Abbruch EFH, Neubauten RFH Waldweiler

Bau- und Gastgewerbeinspektorat

Objekt

Abbruch Einfamilienhaus Chrischonarain 25 und Nebenbauten; Neubau von zwei Gebäuden mit Reiheneinfamilienhäusern mit Einstellhalle, Baumfällungen und Ersatzpflanzungen

Eingabedatum

29.November 2017 14.September 2017 20. September 2017

Publikationsdatum

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Entscheid

nachträgliche Unterlagen Erste Eingabe Einsprachefrist bis 20. Oktober 2017

Das Baubegehren wird unter dem Vorbehalt der nachfolgenden Bedingungen und Auflagen aufgrund des Entscheids der Amtsleiterin des Bau- und Gastgewerbeinspektorats vom 12. März 2018, gestützt auf § 80 Abs. 1 Bau- und Planungsgesetz, § 25 Abs. 2 Bau- und Planungsverordnung sowie Anhang 1 der Ausführungsbestimmungen zur Bau- und Planungsverordnung für die Abweichung von der Parallelität von der Baulinie durch die beiden Gebäudekörper in Abweichung von § 31 BPG ausnahmsweise bewilligt.

Bau-Entscheid Nr. BBG 9'099'534 (1) vom 14. März 2018

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Stadtgärtnerei Baustelleninstallation

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57. Als Bestandteil der Bauakten ist dem Bau- und Gastgewerbeinspektorat z.H. der Stadtgärtnerei ein Detailplan mit Angaben der Flächen für Baustelleninstallation, Baugrube und Kranstandorte vor Baubeginn zur Beurteilung und Genehmigung einzureichen. 58. Als Bestandteil der Bauakten ist dem Bau- und Gastgewerbeinspektorat z.H. der Stadtgärtnerei ein aktualisierter, detaillierter Umgebungsplan (Ersatzbäume, Rasenflächen, Bepflanzung, Beläge, Möblierung, Spielbereiche etc.) VOR Baubeginn zur Beurteilung und Genehmigung einzureichen. Naturschutz

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59. Das Areal befindet sich am Siedlungsrand und ist zweiseitig von Wald umgeben, welcher sogar ca. 40% der Parzelle bedeckt. Im NO grenzt das Grundstück an die Landwirtschaftszone. Mit seinen vielfältigen Strukturen (Wald, artenreiche Gebüsche, Halbtrockenrasen) stellt die Parzelle eine wichtige Vernetzungsachse im Biotopverbund dar. Die Stadtgärtnerei wurde im Nachgang zum Generellen Baubegehren und im Vorfeld zur vorliegenden Baueingabe über das überarbeitete Projekt informiert. Es fanden Begehungen zusammen mit dem Amt für Wald sowie eine Vorstellung des Projektentwurfes statt. Die Empfehlungen sowie Vorgaben, welche die Stadtgärtnerei abgegeben hat, sind zu einem grossen Teil in das vorliegende Projekt eingeflossen. 60. Das Areal befindet sich teilweise (insbesondere Teilbereiche des Waldes) im Kantonalen Inventar der schützenswerten Naturobjekte (ID-Nr. 456, Naturobjekt Im Kaiser). Zudem weist das Grundstück weitere schützenswerte Lebensräume gem. §4 kant. Gesetz über den Natur- und Landschaftsschutz auf. Im Rahmen diverser Vorgespräche wurde seitens Stadtgärtnerei eine Bestandesaufnahme der vorhandenen Lebensräume und Pflanzenarten verlangt. Die Firma oekoskop hat einen Kurzbericht erstellt, welcher den Baugesuchsunterlagen beiliegt. Gemäss Kurzbericht über die Naturwerte Vegetation vom 10.08.2017 der Fa. oekoskop befinden sich diverse schützenswerte Lebensräume gem. §4 kant. Gesetz über den Natur- und Landschaftsschutz auf dem Areal (ausserhalb des Waldes): Bau-Entscheid Nr. BBG 9'099'534 (1) vom 14. März 2018

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Mitteleuropäischer Halbtrockenrasen: 123 m2 Nährstoffreicher Krautsaum: 71 m2 Waldmeister-Buchenwald: 1355 m2 Mesophiles Gebüsch: 128 m2 Total: 1677 m2 Gemäss § 9 des Gesetzes über den Natur- und Landschaftsschutz hat der Verursacher oder die Verursacherin die Pflicht, für bestmöglichen Schutz, Wiederherstellung oder ansonst für angemessenen Ersatz zu sorgen, sofern sich eine Beeinträchtigung geschützter oder schützenswerter Naturobjekte durch technische Eingriffe unter Abwägung aller Interessen nicht vermeiden lässt. Im erwähnten Kurzbericht der Fa. oekoskop werden folgende Empfehlungen zum Umgang mit dem Areal aufgezeigt: - Starke Förderung des Lebensraumtypes Halbtrockenrasen, insbesondere im Bereich des nördlichen Waldrandes sowie der Baumhecke. - Berücksichtigung entsprechender Arten des Halbtrockenrasens in Gartenrabatten und sonstigen Pflanzungen. - Anlegen von blumenreicheren Wiesen als heute. - Neuschaffung und Aufwertung der Zone W3, falls diese beim Bau zerstört wird. - Nach Möglichkeit zumindest Teile der wertvollen Bereiche erhalten. - Im Bereich der Baum- und Mittelhecke starke Reduzierung des Bestandes an Fichten (v.a. im Südbereich G1) und ersetzen durch einzelne Überhälter (junge Laubbäume) resp. durch eine Hecke (Sträucher-Dornensträucher- mit einzelnen Überhältern). Grundsätzlich gilt für den Verlust von schützenswerten Flächen ein qualitativ und quantitativ gleichwertiger Ersatz. Die Stadtgärtnerei geht davon aus, dass dies auch mit der geplanten Bebauung auf der Parzelle möglich sein wird. Aus den eingereichten Unterlagen geht jedoch nicht hervor, welche Flächen geschützt werden können und wie gross die neu erstellten Ersatzflächen sind. Es ist nachvollziehbar darzustellen, welche Flächen und in welcher Grösse wiederhergestellt, welche dauerhaft beansprucht und welche durch das Bauvorhaben nicht beeinträchtigt werden (Ausweisen der Flächengrössen). Die überarbeiteten Dokumente sind VOR Baubeginn nachzureichen. Die im Umgebungskonzept aufgezeigten Vegetationstypen sowie die Gestaltung der Aussenanlagen nehmen die im Kurzbericht der Fa. oekoskop formulierten Empfehlungen auf. Die aufgezeigten Massnahmen gelten als Wiederherstellungs- und Ersatzmassnahmen. Es sind folgende Elemente angedacht: - Baum- sowie Mittelhecke entlang Böschung zur Strasse sowie im Bereich der diversen Sitzplätze. - Aufwertung und Neuschaffung von Halbtrockenwiesen. - Erhalt oder Ersatz des bestehenden Nussbaumes. - Erhalt vorhandener Strukturen und Revitalisierung. - Bau von Trockenmauern als Böschungssicherung. - Fassadenbegrünung. - Pflanzung kleinerer Laubbäume. - Reduzierung des Fichtenbestandes. Sollte sich nach Vorliegen der Bilanz zeigen, dass die vorgesehenen Ersatzmassnahmen nicht ausreichend sind, ist das Umgebungskonzept entsprechend zu überarbeiten. Für die Phasen der Detailprojektierung (Bauetappierung) und des gesamten Baus ist für die Belange von Natur- und Landschaftsschutz eine ausgewiesene und erfahrene ökologische Baubegleitung beizuziehen, welche als unabhängige Fachperson die Umsetzung sämtlicher Massnahmen und Vorschriften zum Schutz und Erhalt von Naturwerten begleitet und über besondere Vorkommnisse der Bauherrschaft sowie der kantonalen Fachstelle für Natur- und Landschaftsschutz Bericht erstattet.

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66. VOR Baubeginn ist der Stadtgärtnerei mitzuteilen, welche Firma mit der ökologischen Baubegleitung beauftragt ist. Den Anweisungen der ökologischen Baubegleitung ist Folge zu leisten. 67. Die Bauetappierung ist in Mitwirkung der ökologischen Baubegleitung so auszuarbeiten, dass Flora und Fauna maximal geschont werden können. 68. Auf dem Areal wurden im Bereich der Zone W3 Mauereidechsen gesichtet. Alle Reptilien sind gemäss Verordnung über den Natur- und Heimatschutz Art. 20 Abs. 2, Anhang 3 geschützt. Sie zu töten oder zu verletzen ist untersagt. Um die Vernetzung bestmöglich aufrecht zu erhalten und den Tieren Ausweichmöglichkeiten zu bieten, ist VOR Baubeginn durch das beauftragte Ökobüro festzulegen, welche Bereiche während der Bauphase zwingend zu erhalten sind und welche Aufwertungsmassnahmen vor Baubeginn umzusetzen bzw. welche Ersatzflächen vorgängig zu erstellen sind. 69. Die Umgebung ist naturnah und strukturreich zu gestalten. Im Sinne des ökologischen Ausgleiches sind überwiegend standortheimische und landschaftstypische Pflanzen zu verwenden (§ 9 NLG). Für die Wiesenansaat ist einheimisches Saatgut zu verwenden. 70. Es ist vorgesehen, grossflächige Blumenwiesen anzulegen, in welche sich private, sich in den Naturraum integrierende Inseln einfügen sollen. Diese sollen als naturnahe Sitzund Aufenthaltsflächen dienen. Diese Planung ist in Zusammenarbeit mit der beauftragten ökologischen Baubegleitung VOR Baubeginn auf ihre langfristige Umsetzbarkeit zu prüfen (intensivere Nutzung auf kleinem Raum durch die zahlreichen Sitzbereiche). 71. Das Areal befindet sich nicht im Baumschutzgebiet. Die Bäume auf der Parzelle stehen somit nicht unter Schutz und dürfen ohne Bewilligung gefällt werden. Bereits im Generellen Baubegehren wurde seitens Stadtgärtnerei darauf hingewiesen, dass es sehr begrüsst würde, wenn in Rücksprache mit der Stadtgärtnerei geprüft wird, ob einzelne Bäume aus naturschützerischen Gründen wertvoll sind und erhalten werden sollten. Die Böschung entlang der Strasse soll langfristig als zusammenhängender Gehölzstreifen erhalten werden. Zur Erstellung der Neubauten und zur Aufwertung der Aussenräume für die Bewohner können einzelne, hohe, beschattende Bäume wie z.B. die grossen Fichten entfernt werden. Es muss jedoch darauf geachtet werden, dass nicht alle Bäume in der Böschung gefällt werden, sondern Exemplare, welche sich an den Standorten langfristig entwickeln können (gute Gesundheit, stabil, geeignete Baumart), definiert, geschützt und erhalten werden. Die zu entfernenden sowie die zu schützenden Bäume sind in Absprache mit der Stadtgärtnerei VOR Baubeginn zu definieren. 72. Es wird begrüsst, dass die Absicht besteht, wertvolle Bäume zu erhalten. Es empfiehlt sich, möglichst frühzeitig einen Baumpfleger in das Team aufzunehmen, um in der weiteren Projektierung die Anforderungen des Baumschutzes zu berücksichtigen. Es ist ein ausgewiesener Baumpflegespezialist mit Fachausweis beizuziehen (www.baumpflege-schweiz.ch). Vor Baubeginn ist der Stadtgärtnerei mitzuteilen, welche Firma mit der baumpflegerischen Begleitung beauftragt ist. 73. Die Böschung im Norden wird durch die Baumassnahmen tangiert. Es ist vorgesehen, den Eingriff auf ein Minimum zu beschränken. Die Stadtgärtnerei begrüsst diese Absicht. Es darf jedoch nicht unterschätzt werden, dass sich die Stabilität der Böschung und damit auch der Gehölze, welche darin wurzeln, verändern kann. Dies kann dazu führen, dass deutlich stärkere Eingriffe bzw. Hangsicherungsmassnahmen erforderlich sein können als geplant. Hier sind VOR Baubeginn detaillierte Abklärungen auch zusammen mit einem Baumpfleger erforderlich. Die Hangsicherungen sind wie vorgesehen mit Trockenmauern vorzunehmen. VOR Baubeginn sind Detailpläne der Hangsicherungen in diesem Bereich einzureichen. 74. Bäume, Sträucher und Fassadenbegrünungen dürfen während der Brutzeit vom 01.März bis zum 31. Juli nicht gerodet, auf den Stock gesetzt oder auf andere Art entfernt werden Bau-Entscheid Nr. BBG 9'099'534 (1) vom 14. März 2018

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(Art. 20 Abs. 2 Bundesverordnung über den Natur- und Heimatschutz, Art. 2, 7 Jagdgesetz, Art. 2a, 4 Internationale Übereinkunft zum Schutz der Vögel). Um die Qualität der Grünräume auf der Parzelle nach Abschluss der Bebauung langfristig erhalten zu können, ist für die Ersatzflächen, Tabu- und Wiederherstellungsflächen ein detailliertes Pflegekonzept zu erstellen. Zum Pflegekonzept gehört auch die Planung von Erfolgskontrollen in definierten Zeitabständen. Das Pflegekonzept ist VOR Rohbauvollendung nachzureichen. Zäune haben vom Boden einen Mindestabstand von 15 cm aufzuweisen; sie sind in regelmässigen Abständen mit genügend grossen Schlupflöchern zu versehen, sodass die Durchgängigkeit für Wildtiere gewährleistet ist. Mauern sind an geeigneten Stellen und in regelmässigen Abständen, mindestens jedoch alle 6-8m, zu unterbrechen (Öffnung von mind. 15x15cm), sodass die Durchgängigkeit für Wildtiere gewährleistet ist (§ 11 BPV). Die vorgesehenen grossflächigen Glasflächen stellen ein grosses Gefahrenpotenzial für Vögel dar (Kollision). Vor Baubeginn ist in Zusammenarbeit mit der Fachstelle für Vogelfragen ( ) sicher zu stellen, dass die vorgesehenen grossflächigen Verglasungen nicht zu Fallen für Vögel werden (§ 3, 5, 9 Natur- und Landschaftsschutzgesetz, Art.2, 7 Jagdgesetz). Die Beratung durch die Fachstelle für Vogelfragen ist für die Bauherrschaft kostenlos. Das Protokoll der Besprechung mit der Fachstelle für Vogelfragen ist der Stadtgärtnerei VOR Baubeginn zuzustellen. ((http://vogelwarte.ch/vogelkiller-glas.html) Vor Baubeginn ist mit der Fachstelle für Vogelfragen ( ) abzuklären, ob Nistplätze von Tieren (an bestehenden Gebäuden oder in Bäumen) beschädigt werden oder Nistmöglichkeiten an den neuen Gebäuden einzurichten sind (§ 3, 5, 9 Gesetz über den Natur- und Landschaftsschutz). Das Protokoll der Besprechung mit der Fachstelle für Vogelfragen ist der Stadtgärtnerei VOR Baubeginn zuzustellen. Vor Baubeginn ist mit einer Fachperson für Fledermausschutz abzuklären, ob Schlafplätze von Tieren (an bestehenden Gebäuden oder in Bäumen) beschädigt werden oder Fledermausquartiere an den neuen Gebäuden einzurichten sind (§§ 3, 5, 9 Gesetz über den Natur- und Landschaftsschutz). Das Protokoll der Besprechung ist der Stadtgärtnerei VOR Baubeginn zuzustellen. Der Nachweis für die durch die Fachperson für Fledermausschutz formulierten Massnahmen ist der Stadtgärtnerei VOR Baubeginn zu erbringen. Vorhandener Oberboden darf nicht auf eine Deponie abgeführt werden. Er ist zwischenzulagern und in der neuen Grünanlage wieder zu verwenden. Die Auflagen gelten vorbehältlich derjenigen des AUE - Gewässer/Bodenschutz. Vor Beginn der Baumassnahmen ist ein Termin zur Begehung des Areals zusammen mit der verantwortlichen Fachperson, dem Baumpflegespezialisten, der ökologischen Baubegleitung, dem Unternehmer und der Stadtgärtnerei zu vereinbaren ( ). Vor diesem Termin dürfen keinerlei Baumassnahmen oder sonstige Eingriffe auf dem Areal vorgenommen werden.

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