni 2016, wird genehmigt. 2. ie Abteikng Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

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Verteiler • Gemeinderat, Kirchbergstrasse 1, 5023 Biberstein • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU

Rechtsmittelbelehrung 1 Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten.

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6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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