Quartierplan Vazzal

Vom Gemeindevorstand genehmigt am:

Feldis/Veulden, 1. Februar 1995

Auflage

bis

ME.

13. Mirz 1995

16. Januar 1995

Gestitzt auf Art. 49 #f des geltenden Baugesetzes der Gemeinde Feldis/Veulden erlêsst der Gemeindevorstand den nachfolgenden 6ffentlichen @uartierplan. Gleichzeitig verfigt er die Kostenverteilung der Strassenerschliessungsanlagen 'Vazzal Dimurs/Plaun'.

A. Ouartierplan

'Vazzal'

1. Ouartierplangebiet

Der Ouartierplan erstreckt sich iber jene Parzellen, die sich in der guartierplanpflichtigen Wohnzone 'Vazzal / Dimurs' befinden. Die genaue Abgrenzung des Ouartierplangebietes ergibt sich aus dem Bestandesplan.

2. Zweck des Ouartierplanes

Der @uartierplan bezweckt: - die Gestaltungs- und Erschliessungsplanung - die Neuregelung der Eigentumsverhiltnisse - die Regelung der Kostenverteilung fir die Planungs- und Erschliessungsmassnahmen

3. Bestandteile

Der Ouartierplan 'Vazzal' umfasst: - diese Ouartierplanbestimmungen - den Bestandesplan - den Neuzuteilungs- und Gestaltungsplan - Erschliessungsplan - die Projektpline der Strassenerschliessung - die einzelnen Guterzettel - die Kostenverteilungstabellen - Bericht des beauftragten Ingenieurs

4. Vorbehalt der geltenden Bauvorschriften

Alle Bauvorhaben im Ouartierplangebiet haben, soweit die nachfolgenden Bestimmungen keine besonderen Vorschriften enthalten, den geltenden Bauvorschriften der Gemeinde zu genigen.

Vor Erstellung von Bauten und Anlagen ist das ordentliche Baubewilligungsverfahren durchzuftihren.

I. Gestaltung des Ouartierplangebiefes 5. Gestaltungsplan

Der Gestaltungsplan trennt die Freiflichen von den Flichen, die

iiberbaut werden dirfen. Die Freiflichen dirfen nicht dberbaut werden. Sie kénnen jedoch zur Ermittlung der zuldssigen Bruttogeschossfliche angerechnet werden. Tnnerhalb der Giberbaubaren Flichen haben die Bauten und die Umgebungsgestaltung den Ouartiergestaltungsplan als Richtlinie zu beachten. Die Stellung der Hausfassaden ist nur dort verbindlich vorgeschrieben, wo dies durch Baugestaltungslinien vorgesehen ist.

6. Gestaltungsrichtlinien

Die Gestaltungsrichtlinien sind ein fur die Organe der Gemeinde und fur jedermann verbindliches Planungsinstrument. Sie sind Ergnzungen sowie Anderungen zum Baugesetz der Gemeinde Feldis. Die Baulinie bezweckt die Erhaltung resp. Schaffung bestimmter Baufluchten und Aussenriume. Grundsêtzlich missen Bauten an die Baulinie gestellt werden. Die Firstrichtung verliuft je nach Parzelle senkrecht bzw. parallel zur

Fallinie. Bei einzelnen Parzellen kann die Firstrichtung wahlweise getroffen werden. Die Grenzabstênde betragen gemiss neuem Baugesetz 7.0 m und

3.0 m. Ausnahmen sind im Gestaltungsplan festgehalten. Im Ouartierplanungsgebiet 'Vazzal' kênnen die Grenzabstinde bei anliegenden Ouartierstrassen und Ouartierwegen von den Strassen-

resp. Wegachsen aus gemessen werden. In Abéinderung des BG der Gemeinde Feldis/Veulden sind talseitig grundsêtzlich nur zwei Vollgeschosse und ein ausgebautes Dachgeschoss erlaubt.

HI. Erschliessung des Ouartierplangebietes 1. Brschliessungsplan Strassen

Der Erschliessungsplan legt die Erschliessung des Ouartiers mit Fahrund Fusswegen fur die Grundeigentimer verbindlich fest. Dabei werden folgende Ausbauten festgelegt:

a) Auf dem Waldweg "Tuals' soll bis zur Wendeplatte in 'Dimurs' ein HMT-Belag eingebaut werden.

b) Die Parzellen in 'Dimurs' erhalten einen Erschliessungsweg ab Waldweg "Tuals'. Dieser soll mit Béschungssteinen vollflichig oder

teilweise nur in den Fahrspuren belegt werden. c) Der mittlere Teil des @Ouartierplangebietes wird iber die heutige LRF-Zufahrt erschlossen. Mit Ausnahme je eines Bauplatzes auf den Parzellen 176, 177, 179, 180, 181, 199, 249, sowie eines Zusêtzlichen Bauplatzes der Parzelle 181, welcher mit der oberen

Erschliessung bedient werden soll, haben sich alle Bauplitze an der zentral vorgesehenen Parkplatzanlage zu beteiligen. Die Zufahrt zu dieser an der Parkplatzanlage beteiligten Bauplêtzen ist nur in Notfallen und in ausserordentlich dringlichen Angelegenheiten Zuléssig. Ebenso ist bei Neu- und Umbauten die Zufahrt gestattet. Allfilllige Bauzufahrtspisten sind wieder zu rekultivieren. d) Die im oberen Teil des Ouartierplangebietes sich befindenden Parzellen erhalten eine neue Zufahrt ab 'Storta'. Der Ausbau soll als Betonspurweg erfolgen.

e) Zwischen 'Dimurs' und dem zentralen Parkplatz oberhalb LRF wird ein 6ffentlicher Fussweg erstellt. Ebenso wird die Fusswegverbindung des Heimatschutz- und Verkehrsvereines beibehalten. Die Fusswegverbindungen werden in geeigneter Weise signalisiert.

8. Weitere Erschliessungsanlagen

Die Erschliessung des Ouartierplangebietes mit Wasser, Abwasser, Elektrizitit und Telefon erfolgt - soweit nicht schon vorhanden - iber separate Projektvorhaben.

9. Abstellplitze

Die ungefihr 13 Parkplitze auf Parzelle 207 stehen den Eigentimern der Parzellen Nr. 181, 182, 199, 201 und 252 zur Verfiigung. Das Mitbenditzungsrecht als Parkfliche kann im Verhêltnis der Kostenbeteiligung ausgeiibt werden. Alle nicht an der zentralen Parkierungsanlage beteiligten Parzellen und Teilparzellen haben auf eigenem Boden die gemass Baugesetz vorgegebenen Parkplêtze zu

erstellen.

10. Signalisation / Unterhalt

Die Zufahrt ab 'Storta' soll als '$Sackgasse ohne Wendemêglichkeit' bezeichnet werden. Die Zufahrt ab LRF wird mit einem Fahrverbot belegt werden. Der ordentliche Unterhalt, wie auch die Schnee-

riumung der Erschliessungsanlagen werden soweit mêglich durch die Gemeinde ausgeftihrt. Ausserordentliche Unterhaltsaufwendungen

werden durch die Gemeinde tiber ein separates Perimeterverfahren ganz oder teilweise auf die Beniitzer abgewalzt.

II. Landumlegung 11. Eigentumsiibergang

Die Abtretung und der Abtausch von Land erfolgt gemass Neuzuteilungsplan und gemiss Giterzettel. Das Eigentum an den Grundsticksflichen, welche gemiss Neuzuteilungsplan abgetreten, ausgetauscht oder neu zugeteilt werden, geht mit dem Inkrafttreten des Ouartierplanes auf den Eigentimer iiber. Der das Gemeindevorstand weist nach der Genehmigung des uartierplans issen erhaltn Rechtsv den Grundbuchamt an, die Anderungen an gestitzt auf die Mutation des Nachfihrungsgeometers nachzutragen.

gleich. Abparzellierungen kommen einer Anderung des Ouartierplanes Diese missen vom Gemeindevorstand genehmigt werden.

IV. Landerwerb

12. Landbeschaffung

mit Fr. 130.-fm?, Die in der Bauzone zu erwerbenden Flichen werden

mit im Gbrigen Gemeindegebiet oder in der Landwirtschaftszone Fr. 8.-/m” abgegolten.

Abschnitt Die beiden Zufahrtswege 'Dimurs' und die obere Zufahrt, . Die 'Planign-Cheuas' sollen auf privatem Boden erstellt werden zo Gunsten eg betroffenen Parzellen werden mit einem Fuss- und Fahrw Fr. 10.-/m” der Hinterlieger belastet. Diese neue Belastung soll mit abgegolten werden.

t iiber einen Die Flichenbeschaffung fur die Parkplatzanlage erfolg ftir den prozentualen Abzug. Die Parzellen Nr. 204 und 205 haben der Gemeinde Ausbau der Zufahrt Zum Parkplatz die nétige Flêche u ermittelt abzutreten. Das genaue Mass kann erst nach dem Ausba werden.

V. Dienstbarkeiten

13. Neubegrindung

Mit dem Inkrafttreten des Ouartierplanes gehen alle bisher im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeiten unter, mit Ausnahme jener die im einzelnen Giterzettel speziell vermerkt sind. Die neu begrindeten Dienstbarkeiten ergeben sich aus den Ouartierplanunterlagen. Insbesondere sind Fuss- und Fahrwegrechte sowie die Fihrung der Werkleitungen im Erschliessungs -

Ubersichtsplan lokalisiert und speziell dargestellt.

VI. Kostenverteiler

14. Verfahrenskosten

Die Verfahrenskosten einschliesslich der Kosten fir die amtliche Vermessung, die Auslagen der Gemeinde fir die Behandlung und Genehmigung sowie die grundbuchliche Behandlung gehen zu Lasten der Grundeigentiimer. Die Kostenanteile werden im Verhêltnis der anrechenbaren Bauzonenflichen definitiv geregelt. Weichen die effektiven Kosten von den angenommenen Kosten ab, so wird die Verteilung entsprechend

den einzelnen Promille-Anteilen neu vorgenommen.

B. Perimeterverfahren / Erschliessung 'Vazzal / Dimurs / Plaun' 1. Weitere Wegausbauten

Ausserhalb des Ouartierplangebietes sol gleichzeitig der bestehende

Weg ab Wohnhaus Jêrg Giber Storta bis hinauf nach 'Plaun' auf einer Breite von 3.0 m ausgebaut werden. Dieser Ausbau wird mit dem Einbau einer Kofferschicht und einem HMT-Belag abgeschlossen.

2. Offentliche Interessenz

Der Gemeindevorstand hat folgende Anteile der einzelnen Erschliessungsanlagen als 6ffentliche Interessenz festgelegt: a) Belag Waldweg b) Wegstick 'Dimurs' Cc) Zufahrt Mitte bis LRF

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3. Restkostenverteilung

Die nicht durch die éffentliche Interessenz abgedeckten Kosten gehen zu Lasten der Grundeigentimer. Der Gemeindevorstand hat dabei folgende Grundsatze der Verteilung beschlossen. a) Die Restkosten des Waldwegbelages werden zu 50 % auf die damit erschlossenen Wohnbauten und Bauplêtze sowie zu 50 % entsprechend der benitzten Weglinge verteilt. b) Die Kosten der Wegerschliessung in 'Dimurs' gehen entsprechend der erschlossenen Bauzonenflichen zu Lasten der Grundeigentimer. Dabei ist die befahrene Weglinge in zwei Klassen eingeteilt und als weiterer Faktor bestimmt worden. c) Die Kosten der mittleren Erschliessung werden entsprechend der Beniitzung und im Verhêltnis der Bauzonenflachen verteilt. d) Die obere Erschliessung wird im Bereich des Ouartierplangebietes entsprechend der Bauparzellen-Flichen auf die einzelnen Parzellen verteilt.

Die Restkosten der vorderen Abschnitte der oberen Erschliessung sollen auf alle Grundeigentimer von Wohnbauten oder Bauplitzen sowie auf die Eigentimerin der Fernsehumsetzer-Parzelle abgewalzt werden. Die theoretische Bauzonenfliche ausserhalb des Baugebietes ist aus der jeweiligen Bruttogeschossfliche mit der Annahme einer Ausnitzungsziffer von 0.4 errechnet worden. Jene Parzellen, die nicht direkt am spiter mit Belag versehenen Weg Anschluss haben, werden nur mit 60 % Interessenz belastet.

4. Fussweg

Die Kosten fir die Erstellung des neuen 6ffentlichen Fussweges ab Parkplêtze (Parz. 207) bis 'Dimurs' gehen zu Lasten der Gemeinde. Die Wegfliche wird mit einem 6ffentlichen Fusswegrecht belastet.

S Fallickeit der Kostenbeitrige

Die Abrechnung der Kosten fir das Verfahren und fir die von der Gemeinde erstellten Anlagen ist Sache des Gemeindevorstandes. Die in Rechnung gestellten Betrige, unter Verrechnung allfllig geleisteter Kostenvorschisse und Subventionen, sind innert 60 Tagen durch die betroffenen Grundeigentimer zu zahlen. Fr allfsllig notwendige Bauarbeiten kann die Gemeinde mit Baubeginn Akontozahlungen verlangen.

C. Schlussbestimmungen Der Ouartierplan wird nach dessen Inkrafttreten im Grundbuch angemerkt. Gelangen der vorliegende Ouartierplan sowie die erwahnten Wegausbauten nicht zur Ausfihrung, kênnen Ouartierplan und Kostenverteiler der Erschliessung vom Gemeindevorstand ganz oder teilweise aufsehoben werden.

Der Gemeindevorstand

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|Datum:

1. Februar 96

Index

und Vermessungsbiro dipl.

|Format:

Anderung

30 x 42

Auflage

|Projekter:

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Datum:

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A. Ouartierplanung 1. Allgemeines

Die Einleitung des @uartierplanverfahrens wurde durch den Gemeindevorstand Feldis/Veulden

am 2. Juni 1988 beschlossen. Dies nachdem die Regierung die Einzonung des Gebietes 'Vazzal'

in die Wohnzone genehmigt hatte. Ein erster Entwurf der Ouartiererschliessung, der Gestaltung und der neuen Bauparzellen-Einteilung wurde ausgearbeitet: am 14. Dezember 1990 fand eine Orientierung der Grundeigentiimer stat. Anfangs Februar 1991 wurden gestitzt auf Wunschiusserungen anlsslich obiger Orientierung die Vorschlêge der Erschliessung, der Gestaltung und der Landumlegung jedem Grundeigentimer zur Vernehmlassung zugestellt. Die eingegangenen Anregungen und Vorbehalte wurden

durch den Gemeindevorstand auf ihre Realisierbarkeit geprift. Soweit der Gemeindevorstand

diese als sinnvoll erachtet hat, sind sie in vorliegendem Auflagevorschlag bericksichtigt worden.

2. Landumlegung

Mit der Ouartierplanung soll ein als Bauzone bezeichnetes Gebiet optimal genitzt werden kénnen. Dies ist teilweise nur mêglich, wenn die einzelnen Parzellen fur eine Uberbauung ent-

sprechend geformt sind.

Nur die am zentralen Parkplatz sich zu beteiligenden und Gber diese Zufabrt zu erschliessenden Parzellen werden mit einem prozentualen Abzug fir die Landbeschaffung belastet. Alle anderen im Bauzonenbereich gelegenen Parzellen kénnen in etwa ihre alte Fliche als Anspruch bei-

behalten.

Wo eine Zuteilung des Anspruches nicht mêéglich ist, werden die Mehr- beziehungsweise Minderzuteilung in Geld ausgeglichen.

3. Gestaltung

Aus landschaftlicher Sicht ist der Hang in 'Vazzal' auf die bauliche Nutzung als empfindlich einzustufen. Die Grêésse der Bauvorhaben, die Wahl der Firstrichtungen, sowie die Stellung der

——

Bauten im Gelinde entscheiden u.a. iiber die Frage der Einftigung in die Landschaf.

Verschiedene Elemente der Gestaltung sollen einen Rahmen bilden und die Beurteilung eines Baugesuches durch die Baubehêrde erleichtern. So sind im Gestaltungsplan an einem Ort eine

Baulinie, an zwei Orten Freihalteflichen und iiber das ganze Baugebiet 'Vazzal' die Giebelrichtungen bestimmend vorgegeben.

4. Erschliessung

Bei der Erschliessung des Baugebietes 'Vazzal' galt es, den rechtskraftigen Generellen Erschliessungsplan der Gemeinde als Vorgabe einzuhalten. So wird das Baugebiet 'Vazzal' iber drei Achsen erschlossen, wobei der mittlere Erschlie-

SSungsweg vom einem Parkplatz abgeschlossen wird.

Der Ausbaustandard der Wegbauten ist teilweise mit den Eingentimern abgesprochen worden. Die Erschliessung mit Wasser, Abwasser, Telefon und Elektrizitêt erfolgt - soweit nicht bereits realisiert - iber separate Projekte. Den Zeitpunkt der Realisierung der Erschliessungsanlagen bestimmt der Gemeindevorstand. 5. Dienstbarkeiten

Mit der Landumlegung werden simtliche bisher im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeiten (Wegrechte etc.) durch die neue Situation abgelêst.

Die neuen Rechtsverhaltnisse ergeben sich aus dem Neuzuteilungs- und Erschliessungsplan. So sind die im Giiterzettel vermerkten Rechte und Belastungen als Hinweise auf den Neuzutei-

lungsplan zu verstehen. Bisher bestehende und weiter beizubehaltende Rechte und Lasten sind ebenfalls vermerkt. Tnsbesondere ist festzuhalten, dass die stark beschrinkten Zufahrtsmêglichkeiten ab Parkplatz oberhalb LRF wirklich nur in Notfsllen und bei baulichen Vorkehrungen beansprucht werden dirfen.

B. Perimeterverfahren / Erschliessung Nachdem aus den verschiedenen Erschliessungsanlagen auch Liegenschaften ausserhalb des Ouartierplangebietes Nutzen ziehen, haben diese sich auch an der Kostentragung zu beteiligen. Der Gemeindevorstand Feldis/Veulden hat aus diesem Grund am 14. Mêrz 1994 beschlossen,

gestitzt auf das kantonale Raumplanungsgesetz ein Perimeterverfahren durchzuftihren. Die

Abgrenzung des Perimetergebietes wie auch teilweise die F estlegung der éffentlichen Interes-

senz sind indessen rechtskraftig.

Fir die vorgesehenen Erschliessungsanlagen sind, gestitzt auf Projektunterlagen, die zu erwar-

tenden Kosten errechnet worden. Diese kênnen nach erfolgter Submission noch Anderungen

erfahren. Arbeitsauslastung und die konjunkturelle Lage allgemein beeinflussen die Baukosten stark.

Aufgrund des Kostenvoranschlages kênnen im Durchschnitt folgende Kosten errechnet werden.

Zum Beispiel:

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tet mit den Aufwendungen des Landerwerbes.

Die effektive Restverteilung hat gemass den in der einzelnen Tabelle angegebenen PromilleAnteilen zu erfolgen. Die errechneten Betrige der einzelnen Eigentimer entsprechen dem Kostenvoranschlag. Abweichungen sind - wie oben erwêhnt - mêéglich.

C. Schlussbemerkungen Mit der Realisierung der Erschliessung und der Verfigung

des Ouartierplanes 'Vazzal kann ein langwieriges und kompliziertes Verfahren abge schlossen werden. Bereits mit der Zuteilung der Flichen von 'Vazzal' in die Bauzone musste aufg rund der verschiedenartig gelagerten Interessen der Eigentimer mit Schwierigkeiten bei der Ouartierplanung gerechnet werden. Es ist Aufgabe der 6ffentlichen Hand, mit den zur Verfiigung stehenden Boden Sparsam umzugehen. Ein Instrument hiezu ist die Ouartier planung. Eine Fliche, wie es das Gebiet von 'VazZal' darstellt, kann bauzonenméssig nur Gber ein solches Verfahren optimal genutzt werd en.

Die Alternative hiezu ware eine Auszonung' und damit verbunde

n auch eine entsprechende Wertverminderung der Liegenschaften. Geme inde und Eigentimer haben anders entschiede n,

jetzt gilt es, die Sache abzuschliessen.

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