Planungszone Blatten-Wiswannen

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Das Gebiet Blatten Wiswannen stellt eine Ausnahme dar im Sinne, dass der Teil Blatten bereits als Zone W1 eingezont, aber noch nicht bebaut ist. Die Landumlegung Donner, Biser, Blatten wird voraussichtlich abschliessend im Jahr 2019 rechtsgültig sein. Auch für diesen Teil ist eine Planungszone vorgesehen, damit das charakteristische Bebauungsbild an den Hanglagen gewahrt bleibt.

Auswirkungen auf Grund des neuen Baureglements mit Rechtskraft vom 1. Oktober 2016. Mit dem Verzicht einer prozentualen Dichteregelung im Baureglement ist es grundsätzlich möglich, auf den grösseren Grundstücken in den Wohnzonen quartierfremde und überproportionierte Bauvolumen zu erstellen. Diese Bauvolumen treten insbesondere an den gut einsehbaren Hanglagen von Altstätten störend in Erscheinung und waren in diesem Ausmass nie beabsichtigt gewesen.

Erwägungen

1.

Die vorherrschende Baustruktunr und das Erscheinungsbild der gut einsehbaren Einfamilienhausgebiete im Strick, Halden-Mühlacker, Obermüli, Blatten-Wiswannen und Harztannen sollen gewahrt und vor struktureller Beeinträchtigung geschützt werden.

Der Stadtrat befasst sich im Rahmen der laufenden Ortsplanungsrevision mit den Fragen der Innenentwicklung und wird Strategien für die jeweiligen Siedlungsgebiete festlegen. Die geeignete Lösung wird im Rahmen der Anpassung der Rahmennutzungsplanung an das neue PBG gesucht.

Ist der Erlass oder die Anpassung der Planungsinstrumente der Nutzungsordnung angezeigt, so kann der Stadtrat gemäss Art. 42 ff PBG eine Planungszone erlassen.

Der Geltungsbereich ist auf jene Bereiche zu beschränken, welche durch eine Nutzung nach bisherigem Recht negative Auswirkungen auf die örtliche Bebauungsstruktur haben könnten, Der Perimeter ist so festzulegen, dass alle Grundstücke einbezogen werden, für die bauliche Veränderungen absehbar sind.

Innerhalb der Planungszone dürfen keine bewilligungspflichten Bauten und Anlagen erstellt werden, welche von der bestehenden Baustruktur eklatant abweichen und das Erscheinungsbild der Wohngebiete an den Hanglangen erheblich stören.

Gemäss Art. 45 PBG sistiert die Planungszone hängige Baugesuche, die nicht länger als drei Monate bezeichnet sind, für die Geltungsdauer der Planungszone, wenn das Bauvorhaben dem Zweck der Planungszone widerspricht.

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Es ist Sache der politischen Gemeinde, im Zonenplan ihr Gebiet in Zonen unterschiedlicher Nutzungsart, Nutzungsintensität und Immissionstoleranz zu unterteilen. Sie erlässt im Baureglement die dazugehörenden öffentlich-rechtliichen Bauvorschriften. Dabei kann sie für ein Gebiet nur bestimmte Nutzungen zulassen oder solche ausschliessen (Art. 7 Abs. 3 lit. b PBG).

Nach Art. 42 PBG kann die zuständige Behörde ein bestimmtes Gebiet als Planungszone bezeichnen, wenn der Erlass oder die Änderung von Nutzungsplänen oder eine Landumlegung angezeigt ist. Sie legt den Zweck der Planungszone fest. Innerhalb der Planungszone darf nichts unternommen werden, was die Nutzungsplanung erschweren könnte (Art. 42 Abs. 4 PBG). Rechtskräftige Baubewilligungen bleiben von der Planungszone unberührt (Art. 42 Abs. 5 PBG).

Der Stadtrat Altstätten ist zum Erlass dieser Planungszone zuständig, nachdem sie zur Wahrung der Interessen der Stadt Altstätten dient (Art. 43 Abs. 1 lit. a PBG).

Der von der Planungszone betroffene Perimeter umfasst das Gebiet Blatten-Wiswannen.

Um die Planungsabsicht zur Änderung des Zonenplans im Gebiet Blatten-Wiswannen zu sichern, sind alle Bauvorhaben, welche dieser entgegenstehen, untersagt. Das bedeutet, dass während der Dauer der Planungszone weiterhin Baubewilligungen erteilt und Nutzungsänderungen bewilligt werden können, die nicht dem Ziel des Strukturerhalts entgegentreten.

Planungszonen gelten ab sofort für die Dauer von drei Jahren. Rechtsmittel haben keine aufschiebende Wirkung. Die Frist kann um längstens zwei Jahre verlängert werden, wenn Rechtsmittelverfahren hängig sind oder andere triftige Gründe vorliegen (Art. 42 Abs. 3 und Art. 44 Abs. 3 PBG). In der Zwischenzeit wird der Stadtrat die vorgesehene Planänderung veranlassen.

Hängige Baugesuche werden durch die Baubehörde sistiert für die Geltungsdauer der Planungszone, wenn das Bauvorhaben dem Zweck der Planungszone widerspricht (Art. 45 Abs. 1 PBG). Ist ein Baugesuch hängig, wird die Planungszone innert drei Monaten seit der Bekanntmachung des Baugesuchs bezeichnet (Art. 45 Abs. 2 PBG).

Für den Erlass einer Planungszone ist die Durchführung des Planverfahrens erforderlich. Der Erlass wird unter Eröffnung einer Einsprachefrist von 30 Tagen öffentlich bekannt gemacht und im kantonalen Amtsblatt publiziert. Eine schriftliche Benachrichtigungen der betroffenen Grundeigentümer entfällt, da mehr als 20 Grundeigentümer betroffen sind (Art. 44 Abs. 2 PGB).

Beschluss

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Für das Gebiet Blatten-Wiswannen wird eine Planungszone erlassen.

Die Planungszone gilt ab sofort für die Zeitdauer von drei Jahren, längstens aber bis zur Rechtskraft der vorgesehenen Zonenplanänderung

Die Bauverwaltung wird mit der Durchführung des für die Planungszone notwendigen Planverfahrens beauftragt.

Dieser Beschluss wird öffentlich bekannt gemacht und in den öffentlichen Publikationsorganen (Zeitung, Amtsblatt, Anschlagkasten) publiziert

Protokollauszug an:

- Stadt Altstätten, Stadtpräsident

- Stadt Altstätten, Stadtkanziei

- Stadt Altstätten, Bauverwaltung, Daniel Kehl, Leiter Bauverwaltung

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Beilage: - Strittmatter Partner AG; Planungszone Blatten Wiswannen, Situationsplan, dat. 11.06.2018 - Strittmatter Partner AG; Planungszone Politische Gemeinde Altstätten, Planungsbericht,

11.06.2018 Stadt Altstätten Stadt R ttie Beatricı I Stadtpräsident Stadtschreiberin

Versand am: 30.08.2018 / jua

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