Teilrevision Parz. 3109, Capeira

17. Mai 2023

413/2023

Gemeinde Klosters

OP-Teilrevision Zonenplan "Parzelle Nr. 3109" 1:500

Genehmigung

A. Der Gemeindevorstand Klosters beschloss an seiner Sitzung vom 21. Februar 2023

eine Teilrevision der Ortsplanung, welche einen Zonenplan 1:500 Parzelle Nr. 3109 umfasst.

Ein Planungs- und Mitwirkungsbericht (PMB) vom 20. Februar 2023 gemäss Art. 47

der eidgenössischen Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1) liegt vor.

Das Amt für Raumentwicklung (ARE) verfasste zur Vorlage mit Datum vom 15. Feb

ruar 2023 einen Vorprüfungsbericht.

Die öffentliche Bekanntgabe des Beschlusses des Gemeindevorstands vom 21. Feb

ruar 2023 gemäss Art. 48 KRG erfolgte am 24. Februar 2023. Es gingen keine Be

schwerden ein.

Mit Schreiben vom 23. Februar 2023 ersuchte der Gemeindevorstand Klosters um

Genehmigung des Zonenplans "Parzelle Nr. 3109" 1:500 im Rahmen von Art. 49 des

KRG.

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B. Antrag des Gemeindevorstands um vorgezogene Genehmigung

Bereits am 28. November 2021 beschlossen die Stimmberechtigten der Gemeinde Klosters die Phase II der Gesamtrevision ihrer Ortsplanung. Diese umfasst im W e sentlichen ein neues Baugesetz (BauG) für das Territorium der ehemaligen G e

meinde Klosters und schwergewichtig für den Teil "Landschaft" neue Zonenpläne so wie neue Generelle Gestaltungspläne und neue Generelle Erschliessungspläne. Im

Zonenplan 1 :2500 Serneus-Mezzaselva wurde u. a. im Gebiet "Capeira" auf der Par zelle Nr. 3109 eine Waldabstandslinie festgelegt. Das Genehmigungsverfahren ist

noch pendent.

Mit Schreiben vom 23. Februar 2023 ersucht die Gemeinde um eine vorgezogene

Teilgenehmigung der erwähnten Waldabstandslinie auf der Parzelle Nr. 31 09. Zur

Begründung führt sie aus, zusammen

mit der vorliegenden Teilrevision der Ortspla

nung könnten die nutzungsplanerischen Voraussetzungen für die Baubewilligungser teilung für den Bau von zwei Wohnhäusern geschaffen werden.

Zur Vermeidung von unnötigen Verzögerungen des weit fortgeschrittenen Projekts

für den Bau von dringend benötigten Erstwohnungen kann gestützt auf Art. 49 Abs. 4

KRG dem Antrag zur gestaffelten Genehmigung entsprochen werden (vgl. auch

nachstehend).

C. Gegenstand der Revisionsvorlage

Inhalt des vorliegenden Zonenplans 1 :500 Parzelle Nr. 3109 bildet eine im Gebiet

"Capeira" festgelegte statische Waldgrenze nach Art. 1 0 des Bundesgesetzes über

den Wald (WaG; SR 921 .0) in Verbindung mit Art. 13 WaG. Diese statische Wald

grenze betrifft zum grössten Teil die gemeinsame Grundstücksgrenze der Parzellen

Nr. 3095 und Nr. 3109 sowie zusätzlich geringfügig den nordwestlichen Bereich der

Parzelle Nr. 3095. Die Festlegung der festgestellten Waldgrenze im vorliegenden Zo-

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nenplan ist nötig, damit die im Zonenplan 1 :2500 Serneus-Mezzaselva vom 28. N o vember 2021 festgelegte Waldabstandslinie von 5,0 m vorgezogen genehmigt wer

den kann. Diese Waldabstandslinie ist erforderlich, damit die genannte Parzelle im

Sinne der in der eidgenössischen Raumplanungsgesetzgebung festgehaltenen Ziel

setzung der haushälterischen Bodennutzung angemessen

dicht und optimal über

baut werden kann. Damit ist die Erstellung von zwei Häusern statt nur einem mög

lich, was im grossen öffentlichen Interesse liegt.

D. Übereinstimmung mit der Richtplanung

Gemäss Art. 26 Abs. 2 RPG obliegt der kantonalen Genehmigungsbehörde unter an derem die Beurteilung

der Übereinstimmung der Nutzungspläne mit der Richtpla

nung. E s ist somit zu prüfen, ob der vom Gemeindevorstand am 21. Februar 2023

beschlossene Zonenplan 1:500 Parzelle Nr. 3109 sowie die im Zonenplan

1:2500

Serneus-Mezzaselva vom 28. November 2021 festgelegte Waldabstandslinie auf der

Parzelle Nr. 3109 mit dem kantonalen Richtplan (KRIP; vom Bundesrat

mehrheitlich

am 19. September 2003 und am 10. April 2019 genehmigt) sowie mit dem rechtskräf

tigen Regionalen Richtplan "Prättigau / Davos" übereinstimmt.

Die vorgenommene Prüfung hat ergeben, dass die Konformität der vorliegend zur

Debatte stehenden Nutzungsplanungsinhalte mit der regionalen Richtplanung ohne weiteres gegeben ist. In Bezug auf die kantonale Richtplanung ergeben sich die fol

genden spezifischen Ausführungen: a)

Der Gesamtrevision der Ortsplanung Klosters vorgezogene Teilrevision

Teilrevisionen von kommunalen Nutzungsplanungen, welche der Gesamtrevision

vorgezogen werden, müssen sich ins planerische Gesamtkonzept der betroffenen

Gemeinde einfügen, das Mengengerüst der gesamten Bauzonendimensionierung be

rücksichtigen, die weitere Planung für das übrige Gemeindeterritorium nicht oder nur

unwesentlich präjudizieren und eine zeitliche Dringlichkeit aufweisen. Dib Einhaltung

dieser Anforderungen ist im P M B der beabsichtigten Teilrevision der Nutzungspla

nung aufzuzeigen.

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Der vorliegende PMB umfasst Aussagen, aus welchen abgeleitet werden kann, dass

die vorstehenden Anforderungen an die Planung im vorliegenden Fall erfüllt sind. Die

zeitliche Dringlichkeit und ein öffentliches Interesse ergeben sich aufgrund des vor

herrschenden akuten Mangels an Erstwohnungen in der Gemeinde Klosters. Die

Phase III der Gesamtrevision der Ortsplanung der Gemeinde liegt dem ARE zur Vor

prüfung vor. Darin ist im Vergleich zu den heutigen Möglichkeiten ebenfalls eine be

deutend dichtere Wohnnutzung der Parzelle Nr. 3109 vorgesehen. Dies ist im Sinne

der gewünschten Zielerreichung, wonach eine möglichst haushälterische Nutzung

auf dem vorhandenen Bauland erreicht werden soll.

Entsprechend kann festgehalten werden, dass sich die vorliegende Teilrevision der

Nutzungsplanung mit dem planerischen Gesamtkonzept der Gemeinde Klosters deckt. Eine Überbauung

der Parzelle Nr. 3109 mit Erstwohnungen für bauwillige ein

heimische Paare respektive Familien steht im Übrigen gemäss den Angaben im vor

liegenden P M B unmittelbar bevor. Dadurch wird gewährleistet, dass das Mengenge

rüst der gesamten Bauzonendimensionierung infolge der vorliegend zur Diskussion

stehenden Teilrevision der Nutzungsplanung nicht wesentlich verändert wird. Da das

Grundstück auf drei Seiten bereits von Gebäuden umstellt ist und auf der vierten

Seite Wald stockt, handelt es sich dabei u m eine typische Baulücke. Eine Freihaltung

respektive eine Auszonung dieser Bauzonenlücke wird, wie im vorliegenden P M B un

ter Ziffer 7 auf Seite 9 in korrekter Weise ausgeführt, als nicht zweckmässig respektive sinnvoll beurteilt.

vorliegend zu beurteilende

weitere Planung nicht.

aus raumplanerischen Gründen

In diesem Sinne präjudiziert die

Teilrevision der Ortsplanung

der Gemeinde Klosters die

Basierend auf die vorstehenden Ausführungen kann festgehalten werden, dass die

vorliegend von der Regierung zu genehmigende Ortsplanungsvorlage

die vorstehend

erwähnten Kriterien zu erfüllen vermag. Auf die besagte Teilrevision der Ortsplanung

der Gemeinde Klosters kann die Kantonsregierung daher eintreten.

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b) Umfang der Wohn-, Misch- und Zentrumszonen und des Siedlungsgebiets Vorliegend geht es weder um eine Ein- noch um eine Umzonung. Entsprechend er

fahren die bestehenden Wohn-, Misch- und Zentrumszonen keine Veränderung. Fer

ner führt die Planung auf der Parzelle Nr. 3109 zu keiner Anpassung des existieren den Siedlungsgebiets.

Im Vergleich zu der vor knapp zwei Jahren durchgeführten Bauzonenkapazitätsbe

rechnung werden auf der Parzelle Nr. 3109 im Zuge der vorliegend zur Debatte ste

henden Teilrevision der Ortsplanung sowie in Funktion der zur Anwendung kommen den Ausnützungsziffer (AZ) indes in geringem Mass erhöhte Kapazitätsreserven ge schaffen. Dies wird im Rahmen der Gesamtrevision der Ortsplanung der Gemeinde

Klosters zu berücksichtigen respektive einzurechnen sein.

c) Mobilisierung des bestehenden Baulands / Nachweis der Verfügbarkeit

Die Gemeinde Klosters ist Grundeigentümerin der von der vorliegenden Planung

hauptsächlich betroffenen Parzelle Nr. 3109. Die Gemeinde tritt die Parzelle den

Bauwilligen im Baurecht ab. Damit erweist sich der Nachweis der Verfügbarkeit der

Bauzonenparzelle Nr. 3109 in genügender Weise als erbracht. d) Mindestdichte / Mindestausschöpfung

Laut dem rechtsgültigen KRIP legen die Gemeinden in Funktion des Raumtyps in ih ren kommunalen BauG die Mindestdichten (AZ oder entsprechende andere Nut

zungsziffern) fest. Allfällige tiefere Mindestdichten sind zu begründen. Gleichzeitig

stellen sie in ihren BauG sicher, dass die festgelegten Mindestdichten bei konkreten

Baugesuchen mindestens zu 80 % ausgeschöpft sind.

Die Gemeinde Klosters hat am 28. November 2021 ein neues BauG beschlossen.

Demgemäss ist für die Parzelle Nr. 3109 unter anderem eine AZ von 0.65 festgelegt worden. Zudem beinhaltet das BauG in Art. 20 Abs. 1 und Abs. 2 die Definition der

AZ sowie in Art. 20 Abs. 3 Bestimmungen zur Mindestausschöpfung. Damit die Ge

meinde diese Bestimmungen im Hinblick auf das oder die Bewilligungsverfahren bei Baugesuchen auf der vorerwähnten Parzelle anwenden kann, werden die Bestim

mungen von Art. 20 BauG sowie eine AZ von 0.65 (vgl. Art. 17 BauG) betreffend die Parzelle Nr. 3109 ebenfalls genehmigt und vorzeitig in Kraft gesetzt.

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Gestützt auf Art. 49 KRG beschliesst die Regierung: 1. Der Zonenplan 1:500 Parzelle Nr. 3109 vom 21. Februar 2023 wird im Sinne der Erwägungen genehmigt.

2. Die im Zonenplan 1:2500 Serneus-Mezzaselva vom 28. November 2021 betref fend die Parzelle Nr. 3109 festgelegte Waldabstandslinie wird genehmigt.

3.

Art. 17 und 20 des am 28. November 2021 beschlossenen Baugesetzes werden

genehmigt und vorzeitig in Kraft gesetzt, soweit die Bestimmungen die Parzelle

Nr. 3109 betreffen.

4. Der Gemeindevorstand Klosters wird ersucht, diesen Beschluss in geeigneter Form öffentlich bekannt zu geben (ohne Rechtsmittelbelehrung).

5. Soweit für die Verwirklichung der Planung Bewilligungen irgendwelcher Art not wendig sind, bleibt der Bewilligungsentscheid der zuständigen Behörde oder

Amtsstelle vorbehalten.

6. Die von der Gemeinde bestimmte Datenverwaltüngsstelle führt die Nutzungs plandaten nach den Weisungen des Amts für Raumentwicklung nach.

7. Für das Genehmigungsverfahren werden keine Kosten erhoben. 8. Mitteilung an: -

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Der Präsident:

Peter Peyer

Namens der Regierung

Der Kanzleidirektor:

Daniel Spadin