2_Q_27_Quartierplan Heuwinkel

Beschlüsse

://:

1. Die vom Einwohnerrat Allschwil am 12. Juni 2018 beschlossenen Quartierplanvorschriften «Heuwinkel» werden gestützt auf § 2 RBG im Sinne der Erwägungen genehmigt und damit allgemeinverbindlich erklärt. 2. Massgebend sind die mit den Inventarnummern 2/QP/27/0, 2/ZPS/1/9, 2/LES/2/3 (Quartierplan, Mutation zum Zonenplan Siedlung, Mutation zum Lärm-Empfindlichkeitsstufenplan) und 2/QR/27/0 (Quartierplanreglement) versehenen Exemplare der Pläne und des Reglements. 3. Die Ziffer 1 dieses Beschlusses ist gestützt auf § 9 Geschäftsordnung des Regierungsrates im Amtsblatt zu veröffentlichen. 4. Die Gemeinde wird aufgefordert, bei der Veröffentlichung der Pläne und der Reglemente (im Internet und in Papierform) die regierungsrätlichen Erwägungen zu übernehmen.

Verteiler: – Gemeinderat Allschwil, 4123 Allschwil – Stierli + Ruggli, Ingenieure + Raumplaner AG, Unterdorfstrasse 38, 4415 Lausen – Landeskanzlei (Publikation Amtsblatt) – BUD, Bereich Raumentwicklung und Baubewilligung – Bau- und Umweltschutzdirektion Die Landschreiberin:

RRB Nr. 2019-179 vom 12. Februar 2019

2/2

Q u a rtie rpl a n - Reg leme nt Quartierplan u ng "Heuwin kel"

lnhaltsverzeichnis Seite ........1

Erlass S

1 Zweck, Ziele und Geltungsbereich der Planung

2 Art der baulichen Nutzung..... S 3 Mass der baulichen Nutzung.

,....,.,2

4 Lage, Grösse und Gestaltung der Bauten......... S 5 Nutzung, Gestaltung und Unterhalt des Aussenraumes.. $ 6 Erschliessung und Parkierung................ S 7 Ver- und Entsorgung S I Lärmschutz S 9 Realisierung und QP-Vertrag ..............

........4

...........11

$ 1 0 Abweichungen und Ausnahmen................

...........12

$ 1 I Schlussbestimmungen .............

...........13

Beschlüsse

...........14

S

........3

S

Bearbeitung:

........1

r.:l

Ð11

........7 ........9 ...........10 ........... 1 1

Auftragsnummer: St¡erli+ Ruggli lngêniêuro + Reumplanef AG Unlerdorßtrasse 38, Postfacfr ¿14'15 Lausen 061 /926 84 30

Jakob Ste¡b Arch¡tekten AG Wett¡ngerwies 2a

Dok-Status: Verfasser:

8001 Zürich '

Kontrolle / Freigabe: Versìon / Datum:

02-075 Genehmigung

DF/BB 07.09.201 8

Kommentar / H¡nweise Geschlech tsne utra I i tãt Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird auf die gleichze¡t¡ge VeNvendung männlicher und we¡blicher Sprachformen verzichtet. Sämtliche Personenbezeichnungen gelten gle¡chwahl für beiderle¡ Geschlecht.

Erlass QP-Bestandteile

Die Einwohnergemeinde Allschwil erlässt, gestützt auf $$ 2 -7 und SS 37 - 47 des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG) vom 8. Januar 1998, auf den Pazellen Nrn. A-22 und A-2453 sowie teilweise auf der Parzelle Nr. A-20 Quartierplan-Vorschriften (OPV), bestehend aus dem vorliegenden Quartierplan-Reglement (QR) und dem Quartierplan (QP) "Heuwinkel" (Situation und Schnitt) im Massstab 1:500.

Der Erlass definiert die massgebenden gesetzlichen Grundlagen. worauf sich die vorliegenden Quartierplan-Vorschr¡ften abstützen. Es sind dies in Wesentl¡chen SS 37 - 47 des RBG, ¡n welchen lnhalt und Veffahren der Quartierplanung festgelegt sind. Die Quañierplan-Varschriften sind grunde¡gentumsverbindlich und bilden die öffentlich-rechtliche Zonen- bzw. Nutzungs- und Erschliessungsplanung für die Parzellen Nm. A-22 und A-2453 sowie teilweise A-20.

E¡ne städtebauliche Qualitätssicherung wurde durch ein Wettbewerbsveñahren mit E¡ns¡tz der Gemeinde Ailschw¡l in der Jury vorgenommen. Dabei wurde die Bebauungskonzeption des Architekturbüros Jakob Steib Arch¡tekten AG, Zürich ausgelobt und weiterentw¡ckelt.

S

f

Zweck, Ziele und Geltungsbereich der Pla-

nung Zweck

Die Quartierplanung "Heuwinkel" bezweckt eine geordnete, haushälterische und sinnvolle Nutzung des Bodens und soll eine umweltgerechte, wohnhygienisch, architektonisch und städtebaulich sowie erschliessungsmässig gute, der Umgebung angepasste Überbauung gewährleisten.

Quartierplan-Reglement "Heuwinkel", Allschwil

Zweck und Ziele der Quaftierplanung sind ¡m Sinne von $ 37 und

S 39 RBG in den QP-Vorschriften festgelegt worden und stützen

sich u. a- auf die Planungshilfe .,Die QuarTierplanung" des Amtes für Raumplanung BL (ARP) von Februar 2016.

Kommentar / H¡nwe¡se z,iele

2 Mit dieser Quartierplanung werden im Wesentlichen folgende Ziele verfolgt:

a. Realisierung einer qualitativ guten Wohnüberbauung mit differenzierten Wohnformen und guter Nutzungsfl exibilität;

b. Sicherstellung einer quartierverträglichen Siedlungsverdichtung mit hoher Qualität: Haushälterische Bodennutzung durch Nutzungserhöhung gemäss den raumplanerischen Vorgaben von Bund und Kanton;

c. Erneuerung der Siedlung für zeitgemässen Wohnungsbau; d. Grosszügige Anlage und Gestaltung des Aussenraumes als Gesamtkonzept mit öffentlich zugänglichem, baumbestandenem öffentlich nutzbarem Quartierplatz;

e. Ermöglichung eines energetisch nachhaltigen Standards für die Überbauung.

f. Sicherstellung des Hochwasserschutzes innerhalb des Quartierplan-Areals. Geltungsbere¡ch

3 Die Quartierplan-Vorschriften gelten für das Areal innerhalb des Quartierplan-Perimeters. Planelemente ausserhalb des Quartierplan-Perimeters haben ledigliclr orientierenden Charakter.

Insbesondere ist zu beachten: Verordnung über d¡e rat¡onelle Energienutzung vom 22. März 2005 mit massgebenden Anpassungen, welche am 1. Juli 2009 in Rechtskraft gesetzt wurden. Der Hochwasserschutz wird gewährle¡stet durch $ 10 Abs. 1 I¡t. a Brand- u nd Natu rgefah re n präve ntion sge setz ( BN PG)

Siehe Quaftierplan. Orientierende Planinhalte beruhen in der Regel auf anderen Erlassen und werden nur zu vollständigen lnformation dargestellt. Dies g¡lt auch für sämtliche Planelemente ausserhalb des QuartierplanPerimeters.

S Heuptbauten

AundB

2 Art der baulichen Nutzung

1 Für die Hauptbauten A und B gilt als Art der baulichen Nutzung die Wohnnutzung im Sinne von $ 21 Abs. 1 RBG.

Nutzungsart der An- und Nebenbauten

2 Als An- und Nebenbauten gelten eingeschossige Bauten, welche nicht direkt einer Wohn- oder Geschäftsnutzung dienen. Die Art der Nutzung für An- und Nebenbauten richtet sich nach den Quartierbedürfnissen und kann insbesondere Raum für Unterhaltsund Verwaltungstätigkeiten der Siedlung umfassen. Es muss sich bei der Nutzung um ergänzende Q uartierinfrastruktur handeln.

Quart¡erplan-Reglement "Het¡winkel", Allschwil

z. B. Trafostation, Infrastrukturbauten (Ver- und Entsorgung), Zugänge zu unterirdischen Bauten (Autoeinstellhalle), Geräteschopf, Unterst¿inde Bauten für Begegnungszwecke, Velounterstände, Gehwegüberdachung u. a. m.

/

2

Kommentar / H¡nweise

S Berechnung bei Hauptbauten

3 Mass der baulichen Nutzung

1 Das Mass der baulichen Nutzung wird mittels der anrechenbaren Bruttogeschossfläche (BGF) der Hauptbauten berechnet und ausgewiesen.

Anrechenbare Bruttogeschossfläche (BGF)

n¡cht zur BGF w¡rd gerechnet

2 Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller dem Wohnen und dem Ar-

Entspricht der ORL-Definit¡on mit QP-spezifischen VollzLrgsprâzisierungen und Ergänzungen.

beiten dienenden oder hierfür verwendbaren ober- und unterirdischen Geschossflächen. Die Mauer- und Wandquerschnitte werden mitgerechnet.

3 Nicht angerechnet an die Bruttogeschossfläche werden:

a. zu Wohnungen und zu Dienstleistungsnutzungen gehörende Kellerräume; b. Heiz- und Tankräume, Räume für Energiespeicher, Waschküchen und Trockenräume, Schutzräume, Containerräume;

c. Maschinenräume für Lift-, Ventilations- und Klimaanlagen sowie lnstallationsräume und dergleichen;

d. unterirdische Einstellräume für Fahzeuge inklusive Erschliessungswege und Zugänge;

e. überdeckte bzw. unterirdische Veloabstellplätze, Abstellräume für Gehhilfen, Rollstühle und dergleichen;

f. Verkehrsflächen wie Korridore, Treppen und Lifte, die ausschliesslich nicht anrechenbare Räume erschliessen;

g. Bastel- und Gemeinschaftsräume inkl. deren Nebenräume im Unter- oder Erdgeschoss;

h. Mindestens einseitig offene Durchgänge, Arkaden, Dachterrassen- oder Gartensitzplatzüberdachungen, Pergolen ;

i. offene oder teilweise verglaste unbeheizte (keine lsolierverglasung) ein- und vorspringende Balkone sowie Loggien, sofern die natürliche Belüftung und Belichtung für die dahinterliegenden lnnenräume sichergestellt ist;

j. unterirdische Einstell-, Vorrats- und Lagerräume; k. Trafostation, Entsorgungsanlagen;

l. An- und Nebenbauten gemäss $ 2 Abs. 2 des vorliegenden Reglementes; Quartierplan-Reglement "Heuwinkel", Allschwil

3

Kommentar / Hinweise

m. ausserhalb der Bauten liegende Treppen, Stützmauern, äussere Lichtschächte, Rampen und dergleichen;

n. Mehrstärken von Gebäudeaussenwänden über 35 cm. Bruttogeschossf,äche für

a Die maximalzulässige Bruttogeschossfläche (BGF) innerhalb der Baubereiche beträgt für das Quartierplan-Areal insgesamt: 6'950 m2 BGF.

Hauptbauten

Projektieñe Bruttogeschossfläche (BG F) Stand: 04. 04.20 1 6 Prolektie¡te m2 BGF QP-Rese/ve gegenüber der prolekt¡eîten Bebauung: 46 m'z BGF.

Nutzung

6'904

Nachweis der baulichen Ausnützung (Ausnützungziffer, AZ) QP-Perimeter für bauliche Nutzung beschränkt s¡ch auf die Fläche der Parz. Nrn. A-22 und A-2453 m¡t insgesamt 4'580 m2 Grundfläche (oh ne Strassenarea/ Pappelstrasse).

Az:u',nto'n'.:1.s2 4'5BO n¿ Nachweis der überbauten Fläche (Bebauungsziffer, BZ) Projekt¡e ft e G ebä udeflä chen, (G F) Sta nd. 04. 04. 20 1 6

prajektierfer Hauptbau projektierter Hauptbau

,t = ffi Maximalmass von eingeschoss¡gen An- und Neben-

A: B:

851 m2 377 m2

: o,z7 (atte Hauptboutett)

5 Die Summe aller Grundflächen von eingeschossigen An- und Nebenbauten darf 100 m2 nicht überschreiten.

bauten

S Lage und Gestaltung der Heuptbauten (Baubere¡che A und B),

Hauptzugänge

4 Lage, Grösse und Gestaltung der Bauten a. Die Baubereiche im Quartierplan begrenzen die Lage und Höhe der Hauptbauten. b. Nicht zur baulichen Nutzung (BGF) zählende Bauteile wie Balkone, Terrassen etc. dürfen an Hauptbauten angebaut werden und die Begrenzung der Baubereiche bis max. 1.5 m überragen.

c. Durch den Hauptbau A hindurch ist auf Erdgeschossebene ein einladend und grosszügig gestalteter Gebäudedurchgang zu realisieren.

d. Die Hauptzugänge zu den Hauptbauten erfolgen via den öffentlich nutzbaren Platz.

Quartierplan-Reglement "Heuwinkel", Allschwil

Nachbanechtliche Grenzabsände gegenüber ausserhalb des QP liegenden Liegenschaften sind unabháng¡g von der Baubereichsdimensionierung e inzuhaften.

Das aktuelle Bebauungskonzepf sreht so/che Balkone am Hauptbau

B vor: Deshalb. überragt im QP d¡e graue Fläche des Bebauungskonzepts die Baubereichsbegrenzung zur Pappelstrasse hin an einer Stelle, vgl. dazu S 53 Aós. 2 RBY. Durch diesen Durchgang hindurch verläuft e¡ne s¡edlungsinterne F u ssg ä ngere rschl ie ssu ng.

4

Kommentar / Hinweise Lage und Gestal-

tung von An- und Nebenbeuten

(Baubereich fi¡r e¡ngeschossige Nebenbautenl

Unterird¡sche Bauten und Baute¡le

2 Nebenbauten sind zur Hauptsache im Baubereich für eingeschossige Nebenbauten an-

Die Summe aller Grundflächen ist in $ 3 Abs. 5 QP-Reglement def¡niert

zuordnen; eine Plazierung von An- und Nebenbauten im Bereich der Frei- und Grünflächen und auf dem öffentlich nutzbaren Platz ist ebenfalls zulässig, sofern sie sich gestalterisch in das Bebauungs- und Aussenraumkonzept einzufügen. Diese eingeschossigen An- und Nebenbauten sind als Teil des Aussenraumes im Nachweis gemäss $ 5 Abs. 2 QR darzustellen.

3 Der Überbauung dienende unterirdische Geschosse und technische Anlagen sowie die Einstellhallen können unabhängig davon erstellt werden ob sie im QP eingezeichnet sind

oder nicht. Unterirdische Bauten und Bauteile sind so zu konzipieren, dass sie nach aussen bis maximal0.5 m vertikal in Erscheinung treten und dass sie das bauliche, be-

Zu beachten s¡nd übergeorCnefe Frlasse (vgl. z.B. S 66 RBy)

triebliche, aussenräumliche und ökologische Konzept nicht beeinträchtigen.

Gebäudeprof¡le, Geschossigke¡t

4 a. Für die Definition der Gebäudeprofile im Sinne der maximalen Gebäudehöhe (OK rohe Dachkonstruktion) ist der Quartierplan massgebend.

"OK rohe Dachkonstruktion" steht für "Oberkante der rohen Dachkonstruktion". Díe rohe Dachkonstruktio¡t meini den Rohbau der Tragstruktu r oh ne Dä mm ungen.

b. Die Geschossigkeit ist im Quartierplan definiert. c. An- und Nebenbauten im Sinne von S 4 Abs. 2 QR dürfen eine Gebäudehöhe (OK rohe Dachkonstruktion ab gestaltetem Terrain) von 3.5 m nicht überschreiten.

Dachform und -begrünung

5 a. Als Dachform wird das Flachdach für alle Hauptbauten festgelegt.

b. Für An- und Nebenbauten gilt grundsätzlich das Flachdach. c. Sämtliche Flachdächer sind extensiv zu begrünen. Die Dächer der Hauptbauten müssen, soweit sie nicht von Gebäudeteilen für technische Anlagen (gem S 4 Abs. 7 QR) nelegt sind, mit einer Substratmächtigkeit (wenn möglich Kies aus Aushub) von mindestens 10 cm versehen werden. Es gelten erhöhte Qualitätsanforderungen gemäss SIA 312, wobei einheimisches Saatgut (Saatgutklasse 1 gemäss SIA 312) zu verwenden ist. Photovoltaikanlagen sind so aufzuständern, dass die Dachbegrünung unter der Anlage durchlaufend ausgeführt werden kann.

Quart¡erplan-Reglement "Heuwinkel", Allschwil

D¡e extensive Begrünung der Dächer d¡ent als ökolag¡sche Ausgleiìhsfläche im Siedlungsraum und hat Retent¡onswirkung bei Starkregen. ln der Verordnung zum Abwasserreglement der Gemeinde Al!schwil von 11. Juli 2007 (At't.21 Abs.4l¡t. c "Ermittlung der Regenwassermenge") wird festgelegt, dass Dachbegrünungen mit e¡ner SLrbstatm1cft¡gke¡l von grösse/" a/s 12 cm, nicht als versiegelte Flâche gilt ¡= 7"¡, 0", Obwassergebühren befreiten Fläche).

vgl. SIA 312: "Begrünung von Dâchern"

5

Kommentar / Hinweise Dechgeschoss

6 a. Die Fläche des Dachgeschosses darf 85 % der Flåiche des darunterliegenden Obergeschosses nicht überschreiten. Massgebend ist jeweils der äusserste Punkt der Umfassungsmauern inkl. offener Bauteile.

b. Fassaden des Dachgeschosses. müssen in im QP bezeichneten Abschnitten auf der Fassadenflucht des darunterliegenden Obergeschosses liegen, vgl. QP Planeintrag "Dachgeschoss fassadenbündig auf unterliegendem Obergeschoss".

c. Die Dächer der darunterliegenden Obergeschosse dürfen als Dachterrassen genutzt werden.

Techn¡sche

Bauteile

aufdem Dach

7 Technische Bauteile wie Oberlichter, Liftüberfahrten, Entlüftungsbauteile, Energieanlagen, Dämmungen, Abdichtungen, Substrate für die Flachdachbegrünung, seitliche Dachrandaufbordungen u. A. können die Dächer der Hauptbauten überragen, auch wenn die zulässige Gebäudehöhe dadurch überschritten wird. Die Bauteile dürfen eine Höhe von 3.0 m ab roher Decke nicht überschreiten, wobei dieser Wert für Photovoltaikanlagen auf 1.0 m begrenzt wird. Diese Bauteile sind so auszubilden, dass sie aus der Umgebung betrachtet nicht störend in Erscheinung treten. deheEruvãgungenßR0

Städtebaul¡che und landschafd¡che Einpassung

8 Die Bauten sind als städtebauliche Einheit auszubilden. Sie sind hinsichtlich Architektur, Material und Farbe sorgfältig so aufeinander abzustimmen, dass ein ästhetisch ansprechender, harmonischer Gesamteindruck entsteht und eine gute Einpassung in das nachbarliche Siedlungsbild sichergestellt ist. Es sind verbindliche Gestaltungsrichtlinien (Farb- und Materialkonzepte) als Bestandteil des Baubewilligungsverfahrens einzufeiChen. üene Erwiigungen

W

Renovationen / Ergänzungen an Bauten

Das obersle Geschoss wird im varliegenden Qua¡tierplan als Dachgeschoss bezeichnet. Es springt von gew¡ssen Fassaden zur{ick. effüilt dabei jedoch nicht die Definition von Att¡kageschossen gem ä ss den Zone nvorsch riften Si ed I ung. Für die Flächenberechnung gem. $ 4. Abs. 6 l¡t. a sind alsa sê¡mtliche offenen Bauteile wie z. B. Dachtenassenüberdachungen (im Falle des Dachgeschosses) respekt¡ve rück- oder vorspr¡ngende Balkone (¡n Faile des darunterliegenden Obergeschosses,) sor¡/ohl fÍir den Zähler (Dachgeschoss) als auch fùr den Nenner (darunterI iege n de s Obèrgeschoss) m ite i nzu bezie he n. Vgl. auch den or¡entierenden Planeintrag "Neubauten gernãss 8ebauungskonzept (Punktraster = Dachgeschoss)" in QP: Dem Bebauungskonzept ist zu entnehmen, dass die Dachgeschosse enflang jener Fassaden, d¡e entweder zum öffentl¡ch nutzbaren Platz und / oder zur Heuwinkelstrasse hin orient¡ert sind, fassadenbündig auf den darunterl¡egenden Obergeschossen angeordnet werden.

Dämmungen, Abdichtungen und Substrate für die Flachdachbegrünung werden hier aufgefühtt, weil die Messweise des rohen Daches

(OK rohe Dachkonstruktion) unterhalb dieser Elemente liegt. D¡e genannten Schichten können also oberhalb der Kote "max¡male Gebäudehöhe" zu l¡egen kommen. "Nicht störend in Erscheinung treten": Grundsätzlich sollen technische Bauteite un das Mass ihrer L)berhöhung vom Dachrand abgerückl werden.

Den Eauinteressenten wird im Rahmen des Baubewilligungsveffahrens empfohlen, frühzeitig mit den zustiándigen Fachinstanzen der Geme¡nde die Materialisierung und Farbgebung vonubesprechen. Vooe I sch utz bei Ve rqla s u nqe n :

Für Glasfassaden und grössere Verglasungen in Fenstern und Türen s¡n die Richtlinien und Empfehlungen der Schwe¡zerischen Vogelwarte Sempach zu beachten.

e Allfällige spätere Renovationen und Anderungen von Bauten sowie nachträglich einbzw. angebaute Gebäudeteile dürfen das Gesamtbild der Quartierplan-Überbauung nicht beeinträchtigen. Sie sind in ihren wesentlichen architektonischen Merkmalen aufeinander abzustimmen. Renovationen, spätere Anderungen und Ergänzungen bedürfen eines Gesamtkonzeptes gemäss $ 10 Abs. 3 des vorliegenden Reglementes.

Quartierplan-Reglement "Heuwinkel", Allschwil

6

Kommentar / Hinweise

S

5 Nutzung, Gestaltung und Unterhalf des Aussenraumes

GrundsaE

Die Nutzung, Gestaltung und Bepflanzung des Aussenraumes wird wo nötig durch den Quartierplan bestimmt. Die Umgebungsgestaltung hat ökologische Aspekte zu berücksichtigen. Für die Bepflanzung sind einheimische und standortgerechte Arten zu verwenden. Anpflanzungen mit Arten, die zu den invasiven Neophyten gezählt werden, sind nicht

Zu den Neophyten gehören z. B. Nordamerikanische Galdruten. Kirschlorbeer, Somme¡flieder, Rob¡n¡e, Essigbaum etc. (siehe eidgenöss/sche Freisetzungsverordnung FrSV sawie "Schwarze Liste" der Schweizerischen Kommission für die Erhaltung von Wildpflanzen

SKEW

zulässig.

Umgebungs gestaltung gehe Erwãgungen RRB

2 lm Rahmen des Baugesuchsverfahrens ist der Nachweis zu erbringen, dass dieVorgaben

Der geforderte Nachweis wird ¡n der Rege! in Form eines Umgebungsplanes erbracht. Ein solcher Umgebungsplan wid je nach De-

der Quartierplanvorschriften zur Umgebungsgestaltung eingehalten werden. Dieser Nachweis beinhaltet insbesondere:

taill¡erungsgrad üblicherweise ¡m Massstab 1:200 ersteilt. Ðer Umgebungsplan ist das lnstrumentarium fiir den Nachweis der Bestandteile und Elemente des Aussenrauøes in Lage, Dimensionierung und Ausgestaltung auf der Stufe des Baubewilligungsverfahrens.

a. bestehendes und neu gestaltetes Terrain; b. Lage und Gestaltung von An- und Nebenbauten im Aussenraum;

c. Lage, Ausgestaltung und Materialisierung der Erschliessungen und des öffentlich nutzbaren Platzes;

d. Art und Gestaltung von Frei- und Grünflächen; e. Art und Lage von Bepflanzungen;

f. Lage und Dimensionierung des Spielplatzes; g. Lage und Materialisierung von Entsorgungseinrichtungen (inkl. Kompostplatz, Flächen für Kehricht und Wertstoffsammelstellen);

h. Ausgestaltung der Dachbegrünungen;

i. zusammenhängende Fläche zur Förderung der Biodiversität. Terra¡n

modell¡erungen

z. B. Hecke, Magervviese

3 a. Der im Quartierplan (Schnitt) definierte neue Terrainverlauf gilt als Richtwert und kann bis maximal +/- 0.5 m vertikal moduliert werden. Sofern Hochwasserschutzmassnahmen nötig werden, kann dieser Maximalwert überschritten werden.

b. Bei neuen Baumstandorten über den Untergeschossen / Autoeinstellhallen muss eine minimale bepflanzbare Überdeckung von 1.0 m gewährleistet sein.

Quartierplan-Reglement "Heuwinkel", Allschwil

7

Kommentar / Hinweise Frei- und Grünflächen

a a. Frei- und Grünflächen sind im Rahmen der Umgebungsgestaltung gestützt auf ein einheitliches Konzept als allgemein der Siedlung, ihrer Bewohner- und Benutzerschaftzugeordneter Aussenraum naturnah zu gestalten.

b. Zur Förderung der Biodiversität sind mindestens 12o/o der Frei- und Grünflächen als zusammenhängende ökologische Ausgleichsfläche einzurichten.

Zur S¡cherstellung der Biodivers¡tãtsförderung sind sowohl flächige als auch l¡neare okologische Ausgle¡chsorte zu realisieren

c. Erschliessungsflächen, oberirdische Velo-Abstellplätze, An- und Nebenbauten, Spielorte und Flächen des ökologischen Ausgleichs sind integrale Teile der Frei- und Grünflächen.

Bereich öffentl¡ch nuEbarer Platz

5 a. Der öffentlich nutzbare Platz ist als für die Allgemeinheit zugänglicher Begegnungsort und als Aussenbereich für die Quartierplan-Bebauung auszugestalten. Dabei ist die Gestaltung und Funktion des öffentlich nutzbaren PlaÞes insbesondere auf Bewohnertreff, Verweilen, Kom m unikation und Erschliessungsinfrastrukturen auszurichten.

b. Erschliessungsinfrastrukturen wie oberirdische Velo-Abstellplätze, oberirdische Parkplätze, öffentliche Fussgängererschliessung und Zugänge zu unterirdischen Bauten sowie die Baumreihe gemäss QP und lnfrastrukturen zum Verweilen sind integrale Teile des öffentlich nutzbaren Platzes.

Fragen des Betriebs und des Unte¡halts des öffentlich nutzbarcn Platzes sind im QP-Vertrag zwischen der Gemeinde und der Eigentümerschaft zu regeln. Eine Aufhebung oder Verlagerung der bestehenden Parkfelder in der Pappelstnsse im Bereich des öffentlich nutzba¡en Platzes wird ebenso von der Grunde¡gentümerschafr m¡t der Gemeinde zusammen geprüfr wie e¡ne durchgehende, d¡e Pappelstrasse m¡te¡nbeziehende Platzgestaltung (2. B. e¡nheitl¡cher Belag, vertikaler Versatz unter Einhaltung der ErsichtlichkeÍ der Sfrasse/. Entsprechende Koodinationsvereinbarungen weñen im QP-Veftrag get¡offen. I m einwohnerrätl ichen Be schlussfassungsverfah ren soll die Einrichtung e¡ner Begegnungszone Pappelstrasse beantragt wetden (sep a rate s ve rke h rspol izei I iche s Ve rta h re n). Ð abe ¡ s¡ nd d ¡e e i nsch I ä gigen gesetzl¡chen Grundlagen und Ve¡fahrensabþtrte (Gutachten

u. a.) einzuhalten. Baumstandorte

6 Die Baumreihe gemäss QP.entlang der Heuwinkelstrasse ist anzulegen. lm Bereich der

vgl. QP beziiglich der Baumrc¡he sow¡e der Bâume / Baumgruppen

Frei- und Grünflächen ist im Rahmen der Ausarbeitung des Nachweises gemass $ 5

n¡s. 2 QR sicherzustellen, dass mindestens I hochstämmige mehrjährige Bäume gepflanzt werden.

Beläge

7 Fusswege, Plätze und Aufenthaltsbereiche sind soweit technisch möglich und sinnvoll mit wasserdurchlässigen Belägen und Materialien zu gestalten. Befahrbare Wege können auch über die Schulter entwässert werden.

Quartierplan-Reglement "Heuwinkel", Allschwil

B

Kommentar / Hinwe¡se Sp¡elplaE

e Spielorte sind innerhalb der Frei- und Grünflächen sowie innerhalb des öffentlich nutz-

Die so zum Sp¡elen bere¡tgestellte F!äche entspricht ca. 15 lo der neu real¡s¡erten BGF.

baren Platzes zu realisieren. lnsbesondere ist ein eigentlicher Spielplatz inkl. Spielwiese in der Lage des entsprechenden Planeintrags gemäss QP anzulegen.

SchuÞ und megemessnahmen

e Sämtliche in den Quartierplan-Vorschriften verbindlich bezeichneten Grünelemente sind, wie sie auf Stufe Baugesuch nachgewiesen werden, zu erhalten und fachgerecht

zu pflegen. Ein entsprechendes Pflegekonzept ist im Baugesuchsverfahren beizubringen. Allfällige Ersatzpflanzungen sind rechtzeitig vorzunehmen. sieheErwãgungenRRB

S GrundsaÞ

Quart¡erplan-Erschl¡essung

6 Erschliessung und Parkierung

Für die ungefähre Lage der Erschliessungsflächen, Zufahrten, Plälze und Gebäudezugänge ist der QP massgebend. Abweichungen sind möglich, sofern das Gesamtkonzept nicht beeinträchtigt wird. Die genaue Lage und Dimensionierung sämtlicher Erschliessungsflächen sind in den Baugesuchsunterlagen zur Umgebungsgestaltung im Detail festzulegen bzw. nachzuweisen. siehe Erwðgungen RFùE

2 Die Verkehrserschliessungen werden wie folgt festgelegt:

a. Die Zu- und Wegfahrt des motorisieren Verkehrs erfolgt via Heuwinkelstrasse sowie teilweise in deren Verlängerung über die Eschenstrasse und mündet gemäss QP in den "Bereich für Ein- und Ausfahrt unterirdische Auto-Einstellhalle" respektive in die

Sofern eine einspurige Rampe erstellt wird. ist es vorgesehen. einen Ausstellplatz in genügender Dimension zu realisieren. um ke¡nen Rückstau auf die Heuwinkelstrasse zu verursachen.

"Bereiche für oberirdische Parkplätze". Bei entsprechendem Bedarf kann die Lage des

"Bereichs für Ein- und Ausfahrt unterirdische Auto-Einstellhalle" innerhalb der fraglichen Fassade verschoben werden.

b. lnnerhalb der entsprechenden Bereiche gemäss QP sind maximal 21 oberirdische Parkplätze erlaubt, sie können senkrecht zur Strasse angeordnet werden.

c. Die Erschliessung fürAusnahmefahrten (Sanität, Feuerwehr, Umzüge, Gebäudeunterhalt etc.) erfolgt ab dem öffentlichen Strassennetz sowie gemäss QP.

d. Der "öffentlich nutzbare Platz" und die "öffentliche Fussgängererschliessung" gemäss QP sind jedezeit für die Öffentlichkeit des Quartiers (neben der Bewohnerschaft des

Quartierplan-Reglement "Heuwinkel", Allschwil

I

Kommentar / Hinweise

Quartierplan-Areals insbesondere für die Bewohnerschaft angrenzender Strassen) offen zu halten

e. Die "siedlungsinternen Fussgängererschliessungen" stehen der gesamten Bewohnerschaft des Quartierplan-Areals jederzeit zur Benützung zur Verfügung.

Pa¡kierung

3 a. Die Ermittlung des spezifischen Bedarfs für Auto-Abstellplätze wird zwecks Förde-

stehe ErwãgunEen RRB

rung des autoreduzierten respektive -armen Wohnens gestützt auf Anhang 1111 RBV wie folgt fallweise festgelegt: - Stammparkplätze: 0.7 pro Wohnung - Besucherparkplätze: 0.3 pro Wohnung Die genaue Zahl der Parkplätze und deren Anordnung sind jeweils im Rahmen des Baugesuchverfahrens zu ermitteln, planlich festzulegen bzw. auszuweisen.

AtÉgrund der gLrten Eneichbarke¡t per öffentl¡chem Verkel¡r, der flachen (und deswegen für Velos und für zu F¿.rss Geñende geeigneten) Topagraph¡ë sowie der zentrumsnahen Lage bietet s¡ch das Areal für autoarmes Wohnen an. Deshalb w¡rd von der Gemeinde

Allschw¡l der spezif¡sche Bedarf für Stammparkplàtze auf 0.7 pro Wohnung in Abstützung auf den Anhang 11/1 (failwe¡se Festlegung be¡ Quañ¡erplanungen) der Verardnung zun RaumplanLrngs- und Baugesetz festgelegt. Be¡ einer Wohnungsanzahl van 65 Wohnungen (gemâss Prqektstand Frühjahr 2016) ergibt d¡es folgende Parkplatzzahlen.

b. Besucher-Parkplätze dürfen weder fest vermietet noch dauernd belegt werden.

Gùtndbedal

spez¡f¡scher Bêdarf oP Heüwinkel

Summe

c. Es sind in ausreichender Anzahl und in geeigneter Lage Behinderten-Parkplätze zu

kennzeichnen. d. Es sind ausreichend gedeckte Abstellräume / Unterstände für Velos, Kinderwagen,

Gehhilfen und Ahnliches zu erstellen. Abstellplätze im Untergeschoss sind von aussen mittels Rampen zugänglich zu machen.

S Energ¡e

Total

Stãmñ.PP

1.A / Wohnuña

65 PP

0.7 /Wohnung

BesuchêFPP

0.3 i w1hnung

20 PP

0.3 / wohnung

2O PP

Summe

1.3 / Wohnùna

't.0 /Wohnung

mar.66 PP

46 PP

7 Ver- und Entsorgung Bei der Energieversorgung ist auf hohe Energieeffizienz und einen optimierten Einsatz der verschiedenen Energieträger Wert zu legen. Die Hauptbauten der Überbauung sind

vgl. auch Verordnung über die rationelle Energ¡enutzung BL.

nach dem zum Zeitpunkt der Baueingabe geltenden Grenzwert des MINERGIE-Standards oder besser zu realisieren. Mindestens 80 % des Wärmeenergiebedarfs (Heizung und Warmwasser) ist durch COz-neutrale Energieträger zu erbringen. Zusätzlich müssen auf den Gebäuden Photovoltaikanlagen erstellt werden, welche mindestens 50 % des Eigenbedarfs an Strom der Siedlung produzieren. Flächen von installierten Sonnenkollektoren zur Warmwassererzeugung können von den geforderten Photovoltaikflächen in Abzug gebracht werden.

Quartierplan-Reglement "Heuwinkel", Allschwil

10

Kommentar / Hinwe¡se Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung

2 Betreffend der Wasserversorgung und der Abwasserbeseitigung sind die gesetzlichen Bestimmungen und die entsprechenden Reglemente der Gemeinde massgebend.

lm Sinne der generellen Entwässerungsplanung (GEP) ist neben der Schmutzabwasserbeseit¡gung, für die Weitervenvendung des anfallenden nicht verschmutzten Abwassers (Meteorvvasser auf versiegellen Flächen und Dächem, usw.) e¡n Konzept zu erstellen z. B. für Brauchwasser, B¡otopspe¡sung, Vers¡ckerung. Ableitung etc. Die Vers¡ckerungsmoglichkeit ist von einem Geologen zu über-

prüfen. lst das Versickern nicht möglich, so sind Rückhaltemassnahmen zu treffen, damit das Abwasser bei grossem Anfall gleichrnâss¡g aþfllessen kan n. Entsorgung

3 Auf Stufe Baugesuch wird ein detailliertes Abfallkonzept erstellt, welches vor Realisierung der Quartierplan-Überbauung der Gemeinde Allschwil zur Beurteilung vorzulegen

ist. gehe Ewãguñgen ßR6

Die Eigentümerschaft sorgt in Koordinat¡on mit der Gemeinde für die notwendigen Standorte (innerhalb des QP-Areals) und Einrichtungen für die Abfallentsorgung und Separatsammlungen inkl. der notwendigen Behältnisse.

Es gilt das Reglement über die Abfallbew¡ftschaftung vom

18.02 1992 der Gemeinde Allschwil. D¡e Lage der Entsorgungseinrichtungen ergibt sich aus $ 5 Abs. 2

Iir. gQR

$ Låmschutz

1 Für den gesamten QP-Perimeter gilt die Empfindlichkeitsstufe ES ll

S Real¡sierungsvorgehen

8 Lärmschutz Lärm-Empfindlichke¡tsstufen-Plan AIIschwil. rechtskriàftig mit RRB Nr. 1632 vom 25.1 1.2008.

9 Realisierung und QP-Vertrag

I Die Realisierung der Quartierplan-Überbauung hat grundsätzlich im Einvernehmen zwischen der Gemeinde und der Grundeigentümerschaft des Quartierplan-Areals zu erfol-

D¡es betrifft insbesondere den Werkleitungsbau, das Festlegen der Baustellenorganisation bzw. des Baustellenverkehrs und der Bau-

ze¡ten.

gen.

Par¿ellierung

z Eine allfällige spätere Pazellierung des Areals ist zulässig. Durch diese darf jedoch die Zielsetzung, die Verwirklichung und die Funktionalität der Quartierplanung nicht verändert bzw. in Frage gestellt werden.

Quartierplan-Reglement "Heuwinkel", Allschwil

't1

Kommentar / H¡nwe¡se Quertierplan-Vertrag

3 Die Grundeigentümer respektive Berechtigten haben sich gegenseitig alle für die Realisierung / Erweiterung und für die quartierplanmässige Funktionsfähigkeit der Überbauung erforderlichen Landabtretungen und Dienstbarkeiten bzw. Servitute einzuräumen. Dazu haben sie und die Einwohnergemeinde Allschwil einen Quartierplan-Vertrag abzuschliessen.

Zur Ze¡t des QP-Erlasses gehöft das gesamte QP-Areal einer Eigentümerschaft. Der zwischen der Gemeinde und dieser Grundeigentümerschaft abzuschliessende Veftrag wird im Grundbuch angemerkt und bei sämtl¡chen späteren Handänderungen (Abpanellierung / E¡nr¡chtung von Stockwetueigentum) verb¡ndlich weitergegeben.

Quaft¡erplan-Veftragspunkte (nìcht abschliessend aufgeführt bzw. nur nach Bedarf der Vertragspartner zu regeln):

- Finanz¡erung, Erstellung, Unterhalt, Erneuerung und Benutzungsrechte gemeinschaftlic her I nfrastrulduren (Plätze, private Ersch I iess u ngen, A utoe in stel I halle etc. ) gegenseit¡ge und selekt¡ve Geh- und Fahffechte Bau- und Durchleitungsrechte, Unterbaurechte

- Baustellenorgan¡sat¡on und-verkehr - Kootd¡nationsvereinbarung bzgl. Projektierung, Bau, Betrieb und Unterhalt des öffentlich nutzbaren Platzes und der entsprechend betroffe nen Strassenf/áche de r P ap pel strasse

- lnfrastrukturbe¡träge für Mehmutzung - Abhängigkeiten / Bedingungen für etapp¡erte QP-Realisierung - Abwasserbeseitigung, Entsorgungslogistik - Anschlussgebühren - u.a.m.

S f0 Abweichungen und Ausnahmen Ausnahmen allgeme¡ner Art

Voraussetzung für Ausnahmen

ln Abwägung öffentlicher und privater lnteressen sowie in Würdigung der besonderen Umstände des Einzelfalls kann der Gemeinderat der Baubewilligungsbehörde schriftlich begründet Abweichungen von diesen Quartierplanvorschriften beantragen.

2 Für die Gewährung von Ausnahmen ist Voraussetzung, dass kein Widerspruch zum Zweck und den Zielsetzungen der Planung gemäss $,i öR- vorliegt. Charakter und Kon-

zept der Überbauung bzw. der Freiflächengestaltung dürfen durch die Abweichungen nicht beeinträchtigt werden. Das Baubewilligungsverfahren bleibt úorbehalten.

Ausnahmen bedüien eines schr¡ftlichen Antrages und e¡ner stichhaltigen Begründung. Sie werden nach Abwägung von der Baubew i I lig ung s be hörde e ft e i lt.

vgl $ 7 des vorl¡egenden QP-Reglementes QP-Mutation erfolgf gemäss SS 37 f. RBG (gleiches Verfahren wie i Erste rste I I u ng der Q uartierp I a n u ng)

be

Wesentliche Anderungen vom städtebaulichen Konzept, vom architektonischen Erscheinungsbild, von der Umgebungsgestaltung oder der Erschliessung dürfen nur aufgrund einer Quartierplan-Mutation erfolgen.

Quartierplan-Reglement "Heuwinkel", Allschwil

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Kommentar / Hinwe¡se Gesamtkonzept für Abwe¡chungen

3 Abweichungen von den Quartierplanvorschriften durch bauliche oder gestalterische Einzelmassnahmen, die entweder für

Oberstes Ziel ist es, zu jeder Ze¡t e¡n e¡nheitliches architekton¡sches

bzw. städtebautiches Úberbauungs-Konzept mft guter Quatität zu wahren.

a. das architekton¡sche Erscheinungsbild oder b. das städtebauliche Konzept oder c. die Erschliessung oder d. die Umgebungsgestaltung von präjudizieller Bedeutung sind, dürfen nur aufgrund eines Gesamtkonzeptes bewilligt werden. Dieses Gesamtkonzept bedarf im Einvernehmen mit den zuständigen kantonalen lnstanzen der Genehmigung des Gemeinderates und ist für alle weiteren gleichartigen Abweichungen richtungsweisend. Es ist integrierender Bestandteil des entsprechenden Baugesuches und ist mit diesem öffentlich aufzulegen.

S GenehmigungsvorausseEung

ff Scfilussbestimmungen Die Genehmigung der Quartierplan-Vorschriften durch den Regierungsrat setã voraus,

dass der gemäss S Ö n¡s. 3 GiR erwannte Quartierplan-Vertrag von den Vertragsparteien allseitig unterzeichnet ist.

Überwachung des Vollzugs

2 Der Gemeinderat überwacht die Anwendung dieser Quartierplan-Vorschriften

Aufhebung früherer Beschlüsse

3 Alle im Widerspruch zu den Quartierplan-Vorschriften stehenden früheren Zonenvorschriften gelten für das Areal als aufgehoben. Davon explizit ausgenommen sind die rechtskräftig bestehenden und weiterhin Bestand haltenden Bau- und Strassenlinien entlang von Heuwinkel-, Eschen- und Pappelstrasse.

lnkrafüreten

Vor der Genehmigung der Quaftierplan-Vorschriften durch den Reg¡erungsrat ist der Quaft¡erplan-Veftrag öffentlich zu beurkunden (Anmerkung im Grundbuch). vgl. auch S 46 RAG

Das Baubewilligungsverfahren geøäss 5 120 ff. des Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG) bzw. S 86 ff. der Verordnung zum Raumplanungs- und Baugesetz (RBV) bleibt vorbehalten. lm QP-Per¡meter werden auf diese Weise aufgehoben:

- Zanenvorschriften Siedlung (RRB Nrn. 1421 / 1763 vom 21. 1 0.2008 / 1 6. 1 2.2008)

- Lë¡rmempfindlichkeitsstufenplan

(RRB Nr. 1632 vom 25.1 1 .2008) Weiterhin unveränderten Bestand hat ¡nnerhalb des QP Per¡meters: Endgüftiger BSP Heuw¡nkel (RRB Nr. 3465vorn 18.12.1951)

-

4 Die Quartierplan-Vorschriften treten mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft. '

Quartierplan-Reglement "Heuwinkel", Allschwil

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Beschlüsse

Beschlüsse Gemeinde Beschluss des Gemeinderates:

24. Januar 2018

Beschluss des Einwohnerrates:

12. Juni2018

Referendumsfrist:

23. Juli2018

Urnenabstimmung: Publikation der Planauflage im Amtsblatt:

Nrn.30 und 31 vom 26. Juli und 3. August2018

Planauflage:

vom 2. August bis 31. August 2018

Gemeinderat Allschwil Die Gemeindepräsidentin:

Leiter Gem eindeverwaltung :

)I

Kanton Vom Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft genehmigt ,ta j mit Beschluss Nr. vom ZOLS* lçq

I 2. F*b, 2t19

Publikation des Reg ierungsratsbeschlusses im Amtsblatt Nr vom

7

I 4. Feb. zf}lg Der Landschreiber:

Quartierplan-Reglement "Heuwinkel", Allschwil

Die Landschreiberin:

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