Quartierplan Almendsberg Nord

Kenntnisnahme Antragstellung Erlediauno

Herisau, 18. November 2009

Gemeinde Walzenhausen Quartierplan Almendsberg Nord; Genehmigung

A.

Ausgangslage

1. Mit Schreiben vom 6. November 2009 ersucht der Gemeinderat der Gemeinde Walzenhausen um Genehmigung des obgenannten Planungsinstrumentes. 2. Das Planungsgebiet liegt im Almendsberg zwischen dem Dorf Walzenhausen und Brenden (Gemeinde Lutzenberg) in Richtung Rheineck SG. Es umfasst die Parzellen Nrn. 119 (teilweise), 130 und 131. Es befindet sich nördlich der Staatsstrasse. Die Bodenfläche wird durch eine Kuppe geprägt, die das betroffene Land in zwei Teile trennt: Das südlich der Kuppe entlang der Strasse liegende Stock (Parz. Nr. 130 und 131) sowie das nördlich der Kuppe in Richtung Bodensee abfallende (Parz. Nr. 119).

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3. Das Quartierplangebiet wurde mit Entscheid des Regierungsrats vom 7. Juli 2009 eingezont. Zugleich wurde das Land aus dem kantonalen Schutz {Landschaftsschutzzone) entlassen. 4. Die öffentliche Auflage des Planungsinstrumentes erfolgte vom 3. April 2009 bis 4. Mai 2009. Während dieser Frist gingen diverse (Sammei-)Einsprachen ein. Aus den Verhandlungen zwischen den betroffenen Grundeigentomern und -elgentümerlnnen, Einsprechern und Einsprecherinnen sowie Vertreter' und Vertreterinnen der Gemeinde resultierte eine gegenober dem Vorprüfungsverfahren geanderte Überbauungsabsicht im sUdliehen Teil der Kuppe. samtliehe Einsprecher und Einsprecherinnen erklärten sich mit dieser Änderung einverstanden und haben ihre Einsprachen unter gleichzeitiger Erklärung, auf eine erneute öffentliche Auflage zu verzichten, zurückgezogen.

T- 5. Der Quartierplan soll der empfindlicllen Landschaftslage und dem Kuppenschutz Rechnung tragen. Dem t

Quartierplan liegen zwei Konzepte zu Grunde. Nördlich der Kuppe sollen sieben Baukörper rückwärts und

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unterschiedlicher Ausrichtung entstehen mit relativ schmalen und hohen Baukörpern. Aufgrund der Änderungen im Verlaufe des Einspracheverfahrens soll südlich die Regelbauweise gelten un.d das Konzept soll drei Einfamilienhauser ermöglichen. Die Firsthöhe ist gegenOber der Regelbauweise eingeschrankt.

I seitlich versetzt angeordnet werden. Im ursprünglichen Quartierplan sollten im südlichen Teil vier Baukörper in

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B.

Erwägungen

1. Die formellen Voraussetzungen für eine Plangenehmigung gernäss Art. 45 ff. des Baugesetzes (bGS 721 .1) sind erfüllt. Formell steht der Plangenehmigung durch das Departement Bau und Umwelt damit nichts entgegen. 2. Die im Rahmen der Vorprüfung angeregten Ergänzungen und vorgeschlagenen Änderungen wurden berücksichtigt.

3. ln Abweichung von der Regelbauweise ist im Baubereich B ein zusätzliches Geschoss vorgesehen. ln den Baubereichen B und C variiert die Höhe (Gebäude- bzw. Flach-/Pultdachhöhe) gegenüber den Regelbauvorschriften. Beides liegt in der Hanglage begründet. Mit den planarischen Vorgaben und den Gestaltungsvorschriften in den Sonderbauvorschriften sowie dem zu Grunde liegenden Konzept, das wegleitend ist, kann eine Überbauung, die dem Landschaftsbild und der Hanglage Rechnung trägt, gewährleistet werden. Im sUdliehen Bereich kann dem Kuppenschutz mit den Regelbauvorschriften, der reduzierten Firsthöhe (11 .5m statt 12.5m) sowie dem wegleitenden Konzept Genoge getan werden. Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass die vorgesehenen Abweichungen gegenOber den Regelbauvorschriften den eigentlichen Zonenzweck nicht in Frage stellen. 4. Nachdem die Tempo-Reduktion auf der Staatsstrasse öffentHch aufgelegen ist, können auch die iärmschutzrechtlichen Vorgaben eingehalten werden. Die Erschliessung erweist sich grundsätzlich als zweck- und rechtmassig. Zu fordern ist aber, dass im Bereich des Wendeplatzes am Ende der Stichstrasse dieser so ausgebildet wird, dass möglichst geringe Terrainveränderungen im sensiblen Kuppenbereich (Freihaltebereich) notwendig sind. ln diesem Sinne ist auch Art. 6 Abs. 2 der Sonderbauvorschriften auszulegen. 5. Aufgrund der Rechts- und Zweckmässigkeitsprüfung kann eine Genehmigung des vorliegenden Quartierplanes Almendsberg Nord erteilt werden.

C.

Beschluss

1.

Der Quartierplan Almendsberg Nord wird genehmigt (Art. 49 Abs. 2 BauG).

2.

FOr die Genehmigung wird eine Gebühr von Fr. 800.00 erhoben.

3.

Mitteilung an: Sekretariat Departement Bau und Umwelt (1 Exemplar mit Genehmigungsvermerk) Kantonaler Baukoordinationsdienst (1 Exemplar mit Genehmigungsvermerk) Kantonales Planungsamt (1 Exemplar mit Genehmigungsvermerk) Gemeinderat Walzenhausen (restl. Exemplare mit Genehmigungsvermerk) Rechnungswesen

Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 20 Tagen seit der Zustellung beim Regierungsrat (Regierungsrat, Regierungsgebäude, 9102 Herisau) schriftlich Beschwerde erhoben werden. Die Beschwerde hat

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einen Antrag sowie eine kurze Begründung zu enthalten. Der angefochtene Entscheid ist beizulegen (Art. 30 .jes Gesetzes Ober die Verwaltungsrechtspflege, VRPG; bGS 143.1). t~itteilung im Amtsblatt

'.fersandt am:

23. NOV. 2009

Departement Bau und Umwelt

1. /Jr1-u/jh/1/h:/.!& Iu Jafob Brunnschweiler, Regierungsrat

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