Quartierplan "Schitter", Bezirk Oberegg

Art. 13 Übrige Erschliessung

7 7 7 7

Entwässerung Kehricht Energieversorgung

VI.

Übrige Bestimmungen

8

Art. 14

Art. 15

Art. 16

Art. 17

Art. 18 Spielplatz

8 8 8 8 8

Dialogverfahren Bevölkerungsschutz Kosten Inkrafttreten

BEZIRK OBEREGG • QUARTIERPLAN «SCHITTER» • PROJEKT

NR. 2016.361 • 05.12.2023

I.

Allgemeine Bestimmungen

Art. 1 = Bestandteile und

Geltungsbereich 1

Dokumente Der Quartierplan «Schitter» besteht aus dem Situationplan 1:500 Nr. 2016.361-1 vom 05.12.2023 der Hersche Ingenieure AG, sowie aus dem vorliegenden Reglement und dem Planungsbericht.

2= Geltungsbereich Dieses Reglement gilt für den im Quartierplan bezeichneten Perimeter. Dieser umfasst das Gebiet der Parzellen Nr. 2 und 1718, sowie eine kleine Teilfläche der Parzelle Nr. 1194, Bezirk Oberegg.

3= Verbindlichkeit Das Reglement und die im Quartierplan gemachten Festlegungen sind verbindlich. Die Planhinweise und der Planungsbericht haben erläuternden Charakter.

Art. 2 Zweck

Ziele Der vorliegende Quartierplan bezweckt namentlich: • Schaffung eines Wohnquartiers, insbesondere für Familien; • eine geregelte Erschliessung und Überbauung des Quartiers; • eine ortsbaulich gut in die Hanglage eingepasste Bebauung von hoher Wohnqualität mit haushälterischer Bodennutzung; • eine effiziente, optimal auf die Bebauung abgestimmte Erschliessung.

Il.= Erschliessung

Art. 3 = Erschliessungsstrassen

Erschliessungsstrassen Die Verkehrserschliessung erfolgt zu Lasten der Grundeigentümer, über die im Plan bezeichneten, öffentlichen Erschliessungsstrassen. Diese sind verkehrsberuhigt zu konzipieren. Der genaue horizontale und vertikale Verlauf der Strassen wird im Erschliessungsprojekt festgelegt. Die im Plan vorgesehenen Mindestbreiten sind einzuhalten. Das Erschliessungsprojekt ist auf die Anforderungen des Bezirks abzustimmen, da die Strassen nach Bauvollendendung gestützt auf das kantonale Strassengesetz vom Bezirk Oberegg entschädigungslos übernommen werden. Die für die Erschliessungsstrassen benötigten Flächen sind dem Bezirk unentgeltlich abzutreten.

Art. 4 Fusswege

Öffentlicher Fussweg Zwischen den im Plan bezeichneten Richtungspunkten ist gleichzeitig mit der Erschliessung ein befestigter Fussweg von mindestens 1.5 m Breite zu erstellen. Sein Bestand ist mittels einer Dienstbarkeit zu sichern. Der spätere Unterhalt erfolgt durch den Bezirk.

3=

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Ill.

Bebauung

Art. 5 = Baulinien

1

Hauptbauten Die Strassenbaulinie 1 gilt für alle Hauptbauten.

2

Übrige Bauten Die Strassenbaulinie 2 gilt für An-, Klein- und Kleinstbauten, sowie für unterirdische Bauten und Unterniveaubauten. Sie gilt auch für hangseitig erschlossene Garagen gemäss Art. 6 Ziff.3, welche die Bedingungen einer Anoder Kleinbaute nicht erfüllen. Die zur Gewährleistung der Verkehrssicherheit notwendigen Abstände sind entsprechend den Normen und Empfehlungen der Fachorganisationen jedoch einzuhalten.

3

Anlagen Innerhalb der Strassenbaulinien sind Anlagen wie Einfriedungen, Rabatten, Eingangstreppen, Stützmauern, Böschungen, Entsorgungsanlagen u.ä. gestattet, sofern die Sichtweiten eingehalten sind und die Verkehrssicherheit gewährleistet ist. Sie müssen einen Abstand von mindestens 50 cm vom Strassenrand einhalten.

4

Strassenverlauf Die Strassenbaulinien ergeben sich gemäss der definitiven Festlegung des Strassenverlaufs im Erschliessungsprojekt (vgl. Art. 3).

5

Garagenausfahrten Garagenausfahrten rechtwinklig zur Erschliessungsstrasse müssen mindestens 5 m tief sein.

Art. 6 = Bauvorschriften

1= Baubereiche Die Baubereiche für Hauptbauten gehen allen anderen Abstandsvorschriften vor. Die Baubereiche B1-B3 können für ein Gesamtprojekt unter Einhaltung der geltenden Bauvorschriften neu eingeteilt, bzw. teilweise oder ganz zusammengelegt werden. Ein solches Projekt muss in einer Studie oder einem Konkurrenzverfahren erarbeitet werden und die Bauvorschriften der Baubereiche B1-B3 gemäss Ziff. 2 einhalten.

2= Bauvorschriften Für die verschiedenen Baubereiche gelten folgende Bestimmungen: Baubereich Bestimmung Minimale Anzahl Wohneinheiten 1) Ausnützungsziffer AZ 2) Geschossflächenziffer GFZ Max. Anzahl Vollgeschosse Max. Gesamthöhe 3) Max. Fassadenhöhe 3)

4=

2)

Al-A3

Bl-B3

Cl / C2

D1 / D2

D3-D5

El

E2

E3-E6

Je 2

Je 3

Je 3

Je 2

Je 1

2

2

Je 1

0.6

0.7 1.0 3

0.7 1.0 3

0.6 0.85

0.5 0.7 3

0.6 0.85 3

0.5 0.7 3

0.5 0.7 3

10.5m 7.0m

10.5m 7.0m

10.5m 7.0m

10.5m 7.0m

10.5m 7.0m

10.5m 7.0m

0.85 3 10.5m 7.0m

3 10.5m 7.0m

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Erläuterungen: 1)Wohnungen bis 40 m2 Nettogeschossfläche gelten nicht als Wohneinheit. 2)wahlweise AZ oder GFZ 3)zuzüglich Höhenzuschlag

3= Hangseitig erschlossene Garagen Für Garagen in den Baubereichen A3, D1, D3, D5, E2-E6 gilt ein Grenzabstand von 2 m, auch wenn sie zwei Geschosse aufweisen und die zulässigen Höhen von An- oder Kleinbauten um maximal 3 m überschreiten. Sie haben den übrigen Kriterien der An- und Kleinbauten nach Baugesetzgebung zu entsprechen.

4= Parzellengrenzen Die im Plan bezeichnete Parzellierung ist richtungsweisend. Geringfügige Verschiebungen sind im Rahmen von Baugesuchen zulässig. Die Baubereiche gemäss Ziff. 1 dieses Artikels ergeben sich aufgrund der definitiven Festlegung der Parzellengrenzen.

Art. 7 = Architektonische

Gestaltung 1

Allgemein Die Gebäude haben sich bezüglich Volumetrie, Proportion, Orientierung, Dachneigung und Fassadengliederung gut ins Orts- und Landschaftsbild einzuordnen.

2

Fassaden Als Fassadenmaterialien sind Holz, Verputz, Faserzement und für Sockelgeschosse auch Sichtbeton zulässig. Glasfassaden (exkl. Fenster und Solaranlagen) sind nicht zulässig. Glänzende Materialien und grelle, grossflächig eingesetzte Farben sind zu vermeiden. Mit der Baueingabe ist ein Fassadenkonzept mit Materialangaben und Farbwahl einzureichen.

3

Grundrisse Die Grundrisse haben sich der Grundform «Rechteck» anzulehnen.

4

Dachgestaltung Für die Hauptbauten sind nur Satteldächer mit einer Neigung von 30-40° zulässig. Diese sind mit roten, rotbraunen, braunen oder grauen Ziegeln einzudecken. Als Bedachungsmaterial ist auch Faserzement zulässig. Dachflächenfenster, Photovoltaikanlagen und Dachaufbauten sind gut in die Dachlandschaft zu integrieren. Dacheinschnitte sind nur in den Baubereichen Cl und C2 anstelle von Dachflächenfenstern zulässig. Zusätzliche Dachflächenfenster sind dann nur auf der gegenüberliegenden Dachfläche für Nichtwohnräume möglich.

5= Firstrichtungen Die im Quartierplan bezeichneten Hauptfirstrichtungen sind einzuhalten. Geringfügige Abweichungen zur Einpassung ins Quartierbild sind zulässig.

5=

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IV.

Umgebung

Art. 8 = Umgebungsgestaltung

1= Allgemein Die Bauten und Anlagen sind so zu konzipieren, dass möglichst wenig Terrainveränderungen, resp. Stützmauern und Böschungen notwendig werden. Der private Aussenraum ist mit Ausnahme der Erschliessungs- und Sitzplatzflächen zu begrünen. Schottergärten mit Steinen als hauptsächliches Gestaltungselement sind nicht erlaubt. Für die Bepflanzung sind ausschliesslich einheimische Pflanzen zulässig. Gegen die angrenzende Landwirtschaftszone sind keine geschlossenen Hecken zulässig. Einfriedungen sind vorwiegend als Grünhecken zu gestalten.

2= Terraingestaltung Mit Ausnahme von Einfahrtsbauwerken dürfen Mauern und künstliche Böschungssicherungen (inkl. Lebendverbauungen) eine maximale Höhe von 1.50 m aufweisen. Fremdartig wirkende Konstruktionen wie Löffelsteine und dergleichen sind nicht gestattet. Zu Strassen, Wegen und Plätzen müssen Mauern und Böschungen einen Abstand von mindestens 50 cm einhalten.

3

Umgebungskonzept Mit den einzelnen Baueingaben ist ein detailliertes Umgebungsgestaltungskonzept einzureichen.

4= Verkehrssicherheit Die Umgebungsgestaltung (Terrain und Bepflanzung) ist insbesondere in den Kurven der Strassen und bei Ausfahrten so auszuführen, dass die Sichtweiten gemäss den geltenden Normen eingehalten sind und die Verkehrssicherheit gewährleistet ist. Änderungen an der Umgebungsgestaltung sind bewilligungspflichtig.

Art. 9 = Schutzvorschriften

1= Hangschutz Die Freihaltebereiche Hang sind zum Schutz der Hangpartie begrünt in der bestehenden Topografie zu erhalten. Die entsprechenden Flächen zählen für die Ausnützung.

2

Gewässerschutz Bis der Gewässerraum rechtskräftig festgelegt ist, gelten für den Abstand von Bauten und Anlagen zum Gewässer die Übergangsbestimmungen der Gewässerschutzverordnung (siehe Gewässerraumlinie gemäss Quartierplan). Nach erfolgter Festlegung des Gewässerraumes gelten die diesbezüglichen Abstandsvorschriften. Im Gewässerraum gilt grundsätzlich ein Bauverbot. Neue, privat genutzte Bauten und Anlagen, Ersatzbauten und Erweiterungen sind im Gewässerraum nicht erlaubt.

3= Ufergehölz Das Ufergehölz entlang des Städelibachs ist zu erhalten. Es darf höchstens alle 8 bis 10 Jahre abschnittweise gepflegt werden (maximal 1/3 pro Eingriff).

6=

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V.

Ver- und Entsorgung

Art. 10 Übrige Erschliessung

Notwendige Anlagen Die notwendigen Ver- und Entsorgungsanlagen (Wasser, Abwasser, Meteorwasser, Elektrizität, Beleuchtung usw.) sind gesamthaft zu planen und nach den diesbezüglichen gesetzlichen und technischen Vorschriften auszuführen.

Art. 11 Entwässerung

1= Allgemein Die Entwässerung erfolgt im Trennsystem. Das Meteorwasser ist möglichst versickern zu lassen. Die Versiegelung der Vorplätze und Umgebungsflächen ist gering zu halten.

2= Retention Meteorwasser Das anfallende Meteorwasser ist zu retendieren und unter Einhaltung der entsprechenden Auflagen sowie unter Beachtung der Gewässereinzugsgebiete den Gewässern zuzuführen. Die notwendigen Retentionsanlagen sind zusammen mit der übrigen Erschliessung für das ganze Quartier gesamthaft zu planen.

3= Verlegung öffentlicher Leitungen Die öffentlichen Entwässerungsleitungen sind auf Kosten des Verursachers zu verlegen, falls sie durch das Bauvorhaben tangiert werden und nicht überbaut werden dürfen.

Art. 12 Kehricht

Kehricht Sammelstelle Die Kehrichtabfuhr ist an zentralen Sammelstellen zu organisieren. Sie kann an den im Quartierplan bezeichneten Stellen erfolgen. Falls im Rahmen eines separaten Entsorgungskonzeptes über das ganze Bezirksgebiet andere Standorte festgelegt werden, kann auf die im Quartierplan bezeichneten Standorte verzichtet werden.

Art. 13 Energieversorgung

Energie Falls bis zum Zeitpunkt der Erschliessung eine Wärmeverbundlösung mit erneuerbarer Energie besteht, ist für die Baubereiche Cl, C2, D1, D2 und El ein Anschluss vorzusehen.

7=

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VI. Übrige Bestimmungen

Art. 14 Spielplatz

Mit der Realisierung der Baute im Baubereich Cl ist ein Spielplatz zu erstellen, welcher auch dem übrigen Quartierplangebiet zur Verfügung stehen muss. Erstellung und Unterhalt sind Sache der Bauherrschaft.

Art. 15 Dialogverfahren

Bauberatung Vor der Baueingabe ist eine Bauberatung mit der Bauverwaltung durchzuführen. Diese bezieht gegebenenfalls weitere Fachgremien oder -personen mit ein.

Art. 16 Bevölkerungsschutz

Schutzräume Im Quartierplangebiet sind Sammel-Schutzräume gemäss den übergeordneten Bestimmungen zu erstellen.

Art. 17 Kosten

1= Quartierplan Die Kosten für die Zonen- und Quartierplanung sind durch die Grundeigentümer der Parzelle Nr. 1718, zum Zeitpunkt 28. Januar 2022, zu tragen. 2= Erschliessung Der private Erschliessungskostenanteil ist durch die Grundeigentümer der Parzelle Nr. 1718, zum Zeitpunkt 28. Januar 2022, zu tragen.

Art. 18 Inkrafttreten

Inkrafttreten Plan und Reglement treten nach der Genehmigung durch die Standeskommission in Kraft.

8=

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Hersche Ingenieure AG 9050 Appenzell Rinkenbach 12 Telefon 071 788 06 29 [email protected] 9056 Gais Rhänstrasse 1 Telefon 071 791 00 90 [email protected] 9413 Oberegg Dorfstrasse 20 Telefon 071 898 80 52 [email protected] 9000 St. Gallen Wassergasse 18 Telefon 071 226 65 70 [email protected] www.herscheing.ch