Gestaltungsplan Pestalozzistrasse
Piano d'utilizzazione speciale · Rorschach
Documento
- Numero
- 2017-1361
- Tipo
- Piano d'utilizzazione speciale
- Comune
- Rorschach
- Cantone
- San Gallo
- Livello
- Comune
- Autorità
- Gemeindeverwaltung
- Adottato
- 19 gen 2016
- Approvato
- 27 mar 2017
- Pubblicato
- 8 feb 2016
- In vigore dal
- 27 mar 2017
Carta
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GenehmigungsverfügungApri in una nuova scheda
Testo
Genehmigungsverfügung
Kanton St.Gallen Baudepartement
Baudepartement, Amt fü r Raumentwicklung und Geoinformation, Läm m lisbrunnenstrasse 54, 9001 St.Gallen
A-Post Stadtrat Rorschach Hauptstrasse 29 9400 Rorschach
27. März 2017
Geschäft Nr. 16-7584 Gemeinde Rorschach: Genehmigung von Gemeindeerlasse
Sehr geehrte Damen und Herren Sie haben uns in Nachachtung von Art. 31 des Baugesetzes (sGS 731.1; abgekürzt BauG) folgende Erlasse zur Genehmigung eingereicht: •
Teilzonenplan Pestalozzistrasse
•
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Gestaltungsplan Pestalozzistrasse
Das Planungsgebiet umfasst die beiden Parzellen Nr. 1020 und 1021 an der Pestaloz zistrasse und an der Grenze zu den Gemeinden Rorschacherberg und Goldach. Gemäss rechtskräftiger Zonenplanung liegen sie in der dreigeschossigen W ohn-Gewerbezone WG3. A uf dem ehemaligen Gewerbeareal der Firma soll neu eine W ohnüberbauung mit drei Mehrfamilienhäusern entstehen. Das Haus "Westend" auf der Parzelle Nr. 1020 beleibt erhalten. Aufgrund der geplanten Wohnnutzung sowie der angestrebten Nutzungsdichte und Geschossigkeit soll das Planungsgebiet von der WG3 in eine W 4 umgezont werden. Die künftige Überbauung bzw. die ortsbaulichen- und architektonischen Qualitäten werden mit vorliegendem Gestaltungsplan gesichert. Der Teilzonen- und der Gestaltungsplan Pestalozzistrasse wurden vom Stadtrat am 19. Januar 2016 erlassen. Das Anzeige- und Auflageverfahren sowie das fakultative Refe rendum für den Teilzonenplan wurden ordnungsgemäss durchgeführt. Gegen den Gestal tungsplan ging eine Einsprache ein. Für die geringfügigen Änderungen, welche vom Stadtrat am 25. Oktober 2017 und 22. Februar 2017 erlassen wurden, wurde auf das An zeige- und Auflageverfahren verzichtet. Die Einsprache wurde nach entsprechender Planänderung vom 25. Oktober 2017 zurückgezogen. Die Planungsinstrumente wurden am 25. März 2015 vorgeprüft. Die Erwägungen aus der Vorprüfung sind in die vorliegenden Unterlagen mehrheitlich eingeflossen. Die Genehmi gungsprüfung ergibt Folgendes: Städtebau und Ortsbildschutz Die Setzung der Bauten ist städtebaulich gut. Das Haus „W estend“, welches direkt an der Ecke des Areals und unmittelbar am Sportplatz liegt, vermag sich neben den Neubauten zu behaupten und wird nicht beeinträchtigt. Städtebaulich wesentlich ist vor allem die vier 1 6 -7 5 8 4 / 5 2 0 7 7 0 _ 1 1 6 4 4 2 .d o c x 5 2 0 7 7 0 _ 1 1 6 4 4 2 .d o c x
bzw. fünfgeschossige Baute entlang der Pestalozzistrasse. Die Adressbildung an der Pestalozzistrasse ist richtig, ebenso die Setzung. Ein architektonischer und städtebauli cher Akzent an einer Kreuzung ist Grundsätzlich denkbar. In Bezug auf die gegenüberlie genden ehre niedrigen Bauten, welche in der Ortsbildschutzzone liegen, wurde von Seiten Denkmalpflege ein viergeschossiges Gebäude als verträglich erachtet. Mit der Erhöhung auf fünf Geschosse, liegt die Überbauung an der oberen Grenze in Bezug auf die angren zende Ortsbildschutzzone. Lärmschutz 1) Die Tiefgaragenzufahrt ist im Sinne der Vorsorge bei der vorliegenden Parkplatzmenge schallabsorbierend auszukleiden. Der diesbezügliche Nachweis ist im Baubewilligungs verfahren zu erbringen. 2) Aus planerischer Sicht wird die Höherstufung der Empfindlichkeitsstufe nach wie vor nicht begrüsst, da die zukünftigen Bewohner dadurch weniger vor Lärm geschützt werden müssen. Zu tragen kommt dies zum Beispiel wenn die Zufahrt zur Nationalstrasse neu geplant wird und die Verkehrszahlen sich markant erhöhen. 3a) Gemäss neuem Bundesgerichtsentscheid 10 139/2015 vom 16. März 2016 müssen die Belastungsgrenzwerte nicht nur in den Lüftungsfenstern, sondern in sämtlichen Fens tern eines lärmempfindlichen Raumes eingehalten werden. Für den Vollzug im Kanton St. Gallen hat dieser Entscheid eine Verschärfung des Vollzugs zur Folge. b) Beim vorliegenden Projekt gibt es ohne weitere Massnahmen wie z.B. die Vergrösserung des Abstandes, die Erhöhung der Stützmauer oder Vorbauten/Loggias immer noch Überschreitungen des Grenzwertes an den strassenseitigen Fenstern, die frontal zur Strasse gerichtet sind. Es braucht gemäss oben erwähntem neuem BG-Entscheid für diese Fenster (nicht die Lüftungsfenster) eine kantonale Zustimmung, damit die Stadt eine Ausnahmebewilligung erteilen kann. c) Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens sind die entsprechenden aktualisierten detaillierten Nachweise nach Lärmschutz-Verordnung (LSV) zum Schutz gegen den Strassenverkehrslärm und nach der Norm SIA 181 "Schallschutz im Hochbau" für die Gebäudehülle zu erbringen. Zudem hat die Stadt einen gut begründeten Antrag für eine Ausnahmebewilligung einzureichen.
Im Wesentlichen ergibt die Prüfung, dass die Erlasse unter Beachtung des grösstmöglichen der Gemeinde zustehenden Ermessensspielraumes genehmigt (Art. 3 Abs. 2 BauG) werden können. In Anwendung von Art. 31 BauG und Art. 94 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungs rechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP), Art. 1 Abs. 1 in Verbindung mit Anhang 6 der Ermächtigungsverordnung (sGS 141.41) sowie dem Gebührentarif für die Staats- und Ge meindeverwaltung (sGS 821.5) verfügt das
16 -75 84 ! 5 2 0 7 7 0 _ 1 16 44 2 do c x
2/3
Baudepartement: 1.
Die angeführten Erlasse werdert im Sinne der Erwägungen genehmigt.
2.
Die Gebühr für die Gesamtverfügung beträgt Fr. 4‘960.--. Aufteilung der Gebühren: Oberbauungsplan Geschäft Nr. 16-6968 und 16--7584 Fr. Fr. Amt für Umwelt und Energie Amt für Raumentwicklung und Geoinformation
3W O 820-
Teilstrassenplan Geschäft Nr. 17-139 Tiefbauamt
Fr.
340-
Die Zonenplanänderung ist gemäss Vertrag betreffend Bezug und Nutzung von Daten der Informationsebene Raumplanung innert 60 Tagen nach der Genehmigung in digitaler Form (iff) sowie als Planausdruck dem Amt für Raumentwicklung und Geoinformation, Abt. Geoinformation, einzureichen.
Rechtsmittelbelehrung: Gegen diese Verfügung kann nach Art. 31 Abs. 2 BauG i.V.m. Art. 47 Abs. 1 VRP innert vierzehn Tagen seit Eröffnung Rekurs bei der Regierung erho ben werden.
Freundliche Grüsse Der Leiter des Amtes für Raumentwicklung und Geoinformation
U. Strauss
Beilagen _ — — --------jG e fîe h m ig te Erlass - Einzahlungsschein - Genehmigung Teilstrassenplan vom 23. Januar 2017 Kopie - Rechtsabteilung (inkl. Erlasse) - Amt für Raumentwicklung und Geoinformation (inkl. Erlasse) - Tiefbauamt - Rechtsdienst - Amt für Umwelt und Energie - Recht und UVP - Hochbauamt - Denkmalpflege - Kantonspolizei - Verkehrstechnik 1 6 -7 5 8 4 / 5 2 0 7 7 0 _ 1 1 6 4 4 2 .d o c x
Plan mit besonderen Vorschriften
ÏQ ÎA
1617
36a
Festlegungen -
a
Umgrenzung Plangebiet
Art. 21 1 Im Hofbereich ist ein Kinderspielplatz abgestimmt auf die Bedürfnisse der Be
wohner zu erstellen. Im Baubewilligungsverfahren ist die Grösse und die Gestal tung des Spielplatzes zu bestimmen bzw. aufzuzeigen,
Grundfläche Hauptbaute, 5 Geschosse
STADT
Grundfläche Hauptbaute, 4 Geschosse 1614
RORSCHACH
2 Sofern die gemäss Reglement über die Erstellung von Autoabstell- und Kinder spielplätzen gesamthaft erforderlichen Flächen für Kinderspielplätze a real-intern nicht zur Verfügung gestellt werden können, sind Ersatzabgaben gemäss diesem Reglement zu entrichten.
Grundfläche Attika
i
ausnützungsrelevante Attika-Fläche max. zulässige Gebäude-/ Firsthöhe in m ü. M.
g h /FH: 447.30
Kinderspielplätze
Baubereich Balkon
Blumenfeldstrasse
4 2 6 .4 3 4
Baubereich Eingang
(H)
Art. 22 Nebenbaute Parz. 1021
Notzufahrt Die Umgebungsgestaltung ist so auszuführen, dass für Notfahrzeuge, insbeson dere Feuerwehrfahrzeuge, die rettungsrelevanten Gebäudeteile über die Not zufahrten ab der Industriestrasse erreichbar sind und einem Gewicht von 2 0 1 stand halten. Die entsprechenden Fahrbereiche sind in Absprache mit der Feuer wehr, auf Basis der Richtlinie für Feuerwehrzufahrten, Bewegungs- und Stellflä chen der Feuerwehr Koordination Schweiz FKS, festzulegen.
Umgrenzung Tiefgarage Substanzielle Erhaltung Haus Westend Baulinie Nebenbaute Parz. 1020 Erschliessungsbereich Projekt Nr. 1.042.1.030/AM
73
Trottoirbereich
VA
Ein- und Ausfahrt Tiefgarage
13. Januar 2 0 1 6 /0 5 . Oktober 2016 /1 0. Februar 2017 GH/FH
Gestaltungsplan Pestalozzistrasse
Art. 23 Der bestehende Ballfang mit einer Höhe von 5.0 - 5.5 m am östlichen Rand des
Planperimeters ist zu erhalten; eine Optimierung der Situation ist jedoch er wünscht. Die Kosten allfälliger Anpassungen oder Neupositionierung des Ball fangs gehen zu Lasten des Verursachers. Der Ballfang ist werbefrei zu halten.
Richtungspunkt Fussweg
1:500
Ballfang
Privatparkplatz Ausweichstelle Veloabstellplätze
Art. 24 Hofbereich
22 .
Bei den Grundflächen Hauptbaute entlang der Pestalozzistrasse (Haus A) sind zur Einhaltung der Immissionsgrenzwerte die Massnahmen gemäss "Plausibilitäts-Lärmgutachten" der braune roth ag (St.Gallen, 11.08.2015) umzusetzen.
Gartenbereich
Vom Stadtrat erlassen am: 19. Januar 2016 / 25. Oktober 2016 / y(. Februar2017 Der Stadtpräsident: Der St
Vorgartenbereich
2 Für die Gebäudehülle ist gemäss SIA 181 Schallschutz im Hochbau Art. 3.1 Externe Quellen im Baubewilligungsverfahren ein detaillierter Schallschutznach weis zu erbringen.
Umgebungsbereich
V v W x ZV\
Lärmschutz
Privatgarten bestehend / erweitert Kehrichtsammelstelle
Öffentliche Planauflage: 08. Februar - 08. März 2016
Baum neu / Ersatzpflanzung
22 Auf die Auflageverfahren für die Änderungen vom 25. Oktober 2016 und vom f f . Feburar 2017 wurde in Anwendung von Art. 32 Abs. 2 BauG verzichtet. Vom Baudepartement des Kantons St.Gallen genehmigt am: -----Mit Ermächtigung ^ Der Leiter des Amtes fSTTlaumcntwicklung und-
Art. 25 Kinderspielplatz
S •• ••
Die Überbauung ist nach einem gesamtheitlichen Energiekonzept zu erstellen. Dazu gehören eine energieeffiziente Gebäudehülle und Haustechnik sowie vor zugsweise der Einsatz von erneuerbarer Energie.
Ballfang
2 7. MRZ. 2017
2 Das Energiekonzept ist zusammen mit dem Baugesuch einzureichen.
Hinweise Information :
Energie
Hauszugang
Art. 26 Hochwasser
Baute bestehend Massnahmen zum Hochwasserschutz sind im Baubewilligungsverfahren aufzu zeigen und festzulegen.
Baute abzubrechen Ortsbildschutzgebiet Baugruppe gemäss ISOS
VA
ERR Raumplaner AG StGallen Herisau
Zu- und Wegfahrt bestehend möglicher Fussgängerstreifen mit Mittelinsel
Kirchgas:
9004 St.Gallen I T +4171 227 62 62 I [email protected]
Trottoir bestehend Trottoir aufzuheben Gemeindegrenze Rorschach - Goldach - Rorschacherberg
iche Vermessung LV03: Stand Dezember 2013, Wälli AG
Einverständniserklärung Die nachfolgend aufgeführten Grundeigentümer erklären sich mit dem Gestaltungsplan Pestalozzistrasse einverstanden:
Fliessgewässer offen / eingedolt Parzellen Nr.
Eigentümer
1020
Jolanda und Michael Bleiker
Unterschrift
Elisabeth und Lukas Reichle
Besondere Vorschriften
Pestalozzistrasse 39 9400 Rorschach Art. 4
A.
Allgemeines
Art. 1
Geltungsbereich
2 Abstellplätze für Zweiräder sind sowohl in der Tiefgarage als auch oberirdisch an den im Plan bezeichneten Stellen in Eingangsnähe zu erstellen.
2 Er regelt die zweckmässige Erschliessung sowie die sorgfältige Gestaltung und Begrünung des Aussenraums. 3 Er schafft die Voraussetzung für eine neue Strassenraumgestaltung der Pestalozzistrasse - ein optimierter Fussgängerübergang mit Mittelinsel - als flan kierende Massnahme im Zusammenhang mit dem vorgesehenen AutobahnAnschluss Witen.
Art. 3
Art. 10 Entsorgung
Art. 11
Art. 15 Nebenbauten
Umgrenzung Tiefgarage
Rathaus
1 Die Umgebung ist entsprechend ihren Funktionen vorzüglich zu gestalten. Es ist ein hoher Anteil versickerungsfähiger Flächen zu gewährleisten.
9400 Rorschach
2 Mit dem Baugesuch ist ein Gesamtkonzept der Umgebungsgestaltung einzu reichen, welches im Detail die Gestaltung der Umgebung (Materialien, Bepflan zung, Ausstattung etc.) aufzeigt.
Der Stadtpräsident
4 Mindestens sind im Hofbereich ein markanter Hochstammbaum und im übrigen Aussenraum sieben weitere Bäume zu pflanzen. An der im Plan bezeichneten Stelle ist eine Ersatzpflanzung zulässig, die vom Verursacher zu finanzieren ist.
2 Die Tiefgarage ist mit mind. 30 cm vegetationsfähigem Material zu überdecken.
Art. 16
Art. 12
C.
13 altri articoli
Art. 6 Überbauung
Für die Neuüberbauung auf Parz. 1021 kann eine maximale anrechenbare Geschossfläche von 5'950 m2 realisiert werden.
Art. 13 3 An der Wiesenstrasse ist gemäss Planeintrag eine Ausweichstelle für Perso
nenwagen zu erstellen und für diesen Zweck jederzeit freizuhalten.
Art. 8 Gestaltung
Art. 17 1 Die Überbauung ist hinsichtlich Gliederung, Volumetrie, Massstäblichkeit, For
mensprache, Fassaden, Materialisierung und Farbgebung so zu gestalten, dass eine hohe städtebauliche und architektonische Qualität sowie eine gute Integration ins Ortsbild erreicht werden. Die Neubauten dürfen die bestehende historische Bebauung nicht beeinträchtigen.
2 Überschreitungen der Grundflächen und Höhenangaben sind nicht zulässig. Dies gilt auch für technisch notwendige Dachaufbauten. Unterschreitungen sind möglich, sofern dadurch die charakteristische und städtebaulich vorzügliche Qua lität der Überbauung gewahrt bleibt.
2 Die Zu- und Wegfahrt zur Tiefgarage hat an der im Plan bezeichneten Stelle über den Erschliessungsbereich zu erfolgen. Dabei sind die erforderlichen Sicht felder gemäss Norm SN 640 273a einzuhalten.
2 Mit Ausnahme einer Nebenbaute und Veloabstellplätzen sind keine oberirdi schen Bauten zulässig.
Grundfläche Hauptbaute 1 Die Grundflächen Hauptbauten legen die Situierung und die maximale horizon tale Ausdehnung der Hauptbauten fest. Es gelten die im Plan eingetragenen ma ximalen Gebäude- bzw. Firsthöhen in m ü.M. Diese Festlegungen ersetzen die ordentlichen Grenz- und Strassenabstände, Höhen sowie die Geschossigkeit der Gebäude.
Art. 7 Hofbereich
1 Der Hofbereich dient den Bewohnern als Zugangs-, Aufenthalts- und Spiel fläche.
Ausnützung
Gartenbereich Der Gartenbereich ist den jeweiligen Wohnungen der Längsbauten als privater Aussenraum zugeordnet. Zwischen dem jeweiligen Hauptbau und dem Hof- bzw. Umgebungsbereich sind Verbindungen für die Bewohner zu erstellen und auf die Lage der Treppenhäuser abzustimmen. Der Abschluss gegenüber dem Hof- und Umgebungsbereich ist in Form von Pergolas gut und einheitlich zu gestalten.
2 Die Fassaden sind verputzt auszuführen und einheitlich zu gestalten. 3 Bei der Hauptbaute entlang der Pestalozzistrasse sind die Fassaden im Bereich der Treppenhäuser transparent auszugestalten.
1 Die Grundfläche Attika legt die Situierung und die maximale horizontale Aus dehnung des Attikas fest.
4 Bei der Hauptbaute an der Industriestrasse (Punktbaute) ist das Attikageschoss mit Dachterrasse gemäss den Beilageplänen als Krone auszubilden. Die Eckbalkone (Baubereich Balkon) dürfen nur bei den Vollgeschossen ausgebildet wer den.
2 Anrechenbare Geschossflächen sind auf die im Plan bezeichnete ausnützungs relevante Attika-Fläche zu begrenzen.
5 Die Dachflächen sind, soweit sie nicht energetisch genutzt werden, extensiv zu begrünen.
Baubereich Balkon
6 Im Baubewilligungsverfahren sind Material- und Farbkonzepte einzureichen und Bemusterungen durchzuführen. Die Denkmalpflege ist frühzeitig einzubeziehen.
Grundfläche Attika
Art. 18 Vorgartenbereich
Der Vorgartenbereich dient der Ausgestaltung eines zeitgemäss interpretierten Vorgartens. Zwischen dem Baubereich Eingang und dem Trottoirbereich sind Verbindungen für die Bewohner zu erstellen.
Art. 19 Umgebungsbereich
1 Der Umgebungsbereich ist entsprechend seiner Funktion und Lage differenziert auszugestalten und zu bepflanzen. 2 Anlagen zur Erschliessung und unterirdische Bauten sind zulässig.
1 Der Baubereich Balkon legt die maximale Ausdehnung von Baikonen fest. 2 Es können offene oder partiell verglaste Balkone erstellt werden. Bei einer Ver glasung der Vorbauten ist dem Vogelschutz mittels flächigen Markierungen oder transluzenten Materialien Rechnung zu tragen. 3 Allfällige Verglasungen und Sonnenschutzsysteme sind einheitlich zu gestalten.
Art. 14 Haus Westend, Parzelle Nr. 1020
Das Haus Westend ist substanziell zu erhalten. Bauliche Veränderungen sind mit der kantonalen Denkmalpflege abzusprechen.
Art. 20 Politische Gemeinde Rorschach
Umgebungsgestaltung
3 Bei der Begrünung des Areals sind einheimische standortgerechte Pflanzenar ten zu verwenden. Der Grundeigentümer Parz. 1020 darf Bäume und Sträucher bis an die Grenze zu Parz. 1021 pflanzen.
1 Die Umgrenzung der Tiefgarage legt die maximale horizontale Ausdehnung der Tiefgarage ausserhalb der Grundfläche Hauptbaute fest.
Erschliessung
4 Zwischen den im Plan bezeichneten Richtungspunkten Fussweg ist eine Ver bindung für Fussgänger mit einer Mindestbreite von 2.5 m sicherzustellen.
Umgebung und Umwelt 1021
2 Nebenbauten zugehörig zu Parz. 1020 dürfen gegen Westen bis an die im Plan bezeichnete Baulinie Nebenbaute reichen.
Die Kehrichtentsorgung hat in Absprache mit der Stadt als Unterflursystem im Be reich der im Plan bezeichneten Stelle zu erfolgen.
Erschliessung
1 Die Erschliessung für den motorisierten Verkehr erfolgt von der Pestalozzi strasse.
D.
1 Im Hofbereich ist eine gut gestaltete Nebenbaute zulässig. Diese dient als Ge rätebaus für die gesamte Überbauung.
Zweck ! Der Gestaltungsplan bezweckt die Erstellung einer vorzüglichen verdichteten Wohnüberbauung unter Berücksichtigung des Ortsbildschutzgebiets und des zu erhaltenden Hauses "Westend", Parz. 1020 an der Pestalozzistrasse.
B.
Art. 5 Baubereich Eingang
Der Baubereich Eingang legt die maximale Ausdehnung von eingeschossigen Bauteilen entlang der Pestalozzistrasse fest. Die Bauteile dürfen allseitig ge schlossen ausgeführt werden.
3 Die erforderlichen Abstellplätze für Autos und Zweiradfahrzeuge sind im Bau bewillig ungs verfahren gemäss dem Reglement der Stadt Rorschach über die Er stellung von Autoabstell- und Kinderspielplätzen bzw. gemäss Art. 35 Bauregle ment festzulegen.
2 Der Gestaltungsplan besteht aus dem Plan 1:500, den Besonderen Vorschrif ten, den Beilageplänen vom 13.02.2017 sowie dem Planungsbericht.
Art. 2
Art. 9 Die Parkierung hat grundsätzlich in der Tiefgarage zu erfolgen. Für den Eigen
tümer Parz. 1020 sind an der im Plan bezeichneten Stelle oberirdisch nebenei nander zwei Privatparkplätze zu ermöglichen. Dabei ist sicherzustellen, dass auf die Pestalozzistrasse vorwärts ausgefahren werden kann.
1 Diese Bestimmungen gelten für das im Gestaltungsplan umgrenzte Gebiet. Sofern nachstehend nichts anderes bestimmt wird, gelten die Vorschriften des kantonalen Baugesetzes (BauG) und des Baureglements der Stadt Rorschach (BauR).
3 Alle in der Legende des Plans als Festlegungen bezeichneten Elemente sowie die Besonderen Vorschriften sind verbindlich. Die Beilagepläne haben weg leiten den Charakter. Die übrigen Planelemente und der Planungsbericht dienen der Er läuterung.
Parkierung
Privatgarten Die Gestaltung des Privatgartens ist auf den Charakter des Hauses Westend (vgl.
Art. 14
) abzustimmen. Der Vorgarten ist zu erhalten.
im Namen des Stadtrates
Der Stadtschreiber
Vvi