Überbauungsplan Bad Rans

Sie haben uns in Nachachtung von Art. 31 des Baugesetzes (sGS 731.1; abgekürzt BauG) fol­ gende Erlasse zur Genehmigung eingereicht: •

Teilzonenplan Bad Rans 1:1000

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Teilzonenplan Bad Rans 1:1*000 (2. Auflage, Anpassungen und Änderungen)

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Überbauungsplan Bad Rans 1:1*000

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Überbauungsplan Bad Rans 1:1*000 (2. Auflage, Anpassungen und Änderungen)

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Ergänzung Baureglement (Anpassungen und Änderungen)

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Ergänzung Baureglement (2. Auflage, Anpassungen und Änderungen

Eine Investorengruppe beabsichtigt, das Bad Rans neu aufleben zu lassen. Geplant sind die Neufassung der Schwefelquelle und die Realisierung eines grosszügigen Neubaus anstelle der bestehenden Liegenschaften im südlichen Teil von Rans. Sowohl die alten Bebauungsstruktu­ ren als auch der geplante Neubau liegen unmittelbar am Hangfuss in der Ebene, am Rand des BLN Gebiets Nr. 1613 (Speer/ Churfirsten/ Alvier). Neben einem eigentlichen Hotel-/ Klinik­ komplex mit Seminarräumen sind Gebäudeteile für die Gesundheit und Therapie geplant. Im Zusammenhang mit diesem Bauvorhaben wurden die folgenden Planungsinstrumente ausge­ arbeitet. Teilzonenplan Bad Rans Der Perimeter des Teilzonenplans Bad Rans umfasst die Parzellen Nrn. 799, 1360, 1858, 2511 und Teile der Parzellen Nrn. 791, 797, 798, 833, 1315, 1322, 2512, 2513 und 2554. Nach dem rechtskräftigen Zonenplan der Gemeinde Sevelen befinden sich die Parzellen Nrn. 1360 und 1858 gänzlich in der zweigeschossigen Wohnzone W2. Teilweise in der zweigeschossigen Wohnzone W2 liegen die Parzellen Nrn. 791 (Restfläche: Landwirtschaftszone, FFF), 799 (Restfläche: übriges Gemeindegebiet), 833 (Restfläche: übriges Gemeindegebiet) und 2554 (Restfläche: Wald). Die beiden Parzellen Nrn. 2512 und 798 liegen in der Landwirtschaftszone

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und sind grösstenteils als Fruchtfolgeflächen (FFF) ausgeschieden. Die Rarzelle Nr. 2511 liegt im übrigen Gemeindegebiet. Die Parzellen Nrn. 797, 1315, 1322 und 2513 sind zudem als Ver­ kehrsflächen ausgeschieden. Der Teilzonenplan Bad Rans sieht vor, die beiden Rarzellen Nr. 1360 und 1858 sowie Teile der Parzellen Nrn. 791, 797, 799, 1322 und 2513 in die fünfge­ schossige Kurzone ein-, bzw. umzuzonen. Im Weiteren sollen Teile der Parzellen Nrn. 797, 833, 1315, 2513 und 2554 in die Dorfzone D umgezont werden. Ein kleiner Teil der Parzelle Nr. 799 sowie die Parzelle Nr. 2511 sollen der Grünzone Freihaltung zugeschieden werden, Teile der Parzellen Nrn. 798 und 2512 in die Grünzone Erholung. Westlich angrenzend an den Teil­ zonenplanperimeter befinden sich zwei Waldbereiche. Eine Rodung ist aufgrund des vorlie­ genden Teilzonenplans jedoch nicht erforderlich. Mitten durch den Teilzonenplanperimeter verläuft der im Jahr 2006 offengelegte Ransbach. Mit Schreiben vom 17. April 2008 hat das zuständige Amt für Raumentwicklung und Geoinformation (AREG) in diesem Zusammenhang den Baulinienplan Ransbach genehmigt. Der Baulinien­ plan legt im Bereich des Teilzonenplans Bad Rans, auf der Westseite des Ransbachs, eine Baulinie für Bauten im Abstand von 5.0 m ab der Parzellengrenze des Gewässergrundstücks fest. Da der Ransbach naturnah und in mäandrierender Form ausgebaut wurde, variiert der eigentliche Gewässerabstand zwischen 7 m und 10 m. Im Rahmen einer Zweitauflage wurde die Grünzone Freihaltung entlang des Ransbachs in öst­ licher Richtung vergrössert, betroffen sind Teile der Parzellen Nrn. 2515 und 798. Im Weiteren wurden Teile der beiden Parzellen Nrn. 2512 und 798 wieder der Landwirtschaftszone zuge­ schieden. Überbauungsplan Bad Rans Der Überbauungsplan Bad Rans soll die Grundlage für die Neugestaltung des Gebiets Bad Rans schaffen. Er soll die Verwirklichung einer sorgfältig gestalteten, neuzeitlichen Gesamt­ überbauung bezwecken, welche dem Gebiet eine eigenständige ortsbauliche Identität verleiht. Im Weiteren soll der Überbauungsplan der Umsetzung der geordneten Erschliessung sowie der Neugestaltung des öffentlichen Raums dienen. Die im Überbauungsplan definierten Bauberei­ che A bis G legen den Rahmen und die Nutzung der geplanten Bauten und Anlagen fest. Die im Baureglement der Gemeinde Sevelen festgelegten Grenz- und Gebäudeabstände sollen aufgehoben werden; Vorbehalten bleiben die feuerpolizeilichen Bestimmungen. Gemäss den besonderen Vorschriften sollen in den einzelnen Baubereichen die folgenden Nutzungen zu­ lässig sein: Bez. A B

C D E F G

Nutzung Hotel, Restaurant, Penthouse Medical Wellness, Hotelnutzung, Erholungs-/ Entspan­ nung, Fitness, ärztliche Betreuung, Therme, Sauna, etc. Verwaltung, Shop, Eingangshalle, Seminarräume, Ballsaal, etc. Medical Wellness, Erholungs-/ Entspannung, Fitness, ärztliche Betreuung, Sauna, etc. Aussenbereich Restaurant, Pool und Liegeplätze, Eingangsbereich Wohnbauten, Dienstleistung Gartenanlagen, Aussenpool, Fluchttreppen etc. und unterirdische sowie überdeckte Bauten und Anlagen

Geschosse 6 4

Max. Gebäude-/ Firsthöhe (m ü.M.) 474.0 468.00

3

466.00

1 (1. Auflage) 2 (2. Auflage) 2

460.00 462.00 (2. Auflage) 462.00

3

GH = 10.5 m; FH = 13.5 m 454.50 maximale Terrainhöhe

Daneben regelt der Überbauungsplan Bad Rans den Erschliessungsbereich ES, den Umge­ bungsbereich U und den Bereich der Parkanlage P sowie den Freihaltebereich FB. Im Rahmen einer Zweitauflage wurde der ausgeschiedene Freihaltebereich entlang des Rans­ bachs vergrössert. Daneben wurde der Überbauungsplan in zwei Teilgebieten inhaltlich aufge­

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hoben (Überbauungsplanperimeter verkleinert). Im Weiteren wurden auch die besonderen Vor­ schriften in verschiedenen Punkten angepasst. Änderung Baureglement Im Zusammenhang mit dem Teilzonenplan Bad Rans soll auch das Baureglement der Ge­ meinde Sevelen durch Art. 8a (Kurzone Bad Rans) ergänzt werden. Demnach sollen in der Kurzone Bad Rans Bauten für Hotelbetrieb, Seminarräume, Restaurants und Medical Wellness zulässig sein. Während in Art. 8a Abs. 1 die maximal zulässigen Vollgeschosse (5) und die maximale Gebäude- und Firsthöhe (18.5 m) definiert werden, werden Grenzabstände und ma­ ximale Gebäudelänge nicht definiert. Art. 8a Abs. 2 sieht zudem vor, dass die wesentlichen Bauten und Anlageteile im Rahmen eines Sondernutzungsplans (Überbauungsplans) festge­ legt werden sollen. Zusätzlich soll Art. 9 des Baureglements der Gemeinde Sevelen (Grünzone, Grünzone Naturschutz, Freihaltung) durch einen Absatz Grünzone Freihaltung ergänzt werden. Mit Schreiben vom 16. Mai 2008 und 20. August 2008 wurden die Erlasse vorgeprüft. Im Weite­ ren fand am 30. Juni 2009 eine Besprechung statt zwischen dem Baudepartement des Kantons St.Gallen und dem Gemeinderat Sevelen. Im Rahmen des Genehmigungsverfahrens wurde festgestellt, dass in den Teilzonenplänen Bad Rans (1. und 2. Auflage) eine Grünzone Erholung ausgeschieden wurde, im Baureglement der Gemeinde Sevelen jedoch entsprechende Regelbauvorschriften fehlen. Gemäss Art. 17 lit. b des Baugesetzes (sGS 731.1; abgekürzt BauG) ist es grundsätzlich zulässig, eine Grünzone Erholung zu schaffen. Bedingung ist allerdings, dass im Baureglement der betroffenen Ge­ meinde auch entsprechende Regelbauvorschriften definiert werden. Im vorliegenden Fall wä­ ren die beiden Teilzonenpläne Bad Rans aufgrund der fehlenden Regelbauvorschriften im Bau­ reglement derzeit nicht genehmigungsfähig. Weil jedoch mit den beiden Teilzonenplänen gleichzeitig auch ein Überbauungsplan genehmigt wird, in welchem ausreichende Regelbau­ vorschriften aufgestellt werden, können die beiden zur Diskussion stehenden Teilzonenpläne dennoch genehmigt werden. Im Baureglement der Gemeinde Sevelen sind aber in absehbarer Zeit zwingend Regelbauvorschriften für die Grünzone Erholung zu definieren.

Die Prüfung ergibt, dass die Erlasse unter Berücksichtigung der obigen Ausführungen rechtund zweckmässig sind und genehmigt werden können. In Anwendung von Art. 31 BauG und Art. 94 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechts­ pflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP), Art. 1 Abs. 1 in Verbindung mit Anhang 6 der Ermächti­ gungsverordnung (sGS 141.41) sowie dem Gebührentarif für die Staats- und Gemeindever­ waltung (sGS 821.5) verfügt das Baudepartement: 1. Die angeführten Erlasse werden genehmigt. 2. Die Gebühr für diese Verfügung beträgt Fr. 2'500.~.

Die Zonenplanänderung ist gemäss Vertrag betreffend Bezug und Nutzung von Daten der In­ formationsebene Raumplanung innert 60 Tagen nach der Genehmigung in digitaler Form (itf) sowie als Planausdruck dem Amt für Raumentwicklung und Geoinformation, Abt. Geoinformation, einzureichen. Rechtsmittelbelehrung: Gegen diese Verfügung kann nach Art. 31 Abs. 2 BauG i.V.m. Art. 47 Abs. 1 VRP innert vierzehn Tagen seit Eröffnung Rekurs bei der Regierung erhoben werden.

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Freundliche Grüsse Für das Baudepartement Der Leiter des Amtes für Raumentwicklung und Geoinformation:

U. Strauss Beilagen - Genehmigte Erlasse - Einzahlungsschein - Genehmigung TeilstrassenpL Kopie -

Rechtabteilung

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Tiefbauamt Rechtsdienst

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