Quartierplan Park - Änderung 2012

"Da die neu geplante Zufahrt auf einer Gemeindestrasse liegt, ist die Stadt für die Bewilligung zuständig. Bei Kantonsstrassen ist es so, dass neue Erschliessungen wenn immer möglich über bestehende Zufahrten erfolgen sollen. Da es im vorliegenden Fall aus verschiedenen Gründen problematisch ist, die bestehende Zufahrt zu benutzen, wäre es aus unserer Sicht auch möglich, eine neue Zufahrt direkt nach der Brücke zu erstellen. Zwischen der bestehenden und der neu zu erstellenden Zufahrt dürfen keine Bepflanzungen, Parkplätze etc., welche für die einfahrenden Fahrzeuglenker sichtbehindem sind, angebracht werden." Der Bericht der Kantonspolizei wurde den Parteien zugestellt. 7.

Zur Einleitung der Quartierplanung äusserten sich die Parteien wie folgt: a) Rechtsanwalt T

für die Gema Immobilien AG

Er stellt den Antrag auf Revision der Quartierplanung. Eine vernünftige Bebauung und Gestaltung sei nur mit einer Quartierplanrevision erreichbar. Die geplante offene Erschliessung am Hang sei zwar möglich, aber nicht sinnvoll. Eine Einfahrt anschliessend an die Brücke vernachlässige den Umstand, dass ein Gewässerabstand einzuhalten sei. Die Abgrabung der Reithalle sei unschön und zusammen mit der Schüttung für die Falknisstrasse nicht nur ein Problem für die Erschliessung, sondern auch für die Gestaltung. Das spezielle Gelände lasse sich mit den geltenden baugesetzlichen Bestimmungen nicht vernünftig bebauen. Man habe auch im oberen Teil des Quartierplangebietes Höhenkoten festgelegt. Das Gelände müsse schon aus Gründen des Hochwasserschutzes angehoben werden.

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b) Er setzt sich gegen die Mitbenutzung des bestehenden Tunnels der Stockwerkeigentümergemeinschaft zur Wehr. Dies hätte für die Stockwerkeigentümer und Mieter der Liegenschaft unzumutbare Lärm- und Schmutzemissionen zur Folge. Es bestehe im Bereich der Gartensitzplätze gar kein Wegrecht. Die Reduktion auf eine einzige obere Zufahrt sei unsinnig. Er verweist auf Interessenkollisionen, weil ein Mitglied der Baukommission gleichzeitig Architekt des Bauprojektes sei und weil auch das Planungsbüro mit dem Investor geschäftlich verbunden sei. Einer Untertunnelung der Gartensitzplätze werde er nie zustimmen. c) Rechtsanwalt

für verschiedene Stockwerkeigentümer der Parzelle

2384 Er hält fest, dass es im vorliegenden Verfahren einzig und allein um die Festsetzung einer allfälligen Änderung des Beizugsgebietes gehe. Er macht geltend, dass sich die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse seit Erlass des Quartierplanes nicht erheblich geändert hätten. Die Zufahrt direkt nach dem Mühlbach sei polizeilich zulässig, folglich müsste der Quartierplan gar nicht geändert werden. Die bestehende Zufahrt könne nicht für zusätzliche 70 Parkplätze verwendet werden. Höhenfixpunkte brauche es keine, da sich insoweit in der Quartierplanung nichts geändert habe. Er beantragt deshalb den Verzicht auf die Änderung der Quartierplanung. d) , der Eigentümer der Parzelle 2464, möchte eine Überbauung nicht verhindern, will aber, dass das Baugesetz eingehalten wird. Im bestehenden Zonenplan sei das Baugebiet eingeteilt worden. Mit der Zonenordnung habe man die Höhen der Überbauungen festgelegt. Man dürfe auf keinen Fall durch die Gewährung von Höhenkoten die projektierten Gebäude anheben. Da in der gemischten Zone ohnehin höher gebaut werden könne, entstehe zusätzlich mit den Überhöhen eine völlig unangemessene Beeinträchtigung der oben liegenden Gebäude. Abschliessend rügt er die Überbauung als "Schubladenarchitektur". 4

In einem Nachtrag weist

darauf hin, dass der Körper der Einstellhalle

auch in den Boden versenkt werden könne. Dies würde die gesamten Proportionen verbessern. Er überlege sich auch, ob er beim QP mitmachen wolle, um den Baukörper auf der eigenen Parzelle 2464 zu erhöhen. Zusammenfassend zeigen die Stellungnahmen der Beteiligten, dass eine Annäherung der Standpunkte nicht möglich war. II. Rechtliches 1. Nach dem Urteil des Verwaltungsgerichtes sind beide Beschlüsse des Stadtrates zur Änderung des Quartierplans Park aufgehoben worden. Demnach hat der Stadtrat heute darüber zu befinden, ob eine Änderung der Quartierplanung einzuleiten ist oder nicht. Gegebenenfalls wäre auch das Beizugsgebiet festzulegen. 2. Das Quartierplanverfahren richtet sich dabei nach den einschlägigen Bestimmungen des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG) und der dazugehörigen KRVO. Diesem Umstand wurde im Rahmen der Baugesetzrevision vom 9. November 2010 (von der Regierung genehmigt 05.07.2011) dadurch Rechnung getragen, dass die Maienfelder Bestimmungen über die Quartierplanung aufgehoben wurden. 3.

Änderung der Verhältnisse Gemäss Art. 21 KRVO können Quartierpläne geändert werden, wenn sich seit dem Erlass die Verhältnisse erheblich geändert haben. Es stellt sich die Frage, ob diese Voraussetzung im vorliegenden Fall erfüllt ist: a) Seit dem Erlass der Quartierplanung am 24. Juni 1993 haben sich die rechtlichen und die tatsächlichen Verhältnisse geändert. In rechtlicher Hinsicht sind seit dem Erlass der Quartierplanung sowohl die kommunalen als auch die kantonalen Gesetzesgrundlagen geändert worden. Nach dem geltenden Art. 52 KRG, der am 01.01.2007 in Kraft getreten ist, bestimmt der Quartiergestaltungsplan die Situierung von Bauten und Anlagen und die freizuhaltenden Flächen. Das alte Raumplanungsgesetz vom 20. Mai 1973, welches zum Zeitpunkt des Erlasses der Quartier-

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planung Park in Kraft war, enthält keine entsprechenden Vorschriften. Da der Gestaltungsplan Park keine diesbezüglichen Festlegungen enthält, entspricht er dem geltenden kantonalen Recht nicht mehr. b) Geändert haben auch die kantonalen Vorschriften über den Gewässerabstand. Sie erfordern möglicherweise spezielle Vorkehren entlang des Mühlbachs. Das Raumplanungsgesetz schreibt neu einen Gewässerabstand innerhalb der Bauzone von 10 m oder aber den Erlass von Gewässerabstandslinien vor (Art. 78 Abs. 2 KRG). c) In tatsächlicher Hinsicht ist festzuhalten, dass für die Erschliessung der Parzelle 2384, in welcher die meisten Einsprecher wohnen, nicht gemäss Erschliessungsplan gebaut worden ist. Sie wurde vielmehr 5 m Richtung Pardellgasse verlegt. Diese Verlegung ist durch Anpassung der massgeblichen Pläne nachzuvollziehen. d) Im Generellen Gestaltungsplan ist eine Böschungskante eingetragen, die gemäss Art. 6 Abs. 3 der Quartierplanbestimmungen für die Erschliessung mit der Zufahrtsstrasse abgegraben werden kann. Diese Ermächtigung ist im Lichte der neuen Bestimmungen der kantonalen und der kommunalen Gesetzgebung zu überprüfen. Diese Überprüfung hat im Rahmen des Quartierplanverfahrens zu erfolgen. Im Baubewilligungsverfahren könnte sich der Bauherr auf den Standpunkt stellen, die Quartierplanung sei verbindlich und erlaube ihm diese Abgrabung. Im Rahmen der Quartierplanungsrevision andererseits kann die Zufahrtsfrage auch auf ihre Landschaftsverträglichkeit überprüft werden. e) Allgemein lässt sich sagen, dass das noch nicht überbaute Quartierplangebiet am Südeingang zum Stadtgebiet ortsplanerisch von Bedeutung ist. Ohne zusätzliche Auflagen für die Gestaltung sollte hier nicht gebaut werden. Das gilt insbesondere, wenn man bedenkt, dass die gemischte Zone Bauten von 40 m Länge zulässt, wenn die Grenzabstände eingehalten werden. Art. 9 Abs. 2 der rechtskräftigen Quartierplanbestimmungen würde sogar eine maximale Gebäudelänge von 60 m erlauben. Diese Möglichkeiten, die im Baubewilligungsverfahren voll ausgeschöpft werden könnten, weil nur sehr bescheidene gestalterischen Auflagen bezüglich Überbauung in diesem Gebiet erlassen wurden, sind zu überprüfen, und zwar im Rahmen des Quartierplanverfahrens.

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4. Zum Beizugsgebiet Bei Änderungen von bestehenden Quartierplänen liegt es nahe, das bisherige Beizugsgebiet auch als Beizugsgebiet für das Änderungsverfahren festzulegen. Dies gilt insbesondere dann, wenn sich die Änderungen auf alle Quartierplanbewohner auswirken können. Das ist bei der Änderung des Quartierplans Park der Fall. Die zu erlassenden Bestimmungen zum Überbauungsbereich, zu den Baustandorten, möglicherweise auch zur Erschliessung und zu den Terrainhöhen wirken sich auch auf die Baustandorte oberhalb der Geländekante aus, so dass der Einbezug aller Quartierplanbeteiligten richtig ist. Im vorliegenden Fall wird das Beizugsgebiet der Quartierplanung Park auch durch den rechtskräftigen Zonenplan und Generellen Gestaltungsplan festgelegt. Es könnte sich höchstens noch die Frage stellen, ob der Quartierplan auf weitere Gebiete auszudehnen ist. Das wurde auch im langen Vorverfahren nie beantragt. Die Frage ist auch zu verneinen. Das Quartierplangebiet wird auf zwei Seiten durch breite Strassen und auf der dritten Seite durch den Mühlbach begrenzt. Westlich des Mühlbaches liegt das Gebiet in der Landwirtschaftszone, ebenso südlich des bestehenden Quartierplangebietes. Das Quartierplangebiet ist somit allseitig natürlich abgegrenzt. Eine Ausdehnung wäre unnötig und falsch. 5. Zum Verfahren Es geht im vorliegenden Verfahren ausschliesslich um die Frage, ob ein Verfahren auf Änderung der Quartierplanung durchgeführt wird und gegebenenfalls wie das Quartierplangebiet abzugrenzen ist. Die inhaltlichen Änderungen bleiben dem späteren materiellen Verfahren vorbehalten, in dem die Parteien auch Mitwirkungsrechte haben.

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III. Entscheid 1.

Der Stadtrat beabsichtigt, ein Verfahren auf Änderung der Quartierplanung Park gestützt auf Art. 21KRVo einzuleiten. Die Änderung bezweckt die Regelung der Erschliessung und der Gestaltung der Parzelle 1768 und 2460 in der Stadt Maienfeld sowie die Kostenverteilung.

2. Das Beizugsgebiet entspricht dem bestehenden Beizugsgebiet der Quartierplanung Park gemäss Plan 1:1000. 3. Der Plan mit dem Beizugsgebiet wird ab 27. April 2012 während 30 Tagen auf der Stadtverwaltung Maienfeld öffentlich aufgelegt. 4.

Während der öffentlichen Auflage kann beim Stadtrat gegen die beabsichtigte Einleitung des Verfahrens und die Abgrenzung des Planungsgebietes Einsprache erhoben werden. Für die Einsprachelegitimation gelten die gleichen Voraussetzungen wie für die Planungsbeschwerde an die Regierung.

5. Mitteilung an (eingeschrieben): alle Grundeigentümer im Beizugsgebiet der Quartierplanung Park -

Publikation der Ziff. 1 bis 4 im Bezirksamtsblatt vom 27. April 2012 und im Anschlagkasten Mit freundlichen Grüssen

Der Stadtpräsident

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Max Leuener Maienfeld, 25. April 2012 8

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Kanton Graubünden Stadt Maienfeld

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