Zonenreglement Siedlung

Art. 13 Antennenanlagen

5 5 5 5 5 6

C.3

Vorschriften zur Gestaltung der Umgebung

Art. 14 Abgrabungen und Aufschüttungen

Art. 15 Nebenanlagen bei Mehrfamilienhäusern und Gesamtüberbauungen

Art. 16 Anzahl der Garagen und Abstellplätze für Motorfahrzeuge und Velos/Mofas

6 6 6 6

C.4

Sondernutzungsplanungen / Ausnahmeüberbauungen

Art. 17 Quartierplanungen

Art. 18 Vereinfachtes Quartierplanverfahren

Art. 19 Zone mit Quartierplanpflicht

Art. 20 Ausnahmeüberbauung nach einheitlichem Plan

7 7 8 8 8

D.

Zonenspezifische Bestimmungen

9

D.1

Zonentabelle

Art. 21 Nutzungszonenvorschriften im Überblick

9 9

D.2

Kernzone

Art. 22 Allgemeine Vorschriften in der Kernzone K2

Art. 23 Kernzone K2

Art. 24 Architektonische Gestaltung, Einfügung

Art. 25 Dachformen und Dachaufbauten in der Kernzone

Art. 26 Bauliche Nutzung bestehender Bauvolumen

10 10 10 11 11 12

Zonenreglement Siedlung, Wittinsburg

Inhaltsverzeichnis

Art. 27 Geschützte Bausubstanz

Art. 28 Erhaltenswerte Bauvolumen

Art. 29 Vorplatzbereich

12 12 12

D.3

Kernzone K2 "Ergänzung"

Art. 30 Kernzone K2 "Ergänzung"

13 13

D.4

Wohn- und Gewerbezonen

Art. 31 Wohnzone W2

Art. 32 Gewerbezone G1

Art. 33 Wohnungen in Gewerbezonen

Art. 34 Dachbegrünung

13 13 13 13 14

D.5

Bauernhofzone

Art. 35 Bauernhofzone

13 13

D.6

Zone für öffentliche Werke und Anlagen

Art. 36 Zone für öffentliche Werke und Anlagen (öW+A)

14 14

D.7

Nutzungszone mit späterer Nutzungsdefinition

Art. 37 Nutzungszonen gemäss § 19 Abs. 1 lit. f RBG

15 15

D.8

Grünzone

Art. 38 Grünzone

15 15

D.9

Schutzobjekte

Art. 39 Erhaltenswerte Einzelobjekte

16 16

E.

Schlussbestimmungen

16

Art. 40

Art. 41

Art. 42

Art. 43

Art. 44

Art. 45

Art. 46 16

16 17 17 17 17 18

F.

Vorinformation und Vorabklärungen Beratende Kommission Vollzug Besitzstandsgarantie für zonenfremde Bauten und Anlagen Ausnahmen allgemeiner Art Aufhebung früherer Beschlüsse Inkrafttreten, Anpassung

Beschlüsse

Zonenreglement Siedlung, Wittinsburg

19

Kommentar

A. ERLASS Gestützt auf das Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG) vom 22. Juni 1979, die dazugehörige Verordnung (RPV) vom 28. Juni 2000 und auf das kantonale Raumplanungs- und Baugesetz (RBG) vom 08. Januar 1998 sowie die dazugehörende Verordnung (RBV) vom 27. Oktober 1998 erlässt die Einwohnergemeinde Wittinsburg das nachfolgende Zonenreglement Siedlung. Es bildet zusammen mit dem Zonenplan Siedlung die Zonenvorschriften Siedlung.

Der Erlass definiert die massgebenden gesetzlichen Grundlagen der Zonenvorschriften. Die Aufzählung ist nicht abschliessend. Weitere gesetzliche Grundlagen sind im "Abkürzungsverzeichnis / Gesetzliche Grundlagen", auf der vordersten Seite des Reglementes aufgeführt.

B. EINLEITUNG

Art. 1 1

Bestandteile, Zweck, Geltungsbereich

Bestandteile Die Zonenvorschriften Siedlung bestehen aus: • dem Zonenplan Siedlung 1:2'000 • dem Zonenreglement Siedlung

2

Zweck Die Zonenvorschriften Siedlung bezwecken eine geregelte Bodennutzung und Bautätigkeit im Siedlungsgebiet unter Berücksichtigung der haushälterischen Nutzung sowie des ökologischen Ausgleichs. 3

Geltungsbereich Das Siedlungsgebiet der Gemeinde ist abgegrenzt durch den Perimeter im Zonenplan Siedlung. Es gliedert sich in verschiedene Zonen.

Art. 2 Ausserhalb des Perimeters

im Zonenplan Siedlung gelten die Zonenvorschriften Landschaft.

Rechtliche Wirkung

1

Die Zonenvorschriften Siedlung sind grundeigentumsverbindlich. 2

Weitere Bestandteile der Zonenvorschriften sind die Aufnahmekarte Ortskern (Bauten / Aussenraum) sowie ergänzende Richtlinien. Diese Bestandteile haben wegleitenden Charakter und sind für die Behörden im Rahmen des Vollzuges der Zonenvorschriften Siedlung richtungsweisend.

Diese Bestandteile sollen den Behörden als zusätzliche Beurteilungsgrundlagen dienen für ihre Entscheide im Rahmen des Vollzuges der Zonenvorschriften (z.B. bei Baugesuchsprüfungen etc.). Ergänzende Richtlinien werden vom Gemeinderat nach Bedarf ausgearbeitet (siehe § 42 Abs. 3 ZR). Der Gemeinderat kann in Schutzzonen (z. B Kernzone K2) bezüglich Gestaltung Auflagen machen.

Zonenreglement Siedlung, Wittinsburg

Seite 1

Prinzipskizzen

Bebauungsziffer

Zonenreglement Siedlung, Wittinsburg

Prinzipskizze zu Seite 2

Kommentar

C. ALLGEMEINE VORSCHRIFTEN C.1 Allgemeine Bauvorschriften

Art. 3 Parzellenfläche für die bauliche Nutzung

1

Massgebende Parzellenfläche Für die Berechnung der baulichen Nutzung ist die im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung vorhandene Parzellenfläche massgebend. 2

Der Gemeinderat gestattet den Einbezug von abgetretenem Land für Strassen und Anlagen bei der Nutzungsberechnung, sofern dies bei der Festlegung der Höhe der Landentschädigung berücksichtigt wurde.

Art. 46 Abs. 1 RBV

Massgebend für die Berechnung sind die Grundbuchflächen der Parzellenteile innerhalb der entsprechenden Bauzonen.

3

Liegen Parzellenteile in verschiedenen Bauzonen, so ist die zulässige bauliche Nutzung gesondert zu ermitteln. Für Bauten gelten diejenigen zonenspezifischen Bestimmungen (Gebäudeprofil usw.) gemäss der Zone, in welcher die Bauten errichtet werden. Die bauliche Nutzung ergibt sich gesamthaft aus den unterschiedlichen Zonen.

Art. 50 Abs. 1 RBV

4

Parzellenteile innerhalb des Siedlungsperimeters, die von einer an eine Bauzone angrenzenden Grünzone belegt sind, können in die Berechnung der baulichen Nutzung zu 50 % einbezogen werden.

Art. 4 Bebauungsziffer (BZ)

1

Definition Die Bebauungsziffer gibt in Prozenten an, wie viel von der massgebenden Parzellenfläche überbaut werden darf. Für die Berechnung gilt der äussere Umriss der Bauten über dem gewachsenen Terrain. 2

Nutzungsfreie Bauten und Bauteile Nicht zur überbauten Fläche werden gerechnet: a) Nicht begehbare, vorspringende Dächer bis zu max. 1.5 m Ausladung. b) Aussentreppen ohne Haupterschliessungstreppen für Obergeschosse, Stützmauern, äussere Lichtschächte, Pergolen, ungedeckte Sitzplätze usw. c) Unbeheizte Windfänge für Hauseingänge bei bestehenden Gebäuden, vor der isolierten Gebäudehülle bis max. 4 m² bei Einfamilienhäusern und direkt von aussen zugänglichen Wohnungen und Maisonettes, bis zu max. 10 m² bei Mehrfamilienhäusern. d) Neue Aussenisolationen an bestehenden Gebäuden und Aussenwandstärken von über 35 cm bei Neubauten.

RBV § 47 Abs. 1 Die Bebaubarkeit eines Grundstückes wird durch die Bebauungsziffer und das Gebäudeprofil definiert. RBV § 47 Abs. 2 Im Sinne einer Steigerung der Wohnqualität, der Verbesserung des Energiehaushaltes und der Schaffung von Anreizen für die Erstellung von Nebenbauten und Infrastrukturanlagen (Garagen etc.) sind die aufgelisteten Bauten und Bauteile frei für die Berechnung der Bebauungsziffer. Bebauungsziffer ⇒ Prinzipskizze nebenstehend

e) Bauten unter dem gewachsenen Terrain bzw. in den Hang gebaut, die gegen aussen nicht oder nur geringfügig in Erscheinung treten.

Zonenreglement Siedlung, Wittinsburg

Seite 2

Prinzipskizzen

Freifläche für Garagen

Fassaden- / Gebäudehöhe

Messpunkte

Abgrabungen am Gebäude

Versetzte Geschosse

Zonenreglement Siedlung, Wittinsburg

Prinzipskizze zu Seite 3

Kommentar

f) An- und Nebenbauten wie Garagen, Unterstände, überdeckte Sitzplätze, unbeheizte Wintergärten, Schöpfe, Kleinbauten gemäss § 92 Abs. 1 RBV und dergleichen: - Bei Ein- und Zweifamilienhäusern (EFH / ZFH) bis max. 10 % der massgebenden Parzellenfläche, jedoch nicht grösser als total 50 m² Grundfläche. - Bei Mehrfamilienhäusern (MFH) bis max. 8 % der massgebenden Parzellenfläche, jedoch nicht grösser als total 20 m² Grundfläche pro Wohnung. Ist die Garage in einem Vollgeschoss untergebracht, so erhöht sich die überbaubare Fläche um die Garagenfreiflächen, dividiert durch die projektierte Vollgeschosszahl.

Bestehende Bauten, welche die BZ überschreiten, haben Besitzstandsgarantie und dürfen zeitgemäss erneuert werden.

Die Garagenfreifläche im Vollgeschoss ist Bestandteil der Freiflächen für An- und Nebenbauten. Freifläche für Garagen

⇒ Prinzipskizze nebenstehend

Art. 5 Ermittlung des Gebäudeprofils

1

Fassadenhöhe Die Fassadenhöhe wird gemessen ab dem Schnittpunkt der Fassade mit dem tiefsten Punkt des gewachsenen Terrains bzw. dem abgegrabenen Terrain bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Oberkante des Sparrens (rohe Dachkonstruktion, exkl. Dachhaut). 2

Fassadenhöhe ⇒ Prinzipskizze nebenstehend

(Mutation 71/ZRS/3/1 RRB Nr. 526 vom 25.04.2017)

Gebäudehöhe Die Gebäudehöhe in den Zonen K2, K2E und W 2 wird gemessen ab dem Schnittpunkt der Fassade mit dem tiefsten Punkt des gewachsenen Terrains bzw. dem abgegrabenen Terrain bis zum höchsten Punkt der rohen Dachkonstruktion (OK rohe Dachkonstruktion, exkl. Dachhaut). 2a

Gebäudehöhe ⇒ Prinzipskizze nebenstehend

(Mutation 71/ZRS/3/1 RRB Nr. 526 vom 25.04.2017)

Gebäudehöhe in Zone G1 Die Gebäudehöhe in der Zone G1 wird gemessen ab dem Schnittpunkt der Fassade mit dem höchsten Punkt des gewachsenen Terrains bis zum höchsten Punkt der rohen Dachkonstruktion (OK rohe Dachkonstruktion exkl. Dachhaut). 3

Abgrabungen am Gebäude Bei Abgrabungen des gewachsenen Terrains am Gebäude darf die zulässige Fassadenhöhe nicht überschritten werden. Nur für Garagen, Abstellplätze für Motorfahrzeuge und Eingänge sind Abgrabungen ohne Änderung des Messpunktes für Fassaden- und Gebäudehöhe auf einer Fassadenlänge von maximal 8.0 m gestattet. 4

Versetzte Geschosse Bei versetzter Geschossbauweise muss für jeden versetzten Teil die Fassaden- und die Gebäudehöhe separat eingehalten werden. Die Fassadenhöhe wird beim Gebäudeversatz ab dem gewachsenen bzw. dem abgegrabenen Terrain gemessen. Die Versatzhöhe darf maximal 2.0 m betragen.

Abgrabungen sind in Beachtung einer ästhetischen Geländeeinpassung vorzunehmen. Gebäudeabgrabungen die entlang von Fassaden grabenartig wirken (z.B. mehrere Garageneinfahrten in Sockelgeschosse bei MFH) sollen vermieden werden. Abgrabungen ⇒ Prinzipskizze nebenstehend Versetzte Geschosse ⇒ Prinzipskizze nebenstehend

5

Erhöhte Bauteile Sind einzelne erhöhte Bauteile gebäudetechnisch bedingt (Mobilfunkantennen gelten nicht als solche) und bezüglich Abmessungen von untergeordneter Bedeutung, so können sie die zulässige Fassaden- und Gebäudehöhe überschreiten.

Dies gilt z.B. für Liftaufbauten, Kamine u.ä. auf dem Dach, sofern sie optisch nicht wesentlich in Erscheinung treten.

6

Fassadenhöhe / Gebäudehöhe bei Nebenbauten Die Fassadenhöhe von max. 3.5 m und die Gebäudehöhe von max. 5.5 m wird jeweils an der äussersten Fassadenflucht vom höchsten Punkt des gewachsenen bzw. abgegrabenen Terrains aus gemessen.

In der Regel betrifft dies Bauten und Bauteile frei von der Berechnung der baulichen Nutzung (im Sinne von § 4 Abs. 2 lit. f ZR). Fassadenhöhe/Gebäudehöhe Nebenbauten ⇒ Prinzipskizze Seite 4, nebenstehend

Zonenreglement Siedlung, Wittinsburg

Seite 3

Prinzipskizzen

Fassadenhöhe / Gebäudehöhe bei Nebenbauten

Gebäudelänge

Zusammengesetzte Gebäudegruppe

Vollgeschosszahl

Zonenreglement Siedlung, Wittinsburg

Prinzipskizze zu Seite 4

Kommentar

7

Gebäudelänge Als Gebäudelänge gilt die grösste Seitenlänge des kleinsten umschriebenen Rechtecks eines Gebäudes. Bei mehrgeschossiger Bauweise werden eingeschossige An- und Zwischenbauten in der Berechnung der Gebäudelänge nicht mitgerechnet. Bei eingeschossiger Bauweise werden Anbauten und Zwischenbauten bei der Berechnung der Gebäudelänge nicht mitgerechnet, wenn sie eine wesentlich kleinere Gebäudehöhe und eine wesentlich kleinere Grundfläche als der Hauptbaukörper aufweisen. 8

Länge von zusammengebauten Gebäudegruppen Bei einer zusammengebauten Gebäudegruppe darf die Gesamtlänge gemäss § 21 ZR (Zonentabelle) nicht überschritten werden; Anbauten und Zwischengebäude werden mitgerechnet. Ist der Raum zwischen zwei oder mehreren Gebäuden oder Gebäudegruppen geringer als 3.0 m, so bestimmt sich die Gebäudelänge aufgrund der Summe der einzelnen Gebäudelängen zuzüglich der Zwischenräume.

Art. 6 Gebäudelänge

⇒ Prinzipskizze nebenstehend

Es sollen keine vom Erscheinungsbild grosse und zu wuchtig dimensionierte Baukubaturen am Stück entstehen. Zusammengebaute Gebäudegruppen ⇒ Prinzipskizze nebenstehend

Gestaltungsbaulinie

Die Gestaltungsbaulinie bezweckt die Erhaltung des ortskerntypischen Strassen- bzw. Aussenraumes im Sinne von § 97 Abs. 2 RBG. Bei der Neuerstellung von Bauten im Bereich dieser Linie muss ein Gebäudeteil (Fassade) verbindlich auf die im Zonenplan Siedlung festgelegte Gestaltungsbaulinie gestellt werden.

Art. 7 Vollgeschosszahl

1

Die zulässige Vollgeschosszahl jeder Nutzungszone ergibt sich aus der Zonentabelle gemäss § 21 ZR. 2

Als Vollgeschosse gelten alle diejenigen Geschosse, welche in der Fassade wesentlich in Erscheinung treten. Nicht als Vollgeschosse gelten Geschosse unter dem Dach, deren Kniestockhöhe weniger als 1.2 m beträgt sowie Geschosse im Gebäudesockel, welche talseits nicht mehr als 1.5 m und bergseits nicht mehr als 1.0 m in Erscheinung treten. Gemessen wird an der Fassade am tiefsten Punkt des gewachsenen bzw. des abgegrabenen Terrains.

Art. 8 Berechnung der Vollgeschosszahl

⇒ Prinzipskizze nebenstehend

Nutzungsübertragung

1

Es ist zulässig, innerhalb derselben Bauzonenart nicht beanspruchte bauliche Nutzung auf ein benachbartes Grundstück zu übertragen. Die Nutzungsübertragung erfolgt durch eine Dienstbarkeit, über deren Bestellung vor einem Baubeginn der Baubewilligungsbehörde ein Grundbuchauszug beizubringen ist.

Der von der Gemeinde anzulegende Ausnützungskataster (§ 88 Abs. 3 RBG) gibt Auskunft über grundstückseigene und die erworbene bzw. übertragende Ausnützung.

Die Nutzungsübertragung unterliegt der gemeinderätlichen Genehmigung, welche vorgängig der Bestellung der Dienstbarkeit einzuholen ist. Der Gemeinde ist zu Handen des Ausnützungskatasters eine beglaubigte Kopie des Dienstbarkeitsvertrages einzureichen.

⇒ Prinzipskizze Seite 5,

Nutzungsübertragung

2

Zonenreglement Siedlung, Wittinsburg

nebenstehend

Seite 4

Prinzipskizzen

Nutzungsübertragung

Firstanordnung

Dachaufbauten

Dachgestaltung mit zwei Dachaufbauten

Zonenreglement Siedlung, Wittinsburg

Dachaufbau mit Darstellung der Fronthöhe beim Satteldach

Prinzipskizze zu Seite 5

Kommentar

C.2 Vorschriften zur Gestaltung der Bauten

Art. 9 Allgemeine Einpassung (Gestaltungsgrundsatz)

1

Alle Bauten und Anlagen sind derart in ihre bauliche und landschaftliche Umgebung (Landschafts-, Orts-, Quartier- und Strassenbild) einzugliedern, dass eine gute Gesamtwirkung entsteht. Dies gilt für alle nach aussen in Erscheinung tretenden Massnahmen wie: Stellung, Form, Staffelung und Gliederung der Baumassen; Dachform, Dachneigung und Dachgestaltung; Farbgebung und Materialwahl; Terrain- und Umgebungsgestaltung sowie Bepflanzung. 2

Bei der Umgebungsgestaltung sowie baulichen Veränderungen sind die Aspekte des ökologischen Ausgleichs zu beachten. Es ist eine naturnahe Gestaltung und standortgemässe Bepflanzung mit einheimischen Arten anzustreben. Bei Bodenbefestigungen sollen wasserdurchlässige Materialien bzw. Beläge verwendet werden.

Dieser Einpassungsparagraph soll den Vollzugs- und Baubewilligungsbehörden ein neues Planungsinstrument in die Hand geben, mit welchem unerwünschte, ortsfremde bauliche "Auswüchse" in von der Gemeinde akzeptable Bahnen gelenkt werden können. Diese Bestimmung in § 9 Abs. 1 ZR konkretisiert § 104 RBG bzw. ist als Ergänzung anzuwenden. Empfehlung: Zur Steigerung der Wohnqualität sind in einem verhältnismässigen Ausmass zur Wohnfläche Freiräume wie Balkone, Veranden, Sitz- und Spielplätze zu erstellen.

Art. 10 Behindertengerechte Bauweise

Es gelten die Bestimmungen von § 108 des Raumplanungs- und Baugesetzes vom 08. Januar 1998.

Art. 11 Es wird auch auf Norm SN 521

500 mit Leitfaden, Behindertengerechtes Bauen, des Schweizerischen Invalidenverbandes, Olten verwiesen.

Dachformen / Dachgestaltung

1

Die zulässigen Dachformen sind in der Zonentabelle § 21 ZR für alle Bauzonen definiert. Über zulässige Unterformen der Dachformen kann der Gemeinderat ergänzende Richtlinien erlassen.

Prinzipskizzen Dachformen siehe Skizzen zu § 21 ZR.

Der First des Satteldaches muss mindestens 1.0 m hinter der Fassade liegen.

Firstanordnung ⇒ Prinzipskizze nebenstehend

2

3 1

Beim Walmdach muss die Firstlänge mindestes / 3 der Gebäudelänge betragen.

Art. 12 Dachaufbauten und Dacheinschnitte

1

Alle Dachaufbauten und Dacheinschnitte sind nur auf Dächern mit einer Mindestneigung von 35 ° a. T. zulässig und müssen ästh etisch befriedigen und mit den darunter liegenden Fassaden harmonieren. 2

Die Summe der Breiten der Dachaufbauten (Gauben und Dachflächenfenster) und Dacheinschnitte darf die halbe Fassadenlänge nicht überschreiten. Der Mindestabstand von den Fassadenenden, Gräten und Kehlen beträgt 1.0 m. Der Mindestabstand zum First beträgt 1.0 m (vertikal gemessen). Die Dachhaut muss vor Gauben und Dacheinschnitten durchgezogen werden. Bei fassadenbündigen Dachflächenfenstern kann die Dachhaut pro Dachfläche einmal auf einer Breite von maximal 1.6 m unterbrochen werden.

Zonenreglement Siedlung, Wittinsburg

Für die Gestaltung, Lage und Proportionen von Dachaufbauten sind auch die Gestaltungsgrundsätze gestützt auf das Grundlagendokument für Dachlandschaften im Ortskern (siehe § 24 Abs. 3 ZR) hilfreich. Abstände Dachaufbauten

⇒ Prinzipskizze nebenstehend

Seite 5

Prinzipskizzen

Abgrabungen und Aufschüttungen

Zonenreglement Siedlung, Wittinsburg

Prinzipskizze zu Seite 6

Kommentar

3

Die Fronthöhe der Dachaufbauten darf maximal 1.6 m betragen. Bei Dachaufbauten mit Satteldach wird die Fronthöhe bis zur Oberkante der Dachaufbau-Traufe gemessen. Messebene ist in diesem Fall die Aussenkante der Dachaufbau-Seitenwand. Für Dacheinschnitte gilt diese Bestimmung sinngemäss.

Art. 13 Fronthöhe Dachaufbauten

⇒ Prinzipskizze Seite 5, nebenstehend

Antennenanlagen

Alle Aussenantennen für Funk- und Fernsehempfang sind bewilligungspflichtig. Der Gemeinderat entscheidet über deren Zulassung. Vorbehalten bleiben die gesetzlichen Bestimmungen. Er erlässt ergänzende Richtlinien.

Die Bewilligungspflicht (z.B. für Parabolantennen) stützt sich auf § 92, Abs. 1 RBV.

C.3 Vorschriften zur Gestaltung der Umgebung

Art. 14 Abgrabungen und Aufschüttungen

1

Abgrabungen und Aufschüttungen dürfen gegenüber dem gewachsenen Terrain vertikal gemessen 2.0 m nicht überschreiten. 2

In Geländewannen, in steilem Gelände, bei Anpassungen an bestehende Aufschüttungen und Abgrabungen sowie aus architektonischen oder kanalisationstechnischen Gründen kann der Gemeinderat Ausnahmen gestatten.

Diese Bestimmung dient der besseren Einpassung von Bauten und deren Umgebung in das gewachsene Terrain. Abgrabungen und Aufschüttungen ⇒ Prinzipskizze nebenstehend

3

Abgrabungen und Aufschüttungen in den Gewerbezonen unterliegen keiner Restriktion.

Art. 15 Nebenanlagen bei Mehrfamilienhäusern und Gesamtüberbauungen

Bei der Errichtung von Mehrfamilienhäusern mit mehr als sechs Wohnungen sowie bei Sondernutzungsplanungen und Ausnahmeüberbauungen gemäss

Art. 17

und 20 sind folgende Anlagen mitzuerstellen und dauernd zu unterhalten:

Für Kinderspielplätze sind die Richtlinien der Stiftung Pro Juventute zu beachten

- zweckmässig ausgestattete Frei- und Spielflächen, - genügende Abstellräume für Velos, Mofas, Kinderwagen, Spielgeräte u.a.m., - zweckmässige Kompostierstellen, - zweckmässige Standorte für Abfallsammelstellen.

Art. 16 Anzahl der Garagen und Abstellplätze für Motorfahrzeuge und Velos/Mofas

1

Die minimale Zahl der Garagen und Abstellplätze für Motorfahrzeuge und Velos / Mofas (Normalabstellbedarf) bemisst sich gemäss den Bestimmungen des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes vom 08. Januar 1998 sowie der dazugehörenden Verordnung. Für die Dimensionierung von Parkierungsanlagen gelten die Normalien der VSS.

Zonenreglement Siedlung, Wittinsburg

Abstellplätze: § 106 RBG und

Art. 70

RBV inkl. Anhang 11. VSS = Vereinigung Schweizer Strassenfachleute

Seite 6

Kommentar

2

Offene Abstellplätze sollen unversiegelt, d.h. wasserdurchlässig und für Spontanvegetation geeignet ausgestaltet werden. Bei Sammelparkplätzen von über 10 Abstellplätzen sind in angemessener Zahl und sinnvoller Anordnung hochstämmige Bäume zu pflanzen.

Es wird auch empfohlen, dass gemäss "Wegleitung zur Bestimmung der Anzahl Abstellplätze für Motorfahrzeuge und Velos/Mofas" des ARP auch Parkraum für Velos und Mofas im Rahmen von Baugesuchen nachgewiesen werden. GR-Beschluss Nr. 177 vom 21. Mai 2007: Offene Carports: Abstand von mind. 1.0 m ab der Strassenlinie (in Ergänzung zu

Art. 54 RBV)

C.4 Sondernutzungsplanungen / Ausnahmeüberbauungen

Art. 17 Quartierplanungen

1

Die Aufstellung von Quartierplänen gemäss § 37 ff. RBG ist grundsätzlich in jeder Bauzone auf dafür geeigneten Arealen möglich. Absichten für die Erarbeitung einer Quartierplanung sind dem Gemeinderat frühzeitig anzuzeigen. Dem Gemeinderat steht bei der Ausarbeitung ein Mitspracherecht zu. Die Erstellung von Quartierplänen kann durch Gemeindeversammlungsbeschluss verlangt werden, sofern ein überwiegendes öffentliches Interesse geltend gemacht werden kann. 2

Der Quartierplanperimeter richtet sich nach den örtlichen Gegebenheiten. Abweichungen von den ordentlichen Zonenvorschriften sind im Einvernehmen mit dem Gemeinderat möglich. 3

Die bauliche Nutzung darf bei Quartierplanungen nur soweit erhöht werden, als dadurch der Zonencharakter der angrenzenden Bauzonen nicht gestört wird. 4

Folgende Kriterien sind je nach Projekt vom Gemeinderat bei der Ausarbeitung von Quartierplanvorschriften besonders zu beachten: - die haushälterische Nutzung des Bodens, - die Wohnqualität, - die Einpassung in die Nachbarschaft, - das Orts- und Landschaftsbild, - die Verkehrs- und Fusswegerschliessung, - die Parkierungsanordnung, - die Lärmimmissionen, - Wohnraum für Alterswohnungen, - die zentrale Wärmeerzeugung, - die Entsorgung (Abfallsammelstellen und Kompostierplätze), - die Realisierung und Sicherstellung naturnaher Flächen für den ökologischen Ausgleich - usw. 5

Quartierplanungen sind durch die kantonale Fachkommission für Arealüberbauungen begutachten zu lassen, bevor sie der Gemeindeversammlung vorgelegt werden. Im Übrigen richtet sich das Verfahren nach den Bestimmungen des Raumplanungs- und Baugesetzes. Zonenreglement Siedlung, Wittinsburg

Die nebenstehenden Kriterien sollen eine wohnhygienisch, architektonisch und städtebaulich gute Qualität einer Überbauung sicherstellen.

Die Fachkommission für Arealüberbauung prüft die wohnhygienische, architektonische und städtebauliche Qualität von Quartierplanungen (im Sinne von § 37 RBG). Seite 7

Kommentar

Art. 18 Vereinfachtes Quartierplanverfahren

1

Für den Erlass von Quartierplänen im vereinfachten Verfahren gelten die Bestimmungen des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes vom 08. Januar 1998 sinngemäss, insbesondere sind die §§ 37 bis 47 RBG zu beachten.

Art. 42 RBG

2

Quartierpläne im vereinfachten Verfahren werden vom Gemeinderat erlassen. 2 Die Mindestfläche für das vereinfachte Verfahren beträgt ca. 2’500 m . 3

Für die Anwendung des vereinfachten Quartierplanverfahren gelten folgende Grundsätze: - Art der Nutzung gemäss Grundzone. - Nutzungsmass gemäss Grundzone. Der Gemeinderat kann für gute Überbauungen das Nutzungsmass bis zu 10 % (relativ) erhöhen. - Gebäude und Umgebung sind so zu gestalten, dass sie in das nachbarliche Siedlungsbild passen. Der Gemeinderat kann gegenüber der Grundzone die Erhöhung des Gebäudeprofils um max. ein zusätzliches Vollgeschoss gestatten. Ebenfalls kann von den Gebäudelängen abgewichen werden. - Verkehrsmässige Erschliessung gemäss Strassennetzplan. Anbindung zweckmässiger Fusswegverbindungen an das Fusswegnetz der Gemeinde. - Im Übrigen gelten die gleichen Voraussetzungen wie beim ordentlichen Quartierplanverfahren (§ 17 ZR).

Art. 19

Die Aufstellung von Quartierplänen im vereinfachten QPVerfahren ist grundsätzlich in jeder Bauzone auf dafür geeigneten Arealen von ca. 2’500 m² und mehr möglich.

Zone mit Quartierplanpflicht

Aufgehoben mit RRB Nr. 1054 vom 26.06.2018

Mit den Quartierplan-Vorschriften sollen die baulichrechtlichen Rahmenbedingungen für eine ortskerngerechte Weiterentwicklung in diesem noch unbebauten Bereich innerhalb des Ortskernes sichergestellt werden. Im Vordergrund steht dabei insbesondere die bauliche Integration der Neubauten bezüglich Anordnung, Lage, Ausrichtung, Volumen usw. gegenüber der bestehenden umgebenden Kernbebauung sowie die Sicherung eines Vorplatzbereiches entlang der Unterdorfstrasse.

Art. 20 Ausnahmeüberbauung nach einheitlichem Plan

1

Der Gemeinderat ist berechtigt, bei Überbauungen nach einheitlichem Plan im Baubewilligungsverfahren Ausnahmen von den für die entsprechende Nutzungszone festgelegten Bauvorschriften zu gestatten, sofern eine hohe Wohnqualität und eine gute Einfügung in die landschaftliche und bauliche Umgebung gewährleistet ist. 2

Die Mindestfläche für eine Überbauung nach einheitlichem Plan beträgt ca. 2'500 2 m . Für die Zone W2 sind in Abweichung zu § 21 ZR folgende Maximalmasse zulässig:

Zonenreglement Siedlung, Wittinsburg

Art. 50 RBG

Mit diesem einfachen aber wirkungsvollen und attraktiven Planungsinstrument wird die Lücke zwischen der zonenmässigen Bebauung und der Überbauung nach Quartierplan geschlossen.

Seite 8

Prinzipskizzen

Dachformen

Hauptformen

Unterformen

Satteldach

Satteldach mit Widerkehr

Walmdach

Krüppelwalmdach

Diagonaldach

Pultdach

Flachdach

Zonenreglement Siedlung, Wittinsburg

Prinzipskizze zu Seite 9

Kommentar

Zonenkriterien

Zone W2

max. Bebauungsziffer

26 %

max. Gebäudelänge für Hauptbauten

25.0 m

max. Länge einer Gebäudegruppe

35.0 m

3

Überbauungen nach einheitlichem Plan unterliegen erhöhten Anforderungen bezüglich Situierung, kubischer Erscheinung, architektonischer Gestaltung sowie der Umgebungsgestaltung. Entsprechende Planfestlegungen sind vor der Baubewilligungseingabe dem Gemeinderat zu unterbreiten und bilden die verbindliche Grundlage für die Ausnahmeanträge. 4

Überbauungen nach einheitlichem Plan können auf Beschluss des Gemeinderates der kantonalen Fachkommission für Arealüberbauungen zur Beurteilung vorgelegt werden.

D.

Wohnhygienische, architektonische und städtebauliche Prüfung der Überbauung.

ZONENSPEZIFISCHE BESTIMMUNGEN

D.1 Zonentabelle

Art. 21 Nutzungszonenvorschriften im Überblick

Zone

Zone

Zone

Zone

K2

K2E

W2

G1

zulässige Vollgeschosszahl

2

2

2

frei

zulässige Wohnungszahl pro Baukörper

frei

frei

frei

gem. § 33

zulässige Bebauungsziffer in %

35 %

18 %

25 %

frei

zulässige Fassadenhöhe

7.5 m

6.5 m

6.5 m

frei

zulässige Gebäudehöhe

15.5 m

10.5 m

10.5 m

10.0 m

zulässige Gebäudelänge für Hauptbauten

frei

15.0 m

20.0 m

frei

maximale Länge einer Gebäudegruppe

frei

20.0 m

30.0 m

frei

zulässige Dachform

Satteldach

Satteldach

Sattel- / Walmdach

frei

Dachneigung (a. T.)

min. 45 °

min. 20 °

min. 20 °

frei

Dachaufbauten

zulässig, gem. § 12, 25

zulässig gem. § 12

zulässig gem. § 12

innerhalb Gebäudeprofil zulässig

Dacheinschnitte

nicht zulässig

nicht zulässig

zulässig gem. § 12

innerhalb Gebäudeprofil zulässig

zulässige Dachform für An- und Nebenbauten bis 50 m 2

Pult- / Satteldach

Pult- / Satteldach

frei

frei

Dachneigung für An- und Nebenbauten (a. T.) bis 50 m2

min. 15 °

min. 15 °

frei

frei

Lärm-Empfindlichkeitsstufe

III

III

II

III

Zonenreglement Siedlung, Wittinsburg

Seite 9

Kommentar

D.2 Kernzone

Art. 22 Allgemeine Vorschriften in der Kernzone K2

1

Orientierung der Bauinteressierten Den Bauinteressierten wird empfohlen, im Interesse einer rationellen Bauplanung mit der Gemeinde frühzeitig Kontakt aufzunehmen.

Frühe Informationen und Abklärungen helfen Planungskosten und Zeit einzusparen.

2

Mitspracherecht Der Gemeinderat behält sich betreffend Gestaltung von Bauten und Anlagen im Sinne von § 24 ZR (Architektonische Gestaltung, Gestaltungsgrundsatz) ein Mitspracherecht vor. Zur Beurteilung von Projekten können weitere Planunterlagen (z.B. Fassadenansichten angrenzender Bauten im Ortskern, Detailpläne etc.) sowie Modellunterlagen verlangt werden.

Die Behörde bestimmt die Art der Visualisierung aufgrund der Wichtigkeit des Objektes und seiner Umgebung.

3

Abbruchbewilligung In der Kernzone ist der Abbruch von Bauten bewilligungspflichtig. Die Abbruchbewilligung ist zu erteilen, wenn durch den Neubau architektonisch und städtebaulich eine mindestens gleichwertige oder bessere Lösung mit einem bewilligungsfähigen Projekt gewährleistet wird. Die Realisierung des Neubauprojektes ist vor der Erteilung der Abbruchbewilligung sicherzustellen. Der Gemeinderat kann vor der Erteilung der Abbruchbewilligung einen Finanzierungsnachweis verlangen, welcher die Finanzierung des Neubauprojektes sicherstellt.

Art. 23

Baubewilligungspflicht für Abbruch von Bauten und Bauteilen in der Kernzone § 120 RBG.

Finanzierungsnachweise z.B. in Form einer Bankgarantie

Kernzone K2

1

Die Kernzone umfasst architektonisch und städtebaulich wertvolle Ortskernteile, die in ihrem Charakter erhalten oder saniert sowie kerngerecht baulich weiterentwickelt werden sollen. Zugelassen sind Wohnnutzung sowie mässig störende Betriebe wie namentlich publikumsintensivere Geschäftsbetriebe, landwirtschaftliche Betriebe, Gaststätten und Kleinbetriebe mit mässig störenden maschinellen Einrichtungen.

Art. 22 Abs. 1 RBG

2

Betreffend Immissionsschutz kann der Gemeinderat entsprechende betriebliche und bauliche Massnahmen verlangen. Nicht zugelassen sind: offene Lagerplätze, Fabrikation im Freien, Abstellplätze für Altautos, Schweinemast- und bodenunabhängige Tierbetriebe usw. 3

In der Kernzone sind erhöhte Anforderungen an die architektonische Gestaltung zu erfüllen. Bauten und Anlagen müssen sich in ihre Umgebung einfügen und auf geschützte und schützenswerte Objekte Rücksicht nehmen, so dass eine gute Gesamtwirkung erreicht wird.

Die Aufnahmekarte Ortskern 1:500 (Bauten / Aussenraum) gibt Auskunft über Bewertung von Gebäuden sowie Aussenräume etc. Der Gemeinderat kann in Schutzzonen (z. B Kernzone K2) bezüglich Gestaltung Auflagen machen.

4

Zonenspezifische Parameter sind in der Zonentabelle in § 21 ZR festgelegt.

Zonenreglement Siedlung, Wittinsburg

Die Zonentabelle § 21 ZR gibt Auskunft über die Zonenkriterien wie Bebauungsziffer, Fassadenhöhe, Gebäudehöhe, Gebäudelänge u.a. mehr.

Seite 10

Prinzipskizzen

Dachaufbauten Satteldachgaube (Grossgaube)

Schleppgaube (Grossgaube)

Definition der Frontfläche

Anordnung im unteren Dachbereich

Gauben

Die Frontfläche kann auch als liegendes Rechteck ausgeführt werden.

Dachflächenfenster

Liegendes Dachflächenfenster

Zonenreglement Siedlung, Wittinsburg

Anordnung im unteren und oberen Dachbereich möglich

Dreiecksgaube (Kleingaube)

Definition der Lichtfläche

Prinzipskizze zu Seite 11

Kommentar

Art. 24 Architektonische Gestaltung, Einfügung

1

siehe Erwägungen RRB Nr. 661

Einfügung in die Umgebung Gebäulichkeiten in der Kernzone haben sich in der Massstäblichkeit, Gliederung und Gestaltung in die traditionelle bauliche Umgebung einzufügen. Erfüllen Dachaufbauten diese Anforderung, so kann in der Kernzone von den allgemeinen Massvorschriften in § 12 bzw. von den Massvorschriften gemäss § 25 Abs. 3 ZR abgewichen werden. 2

Materialien und Farben Das Einfügungsgebot gilt auch bezüglich der Verwendung von Materialien und Farben. Als Bedachungsmaterial sind Ziegel oder Werkstoffe zu verwenden, die in Grösse, Farbe und Form herkömmlichen matten Tonziegeln entsprechen, vorzugsweise sind Biberschwanz-Ziegel zu verwenden. 3

Gestaltung der Dachlandschaften Für die Gestaltung der Dachlandschaften sind die "Grundlagen über die Gestaltung der Dachlandschaft im Ortskern" (Grundlagendokument zur Nutzungsplanung Siedlung des ARP) richtungsweisend.

Art. 25 Dokument "Grundlagen über

die Gestaltung der Dachlandschaft im Ortskern" ist beim kantonalen Amt für Raumplanung, Liestal erhältlich.

Dachformen und Dachaufbauten in der Kernzone

1

Dachformen Die Dachform ist in den Zonenvorschriften geregelt (§ 21 ZR). Für untergeordnete An- und Nebenbauten können Ausnahmen bewilligt werden. Die Dachfirste verlaufen in der Regel parallel zur Strasse. Entlang der rückwärtigen Hauptfassade sind Quergiebel mit Mehrhöhe der Fassade erlaubt, sofern 2 sie nicht mehr als /5 der Fassadenlänge ausmachen und die Höhendifferenz zwischen ihrem First und dem First des Hauptbaus mindestens 1.0 m beträgt. 2

Dachaufbauten Dachaufbauten (Gauben und Dachflächenfenster) dürfen nicht dominant wirken und müssen mit den darunter liegenden Fassaden harmonieren. Nicht gestattet sind Dachaufbauten in Form von Flachdachgauben sowie als Halbmondgauben. Pro Dachfläche sind jeweils nur zwei Arten von Aufbauten zugelassen (Ausnahme: Kamine, Lüftungsrohre etc. werden nicht mitgerechnet). Technische Aufbauten haben sich harmonisch in die Dachlandschaft einzuordnen. Erfüllen Dachaufbauten die erhöhten Anforderungen an die architektonische Gestaltung, so kann von den allgemeinen Massvorschriften in § 12 ZR bzw. von den nachfolgenden Gestaltungsvorschriften abgewichen werden. Der Gemeinderat entscheidet aufgrund der Tragweite des Projektes, ob zusätzlich die zuständigen kantonalen Fachstellen zur Vorabklärung konsultiert werden. Die Grösse der Dachaufbauten ist in Abhängigkeit ihrer Lage in der Dachfläche zu wählen. Dabei sind die grösseren Gauben im unteren und die kleineren eher im oberen Bereich anzuordnen.

z.B.: Satteldachgaube in Kombination mit Dreiecksgaube oder Schleppgaube in Kombination mit Dachflächenfenster Koordination der baulichen Gestaltung mit der kantonalen Denkmalpflege Bemessungsangaben mit Prinzipskizze siehe § 12 ZR Der untere Teil der Dachfläche entspricht in der Regel dem Raum über dem ersten Dachboden.

Dachflächenfenster sind auf einer Ebene mit der Dachhaut einzubauen und in diese zu integrieren. 3

Massvorschriften für einzelne Dachaufbauten und Dachflächenfenster: 2 - Kleingauben Frontfläche: max. 0.5 m - Grossgauben Frontfläche (Lukarnen) 2 Anordnung in der unteren Dachfläche: max. 1.8 m 2 - Dachflächenfenster Lichtfläche: max. 0.3 m - Gesamtfläche Dachflächenfenster Lichtfläche 2% der Dachfläche

Zonenreglement Siedlung, Wittinsburg

Seite 11

Kommentar

4

(Mutation 71/ZRS/3/1 RRB Nr. 526 vom 25.04.2017)

Dacheinschnitte Offene Dacheinschnitte sind nicht zulässig. Überdeckte Dacheinschnitte sind nur auf der strassenabgewandten Gebäudeseite zulässig. 5

Dachraumbelichtung Ist eine natürliche Belichtung über Giebelwände möglich, ist diese einer Belichtung durch Gauben oder liegenden Dachflächenfenster vorzuziehen. Vollflächige Fassadenverglasungen des Giebeldreiecks zur Belichtung des Dachraumes sind nicht gestattet.

Art. 26 Bauliche Nutzung bestehender Bauvolumen

Bestehende Bauvolumen im Ortskern können im Rahmen des bestehenden Volumens erneuert, umgenutzt und ausgebaut werden, auch wenn dabei die zonenmässige bauliche Nutzung, dass zulässige Gebäudeprofil und die zulässige Geschosszahl bereits überschritten ist. Vorbehalten bleiben die Vorschriften für geschützte Bausubstanz bzw. erhaltenswerte Bauvolumen (§ 27 und 28 ZR).

Art. 27 Verweis auf § 24 ZR bei einer

möglichen Belichtung über die Giebelwand.

Die sinnvolle Nutzung bzw. Umnutzung einer bestehenden Baute trägt zur Erhaltung bzw. Verbesserung und Belebung des Ortskernes bei.

Geschützte Bausubstanz

1

Bauten, welche im Zonenplan als geschützte Bausubstanz qualifiziert sind, haben als Einzelobjekt und als Bestandteil des gewachsenen Dorfbildes einen hohen Stellenwert. Bei solchen Gebäuden sind bauliche Massnahmen und Unterhaltsarbeiten nur unter Wahrung der geschützten Substanz zulässig.

Die Aufnahmekarte Ortskern 1:500 (Bauten / Aussenraum) gibt Auskunft über Bewertung von Gebäuden sowie Aussenräume etc.

2

Bei der im Zonenplan mit einem schwarz-roten Punkt markierten Baute handelt es sich um ein Baudenkmal, welches unter kantonalem Schutz steht. Bauliche Änderungen im Innern und am Äusseren sind hierbei nur mit Zustimmung der kantonalen Denkmalpflege zulässig. Sie ist auch zuständig für allfällige Restaurierungsbeiträge.

Art. 28 Erhaltenswerte Bauvolumen

1

Bauten, welche im Zonenplan als erhaltenswerte Bauvolumen qualifiziert sind, haben bezüglich ihrer Lage und Volumen als wichtiges Merkmal des gewachsenen Dorfbildes einen hohen Stellenwert. Im Falle eines Umbaus oder Neubaus sind die Situierung und der Gebäudekubus sowie die Dachform und Firstrichtung des ursprünglichen Gebäudes beizubehalten bzw. richtungsweisend.

Die Aufnahmekarte Ortskern 1:500 (Bauten / Aussenraum) gibt Auskunft über Bewertung von Gebäuden sowie Aussenräume etc.

2

Umbauten und Ausbauten sind als konstruktiv fachgerechte Renovationen auszuführen. Bei äusseren Umbauten sind störende Gebäudeteile nach Möglichkeit zu korrigieren und in eine zurückhaltende architektonische Form- und Farbgebung überzuführen.

Art. 29 Vorplatzbereich

1

Als Vorplatzbereiche werden die Aussenräume zwischen der öffentlichen Erschliessungsfläche (Strasse, Weg) und den Gebäudefluchten der Hauptbauten bezeichnet.

Zonenreglement Siedlung, Wittinsburg

Die Vorplatzbereiche bilden einen wichtigen Aussenraum zwischen Strasse und Gebäudefassaden der wertvollen Kernbebauung.

Seite 12

Kommentar

2

In der Kernzone ist der Vorplatzbereich von Gebäuden aller Art freizuhalten. 3

Zugelassen sind Erschliessungs-, Parkierungs- und Grünflächen. 4

Einfriedungen und Geländer haben sich in das Ortsbild einzufügen. 5

Die Vorplätze sind in Berücksichtigung der dörflichen Bebauung ansprechend zu gestalten. Empfohlen werden wasserdurchlässige Beläge wie: In Sand eingelegte Pflästerung, Mergel, Schotterrasen und dergleichen. Bestehende Vorgärten sind zu erhalten. Bei Neugestaltungen sind in einem angemessenen Verhältnis standortgerechte Bepflanzungen vorzunehmen. 6

Offene Garagenrampen im Strassenbild sind nicht gestattet.

D.3 Kernzone K2 "Ergänzung"

Art. 30 Kernzone K2 "Ergänzung"

1

Die Kernzone K2 "Ergänzung" bezweckt einen harmonischen baulichen Übergang von der Kernzone K2 zur Wohnzone W2. 2

Die Art der Nutzung entspricht der Kernzone K2 gem. § 23 Abs. 1 ZR. Zonenspezifische Bestimmungen sind in der Zonentabelle in § 21 ZR festgelegt.

D.4 Wohn- und Gewerbezonen

Art. 31 Wohnzone W2

1

Wohnzonen umfassen Gebiete, die in erster Linie der Wohnnutzung vorbehalten sind. Zugelassen sind nicht störende Betriebe, deren Bauweise der Zone angepasst ist. Zugelassen sind namentlich kleinere emissionsarme Geschäfte und Dienstleistungsbetriebe mit geringem Zubringerverkehr.

2

Zonenspezifische Bestimmungen sind in der Zonentabelle in § 21 ZR festgelegt.

Art. 32 Gewerbezone G1

1

Gewerbezonen umfassen Gebiete, die insbesondere der Aufnahme von mässig störenden Betrieben vorbehalten sind. Zugelassen sind namentlich Werkhöfe, Werkstätten, Lagerhäuser, Fabriken, Garagebetriebe und weitere mässig störende Betriebe.

2

Zonenspezifische Bestimmungen sind in der Zonentabelle in § 21 ZR festgelegt.

Art. 33 1

Art. 21 Abs. 1 RBG

Art. 23 RBG

Wohnungen in Gewerbezonen

In den Gewerbezonen sind ausschliesslich Wohnungen für Betriebsinhaberinnen und Betriebsinhaber, für standortgebundenes und in beschränktem Umfang für betriebseigenes Personal zugelassen. Ausnahmsweise können zeitlich befristete provisorische Unterkünfte im Zusammenhang mit grösseren Bauvorhaben bewilligt werden.

Zonenreglement Siedlung, Wittinsburg

Art. 23 Abs. 5 RBG

Seite 13

Kommentar

2

Die Erstellung von Wohnungen mit lärmempfindlichen Räumen ist nur auf der lärmabgewandten Seite der Gewerbezone zulässig.

Art. 34 Dachbegrünung

Flachdächer sollten im Sinne des ökologischen Ausgleichs und des Gewässerschutzes als Standorte für eine naturnahe extensive Vegetation ausgebildet und begrünt werden.

Naturnahe Standorte für Flora und Kleintierfauna im Sinne des ökologischen Ausgleichs bzw. als Retensionsspeicher für Meteorwasser gemäss Gewässerschutzgesetzgebung.

D.5 Bauernhofzone

Art. 35 Bauernhofzone

1

Die Bauernhofzone dient der nutzungsplanerischen Sicherung von landwirtschaftlichen Betriebszentren mit ihrer betriebsnotwendigen Umgebung innerhalb des Siedlungsgebietes. 2

Gestattet sind die landwirtschaftliche Bodennutzung und die dazu notwendigen Betriebsbauten, Anlagen und Einrichtungen. Zuerwerbsnutzungen sind erlaubt, wenn sie mit den zulässigen Nutzungsarten der Kernzone verträglich sind. Vorbehalten bleiben die Bestimmungen des eidg. Raumplanungsgesetz (Art. 16 ff. RPG). 3

Wohnraum ist zulässig für den Bewirtschafter und seine Familie sowie Personen mit ihren Angehörigen, die hauptberuflich im Betrieb arbeiten sowie für die abtretende Generation. 4

Bei baulichen Massnahmen gelten die Gebäudeklassierungen, Gestaltungsund Schutzbestimmungen der angrenzenden Kernzone sinngemäss. Vorbehalten bleiben betriebsnotwendige spezielle Bauten und Anlagen. 5

Landwirtschaftliche Betriebsbauten, Anlagen und Einrichtungen sind so auszuführen, zu betreiben und zu unterhalten, dass möglichst wenig Geruchs-, Lärmund Staubimmissionen entstehen.

6

Die Bauernhofzone ist der Lärm-Empfindlichkeitsstufe (ES) III zugeordnet.

D.6 Zone für öffentliche Werke und Anlagen

Art. 36 Zone für öffentliche Werke und Anlagen (öW+A)

1

Zonen für öffentliche Werke und Anlagen umfassen Gebiete, die zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben benötigt werden. In beschränktem Umfang sind andere Nutzungen zulässig, sofern sie mit der Erfüllung der öffentlichen Aufgaben verträglich sind.

Art. 24 RBG

2

Die Nutzung richtet sich nach dem für das Werk oder die Anlage vorgegebenen Zweck. Die Bauweise richtet sich nach der Funktion der Anlage, und es sind die öffentlichen und privaten Interessen zu berücksichtigen. 3

Aus dem Zonenplan Siedlung ergibt sich, für welche öffentlichen Aufgaben eine bestimmte Zone für öffentliche Werke und Anlagen vorgesehen ist. Zonenreglement Siedlung, Wittinsburg

Seite 14

Kommentar 4

Bauten, Anlagen und Werke müssen sich im Sinne der Bestimmungen über die allgemeine Einpassung (§ 9 ZR) in ihre bauliche und landschaftliche Umgebung eingliedern. Im Ortskern sind die Gestaltungsvorschriften der Kernzone K2 sinngemäss anzuwenden. 5

Die Bepflanzung hat grundsätzlich mit einheimischen standortgerechten Arten im Sinne des ökologischen Ausgleichs zu folgen. Für Bodenbefestigungen sollen wasserdurchlässige Materialien bzw. Beläge verwendet werden. 6

Aufgehoben mit RRB Nr. 1054 vom 26.06.2018

Die Selbstverpflichtung der Gemeinde, öW+A-Zonen nach ökologischen Gesichtspunkten zu bepflanzen und Bodenbefestigungen wasserdurchlässig auszuführen, soll Vorbildwirkung haben. Parz. 1039 = "Schangihus"

7

In den öW+A-Zonen gilt grundsätzlich die Lärm-Empfindlichkeitsstufe III. Die Zuordnung hat jedoch nur Gültigkeit für Gebäude mit lärmempfindlichen Räumen im Sinne von Art. 2 Abs. 6 der Lärmschutzverordnung.

D.7 Nutzungszone mit späterer Nutzungsdefinition

Art. 37 Nutzungszonen gemäss § 19 Abs. 1 lit. f RBG

⇒ bisher Baugebiet 2. Etappe

1

Die Nutzungszone gemäss § 19 Abs. 1 lit. f RBG ist eine Zone, deren Nutzung noch nicht bestimmt ist oder in der eine Nutzung erst später zugelassen wird. 2

Bis zur definitiven Zonenzuweisung bleibt die Nutzungszone gemäss § 19 Abs. 1 lit. f RBG der landwirtschaftlichen Bodennutzung vorbehalten. Es darf nichts unternommen werden, was eine spätere bauliche Nutzung erschweren oder verhindern könnte sowie eine spätere Zonenzuteilung präjudizieren würde. 3

Die spätere Zweckbestimmung und Umwandlung der Nutzungszone gemäss § 19 Abs. 1 lit. f RBG darf nur aufgrund nachgewiesener Bedürfnisse sowie Eignungsvoraussetzungen im Rahmen einer Zonenplanmutation erfolgen.

D.8 Grünzone

Art. 38

Art. 19 Abs.1 lit. f RBG

Sämtliche Parzellen der Nutzungszonen gem. § 19 Abs. 1 lit. f RBG unterstehen weiterhin dem Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) vom 04. Oktober 1991. Insbesondere sind die Artikel 2, 58, 61, 66, 73, BGBB bzgl. Realteilungsund Zerstückelungsverbot, Erwerb, Belastungsgrenze etc. zu beachten. Umwandlung in Bauzone: Massgebend ist die gesetzeskonforme Dimensionierung der Bauzonen gemäss

Art. 15

RPG.

Grünzone

1

Die Grünzone ist im öffentlichen Interesse dauernd vor Überbauung freizuhalten. Sie dient der Gliederung des Siedlungsraumes und als räumlicher Abstandspuffer zum Wald und der Wohnbauzone.

Zonenreglement Siedlung, Wittinsburg

Seite 15

Kommentar 2

Auf Grünzonen dürfen Fusswege, Zufahrten, Hauszugänge, Gartengestaltungen, Sitzplätze sowie Parkierungsflächen gelegt werden, sofern mit wasserdurchlässigen Belägen und Materialien befestigt werden. Mindestens 50 % der Grünfläche muss jedoch bepflanzt oder naturnah ausgestaltet sein. 3

Terrainveränderungen im Rahmen der Vorschriften gemäss § 14 ZR sind zulässig. Vorbehalten bleiben baugesetzliche Bestimmungen (§ 62 RBV). 4

Art. 62

RBV: Gartengestaltungsmassnahmen an Gewässern und Waldrändern.

Allfällige Bestockungen und Bepflanzungen sind mit einheimischen Arten auszuführen. 5

Für die Berechnung der baulichen Nutzung (Bebauungsziffer) darf der innerhalb der Grünzone liegende Parzellenteil zu 50 % miteinbezogen werden.

D.9 Schutzobjekte

Art. 39 Erhaltenswerte Einzelobjekte

1

Erhaltenswerte Brunnen Die im Zonenplan bezeichneten Brunnen sind geschützt und an Ort und Stelle zu belassen. Ist eine Versetzung unumgänglich, so hat der Gemeinderat über einen geeigneten Ersatzstandort zu befinden. 2

Erhaltenswerte Bäume Die im Zonenplan bezeichneten Bäume sind sachgemäss zu pflegen und dürfen ohne zwingenden Grund nicht entfernt werden. Sollte ein solcher Baum krankheitshalber gefällt werden müssen, so ist an Ort und Stelle ein gleichwertiger Ersatzbaum zu pflanzen. Vor dem Fällen besteht eine Meldepflicht beim Gemeinderat. Dieser hat über die Ersatzpflanzungen zu befinden.

E.

Schlussbestimmungen

Art. 40 Vorinformation und Vorabklärungen

1

Um unnötige Investitionen und Fehlplanungen verhindern zu können, wird den Grundeigentümern bzw. Bauinteressenten empfohlen, Absichten über bewilligungspflichtige Neu-, Um- und Anbauten, Zweckänderungen sowie Um- und Neugestaltung der Umgebung in einem frühen Planungs- oder Projektierungsstadium (Vorstellungen, Skizzen, Entwürfe) mit dem Gemeinderat vorzubesprechen und vorabzuklären.

Frühe Informationen und Abklärungen helfen Planungskosten und Zeit einzusparen.

2

Der Gemeinderat behält sich vor, zur Beurteilung von Projekten weitere Planunterlagen (z.B. Fassadenansichten angrenzender Bauten im Ortskern, Detailpläne etc.) sowie Modellunterlagen zu verlangen.

Art. 41 Beratende Kommission

Zur Beurteilung von Baugesuchen kann der Gemeinderat eine beratende Fachkommission einsetzen, die aus Vertretern der Gemeinde und aus unabhängigen Bau- und Raumplanungsfachleuten zusammengesetzt ist. Der Gemeinderat stützt sich in der Regel bei seinen Entscheiden auf die Empfehlungen der Fachkommission.

Zonenreglement Siedlung, Wittinsburg

Die Prüfung der Baugesuche durch eine Kommission stellt eine Beurteilungspraxis mit einer guten Kontinuität dar. Nötig sind auch noch zu erarbeitende Beurteilungshilfen, Entscheidungsrichtlinien u.ä. Seite 16

Kommentar

Art. 42 Vollzug

1

Der Vollzug dieser Zonenvorschriften, unter Vorbehalt des Baubewilligungsverfahrens, ist Sache des Gemeinderates. Er stellt im Rahmen der Baugesuchsbehandlung, gestützt auf die Empfehlung der Fachkommission, die Bedingungen zur Sicherstellung der Zonenvorschriften. 2

Baubewilligungsbehörde ist, mit Ausnahme des gemäss § 92 RBV aufgeführten kleinen Baubewilligungsverfahren (Zuständigkeit Gemeinde), das kantonale Bauinspektorat.

Die entsprechenden Weisungen und Verfügungen werden auf Antrag des Gemeinderates von der Baubewilligungsbehörde erlassen. 3

Der Gemeinderat kann als Vollzugshilfen oder für die Beurteilung von Baugesuchen ergänzende Richtlinien zu diesem Reglement erlassen. 4

Zuwiderhandlungen gegen die Zonenvorschriften Siedlung werden - soweit nicht andere kantonale Gesetze oder Bundesrecht Anwendung finden - wie solche gegen das Raumplanungs- und Baugesetz bestraft. 5

Der Gemeinderat ist dafür besorgt, dass die bei Übertretung dieser Vorschriften erfolgten Schädigungen von Schutzobjekten durch geeignete Massnahmen zu Lasten des Verursachers behoben werden.

Bei Zuwiderhandlungen gegen die Zonenvorschriften erfolgt eine Beschwerde an das Statthalteramt des Kantons Basel-Landschaft (mögliche Beschwerdeführer: z.B. Einwohnergemeinde oder Private).

6

In allen Fällen bleibt die Rechtmässigkeitskontrolle durch die Bewilligungsbehörde vorbehalten.

Art. 43 Besitzstandsgarantie für zonenfremde Bauten und Anlagen

Es gelten die Bestimmungen des Raumplanungs- und Baugesetzes vom 08. Januar 1998 sowie des Bundesgesetzes über die Raumplanung.

Art. 44

Art. 109 und 110 RBG sowie

Art. 24c RPG

Ausnahmen allgemeiner Art

1

Der Gemeinderat ist berechtigt, in Abwägung öffentlicher und privater Interessen sowie in Würdigung der besonderen Umstände des Einzelfalles bei der Baubewilligungsbehörde schriftlich und begründet Ausnahmen von den kommunalen Zonenvorschriften zu beantragen.

Die Erteilung der Ausnahme erfolgt durch die Baubewilligungsbehörde. Sie erfordert eine entsprechende Begründung.

Es gelten die Bestimmungen gemäss § 7 der Verordnung zum Raumplanungsund Baugesetz BL. In Ergänzung dieser Bestimmungen kann der Gemeinderat in steilen Hanglagen in begründeten Fällen Ausnahmen von Fassaden- und Gebäudehöhen insbesondere bei Nebenbauten gewähren.

Ausnahmen gemäss § 7 Abs. 2 RBV

2

3

Die Baubewilligungsbehörde erlässt auf Antrag des Gemeinderates die entsprechenden Weisungen.

Art. 45 Aufhebung früherer Beschlüsse

Alle den Zonenvorschriften Siedlung gemäss diesem Reglement und zugehörigem Zonenplan widersprechenden früheren Beschlüsse und Pläne sind aufgehoben, insbesondere

Das Übergangsrecht ist in

Art. 125 RBG (anwendbares

Recht) definiert.

• Zonenplan Siedlung, RRB Nr. 2284 vom 09. September 1990, Mut. RRB Nr. 427 vom 25. Februar 1997; • Zonenreglement Siedlung, RRB Nr. 2284 vom 09. September 1990, Mut. RRB Nr. 427 vom 25. Februar 1997. Zonenreglement Siedlung, Wittinsburg

Seite 17

Kommentar

Art. 46 Inkrafttreten, Anpassung

1

Die von der Gemeindeversammlung beschlossenen Zonenvorschriften treten mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft. 2

Spätestens nach 15 Jahren sind die Vorschriften gesamthaft zu überprüfen und nötigenfalls geänderten Verhältnissen anzupassen.

Zonenreglement Siedlung, Wittinsburg

Der Planungshorizont der Zonenvorschriften beträgt gestützt auf das RPG ca. 15 Jahre.

Seite 18

Kommentar

F.

Beschlüsse

(nur Erstfassung)

Gemeinde Beschluss des Gemeinderates:

24. April 2006

Beschluss der Einwohnergemeindeversammlung:

14. Juni 2006

Referendumsfrist:

15. Juni bis 14. Juli 2006 (nicht genutzt)

Urnenabstimmung:

--

Publikation der Planauflage im Amtsblatt Nr. 32/33

vom 10. und 17. August 2006

Planauflage:

vom 17. August bis 15. September 2006

Namens des Gemeinderates Der Gemeindepräsident:

Die Gemeindeverwalterin:

Sig. Martin Eggimann

Sig. Elsbeth Straumann

Kanton Vom Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft genehmigt mit Beschluss Nr. 661 vom 08. Mai 2007. Publikation des Regierungsratsbeschlusses im Amtsblatt Nr. 19 vom 10. Mai 2007.

Der 2. Landschreiber:

Sig. Alex Achermann

Änderungen/Ergänzungen/Aufhebungen (chronologisch absteigend) Inv. Nr.

EGV Datum

RRB Nr.

RRB Datum

Bemerkung

71/ZRS/3/2 05.12.2017

1054

26.06.2018

Art. 19 , 36

71/ZRS/3/1 09.06.2016

526

25.04.2017

Art. 5 , 21, 25

71/ZRS/3/0 14.06.2006

661

08.05.2007

Erstfassung

Zonenreglement Siedlung, Wittinsburg

Seite 19