Zonenreglement Siedlung

ALLGEMEINES ............................................................................................................ 1 ERLASS 1 GELTUNGSBEREICH 1 WOHN- UND WOHNGESCHÄFTSZONEN .................................................................. 1 NUTZUNGSARTEN IN DEN W- UND WG-ZONEN 1 Nutzungsarten in den W-Zonen 1 Nutzungsarten in den WG-Zonen 1 Zonenfremde Betriebe in den W- und WG-Zonen 1 NUTZUNGSMASSE IN DEN W- UND WG-ZONEN 2 Zweigeschossige Wohnbauten 2 Zweigeschossige Wohn-Geschäftsbauten 2 Dreigeschossige Wohnbauten 2 Dreigeschossige Wohn-Geschäftsbauten 3 Nebenbauten in den Wohn- und Wohn-Geschäftszonen 3 DEFINITIONEN UND BERECHNUNGSARTEN IN DEN W- UND WG-ZONEN 3 Bebauungsziffer 3 Nutzungsziffer 3 Nutzungsfreie Bauten und Bauteile 4 Nutzungsumlagerung 4 Massgebende Parzellenfläche 4 Zonengrenzen 4 Nutzung bei Gruppenüberbauungen 5 Sockelgeschoss 5 Fessadenhöhe 6 Gebäudehöhe 6 Fassaden- und Gebäudehöhe für Nebenbauten 6 Versetzte Geschosse 7 Gebäudelänge 7 Eingeschossige Gebäude 7 Höhenfixpunkt 8 DÄCHER IN DEN W- UND WG-ZONEN 8 Dachgestaltung 8 Bauteile auf Steildächern 9 Lukarnen 9 Einschnitte 9 Liegende Dachfenster 9 Sonnenenergie-Nutzungsanlagen 10 Aufbauten bei Flachdächern 10 Dachgeschoss mit einseitig durchgehender Dachterrasse 10 UMGEBUNGSGESTALTUNG IN DEN W- UND WG-ZONEN 10 Aufschüttungen und Abgrabungen 10

7.2 7.3 7.4 C. 8. 9. 9.1 9.2 10. 10.1 10.2 11. 11.1 11.2 11.3 11.4 12. 13. 13.1 13.2 D. 14. 15. 16. 17. 17.1 17.2 17.3 17.4 18. 18.1 18.2 18.3 19. 19.1 19.2 19.3 20. 20.1 20.2 20.3 20.4 E. 21. 22.

Terrain-Einschnitte am Haus 11 Freiflächen 11 Umgebungsgestaltung 11 GEWERBEZONEN..................................................................................................... 12 NUTZUNGSART IN DEN GEWERBEZONEN 12 GEBÄUDEHÖHEN IN DEN GEWERBEZONEN 12 Bemessung der Gebäudehöhe 12 Zulässige Gebäudehöhen 12 GEBÄUDEGESTALTUNG IN DEN GEWERBE-ZONEN 12 Dach 12 Anlagen zur Aussenbeleuchtung 13 Umgebungsgestaltung in den Gewerbezonen 13 Grünflächenziffer 13 Berechnung der Grünflächenziffer 13 Bepflanzung und Gestaltung 13 Umsetzung 14 Quartierplanungen für Verkaufs-einheiten 14 Gefahrenzonen 14 Allgemein 14 Gefahrenzone Überschwemmung 14 KERNZONE ............................................................................................................... 15 SINN UND ZWECK DER KERNZONE 15 NUTZUNGSART IN DER KERNZONE 15 ARCHITEKTONISCHE GESTALTUNG 15 GEBÄUDEKATEGORIEN 15 Geschützte Bauten 15 Erhaltenswerte Bauten 16 Übrige Bauten 16 Neubauten 16 DÄCHER IN DER KERNZONE 17 Dachgestattung 17 Bauteile auf dem Dach 17 Massvorschriften für Dachaufbauten 18 FREIRÄUME IN DER KERNZONE 19 Vorplätze 19 Grünflächen 19 Geschützte Bäume 19 SPEZIELLE BESTIMMUNGEN IN DER KERNZONE 19 Zone für öffentliche Werke und Anlagen im Dorfkern 19 Bewilligungspflicht 19 Baugesuche 20 Öffentliche Beiträge 20 ÜBRIGE ZONEN UND OBJEKTE .............................................................................. 20 ZENTRUMSZONE 20 ZONE FÜR ÖFFENTLICHE WERKE UND ANLAGEN 21

23. UFERSCHUTZZONE 21 24. BOTANISCHES OBJEKT 21 F. BESTIMMUNGEN ALLGEMEINER ART ................................................................... 22 25. SPEZIELLE PLANUNGS-, NUTZUNGS- UND BAUVORSCHRIFTEN 22 25.1 Eingliederung der Bauten in die Umgebung 22 25.2 Ausnahmeüberbauungen nach einheitlichem Plan 22 25.3 Quartierplanungen 23 25.4 Ausnahmebewilligungen 23 25.5 Parkplätze 24 25.6 Baugesuchsunterlagen 24 25.7 Zonenplan-Nachführungen 24 25.8 Dachaufstockungen in einheitlichen Siedlungen 25 26. ADMINISTRATIVE BESTIMMUNGEN 25 26.1 Zuständigkeit 25 26.2 Zuwiderhandlungen 25 26.3 Aufhebung bisherigen Rechts 25 26.4 Rechtskraft 25 G. BESCHLÜSSE UND GENEHMIGUNG ...................................................................... 26 ANHANG ZUM ZONENREGLEMENT .......................................................................................... 27 Empfehlungen 27 Dachformen 28

Kommentar

A.

ALLGEMEINES

1.

ERLASS 1

Die Einwohnergemeinde Oberwil erlässt - gestützt auf § 2 des Raumplanungsund Baugesetzes vom 8. Januar 1998 - die nachfolgenden Zonenbestimmungen.

2.

Der Erlass beschreibt die gesetzliche Grundlage der Zonenvorschriften. Auf die Aufzählung weiterer Rechtsgrundlagen wie das Raumplanungsgesetz, die zugehörige Raumplanungsverordnung etc. wird zugunsten eines knapperen Reglementstextes verzichtet.

GELTUNGSBEREICH

Die Zonenbestimmungen gelten für das in den Zonenplänen Siedlung und Dorfkern festgelegte Baugebiet

Begrenzt wird das Anwendungsgebiet durch den Perimeter des Baugebietes. Im Land- und Forstwirtschaftsgebiet werden die Zonenvorschriften Siedlung nicht angewendet. Für die Wochenendhauszone (WEH) → s. Art. 23.3 (wird später in das Zonenreglement Landschaft integriert)

B.

WOHN- UND WOHNGESCHÄFTSZONEN

3.

NUTZUNGSARTEN IN DEN W- UND WG-ZONEN

3.1

Nutzungsarten in den W-Zonen

Neben dem Wohnungsbau sind nichtstörende Kleinbetriebe zulässig. Die Bauten dürfen in der äusseren Form und Fassadengestaltung nicht vom Wohnbaucharakter abweichen.

3.2

Nutzungsarten in den WG-Zonen

Neben dem Wohnungsbau sind Geschäftsbauten mit wenig störenden Immissionen zulässig. Die Bauten müssen in der äusseren Gestaltung mit den Wohnbauten harmonieren.

3.3

Zonenfremde Betriebe in den W- und WG-Zonen

Zonenfremde Gewerbebetriebe können weiterbestehen. Eine angemessene Erweiterung ist möglich, sofern die betrieblichen Einwirkungen auf die Nachbarschaft erträglich sind. Auf Antrag des Gemeinderates kann - unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse -bei solchen Erweiterungsbauten von den zonenmässigen Bauvorschriften abgewichen werden.

1

Bestehende, zonenfremde Gewerbebauten sind hier betroffen. Erweiterungen sind dem Gemeinderat zu beantragen, der nach Prüfung des Vorhabens Antrag an den Kanton (Bewilligungsbehörde) stellt.

Mutation 48/ZRS/2/3 mit RRB 1497 vom 18.07.2000

Seite 1

Kommentar

4.

NUTZUNGSMASSE IN DEN W- UND WG-ZONEN

4.1

Zweigeschossige Wohnbauten 2

Zonenkriterien

Zone W2a

Zone W2b

Vollgeschosszahl

2

2

Bebauungsziffer

23 %

28 %

Nutzungsziffer

35 %

45 %

Sockelgeschosshöhe

1.0 m

1.5 m

Fassadenhöhe

6.5 m

6.5 m

Gebäudehöhe

9.5 m

9.5 m

Gebäudelänge

18.0 m

25.0 m

4.2

Zonenkriterien

Zone WG2a

Zone WG2b

Vollgeschosszahl

2

2

Bebauungsziffer

30 %

30 %

Nutzungsziffer

50 %

50 %

Sockelgeschosshöhe

1.5 m

1.5 m

Fassadenhöhe

6.5 m

7.0 m

Gebäudehöhe

9.5 m

12.0 m

Gebäudelänge

35.0 m

frei

4.3

2

Zweigeschossige Wohn-Geschäftsbauten

Dreigeschossige Wohnbauten

Zonenkriterien

Zone W3

Vollgeschosszahl

3

Bebauungsziffer

25 %

Nutzungsziffer

60 %

Sockelgeschosshöhe

1.5 m

Fassadenhöhe

9.5 m

Gebäudehöhe

13.0 m

Gebäudelänge

35.0 m

Mutation 48/ZRS/2/4 mit RRB 1427 vom 13.09.2005

Seite 2

Kommentar

4.4

Dreigeschossige Wohn-Geschäftsbauten

Zonenkriterien

Zone WG3

Vollgeschosszahl

3

Bebauungsziffer

25 %

Nutzungsziffer

65 %

Sockelgeschosshöhe

1.5 m

Fassadenhöhe

9.5 m

Gebäudehöhe

13.0 m

Gebäudelänge

frei

4.5

Nebenbauten in den Wohn- und Wohn-Geschäftszonen

Fassadenhöhe

3.5 m

Gebäudehöhe

5.5 m

(Bauliche Nutzung gemäss Art. 5.3).

5.

DEFINITIONEN UND BERECHNUNGSARTEN IN DEN W- UND WG-ZONEN

5.1

Bebauungsziffer

Die Bebauungsziffer gibt in Prozenten an, wieviel von der massgebenden Parzellenfläche überbaut werden darf. Für die Berechnung der überbauten Fläche gilt der äusserste Umriss der Bauten. Nicht zur überbauten Fläche werden gerechnet: • • • •

5.2

Definition der „massgebenden Parzellenfläche“: → s. Art. 5.5 in diesem Reglement und § 46 Verordnung zum kant. Raumplanungs- und Baugesetz (RBV)

Dachvorsprünge bis zu 1.0 m Ausladung aussenliegende Keller- und Eingangstreppen, Stützmauern, äussere Lichtschächte und dergleichen Pergolen Nutzungsfreie Bauten gemäss Art. 5.3

Nutzungsziffer

Die Nutzungsziffer bestimmt in Prozenten das Verhältnis der Nutzfläche zur massgebenden Parzellenfläche. Nutzfläche = Summe aller Vollgeschossflächen. Nicht zur Nutzfläche werden gerechnet: • • •

offene Bauteile wie Hallen, Wohnbalkone und dergleichen Dach- und Sockelgeschosse, auch wenn sie zu Wohnzwecken ausgebaut werden nutzungsfreie Bauten gemäss Art. 5.3

Seite 3

Kommentar

5.3

Nutzungsfreie Bauten und Bauteile

Folgende Bauten und Bauteile werden nicht zur bebauten Fläche oder Nutzfläche gezählt: •

• •

• •

5.4

→ s. auch Kap. 5.13 „Gebäudelänge“

unbeheizte Windfänge für Hauseingänge bei bestehenden Gebäuden, 2 vor der isolierten Gebäudehülle bis zu max. 4 m bei Einfamilienhäusern und direkt von aussen zugänglichen Wohnungen und Maison2 nettes, bis zu max. 10 m bei Mehrfamilienhäusern Aussenisolationen von bestehenden Gebäuden unbeheizte, ganz oder weitgehend mit Isolier- oder Wärmeschutzglas verglaste Zwischenklima-Räume (z.B. Wintergärten, Veranden und 2 Balkone) bei bestehenden und neuen Gebäuden mit max. 15 m je Wohnung bzw. Einfamilienhaus Nebenbauten wie Garagen, Velounterstände, Schöpfe, überdeckte Sitzplätze und dergleichen bis max. 7 % der massgebenden Parzellenfläche unterirdische oder in den Hang gebaute Nebenbauten, die wenig in Erscheinung treten

Nutzungsumlagerung

Für Nutzungsumlagerungen kann der Gemeinderat ausnahmsweise Abweichungen von den maximal zulässigen Bebauungsziffern gestatten. Nutzungsumlagerungen sind z.B. in folgenden Fällen möglich: • • •

bei der Nachverdichtung weitgehend bebauter Quartiere für Bauten, die dem Lärmschutz dienen für ungenutzte resp. nicht nutzbare Dachgeschossflächen

Für ungenutzte resp. nicht nutzbare Dachgeschossflächen ist ein Nutzflächenzuschlag von 50% der durch die zulässige Vollgeschosszahl dividierten Gesamtnutzfläche zulässig. Voraussetzung für die Nutzungsumlagerung sind wohnhygienisch und aesthetisch befriedigende Projekte.

5.5

Massgebende Parzellenfläche

Als massgebende Parzellenfläche gilt die in der entsprechenden Bauzone liegende Grundstücksfläche, soweit sie nicht durch bestehende oder geplante öffentliche Verkehrsflächen beansprucht wird.

Zur Parzellenfläche dürfen auch die zugehörigen Anteile an Anmerkungsparzellen gerechnet werden.

Der Gemeinderat kann Flächen, die der öffentlichen Hand abgetreten werden, in die massgebende Parzellenfläche einbeziehen, sofern dies beim Übernahmepreis berücksichtigt wird.

5.6

Zonengrenzen

Verläuft eine Zonengrenze durch eine Bauparzelle, so ist die Nutzung für beide Parzellenteile gesondert zu ermitteln. Der Gemeinderat kann für Überbauungen, die dem Charakter beider Zonen angemessen Rechnung tragen, die Zusammenfassung der Nutzung in einem Baukörper gestatten.

Seite 4

Kommentar

5.7

Nutzung bei Gruppenüberbauungen

Bei der gleichzeitigen Erstellung von Gruppenüberbauungen wie Doppel- und Reihenhäuser etc. und bei Gesamtüberbauungen muss die Nutzung nur gesamthaft eingehalten werden. Entstehen bei einer Parzellierung unternutzte Einzelparzellen, so hat der Gemeinderat dafür besorgt zu sein, dass für diese im Grundbuch entsprechende Dienstbarkeiten (Bauverbote) eingetragen werden.

Es wird die Differenz der Nutzungsziffern (NZ und BZ) von neu zu alt über die massgebende Parzelle berechnet. Dadurch werden die Gesamtnutzungsmasse eingehalten.

Dort, wo bei Gruppenüberbauungen durch die vorliegenden Zonenbestimmungen nachträglich Nutzungsreserven entstanden sind, ist für die Nutzungsberechnung die aktuelle Parzellierung massgebend. Allfällige Dienstbarkeiten (Baueinschränkungen) sind anzupassen, wenn durch mögliche Baumassnahmen die Gesamtwirkung der Überbauung nicht beeinträchtigt wird.

5.8

Sockelgeschoss

Die Oberkante der Sockelgeschossdecke darf maximal 1.0 m über dem höchsten und maximal um das unter Art. 4.1 bis 4.4 und 14.4 angegebene Mass über dem tiefsten Punkt des gewachsenen Terrains liegen (sichtbare Sockelgeschosshöhe). Gemessen wird an der äussersten Fassadenflucht.

Definition „gewachsenes Terrain“: → s. § 8 kant. Raumplanungsund Baugesetz (RBV) siehe Prinzipskizze

Abgrabungen am Sockelgeschoss sind bis zu einem Drittel des Umfanges zulässig. Das Sockelgeschoss darf jedoch höchstens bis zu dem unter Art. 4.1 bis 4.4 und 14.4 angegebenen Mass in Erscheinung treten. In den Zonen W2a und W2b darf die sichtbare Sockelgeschosshöhe auf 3.0 m erhöht werden. Bei Bauten mit höherer Sockelgeschosshöhe als in Art. 4.1 angegeben, wird jedoch die Fassadenhöhe ab OK Sockelgeschossboden gemessen. Tritt bei Flachdachbauten an einer Fassade das Sockelgeschoss als Vollgeschoss in Erscheinung, so müssen die geschlossenen Bauteile über dem Erdgeschoss minimal 3.5 m hinter dieser Fassadenflucht liegen. Erfordert das Erdgeschoss von Geschäftsbauten aus funktionellen Gründen mehr als 3.0 m Höhe, so kann diese Mehrhöhe zulasten der maximal zulässigen Sockelgeschosshöhe kompensiert werden. Die zulässige Fassaden- und Gebäudehöhe kann dabei um die Mehrhöhe überschritten werden. Der Gemeinderat kann bei Aufschüttungen und grösseren Geländewannen aus kanalisationstechnischen Gründen usw. Ausnahmen gestatten. Prinzipskizze

Seite 5

Kommentar

5.9

Fassadenhöhe

Die Fassadenhöhe wird gemessen ab Oberkante rohe Sockelgeschossdecke bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Oberkante der Dachkonstruktion exklusive der Dachhaut.

siehe Prinzipskizze

Prinzipskizze

5.10

Gebäudehöhe

Die Gebäudehöhe wird gemessen ab Oberkante rohe Sockelgeschossdecke bis zum höchsten Punkt der Dachkonstruktion exklusive der Dachhaut. Der First von Steildächern muss mindestens 1.0 m hinter der Fassade liegen.

siehe Prinzipskizze

Prinzipskizze

5.11

Fassaden- und Gebäudehöhe für Nebenbauten

Die Fassaden- resp. die Gebäudehöhe wird jeweils an der äussersten Fassadenflucht vom höchsten Punkt des gewachsenen Terrains aus gemessen.

siehe Prinzipskizze

Bei Pult· und Flachdächern gilt die Fassadenhöhe als Gebäudehöhe. In steilen Hanglagen kann der Gemeinderat Ausnahmen gestatten. Prinzipskizze

Seite 6

Kommentar

5.12

Versetzte Geschosse

Bei versetzten Geschossen sind die Masse des Gebäudeprofils für jedes Niveau einzuhalten.

5.13

entspricht der früheren Zonenreglement-Normalien ZR 5163

Gebäudelänge 3

In der Zone W2a muss der Gebäudeabstand gemäss § 91 Abs. 1 RBG eingehalten werden, wenn eines der Gebäude eine Gebäudelänge von mehr als 9.0 m aufweist.

Durch diese Definition können auch abgewinkelte Baukörper erfasst werden.

In der Zone W2b muss der Gebäudeabstand gemäss § 91 Abs. 1 RBG eingehalten werden, wenn eines der Gebäude eine Gebäudelänge von mehr als 12.5 m aufweist.

Dadurch, dass nicht zur Nutzungsziffer zählende Nebenbauten auch nicht zur Gebäudelänge zählen. ergibt sich eine zusätzliche Verdichtungsmöglichkeit.

Zwischen Gebäuden dürfen nur nutzungsfreie Bauten und Bauteile erstellt werden, deren Gebäudehöhe 3.0 m nicht übersteigen.

siehe Prinzipskizze

Zur Nutzungsziffer zählende Bauten oder Bauteile dürfen ein aus der maximal zulässigen Gebäudelänge (Art. 4.1 - 4.4) gebildetes Quadrat nicht überschreiten. Für Bauten und Bauteile, welche nicht zur Nutzungsziffer gerechnet werden, gilt keine Längenbeschränkung. Sie zählen auch nicht zur Gebäudelänge, wenn sie als Anbauten erstellt werden. Prinzipskizze

5.14

Eingeschossige Gebäude 4

Bauten mit einer Fassadenhöhe bis zu 3.5 m und einer Gebäudehöhe bis zu 6.5 m gelten für die Nutzungsberechnung als eingeschossig.

3 4

Mutation 48/ZRS/2/4 mit RRB 1427 vom 13.09.2005 Mutation 48/ZRS/2/3 mit RRB 1497 vom 18.07.2000

Seite 7

Kommentar

5.15

Höhenfixpunkt 5

Im Situationsplan ist ein von einem Geometer mit Unterschrift bestätigter Höhenfixpunkt einzutragen. Der Bezugspunkt muss auf einem sicheren und unverrückbaren Untergrund angebracht werden.

6.

DÄCHER IN DEN W- UND WG-ZONEN

6.1

Dachgestaltung 6

Für die Wohn- und Geschäftszonen ist eine der drei folgenden Dach-Kategorien zulässig: a) Steildächer oder einfach gekrümmte Dachflächen (Tonnendach) b) Flachdächer c) Dachgeschosse mit einseitig durchgehender Dachterrasse Für Dachformen gemäss fit. a dürfen die Giebelfassaden und die Normalschnittflächen nicht grösser sein, als sie es bei gleicher Gebäudebreite und zulässiger Gebäudehöhe bei einem Satteldach wären. Die Dächer sind mit mattem Bedachungsmaterial einzudecken. Bei Steildächern dürfen Widerkehre, Kreuzgiebeldächer etc. nicht breiter sein als die Hälfte der zugehörigen Fassadenlänge.

Unter Berücksichtigung der Einschränkungen (drei Dachkategorien → s. auch Art. 6.1) ist die Dachform frei wählbar. Weil sich die Dachlandschaft als eines der einprägsamsten Elemente des Ortsbildes zeigt, ist besondere Sorgfalt bei der Gestaltung des Daches anzuwenden. Es soll sich harmonisch in die Umgebung eingliedern. Mögliche Dachformen, bei denen die Giebelfassaden-Fläche nicht grösser ist als sie bei einem Satteldach über einem gleich breiten Gebäude wäre. Für die Berechnung der Breite eines Widerkehrs oder Kreuzgiebels ist die Fassadenlänge massgebend. siehe Prinzipskizze

Prinzipskizze

5 6

Mutation 48/ZRS/2/3 mit RRB 1497 vom 18.07.2000 Mutation 48/ZRS/2/4 mit RRB 1427 vom 13.09.2005

Seite 8

Kommentar

6.2

Bauteile auf Steildächern

Alle Bauteile an und auf dem Dach sind so anzuordnen und zu gestalten, dass sie sich gegenseitig ästhetisch nicht stören, und dass sie mit der darunterliegenden Fassade harmonieren und ein ansprechendes Gesamtbild ergeben. Pro Dachfläche sind jeweils nur zwei Arten von Bauteilen zugelassen (Ausnahmen: Kamine, Lüftungsrohre etc.).

Es wird zwischen folgenden Arten von Bauteilen unterschieden: • • • • • •

6.3

Dachflächenfenster Glasziegelgruppen Lukarnen mit gleicher Dacheindeckung (→ s. auch 15.2) Ochsenaugen Dacheinschnitte Widerkehre (und Kreuzgiebel)

Lukarnen

Lukarnen (Dachaufbauten) sind nur auf Dächern von mehr als 35° Neigung gestattet. Für die Anordnung und Grösse sind folgende Masse einzuhalten: • • • • • •

siehe Prinzipskizze

Totallänge aller Dachaufbauten zusammen max. 40% der Dachlänge Abstand des Dachaufbaues vom Dachrand der Stirnfassaden oder von Dachabsätzen mind. 20 % der Dachlänge Abstand des Dachaufbaues bis zu Gräten oder Kehlen mind. 0.5 m Höhe des Dachaufbaues ab Dachfläche max. 1.6 m Abstand des Überganges des Dachaufbaues in das Hauptdach unterhalb des Firstes mind. 1.0 m Höhe der Dachhaut unter den Dachaufbauten mind. 0.5 m

Von diesen Massvorschriften kann im Einvernehmen mit dem Gemeinderat siehe Erwägungen RRB abgewichen werden, wenn dabei eine gute Lösung erreicht wird Prinzipskizze

6.4

Einschnitte

Für offene und überdeckte Dacheinschnitte gelten die gleichen Flächen- und Abstandsbestimmungen wie für Lukarnen.

6.5

Liegende Dachfenster

Die maximale Glasfläche der einzelnen Dachflächenfenster beträgt 1.0 m2. Das Total solcher Glasflächen darf nicht mehr als 5 % der zugehörigen Dachfläche ausmachen.

Der Abstand zwischen der Glasfläche von benachbarten Dachflächenfenstern muss mind. eine Ziegelbreite (0.2 m) betragen. In den Plänen sind die Abmessungen der Glasflächen (nicht die der Rahmen) einzutragen. siehe Prinzipskizze

Seite 9

Kommentar

Prinzipskizze

6.6

Sonnenenergie-Nutzungsanlagen

Sonnenenergie-Nutzungsanlagen müssen sich in Form und Farbe in die Dachgestaltung einfügen.

6.7

Aufbauten bei Flachdächern

Die Höhe der Aufbauten darf. gemessen ab Oberkante Decke bis Oberkante Dachkonstruktion des Aufbaues, maximal 3.0 m betragen. Die geschlossenen Bauteile der Aufbauten müssen um das Mass ihrer Höhe hinter der Fassadenflucht liegen. Bei massiven Brüstungen wird die Höhe ab Oberkante Brüstung gemessen. Eine solche Brüstung darf jedoch im Maximum 1.0 m hoch sein. Treppenhäuser, Liftaufbauten, durchbrochene Dachvorsprünge (Raster) und Dachvorsprünge bis 1.0 m, einzelne Stützen etc. sind von dieser Regelung ausgenommen. Die Gesamtfläche der Aufbauten darf nicht mehr als 50 % der darunter liegenden Vollgeschossfläche ausmachen.

6.8

Die Dachflächen von (nutzungsfreien) Wintergärten, welche nicht der ordentlichen Bebauungsziffer angerechnet werden, dürfen nicht begehbar sein. Die (Be-) Nutzung von Flachdächern auf Attikageschossen und Flachdachgebäuden ist nicht gestattet.

Dachgeschoss mit einseitig durchgehender Dachterrasse 7 • • • • •

Die Gesamtfläche des Dachgeschosses darf nicht mehr als 50 % der darunter liegenden Vollgeschossfläche betragen. Der einseitige Fassadenrücksprung des Dachgeschosses muss mindestens 3.0 m betragen. Die Höhe der Dachgeschoss-Fassade (Oberkante Decke roh bis Oberkante Dachkonstruktion) darf max. 3.0 m betragen. Die Steilheit der Dachfläche über dem Schnittpunkt der Fassade mit Oberkante Dachkonstruktion darf das Verhältnis 3:1 nicht übersteigen. Das Dachgeschoss kann mit ebenen (Steildach) oder gekrümmten Flächen (Tonnendach) abgedeckt werden.

7.

UMGEBUNGSGESTALTUNG IN DEN W- UND WG-ZONEN

7.1

Aufschüttungen und Abgrabungen

Aufschüttungen und Abgrabungen sind dem gewachsenen Terrain anzupassen. Sie dürfen die lotrechte Höhe von 1.5 m nicht übersteigen.

7

Die Gesamtfläche der Aufbauten darf nicht mehr als 50% der darunter liegende (zur ordentlichen Nutzfläche zählenden) Vollgeschossfläche betragen.

Dieser Artikel dient der guten Einpassung von Bauten in das gewachsene Terrain.

Mutation 48/ZRS/2/4 mit RRB 1427 vom 13.09.2005

Seite 10

Kommentar

7.2

Terrain-Einschnitte am Haus

Zur Erschliessung des ersten Untergeschosses (Sockelgeschoss, Keller) sind für Haus· und Kellereingänge ein Terrain-Einschnitt mit einer Kronenbreite von max. 2.5 m zulässig, für Garagen-Einfahrten ein solcher von max. 7.0 m.

Die in Art. 7.2 erwähnten TerrainEinschnitte am Haus zählen nicht zur Länge „Abgrabung am Sockelgeschoss“ gem. Art. 5.8.

Das Aneinanderreihen von Abgrabungen für Haus- und Kellereingänge sowie für Garagen-Einfahrten ist nicht zulässig.

siehe Prinzipskizze

Prinzipskizze

7.3

Freiflächen 8

Bei der Errichtung von Mehrfamilienhäusern mit mehr als vier Wohnungen sind genügend und zweckmässig ausgestaltete Frei- und Spielflächen zu erstellen und dauernd zu erhalten. Die Grösse der Frei- und Spielflächen muss mindestens 20% der massgebenden Wohnnutzfläche betragen. Die Frei- und Spielflächen müssen nicht zwingend Grünflächen sein, doch dürfen Garagevorplätze und Wege nicht zur Berechnung herangezogen werden.

7.4

Umgebungsgestaltung 9

Die Gestaltung der Freiflächen ist in einem bewilligungspflichtigen Umgebungsplan im Massstab 1: 100 darzustellen.

8 9

Dieser Artikel betrifft Frei- und Spielflächen. Diese tragen dazu bei, familiengerechte Überbauungen von Mietshäusern und Stockwerkeigentumswohnungen sicher zu stellen. Gleichzeitig dienen sie der Förderung der Wohnqualität.

Der Umgebungsplan sollte Angaben aufweisen über die Modulierung des Terrains (Böschungskanten, Kotierung des Terrains und allfälliger Stützmauern, Lage und Höhe der Einfriedigung entlang von öffentlichen Strassen und Wegen, Erschliessungswege (inkl. Angabe von Belagsmaterial), Hauptbepflanzung.

Mutation 48/ZRS/2/4 mit RRB 1427 vom 13.09.2005 Mutation 48/ZRS/2/3 mit RRB 1497 vom 18.07.2000

Seite 11

Kommentar

C.

GEWERBEZONEN

8.

NUTZUNGSART IN DEN GEWERBEZONEN 10

Die Gewerbezonen sind insbesondere für mässig störende Betriebe • im Sinne der übergeordneten Gesetzgebung - bestimmt. Freizeiteinrichtungen wie Erlebnisparks, Multiplexkinos und ähnliche, die nachweislich ein zusätzliches Verkehrsaufkommen von mehr als 250 PWFahrten/Werktag oder mehr als 50 PW-Fahrten/Spitzenstunde verursachen, sind nicht zulässig. lm Sinne der übergeordneten Gesetzgebung kann der Gemeinderat in Abwägung öffentlicher und privater Interessen sowie in Würdigung der besonderen Umstände des Einzelfalls beider Baubewilligungsbehörde schriftlich begründet Ausnahmen beantragen.

9.

GEBÄUDEHÖHEN IN DEN GEWERBEZONEN 11

9.1

Bemessung der Gebäudehöhe

Die Gebäudehöhe wird bei Gewerbebauten vom Niveau der angrenzenden Strassenachsen bis zur Oberkante der Dachkonstruktion gemessen. Der Gemeinderat kann bei Aufschüttungen, grösseren Geländewannen und aus kanalisationstechnischen Gründen usw. Ausnahmen gestatten. Einzelne höhere Bauten und Bauteile, die aus betrieblichen oder technischen Gründen vorgesehen sind, können vom Gemeinderat gestattet werden, wenn dadurch keine öffentlichen und nachbarlichen Interessen verletzt werden.

9.2

Zulässige Gebäudehöhen 12

Die Gebäudehöhe beträgt in der Gewerbezone G1 maximal 12.0 m und in der Gewerbezone G2 maximal 16.0 m.

10.

GEBÄUDEGESTALTUNG IN DEN GEWERBEZONEN 13

10.1

Dach 14

Die Dachform ist frei wählbar. Dachflächen mit einer Neigung von weniger als 10' sind extensiv zu begrünen. Davon ausgenommen sind begehbare Dachflächen, Glasdächer, Bereiche mit 2 Solaranlagen und Dächer mit weniger als 15 m Fläche.

10

Mutation 48/ZRS/2/5 mit RRB 1723 vom 06.12.2016 Mutation 48/ZRS/2/5 mit RRB 1723 vom 06.12.2016 12 Mutation 48/ZRS/2/5 mit RRB 1723 vom 06.12.2016 13 Mutation 48/ZRS/2/5 mit RRB 1723 vom 06.12.2016 14 Mutation 48/ZRS/2/5 mit RRB 1723 vom 06.12.2016 11

Seite 12

Kommentar

10.2

Anlagen zur Aussenbeleuchtung 15

Anlagen zur Aussenbeleuchtung sind bezüglich Ausrichtung, Lichtlenkung, Helligkeit und Lichtsteuerung entsprechend dem Stand der Technik so einzurichten, dass unnötige Lichtemissionen vermieden werden. lm Übrigen gelten das Reklamenreglement sowie das Polizeireglement.

11.

UMGEBUNGSGESTALTUNG IN DEN GEWERBEZONEN 16

11.1

Grünflächenziffer 17

Die Grünflächenziffer beträgt 10 %.

11.2

Berechnung der Grünflächenziffer 18

Die Grünflächenziffer ist das Verhältnis der anrechenbaren Grünfläche zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Zur anrechenbaren Grundstücksfläche gehören die in der entsprechenden Bauzone liegenden Parzellenflächen bzw. Parzellenteile im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung. Als anrechenbare Grünfläche gelten natürliche und/oder bepflanzte Bodenflächen eines Grundstücks, die nicht versiegelt sind, natürliche Versickerungseigenschaften aufweisen und nicht als Abstellfläche dienen. Zur anrechenbaren Grünfläche können folgende Flächen einbezogen werden: - Flächen auf unterirdischen Bauten, die mit einer Bodenschicht von mindestens 25 Zentimetern überdeckt und bepflanzt sind; - naturnah gestaltete Wasserflächen; - Parzellenteile, die mit naturnah gestalteten Uferschutzzonen überlagert sind; - die Hälfte von begrünten Dachflächen; 2 - 20 m für jeden kronenbildenden Baum.

11.3

Bepflanzung und Gestaltung 19

Für die Bepflanzung sind vorwiegend einheimische, standortgerechte Arten zu wählen. Zur Aufwertung des Ortsbildes und zur Förderung des ökologischen Aus2 gleichs ist pro 300 m Parzellenfläche mindestens ein kronenbildender Baum zu pflanzen und zu unterhalten. Bestehende Bäume werden angerechnet. Die Gestaltung der Umgebung ist in einem Umgebungsplan darzustellen. Die Grünflächen sind vor Überbauung sowie Versiegelung zu bewahren und fachgerecht zu unterhalten. Veränderungen, welche im Widerspruch zu den voranstehenden Bestimmungen stehen, sind nicht zulässig.

15

Mutation 48/ZRS/2/5 mit RRB 1723 vom 06.12.2016 Mutation 48/ZRS/2/5 mit RRB 1723 vom 06.12.2016 17 Mutation 48/ZRS/2/5 mit RRB 1723 vom 06.12.2016 18 Mutation 48/ZRS/2/5 mit RRB 1723 vom 06.12.2016 19 Mutation 48/ZRS/2/5 mit RRB 1723 vom 06.12.2016 16

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Kommentar

11.4

Umsetzung 20

Bei unwesentlichen Änderungen von Bauten, Anlagen oder der Umgebung kann von der Umsetzung der Grünflächenziffer sowie der Baumpflanzungen abgesehen werden.

12.

QUARTIERPLANUNGEN FÜR VERKAUFSEINHEITEN 21

Quartierplanungen für Verkaufseinheiten mit einer Nettoladenfläche von mehr 2 als 500 m werden nicht unterstützt. Davon ausgenommen sind bestehende Ladenflächen, sofern sie insgesamt nicht vergrössert werden.

13.

GEFAHRENZONEN 22

13.1

Allgemein 23

Bei in Gefahrenzonen gelegenen Neubauten und -anlagen sowie bei wesentlichen Änderungen bestehender Bauten und Anlagen in Gefahrenzonen sind Massnahmen zu treffen, die die Bauten und Anlagen gegen die Auswirkungen der spezifischen Naturgefahren hinreichend schützen. Die baulichen Massnahmen, die zum Schutz vor spezifischen Naturgefahren geplant sind, sind in den Baugesuchsunterlagen darzustellen und zu beschreiben. Die Haftung des Gemeinwesens für Schäden infolge nicht ausreichender Wirksamkeit von Schutzmassnahmen, die aufgrund einer Gefahrenzone vorgeschrieben und zu ergreifen sind, ist ausgeschlossen.

13.2

Gefahrenzone Überschwemmung 24

Gebäude und haustechnische Anlagen sind so zu bauen, dass sie durch mögliche Hochwasserereignisse von geringer Eintretenswahrscheinlichkeit (Jährlichkeit 100 bis 300 Jahre) und unter Beachtung der gemäss der Gefahrenzone ausgewiesenen Gefahrenstufe nicht wesentlich beschädigt werden oder Folgeschäden verursachen. Mit dem Baugesuch ist für jede Baute eine auf der Naturgefahrenkarte basierende massgebende Hochwasserkote zu definieren, die sich an der maximalen Überschwemmungshöhe eines Hochwassers mit geringer Eintretenswahrscheinlichkeit (Jährlichkeit 100 bis 300 Jahre) orientiert. Unterhalb der massgebenden Hochwasserkote sind Gebäudeteile wasserdicht auszugestalten und ungeschützte Öffnungen in der Gebäudehülle untersagt. Die nasse Vorsorge ist nur in begründeten Ausnahmen, für Bauten oder Bauteile mit schadenunempfindlicher Nutzung und Bauweise, zulässig. Gebäudehüllen unterhalb der massgebenden Hochwasserkote sind so zu erstellen, dass sie den Beanspruchungen (Wasserdruck, Nässe, Schwemmmaterial)durch mögliche Hochwasserereignisse genügen.

20

Mutation 48/ZRS/2/5 mit RRB 1723 vom 06.12.2016 Mutation 48/ZRS/2/5 mit RRB 1723 vom 06.12.2016 22 Mutation 48/ZRS/2/5 mit RRB 1723 vom 06.12.2016 23 Mutation 48/ZRS/2/5 mit RRB 1723 vom 06.12.2016 24 Mutation 48/ZRS/2/5 mit RRB 1723 vom 06.12.2016 21

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Kommentar

D.

KERNZONE

14.

SINN UND ZWECK DER KERNZONE

Die Kernzonenbestimmungen bezwecken die sinnvolle Erhaltung und subtile Erneuerung innerhalb der traditionellen Strukturen des alten Dorfkerns. Dabei dienen die Bauvorschriften dem Schutze traditioneller und architektonisch bemerkenswerter Bauten samt ihrer Umgebung sowie der sorgfältigen Einordnung von Um- und Neubauten.

15.

NUTZUNGSART IN DER KERNZONE 25

Zugelassen sind Wohnnutzung sowie mässig störende Betriebe.

16.

ARCHITEKTONISCHE GESTALTUNG

siehe Erwägungen RRB

Alle Bauten haben sich in bezug auf Massstäblichkeit, Form und Material in die bauliche Umgebung einzufügen. Dem Gemeinderat steht bei allen Bauvorhaben, Renovationen und Restaurierungen ein verbindliches Mitspracherecht zu hinsichtlich Situierung, kubischer Erscheinung, Dach- und Fassadengestaltung, Material- und Farbgebung sowie der Umgebungsgestaltung.

17.

GEBÄUDEKATEGORIEN

Die Bauten der Kernzone sind in folgende drei Kategorien eingeteilt: • • •

geschützte Bauten erhaltenswerte Bauten übrige Bauten

Lage und Umriss der Bauten sind im Zonenplan dargestellt.

17.1

Die bestehenden Bauten sind ihrer architektonischen und städtebaulichen Qualität entsprechend in verschiedene Schutzkategorien eingeteilt. Dabei gilt für geschützte Bauten ein absolutes und für erhaltenswerte Bauten ein eingeschränktes Abbruchverbot.

Geschützte Bauten

Diesen Bauten kommt als Einzelobjekt und als Bestandteil des gewachsenen Dorfbildes ein hoher Stellenwert zu. Sie sind vor Zerfall zu schützen und dürfen nicht abgebrochen werden. Bauliche Massnahmen sind nur unter Wahrung der schutzwürdigen Substanz zu· lässig und haben mit aller Sorgfalt im Sinne des ursprünglichen Originals zu erfolgen. Die im Zonenplan mit einem Punkt bezeichneten Bauten unterstehen kantonalem Schutz. Bauliche Änderungen erfordern hierbei zusätzlich die Zustimmung der kantonalen Denkmalpflege.

25

Der Gemeinderat hat bei Neubauten auch bei der Situierung und Ausrichtung der Bauten ein Mitspracherecht.

Alle schutzwürdigen äusseren und inneren Bauteile sind zu erhalten. Bei Eingriffen ist ins-besondere auch das kantonale Gesetz über den Denkmal- und Heimatschutz (DHG) zu beachten.

Mutation 48/ZRS/2/3 mit RRB 1497 vom 18.07.2000

Seite 15

Kommentar

17.2

Erhaltenswerte Bauten

Die Lage und das Volumen dieser Bauten sind bedeutend für das Dorfbild. Sie sind soweit bautechnisch und wohnhygienisch sinnvoll zu - erhalten. Für allfällige Ersatz-Neubauten sind Situierung, Gebäudeabmessung, Geschosszahl, Firstrichtung und Dachgestaltung des ursprünglichen Gebäudes richtungsweisend. Die wichtigsten Stilelemente sind wieder anzuwenden. Dasselbe gilt für Umbauten und Renovationen.

Bei Umbauten sind Struktur und Substanz – soweit bautechnisch und wohnhygienisch sinnvoll – zu erhalten. Bei Ersatz-Neubauten ist neben der Lage und dem Volumen auch die Struktur des ursprünglichen Gebäudes richtungsweisend.

Wenn sich ein Neubauprojekt gleichwertig oder besser in die Umgebung einfügt, sind - in Absprache mit den zuständigen kantonalen Instanzen ·Abweichungen hieven möglich.

17.3

Übrige Bauten

Obwohl diesen Bauten keine historische Bedeutung zukommt, haben sie sich möglichst harmonisch ins Dorfbild einzufügen. Bei Renovationen und Umbauten ist · soweit erforderlich • eine Verbesserung der äusseren Erscheinung anzustreben. Bei der Situierung von Ersatz-Neubauten kann von der im Zonenplan dargestellten Lage sowie dem vorhandenen Gebäude-Umriss abgewichen werden, wenn dieses im Interesse des Dorfbildes liegt.

17.4

Neubauten

Für Neubauten gelten folgende Maximalmasse, wobei sich die Definitionen nach Kapitel 5 richten.

Vollgeschosszahl

2

Bebauungsziffer

40 %

Nutzungsziffer r

60 %

Sockelgeschosshöhe für Wohnbauten

2.7 m

Sockelgeschosshöhe für Geschäftsbauten

3.2 m

Fassadenhöhe

6.0 m

Gebäudehöhe

12.0 m

Gebäudelänge

frei

Neubauten sind architektonisch so zu gestalten, dass sie auch als solche erkennbar sind. Sie müssen sich jedoch harmonisch in die bauliche Umgebung einfügen. Eine Kopie von Bauten vergangener Zeiten wird nicht angestrebt.

Vor Erlass dieses Reglementes bestandenes Bauvolumen kann ausgebaut und anders genutzt werden, auch wenn die vorgenannten Masse bereits überschritten sind.

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Kommentar

18.

DÄCHER IN DER KERNZONE

Die Dachlandschaft des Dorfkerns bildet ein wesentliches Merkmal des charakteristischen Erscheinungsbildes und ist daher in seiner Grundstruktur zu bewahren. Durch vermehrte Nutzung der Dachräume und die dadurch notwendige Belichtung ist die Dachlandschaft starken Veränderungen ausgesetzt. → s. auch „Grundsätze über die Gestaltung der Dachlandschaft im Ortskern“ AOR, Okt. 1993

18.1

Dachgestattung

In allen Bereichen der Kernzone sind für Hauptbauten nur Sattel oder Krüppelwalmdächer mit einer Neigung von 40° bis 50° gestattet. Die Dächer sind mit Tonziegeln einzudecken.

Zulässige Dachformen für Hauptbauten siehe Prinzipskizze

Für kleinere An· und Nebenbauten sind auch andere Dachformen und Bedachungsmaterialien zulässig. Für Einrichtungen der Sonnenenergie-Nutzung sind Ausnahmen hinsichtlich Dachform, -neigung und Bedachungsmaterialien zulässig. siehe Erwägungen RRB Prinzipskizze

18.2

Bauteile auf dem Dach

Alle Bauteile an und auf dem Dach sind so anzuordnen und zu gestalten, dass sie ein ästhetisch ansprechendes Gesamtbild ergeben und mit der darunterliegenden Fassade harmonieren. Dachaufbauten sind nur bei einer Dachneigung von mehr als 35° zulässig. Pro Dachfläche sind jeweils nur zwei Arten von Bauteilen zugelassen (Aussiehe Erwägungen RRB nahme: Kamine, Lüftungsrohre etc.).

Beispiele zulässiger Dachaufbauten: Dachflächenfenster sind in die Dachhaut zu integrieren, d.h. sie sind ziegelbündig zu verlegen. siehe Prinzipskizze

Lukarnen sind hochrechteckig zu erstellen. Dacheinschnitte sind nur auf der strassenabgewandten Seite zulässig und mit seitlich offenen Schlepp· oder Giebeldächern zu versehen. Dachflächenfenster sind in die Dachhaut zu integrieren. Sonnenkollektoren etc. sind nur zulässig, wenn das Ortsbild hierdurch nicht wesentlich beeinträchtigt wird. siehe Erwägungen RRB

Seite 17

Kommentar

Prinzipskizze

18.3

Massvorschriften für Dachaufbauten 26

Für die einzelnen Bauteile gelten folgende Maximalmasse:

Lukarnen in der unteren Dachfläche

Frontfläche

1.8 m

2

Lukarnen in der oberen Dachfläche

Frontfläche

0.8 m

2

überdeckte Dacheinschnitte

Frontfläche

2.5 m

2

Ochsenaugen

Frontfläche

0.5 m

2

Glasziegelgruppen

Lichtfläche

0.4 m

2

Dachflächenfenster

Lichtfläche

0.3 m

2

Gesamtflächen für Dachflächenfenster und Glasziegelgruppen

Lichtfläche

2 % der zugehörigen Dachfläche

Die Massvorschriften dienen einerseits der Wahrung eines ansprechenden Gesamtbildes und zeigen anderseits den Gestaltungsspielraum zur Belichtung von Dachgeschossflächen auf. Hiermit wird ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Wohnqualität und Siedlungsbild angestrebt.

Von diesen Massvorschriften kann im Einvernehmen mit dem Gemeinderat und den zuständigen kantonalen Amtsstellen abgewichen werden, wenn dabei eine gute Lösung erreicht wird.

26

Mutation 48/ZRS/2/1 mit RRB 2534 vom 18.10.1994

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19.

FREIRÄUME IN DER KERNZONE

19.1

Vorplätze

Die Vorplätze inklusive der Vorgärten sind ansprechend zu gestalten. Sie sind von Hochbauten aller Art freizuhalten. Niveauveränderungen und Belagserneuerungen sind mit der Gemeinde abzusprechen. Einfriedungen dürfen die Höhe von 0.90 m ab fertigem Niveau nicht überschreiten. Sie sind in herkömmlicher Art auszuführen (Eisenstäbe, Staketen, Sockelmauer). Einfriedungsmauern sind nicht gestattet. Der Gemeinderat hat ein Mitspracherecht hinsichtlich der Gestaltung der Vorplätze.

19.2

Grünflächen

Wo möglich, ist mindestens 20 % der Parzellenfläche als zusammenhängende, den Bewohnern und Bewohnerinnen zur Verfügung stehende Grünfläche anzulegen und zu unterhalten.

19.3

Diese Bestimmung dient insbesondere bei baulichen Verdichtungen der Wahrung des Ortsbildes und Verbesserung der Wohnqualität.

Geschützte Bäume

Diese Bäume dürfen nicht ohne zwingenden Grund entfernt werden und sind sachgemäss zu pflegen. Wird ein solcher Baum krankheitshalber entfernt, so ist an Ort und Stelle ein gleichwertiger Ersatzbaum zu pflanzen. Vor dem Fällen besteht eine Meldepflicht beim Gemeinderat. Dieser hat über die entsprechende Ersatzbepflanzung zu befinden.

20.

SPEZIELLE BESTIMMUNGEN IN DER KERNZONE

20.1

Zone für öffentliche Werke und Anlagen im Dorfkern

Die im Dorfkern ausgewiesenen Zonen für öffentliche Werke und Anlagen sind mit den Vorschriften der Kernzone überlagert und haben sich den allgemeinen Zielsetzungen der Kernzone zu unterziehen.

20.2

Die Vorplätze umfassen das durch Gärten, Abstellplätze und Fussgängerbereiche belegte Areal zwischen den Hausfronten und der Strasse. Sie bilden einen wichtigen Bestandteil des Strassenraumes. Aufgrund dieser grossen Bedeutung enthalten die Zonenbestimmungen entsprechende Nutzungs- und Gestaltungsvorschriften.

Bäume sind wesentliche Bestandteile der Aussenräume und gehören genauso zum Dorfbild wie die Bauten. Die Kosten für Pflege und allenfalls Baumersatz trägt die Liegenschaftseigentümerschaft. Als Ersatzbäume sind nur einheimische und standortgerechte Arten gestattet.

Die Kernzonenbestimmungen gelten für die Öffentlichkeit gleichermassen wie für Private.

Bewilligungspflicht

Neue Farbgebungen und Änderungen an allen Bauten der Kernzone bedürfen der Zustimmung durch den Gemeinderat. Dieser entscheidet aufgrund von Farbmustern am Gebäude. Gebäudeabbrüche, bauliche Veränderungen und Aussenrenovationen von allen Bauten in der Kernzone sind bewilligungspflichtig und erfordern ein ordentliches Baugesuch. Der Gemeinderat kann die Abbruchbewilligung von der Erteilung einer Baubewilligung für en entsprechenden Neu· oder Umbau abhängig machen.

Den Liegenschaftseigentümerinnen resp. -eigentümern wird empfohlen, alle Absichten über Neu-, Um- oder Anbauten, Renovationen, Zweckänderungen sowie über Um- und Neugestaltung der Umgebung frühzeitig mit dem Gemeinderat sowie den zuständigen kantonalen Amtsstellen vorab zu klären.

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Kommentar

20.3

Baugesuche

Nebst den üblichen Unterlagen (§ 25 WO BauG) sind den Baugesuchen - je nach Bauabsicht - die Ansichten der angrenzenden Bauten, Detailpläne, Beschreibungen, Modelle, Farb- und Materialmuster usw. beizulegen. Mit dem Baugesuch ist ein Umgebungsplan im Massstab 1:100 einzureichen.

20.4

→ vergl. auch die Anforderungen gemäss Raumplanungs- und Baugesetz (RBG), Kap. C „Bewilligungsverfahren“ (§§ 124 bis 132) und Verordnung zum Raumplanungs- und Baugesetz (RBV), Kap. F „Baubewilligungswesen“ (§§ 86 bis 94)

Öffentliche Beiträge

Bei den kantonal geschützten Bauten kann der Staat Beiträge gewähren. Für kommunal geschützte Bauten liegt die Zuständigkeit bei der Gemeinde. Allfällige Beiträge richten sich nach den Besonderheiten des Objektes.

E.

ÜBRIGE ZONEN UND OBJEKTE

21.

ZENTRUMSZONE 27 siehe Erwägungen RRB

Zugelassen sind Wohnnutzung sowie mässig störende Betriebe. Die Nutzungsziffer beträgt 100 % (Definition gemäss Art. 5.2). Dachaufbauten auf Flachdächern sind - mit Ausnahme von technischen Aufbauten - nicht zulässig. Aufgrund der Lage des Areals im Mittelpunkt des Ortszentrums gelten hier besonders hohe Anforderungen an die Gestaltung der Bauten und deren Umgebung. Der Gemeinderat kann hierzu Weisungen erlassen. Neu- und Umbauten dürfen nur aufgrund eines rechtskräftigen Quartierplanes erstellt werden. Auf kleineren Arealen kann der Gemeinderat Neu- und Umbauten ausnahmsweise von der Quartierplanpflicht entheben, wobei in solchen Fällen der ursprüngliche Richtplan RP64 richtungsweisend ist. Kleinere, für das Ortsbild unbedeutende Neu· und Umbauten unterliegen nicht der Quartierplanpflicht.

27

Die Zentrumszone umfasst die Areale der ehemaligen Richtplanung 1964, welche weiterhin richtungsweisend bleibt für Um- und Neubauten. Bei besseren Lösungen kann jedoch von dieser Richtplanung abgewichen werden. Die Praxis hat gezeigt, dass für kleinere Bauvorhaben die Durchführung von Quartierplanungen zu aufwendig und wenig effizient ist. Daher besteht die Möglichkeit, kleinere Areale aus der Quartierplanpflicht zu entlassen. Die Wahrung der öffentlichen Interessen wird durch die Weisungsbefugnis des Gemeinderates gewährleistet.

Mutation 48/ZRS/2/3 mit RRB 1497 vom 18.07.2000

Seite 20

Kommentar

22.

ZONE FÜR ÖFFENTLICHE WERKE UND ANLAGEN 28

Zonen für öffentliche Werke und Anlagen umfassen Gebiete, die zu Erfüllung öffentlicher Aufgaben durch: a) b) c) d)

die Gemeinwesen andere Körperschaften und Anstalten des öffentlichen Rechts Inhaber staatlicher Konzessionen Personen des privaten Rechts, die öffentliche Aufgaben erfüllen

benötigt werden. Zusätzlich sind im beschränktem Umfange andere Nutzungen zulässig, sofern sie mit der Erfüllung der öffentlichen Aufgaben verträglich sind. Die Bauweise wird unter Berücksichtigung der öffentlichen und privaten Interessen festgelegt. Die in diesen Zonen liegenden Grundstücke muss die Gemeinde im Zeitpunkt der Erstellung der Werke und Anlagen unter Vorbehalt der übrigen gesetzlichen Bestimmungen übernehmen.

23.

UFERSCHUTZZONE

Diese Zone dient dem Schutz der Bachufer, der Vernetzung von Naturräumen und der Verschönerung des Ortsbildes. Alle Massnahmen, die dem Sinne dieser Zone widersprechen, sind untersagt.

Aus ökologischen Gründen sind die Ufer von Birsig und Marbach geschützt. Für den Birsig besteht ein Renaturierungsprojekt.

Der Gemeinderat legt im Einvernehmen mit dem Grundeigentümer resp. der Grundeigentümerin Pflegemassnahmen und Kostenteiler fest.

24.

BOTANISCHES OBJEKT

Alle Baumgruppen, Gehölzgruppen und Einzelbäume sind vor Beschädigung zu schützen. Insbesondere sind Abgrabungen innerhalb der Kronentraufe verboten. Der Gemeinderat legt im Einvernehmen mit dem Grundeigentümer resp. der Grundeigentümerin Pflegemassnahmen und Kostenteiler fest.

28

Mutation 48/ZRS/2/3 mit RRB 1497 vom 18.07.2000

Seite 21

Kommentar

F.

BESTIMMUNGEN ALLGEMEINER ART

25.

SPEZIELLE PLANUNGS-, NUTZUNGS- UND BAUVORSCHRIFTEN

25.1

Eingliederung der Bauten in die Umgebung 29

Alle Bauten sind derart in ihre bauliche und landschaftliche Umgebung einzugliedern, dass eine gute Gesamtwirkung erreicht wird. Dies gilt besonders für die Baumassenverteilung, Staffelung der Bauten, Bauhöhe, Bauform, Dachgestaltung, Material- und Farbwahl sowie der Umgebungsgestaltung.

25.2

Ausnahmeüberbauungen nach einheitlichem Plan 30 31 32

Der Gemeinderat kann in Abwägung der öffentlichen und privaten Interessen und sofern es besondere Verhältnisse rechtfertigen, den zuständigen kantonalen Amtsstellen in den Wund WG-Zonen Ausnahmen von den Zonenvorschriften wie die Bebauungs- und Nutzungsziffer, der Gebäudelänge, der Fassaden, Gebäude- und Sockelgeschosshöhe beantragen, wenn Grundstücksflächen 2 von zusammen mindestens 2'000 m nach einheitlichem Plan überbaut werden.

Das Mitspracherecht des Gemeinderates bezieht sich sowohl auf die Gestaltung der Gebäude wie auch auf die Umgebung Ausnahmen können nur bewilligt werden, wenn alle aufgeführten Kriterien (siehe nebenstehenden Text) erfüllt sind.

Der Plan legt u. a. die Situierung, kubische Erscheinung, Material- und Farbwahl der Überbauung sowie die Umgebungsgestaltung, Parkierung und interne Erschliessung fest. In Abweichung von den Zonenvorschriften kann der Gemeinderat die Erhöhung der Nutzungsmasse bis zu den nachfolgend aufgeführten Werten beantragen, wobei jedoch kein Anspruch auf eine Erhöhung erhoben werden kann.

Zone

Nutzungsziffer *

Bebauungsziffer *

Gebäudelänge

Fassadenhöhe

Gebäudehöhe

W2a

+5%

+5%

0

0

0

W2b

+5%

+2%

+5m

+3m

+3m

WG2a

+5%

0

+5m

+3m

+3m

WG2b

+5%

0

0

+3m

+1m

W3

+5%

+5%

+ 10 m

0

0

WG3

+5%

+5%

0

0m

0

* Erhöhung in Prozentpunkten Ausnahmen können nur beantragt werden, wenn die Überbauung in bezug auf die architektonische Gestaltung, die Wohnhygiene und die Umgebungsgestaltung gute Qualitäten aufweist. Der Gemeinderat kann solche Ausnahmebebauungen der kantonalen Arealbaukommission vorlegen.

29

Mutation 48/ZRS/2/4 mit RRB 1427 vom 13.09.2005 Mutation 48/ZRS/2/1 mit RRB 2534 vom 18.10.1994 31 Mutation 48/ZRS/2/3 mit RRB 1497 vom 18.07.2000 32 Mutation 48/ZRS/2/4 mit RRB 1427 vom 13.09.2005 30

Seite 22

Kommentar

Quartierplanungen 33

25.3

Die Aufstellung von Quartierplänen ist grundsätzlich in jeder Bauzone auf dafür geeigneten Arealen möglich. Quartierpläne können von den ordentlichen Zonenvorschriften abweichende Bestimmungen enthalten. Besondere Beachtung ist folgenden Kriterien zu schenken • • • • • •

der Wohnqualität den Auswirkungen auf die Nachbarschaft dem Ortsbild dem Landschaftsbild der Kapazität der Erschliessungsanlagen der Abfallbewirtschaftung

Verfahren und Inhalt richten sich nach § 37 ff RBG

Ausnahmebewilligungen 34 35

25.4

Der Gemeinderat kann in Abwägung der öffentlichen und privaten Interessen und sofern es besondere Verhältnisse rechtfertigen den zuständigen kantonalen Amtsstellen Ausnahmen von den Vorschriften dieses Zonenreglementes beantragen. Dies gilt beispielsweise • • • • •

bei den in diesem Reglement erwähnten Fällen; wenn die Anwendung dieser Vorschriften eine architektonisch oder städtebaulich bessere oder vernünftigere Lösung verunmöglicht; bei der Einpassung von Bauten und deren Umgebung ins bestehende Terrain; für Massnahmen, welche dem Umweltschutz dienen; für ausgesprochene Härtefälle.

Der Gemeinderat kann der Baubewilligungsbehörde in Abwägung der öffentlichen und privaten Interessen Ausnahmen beantragen, wenn die Anwendung des vorliegenden Reglements bei der Veränderung (Umbau) bestehender oder beim Wiederaufbau zerstörter Bauten für die Bauherrschaft mit erheblichen Nachteilen verbunden ist. Die Ausnahmeanträge müssen von den Gesuchstellern begründet werden.

Bei der Erstellung von Frei- und Spielflächen kann der Gemeinderat bei engen und ungünstigen Platzverhältnissen oder schwieriger Topographie der Bewilligungsbehörde Ausnahmen beantragen. Bei zusammengehörigen Gebäudegruppen dürfen Ausnahmen für bauliche oder gestalterische Einzelmassnahmen nur aufgrund eines Gesamtkonzeptes erteilt werden, wenn sie von Bedeutung sind in bezug auf • • •

das Erscheinungsbild, die Erschliessung, die Umgebungsgestaltung.

Das Gesamtkonzept ist für alle weiteren gleichartigen Ausnahmen richtungsweisend und integrierender Bestandteil des entsprechenden Baugesuches.

33

Mutation 48/ZRS/2/3 mit RRB 1497 vom 18.07.2000 Mutation 48/ZRS/2/1 mit RRB 2534 vom 18.10.1994 35 Mutation 48/ZRS/2/4 mit RRB 1427 vom 13.09.2005 34

Seite 23

Kommentar

25.5

Parkplätze

Die Ermittlung der notwendigen Abstellplätze erfolgt nach der kantonalen Wegleitung zur Bestimmung der Anzahl Parkplätze für Personenwagen und Velos/Mofas. Ist die Schaffung des erforderlichen Parkraumes auf privatem Areal nicht möglich, so hat die Bauherrschaft der Öffentlichkeit zweckgebundene Ersatzabgaben zu entrichten. Bei neuen Bebauungen innerhalb der W-, WG- und K-Zonen mit mehr als zwölf Stammplätzen ist für diese die Erstellung von Einstellhallen obligatorisch. Besucher-Parkplätze sind frei zugänglich anzuordnen und zu bezeichnen.

Können ausnahmsweise auf dem privaten Areal keine oder nicht genügend Parkplätze geschaffen werden, so sind für die nicht erstellten Parkplätze Ersatzabgaben zu leisten. → siehe dazu „Reglement über die Ersatzabgabe für fehlende Abstellplätze“. Unter neuen Bebauungen, gemäss nebenstehender Formulierung, werden sowohl funktionell zusammengehörige Einfamilienhaus- als auch Mehrfamilienhaus-Bebauungen verstanden. Besucherparkplätze sind als solche zu bezeichnen und dauerhaft zu erhalten. Sie dürfen nicht vermietet werden.

25.6

Baugesuchsunterlagen

Mit den Baugesuchsunterlagen ist ein Schema über die Berechnung der baulichen Nutzung (Bebauungs- und Nutzungsziffer sowie Fläche der Nebenbauten) einzureichen.

25.7

Die schematische Darstellung (graphisch und rechnerisch) schafft Klarheit und erleichtert die Prüfung der Bebauungs- und Nutzungsziffern (Nutzunmasse).

Zonenplan-Nachführungen

Weisen Bau· und Strassenlinienpläne kleinere Abweichungen gegenüber der Darstellung im Zonenplan auf, so ist der Gemeinderat befugt, die entsprechenden Planmutationen zu beschliessen. Zur Erlangung der Rechtskraft ist das Auflage· und Genehmigungsverfahren durchzuführen.

Dies vereinfacht das Verfahren wesentlich, weil die Gemeindeversammlung von Beschlüssen über längst vollzogene Tatsachen entlastet wird.

Seite 24

Kommentar

25.8

Dachaufstockungen in einheitlichen Siedlungen 36

Grenzbaurecht Für die bestehenden und im Zonenplan mit einer speziellen Signatur bezeichneten Überbauungen ist die geschlossene Bauweise vorgeschrieben. Bei Dachaufstockungen gelten die notwendigen Grenzbaurechte als erteilt. Gestaltung

Diese Bestimmung regelt das Vorgehen bei Dachaufstockungen innerhalb der im Zonenplan bezeichneten Siedlungen, damit frühzeitig Fragestellungen hinsichtlich des Erscheinungsbildes und der Grenzbaurechte befriedigend gelöst werden können.

Dachaufstockungen müssen sich gut ins Siedlungsgebiet einordnen. Sie sind nach Möglichkeit gleichzeitig über der ganzen Häuserzeile resp. Häusergruppe zu realisieren. Werden Dachaufstockungen zeitlich gestaffelt realisiert, so haben sich alle Aufstockungen hinsichtlich ihrer Art und Gestaltung der ersten anzupassen. Im Interesse des Ortsbildes kann der Gemeinderat für die jeweiligen Überbauungen, oder einzelne Teile davon, Gestaltungskriterien aufstellen. Der Gemeinderat ist befugt, Einsprache gegen ein Baugesuch zu erheben, wenn eine Verunstaltung des Orts- und Siedlungsbildes zu erwarten ist. Vor Eingabe des ersten Baugesuches ist ein Gestaltungskonzept für die gesamte Überbauung oder Häuserzeile vorzulegen. Das Konzept wird von den betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümern in Zusammenarbeit mit der Gemeinde entwickelt. Das Gestaltungskonzept ist Grundlage zur Beurteilung der Baugesuche für Dachaufstockungen.

26.

ADMINISTRATIVE BESTIMMUNGEN

26.1

Zuständigkeit

siehe Erwägungen RRB

Der Gemeinderat ist zuständig für die Anwendung dieses Reglementes.

26.2

Zuwiderhandlungen

Verstösse gegen das Zonenreglement werden gemäss den Bestimmungen des Baugesetzes geahndet.

26.3

Aufhebung bisherigen Rechts

Alle bisherigen Erlasse, welche diesen Vorschriften widersprechen, werden aufgehoben. Dies gilt insbesondere für die Zonenvorschriften von 1967, bestehend aus Zonenplan, Legende, kantonalen Normalien und Ergänzungsbestimmungen, sowie für die Dorfkernplanung von 1977. Weiterhin rechtskräftig bleiben die Bestimmungen der Wochenendhauszone WEH.

26.4

Rechtskraft

Dieses Reglement, samt den zugehörigen Zonenplänen Siedlung und Dorfkern, tritt mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Rechtskraft.

36

Mutation 48/ZRS/2/2 mit RRB 1740 vom 25.06.1996

Seite 25

G.

BESCHLÜSSE UND GENEHMIGUNG

Gemeinde

Kanton

Seite 26

ANHANG ZUM ZONENREGLEMENT EMPFEHLUNGEN Naturnahe Gestaltung der Gartenanlagen

37

Der Gemeinde befürwortet die naturnahe Gestaltung von Gartenanlagen. Entsprechende Informationen und Dokumentationen können bei der Bauabteilung eingeholt werden. Nichtversiegelung bzw. Entsiegelung von Wegen und Plätzen

38

Eine Zielsetzung des Gewässerschutzgesetzes ist die Rückhaltung von Regenwasser und dessen Versickerung an Ort. Mit der Erstellung von wasserdurchlässigen Abstell-plätzen, Gehwegen, Sitzplätzen etc. kommt man diesem Ziel sicher näher. Überdies präsentieren sich solcherart gestaltete Plätze aus einer gewissen Distanz wie Rasenflächen. Vorplätze, private Parkplätze und Wege

39

Befahr- oder begehbare Freiflächen sind nach Möglichkeit als wasserdurchlässige Flächen zu gestalten. Die Beschaffenheit soll zumindest einen minimalen Pflanzen-bewuchs zulassen. Flächendeckende Versiegelungen sind möglichst zu vermeiden. Vermeidung unnötiger Lichtemissionen

40

Ausrichtung: Lichtstrom von oben nach unten richten. Lichtlenkung von unten nach oben ist grundsätzlich zu vermeiden. Mindestens sind Leuchten so abzuschirmen, dass Lichtimmissionen in nicht zu beleuchtende Räume verhindert werden. Lichtlenkung: Vermeidung unnötiger Emissionen auf nicht zu beleuchtende Bereiche durch präzise Lichtlenkung. Ist dies nicht direkt möglich, sind als weitere Massnahme Abschirmungen vorzunehmen. Helligkeit: Objekte nur so hell beleuchten wie notwendig. Die erforderliche Helligkeit ergibt sich aus der Nutzung. Es ist darauf zu achten, dass die Helligkeit nicht über die Anforderung der Nutzung hinausgeht und keine Überbeleuchtung entsteht. Lichtsteuerung: Berücksichtigung der allgemeinen Nachtruhe zwischen 22 und 6 Uhr durch Abschaltung oder Reduzierung auf ein Minimum durch zeit- und bewegungsabhängige Beleuchtung (Verwendung von Bewegungsmeldern, Zeitschaltuhren). Es ist zu berücksichtigen, dass Sicherheíts- und gestalterische Beleuchtung zwingend unterschiedlich angesteuert werden können. Anschluss an Wärmeverbund Oberwil-Therwil

41

Bei Erstellung von Bauten und Anlagen mit einer Nutzfläche von mehr als 500 m2 wird ein Anschluss an den Wärmeverbund WOT (Wärmeverbund Oberwil -Therwil AG) empfohlen.

37

Mutation 48/ZRS/2/3 mit RRB 1497 vom 18.07.2000 Mutation 48/ZRS/2/3 mit RRB 1497 vom 18.07.2000 39 Mutation 48/ZRS/2/3 mit RRB 1497 vom 18.07.2000 40 Mutation 48/ZRS/2/5 mit RRB 1723 vom 06.12.2016 41 Mutation 48/ZRS/2/5 mit RRB 1723 vom 06.12.2016 38

Seite 27

DACHFORMEN 42

42

Mutation 48/ZRS/2/4 mit RRB 1427 vom 13.09.2005

Seite 28