Quartierplan Bigliac

II.

ENTSCHIEDEN

Der Quartierplan "Bigliac", Falera, wird genehmigt. Der Genehmigungsentscheid sowie der Auszug des gerichtlichen Vergleichs vom März 2004 werden den Quartierplanvorschriften als integrierenden Bestandteil derselben an— geheftet.

Der Quartierplan "Bigliac" wird nach Eintritt der Rechtskrafi; im Grundbuch der Ge— meinde Falera zur Anmerkungen angemeldet. Gegen diesen Entscheid kann innert 20 Tagen seit Mitteilung beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden Rekurs erhoben werden. Eingeschriebene Mitteilung an:

"iteteilit am

0 7, Feh, 2006 Fur „die Gemeinde Falera

9*»

‚VI/III

l1m

. Jsutt

<9 5 2% 4 ._..._..m2“in oog

Ä x95"

A MM

Der Gemeindeschreiber

A rian Vinee‘fii

Der Gemeindesc:hreiber:

'Pilicmn-auan:g:s:büw0

„Madeleine Grab, dipl. Ing ETH

V31o 'Cop’l—cmi'c

70:31 Lazax

Fa"

M‘Üb’"

Fax

0:81

9.52.1

51

17

0-79 583 4-61 72

01:81 92i 5:51 '26

Wandel-eine.grob2@ibluewin‚cäh

Inhaltsverzeichnis

1

Anlass

i2 Einleitungsuerfahren, Beizugsgebiet und Plan Alter Bestand (Nr. 02) 3 Gestaltungshonzept .................................................................‚

3

...... _

3 3

.4. Erschliessungshonzept und Erschliessungsplan (Nr. 06).... ......

..... ..._..4

5 Gestaltungsplan (Nr. 05)4

6 Plan Neuer Bestand, neue Rechte und Pflichten (Nr. O4)...

........

‚.6

7 Grundbuchliche Behandlung7 8 Kosten und Kostenverteilung ..... ..... 9

Planungsahten

...... l......

.......

....... l.............

Anhang Anhang in:

Anhang 2:

Anhang 3:

Anhang 4:

Planbeilage Beizugsgebiet 12:1’00'0

Tabelle FIöchenverzeichnis Beizugsgebiet und Alter Bestand

Tabelle Neuer Bestand

Tabelle Bereinigung der beschränkten dinglichen Rechte

..... ‚.....

..... ..............8» ...... „1

1

Anlass

Im Herbst 2002 beschäftigte sich die

mit der künftigen Überbau-

ung ihrer Liegenschaften In Bigliac. Die Grundstücke liegen'In der Dorfzone und sind teilweise mit

ehemaligen landwirtschaftlichen Ökonomiegebäuden bebaut. Neubauten'Im Hofstattrecht fielen aufgrund der wohnhygienischen Verhältnisse ausser Betracht. Es drängte sich auch aufgrund der

Erschliessungsverhältnisse eine grundsätzliche Studie für eine künftige bauliche Nutzung in diesem

Quartier auf. Die Eigentümer gelangten deshalb vor Ausarbeitung von Projektplänen an die Baubehörde. Zu dieser Zeit befand sich das Siedlungsinventar als Grundlage für den Generellen Gestal-

tungsplan im Siedlungsgebiet in Arbeit. Das Quartier Bigliac gehört zum alten Dorfgebiet und ist

mit dem vorgelagerten Freihaltebereich von erheblicher ortsbaulicher Bedeutung. Mit der Casa Gronda befindet sich eines der wertvollen und schützenswerten Gebäude von Falera im Quartier.

An eine künftige bauliche Nutzung mussten deshalb erhöhte gestalterische Anforderungen gestellt

werden. Im Entwurf für den Generellen Gestaltungsplan wurde eine QuartiergestaltungspIanpfläicht im Hinblick auf eine bauliche Erneuerung vorgesehen.

In Absprache zwischen Baubehörde und Vertretern wurde deshalb die Durchführung eines amtlichen Quartiergestaltungsplanverfahrens beschlossen. Die inhaltliche Bear— beitung wurde dem als Vertreter überlas— sen. Mit der Verfahrensleitung beauftragte die Gemeinde das Planungsbüro Madeleine Grob.

Einleitungsverfahren, Beizugsgebiet und Plan Alter Bestand (Nr. 02)

Mit Entscheid vorn 6. Januar 2003 beschloss der Gemeindevorstand die Einleitung der Quartierplanung. Die Planung bezweckt die Schaffung der notwendigen Voraussetzungen bezüglich Erschliessung, Gestaltung und Parzellierung für eine teilweise Erneuerung der Bausubstanz im Hinblick auf eine zonengemässe Nutzung.

Das Bearbeitungsgebiet umfasst neben dem durch Strassen und Freihaltezone klar abgegrenzten

Quartier Bigliac (Dorfzone) auch die Parzelle Nr. 378 in der südlich angrenzenden Wohnzone. Es war

offensichtlich, dass die Zufahrt für eine Tiefgarage topographisch und gestalterisch am besten über die private Zufahrtsstrasse auf dieser Liegenschaft erfolgen würde.

Gegen den Einbezug der Parzelle Nr. 378 musste eine Einsprache- und Rechtsmittelverfahren durchgeführt werden. In der Folge wurde der Anteil von Parz. Nr. 378 im Beizugsgebiet auf die Fläche gemäss Verwaltungsgerichtsentscheid zu beanspruchende Fläche im Zufahrtsbereich (29 m2) beschränkt. Der Einleitungsbeschluss und das Beizugsgebiet erlangten mit dem Verwaltungsgerichtsentscheid vom 10.

Oktober 2003 Rechtskraft, was allen Quartierplanbeteiligten mit Schreiben vom I9. November 2003

mitgeteilt worden ist.

Änderung infolge Einspracheverfahren 2005/2006:

Im Rahmen des Auflage- und Einspracheverfahrens wurden 23 m2 von Parz. Nr. 378T gestützt auf den Vergleich (siehe Anhang der Quartierplanbestimmungen Nr. 01) wieder aus dem Beizugsgebiet entlassen, so dass genau die 6 m2 im Beizugsgebiet verbleiben, die für die Garagenzufahrt beansprucht wer-

den. Diese Anpassung des Beizugsgebietes ist im Gestaltungsplan Nr. 05 vom 12. Dezember 2005 ge-

mäss Einsprachenerledigung vermerkt und gilt stellvertretend für alle Pläne der Quartierplanung. Die Anderung ist im Anhang 1 bezeichnet und in den Tabellen im Anhang nachgeführt.

Gestaltungskonzept

Nach dem Abbruch des Stallgebäudes auf der Parzelle 372 entsteht innerhalb des Quartiers eine freie

Fläche mit Qualitäten. Die Casa Gronda wirkt nicht mehr eingeschlossen, die Bebauung der Parzellen 375 und 373 kann sich zur sonnigen West- und Südseite orientieren , es entstehen neue, schöne BIickbeziehungen und ein ortstvpischer, hofartiger Innenbereich.

Diese neu gewonnen Qualitäten sollen auch mit einer Neuüberbauung des Quartierplangebietes er-_ halten bleiben. Wie vielerorts im Dorf anzutreffen, werden die Häuser entlang der Strasse pOSItIonIert

Durch diese Konzentration der Bebauung an den Grundstücksgrenzen bleibt im Zentrum des Quartiers

4

ein Hof erhalten, um den sich die Häuser gruppieren. Dieser Hof bietet den Anwohnern einen attraktiven Aussenbereich. Vorgesehen für die Umsetzung im Gestaltungsplan sind die Definition von zulässigen Baufeldem und ein verbindlicher Freihaltebereich für den Innenraum. Für die Gestaltung des Inneraumes sollen sich die Eigentümer ebenfalls an ortstypischen und ursprünglichen Formen und Elementen orientieren. Der Wichtigkeit der Casa Gronda im Ortsbild (dominante und zu erhaltender Baute) soll durch eine sich unterordnende, höhenmässige Gebäudestaffelung bei den Neubauten angemessen Rechnung getragen werden.

Erschliessungskonzept und Erschliessungsplan (Nr. 06)

Das Baugebiet ist strassenmässig vollerschlossen. Die interne Erschliessung beschränkt sich auf

Fusswege und Parkierungsanlagen. Vorgesehen ist eine Tiefgarage mit Zufahrt über die Parz. Nr. 375 und 378 T (siehe auch Kap. 2). Die Flächenbeanspruchungen der beiden belasteten Grundstücke wurden im Rahmen der technischen Möglichkeiten minimiert. a) Etappierung Die Umsetzung des Ouartiergestaltungsplanes wird in mindestens zwei Bauetappen erfolgen. Das Grundeigentum (Parz. Nr. 369 ff) soll in naher Zukunft neu überbaut werden. Demgegenüber wird die Liegenschaft Nr. 375 vorderhand noch landwirtschaftlich genutzt. Erst nach einer Aufgabe dieses Betriebsstandortes ist hier eine Erneuerung gemäss Ouartierplannabsehbar. Das Wohnhaus wird allenfalls auch dann noch längerfristig bestehen bleiben. Das am Okono-

mietrakt angebaute Wohnhaus auf Parz. Nr. 373 wird vorderhand ebenfalls weiter genutzt werden. Eine Erneuerung ist im Zusammenhang mit dem Stallabbruch auf Parz. Nr. 375 oder später unab-

hängig davon möglich aber nicht zwingend. Die Liegenschaft mit der Casa Gronda wird grundsätzlich unverändert bleiben. Das Gebäude wurde mit Beschluss der Einwohnerversammlung vom 4. Februar 2005 im Generellen Gestaltungsplan als zu erhaltende Baute verbindlichen Schutzbestim-

mungen unterstellt. Die notwendigen Parkplätze werden in der Tiefgarage für die erste Bauetappe im Bereich der Parz. Nr. 372/376 erstellt. Die Erschliessung mit Fusswegen und Tiefgarage wird auf diese Etappierung abgestimmt und erfolgt oberirdisch weitgehend auf eigenem Grund. Gemeinschaftliche Nutzungen des Aussenraumes für Fusswege beschränken sich auf die Parzellen Nr. 365, 369 und 1580. Für die künftige, neue bauliche Nutzung auf der Parzelle Nr. 375 wird eine zweite Tiefgarage (angrenzend an und erschlossen über die Tiefgarage für die erste Bauetappe) realisiert werden. Sie kann teilweise unter dem Aussenraum der Parzelle Nr. 1580 erstellt werden (Unterbaurecht). Dieser Bereich kann deshalb voraussichtlich erst definitiv gestaltet werden, wenn diese zweite Bauetappe umgesetzt wird. Die oberirdischen Abstellplätze der Parzellen Nr. 373 und 375 sind zulässig, solange keine baulichen Erneuerungen stattfinden, die zusätzlichen Parkplatzbedarf schaffen. Sobald neue Nutzflächen mit anrechenbarer Bruttogeschossfläche geschaffen werden, ist die Parkierung unterirdisch im Bereich für die zweite Bauetappe der Tiefgarage zu lösen. b) Werkleitungen

Das Baugebiet ist vollerschlossen. Es sind keine Festlegungen im Quartierplan notwendig. Falls eine bestehende Leitung der Gemeinde infolge der Bauvorhaben umgelegt werden muss, ist dies Sache

der Gemeinde. Die allenfalls notwendigen Anpassungen von vorhandenen Privatanschlüssen sind

Sache der interessierten Grundeigentümer.

5 Gestaltungsplan (Nr. 05)

Im Gestaltungsplan sind im Wesentlichen die künftig überbaubaren und die freizuhaltenden Flä-

chen bezeichnet. Für die Umsetzung des Gestaltungskonzeptes werden drei Baufelder für Hochbau-

ten, ein Baufeld für Nebenbauten und ein Freihaltebereich festgelegt. Die massgeblichen Vorschriften für die zulässigen Bauvolumen sind im Gestaltungsplan festgelegt. Für die bestehenden Wohnbauten auf den Parzellen Nr. 373 und 375 gilt zusätzlich die Bestandesgarantie solange das nutzbare Gebäudevolumens nicht vergrössert wird.

i

Die Baufelder gelten verbindlich anstelle der Grenz- und Gebäudeabstände. Sie gewährleisten den minimalen Gebäudeabstand von 6.5 m gemäss Baugesetz zwischen den Baufeldern. Innerhalb des Baufeldes 2 für geschlossene Bauweise ist der minimale Gebäudeabstand mit dem zulässigen Bau-

feld für einen Einzelbau definiert (5 m gegenüber der bestehenden Baute auf Parz. Nr. 375 und 6—5 5 m (formelle Korrektur vom 9.03.06 gemäss verbindlicher Vorgabe im Plan Nr. 05 vom 12.12.05) gegenüber der bestehenden Baute auf Parz. Nr. 373). Die Liegenschaftsgrenzen dürfen jederzeit und unabhängig von den Auswirkungen auf den Grenzabstand durch die Privaten im gegenseitigen Einverständnis geändert werden. Sie bewirken keine Veränderung der überbaubaren und freizuhaltenden Flächen im Quartier. Näher- und Grenzbaurechte sind mit der Verbindlichkeit der

Baubereiche aus dem Ouartiergestaltungsplan implizit enthalten.

Für die Parzellen Nr. 365 und 369 gilt die bestehende Gebäudegrundfläche der zu erhaltenden Casa Gronda sinngemäss als überbaubarer Hochbaubereich.

Der Freihaltebereich dient als Hof- und Gartenbereich und zur inneren Erschliessung mit Fusswegen. Der zentrale Bereich kann im Rahmen der zweiten Etappe den Nutzungsansprüchen entsprechend als privater Garten- und Erschliessungsbereich je Liegenschaft gestaltet werden. Bei gegenseitigem Interesse der künftigen Eigentümer der Parz. Nr. 365, 369, 1580, 373 und 375 ist es jedoch wünschbar,

dass eine gemeinschaftliche Gestaltung als Hof und Quartierbegegnungsort realisierbar wird, indem

auch die Parzellen Nr. 373 und/oder 375 bei der gemeinsamen Aussenraumgestaltung einbezogen werden. Diesbezügliche Regelungen sind freiwillig und bei der Umsetzung der zweiten Etappe zwischen den Grundeigentümern privat zu treffen.

Damit der hofartige Charakter sichergestellt werden kann, ist auf Zäune als Abschrankungen auf

den Grenzen im Innenbereich zu verzichten. Die Kennzeichnung von Liegenschafts- und Nutzungs-

grenzen und die für die Anlagen erforderlichen Geländeanpassungen erfolgen bei Bedarf mittels Terrassierungen, die auch den Geländeverlauf berücksichtigen. Die Ausbildung von Absätzen ist mit einheitlich gestalteten Stützmauem aus Bruchsteinen auszuführen. Einzäunungen im Bereich der Liegenschaft Nr. 375 sind im Rahmen der landwirtschaftlichen Nutzung zulässig. Die neue Bebauung ordnet sich in ihrer Positionierung und ihrer Höhenentwicklung der Casa Gronda unter. Die Bebauung im Baufeld 1 rückt soweit von der westgrenze zurück, dass ca. die Hälfte

der Casa Gronda freisteht, die Firsthöhen der Neubauten bleiben jeweils unter der der Casa Gronda.

Die neuen Baukörper sollen ein ruhiges Erscheinungsbild abgeben und damit eine gesamtheitliche Stimmung und Gestaltung im Quartier zum Ausdruck bringen, wie dies für intakte Ortsteile typisch ist. Zulässig sind, rechteckige Gebäude mit Satteldach. Fassadenversätze und Einschnitte sind mit Zurück-

haltung einzusetzen. Eine Begleitung der Bauvorhaben durch den Bauberater ist zwingend (siehe auch

Ortsbildschutzbereich gemäss rechtskräftigem Generellen Gestaltungsplan für das Siedlungsgebiet der Gemeinde Falera).

Weitere Bestimmungen und Ausführungsvorgaben für Bauten und Anlagen sind in den Quartierplanbestimmungen Nr. 01 festgelegt. Zum Verständnis wird auch auf Kapitel 6 und auf den Plan„Neuer Bestand, Rechte und Pflichten (Nr. 04) verwiesen.

Im Plan Nr. 07 „Richtprojekt mit Geländeschnitten“ ist eine mögliche, unverbindliche Überbauung zur Veranschaulichung der zulässigen Baubereiche und der maximalen Trauf- und Firsthöhen dargestellt.

Änderung infolge Einspracheverfahren 2005/2006:

Im Rahmen des Auflage- und Einspracheverfahrens sind die Baufelder und Gebäudevolumen noch einmal überprüft worden. Die Baufelder 2 und 3 wurden im Grenzbereich geringfügig angepasst. Um die Unterordnung der Neubauten gegenüber der Casa Gronda noch stärker zu akzentuieren, wurden die zulässigen Gebäudehöhen in den neuen Baufeldern noch etwas reduziert. Beim Baufeld 1 wurde

zusätzlich eine minimal einzuhaltende Terrainhöhe ergänzt; Damit ergibt sich bei dieser Neubaute eine

Geschossigkeit bis zur Traufe wie bei der Casa Gronda. Die Anderungen sind im „Gestaltungsplan Nr.

05 mit Anderungen gemäss Einsprachenbehandlung“ vom 12. Dezember 2005 verbindlich festgelegt.

Diese angepassten Verhältnisse sind mit dem Plan „Richtprojekt mit Geländeschnitten, Nr. 07“ vom 12..

Dezember 2005 ebenfalls neu dokumentiert. Die Pläne vom 12. Dezember 2005 ersetzten die Pläne

der öffentlichen Auflage.

6 Plan Neuer Bestand, neue Rechte und Pflichten (Nr. O4) und Erschliessungsplan (Nir. 06) a) Neuer Bestand

Die Liegenschaften werden eigentumsmässig entflechtet. Die aktuellen Verhältnisse sind dem Plan

Nr. O3 „Darstellung der Eigentumsverhältnisse“ zu entnehmen. Die Parzellen Nr. 366, 370, 372 und 376T werden zur neuen Parzelle Nr. 1580 vereinigt. Die Mehr— und Minderzuteilungen erfolgen nach intemen Vereinbarungen der Grundeigentümer. Die Anderungen haben keinen Geldausgleich im Ouartierplanverfahren zur Folge.

Die Parzellen Nr. 365, 369, 373 und 375 bleiben unverändert. Auf Parzelle Nr. 369 ist zwischenzeitliich Stockwerkeigentum begründet worden. Die Parzelle Nr. 435 wurde zwischenzeitlich von abgetreten und mit Parzelle Nr. 462 vereinigt.

b) Rechte und Pflichten, insbesondere für die Erschliessung

Die verkehrsmässige Erschliessung des Quartiers wird in Etappen im Zusammenhang mit privaten

Bauvorhaben realisiert. Der Erschliessungsplan enthält deshalb die einzuhaltenden konzeptionellen Vorgaben. Mit Rechten und Pflichten werden die Details für die Umsetzung und Sicherstellung definiert. Soweit nichts anderes privatrechtlich vereinbart worden ist oder im Folgenden festgelegt wird, werden die Rechte entschädigungslos eingeräumt.

Für die Nutzung der privaten Strasse auf Parzelle Nr. 378T als Zufahrt In die Tiefgarage wird ein Bau- und Überfahrtsrecht begründet. Die belastete Fläche von 6 m2 ist Im Plan Nr.04 bezeichnet.

Das Baurecht umfasst ausschliesslich die notwendigen Anpassungsarbeiten am Strassenkörper, die im Zusammenhang mit dem Bau der Garagenzufahrt notwendig sind. Sie sind vor der Bauausfüh-

rung mit der Grundeigentümerin von Parz. Nr. 378 T abzusprechen. Die belastete Fläche darf von den Berechtigten befahren und nur in Notfällen begangen werden (kein Fusswegzugang zu den

Grundstücken via Tiefgarage). Im weiteren gelten die Vorgaben der Fahrwegdienstbarkeit gemäss

Ziffer 1 b) des Vergleichs vom 24./29.03.2004, siehe Anhang der Quartierplanbestimmungen Nr. 01. Eintrag im Grundbuch als Fass-undFahrwegrecht 2L. 378, 2.6. 365, 360, 373, 375, 7580

Für die Zufahrt in die Tiefgarage werden Bau— und Nutzungsrechte für eine Garagenzufahrt zulasten Parzelle Nr. 375 begründet. Die belastete Fläche von 13 m2 ist im Plan Nr. O4 bezeichnet. Diese Flächenbeanspruchung wird durch ein Nutzungsrecht zugunsten Parz. Nr. 375 und zulasten

Parz. Nr. 1580 an der im Plan Nr. 04 bezeichneten Fläche von 25 m2 (zwischen den Baufeldernl und 2) kompensiert. Das Recht kann mit der Flächenbeanspruchung für die Tiefgaragenzufahrt ausgeübt werden. Vorbehalten sind bei Bedarf spezielle Nutzungsregelungen zwischen den Parteien während der Bauzeit. Mit der Realisierung der zweiten Bauetappe wird die Mitbenutzung der Tiefgaragenzufahrt durch die Liegenschaft Nr. 375 mittels Einräumung des Nutzungsrechtes an der ebenfalls im Plan Nr.04 bezeichneten Fläche von 14 m2 zulasten Parz. Nr. 375 und zugunsten Parz. Nr. 1580 entlang dersel-

ben Grenze wiederum abschliessend kompensiert. Damit entsteht eine gradlinige Nutzungsgrenze

zwischen den Liegenschaften Nr. 375 und 1580. Für das Baufeld 1 entsteht ein grösserer Bereich für gemeinsame Aussenanlagen. Die definitive Fusswegerschliessung der Parzellen Nr. 365, 369 und 1580

kann auf „eigenem“ Boden realisiert werden. Dieses Recht kann erst ausgeübt werden, wenn die heutige, landwirtschaftliche Nutzung durch einen Neubau im Baufeld 2 abgelöst ist. Der Gartenbereich von Parzelle Nr. 375 kann dann bei Bedarf mittels Abstufung (Terrassierung mit Mauer) entlang dieser Nutzungsgrenze klar vom Nachbargrundstück abgetrennt werden. Wenn die zweite Etappe realisiert wird, kann auf Wunsch der Eigentümer die Parzellengrenze auch auf diese Nut—

zungsgrenze angepasst werden (ohne Geldausgleich). Die Mutationskosten würden dann je zur Hälfte von den Liegenschaften Nr. 375 und 1580 getragen. Eintrag im Grundbuch als gegenseitiges Benützungsrecht an Gartenfläche z.L. undz. G. 375 und378 und Fuss- und Fahrwegrecht z. G. 375, z.L. 1580

Für die Tiefgarage, zweite Bauetappe ist ein Unterbaurecht zulasten der Parzelle Nr. 1580 notwen-

dig. Da die beanspruchte Fläche erst mit dem Bauprojekt definitiv abgegrenzt werden kann, wird

das Recht mit dem Ouartierplan generell sichergestellt. Die maximal beanspruchbare Fläche ist Im

Erschliessungsplan Nr. O6 bezeichnet. Beide Etappen für die unterirdischen Parkierungsanlagen dür-

fen auch weitere Kellerräume der berechtigten und belasteten Parzellen Nr. 375 und 1580 umfassten. Hinweis vom Grundbuchamt llanz: Eintrag im Grundbuch als (unterirdisches) Grenzüberbaurecht fürAutoeinste/Ihalle z.L. [580, z. G. 375 Für die Tiefgaragen und die weiteren Räume im Untergeschoss (erste und zweite Bauetappe) wird mit dem Quartierplan ebenfalls ein gegenseitiges. allgemeines Nutzungsrecht festgelegt. Es umfasst die notwendigen Zu- und Durchfahrten und weitere Flächenbeanspruchungen nach Bedarf. Im De-

tail werden die gegenseitigen Ansprüche aufgrund der Ausführungsprojekte in den Stockwerkbegründungen oder adäquaten Verträgen grundbuchlich zu regeln sein. Die Rechte werden deshalb

im Plan Nr. O4 nicht gekennzeichnet.

Für die Beanspruchung der Privatstrasse im Zufahrtsbereich zur Tiefgarage sind Abmachungen zwi-

schen den Eigentümern der Parzelle Nr. 378T und der Parz. Nr. 1580 getroffen worden. Sie sind Gegenstand des Vergleichs vom 24./29.03.2004 zwischen

‚ welcher zum integrierenden Bestandteil der Quartierplanung erklärt wird (siehe Anhang der Quartierplanbestimmungen Nr. 01). In den vereinbarten zwei unterirdischen Parkplatzrechten der Eigentümer von Parz. Nr. 378T in der Tiefgarage. erste Bauetappe ist auch ein Fahr- und Fusswegrecht zugunsten Parz. Nr. 378 und zulasten der Parzellen Nr. 375 und Nr. 1580 enthalten. Eine separate Einräumung dieses Rechts erübrigt sich. Für die bauli-

che Ausführung und Gestaltung der Grenzmauer zwischen den Parz. Nr. 378 und 1580 sieht der Vergleich (siehe Anhang der Quartierplanbestimmungen Nr. 01) ein Grenzbaurecht zulasten Parz. Nr. 378 und zugunsten Parz. Nr. 375 und 1580 (alt 376) vor. Das Grenzbaurecht wird entsprechend eingetragen. Für die Gestaltung ist der Vergleich (Siehe Anhang Ouartierplanbestimmungen Nr. 01)

massgebend. Die Pläne sind den Quartierplanbestimmungen Nr. 01 beigelegt.

Da der Hofraum erst mit der zweiten Bauetappe definitiv baulich gestaltet werden kann (Bereich für gemeinschaftlich genutzte Aussenanlagen der Parzellen Nr. 365, 369 und 1580 inkl. Bau- und Nutzungsrecht für Aussenanlagen zulasten Parz. Nr. 375), ist eine provisorische Lösung für die Fusswege und Anlagen im Bereich der Parzelle Nr. 1580 zulässig.

Das Quartier ist intern verkehrsfrei. Die notwendigen Fusswegverbindungen für die erste Etappe sind für die Bedürfnisse der Casa Gronda und der Baute im Baufeld 1 auf der Parzelle Nr. 1580 unter Berücksichtigung des Nutzungsrechtes zugunsten Parzelle Nr. 375 zu regeln. Die Parzellen Nr. 373 und 375 regeln ihre Bedürfnisse dannzumal ebenfalls im gegenseitigen Einvernehmen auf eigenem Grund und unter Berücksichtigung der Bau- und Nutzungsrechte gemäss Plan Nr. O4. Die Liegenschaft Nr. 373 hat Anspruch auf einen geeigneten Zugang zur Tiefgarage (zweite Bauetappe). der bei Bedarf über Parzelle Nr. 375 führt (nur bei einer baulichen Erneuerung im Baufeld 3). Die im Erschliessungsplan eingetragenen Fusswege sind nur generell verbindlich und können in der

detaillierten Linienführung projektbedingt abweichen. Die Fusswegrechte der Parz. Nr. 365 und 369 zulasten Parz. Nr. 1580 werden entschädigungslos eingeräumt. Der Unterhalt wird unter den Parteien mit der Stockwerkbegründung für die Tiefgarage geregelt. Eintrag im Grundbuch als Fusswegrecht z.L. 7580, z. G. 365, 369

Die Sicherstellung der Rechte erfolgt grundsätzlich mittels Anmerkung der Quartiergestaltungspla-

nung auf allen Parzellen im Beizugsgebiet. Der Inhalt der Quartierplanakten ist verbindlich für Eigentümer und Gemeinde und mit der Anmerkung auch für berechtigte Dritte ersichtlich. Soweit Rechte eindeutig und abschliessend Iokalisierbar sind, werden gemäss Weisung des Grundbuchamtes neue Dienstbarkeiten begründet (siehe grundbuchlicher Vollzug und Anhang 4).

Grundbuchliche Behandlung

a) Neuer Bestand

Der Neue Bestand ist der Tabelle im Anhang 3 ersichtlich.

b) Nachführung der Grundbuchvermessung

Nach Abschluss des Verfahrens wird der Ouartierplan von der Gemeinde dem Grundbuchamt weitergeleitet. Der Nachführungsgeometer wird vom Grundbuchamt beauftragt, die Parzelle Nr. 376T von der Stammparzelle ausserhalb des Ouartierplangebietes abzutrennen und mit den Parzellen Nr. 366, 370 und 372 zur neuen Parz. Nr. 1580 zu vereinigen sowie die notwendigen Mutationsakten zu erstellen. Die Nachführung kann als reine Büromutation durchgeführt werden. Es braucht keine neuen Grenzzeichen. Die wegfallenden Grenzzeichen werden mit den Bauarbeiten zerstört. Rekonstruktio— nen von Grenzzeichen sind bei Bedarf Sache der Ersteller von neuen Bauten ‚im Quartier.

c) Bereinigung der beschränkten dinglichen Rechte Aufgrund der Grundbuchauszüge sind die Vorgaben für die Bereinigung im Grundbuch im Anhang 4 gemäss Angabe des zuständigen Grundbuchamtes in llanz zusammengestellt. Infolge Parzellen-

vereinigung werden die meisten Anmerkungen und Vormerkung der Parzellen Nr. 366, 370, 372 und 376 hinfällig und können gelöscht werden. Was auf die Parzelle Nr. 1580 zu übertragen ist, zeigt Anhang 4. Die Rechte und Pflichten gemäss Kap. 6 sind mit der Anmerkung des Quartierplanes inhaltlich im Detail sichergestellt. Die landwirtschaftlich begründeten Rechte und Lasten zwischen den Parzellen Nr. 373 und 375 (Wegrechte, Holzdeponierung) werden mit dem Eintrag des Quartierplanes gelöscht. Sie bleiben für die beiden Parteien jedoch noch solange verbindlich, wie die landwirtschaftliche Nutzung weiter besteht. Auf allen Grundstücken im Beizugsgebiet ist der Quartiergestaltungsplan Bäig’liiac anzumerken. Kosten und Kostenvertei‘lung

a) Planungsarbeiten und grundbuchlicher Vollzug

- Quartierplanung Einleitungsverfahren (inkl. Beschwerdeverfahren) ca. Entwurf und Auflageverfahren (exkl. allfällige Rechtsmittelverfahren) c a . - Nachführung Grundbuchvennessung ca. - Kosten Grundbuchamt ca. Total

F r. Fr. Fr. F r.

25 ’ O 00 .5O’OO0.3’ O O O . 2' OO O . -

ca. Fr.

80'000.-

D‘ie Verfahrenskosten sind grundsätzlich von den nutzniessenden Parzellen zu tragen. Dies sind alle Grundstücke im Quartierplangebiet, ausser der ehemaligen Parzelle Nr. 435. Die im Planungsver—

fahren vorgesehene Zuteilung an die Gemeinde wurde zwischenzeitlich bereits auf Kosten der Ge-

meinde vollzogen. Ein Kostenanteil aus dem Nutzen der Parz. Nr. 378 T entfällt. Der Nutzen ist ausschliesslich aus dem Vergleich vom 24.]29.03.2004 mit den Eigentümern der Parz. Nr. 1580 im Rahmen des Einleitungsverfahrens entstanden. Ebenfalls privat geregelt wurde auch die Abgeltung der auf die Parzellen Nr. 365 und 369 entfallenden Kostenanteile. Sie gehen zulasten der Parz. Nr. 1580.

Aufgrund der Etappierung werden die Verfahrenskosten der Grundstücke Nr. 373 und 375 von Parzelle Nr. 1580 vorfinanziert. Da das Ouartierplangebiet klein ist, die relaltiv hohen Kosten vor allem aus der ganzen Erschliessungs- und Etappierungsproblematik entstehen und die Beträge auf unbestimmte Zeit vorfinanziert werden, sind die Kostenanteile nicht genau proportional zu den Parzellenflächen, sondern auf pauschale Anteile festgelegt. Wenn die tatsächlich resultierenden Kosten nach Abschluss des Vefahrens den Rahmen von Fr. 80'000.- mit einer Genauigkeit von 10% einhalten, gelten die nachfolgenden Pauschalanteile in Franken. Andernfalls sind die Anteile gemäss den prozentualen Anteilen zu berechnen.

Parzelle N2r. Fläche (m2)

Kostenanteil (ca.)

0/0-

Begründung

369

8’000

1:0

Regelung Zufahrt, Tiefgarage, Wege)

365

129

373

171

375

662

15-80

Total

1:216

8361

8’000

10

8'000

10

24’000

w30

32’000

80’000

40

Regelung Zufahrt, Tiefgarage, Wege)

Regelung Zufahrt, Tiefgarage, Aufsto-

ckungsmöglichkeit

Bauliche Nutzung und Erschliessung

Bauliche Nutzung und Erschliessung

Aufgrund der genannten Regelungen entfallen auf die Parz. Nr. 1580 zuzüglich der Kostenanteile für die Parzellen Nr. 365 und 369 60 °/o der Kosten oder ca. Fr. 48'000.-. Der wesentliche Nutzen aus der Planung entsteht den Parzellen Nr. 375 und 1580, da hier die hinreichenden Voraussetzungen für eine zonengemässe Nutzung geschaffen werden. Die Parzellen Nr. 373 und 375 haben den zusätzlichen Nutzen, dass ihre Kostenanteile auf unbestimmte Zeit zinslos vorfinanziert werden. b) Erschliessung und Ausstattung

Alle Anlagen der ersten Etappe werden im Zusammenhang mit der Überbauung der Parzelle Nr. 1580 realisiert und von deren Eigentümern oder Vertretern auch finanziert. Die Kostenanteile der weiteren berechtigten Parzellen an Parkplätzen im Quartierplangebiet sind bereits privatrechtlich vereinbart.

Die Garagenwand auf der Ostseite wird gemauert und abgedichtet, sie wird ausgebrochen wenn die 2. Bauetappe realisiert und die Tiefgarage erweitert wird. Die Erstellung und Finanzierung der Tiefgarage, zweite Bauetappe, inklusive Ausbruch und Neuanschluss ist Sache der Parzelle Nr. 375. Sobald sie das Unterbau-, das Zufahrts- und Durchfahrtsrecht durch die dannzumal bestehende Tiefgarage beansprucht, hat sie sich nachträglich auch an den Erstellungskosten der gemeinschaftlich genutzten Teile (Zufahrt usw.) zu beteiligen. Die Ersteller der Anlagen dokumentieren hierfür die ausgewiesenen Kosten nach Abschluss der Bauarbeiten. Sie informieren die künftig kostenpflichtigen Dritten, welche die Kenntnisnahme schriftlich bestätigen. Ergeben sich offene Fragen zur Abrechnung wird ein unabhängiger Fachmann von der Gemeinde mit einer Prüfung und Beurteilung beauftragt. Die Kosten sind hälftig von den Parteien zu tragen. Die von allen Beteiligten visierten Abrechnungsunterlagen werden bei der Baubehörde hinterlegt. Die Kosten für die gemeinschaftliche Tiefgarage werden entsprechend der Anzahl Parkplätze je Etappe aufgeteilt. Beim nachträglichen Einkauf wird der Kostenanteil unter angemessener Berücksichtigung des dann-

zumaligen Zeitwertes festgelegt. Können sich die Parteien nicht privat einigen, wird eine amtliche Schätzung eingeholt. Diese ist verbindlich.

Die Unterhaltsfragen zwischen den Parzellen Nr. 365, 369 und 1580 werden mit der Stockwerkbegründung privatrechtlich geregelt.

c) Fälligkeit der Kostenanteile für das Verfahren

Die Kosten für das Verfahren werden nach Vorliegen aller Rechnungen von der Gemeinde in

Rechnung gestellt. Sollten sich beim grundbuchlichen Vollzug Verzögerungen ergeben, behält sich

die Gemeinde vor, Akontozahlungen für die abgeschlossenen Verfahrensschritte. zu verlangen.

9 P‘Idnungsahteln “Bericht

Nil“. 01

Ouartierplonbestimmunge‘n

Nr. 02.

Alter Bestand M 1/500

När. O4

Neuer Bestand, Rechte und Pflichten M 1/500

Nir. 03

Darstellung der Eigentumsverhältnissen M 11/500:

Nil'. 05

Gestaltungsplan M 1/500

N1n07

Richtprojeht mit Gelöndeschnitten M 11500

NII". 06

Erschliessungsplan M 1/500)

Laox, dein 2. FebruariQ. Mörz 2:006

Planungsb" o Madeleine Grob.

1:0“:

.‚i. .

.

1

.üu. Sa .9...

.

..

33. ‚.„mn_„_„

‚a... o... ‚QU 2.? 59... m ‚9.. ...__...a_ a EU usaäudz 03:3.5: an

anwuwh_1„0md

D Ü

___________

02325.4“.—

.umrragaxem:j_“‘w

so. _idä .3.

1.. 1 .1

Üzbhdumn

wü. .n ‚.‚ah m... an man .. . .w .‚ms

.wnxäu

80.95 Eo: gnääcsäou -80 2.05 m::‚=u=c_._mn:o_._u_8aa:_m „2.0500 “wimmcoflrfltozo Eob „so NE mm so: 22.228... mczaozcm

mw=:.u_=mflun umäuaääfim

I

11

I

|1

Ü

D

ä„:=:u_Em=.E=O

„— mscum=E=Em

N 0:35.33

5mm

an. „_QQGBSEEuO „093D

.

ANDS

gantnfl

93V ‚gemäß;

an:

„:u_n:u:oN

.9. m82 .0: E: „.2 „55 00m3 =o=a=gm „.9: 53m „3.4 1:: auäumugfium mag—2m m:::u_n.m_ta:0 Ego“— ouEmEuO

503

-

Anhang- 51

mmoa ms

o

an.“

N00 F—

OON

mm

ON—

‚o:

mN—

es

uofiommmsäom

33:4

.E_ 0.550552".

N

‘

E

‚ab

‘

‚

‘

o o

‘

.

‚‚

‘

‘

m3,. 95

N00 F— OON

mm

ON—

m:

es

QNF

es

‘

Es

„oEomooEoO

5.0 E =mucocwsumi

‚

8nd . WOHO

Ommö

ONQÖ

__o„_:<

Amczävflhocosuaäazm

wagten

„an E _._mu:o:or_um_u_

595D

5:35.03

E_ =B=o=osumi

x00... _möh „Etc—900 5.5

320 .mEm—m—uos. .oEnmmcacuä

5:: mcaäoEm

‚_mEsucmmm.

mmv.

3.5..

es.

kOhm

t

mhm

OON

mom

N00

ONF

00m

2.32.

26a

.._Z

mom

Ohm

m:

0N.

Es

mm

kann

OONN

mum

o

FF

Eh

E_ 0:25.023. u . ___.

ö.„863°‚8%.._„so?.ägnääämmänämmoaäfi„ä;

‘

‘

‚umfimawmsumom

x x x ‚

‚a

qommo

Lot 05m:

3:33 _ocoumom „3.4 .85 umfiomösuom

uo_„_m_‚m m:::.u_a._m_„_.8:0

0.6.6". moEoO

1 MMON ms

o

5m

N00

E

0N. mN—

Es

1 1

„.050mumzu_0m

1

5.. 0.__0uco:0:um..„.

m a:a...:<

‚

1 1 „an 1 ms.

1

o 1 1

um?

‚

5

50—9 ‚Eure—SUN—

S

S

E

S

E

S

._0u:<

OCJLSS*SUUZ

06.19h

5m

N00

E

0N.

0N.

Es 0:93.50

50.0 c. ._0„Eu=0...um.n.

‚ w

QCJmmOELODSUSQ—UCSLÜ

1 1

o

Es

.

Es

—0:0u:...03

.00 c. ._0u:o:0:um.u.

“05000350500 50.5....—

E. ..0u:o:0...uw.„.

„x00... _moh „2.2.0300 o.)

„.80 0:50.005. 05300555

E_ GÜNCOhfltmvmmcz—UCSZ

1

Ö 0.0ofimaäofizgaxfisafimm ..ämzmgasmwgmäflapmä„

1 1

x

„.053‚„_com_m

kaum

... Nov

.30...

E. 0..0N._oa._0... n ...

omON

ms.

0N

Ommp

mhm

5m

N00

mhm

oom

E

0N.

mom

mN—

es

0..0u.=o.n.

.._Z

uns—.900

‚Man. ..0_u 0:03:

“050mmmsfi0m

m30 rar—Unw—n— 0—9200—3030—0 _OEM COäöimnto>

1

m:::c.&0.tu:0

USBöm „0:02 0:080...

0.2.05

20.0". 0.0:..0E00.

N 2% „F „0...,00

.00„.‚„_2_.0.‚.00n.020._0 302.00

n. 3.0% 20) 00.52.0200002020 3.2200

23.3.0220 .02: 00202....02203... 0N „m.

man 22 0.0.0002320 2000.30 02: 2002003 2000... 020 02.00”. 0..<

#020320) u.E 23.03.090205

„2020.0 200 2. 02: „5.0.20m

0 0.20224

N00... „man „0.20300 0.3. „.020 02.0.0002 o....„n_m0.2:20.a

an .00: 0:05 „2.06.00 200.03 mhm .22 2050002020 2002303 02:20.20000N.oI „00.. 02: mhm ‚.Z «000020.0 2000.3 n20..#0200t.3020.v 5002002220". 02: -30". „500m.

P .23. 0205 “206.00 200.03 mhm 22 «030023.0 20000.3 02.420.22.023... 3:00”. 02: mhm 22 „050020.0 2002303 n20..t0:u„t.3020.u “2002002220". 02: -05". „00.. 20206. 00m ...Z 300002020 2000.00 02.00.0033:". „0500m 000— 2000.0" 302 00m 02: Ohm „Ohm 2000...." „7002:0920s 02: 0500230320353020 „02.001 20...00... .ohm dem .._Z „050020.0 2000.0" m 02: N .. .22 “20020553200 „300m.

cum .t

20...03. 00m ‚.Z 203002320 2000.30 2.00200300:". „2.001

2000.02020 020 20:00:00.0205 00220025 zu 02: 00202002 0N „n.

.5. 500.003.0205020 „500m.

00m. ...Z ‚N200 2000.00 0:02:32.854

Omm— ...Z ‚Epen.

2000.0" 2002002220". 02: -00". „#00:

00m. .._Z 0.200 2002003 02: 2000.3" „03.920000. 0:00:20.200 20 “20020020N320m „00.. 02: 2.00".

60m. ...Z ‚N200 2000.3 2020023223200 „30 05m 22 .N._0n. 20023000

“2002002220". 02: las". „2032...: 0km .._Z ‚N..0n. 20.00.3 “2002003220". „2.001

mhm ‚.Z 305020.0 2000.0" „5002003220... „2.001

“200200320". „200m

cum ‚.Z «03020.0 2000.0" “2002003220". „300m.

00m. 2000.3

00m .._Z 5002002220“. „200m.

00m. 2000.3 0.20020033:". „2.00..

30.000220 2000.3

200202020 02: 20u.0a_..0o.„020.0 0002 Ö

00:05 ‚20.902330 0020.20.40 „.302

3050022080520..0Ev mN0 .22 20:05..

0...“ Lon.

mom .2.

00m

man

mhm

.0 88.3.N99zo,0..m..x„.„u%.mmn „05020.2..950„_„_F_.m„„_0_m„_5

„20.025.002: ‚ 00.22.0200302020 amEmm

2002520020 002.2.0203202320 „2.2200 _vmm ‚.Z A03. 2o: 02:20.0„023Nu02v ON0 ‚.Z 20:06..

02.00.

00..0.m 20.302320...“ 00.0.2000 „502 00..0.m 20.000236.“ ‚00.0.2000 „002

02.0....

200203202224 „4

200202032: 00.2.0.0:002020 „2.0.2200 00..0.m 20.902020.“ 0020:2030 „302

2002:0...0F20D „m

0.0.0". 002.08.00

020220222000

E. 2020024 0.0 02..“ .‚.0u0n. E. 20:02.60: 020 020900005. 0.200". 2023.050 2032025003 „.00 0200.2.020m 0:0....00202320

00...05

‚Eva

N

20>

203

N

02.0

38..

2022303"

85 „cum uz

3530230

5* “2005032035290

00m .._Z 30m 22 San. 203 3052—02320 2922303 03:0.— 2...: „50050320nmucoö 02: „3005090s „20..

303.6)

0203.0m 00m 22 9.5

‚ach—2.030330220 amEom„

2003:0250

002053022095

3N „m

9.5

0955030330230 „am—.200 .20.u_03._oaum20_‚0

05.332.320;

9225.00 0.5 320.050.000}

„x00.— Emofi

v2:

2022303

00m .mom ‚.2

3036230

“200502220“. 02: .55". „20..

mum

mhm 22 30330220 202230..." “300503—20". 02: -33". 03..

...Z 32.90220 2022303 0:02.0250054 2.3 5005032032205 „20..

cum 22 ‚Eva 2020.3». .0:0E2_0„_2._u::m 2E „585032020 „Humm— Co ...Z 20023—2256909030 2.0: „geümoaqvu Eo: 60.93 3&8 00m. uZ San. 238.3 cmfuohnääfioa „so 05m ...Z Han— 2022303 “30503.20". .02: uns". „2032...: mhm .._Z 35302320 236.3" Euemgzzou— „Euom .

<2

nmmtaäfiünmfißünaß

Camp .mhm .._Z Eva 2032303». :0:oE2_0u2._u::m ‚5., “300502290 38..

.02:

20303265305

0:02 „U

2033—0250

dem .mom 2022303" “20050220". „an...

020.2. ‚.WQONMOGNÄN. Eo: 5.205303 ‚3.0500 0mm... 95 mNm ‚EOQ tmunoxawbcb m5... 500. 2093t amucumummäabk btanuäk HE macumhuoxgtä „M2033: 00m. .mhflmhm

Q0

00m .._Z 353023.0 20:23:" “20050333". 06..

3N „n.

3.285

2m .25 Ohm dem 523

00m 2022303" “50503.0s 359509035520 „mom 20:50:"

00203032

20:03:63305

mhm 22 30562320 20.22303" .02... 20:2..." 35.220003 0303—020200 2o „30020233528 „2.3 9.: „Euom

v2:

20_._u„m_ Gom ...Z 00m .._Z 3056220 20:55:" m „v2: N .p .._Z Eu0hnä_n3..oa „“3.—

San. 203

3N

223—0230 .02: 0050025

‚

35.200.

222323.0:

10909030 „302

00:05

203523.3»

20025320524 „<

Emvcwöbcs nah—50303302320 302200

‚0923.530 „302

00:05

0255303302320 „2.2200

uc__m_m 229023.3“ ‚.090_„_._030 „302

05m 22 ‚Eva 0:0 20000303 0G 20903 „502.200 20253 v =m 2002:3:0E2< 05

.02:

Lan— „

.55 .22 0:0" .

._. N00

00m—

20. QDONNoN.o„‚„0„2o_0äw‚_x.02.0300n „030.220.026299. ‚5020.005

023030530220

39200

mo:u2_0205302:..0 39.200

0902020330230

20023320220) „m