Ortsplanung, Revision

Vtolfhalden um strumente.

zu ent-

7. April L994 ersucht der Gemeinderat die Genehmigung der revidierten Planungsinvom

Sachlage l_

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Am 27. Mai l-986 beschloss der Gemeinderat Wolfhalden die

Gesamtrevision der Ortsplanung. Er beauftragte das PIanungsbüro Eigenmann, Rey, Rietmann, Herisau, mit der Begleitung der Arbeiten und bestellte eine Planungskommission mit L7 Mitgliedern. Der Entwurf der vollständig überarbeiteten ortsplanung wurde gemäss Art. 47 EG zum RPG (bGS 72L.L) am 4. Januar l-990 der Baudirektion zur Vorprüfung unterbreitet. Zum

amtsinternen Mitberichtsverfahren sind folgende Stellungnahmen eingegangen: St. Gallisch-Appenzellischer Naturschutzbund

Heimatschutz von Appenzell A. Rh.

Regionalsekretariat

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- Ant für Umwelt,schutz Kantonales Tiefbauamt - Volkswirtschaftsdirektion Appenzell A. Rh. Den zusammenfassenden Vorprüfungsbericht hat das kantonale Planungsamt nach einem vorgängigen Gespräch irn Beisein des Baudirektors und Vertretern der Planungskomrnission am l-l-. September L990 dem Gerneinderat eröffnet. Die öffentliche Planauflage erfolgte vom 7. Januar bis 5. Februar L99l-. Während dieser Zeit sind 1-7 Einsprachen eingegangen. Aufgrund der Einsprachen wurden Anpassungen am Zonenplan vorgenonmen, die vom 30. Oktober bis 28. November L99L erneut aufgelegt wurden. Gegen vier Ein-

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4. 5.

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spracheentscheide wurde beim Regierungsrat Rekurs erho­ ben. Ein Rekurs wurde wieder zurückgezogen, die verblei­ benden drei wies der Regierungsrat vollumfänglich ab. Die revidierten Planungsintrumente wurden am 19. Januar 1994 vom Gemeinderat erlassen. Am 27. März 1994 stimmten die stimmberechtigten der Gemeinde Wolfhalden dem Zonen­ plan mit Baureglement mit 206 Ja gegen 99 Nein zu. Dem zur Genehmigung eingereichten Gesuch sind folgende Unterlagen beigelegt: - 1 Expl. Planungsbericht - 1 Expl. Gemeinderichtplan Uebersichtsplan M l:5'000 (gerollt, Originalplan) - 1 Expl. Gemeinderichtplan Innertobel M 1:2'000 (gerollt, Originalplan) - 1 Expl. Gemeinderichtplan Aussertobel M 1:2'000 (gerollt, Originalplan) - 1 Expl. Bericht zum Gemeinderichtplan - 1 Expl. Landwirtschaftszonenplan M 1:5'000 (gerollt, Originalplan) - 1 Expl. Zonenplan Innertobel M 1:2'000 (gerollt, Ori­ ginalplan) - 1 Expl. Zonenplan Aussertobel M 1:2'000 (gerollt, Ori­ ginalplan) - 1 Expl. Baureglement

Erwägungen Formelles 1. 1. 1. Bei genehmigten Plänen handelt es sich um rechtsver­ bindliche Dokumente, die vom Gemeinderat und vom Regie­ rungsrat unterzeichnet sind. Mindestens zwei Exemplare müssen deshalb im Original vorhanden sein, wobei ein Exemplar bei der Gemeinde und ein Exemplar beim kanto­ nalen Planungsamt aufbewahrt werden. Die eingereichten Unterlagen enthalten lediglich einen Originalplansatz. Mindestens ein Originalplansatz und eine Kopie sind deshalb noch nachzuliefern. 1.2. Die weiteren formellen Voraussetzungen für eine Plange­ nehmigung gemäss Art. 47 ff EG zum RPG sind erfüllt.

2.

Materielles Gemäß Art. 50 Abs. 3 EG zum RPG treten Baureglemente und Nutzungspläne mit der Genehmigung durch den Regie­ rungsrat in Kraft. Die Genehmigung wird erteilt, wenn sie den gesetzlichen Vorschriften und der übergeordne­ ten Planung entsprechen und nicht als unzweckmässig er­ scheinen. Die eingereichten Planungsinstrumente weisen auf eine fachgerechte Arbeit und übersichtliche Darstellung hin. Sofern nachfolgend keine Bemerkungen gemacht werden,

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entsprechen die eingereichten Unterlagen den an sie ge­ stellten Anforderungen. In den folgenden Punkten sind Feststellungen enthalten, welche eine Auswirkung auf die Genehmigung haben können oder bei späteren Verfah­ ren zu berücksichtigen sind. Es sind aber auch solche Bemerkungen enthalten, welche aufgrund offener Fragen, die sich aus der Vorprüfung ergeben haben, speziell ei­ ner Erwähnung bedürfen oder wo allgemein ein Hinweis notwendig ist. 2.1. Uebergeordnete Gesetzgebung und GSchG, Art. 19 a) Gemäss Art. 3 der Verordnung über die Raumplanung (RPV, SR 700.1) sind die Interessenabwägungen, die zu den einzelnen Beschlüssen geführt haben, in der Begründung der· Behördenentscheide darzulegen. Die Gemeinde legt einen Planungsbericht vor, in welchem die Planungsziele und Ergebnisse beschrieben sind. Wichtige, im Planungsbericht nicht klar dargelegte Fragen wurden im Rahmen einer Besprechung mit der Gemeinde geklärt. b)

Gemäss Art. 21 RPV führen die Gemeinden eine Über­ sicht über den Stand der Erschliessung. Mit der Ge­ nehmigung der neuen Nutzungsplanung ist somit auch eine neue Übersicht zu erstellen. Dieser Plan ist im Anschluss an die Genehmigung noch zu erstellen.

c)

Gemäss Art. 26 RPV erstattet die Gemeinde der kanto­ nalen Genehmigungsbehörde Bericht darüber, wie der Nutzungsplan die Ziele und Grundsätze der Raumpla­ nung (Art. 1 und 3 RPG), die Anregungen aus der Be­ völkerung (Art. 4 Abs. 2 RPG), die Sachpläne und Konzepte des Bundes (Art. 13 RPG) und den Richtplan (Art. 8 RPG) berücksichtigt sowie den Anforderungen des übrigen Bundesrechts, insbesondere der Umwelt­ schutzgesetzgebung, Rechnung trägt. Im Planungsbe­ richt ist dieser Anforderung ein eigenes Kapitel ge­ widmet.

d)

Gemäss Art. 10 des Waldgesetzes ist beim Erlass und der Revision von Nutzungsplänen nach dem RPG eine Waldfeststellung in jenen Bereichen anzuordnen, wo Bauzonen an den Wald grenzen oder in Zukunft grenzen sollen. Dieses Verfahren konnte nicht mehr in die Ortsplanungsrevision einbezogen werden. Um die Nut­ zungsplanung nicht zu verzögern, sollen die revi­ dierten Planungsinstrument noch ohne Waldfeststel­ lung rechtskräftig werden. Die Gemeinde will das Waldfeststellungsverfahren jedoch im Anschluss an dia Ortsplanungsarbeiten in Angriff nehmen. Das Ver­ fahren richtet sich dabei nach dem Merkblatt Nr. 3.2.6 des Handbuches für Bau- und Planungsbehörden, Teil A.

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2.2 Verhältnis zum kantonalen Richtplan (0.S.l} a) Bauzonendimensionierung Gemäss Art. 15 RPG darf nur Land als Bauzone ausge­ schieden werden, das sich für die Ueberbauung eignet und voraussichtlich innert 15 Jahren benötigt und erschlossen wird. Im kantonalen Richtplan ist die Kapazität der Bauzo­ nen (Wohn- und Mischzonen) für Wolfhalden mit maxi­ mal 1250 Einwohnern vorgegeben. Die Berechnung der Gemeinde ergibt eine Kapazität des Zonenplanes von 1250 Einwohnern. Die Vergleichsrechnung der Baudi­ rektion ergab dagegen ein Fassungsvermögen der Bau­ zonen von 1500 Einwohnern. Da sich die Bevölkerungs­ vorgabe des kantonalen Richtplanes auf das Jahr 2000 bezieht, der nun vorliegende Zonenplan aber für die nächsten 15 Jahre bis ins Jahr 2010 dimensioniert werden muss, rechtfertigt sich eine Anpassung der Richtplanvorgabe nach oben. Erfahrungsgemäss lässt sich ein maximales Bevölke­ rungswachstum von 1% pro Jahr in bezug auf die In­ frastruktur in einer Gemeinde und die Einwohnerinte­ gration bewältigen. Bei einem Bevölkerungsstand von ca. 1800 Einwohnern im Jahre 1995 und einem maxima­ len Bevölkerungswachstum von 1% pa ergibt dies einen Bevölkerungsstand von etwa 2050 Einwohnern für das Jahr 2010 (1400 innerhalb und 650 ausserhalb der Bauzone). Dieses Fassungsvermögen liegt ungefähr zwischen dem Wert der Gemeinde und der Vergleichs­ rechnung der Baudirektion. Die Kapazität des Sied­ lungsgebietes liegt damit klar an der oberen Grenze. Eine Nichtgenehmigung von einzelnen Bauzonen soll aber nur in Betracht gezogen werden, wenn zusätzli­ che Flächen eingezont wurden, die auch aus andern Gründen problematisch sind. Aufgrund der hohen Kapazität des Zonenplanes besteht für allfällige Neueinzonungen mit Teilzonenplänen kein Spielraum. b) Ausscheidung von Gewerbe- und Industriezone (0.S.2) In Wolfhalden sind zusätzlich 2.0 bis 3.0 ha Indu­ strie- bzw. Gewerbezonen auszuscheiden. Gemäss Pla­ nungsbericht (S. 11} weist der neue Zonenplan insge­ samt eine Gewerbezone mit einer Fläche von 8.42 ha aus, wovon 2.79 ha unbebaut sind. Weitere 0.83 ha sind im Gemeinderichtplan dem Bauentwicklungsgebiet zugewiesen. Bereits bei der Vorprüfung der Ortspla­ nung zeigte sich, dass die Angaben über den Bestand der Gewerbeflächen in Wolfhalden im kantonalen

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Richtplan zu tief waren. Aus diesem Grund wurde in der Vorprüfung bemerkt, dass sich die Flächen gegen­ über der alten Ortsplanung nur unwesentlich unter­ scheiden, dass aber entgegen der Richtplanvorgabe die zusätzlich geforderte Ausscheidung von 2.0 - 3.0 ha Gewerbeland nicht erfolgt sei. Damit muss aber die Richtplanvorgabe nicht von vornherein als nicht eingehalten beurteilt werden. Die im Richtplan vor­ gegebenen zusätzlichen 2.0 - 3.0 ha Gewerbeflächen sagen vor allem aus, wieviele Gewerbeflächen in die­ ser Gemeinde effektiv erhältlich sein sollten. Wolf­ halden hat diese Richtplanvorgabe somit auch er­ füllt, wenn sie zwar kein zusätzliches Gewerbeland ausscheidet, jedoch nachweisen kann, dass 2.0 - 3.0 ha Gewerbeland effektiv erhältlich sind. Im Bericht zur Ortsplanung erklärt die Gemeinde, dass die noch unüberbauten Gewerbe- und Industrieflächen teilweise im Besitz bestehender Gewerbebetriebe sind. Andere Gewerbeflächen wurden aufgrund der mangelnden Eig­ nung oder Erhältlichkeit in Wohn- und Gewerbegebiete umgezont. Dafür wurden neue Flächen als Gewerbege­ biet bezeichnet. Daraus kann geschlossen werden, dass die Gemeinde Wolfhalden vor allem den bestehen­ den Gewerbebetrieben die entsprechenden Expansions­ möglichkeiten erhalten will. zusätzlich soll durch die Umverteilung die Erhältlichkeit verbessert wer­ den. Schwergewichtig erachtet sie somit den Bedarf an reiner Gewerbezone als eher geringer als die Richtplanung. Sie legt damit ihr Augenmerk auf kleingewerbliche Nutzungen, die auch in Wohn- und Gewerbezonen zulässig sind. Da die entsprechende Richtplanvorgabe lediglich ein Zwischenergebnis ist, kann die Genehmigungsbehörde bei sachlicher Begrün­ dung von dieser Vorgabe abweichen. Nach Ansicht der Baudirektion kann der Begründung der Gemeinde Wolf­ halden gefolgt werden. c) Unerwünschte Siedlungsentwicklung (0.S.5) Diese Richtplanvorgabe ist im Grundsatz eingehalten. Lediglich im Gebiet Hinterbühle werden zwei kleine Parzellen, welche indes bereits weitgehend überbaut sind, in die Bauzone aufgenommen. Problematisch ist das Bauentwicklungsgebiet im selben Gebiet. Weil durch die spätere Einzonung zudem das Umfeld eines Kulturobjektes in Mitleidenschaft gezogen würde, könnte dazu wohl nicht Hand geboten werden. Die Zu­ teilung zur Landwirtschftszone wäre daher angezeigt gewesen, zumal bei zwei einzelnen Parzellen nicht von einem "Entwicklungsgebiet" gesprochen werden kann. Dieser Punkt wiegt aber nicht so schwer, als dass sich eine Anpassung zwingend aufdrängte.

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d) Landschaftlich empfindliches Siedlungsgebiet (O.S.6) Im Richtplan, Uebersicht Nr. 1, ist im Gebiet Fried­ berg - Unter Lindenberg landschaftlich empfindliches Siedlungsgebiet ausgeschieden. Hier konnte durch die Umzonung in die Landwirtschaftszone bzw. das übrige Gemeindegebeit (Richtplangebiet für Wohnnutzung) Rücksicht genommen werden. Die verbleibende Bauzone wurde mit Quartierplanpflicht überlagert. Gemäss Be­ richt zum Gemeinderichtplan wäre zudem bei einer Einzonung des restlichen ü.G. in diesem Gebiet die Quartierplanpflicht zu erlassen. e) Bauzonen/provisorische Grundwasserschutzzonen (O.E. 1) Im Rahmen der Nutzungsplanung sind die provisori­ schen Grundwasserschutzzonen zu überprüfen und all­ fällige Konflikte zwischen der baulichen Nutzung und dem Grundwasserschutz zu bereinigen. Dies betrifft insbesondere die Grundwasserschutzgebiete im Gebiet Friedberg und Zelg. Hier wurden die entsprechenden Arbeiten in Angriff genommen und die Konflikte mit den Bauzonen bereinigt. f) Siedlungsbegrenzungslinie (17.S.1) Bereits im Rahmen der Vorprüfung wurde bemerkt, dass die vorgesehene Siedlungsbegrenzungslinie im Gebiet Hasli durch die zusätzliche Bezeichnung von Bauzonen verletzt wird und das dies nur bewilligt werden könne, wenn eine schriftlich begründete Interessen­ abwägung für die Bauzonenerweiterung spreche. Die Gemeinde begründet die Einzonung damit, dass es sich dabei lediglich um eine Arrondierung des Siedlungs­ gebietes handle, dass die Fläche bereits weitgehend überbaut sei und das Vorhaben damit nicht im Wider­ spruch zum Landschaftsschutz stehe. Dieser Begrün­ dung kann gefolgt werden, weil die fragliche Einzo­ nung von untergeordneter Grösse ist. 2.3 Verhältnis zur kantonalen Schutzzonenplanung Die Bauzonenausscheidung berührt keine kantonalen Schutzzonen. Die neu innerhalb der Bauzone gelegenen Kulturobjekte Nr. 17.9/10/12/13/14/16/18 sind damit aus dem kantonalen Schutzzonenplan zu entlassen. Der Schutz ist durch kommunale Schutzvorschriften weiterhin si­ chergestellt. Auf die weiteren im kantonalen Schutzzo­ nenplan ausgeschiedenen Kultur- und Naturobjekte wird lediglich im Richtplan hingewiesen. Der Zonenplan ent­ hält, die Bauzonen betreffend, somit nur die kommunalen Schutzobjekte (vgl. Kapitel 2.5). Es wird darauf hinge­ wiesen, dass die Bestimmungen aus der kantonalen Schutzzonenplanung den kommunalen Bestimmungen vorge­ hen. Es wäre aus diesem Grund zweckmässig gewesen, wenn im grundeigentümerverbindlichen Zonenplan auch auf die

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kantonal geschützten Objekte verwiesen würde. Ungenü­ gend ist die farbliche Differenzierung von geschützten und erhaltenswerten Naturobjekten. In bezug auf die Hecken im Gebiet Frömsen ist der Eintrag offensichtlich falsch. Dieser Mangel ist zu beheben. Das Gebäude Nr. 377 soll gemäss Antrag der Gemeinde in den kantonalen Schutzzonenplan aufgenommen werden. Die­ ser Antrag wird durch die zuständige Baudirektion geprüft. Ebenfalls ist zu prüfen, ob das neu ausserhalb der Bauzone gelegenen Gebiet Friedberg, welches als be­ sonders empfindliches Siedlungsgebiet bezeichnet ist, in die Landschaftsschutzzone überführt werden soll. 2.4 Gemeinderichtplan

Gemäss Art. 21 Abs. 3 und 4 EG z RPG werden Gemeinde­ richtpläne vom Gemeinderat erlassen; sie sind dem Re­ gierungsrat zur Genehmigung zu unterbreiten. Gemeinde­ richtpläne sind bei der Planung für die Behörden ver­ bindlich. Die Gemeinderichtpläne und der zugehörige Be­ richt sind deshalb in die vorliegende Prüfung und Ge­ nehmigung einzuschliessen.

a) Fuss- und Wanderwege Das in Ausführung von Art. 37quater Bundesverfassung erlassene Bundesgesetz enthält die Grundsatzgesetz­ gebung über die Fuss- und Wanderwege. Es überlässt den Kantonen einen grossen Teil der damit verbun­ denen Aufgaben und verpflichtet sie unter anderem, die Fuss- und Wanderwege in Plänen festzuhalten. Ge­ stützt auf die Uebergangsbestimmung von Art. 16 Bundesgesetz über Fuss- und Wanderwege (FWG; SR 704) hat der Regierungsrat die in der Richtplanung (15 Juni 1987; Uebersicht Nr. 2) dargestellten Wan­ derwege als vorläufiges Wanderwegnetz bezeichnet (RRB Nr. 220 vom 5. Juni 1988). Dieser Plan geht der kommunalen Richtplanung vor. Der definitive Wander­ wegplan steht unmittelbar vor der Fertigstellung und wird demnächst dem Erlassverfahren unterstellt. Un­ abhängig vom Gemeinderichtplan gilt dannzumal der vom Regierungsrat zu genehmigende Wanderwegplan. b) Grundwasserschutzzonen Verschiedene provisorische Grundwasserschutzzonen ausserhalb der Bauzone sind im kommunalen Richtplan nicht mehr enthalten. Dies wurde bereits bei der Vorprüfung bemängelt. Solange diese Grundwasser­ schutzzonen nicht definitiv ausgeschieden oder in einem offiziellen Verfahren entlassen wurden, sind sie in der Richtplanung aus Koordinationsgründen entsprechend aufzuführen. Es betrifft dies die Ge­ biete:

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- Tanne - Gmeindli - Lippenrüti - Altenstein - Ebnet - Augsti - Weid - Ebni - Pumpwerk Wüschbach (neu) Gesuche um Entlassung von Grundwasserschutzzonen sind direkt an die kantonale Gewässerschutzkommission zu richten. c) Bauentwicklungsgebiete Die Gemeinde Wolfhalden hat sehr grosszügig Bauent­ wicklungsgebiete bezeichnet. Dies ist wohl möglich, sollte jedoch mit grosser Zurückhaltung erfolgen, werden damit doch spätere Bauzonenerweiterungen un­ günstig präjudiziert. In bezug auf eine allfällige Einzonung wird jedoch nicht grundsätzlich zwischen ü. G. und Landwirtschaftszone unterschieden. In der Vorprüfung wurde aus diesem Grund gefordert, die grossen Bauentwicklungsgebiete Schönenbühl, Tanne und Hinteregg stichhaltig zu begründen, weil diese dem raumplanerischen Grundsatz der Konzentration des Siedlungsgebietes widersprechen. Zudem sind diese Gebiete auch aus Gründen des Landschaftsschutzes problematisch. Die Gemeinde begründet die Zuordnung dieser Gebiete als politischen Kompromiss zwischen Bauzone und Landwirtschaftszone. Die Zuordnung von ausgesprochen weilerartigen Bau­ gruppen zum übrigen Gemeindegebiet kann dort ange­ bracht sein, wo es sich um zu einem überwiegenden Teil nichtlandwirtschaftliche Bauten handelt, für welche aufgrund der Nutzung weder die Einteilung zur Landwirtschaftszone noch die Zuordnung zum Baugebiet zweckmässig ist. Allerdings ist das übrige Gemeinde­ gebiet dann möglichst eng auf die effektiv überbau­ ten Flächen zu begrenzen und darf im Richtplan nicht als Baugebiet 2. Etappe bezeichnet werden, sondern könnte als "Weilergebiet" gekennzeichnet werden. Dieser Grundsatz wird bei den Weilern Hinteregg und Schönenbühl nicht eingehalten. Weil hier auch lang­ fristig aufgrund raumplanerischer Ueberlegungen nicht mit Bauzone gerechnet werden kann, sind die beiden Weiler zumindest entsprechend der obigen Be­ merkungen anzupassen. Die Zuteilung zur Landwirt­ schaftszone erweist sich jedoch insbesondere für den Weiler Hinteregg als richtig, weil hier aufgrund der Dorfnähe und der fehlenden Stützpunktfunktion auch langfristig nicht mit Baugebiet oder einer Weiler­ zone gerechnet werden kann. Dies gebietet auch der Grundsatz der rechtsgleichen Behandlung, weil in diesem Sinne auch an andern Orten in der Gemeinde verfahren wurde. Die Anpassung der Weiler Hinteregg und Schönenbühl ist notwendig. Das Bauentwicklungs-

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gebiet im Weiler Tanne kann belassen werden, da die Gemeinde an diesem Ort schon heute eine wesentliche Bauentwicklung anstrebt und damit massgeblich in die gewachsene Struktur eingreift. d) Auszubauende Strecken für Radfahrer Im Rahmen der Vorprüfung wurde darauf hingewiesen, dass die heutige Dimensionierung der Staatsstrassen die Schaffung von Radstreifen oder von kombinierten Rad- und Gehwegen kaum ermöglicht. Da der Richtplan als Koordinationsinstrument während 25 Jahren Aussa­ gen zur künftigen Siedlungsentwicklung, der Infra­ struktur etc. enthält, ist es richtig, wenn an die­ ser Absicht dennoch festgehalten wird. 2.5 Zonenplan a) Abgrenzung der Bauzonen Im Gebiet Friedberg werden innerhalb des übrigen Ge­ meindegebietes zwei Kleinstbauzonen im Bereich be­ stehender Bauten ausgeschieden. In einem Fall um­ fasst diese Bauzone lediglich eine einzige Parzelle. Da diese Bauten auch früher im Baugebiet lagen, wollte die Gemeinde bei der Auszonung der unüberbau­ ten Flächen die bebauten Parzellen im Baugebiet be­ lassen. Werden die Einzelparzellen weiterhin in der Bauzone belassen, so ist die Wahrscheinlichkeit von Entschädigungszahlungen bei einer späteren Auszonung wesentlich höher. Dies wäre heute nicht der Fall, da der abzulösende Bebauungsplan nicht RPG - konform ist und die drei Parzellen nicht im weitgehend über­ bauten Gebiet liegen. Hingegen verstossen diese Kleinstbauzonen eindeutig gegen den Grundsatz der rechtsgleichen Behandlung, weil andere Parzellen im gleichen Gebiet nicht eingezont wurden. Diese Mass­ nahme erscheint zudem unnötig, weil im Rahmen der erweiterten Bestandesgarantie der Bestand und die massvolle Erweiterung und teilweise Änderung der be­ stehenden Bauten gewährleistet bleibt. Demgegenüber würde eine Bauzone kaum Vorteile bringen, weil durch die sehr kleinen Parzellen kaum wesentlichere Erwei­ terungen als im Rahmen der erweiterten Bestandesga­ rantie möglich sind. Durch die Einzonung in diesem lärmbelasteten Bereich ergeben sich dagegen Lärmpro­ bleme bei Umbauten, für welche in der Nichtbauzone eher Ausnahmen gewährt werden. Der Zonenplan ist in diesem Bereich anzupassen. b) Lärmschutz Im Vorprüfungsbericht ist auf verschiedene Anforde­ rungen in bezug auf die Lärmschutzverordnung hinge­ wiesen worden. Diese Bemerkungen wurden im neuen Zo­ nenplan kaum berücksichtigt. Gemäss der eidgenössi-

- 10 sehen Lärmschutzverordnung dürfen neue oder noch un­ erschlossene Bauzonen nur dort ausgeschieden bzw. erschlossen werden, wo die Planunswerte eingehalten werden. Dies bereitet in verschiedenen Zonen entlang der Staatsstrasse Probleme. Aus diesem Grund wurden für verschiedene Zonen durch das AfU Einwände ange­ bracht: Hinter Ergeten/Plätzle Im Gebiet Hinter Ergeten erfolgte eine Erweiterung der Gewerbezone und die Einzonung bereits überbauter Parzellen. Im Gebiet Plätzle werden ebenfalls grös­ stenteils bebaute Flächen in die Bauzone überführt. Da die Immissionsgrenzwerte eingehalten sind, kann diesen Bauzonen zugestimmt werden. Unter Lindenberg Hier wurde aus den gleichen Gründen gefordert, die Bauzone entweder auf das überbaute Gebiet zu be­ schränken oder aber eine Quartierplanpflicht zu er­ lassen. In Absprache mit dem Amt für Umweltschutz ist die Gemeinde dieser Forderung nachgekommen, in­ dem sie die Bauzone wieder verkleinerte und die Ein­ schränkung "Aus Lärmschutzgründen nur beschränkt überbaubar" anmerkte. c) Zonenplandarstellung Im Zonenplan M 1:2000 sind Schutzobjekte eingezeichnet.

nur

die

kommunalen

d) Schützenswerte Naturobjekte Gemäss Art. 16 EG zum RPG sind ästhetisch, ökolo­ gisch oder naturkundlich bedeutsame Baumgruppen, Hecken, markante Einzelbäume, Teiche, Wasserfälle, Findlinge etc. als Naturobjekte zu bezeichnen. Die Fachstelle für Natur- und Landschaftsschutz stellte fest, dass nur drei Naturobjekte innerhalb der Bau­ zone bezeichnet sind. Es muss aus diesem Grund ein Vorbehalt in bezug auf die Naturobjekte gemacht wer­ den. Die Fachstelle für Natur- und Landschaftsschutz wird sich in dieser Frage mit der Gemeinde Wolfhal­ den in Verbindung setzen, um die tatsächlichen Ver­ hältnisse eingehend zu prüfen. e) übriges Gemeindegebiet Siehe unter Punkt 2.4 lit c 2.6 Baureglement Das eingereichte Baureglement entspricht formell den Anforderungen gemäß Art. 22 EG zum RPG. Im Rahmen der

- 11 Vorprüfung zwingend verlangte Änderungen sind grund­ sätzlich berücksichtigt worden. Zudem wurden weitere Änderungen vorgenommen. a) Ausnützungsziffern (Art. 21) Die Ausnützungsziffern wurden gegenüber der Vorprü­ fung generell erhöht. Diese liegen nun in Anbetracht der eher schwierigen Topografie des Appenzeller Vor­ derlandes an der oberen Grenze. b) Arealinterne Gebäude- und Grenzabstände in Gewerbe­ zonen (Art. 21) Die Kompetenz zur Reduktion der arealinternen Ge­ bäude- und Grenzabstände wird an die Baubewilli­ gungsbehörde delegiert. Es muss darauf hingewiesen werden, dass durch die Arbeit der Baubewilligungsbe­ hörde lediglich Recht vollzogen und nicht neues Recht geschaffen werden darf. Die Reduktion der arealinternen Gebäudeabstände darf damit nur im Aus­ nahmefall und für spezielle Bauten wie Silos, Neben­ bauten, Krananlagen und dgl. erfolgen. Antrag

Die Baudirektion stellt, gestützt auf Art. 6 Abs. 1, Art. 11 Abs. 2, Art. 21 Abs. 3 und Art. 50 Abs. 3 EG zum RPG, fol­ gende Anträge: 1.

Die Gemeinderichtpläne mit Bericht vom 13. April 1993 sind unter folgenden Vorbehalten zu genehmigen: Fuss- und Wanderwege unterstehen dem Bundesgesetz über Fuss- und Wanderwege (SR 704) und der Verordnung über die Einführung des Bundesgesetzes über Fuss- und Wanderwege (bGS 731. 31). Massgebend sind deshalb die nach diesen Verfahren erlassenen Pläne. Es sind alle provisorischen Grundwass0rschutzzonen in den Richtplänen zu ergänzen. Die farbliche Differenzierung der geschützten und er­ haltenswerten Naturobjekte ist zu verbessern, bzw. zu korrigieren.

2. 3.

Die Nutzungszuweisungen in den Weilern Schönenbühl und Hinteregg sind im Sinne der Erwägungen anzupassen. Der Landwirtschaftszonenplan M 1:5'000 sei mit Ausnahme der übrigen Gemeindegebiete Schönenbühl und Hinteregg zu genehmigen. Die Zonenpläne sind mit Ausnahme der Gebiete Schönen­ bühl, Hinteregg sowie der beiden Kleinstbauzonen im Ge­ biet Friedberg zu genehmigen.

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4. 5.

6. 7.

8.

9.

Die erforderlichen Waldrandfeststellungen seien unver­ züglich nach der Genehmigung der Ortsplanung einzulei­ ten. Die Gemeinde wird angewiesen, die ensprechenden Anpas­ sungen der Richtpläne sofort und der Zonenpläne im Rah­ men des Waldfeststellungsverfahrens entsprechend den Er­ wägungen anzupassen und nach erfolgter Vorprüfung der Waldgrenzen erneut öffentlich aufzulegen. Das Baureglement vom 13. April 1993 sei zu genehmigen. Die Gemeinde sei anzuweisen, die Planungsinstrumente nach Abschluss der Waldfestlegung in je drei Exemplaren für den Genehmigungsvermerk vorzulegen. Mindestens zwei Exemplare seien als Originalplansatz (Heliographien) nachzureichen. Es sei bis Ende Oktober eine revidierte Übersicht über den Stand der Erschliessung mit Tabelle zu erstellen und in zweifacher Ausführung (Originalpläne) der Baudirek­ tion einzureichen. Die verschiedenen Anpassungen sind zusammen mit den noch fehlenden Plansätzen dem Planungs­ amt vorgängig zur Kontrolle zu unterbreiten Für die Genehmigung sei keine Gebühr zu erheben.

Beschluss:

Zustimmung zum Antrag der Baudirektion.

Amtsblatt.

Auszug an

Baudirektion Sekretariat Baudirektion Zentralstelle für Baugesuche Kantonales Planungsamt; Beilag: 1 Expl. mit Genehmigungsvermerk Gemeinderat Wolfhalden

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Auszug an

Herrn Rechtsanwalt Dr. Max Zingg, Marktgasse 5, St. Gallen * Herrn Rechtsanwalt Dr. Markus Züst, Bahnhof­ strasse 14, St. Margrethen * Elstrom Industrie Immobilien Gesellschaft, c/o Giger Treuhand AG, Hasenbühlweg 2, Heiden *

*) Nach der Genehmigung der revidierten Ortsplanung von Wolfhalden kann gegen den Rekursentscheid des Regierungs­ rates vom 28. September 1994 bzw. 19. Oktober 1994 innert dreissig Tagen staatsrechtliche Beschwerde an das Schwei­ zerische Bundesgericht in Lausanne erhoben werden (vgl. BGE vom 2. Juli 1986 in ZBl 89/1988 S. 121 ff. i.S. Herisau).

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versandt am

2 3. SEP. 1994