1. Nachtrag Zonenplan - Genehmigung

Mit Verfügung vom 4. Dezember 1g98 genehm¡gte das Baudepartement die Ortsplanringsìnstrumente lhrer Gemeinde. Ein¡ge Festleg-ungen wr{de¡ von der abschliessen-

Anlagen Läui den'Beurtei-tung .rri¡òrgestellt. Bezüglich der Zone für öffentliche Bauten und Werchlenlntensiverholungszone der und der Glrlnzõne Schñaren (beide õrtste¡l Frümsen), des sowie (Ortsteil Sennwald) U¡ãriõrtrtãit õanz¡, der Zonierung im Gebiet Unterlfugert lntensiverftir die Grunàsti¡cks Nr. 51é (ortsteil Haaé) und der Baureglementsbestimmungen gegentiber holungszone (Art. 12 àes eaureglãments, Spalte 12 und Fussnote zu Art. 12lbz¡t. bei lhnen eingeãoften Gewässem (Art. sg-Abs. 2 a¡reíter Satz BauG) ist das Erlassverfahren Sax Einzonung Haag, (Einzonungen noãfr ¡* Gang. Hinsichtlich der trbrigen Rückstellungen Augenvorgenommenen der sowie Flächeá ausserhalb der Bauzonen) ergibt sich aufgrund scheine und Besprechungen folgendes:

1. Elnzonung Farnen (Ortstell Sax) Aufgrund deJAugenscùe¡ns ergibt sich, dass sich die fragliche Einzonung vertreten lässt, sofem-sie auf die wéitgehend überbaute Fläche beschränkt wird und sofem auf eine dritte Bauii"f" u"orcntet wird]Der derzeit noctr fehlende unmittelbare Zusammenhang mit der übrigen Bauzonenfläche steht dem nicht entgegen, weil dieser Bereich bereits heute nichtlandwirt(SR schaf¡iche Wohnhäuser aufi¡reist unã ãutgrund von Art. 15 des Raumplanungsggsetzes 700; abgekürzt RpG; Besctrränkung der õrÖsse der Bauzone) bau. mit Blick auf vergleicfibare Strassenrandüberbauungen zurze¡inicht eingezont werden kann. Sie sowie der betroffene Grundeigenttimer haben dieser Anpassung zugestimmt. 2. Elnzonungen Ortstell Haag a) Nach demiur Prirfung vodiégenden Zonenplan sollen im Ortsteil Haag im Gebiet Tscheggãn", ca. 0,7ha der Wohnzone W2, in der "Oberen Tscheggenay" 9?. 0,9h1der Wohnzone fug un¿ südlich der Autobahnzufahrt ca. 1,Cha der Wohn-Gewerbe-Zone WG3 sowie ca. 0,5ha geltenden der Wohnzone W3 zugeschieden werden. Die fraglichen Flächen liegen nach dem Zonenplan im übrigen-Gemeindegebiet, mit Ausnahme einer Teilflåche im Gebiet "Tscheggenau" (rund 0,4ha; ðchon bisher WZ¡" Oie streitigen Flåchen in den Gebieten Tscheggenau und obere Tscheggenau grenzen ie auf drei Seiten an bereits rechtskräftige Bauzonen; auf der der vierten Seite befindet'sich die Staatsstrasse. Die Fläche bei der Autobahnzufahrt grenf auf im und Waldareal im an Osten westlichen Seite an Bauzone, im Norden an die Staatsstrasse, Süden an unüberbaute Flächen ausserhalb der Bauzonen. Bei allen betroffenen Grundstücken handelt es sich um Fruchtfolgeflächen (im folgenden kurz FFF). b) Der Kanton St. Gallen hat gemäss Sachplan Fruchtfolgeftächen vom 8. April 1992 die Pflicht, insgesanit 12'500 ha ackerfËihigeS Land (FFF) sicherzustellen. Nach den ergänzenden Erhebuñgen über die Fruchtfolgeflächen, abgeschlossen im Dezember 1997, kann der Kanton Sennmld.ZP G.doc

Baudepartement Planungsamt

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St. Gallen noch ca. 12'850ha unüberbaute FFF ausweisen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass gemäss den geltenden Zonenplänen der politischen Gemeinden allerdings noch rund Z00ha im übrigen Gemeindegebiet liegen. Der für den ganzen Kanton verbleibende Spielraum beträgt somit ca. 350ha. Der Planungshorizont für einen Zonenplan beträgt 15 Jahre (vgl. Art. 15 RPG), jener für die Richtplanung (weitere bauliche Entwicklung, tibriges Gemeindegebiet)weitere 15 Jahre. Wenn man den Spielraum von ca. 350ha einem Zeitraum von 30 Jahren zuordnet, darf der Kanton St. Gallen demnach durchschnittlich jåhrlich nur knapp 12ha FFF,für bauliche Zwecke (Einzonungen, insbesondere für Gewerbebauten, öffentlichen Bauten und Anlagen; lnfrastrukturanlagen [Strassen, Eisenbahnen, Stromversorgung], usw.) nutzen. Aufgrund der heutigen Rahmenbedingungen ist es somit nicht möglich,'dass sämtliche dem übrigen Gemeindegebiet zugewiesenen Flächen einer Bauzone zugeschieden werden können.

c) Daraus ergibt sich, dass für Neueinzonungen ein sehr strenger Massstab gilt, insbesondere für privaten Wohnungsbau. Dies verlangt auch das kantonale Recht. Gemäss Art. 20 Abs. 2 BauG ist Land, welches sich in besonderem Mass fúr den Ackerbau eignet, der Landwirtschaftszone zuzuweisen, wenn keine tibergeordneten lnteressen eine andere Nutzung erfordern. Die Zuureisung von FFF zu einer Bauzone ist somit von vornherein nur möglich, wenn

Þ wesentliche neue Bedürfnisse nachgewiesen werden; Þ keine eingezonten, unüberbauten FlËichen vorhanden sind, auf denen die Venvirklichung dieser Vorhaben móglich wäre;

Þ keine.Ausweichmöglichkeiten bestehen für Einzonungen ohne Inanspruchnahme von FFF;

Þ ein übergeordnetes Interesse an der konkret vorgesehenen baulichen Entwicklung besteht.

d) Die vorgesehenen Einzonungen sind Teil der Gesamtrevision der Ortsplanung Sennwald. Diese bea¡reckt u.a. die Zurverfügungstellung von Bauland fur eine gewisse bauliche Weiterentwicklung. ln diesem Sinn soll auch der Ortsteil Haag zusätzliches Bauland erhalten. Dies stellt grundsätzlich ein übergeordnetes tnteresse dar, soweit - unter Berücksichtigung der durchschnittlichen Entwicklung im Kanton St. Gallen - ein Bedarf ausgewiesen werden kann. Die heutige Bauzone von Haag grenzt auf allen Seiten an FFF. Demzufolge bestehen für Neueinzonungen keine Ausweichmfulichkeiten. e) Beiden (Teil-) Einzonungen in den Gebieten Tscheggenau und Obere Tscheggenau handelt es sich um vergleichsweise kleine Flächen. Aufgrund der örtlichen Verhältnisse (auf drei Seiten Bauten, auf einer Seite Staatsstrasse) können die Flächen nicht mehr einer grösseren, zusammenhängenden landwirtschaftlichen Nutzfläche zugeordnet werden. Mit Blick auf die lntegration in die Gesamtrevision. sowie den Umstand, dass bei jeder Neueinzonung im Ortsteil Haag FFF tangiert sind, lässt sich lhre lnteressenabwägung zugunsten einer baulichen Nutzung vertreten. Die Zuweisung der beiden Gebiete zur Wohnzone kann somit genehmigt werden. Bei der Überbauung sind die Planungswerte einzuhalten.

f) Nach dem Plan Übersicht über den Stand der Erschliessung (Fraktion Haag) werden von den der Wohn-Gewerbe-Zone WG zúgeschiedenen Flächen (8,8 ha) ca. 5,3 ha als überbaut bezeichnet. Die unüberbauten Flächen machen gemäss Zusammenstellung somit einen Anteil von knapp 40% aus. Zu berücksichtigen ist im weiteren, dass auch die als überbaut bezeichneten, der Wohn-Gewerbe-Zone zugeschiedenen Parzellen noch erhebliche Nutzungsreserven aufweisen (2.8. Parzelle Nr. 61). Unter diesen Umständen ist der Bedarf für die Einzonung der Par¿ellen Nrn. 3g und ZSS (zusammen rund 1,5 ha) in die Wohn-Gewerbe-Zone WG3 nicht ausgewiesen. Die Zuscheidung dieser FFF zur Bauzone lässt sich nicht vereinbaren mit Art. 20 Abs. 2 zweiter Satz BauG in Verbindung mit dem sehr engen Spielraum aufgrund des Sachplanes Fruchtfolgeflächen. Das Senômld.ZP.G.dæ

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lnteresse an dieser - in südlicher Richtung - zusammenhängenden landwirtschaflíchen Nutzfläche (Flåiche insgesamt rund 8,2 ha) übérwiegt das lnteresse an einer übergrossen - WohnGewerbe-Zone. Auch ohné diese Neueinzonung machen die Nutzung.r"r"."n an unüberbauten Wohn-Gewerbe-Zonen WG noch rund l2o/o aus. Hinzu kommän o¡e als "überbaut" eingestuften Flächen. Dies ist fur den voraussichtlichen Bedarf an WohnGewerbe-Flächen in den nächsten 15 Jahren (Art. 15 RPG) immer noch sehr grosszügig bemessen.

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g) Schliesslich ist das Einzonungsbegehren für die Parzelle Nr. 342 zu beurteilen. Diese soll der Wohnzone W3 zugeschieden werden. Nachdem sich ergibt, dass die Einzonujlg der nördlich angrenzenden Parzellen nicht genehmigt werden kann, lässt sich auch die Einzonung des Grundstucks Nr. 342 nicht rechiertþen. Abgesehen vom Umstand, dass auch ohne diesé Einzonung grosszügige Nutzungsreserven an Wohnzonen bestehen, würde die Einzonung der Parzelle f.¡i. S4Z a¡leinä¡ne "Bauioneninsel" darstellen. Dies ist rechtlich nicht zulässig. Zudem würde die zusammenhängende landwirtschaftliche Nutzfläche zerschnitten. Schliesslich ist es aus planerischer Sichisowie mit Btick auf die FFF-Problematik unabdingbar, dass eine allfällige Enreiterung der Bauzone im Gebiet südlich der Autobahnzufahrt von Norden her erfolgt. Eiñe Einzonungãer pazelle Nr. 342 ist somit erst dann möglich, wenn die beiden nördlich angrenzenden Grundstücke Nm. 39 und 25S tatsächlich einer Bauzone zugeschieden sind. Die von lhnen sowie den Grundeigentümem dagegen vorgebrachten Einwände enreisen sich als nicht stichhaltig. Hinsichtlich des Bedarfs wurde dargeiegt, dass ein sotcher im beantragten tlmfap nicht ausgewiesen ist. Auch die Benlcksichtiguãg dãr finanzieilen lnteressen der Grundeigentümer kann zu keinem anderen Ergebnis iUnren, weil der Kanton St. Gallen schlicht den Spielraum nicht hal, allein f(ir den privaten Wohnungsbau eines Ortsteils einer politischen Gemeinde in grossem Umfang FFF einer baulichen Nutzung zuzuführen. Eine Cenänmigunt liesse sich schliesslich auch nicht mit dem Gebot zur Gleich-behandlung der st. gallischeñ Gõmeinden hinsichtlich der Erfordemisse für die Einzonung von FFF vere-inbaren. únter diesen Umständen kann offenbleiben, inwieweit sich eine Einzõnung mit der ösüich angrenzenden Hochspannungsleitung (Elektrosmog) vereinbaren lässt.

3. Flächen ausserhalb der Bauzonen Der eingereichte Plan weist àn verschiedenen Orten in grossem Umfang Flächen dem übrigen Gemeindegebiet zu (insgesamt ca. 84 ha). Teilweise ha-ndelt es sich urñ Einzelgrundstückel teilweise betreffen die Gebiete sehr gut nutzbare landwirtschaftliche Bfien Soweit es sich beiZuscheidung zum übrigen Gemeindegebiet um Restflächen hande[ì ist áie Zonierung nicht zu beanstanden. Ftir iene FlËichen, die iñdes im Sinn von Bauenruartungsland dem übrigen Gemeindegebiet zugeschieden wurden, ist fotgendes festzuhalten:

tffn.

a) Aufgrund der heutig.en Rechtslage iSt es nichtmöglich, abseits des hêutigen

Siedlungsge_ bietes einzelne Parzellen der Bauzône zuzuscheiden-. Kleinbauzonen sind b"undesrechtswidrig. Solange sich an der geltenden Rechtslage nichts ändert, kann es sich somit beí den betroffenen Flächen nicht um Bauen¡rartungsland handeln, das - in einer nächsten planungsphase eingezont werden könnte. b) Die Zuweisung von rund 21 ha FFF zum ubrigen Gemeindegebiet lässt sich - wie unter Ziff. 3 angeführt - weder mit Art. 20 Abs. 2 zweiter Sãtz gauG nocl'imit oem engen Spielraum, den der Kanton hinsichtlich der baulichen NuÞung von FFF hat, vereinbaren. Dîe lnanspruchnahme von FFF ist nur zulässig, soweit keine anderen Möglichkeiten vorhanden sind. Der Umfang der baulichen Entwicklung muss zudem auf die Eignurig der landwirtschaf¡ichen NuÞflächen Rücksicht nehmen. Das übrige Gemeindegeoiét geäasr dem eingereichten plan muss deshalb nochmals tiberprüft und reduziert werden.

zurzeil.wird das Raumplanungsrecht des Bundes revidiert Die Gesetzesänderung ist verab-

SemEtd.¿P.G.dæ

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schiedet, die geänderte Raumplangngsverordnung wird im kommenden Jahr vorliegen. Das neue Recht sieht u.a..neu die Möglicñkeit der Ausãcheidung einer lntensivlandwirtschaftszone vor' Die Umsetzung dieser Vorscñrift wird eine Neubeurteilùng der Flächen ausserhalb der Bauzonen zur Folge haben. Es ist deshalb vertretbar, o¡e.üoe-rprurrù;;; nîsscne¡oung von übrigem Gemeindegebiet grundsåiÞlich (Grössenordnung) bzw. hinsichüich FFF dannzumal vor¿unehmen" Zusammenfassend ergibt sich, dass der Zonenplan bezüglich der Gebiete Farnen, Obere Ïscheggenau und rscheggenau genehmigt weiden t<ann]Demgegent¡ber ist o¡e Genehmigung der Einzonung von ca.2ha ¡m gereicn st¡olich der Autobahnzufahrt nicht möglich. Aufgrund des sehr engen Spielraums hinsichtlich FFF ist es indes unabdingbar, dass s¡e rñ¡t den Nutzungsreserven - insbesondere im Dorfteil Haag - sehr haushälterisðh umgehen ùnJ uon den lhnen zustehenden rechtlichen Möglichkeiten (Etappíerung der Erschli"rJ*Gn, insueson¿ere beim Bau von öffentlichen Strassen;damit Etappierung oér üoeroauung) taisacnicrr Gebrauch machen' Damit sichem Sie im Sinn von Art.4 Baude¡ne geãrdnete õauliche Entwicklung in Haag und somit einen haushålterischen Umgang mit den fnJppen Ressourcen. Eine kontinuierliche bauliche Entwicklung liegt auch im lntèresèe der Schule und des örüichen Gewerbes ln Anwendung von Art. 31 BauG und Art. 94 Abs. 1 des Gesetzes über die Venrualtungsrechtspflege (sGS 951.1; abgektirzt VRP), Art. 1 Abs. 1 in Verbindung mit-Anhang 7 der Ermächtigungsverordnuno^(1cq ft1.41') sowie Nr. 26.01 des Gebühreñtarifs frjr die staats- und Gemeindevenaraltung (sGS g21.S) verfügt das

' Baudepartement: 1' Die Einzonungel famgn (ortsteil Sax), obere Tscheggenau und rscheggenau (ortsteil Haag) werden wird im Sinn der Enrägungen genenmigì

2' Die Einzonung der Pazetlen Nm. 39,255 und 342 (ortsteil Haag, südlich der Autobahn-

zufahrt) wird nicht genehmigt. Die drei Grundstücke werden ¡m Sinn von Ziff. 4 derErwägungen vorderhand dem übrigen Gemeindegebiet zugeschieden.

3' Die Zonierung der ausserhalb der Bauzonen gelegenen Flächen (Zonenplan 1:10,000; teilweise Zonenpläne 1:2'000) wird im sinn der Ènra-gungen genehmigt.

4. Die Gebtihr fúr diese Verfügung beträgt Fr. g00._. Rechtsmittetbetehrung:

Gegen diese Verfügung kann nach Art. 43 lit. c vRp innert vierzehn Tagen seit Eröffnung Rekurs'beider Regieruãg õrhob"n werden. Mit freundlichen Grussen Für das Baudepartement Der des Planungsamtes _G-

Dr. P. Flaad Beilagen: SðFætd.Zp G.doc

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Baudepartement plan ungsamt

Kople (eingeschrieben) :

welter an:

Þ Planungsamt

Sennmtd.Zp.G.rtoc

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